Folketingets Lovsekretariat Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Dato: 8. maj 2007 Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail sm@sm.dk AVR/ J.nr. 2007-348 Under henvisning til Folketingets brev af 21. februar følger hermed socialministerens endelige svar på spørgsmål nr. S 3062, stillet af Bjarne Lausten S. Spørgsmål nr. S 3062: Vil ministeren oplyse, hvad de gennemsnitlige månedlige boligudgifter er pr. kvadratmeter for nyerhvervede ejerboliger, nyopførte andelsboliger samt nyopførte lejerboliger i hovedstadsområdet?«svar: Boligudgifter er udgifter, som boligtageren afholder i forbindelse med det at bo. Overordnet set drejer det sig om udgifter til finansiering (efter skat) samt til løbende drift og vedligeholdelse. Boligudgiften afspejler således ikke den opsparing, der typisk finder sted i ejer- og andelsboligen gennem afdrag på lån og prisstigninger på ejendommen. Udgangspunktet for beregningerne nedenfor er købspriser og anskaffelsessummer, der kommer så tæt på de faktiske beløb som muligt. Det betyder, at det ikke generelt er forudsat, at boligerne er af tilnærmelsesvist samme standard og kvalitet. Nedenstående beregninger adskiller sig således fra tidligere tilsvarende beregninger, jf. f.eks. min besvarelse af spørgsmål 47 stillet af boligudvalget d. 18. april 2006. For ejerboligen og andelsboligen anvendes tal opgjort af Skat. Priserne er opgjort for ejerboliger, opført efter 2004 i kommunerne København og Frederiksberg samt kommuner beliggende i de gamle amter København, Frederiksborg og Roskilde, og som er handlet i første halvår 2006. I tabel 1 er vist salgsprisen for enfamilieshuse og ejerlejligheder. Det fremgår, at enfamilieshuse i gennemsnit kostede 25.666 kr. pr. m², mens ejerlejligheder i gennemsnit kostede 40.984 kr. pr. m².
2 Tabel 1: Gennemsnitlige salgspriser for enfamiliehuse og ejerlejligheder i hovedstadsområdet Gennemsnitlig Gennemsnitlig salgspris pr. m² Gennemsnitligt antal m² pr. bolig salgspris pr. bolig Mio. kr. Enfamiliehuse 25.666 136 3,5 Ejerlejligheder 40.984 94 3,9 Note: Opgjort som gennemsnit af ejendomssalget i 1. halvår 2006. Kilde: SKAT. Af tabellen fremgår også det gennemsnitlige antal m² pr. bolig. Den gennemsnitlige salgspris for enfamilieshuse svarer således til knap 3,5 mio. kr. mens en ejerlejlighed i hovedstadsområdet i gennemsnit blev solgt for omkring 3,9 mio. kr. På grund af den store forskel i såvel m²-pris som boligstørrelse beregnes boligudgiften i ejerlejligheden og i enfamiliehuset hver for sig. Derudover beregnes boligudgiften med udgangspunkt i to typer af finansiering, dels et traditionelt fastforrentet, dels et rentetilpasningslån med afdragsfrihed i de første 10 år af lånets løbetid. Dette giver et billede af den dyreste og den billigste finansiering. Socialministeriet er ikke i besiddelse af data vedrørende overdragelsessummer for nyopførte andelsboligejendomme. Beregningerne af boligudgiften tager derfor udgangspunkt i salgsprisen for nyopførte enfamiliehuse i hovedstadsområdet, jf. tabel 1. Den beregnede boligudgift for andelsboligen har dermed karakter af et regneeksempel, der belyser forskellen til ejerboligen (enfamiliehuset) for identiske boliger med samme pris. En eventuel forskel i boligudgiften eksempelvis som følge af den manglende fradragsret for andelsforeningens renteudgifter må i praksis antages at have betydning for prisdannelsen på nyopførte andelsboliger. Til beregning af boligudgifterne for en lejebolig er anvendt en nyopført almen bolig, idet det forudsættes, at anskaffelsessummen svarer til det fastsatte maksimumbeløb for byggeri i hovedstadsområdet pr. 1. januar 2006. Dette svarer til 17.700 kr. pr. m². Af tabel 2 fremgår de øvrige forudsætninger, der anvendes i beregningerne af boligudgiften. Forudsætningerne er beskrevet for hver boligform.
