BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

Transkript

1 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en analyse af boligprisstigningerne i en ydelsesmodel, hvor købsmuligheden påvirkes af indkomstudviklingen, skattelettelser, rentefald og udbredelsen af rentetilpasnings og afdragsfrie lån. I 2004 og 2005 har især Forårspakken og de afdragsfrie lån øget købsmuligheden. Resumé: Resultatet ved at belyse prisstigningerne ud fra en ydelsesmodel er, at de faktiske prisstigninger kan rummes inden for den udvikling i købsmuligheden, som anvendelsen af en ydelsesmodel ville tilsige. På landsplan understøtter modellen ikke, at der skulle være uforklarlige bobletendenser i boligpriserne. Selv i københavnsområdet og på Frederiksberg er prisstigningerne i takt med stigningerne i efterspørgernes nominelle købekraft. I disse områder er efterspørgernes reale købekraft derfor omtrent uændret. Har man i 2000 haft råd til en bolig i disse områder, så har man i gennemsnit også haft råd til samme boligstandard i I beregningerne er der ikke indregnet formueeffekter i købsmuligheden. Periodens gunstige forhold med hensyn til beskæftigelse, indkomstudvikling, skattelettelser, rentefald og introduktionen af nye billigere lånetyper med bl.a. loft over ydelsen har samlet set øget efterspørgselssidens købekraft betragteligt. Afhængigt af de lokale udbuds- og efterspørgselsforhold har de gamle ejere høstet gevinsten i form af prisstigningerne. Dekomponeringen af stigningerne i købsmuligheden viser, at de faldende renter har bidraget med ca. 28 procent, den almindelige indkomststigning har bidraget med ca. 21 procent, periodens skattepolitik har bidraget med ca. 31 procent, mens de sidste ca. 20 procent af stigningen kan henføres til ændret adfærd og nye lånetyper på lånemarkedet for realkreditlån. P:\GS\06-til ny hjemmeside\erhverv og samfund\2006\boligprisstigning-ja.doc

2 2 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL De makroøkonometriske modeller for prisdannelsen på boligmarkedet har i de senere år haft stadig sværere ved at forklare væksten i boligpriserne. Dette kan skyldes, at disse modeller bl.a. ikke tager højde for effekter af de nye lånemuligheder i boligefterspørgslen. Effekten på boligefterspørgslen af dette forhold kan imidlertid belyses ved en ydelsesmodel, hvilket er motivationen for i dette notat at belyse de senere års boligprisstigninger ved en ydelsesmodel. Analysen er udelukkende en partiel analyse af udviklingen købernes nominelle købsmulighed, og det er således ikke en forklaringsmodel eller en forudsigelsesmodel for prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Priserne for parcel- og rækkehuse er på landsplan steget godt 60 procent fra starten af 2000 til slutningen af Dette gennemsnit dækker dog over store geografiske forskelle i prisstigningerne både mellem kommunerne og indenfor kvartererne i de enkelte kommuner. Det er interessant at analysere, hvorvidt køberne har kunnet følge med prisstigningerne på landsplan og i lokalområderne. Det kan nemlig give et indtryk af, hvorvidt de hidtidige prisstigninger er et udtryk for pris-bobler på landsplan eller i visse geografiske områder, som ikke kan forklares ud fra ændringerne på efterspørgsels- eller udbudssiden. I en ydelsesmodel er en boligs pris bestemt direkte ud fra den månedlige ydelse efter skat 1. Derfor følger udviklingen i købernes købsmulighed af udviklingen i den månedlige ydelse inklusive ejendomsskatter, som bl.a. afhænger af udviklingen i indkomsten, skattereglerne, finansieringsmulighederne, låntageradfærd og renteniveauet. I figurerne er det valgt at illustrere udviklingen i kroner for et gennemsnitligt hus for en gennemsnitlig familie med en gennemsnitlig indkomst. Dette er gjort for at give et intuitivt indtryk af udviklingens betydning i kroner og øre, selv om analysens fokus er udviklingen over tid, hvorfor det valgte konkrete niveau principielt ikke er af betydning. Vi kunne således også have valgt at vise udviklingen som et (boligpris)indeks. Analysen afspejler, at det er følgende spørgsmål, der besvares: 1 Købsmuligheden er beregnet på grundlag af nettoydelsen første år inklusive ejendomsskatter.

