BERETNING 2014
B Y G G E S K A D E F O N D E N v e d r ø r e n d e B Y G N I N G S F O R N Y E L S E Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse er en selvejende institution, der blev oprettet ved lov i 1990. BvB s virksomhed er reguleret af bestemmelserne i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er ressortministerium. BvB s formål er at gennemføre eftersyn, at yde økonomisk støtte til udbedring af skader, at opsamle og formidle erfaringer af bygge teknisk art, at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet. Ny Kongensgade 15 1472 København K Telefon 8232 2400 bvb.dk BERETNING 2014 BvB april 2015 Eftertryk tilladt med angivelse af kilde Foto: BvB, hvor intet andet nævnt Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Tryk: Production Facilities Oplag: 1.000
bvb beretning 2014 3 status: paw engsbye rasmussen 6 erfaringsformidling 8 BvB s formidlingsråd 11 tema: tunge eller lette vådrum 13 case: konstruktionen kunne ikke bære 16 projekt: lette vådrum 18 eftersyn 21 projekt: eftersyn med lift 22 skadedækning 27 case: bvb opdager og udbedrer mere end det anmeldte 28 økonomi 30 regnskab 32 organisation 1
Foto: Stamp Reklamefoto 2
status paw engsbye rasmussen vicedirektør i bvb ved birgitte kleis, arkitekturformidling.dk Fornyelse og udvikling I 2014 har vi i BvB taget hul på en spændende fornyelses- og udviklingsproces, der har til formål at ruste os bedst muligt til at honorere de krav og forventninger, vi vil møde i fremtiden. Som forsikrer af offentligt støttede byfornyelsesprojekter og som leverandør af uvildig byggeteknisk viden til hele det bebyggede miljø, rummer vores mission et vigtigt element af samfundsansvar. Derfor må vi også løbende overveje, hvordan vi kan bringe os bedst muligt i spil i forhold til vores mission og behovene hos vores mange interessenter. Denne proces tager afsæt i en handlingsplan, hvormed vi har identificeret og prioriteret en lang række tiltag, som skal styrke og udvikle BvB s rolle og funktion i forhold til byfornyelsen og vores interessenter, og mange af disse tiltag har vi allerede sat i gang. Tættere på vores samarbejdspartnere Flere af vores centrale samarbejdspartnere har udtrykt ønske om i større grad at blive inkluderet i BvB s udviklingsaktiviteter. Det er vi glade for, og det harmonerer fint med vores eget ønske om at byde op til et mere involverende og forpligtende samarbejde med andre ligesindede, som vil være med til at udvikle og forbedre det byggetekniske fælleseje. Derfor har vi sat fokus på at udvikle relationerne med nogle af vores væsentligste samarbejdspartnere til gensidig gavn og glæde. På det relationelle plan har vi således blandt andet indledt et tættere samarbejde med Københavns Kommune med det formål at finde ud af, hvordan vi med vores omfattende viden og erfaringer i endnu højere grad end hidtil kan være med til at kvalificere byfornyelsesprojekter ikke bare i København, men i alle landets kommuner. Vores ambition er at skræddersy vores formidling mere specifikt til de forskellige brugere, der skal have nytte af den. I BvB oplever vi et stærkt interessefællesskab med kommunerne, idet de nemlig ligesom os er optaget af, hvordan vi får skabt mest mulig værdi og driftsikker kvalitet i byfornyelsesprojekterne, og hvordan vi får reduceret svigt og byggeskader mest muligt. Dette er for os et helt centralt og væsentligt aspekt, som vi meget gerne vil i en tættere dialog med både kommunerne og Kommunernes Landsforening om. Andre vigtige samarbejdspartnere er de byggetekniske uddannelsesinstitutioner, som BvB formidler byggeteknisk viden til. For at udvikle de i forvejen gode relationer til nogle af landets erhvervsskoler, har BvB i 2014 i samarbejde med blandt andre Byggeriets Uddannelser og Syddansk Erhvervsskole gennemført nogle faglærerseminarer med deltagelse af faglærer fra 17 af landets 28 erhvervsskoler. Formålet med disse seminarer var blandt andet at finde ud af, hvordan vi i BvB kan hjælpe er- >> 3
status paw engsbye rasmussen hvervsskolerne med i højere grad at integrere vores viden i undervisningen. Og det er der kommet rigtig mange gode bud på. Målrettet videnudvikling og videnformidling Ambitionen om at skabe nogle mere involverende samarbejdsrelationer har inspireret os til at hente hjælp udefra til at prioritere den fremtidige indsats vedrørende vores byggetekniske udviklingsarbejde og formidlingsindsats. Derfor har vi i 2014 etableret en tænketank BvB s formidlingsråd, hvor der sidder nogle af de toneangivende aktører fra uddannelsesinstitutionerne i det bebyggede miljø. Initiativet med at etablere tænketanken drejer sig basalt set om, hvordan vi i BvB kan blive bedre til at donere og dosere vores viden, og med den kompetente hjælp udefra vil vi sikre os, at vi rider i den rigtige retning. Du kan læse mere om dette nye initiativ på side 8. Vi lærer hele tiden nyt Også i 2014 har BvB håndteret en række eftersyn af nye og nyere byfornyelsesprojekter samt en række byggeskader. Herigennem har vi fået gammel viden nuanceret og udvidet, og vi er igen blevet bekræftet i, at også BvB s erfarne byggeteknikere hele tiden kan lære nyt. Og netop det med at lære nyt er vigtigt for os, for det er med til at trimme og vedligeholde ikke bare vores eget vidensniveau, men tillige vidensniveauet hos