3 Tabel 2: Beregningsforudsætninger Ejerbolig Andelsbolig Almen bolig 1 Realkreditlån Lånegrænse (pct. af pris) 80 80 - Effektiv rente for fastforrentet obligationslån (pct. p.a.) 2 5,3 5,3 - Effektiv rente for rentetilpasset obligationslån (pct. p.a.) 3 4,1 - - Løbetid (år) 30 30 - Låneomkostninger m.v. (pct. af pris) 2 2 0 Løbende bidrag (pct. p.a. af restgæld (RG)/pct. af hovedstol (HS)) 0,5 (RG) 0,5 (RG) 0,27 (HS) Efterfinansiering (banklån) Beløb (pct. af pris) 20 20 2 Løbetid (år) 20 20 3 Effektiv rente (pct. p.a.) 7 7 10 Forudsætninger i øvrigt Pris (kr. pr. m2) (enfamiliehus/ejerlejlighed) 25.666/ 40.984 25.666 17.700 Antal gennemsnitlige kvadratmetre pr. bolig 115 115 85 Beboerbetaling Vedr. kapitaludgifter (pct. p.a. af pris) - - 3,4 Skattesats for negativ kapitalindkomst (pct.) 33 0 for foreningens lån/ 33 for andelshaverens lån - Vedr. drift (pct. p.a. af pris) 4 1 1 1,9 Inflation (pct. p.a.) 2 2 2 Købsomkostninger (pct. af pris) 2,5 2,5 - Ejendomsværdiskat (pct. af pris) 5 0,54 - - Note 1: Huslejen i den almene bolig er ikke afhængig af den bagvedliggende finansiering. Note 2: Opgjort ultimo 2006 for en lang fastforrentet obligation med 5 pct. kuponrente Kilde: Danmarks Statistik Note 3: Refinansieringsrenten for obligationer der rentetilpasses hvert år. Note 4: Driftsudgifter i ejer- og andelsboligen er fastsat ud fra driftsomkostningerne i almene boliger og udgør således det samme beløb pr. m². Note 5: Opgjort pr. 1. januar 2006 For ejerboligen består boligudgiften dels af løbende betalinger efter skat på (80 pct.) og banklån (20 pct.), dels af udgifter til drift og vedligeholdelse. Set over en længere periode aftager boligudgiften for ejeren i takt med, at lånene tilbagebetales. Beregningerne foretages med udgangspunkt i en gennemsnitsrente for 2006. Der ses bort fra eventuelle konverteringsgevinster af det fastforrentede lån. Ejendomsværdiskatten er fastsat nominelt til det niveau, den var ved indførelsen af skattestoppet. Den effektive ejendomsværdiskat ligger på grund af
4 stigende ejendomsvurderinger lavere end den nominelle værdi. Skatteministeriet skønner, at den effektive skattesats pr. 1. januar 2006 er 0,54 pct. Ejendomsværdiskatten beregnes ved at gange denne sats med anskaffelsessummen. Det er forudsat, at ejeren afholder løbende udgifter til drift og vedligeholdelse, svarende til de gennemsnitlige udgifter hertil i en almen bolig. Boligudgiften i den private andelsbolig består både af de kapitaludgifter, foreningen afholder vedrørende, og af de kapitaludgifter, som den enkelte andelshaver afholder vedrørende andelen. Sidstnævnte forudsættes at udgøre 20 pct. af overdragelsessummen og fuldt ud at blive finansieret med et banklån. Beregningerne foretages i øvrigt under samme forudsætninger som for ejerboligen, dog er der ikke noget rentefradrag for foreningens lån. Udover kapitaludgifter afholder andelshaveren også løbende udgifter til drift og vedligeholdelse. Også for andelshaveren aftager boligudgiften i takt med, at lånene tilbagebetales. Boligudgiften i den nyopførte almene bolig er sammensat af beboerbetaling på et og udgifter til drift og vedligeholdelse (summen er lig huslejen), og af en ydelse (efter skat) på banklån til finansiering af beboerindskud.. Beboerbetalingen udgør det første år 3,4 pct. af byggeriets anskaffelsessum. Betalingen opreguleres herefter en gang om året i i alt 35 år med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset (eller af lønstigningstakten, hvis denne er lavere), hvorefter den fastfryses nominelt I tabel 3 nedenfor vises første-års-boligudgiften for hver af boligformerne. Ved en sammenligning skal man være opmærksom på, at der som udgangspunkt ikke vil være tale om boligudgifter for boliger af samme standard og kvalitet. Tabel 3: Boligudgiften efter skat for nyopførte boliger i hovedstadsområdet det første år efter finansieringen (kr. pr. m²) Ejerbolig - enfamiliehus Ejerbolig - ejerlejlighed Andelsbolig Almen bolig 1.910 1.467 2.852 2.143 2.161 1.094 Af tabellen fremgår, at boligudgiften efter skat i såvel ejerboligen som andelsboligen ligger over boligudgiften i den almene bolig. Forskellen kan primært henføres til en stor forskel på anskaffelsessummen for den almene bolig og kontantprisen på ejerboligen (og andelsboligen). Det fremgår, at andelsboligen er dyrere end ejerboligen (enfamiliehuset), hvilket skyldes, at renteudgifterne fra andelsforeningens lån ikke er fradragsberettiget, og at den fulde ydelse på disse lån derfor indgår i andelshaverens boligudgift.