3 3 Hvis en køber har haft råd til at købe en bolig af en bestemt standard i et bestemt område i starten af 2000, hvordan har denne købers købsmulighed så udviklet sig frem til for den samme boligstandard, i det samme område når der tages højde for effekterne af den samfundsøkonomiske udvikling m.v. i perioden. Det væsentlige i analysen er beskrivelsen af udviklingen i købsmuligheden (efterspørgernes nominelle købekraft) i forhold til de faktiske kontantpriser i den betragtede periode. Sættes købsmuligheden og kontantpriserne i forhold til hinanden, får man et indtryk af efterspørgernes reale købekraft. Figur 1 viser, hvordan købsmuligheden generelt har udviklet sig fra starten af 2000 og frem til Frem til 4. kvartal 2003 er der en jævn stigning i købsmuligheden, som primært afspejler periodens indkomstfremgang, rentefald og tendensen til et skift fra fastforrentede lån til rentetilpasningslån. I 2004 er der både spring og en større stigningstakt i købsmuligheden. Både indførelsen af afdragsfrie lån og Forårspakkens skattelettelser spiller en rolle for dette skift. Også i denne periode har der været faldende renteniveau, almindelig indkomstfremgang og et skift fra fastforrentede lån over mod rentetilpasningslån. Fra slutningen af 2005 er der begyndt at være en faldende tendens i købsmuligheden. Selv om der fra midten af 2005 har været et skift fra rentetilpasningslån til fastforrentede lån med og uden afdrag, så afspejler den faldende købsmulighed, at renteniveauet er begyndt at stige. For en uændret ydelse er det en mindre kontantpris, der afspejler købsmuligheden. De samlede ændringer i købernes købsmulighed fra 2000 til 2006 har imidlertid været så store, at der selv med det seneste fald er luft i forhold til de faktiske kontantprisstigninger.

4 4 Figur 1. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser på landsplan Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 1. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm.: Boligareal er valgt til 138 m2, således at de faktiske kontantpriser (parcel- og rækkehuse m2) svarer til den beregnede købsmulighed, givet nettoydelsen på kroner primo Overlappet i de første fire-seks kvartaler indikerer, at valget af startperiode ikke har en særlig betydning. Starttidspunktet er bl.a. valgt ud fra ikrafttrædelsen af ejendomsværdiskatten. Den initiale nettoydelse er valgt for eksemplets skyld. Det svarer i øvrigt til ca. 26 procent af rådighedsbeløbet for et LO-ægtepar, jf. Skatteministeriets familietype 3. I bilag 1 kan beregningsantagelserne til likviditetsmodellen ses. Mht. grundskylden er købsmuligheden marginalt overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen, første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget ca. 37 procent på landsplan, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 1 illustrerer en vigtig pointe. Pointen er, at når man tager højde for periodens indkomstfremgang, ændringer i skatteforhold, ændringer i låntyper og låntageradfærd på realkreditmarkedet samt ændringer i renteniveauerne, så ligger købsmuligheden i 2006 over det faktiske niveau for kontantpriserne, trods de markante prisstigninger i perioden. Det antyder, at der på landsplan ikke har været prisstigninger, som virker ude af takt med stigningen i købernes købsmulighed. Sagt på en anden måde viser figuren, at har man haft råd til en bolig i starten af 2000 (gennemsnitligt set), så har man trods prisstigningerne frem til 2006 råd til samme bolig i Således bliver hypotesen om uforklarlige prisboble -tendenser ikke umiddelbart understøttet, når vi ser på udviklingen i købernes nominelle købekraft på landsplan ud fra en ydelsesmodel.