de forskellige aktører i byggebranchen, som vi formidler viden til. Fokus på innovation I 2014 har vi med succes afsluttet et innovationsprojekt med at skabe en ny let vådrumskonstruktion som alternativ til de traditionelle tunge løsninger, der risikerer at overbelaste de ældre ejendomme med potentielle skader til følge. Den nye lette vådrumskonstruktion, som vi har udviklet i samarbejde med Københavns Kommune, SBi og ingeniørfirmaet Gaihede, er allerede taget i brug, og vi forventer at se den anvendt ikke bare i den ældre bygningsmasse, men tillige i nybyggeriet, hvor den også vil kunne skabe værdi. Læs mere om projektet på side16. Kommunikation i øjenhøjde Det har vist sig, at en del skadesanmeldelser må afvises, idet de omhandlede skader skyldes forhold, som BvB har påpeget i 1 års eftersynsrapporten. Skaderne beror derfor på forhold, som ejeren kunne og burde have fået afhjulpet i umiddelbar forlængelse af projektets afslutning. Dette forhold har fået os til at vende blikket indad, og vi vil i den kommende tid se nærmere på den måde, vi kommunikerer vores budskaber på i relation til eftersyn. Det er vigtigt, at vores kommunikation rammer plet og får ejerne til ikke blot at forstå og anerkende vores vigtige budskaber, men også at agere på dem. Viden, som ikke bliver brugt, har ingen værdi, og derfor må vi finde ud af, hvordan vi kan gøre vores budskaber endnu mere forståelige og dermed anvendelige. Hvad ser BvB? Flere af vores interessenter har efterlyst nyhedsinformationer om de byggetekniske aspekter og problemstillinger, BvB støder på ved håndtering af eftersyn og byggeskader samt om BvB s udviklings- og formidlingsarbejde. For at opfylde dette behov, vil vi udvikle en model for en løbende lancering af nyheder, der kan give vores interessenter det ønskede indblik, og som samtidig giver dem mulighed for at øge deres vidensniveau. BvB-jubilæum 2015 er et ganske særligt år for BvB, for vi runder nemlig et halvskarpt hjørne. 25 år er gået, siden vi blev oprettet med hjemmel i byfornyelseslovgivningen, og vi vil derfor benytte lejligheden til at kigge os selv lidt over skulderen og samle nogle af de erfaringer sammen, som vi har været med til at skabe. Vi vil også gerne gøre status over, hvor byfornyelsen står lige nu, og samtidig stille skarpt på nogle af de udfordringer, byfornyelsen står overfor. Og så vil vi også gerne kigge fremad og se nærmere på, hvordan BvB kan bidrage endnu mere til bedre renoveringer og bedre byggeri. 4
Foto: Jens V. Nielsen Foto: Jens V. Nielsen 5
2014 erfaringsformidling BvB s formidlingsarbejde er baseret på erfaringer fra flere hundrede eftersyn og skadesager samt et solidt udviklingsarbejde. Udover at udføre eftersyn og håndtere byggeskader i relation til offentligt støttede byfornyelsesprojekter er BvB s mission den, at medvirke til at højne den faglige standard i det bebyggede miljø for herigennem at forebygge, undgå og/ eller reducere byggeskader. Derfor ser BvB det som en meget vigtig opgave at samle, udvikle, forklare og udbrede brugbar bygge-teknisk viden og det på en måde, som får de relevante aktører i byggebranchen til at anerkende og ikke mindst anvende denne viden. Ambitionen med BvB s udviklingsarbejde og formidlingsindsats har hele tiden været den, at den viden, BvB vederlagsfrit stiller til rådighed for alle, til stadighed skal have den største grad af rigtighed, aktualitet, anvendelighed og fremfor alt troværdighed. Udover velgennemtænkt byggeteknisk arbejde knytter denne troværdighed sig til den integritet og uvildighed, der er BvB s adelsmærke. BvB er hverken rådgiver, udførende eller leverandør og skal derfor ikke sælge nogen ydelse eller noget produkt. Denne uvildige status er fundamentet for hele BvB s virke, og det er derpå, BvB har skabt sine resultater. FREMTIDSSIKRING AF VIDENSRESERVOIR I 2014 har BvB taget hul på overvejelser omkring en fremtidssikrende udvikling af de to flagskibsprojekter Gode tage og Gode vådrum. Disse har igennem en årrække været omdrejningspunktet for BvB s formidlingsindsats, og den fysiske del af projekterne i form af forskellige tag- og vådrumsmockup er i forholdet 1:1 har været opstillet på en lang række erhvervsskoler og i andre byggetekniske fora. Nu er tiden moden til at der fastlægges en plan for, hvordan projekterne skal udvikles og udvides, og således at de også i fremtiden har samme høje formidlingsmæssige værdi som i dag. BvB ser dette udviklingsarbejde i en større strategisk sammenhæng, hvor projekterne fremadrettet indgår som en del af en overordnet paraply, God byggeteknik. Under denne paraply kan tilføjes temaer såsom God førregistrering, God kvalitetssikring, God energirenovering m.v. Alt sammen emner, som har stor relevans, når det drejer sig om at understøtte ambitionen om at skabe den størst mulige kvalitet indenfor bygningsrenovering. Udviklingsarbejdet vil tage afsæt i drøftelserne i den af BvB i 2014 etablerede tænketank, BvB s formidlingsråd, hvis formål og funktion er beskrevet nærmere på side 8. FILM BvB har tidligere oprettet to kanaler på YouTube for at vise de mange af BvBproducerede film, der knytter sig til Gode tage og Gode vådrum. Filmene bliver flittigt benyttet, og der er ingen tvivl om, at film kan noget særligt, og at de har en stor formidlingsmæssig værdi. Derfor har