5 Tabel 4 viser, hvad boligudgiften vil være efter 5, 10, 15, 20 og 30 år i faste priser. Det ses, at boligudgiften over tid bliver mindre for alle tre boligtyper. For ejer- og andelsboligerne skyldes dette, at ydelsen på lånene er nominelt konstante, mens det for den almene bolig skyldes, at beboerbetalingen kun opreguleres med ¾ af stigningen i priserne. Tabel 4: Boligudgiften efter skat for nyopførte boliger i hovedstadsområdet i udvalgte år efter finansieringen (kr. pr. m²), faste 2007-priser. Ejerbolig - enfamiliehus Ejerbolig - ejerlejlighed Andelsboligen Almene boliger 5 1.819 1.393 2.706 2.026 2.028 912 10 1.721 1.312 2.549 1.895 1.878 894 15 1.640 1.771 2.420 2.629 1.745 877 20 1.576 1.693 2.318 2.504 1.628 861 30 1.157 1.243 1.649 1.786 1.095 830 Anm.: Boligerne er ikke sammenlignelige med hensyn til størrelse og kvalitet. Tabellen viser, at boligudgiften for ejerboligen med afdragsfrie der rentetilpasses stiger efter det tiende år. Dette skyldes, at den afdragsfrie periode ophører, og at et herefter skal afvikles over lånets resterende 20 år. Denne forøgelse i låneydelser medfører, at boligudgiften i ejerboligen med rentetilpasningslån overstiger boligudgiften i ejerboligen med fastforrentede lån i den resterende del af lånets løbetid. Det ses, at boligudgiften i andelsboligen overstiger boligudgiften i ejerboligen (enfamiliehuset med fastforrentet lån) i hele den undersøgte periode, når bortses fra det 30. år. Dette skyldes, at renteudgifterne i dette sidste år af lånets løbetid udgør et så lille beløb, at den sparede udgift ved ikke at være omfattet af ejendomsværdiskatten, overstiger den ekstra udgift ved ikke at kunne fratrække foreningens renteudgifter. Det fremgår, at boligudgiften i ejerboligen og i andelsboligen overstiger udgiften i den almene bolig i hele den undersøgte periode. Dog skal det bemærkes, at forskellen indsnævres over tid som følge af at lånene tilbagebetales og ydelserne bortfalder, samt som følge af at beboerbetalingen i den almene bolig inflationsreguleres. Jeg vil godt understrege, at de viste resultater er behæftet med betydelig usikkerhed og derfor skal fortolkes med stor varsomhed. Beregningsresultaterne er meget afhængige af de anvendte forudsætninger og f.eks. har renteog prisforudsætningerne afgørende betydning for boligudgiften i ejerboligen. Såvel renter som ejerboligpriser kan variere meget over tid. Som illustration af usikkerheden kan der peges på, at beregningerne er foretaget på et tidspunkt hvor ejerboligpriserne med stor sandsynlighed ligger på et toppunkt. Ifølge Realkreditrådets kvartalsopgørelse for 1. kvartal 2007 toppede ejerlejlighedspriserne i Storkøbenhavn medio 2006, mens priserne på parcel- og rækkehuse kun steg ganske lidt. Beregningerne af hvad det
6 koster at være ejer og andelshaver kan altså meget vel være foretaget på et dyrt tidspunkt set både i et historisk og i et fremadrettet perspektiv. En anden forudsætning med stor betydning for den beregnede boligudgift er, at udgifter til drift og vedligeholdelse er beregnet ud fra det lejerne i de almene boliger betaler. Driftsudgifterne i den almene bolig indeholder bl.a. lønudgifter til ejendomsfunktionærer og håndværkere. Idet ejeren og i et vist omfang også andelshaveren selv udfører en stor del af driften og en del af den løbende vedligeholdelse, vil de samlede afholdte udgifter sandsynligvis være mindre end i den almene bolig. Dette bidrager isoleret set til, at de beregnede boligudgifter i ejer- og andelsboligerne overvurderes. Eva Kjer Hansen / Lise Nielsen