5 5 Sælgere eller de, der er boligejere i hele perioden, har med de kraftige prisstigninger hentet flere gevinster end køberne. Den væsentligste effekt har været stigninger i friværdien pga. de stigende boligpriser. Men de har også oplevet gevinster i form af løbende ydelsesfald og/eller større afdrag ved enten konverteringer eller ved at erstatte restfinansiering med den billigere realkreditfinansiering. Dekomponering af udviklingen i købsmuligheden Umiddelbart kan en fordobling i den gennemsnitlige købsmulighed fra starten af 2000 til slutningen af 2005 virke som en voldsom ændring. Men der har i perioden også været markante ændringer i købernes situation. Det nominelle renteniveau er næsten blevet halveret i løbet af perioden, og den almindelige indkomstfremgang i en situation med høj beskæftigelse er blevet forstærket af en skattelettelse, der for en beskæftiget parfamilie betyder over kroner mere om måneden i disponibel indkomst, hvis også SP en indregnes. Samtidig er antallet af lånetyper øget markant, hvilket har givet køberen væsentlig større tilpasningsmuligheder for både den månedlige ydelses niveau og i måden, hvorpå renteændringer vil påvirke restgæld, ydelse og de løbende afdrag. De afledte adfærdsændringer for låntagerne som følge af det ændrede beslutningsgrundlag for realkreditfinansieringen, har også spillet en rolle for stigningen i købsmuligheden. Dertil kommer, at indførelsen af skattestoppet har reduceret ejendomsskatternes dæmpende effekt på boligpriserne samt købsmulighed (da der regnes ud fra nettoydelse inklusive skatter). Tabel 1 nedenfor viser, hvordan stigningen i den nominelle købsmulighed i figur 1 kan dekomponeres på kilder. Det skal til tabel 1 bemærkes, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem ændringer i købsmuligheden (dvs. ændringer i efterspørgernes købekraft) og prisdannelsen på ejerboligmarkedet, da prisdannelsen også afhænger af eksempelvis udbudsforhold, demografi, ændringer i husstandes sammensætninger, definitioner af lokale områder med homogent boligudbud og mulighederne for nybyggeri.

6 6 Tabel 1. Dekomponering af stigningen i købsmuligheden på baggrund af eksemplet i figur 1. Procent af samlet ændring Ændring i kr. Stigning i købsmulighed Rentefald 28 % 337 Indkomststigning 21 % 252 Låneadfærd 20 % 236 Forårspakke 18 % 217 Skattestop 13 % 147 I alt: 100 % Dekomponering af ændringer i låneadfærd: Introduktion af afdragsfrie lån 15 % 184 Udbredelse af rentetilpasningslån i forhold til fastrentelån (uden fremkomst af afdragsfrie lån) 5 % 52 Anm.: Effekten fra udbredelsen af rentetilpasningslånet er fundet ved først at slå låneandelene for lånetyperne med og uden afdrag sammen. Det giver en lånefordeling ultimo, hvor 50 procent af realkreditfinansieringen er regnet som fastrentelån med afdrag, og 50 procent er regnet som rentetilpasning med afdrag. Der er ikke eksplicit taget højde for garantilånenes betydning i perioden, men de kan have spillet en rolle for rentetilpasningslånenes stigende andel af lånefordelingen. Effekten af de afdragsfrie lån er herefter bestemt residualt. Kilde: AErådet Tabel 1 viser, at den almindelige indkomststigning har bidraget med ca. 21 procent af stigningen i købsmuligheden. Periodens skattepolitik har i gennemsnit bidraget med ca. 31 procent af stigningen, og de (internationalt) faldende renter har bidraget med ca. 28 procent. De sidste ca. 20 procent af stigningen kan henføres til ændret adfærd på lånemarkedet for realkreditlån. Samtidig viser dekomponeringen af bidraget fra låneadfærden, at godt tre fjerdedele af denne effekt kan tilskrives indførelsen af afdragsfrie lån. Det er således svært at komme uden om, at de afdragsfrie lån har påvirket låntagernes adfærd og deres købsmulighed, og derigennem også den faktiske udvikling i kontantpriserne. Figur 2 viser udviklingen i fordelingen af boligejernes realkreditlån fra 2000 til 2006.