BvB også flere byggetekniske emner på bedding, som egner sig til produktion af små informative film. EKSEMPELSAMLING VÅDRUMSLØSNINGER By- og Boligministeriet udgav i 1999 rapporten Vådrum bedre brug af gode totalløsninger for opbygning af bade- og wc-rum, som systematisk gennemgik 19 vådrumsløsninger. Rapporten har siden været brugt af bygherrer, rådgivere og myndigheder, og Københavns Kommune bruger rapporten i forbindelse med godkendelse af vådrumsrenoveringer. Der er imidlertid nu behov for en opdatering af de informationer, rapporten indeholder, idet nogle af rapportens løsninger har vist sig mindre egnede, nogle er helt udgået og nye løsninger er kommet til. Derfor er BvB i samarbejde med SBi og GI nu i færd med at udarbejde en opdateret udgave af eksempelsamlingen, hvilken forventes af blive lanceret ultimo 2015. 6
Foto: Jens V. Nielsen BvB mødte de kommende håndværkere ved dm i skills 2015 i bellacenter, københavn. SAMARBEJDE MED GI BvB har et løbende samarbejde med GI om at udvikle bygningsrenoveringen. I 2014 har samarbejdet bl.a. bestået i afholdelse af faglærerseminarer med delatagelse af faglærer fra mere end halvdelen af landets erhvervsskoler. SAMARBEJDE MED BYG-ERFA BvB er repræsenteret både i BYG-ERFA s bestyrelse og i teknikergruppen, der står for kvalitetssikringen af BYG-ERFA s erfaringsblade. BYG-ERFA-bladene formidler erfaringer om byggetekniske problemer. Både for at undgå uhensigtsmæssige løsninger i byggeriet, og for at give nyttig viden om, hvordan man kan rette op og afhjælpe, når noget er gået galt. BYG- ERFA-bladene er derfor oplagte at anvende som supplement, når BvB sender ejerne eftersynsrapporter og BvB s sammenfatning. SAMARBEJDE MED DET BYGGETEKNISKE UDDANNELSESMILJØ Med etableringen af tænketanken, BvB s formidlingsråd har BvB taget hul på et meget tættere og mere involverende samarbejde med blandt andre Byggeriets Uddannelser, Syddansk Erhvervsskole, Herningsholm Erhvervsskole og Københavns Erhvervsakademi. Disse aktører vil fremover få mulighed for at præge BvB s byggetekniske udviklingsarbejde og formidlingsindsats. DUKO BvB er sammen med Dansk Byggeri og Byggeskadefonden stifter af DUKO (Dampspærre- og undertagsklassifikationsordning ApS). BvB er repræsenteret i både bestyrelse og teknikergruppe. DUKO blev oprindelig stiftet med henblik på at tilvejebringe en uvildig klassifikationsordning for undertagsprodukter, og formålet med denne ordning er at hjælpe bygherrer, rådgivere og udførende med at vælge det rette undertag. I de seneste par år har BvB sammen med de to øvrige stiftere arbejdet med at etablere grundlaget for en tilsvarende klassifikationsordning for dampspærresystemer, hvilken ordning blev lanceret i 2014. Den nye supplerende ordning klassificerer sammenhængende dampspærresystemer, så det sikres, at de enkelte komponenter og produkter passer sammen og samlet opfylder kravene til lufttæthed og bygbarhed. Herunder testes også levetiden for de kritiske samlinger i systemet, hvorved valg og sortering af dampspærresystemer er gjort væsentligt mere overskueligt for bygherre, rådgiver og udførende. 7
bvb s formidlingsråd en tænketank BvB etablerer tænketank og inviterer eksterne aktører til at være med til at sætte kursen for udviklings- og formidlingsarbejdet I årenes løb har BvB anvendt mange ressourcer på at udvikle og formidle byggeteknisk viden til hele det bebyggede miljø i Danmark. Dette arbejde har i vid udstrækning været baseret på de iagttagelser og erfaringer, BvB har gjort sig ved at håndtere en lang række eftersyn og byggeskader igennem de sidste 25 år. BvB s egne iagttagelser og erfaringer dækker et meget bredt og samtidig mangefacetteret område, men BvB har erkendt, at der vil være meget store fordele forbundet med at involvere nogle af brugerne af BvB s byggetekniske viden i arbejdet med at definere retningen på de fremtidige formidlingsaktiviteter. På den baggrund har BvB i 2014 taget et helt nyt initiativ og etableret en byggeteknisk tænketank BvB s formidlingsråd. Formålet med denne er at give nogle af de toneangivende aktører fra de byggetekniske uddannelsesinstitutioner mulighed for at præge BvB s udviklingsarbejde og formidlingsindsats og derigennem medvirke til at bestemme, hvorledes aktiviteterne skal disponeres og prioriteres. De eksterne rådsmedlemmer skal være med til at sikre den størst mulige anvendelighed og effekt af BvB s byggetekniske viden, og de får således mulighed for at deltage i afklaringen af, hvorledes de forskellige vidensværktøjer og virkemidler skal indrettes, kombineres og præsenteres, så de bedst muligt kan integreres i undervisningen i de respektive uddannelsesinstitutioner. Til at deltage i udviklingsarbejdet i tænketanken har BvB inviteret nogle af de mest progressive kræfter i det byggetekniske uddannelsesmiljø kræfter, der har det til fælles med BvB, at de brænder for at medvirke til at højne den faglige standard i det bebyggede miljø. BvB har store forventninger til arbejdet i tænketanken, og med de udefra kommende nye vinkler og ideer, er BvB overbevist om, at man får sat den helt rigtige retning for BvB s fremtidige udviklingsarbejde og formidlingsindsats. BvB formidlingsråd 2015 (fra venstre): Martin Lyhne Holmgaard, Herningsholm Erhvervsskole Fin Knudsen, Syddansk Erhvervsskole, SDE Frank Beyer Reigstad, BvB Johan Elsass Nørby, BvB Erik Ploug Sørensen, Syddansk Erhvervsskole, SDE John Skovmand Thomsen, Grundejernes Investeringsfond, GI Jan Juel Nielsen, Byggeriets Uddannelser Henrik Bertelsen, El- og vvs-branchens uddannelsessekretariat, EVU Michael Neldeberg, Københavns Erhvervsakademi, KEA paw engsbye rasmussen, bvb 8
Fotos: Stamp Reklamefoto 9
vådrumsprojekt i valby ombygningsarbejder og færdigt resultat lette vådrum BvB har i 2014 afsluttet et udviklingsprojekt i Valby med lette vådrum baseret på en dobbeltmembran-løsning 10
tema: tunge eller lette vådrum valget afhænger af bygningens konstruktioner når det går galt med tunge vådrum med støbte betongulve, bliver skaderne og udbedringsomkostningerne store. valget af vådrumsløsning skal baseres på en grundig førregistrering. tunge vådrum er en sikker og holdbar løsning Det har gennem en årrække været en anbefaling fra både kommuner, byggetekniske institutioner og BvB, at badeværelser i ældre byfornyelsesejendomme udføres sikrest og bedst som en såkaldt tung konstruktion med støbte betongulve og uorganiske vægge. De tunge vådrum har således udgjort langt hovedparten af badeværelserne i byfornyelsen. Resultaterne har været gode, og svigtprocenten er samlet set meget lille. Udviklingen af præfabrikerede badeværelsesløsninger, hvor tunge vådrum fx står i en søjle på eget fundament, har yderligere medvirket til at reducere omfanget af svigt og skader. men ikke altid en brugbar løsning i ældre bygninger BvB s initiativ med at tilvejebringe en let vådrumsløsning tager afsæt i en erkendelse af, at nogle af de ældre ejendomme ikke kan bære den traditionelle tunge vådrumsløsning. Derfor har vi identificeret et behov for at skabe et lettere alternativ til den tunge løsning, som man kan anvende, hvis man har at gøre med en ejendom, hvor bæreevnen allerede er helt udnyttet eller tæt på at være det. førregistreringen er afgørende Skadesagerne viser, at udførelse af tunge vådrum er en løsning, der kun skal vælges, når de konstruktive forudsætninger i bygningen er til stede. En afklaring af dette kræver, at der foreligger en tilstrækkelig kvalificeret førregistrering som grundlag for valg af løsning. I gældende SBi anvisning nr. 200 om vådrum er det beskrevet, hvordan bygningens konstruktive og statiske forhold skal undersøges og vurderes, før der træffes beslutning om, hvilken type af vådrum, der kan etableres. Dette krav går således hånd i hånd med kravet om udførelse af vådrum i en passende belastningsklasse. case, interview og et let alternativ Der er efter BvB s opfattelse brug for at se mere nuanceret på valget af vådrumsløsning end praksis måske har været i en periode. Det vil vi gerne medvirke til gennem dette lille tema. byggeskader i vådrum BvB s eftersyn de seneste 10 år viser, at over 80% af de udførte vådrum er udført som tunge vådrum. De konstaterede skader drejer sig primært om: fugtproblemer som følge af bagfald utæhed som følge af svigt i fuger skimmelvækst som følge af manglende ventilation revnedannelser som følge af manglende bæreevne På de følgende opslag viser vi dels en skadesag i København, hvor det er gået galt med de tunge vådrum, og vi taler med formanden for andelsboligforeningen om forløbet og samarbejdet med BvB. Derudover beskriver vi ikke mindst et brugbart alternativ til de tunge vådrum i form af vores udviklingsprojekt Lette vådrum. Udviklingsprojektet Lette vådrum er sat i verden og gennemført som led i vores løbende bestræbelser på ikke bare at udpege problemer, men også medvirke til at udvikle praktiske svar på udfordringerne. >> 11
som led i det særlige skadeeftersyn har bvb udført gennemgribende fugtmåling i bygningens berørte konstruktioner og overflader. Skadesagen udspiller sig i en typisk byfornyelsesejendom en etagebygning opført i starten af 1900-tallet. skadens udbedring har medført meget omfattende indgreb med udskiftning og forstærkning af bygningens konstruktioner. Sag nr. 2002-0020-01 Hedebygade 4-6 og Ballumgade 2-4, København 12 Ejer: A/B Hedebygade 4-6 / Ballumgade 2-4 v/ administrator Martin Wochner Wochner og Sørensen
case: konstruktionen kunne ikke bære En skadesag på Vesterbro i København viser, hvor galt det kan gå, når der etableres tunge badeværelser i en ældre bygning, hvis konstruktioner ikke er egnede til det. bvb har stået for udbedring af de Dækningsberettigede skader, som har medført gener for beboerne samt betydelige udgifter for både de ansvarlige rådgivere, bygningsejeren og bvb. En beboelsesejendom på Vesterbro i København er byfornyet med gennemgribende renovering af klimaskærmen samt indlæggelse af nye badeværelser. Fornyelsen, som i alt kostede ca. 39 mio. kr, blev afsluttet i 2003. Der viste sig at være alvorlige skader i en del af de udførte badeværelser, hvilket har resulteret i et omfattende teknisk og ikke mindst juridisk skadesforløb, som er afsluttet med en vellykket udbedring i 2014. Der er som led i byfornyelsen etableret 60 nye badeværelser i bygningen. Hovedparten af disse er udført som en præfabrikeret løsning med badeværelsestårne støbt på egen sokkel og har ingen problemer givet. De resterende badeværelser er udført som tunge vådrum støbt på stedet på det eksisterende bjælkelag. En løsning, som bygningens konstruktioner viste sig ikke at kunne