7 7 Figur 2. Fordeling af de private boligejeres realkreditlån, 2000 til % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2005 Fast rente med afdrag Fast rente uden afdrag Rentetilpasning med afdrag Rentetilpasning uden afdrag Anm.: Lånetypen Fast rente er baseret på renter for obligationer med 30 års løbetid, også kaldet den lange rente. Lånetypen med Rentetilpasning er baseret på den korte rente, og den er antaget at være med ét årig tilpasningsfrekvens. Af datamæssige årsager er garantilån samt tilpasningslån med tilpasningsfrevens 2-10 år ikke regnet med i modellerne. Statistikken er hentet fra Nationalbankens tal for husholdningernes realkreditlån til formålet ejerbolig eller fritidshus. Kilde: Nationalbanken og AErådet. I figur 2 ses at siden de afdragsfrie låns indførelse i 3. kvartal 2003, har der været et relativt kraftigere fald i andelen af fastforrentede lån med afdrag. Den lave lange rente i løbet af 2005 har tilsyneladende stabiliseret andelen af de fastforrentede lån på ca. 50 procent hvor andelen med fastrentelån uden afdrag er steget fra ca. 3 procent til 10 procent siden 2. kvartal Andelen af rentetilpasningslån uden afdrag har siden 2. kvartal 2005 stabiliseret sig på ca. 20 procent af porteføljen, mens de sidste 30 procent af porteføljen er rentetilpasningslån med afdrag. Hvor det i 2000 var det fastforrentede lån med afdrag, som udgjorde standardlånet, er den samlede lånefordeling blevet væsentlig mere blandet i Geografi og lokale boligmarkeder Der kan observeres store forskelle i prisstigningerne for forskellige lokalområder, se eventuelt bilag 2. I hovedstadsområdet har det været særlig svært at beskrive prisudviklingen med traditionelle makromodeller. Det interessante i denne analyse er så, hvorvidt selv de kraftigste prisstigninger for boligerne i hovedstadsområdet og på Frederiksberg kan rummes inden for den

8 8 beregnede udvikling i købsmulighederne. Kan beregningerne med ydelsesmodellen rumme disse prisstigninger, er der således heller ikke her tegn på prisbobler, da prisstigningerne ikke er ude af takt med udviklingen i den nominelle købekraft. At de faktiske kontantprisstigninger så har været så store, at købernes reale købekraft er uændret/svagt forværret, er et udtryk for, at de gamle boligejere har hentet hele gevinsten fra stigningen i købernes nominelle købemulighed. Hovedstadsområdet Udviklingen i hovedstadsområdet er illustreret i figur 3. Figur 3. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser, hovedstadsområdet Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 4. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm. Hovedstadsområdet er defineret som hovedstadskommunerne i kommunegruppe 1, jf. Realkreditrådets statistik for ejerboligpriser. Da det interessante er den relative udvikling i købsmuligheden og kontantpriserne, er boligstandarden justeret til 125 m2 bolig, således at valget af startår så vidt muligt ikke forvrider billedet. I denne figur er det relevant at justere efter købemuligheden 3. kvartal 2000, hvorefter den reale købemulighed er uændret frem til 2. kvartal Mht. grundskylden er købsmuligheden en anelse overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse i Københavns amt er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget 54 procent, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Realkreditrådet og egne beregninger. Hovedtrækket i figur 3 er, at frem til starten af 2005 har den nominelle købekraften i store træk fulgt med prisstigningerne, når købekraften måles ud fra uændret boligstandard og en uændret budgetandel til nettoydelsen. Men

9 9 ved den seneste tids stigning i renteniveauet har der ikke været luft til, at en køber kan opretholde uændret boligstandard og uændret budgetandel, givet sin initiale købsmulighed. I figur 3 ses samme billede som i figur 1, hvor introduktionen af de afdragsfrie lån kombineret med Forårspakkens skattelettelse har løftet købsmuligheden fra starten af 2004 og frem til 3. kvartal 2005, hvorefter rentestigninger har reduceret købsmuligheden. Figuren illustrerer, at de gamle boligejere i hovedstadsområdet har høstet gevinster i form af friværdistigninger, svarende til stigningen i købernes købsmulighed. Den stigende købekraft som følge af skattelettelser, indkomststigning, nye lånetyper samt rentefald er tilsyneladende overvæltet fuldt ud i kontantpriserne. I hovedstadsområdet har den generelle stigning i den nominelle købekraft gennemsnitligt set ikke givet køberne en bedre real købekraft mht. boligstandard. Frederiksberg Ser man på prisstigningstakten fra primo 2000 til ultimo 2005 for parcel- og rækkehuse kommer Frederiksberg ud som topscorer, sammen med Københavns og Gentofte kommune. I analysen af, om ændringerne i efterspørgselssidens købsmulighed kan afspejle de faktiske prisstigninger, er det derfor ekstra relevant, at analysere kommunen med den største prisstigning. I forhold til, at nybyggeri og ledige lejeboliger kan fungere som ankre for boligmarkedets prisstigninger på generelt plan, så kan det være anderledes på lokalt plan, som når man eksempelvis betragter boligmarkedet på Frederiksberg. I det omfang, der kan bygges nyt, vil slutprisen ofte være lig markedsprisen pga. af den høje efterspørgsel i området. Slutprisen er derfor i mindre grad bestemt af byggeomkostningerne. Endvidere er der ikke ledige lejeboliger, som kunne udgøre et alternativ til ejerboligerne. Forholdene på Frederiksberg taler derfor for, at en forbedret købekraft på efterspørgselssiden giver gevinst til de gamle ejere via prisstigningerne.