bære. problemer konstateret ved bvb s eftersyn Problemerne med den manglende bæreevne har vist sig over tid. Ved BvB s1-års eftersyn blev der konstanteret mindre problemer med blandt andet manglende elastiske fuger i enkelte vådrum, men ikke større svigt eller skader. Ved 5-års eftersynet var situationen derimod en helt anden. Her blev konstateret flere større revner ved overgang til sokkel og over døre og begyndende fugtproblemer som følge af utæthed. Årsagen blev vurderet at være en for høj belastning på bjælkelaget, og BvB anbefalede gennemførelse af et særligt eftersyn med destruktive indgreb for nærmere undersøgelse. To særlige eftersyn viste derefter, at vådrummene indebar en overbelastning af bjælkelagets bæreevne, og at de konstaterede revner og sætninger derfor skyldtes, at konstruktionen manglede bæreevne. Konklusionen på de særlige eftersyn var, at der var tale om et alvorligt svigt, som skulle udbedres. langstrakt forløb om placering af ansvar Konstateringen af skaden medførte en skadeanmeldelse fra ejeren til BvB og derefter et længevarende juridisk forløb med blandt andet en voldgiftssag for placering af ansvar for svigtet. Ansvarsplaceringen blev ikke nemmere af, at flere af de ansvarlige entreprenører var gået konkurs undervejs. Substansen i ansvarsplaceringen handlede om, hvorvidt der var udført tilstrækkelige forundersøgelser som grundlag for den valgte tunge vådrumsløsning. Afgørelsen konkluderede, at det var der ikke, og hele forløbet blev afsluttet med et forlig mellem BvB og de involverede parter, som indebar, at projektets rådgivere gennem deres forsikring måtte betale et større beløb til dækning af udbedringen. Hovedparten af udbedringsudgifterne på ca. 6 mio. kr er dækket af BvB. omfattende men effektiv udbedring Udbedringen af skaderne har omfattet en gennemgribende udskiftning og forstærkning af bygningens konstruktioner og efterfølgende etablering af nye badeværelser. Udbedringen er gennemført uden genhusning af beboerne, men i flere etaper, således at generne i de enkelte boliger har været begrænset til en periode på kun ca. halvanden måned. hvad kan man lære af sagen? Skadesagen på Vesterbro har givet BvB og de øvrige involverede parter vigtig læring på flere områder, som fx: at kvaliteten af førregistrering og forundersøgelser er altafgørende, når der vælges vådrumsløsninger i ældre bygninger, hvis konstruktioner ikke altid er, som de umiddelbart ser ud til at være at en sag som denne kunne have udviklet sig langt værre, hvis ikke BvB havde opdaget problematikken i tide at der er brug for alternativer til den traditionelle tunge vådrumsløsning se vores projekt Lette vådrum side 16. >> 13
interview med beboer kristian engel Beboerne i den omtalte skadesag på vesterbro i københavn har været en lang proces igennem, men har været tilfredse med udbedringsforløbet og er endt med badeværelser, der var helt som før i en konstruktion, der nu kan holde. Siden udbedringen startede, er det gået langt mere smertefrit, end vi havde frygtet. kristian engel Kristian Engel er beboer i den byfornyelsesjendom på Vesterbro, som er omtalt i casen på side 12-13, og fortæller her, hvordan han har oplevet udbedringen af skaderne og samarbejdet med håndværkerne og BvB. et frustrerende juridisk forløb Da vi flyttede ind for ca. fire år siden, bemærkede vi selvfølgelig, at der var denne her sag med skader, men der var egentlig ikke så mange i foreningen, der vidste, hvor meget eller hvor lidt det egentlig drejede sig om. Perioden med placering af ansvar og afklaring af økonomien har jo været rigtig lang. Det er der sikkert mange årsager til, og vi har desværre også selv haft en administration, som ikke har gjort det optimalt. Men frustrerende har det i hvert fald været med det langstrakte forløb. Der har jo f.eks været helt simple problemer med dokumenter, som ikke længere kunne findes eller manglende overblik over, hvad der tidligere er aftalt. Måske er det et særligt problem, når der går jura i det for en andelsboligforening, hvor der jo løbende er udskiftninger i beboere og bestyrelse. Vi bliver så afhængige af, at administrationen har en kontinuitet og kvalitet, der får det til at hænge sammen, og dér har vi måske ikke været så heldige. et gnidningsfrit udbedringsforløb Selve udbedringsforløbet synes jeg til gengæld ikke kunne have været meget bedre. Der har vi været rigtig godt tilfredse. Bortset fra nogle små lavpraktiske forhold er det forløbet uden større problemer. BvB og vores rådgivere informerede synes jeg på udmærket vis om projektet. Vi så tegninger og fik redegjort for de økonomiske konsekvenser, og planerne blev godkendt på en ekstraordinær generalforsamling med overraskende få problemer. Holdningen var meget, at lad os nu få det overstået. Jeg synes også de løsninger, som det er endt med, er meget vellykkede. Vi var meget opmærksomme på, at der i udbedringen ikke blev lagt for meget vægt på prisen, da det jo ville være rigtig ærgerligt at lave dårlige løsninger en gang til. 14
Det har været en stor hjælp at have nogen i ryggen jeg tør slet ikke tænke på, hvordan det ville have været selv at skulle køre sagen. Fotos: Jens V. Nielsen Holdningen var helt klart, at nu skulle det være sidste gang, der skulle laves om. Man kan jo også se, at de nye bjælkelag, som er lagt ind, er dimensioneret på en helt anden måde. Så noget har tydeligvis ikke været i orden fra start. Der var jo nogle usikkerheder i udbedringen, f.eks om bjælkelagene kunne være der, eller om de måtte skydes ind fra facaden. Vi er på en god måde blev præsenteret for usikkerheder og for worst-case-situationer og er derfor blevet positivt overraskede over de indgreb, det faktisk endte med at medføre. gener er taget med godt humør Vi fik i byggeperioden skurvogne kørt ind i gaden med toiletog badefaciliteter i fire såkaldte familierum, og vi havde også en beboervogn med køkken. Det fungerede ikke helt optimalt med vores egne regler for rengøring osv, men vi har jo ingen ældre eller gangbesværede, så alt i alt var der ikke større problemer. Man finder jo løsninger. Der var selvfølgelig nogle, der havde det lidt svært med usikkerhederne, og som måske ville have foretrukket en genhusning, hvis det havde været muligt. stor ros til entreprenører og håndværkere Jeg synes der skal være stor ros til entreprenørerne, som har lavet rigtig godt arbejde, og fulgt godt op på de få mangler, der var til sidst. I forhold til, hvad man kunne have forestillet sig af utilfredse beboere, er det sådan set kørt helt uproblematisk. Det fik vi også at vide fra håndværkerne, som var vant til meget mere brok. Det gør så måske også, at håndværkerne omvendt har haft ekstra lyst til at være så gode, som vi synes, de har været. trygt med en byfornyelsesforsikring Det har været en enorm stor hjælp for os at have nogle i ryggen, og her tænker jeg både på vores rådgivere i udbedringen og på BvB. Vi har følt os meget trygge ved, at BvB på en eller anden måde har repræsenteret os, og jeg tør slet ikke tænke på, hvordan det ville have været at skulle køre en sådan sag helt selv. Der var vi nok gået noget kolde i det, især når vores administration ikke rigtig levede op til sit ansvar. Så med de erfaringer, vi har gjort os, må vi nok sige, at forsikringspræmien til BvB har været givet rigtig godt ud. 15
BvB projekt: lette vådrum et udviklingsprojekt gennemført i valby viser nye veje for udførelse af lette vådrum i ældre byfornyelsesejendomme. Løsningen med dobbeltmembran er et byggeteknisk sikkert og også økonomisk alternativ, når ejendommens konstruktioner ikke kan bære et tungt vådrum. behovet for gode lette vådrum i byfornyelsen Hovedparten af nye badeværelser i byfornyelsesejendomme udføres som tunge vådrum, uden at det giver problemer. I nogle bygninger vil den kvalificerede førregistrering dog påvise, at de konstruktive forudsætninger for en tung løsning ikke er til stede bygningen kan simpelthen ikke bære det. Mulighederne for valg af en byggeteknisk sikker let vådrumsløsning, som kan bruges i ældre i etageejendomme men også i andre nyere ejendomme har hidtil været begrænsede. BvB og GI har derfor taget initiativ til at udvikle en ny let vådrumsløsning, hvor sikkerheden og tætheden er baseret på en løsning med dobbeltmembran i bunden. Løsningen er i første omgang testet hos SBi og efterfølgende udført i et antal demonstrations-vådrum i en ejendom i Valby. Løsningen vil blive indarbejdet og beskrevet i den nye anvisning om vådrum, SBi 250. Dobbeltmembranløsning Princippet i dobbeltmembranløsningen er at skabe et kar i vinyl, membran eller EPDM-dug, som bund for selve vådrumskernen. Oven i dette kar udstøbes et cirka 3 cm tyndt fiberarmeret udstøbningslag, som kan optage bevægelser, der kan opstå i den underliggende konstruktion. Herpå monteres en traditionel membran og klinkebelægning. Løsningen forudsætter, at der udføres et dobbelt afløb for at kunne opfange vand i tilfælde af svigt i den øvre membran. udviklingsprojektets parter Projektet er gennemført af BvB og GI i samarbejde med Københavns Kommune, ingeniørfirmaet Gaihede og SBI. erfaringer fra projektet Udviklingsprojektet er løbende monitoreret og evalueret for at kunne udpege fordele og eventuelle ulemper med hensyn til byggeteknisk sikkerhed, udførelse, materialevalg, pris osv. Der er indbygget målere i konstruktionen for yderligere at kunne følge de fugtmæssige forhold løbende de næste fem år. På baggrund af de gennemførte udviklingsarbejder og det færdige projekt i Valby kan følgende konklusioner drages: Lav vægt løsningen er cirka 40 % lettere end en løsning med støbt bund. Konkurrencedygtig pris løsningen er en billigere løsning end et traditionelt tungt vådrum. Hurtigere proces de mindre lagtykkelser giver en hurtigere udtørring og en hurtigere arbejdsproces. Flere fag løsningen kræver inddragelse af en faggruppe mere, når der vælges vinyl til nederste membran. Skærpet tilsyn der skal føres skærpet tilsyn med udførelsen (på grund af den specielle løsning). Fald med 3 cm fiberarmeret udstøbningslag kan det være svært at skabe korrekt fald. Faldopbygningen kan udføres i undergulv, alternativt udføres øget lagtykkelse. Membran løsningen giver en højere kvalitet i membran, både under udførelse og i forbindelse med kvalitetssikring. Vinyl er at foretrække som nederste membran frem for en smøremembran. Gennemføringer der skal være skærpet opmærksomhed på udførelse af gennemføringer i både bund og top. Tætning der skal tætnes omkring alle bøsningsrør (både nedre og øvre membran). Gulvvarme på grund af dobbeltmembranen udføres eventuel gulvvarme nemmest som en el-baseret løsning, da konstruktionen ellers bliver for høj. 16