10 10 Figur 4. Udviklingen i købsmulighed og faktiske kontantpriser, Frederiksberg kommune, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2004 Kroner 3. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm.: Boligstandarden er i denne figur justeret til 130 m2 bolig, således at valget af startår, så vidt muligt ikke forvrider billedet. Mht. grundskylden er købsmuligheden en anelse overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget 75 procent, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Figur 4 illustrerer, at den faktiske prisudvikling på Frederiksberg og udviklingen i efterspørgernes nominelle købekraft i store træk har fulgt hinanden. Fra starten af 2000 til 4. kvartal 2002 har stigningstakten i kontantpriserne ligget lidt over udviklingen i købernes købsmulighed. I løbet af 2003 er der tilsyneladende sket en form for tilpasning, så den gennemsnitlige udvikling i købsmuligheden ved starten af 2004 svarede til den gennemsnitlige kontantprisstigning. Fra starten af 2004 til 3. kvartal 2005 har Forårspakken og de afdragsfrie lån øget købsmuligheden, og kontantpriserne er med et kvartals forskydning også steget markant i denne periode. Det interessante i forhold til figur 1 og figur 3 er, at 4. kvartals kontantprisniveau lå under 3. kvartals prisniveau. Det antyder, at kontantpriserne på Frederiksberg i højere grad følger udviklingen i købernes købsmulighed, end det er tilfældet på landsplan. Købemuligheden belyst ved lånestrategier uden renterisiko i ydelsen Figur 5 illustrerer, hvordan indførelsen af afdragsfrie lån har påvirket købsmuligheden, når der kun er anvendt fastforrentede lån i realkreditfinan-

11 11 sieringen. Med et fastforrentet lån vil renteudsving påvirke restgælden og eventuelt afdragene, men ikke den løbende ydelse. I figuren ses også den modellerede effekt af Forårspakken på købsmuligheden, hvilket er årsagen til stigningen i 3. kvartal Figur 5. Udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed med fastforrentede lån i forhold til de faktiske kontantpriser, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2001 Kroner 2. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Fast med afdrag Fast, fra 2004 uden afdrag Anm.: Som figur 1. Indtil introduktionen af afdragsfrie lån i 4. kvartal 2003 er der sammenfald i kurverne for finansieringen med og uden afdrag. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 5 viser, at gennemsnitligt set har stigningen i efterspørgernes nominelle købsmulighed været større end den faktiske kontantprisudvikling på landsplan selv når man ser på en finansiering, hvor hele realkreditlånet er optaget som et fastforrentet lån med afdrag. I ovenstående beregninger er der taget udgangspunkt i førsteårsydelsen ved et boligkøb, hvor der i nettoydelsen er indregnet alle ændringer i rente, indkomstskat med videre. Tager man udgangspunkt i en mere langsigtet investeringsbetragtning for boligkøbet, kan man argumentere for, at afdragsfrihed giver en øget likviditet her og nu, men reducerer den fremtidige opsparing, og det eventuelle afkast heraf. De afdragsfrie lån kan således være med til at presse priserne op på kort sigt med formuegevinster for de gamle