1 konstruktionsprincip med dobbeltmembran 1. Eksisterende murstensvæg 2. Træreglar; stabiliserende underlag for gips 3. Vådrumsgips; underlag for vandtætningssystemet 4. Armeringsstrimmel; optager mindre bevægelser, så membranen ikke brydes 5. Kalciumsilikatplader; uorganisk materiale 6. Konstruktionsplade; skal være vandfast 7. Fiberbeton; minimum 30 mm 8. Træbrædt; understøtter væg 9. EPDM dug; første vandtætte lag 10. Træveksel; understøtter væg og overfører laster til træbjælker 11. Eksisterende træbjælke; overførsel af laster 12. Eksisterende rørvæv og puds 13. Eksisterende indskudsbrædder; understøtter isolering 14. Eksisterende loftforskalling; underlag for rørvæv 15. Eksisterende puds; beskytter mod fugt/ vand 16. Isolering; i stedet for lerindskud 15 16 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Model 10 1: Eksisterende murstensvæg. 2: Træreglar; stabiliserende underlag for gips. 3: Vådrumsgips; underlag for vandtætningssystemet. 4: Armeringsstrimmel; optager mindre bevægelser så membranen ikke brydes. 5: Kalciumsilikatplader; Uorganisk materiale. 6: Konstruktionsplade; skal være vandfast. 7: Fiberbeton; minimum 30 mm. 8: Træbræt; understøtter væg. 9: EPDM dug; første vandtætte lag. 10: Træveksel; understøtter væg og overfører laster til træbjælker. 11: Eksisterende træbjælke; overførelse af laster. 12: Eksisterende rørvæv og puds. 13: Eksisterende indskudsbrædder; understøtter isolering. 14: Eksisterende loftsforskalling; underlag for rørvæv. 15: Eksisterende puds; beskytter mod fugt/vand. 16: Isolering; i stedet for lerindskud. udførelse af fiberbetonlag på membranbund 14 27 Principlayout-06.indd 27 27/03/15 1 under udførelsen af dobbeltafløb skal der være særlig opmærksomhed på udstøbning omkring afløbet. Udførelse af mellemliggende fiberbetonlag udføres oven på den nederste membran, her udført i vinyl. 17
2014 eftersyn Ca. 4.300 eftersyn For ejendomme med tilsagn om offentlig støtte efter 1.1.1998 har BvB gennemført 1-års eftersyn af 1.166 ombygninger. Af disse er der endvidere gennemført 5-års eftersyn af 691 ejendomme og reduceret 5-års eftersyn af 74 ejendomme. BvB har i alt gennemført eftersyn af ca. 4.300 ejendomme. 1-års eftersyn I 2014 er der gennemført 67 eftersyn. Der er registreret svigt og skader i 75 ud af 492 bygningsdele, hvilket svarer til et gennemsnit på 15 %. Der er ikke registreret væsentlige byggetekniske svigt og skader, som kan være dækningsberettigede. 5-års eftersyn (reduceret) Fra 2011 har BvB kun gennemført 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. BvB vurderer konkret i hvert enkelt sag og på baggrund af 1-års eftersynet, hvilke ejendomme og bygningsdele, der bør efterses. Der er i 2014 gennemført eftersyn af 26 bygningsdele fordelt på 14 ejendomme. Der er ved disse eftersyn ikke registreret væsentlige byggetekniske svigt eller skader. Af de ejendomme, der skulle have haft gennemført et 5-års eftersyn, udtager BvB ca. 10 % til stikprøvekontrol. Stikprøveniveauet for svigt og skader er mere end halveret i de seneste 10 år. Hovedparten af de konstaterede svigt og skader er af mindre omfang eller væsentlighed, og en væsentlig del hører under ejerens almindelige vedligehold. BvB s eftersyn Formålet med BvB s eftersyn er at registrere svigt og skader, så der hurtigst muligt kan rejses krav om udbedring overfor de ansvarlige parter. For ejendomme med tilsagn efter 1. januar 1998 kan BvB gennemføre to eftersyn, nemlig 1- og 5-års eftersyn. Fra 1. januar 2011 gennemfører BvB altid et 1-års eftersyn, mens der kun gennemføres 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. De lave svigtprocenter er faldet yderligere og ligger nu på 15 %. Det lave niveau ses blandt andet som et resultat af, at BvB gennem årene har fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger inden for tage og vådrum. kontrollen gennemføres for at vurdere, om beslutningen om ikke at gennemføre 5-års eftersyn af alle ejendomme fortsat er rigtig. Ved stikprøvekontrollen efterses alle bygningsdele, der var omfattet af byfornyelsessagen. I 2014 er seks ejendomme udtaget til stikprøve. Af de 72 eftersete bygningsdele er de fire registreret med svigt, som kræver udbedring. Ingen bygningsdele er registreret med et væsentligt svigt. I 38 ejendomme gennemførte BvB ikke 5-års eftersyn, men ejerne fik tilsendt publikationen Hold øje med og hold dit hus (2011), som er en vejledning om, hvordan ejeren selv bør gennemgå sin ejendom systematisk og jævnligt. Vejledningen er suppleret med et afkrydsningsskema, man kan hente på bvb.dk. Udviklingen i svigt og skader BvB har siden 1995 gennemgået ca. 55.700 bygningsdele fordelt på de forskellige eftersynstyper. Da 5-års eftersynene siden 2011 kun er gennemført i relation til udvalgte ejendomme og bygningsdele, redegøres der kun for svigt og skader i forbindelse med de gennemførte 1-års eftersyn. Som det fremgår af diagram 1, er niveauet for svigt og skader mere end halveret 18