12 12 ejere til følge, men afdragsfriheden og den højere nuværende likviditet modsvares på længere sigt af en lavere boligformue og en tilsvarende lavere forbrugsmulighed. Samme betragtning gælder for den midlertidige ophævelse af SP-indbetalingerne, som ligeledes vil reducere din indkomst på længere sigt, men øger din likviditet her og nu. Derudover ligger den nuværende grundskyld på købstidspunktet under den kommende grundskyld på grund af stigningsloftet, jf. grundværdireguleringen. Figur 6 illustrerer derfor udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed, når der ikke er indregnet effekten af afdragsfrie lån og SP skattelettelsen, og der ikke er loft over grundskylden. Figur 6. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser på landsplan, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 4. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Købsmulighed Faktisk kontantpris Anm.: Som figur 1 med følgende ændringer. Der er ikke regnet med loft over grundskylden. Den midlertidige skattelettelse fra ophævelsen af SP-indbetalingerne er ikke indregnet. De afdragsfrie lån er ikke indregnet, men andelene i finansieringsvalget følger andelene for lånene med henholdsvis fast rente og med rentetilpasning. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 6 viser samme billede som figur 1, om end stigningen i købsmuligheden er mindre. Beregningerne med en ydelsesmodel viser, at der gennemsnitligt set har været en kraftigere stigning i købsmuligheden fra 2000 til 2006, end der på landsplan har været i de faktiske kontantpriser.

13 13 Bilag 1. Den anvendte ydelsesmodel Hvor stigninger i rådighedsbeløbet og rentefald passer ind i de makroøkonometriske modellers grundlag, så er effekter af skattestop samt ændringer i låntyper og låntageradfærd sværere at tage højde for med den modeltype. Det kan derimod gøres i en ydelsesmodel, hvor man med udgangspunkt i en ydelse pr. måned inklusive ejendomsskatter kan udregne den købsmulighed dvs. kontantpris som svarer til ydelsen, givet en række faktorer. Denne beregning af udviklingen i efterspørgernes nominelle købekraft kan også modelleres med et indeks. I en ydelsesmodel er forhold på eksempelvis udbudssiden, demografiske forhold, ændringer i husstandenes sammensætning ikke indregnet, så der er ikke tale om en model for prisdannelsen på ejerboligmarkedet som i de mere traditionelle makroøkonometriske modeller. I den her anvendte ydelsesmodel tager vi højde for følgende: Indkomstmæssige forhold for nettoydelsen pr. måned: - En fremgang i rådighedsbeløbene svarende til stigningen i den samlede lønsum, jf. Arbejdstidsregnskabet. Fra 2000 til 2006 er den nominelle stigning ca. 25 procent, svarende til ca. 3,5 procent pr. år. Det er antaget, at en konstant andel af denne stigning bliver anvendt til boligformål således, at havde en husstand for en given budgetandel råd til at købe en bestemt standard bolig i 2000, så anvender husstanden i 2006 den samme andel af rådighedsbeløbet til uændret boligstandard dog eksklusive Forårspakken. Dette medfører, at ydelsen for uændret købsmulighed kan justeres i takt med udviklingen i rådighedsbeløbet. - Forårspakkens skattelettelse er modelleret som en uventet marginal stigning i det månedlige rådighedsbeløb, og regnes således som frie penge i budgettet, der kan anvendes til boligformål fra 3. kvartal Renteforhold: - Her er taget udgangspunkt i de effektive renter for henholdsvis ét årige rentetilpasningslån og de 30 årige fastforrentede lån (jf. nedenfor), som de kan hentes fra Realkreditrådets hjemmeside. I investeringsøjemed kan det være problematisk at sammenveje effektive renter, men til dette formål er vi interesseret i ydelseseffekterne af ændringerne i det generelle renteniveau over tid. Lånetyper: - Det er antaget, at husstandene vælger en finansieringsstrategi, der kan kaldes følg låntagernes samlede portefølje på realkreditmarke-

14 14 det (med et kvartals forsinkelse, jf. offentliggørelsen af oplysninger om dette). Der kan argumenteres for denne antagelse med udgangspunkt i, at der kan være en begrænset grad af individuel viden, talmæssige kompetencer og rationalitet hos den enkelte, i forhold til, at den samlede gruppe kan være bedre til at ramme et optimalt finansieringsvalg. Da analysen samtidig vedrører den gennemsnitlige udvikling på landsplan, er der med hensyn til beregningen af effekter af ændret låntageradfærd og introduktionen af nye låntyper taget udgangspunkt i udviklingen i den samlede låneporteføljes fordeling på låntyper i perioden. Ejendomsskatter: - Der er indregnet effekterne af skattestoppet mht. reguleringsprocenterne for grundskyldens stigning og loftet for ejendomsværdiskattens skattebase. Således kan effekterne på efterspørgselssidens nominelle købsmulighed af indkomstfremgang, skattepolitik (Forårspakken og skattestoppet), rentefald samt nye lånetyper belyses. Beregningstekniske antagelser i modellen: - Valg af realkreditfinansiering efter en følg markedet med et kvartals lag strategi for 80 procent af købsprisen. Giver primo 2000 en lånefordeling med ca. 85 procent fastforrentet 30 årigt lån og ca. 15 procent rentetilpasningslån med ét-årige tilpasningsintervaller begge med afdrag. Ultimo 2005 giver finansieringsstrategien porteføljen (30 procent FAST-MA, 40 procent RT-MA, 20 procent RT- UA og 10 procent FAST-UA). Der er således ikke indregnet lån baseret på den korte rente med loft og rentetillæg (Garantilån), og ej heller rentetilpasningslån af T-typen eller lån med tilpasningsfrekvenser mellem to og ti år. Beskrivelsen af låneformerne er således ikke nær fuldstændig, men det afspejler periodens væsentlige skift i låneadfærd. - I mangel af fuldstændige data i tidsserieform er ændringerne i renteudgifterne approksimeret med de effektive renter for henholdsvis étårs og 30-års renten, som de er angivet på Realkreditrådets hjemmeside. I beregningen af effektive renter er der taget højde for ændringer i kurs, løbetid, rente og betalingsprofil. De effektive renter er i hver periode antaget at svare til et hypotetisk lån til kurs 100. For fastforrentede lån med afdragsfrihed er der tillagt 0,2 procent til den

15 15 effektive rente, jf. en observeret forskel i den effektive rente i forhold til et fastforrentet lån med afdrag. Den skattemæssige forskelsbehandling af kursgevinster for konvertible obligationer og kontantlån er ikke medregnet. - For restfinansierings vedkommende er de 15 procent finansieret med et fastforrentet sælgerpantebrev. Renten på dette er antaget at være en konstant rentemarginal på 1,75 procentpoint til den effektive lange rente. - For udbetalingens vedkommende (5 procent af kontantprisen) er dette antaget at være lånefinansieret på et banklån med en fast rente, der følger sælgerpantebrevets rente. Der er i beregningerne ikke inkluderet formue, da denne kan variere betydeligt. I perioden fra 2000 til 2006 er det dog sandsynligt, at mange boligejere har en realiseret friværdi med i baglommen, hvis de køber en ny bolig. Ligeledes kan der være en formueeffekt for ejere af andelslejligheder. Effekten af formue afhænger i høj grad af måden, den anvendes på. Den kan eksempelvis dække en midlertidig højere ydelse, end indkomsten umiddelbart tilsiger, hvilket kan være fornuftigt for købere med udsigt til indkomstfremgang. Den kan også anvendes fuldt ud som udbetaling, men da 80 procentgrænsen for realkreditfinansiering følger kontantprisen, kan en køber eventuelt nøjes med ren realkreditfinansiering, som er billigere end restfinansieringen. Formueeffekter i boligefterspørgslen trækker i retning af højere nominel købekraft på efterspørgselssiden, end der er vist i notatet.

16 16 Bilag 2. Regionale forskelle i kontantprisstigninger fra 2000 til 2006 Der har været stor variation i de kommunale prisstigninger for parcel- og rækkehuse i perioden 2000 til Bilagstabel 2.1 illustrerer dette. Bilagstabel 2.1. Kommuner fordelt efter gennemsnitlige årlige prisstigninger i kvadratmeterpriserne for parcel- og rækkehuse i perioden 2000 til 2005 Gennemsnitlig årlig stigning i procent Antal kommuner Anm.: Kommunetallene er renset for manglende observationer og udsving i handelspriser ved meget få handler. Stigningstakten fra 2000 til 2005 er beregnet ud fra gennemsnit fra årets kvartaler for henholdsvis 2000 og Kilde: Realkreditrådet og AErådet I analysen er der ikke vist eksempler for ejerlejligheder og fritidshuse. På kommunalt plan er der væsentlig større skævheder i fordelingen af disse boligformer, end der er for parcel- og rækkehusene. Derfor er der taget udgangspunkt i priser for parcel- og rækkehuse.