% Diagram 1. Udvikling i svigt og skader 35 30 25 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Alle svigt og skader i % af eftersete bygningsdele Væsentlige svigt og skader i % af eftersete ejendomme % 35 30 25 20 15 10 5 0 2012 2013 2014 Udbedring Vedligeholdelse Diagram 2. 1-års eftersyn af bygningsdelen tag i den sidste 10-årige periode. Hovedparten af de konstaterede svigt og skader er af mindre omfang eller væsentlighed, og en væsentlig del hører under ejerens almindelige vedligehold. I 2012 udgjorde andelen 88 %, i 2013 77 % og i 2014 76 %. Den gennemsnitlige svigtprocent dækker imidlertid over store forskelle for de enkelte bygningsdele. Taget er forsat den bygningsdel, der har flest svigt I 2014 er der gennemført 1-års eftersyn af tage på 54 ejendomme, hvoraf der er konstateret svigt i ca. 44 % af tilsynene. Ca. 1/3 af svigtene er af en sådan karakter, at de kræver udbedring. Diagram 2 viser, hvor stor en procentdel af de sidste tre års registrerede svigt, der kræver udbedring, og hvor stor en del der hører under ejerens almindelige vedligehold (fx revner og afskallinger af skorsten). Væsentlige svigt Procenten for ejendomme med væsentlige byggetekniske svigt og skader, der kan være dækningsberettigede, har været meget lav de seneste 10 år. For 1-års eftersyn har den svinget mellem 0 og 4 %. Mindre udsving i svigtprocenten kan ikke tillægges betydning. Et enkelt eller to væsentlige byggetekniske svigt påvirker svigtprocenten relativt meget, da det er et relativt lille datagrundlag, der indgår i statistikken. Der er ingen tvivl om, at bevidstheden om at BvB gennemfører et eftersyn inden otte måneder efter byggeriets aflevering, har en væsentlig betydning for det lave antal skadesager. Siden de første 1-års eftersyn blev gennemført i 1999, har det været klart for rådgivere og entreprenører, at arbejdet bliver efterset kort tid efter byggeriets aflevering, og dette har en positiv indflydelse på det færdige resultat. En medvirkende årsag til den positive udvikling er også erfaringsopsamlingen og den tilhørende formidling, som er en af BvB s vigtige opgaver. 19
projekt: eftersyn med lift BvB har i 2014 afsluttet et forsøgsprojekt om effekten af at anvende lift ved eftersyn af tage. cost-benefit analyser på projektet viser, at anvendelse af lift i mange tilfælde er en god forretning, men også at det er et redskab, som skal anvendes nuanceret i forhold til de konkrete forhold. Det at få afdækket aktuelle eller potentielle svigt og skader så tidligt som muligt har en stor værdi for både bygningsejere og BvB. Dette fordi en tidlig konstatering gør det muligt at få placeret ansvaret for udbedringsarbejderne, hvor det rettelig hører hjemme, nemlig hos entreprenører og rådgivere. Taget er en af de bygningsdele, som fylder allermest i skadebilledet, og BvB har derfor gennemført et forsøgsprojekt, som skulle afdække hvilken effekt og rationalitet, der ligger i at anvende lift ved tageftersyn for at kunne komme eventuelle byggeskader i forkøbet. Projektet har omfattet alle 1-års eftersyn i 2013 og 2014, som har indeholdt tagarbejder ialt 16 eftersyn. cost-benefit analyser Der er ved alle lifteftersyn foretaget en beskrivelse og registrering af de svigt, som det ikke ville have været muligt at konstatere uden brug af liften (eksempelvis den overfor viste vandopsamling på kvisten), og det er anslået, hvad en umiddelbar afhjælpning af disse svigt vil koste. Denne beregning er for hvert enkelt svigt sammenlignet med, hvad det (worst case) skønnes at ville have kostet at udbedre samme svigt om 10 år med de følgevirkninger, der vurderes at været kommet til i mellemtiden. Beregningerne viser, at der er tale om en betydelig økonomisk rationalitet i anvendelsen af lift ved tageftersyn. Tallene kan for de 16 sager sammenfattes således: Udgift til anvendelse af lift 120.000 kr Udgift til umiddelbar udbedring 1.090.000 kr Anslået udgift til senere udbedring inklusiv følgeskader, ca. 4.000.000 kr forebyggende effekter Udover den langsigtede økonomiske gevinst indebærer anvendelsen af lift også andre fordele, som ikke umiddelbart kan kapitaliseres. Et grundigere eftersyn med afdækning af og rapportering om alvorlige svigt og skader kan forhåbentlig motivere bygningsejerne til at være mere opmærksomme på at få fremsat krav om udbedring overfor de ansvarlige. Dernæst vil bevidstheden hos både rådgivere og entreprenører om at BvB går grundigt til værks ved eftersyn i sig selv kunne være med til at højne kvaliteten af det afleverede projekt. lifte er et rigtigt godt eftersynsredskab Forsøgsprojektet har dokumenteret, at eftersyn med lift gør det muligt at opdage uhensigtsmæssigheder, svigt og skader, som ikke ville være opdaget ved et traditionelt eftersyn. Og at det i langt de fleste tilfælde er en rigtig god forretning at betale for den ekstra udgift ved eftersynet. Liftanvendelse var primært tiltænkt 1-års eftersynene. På baggrund af de gode erfaringer fra forsøgsprojektet vil BvB fremover konkret vurdere, om det vil være fordelagtigt at anvende lift også ved 5-års eftersyn, hvor konstruktionerne jo er blevet yderligere påvirket, og muligheden for at konstatere svigt dermed også større. et værktøj som skal anvendes nuanceret Liftanvendelse har store kvaliteter. Men det er vigtigt for BvB at pointere, at det ikke er en metode, som unuanceret skal anvendes ved alle tageftersyn. Forudsætningerne i de enkelte bygninger kan være meget forskellige, og ikke alle typer af tage vil være relevante at undersøge med lift. I nogle tilfælde vil en traditionel gennemgang af taget med en visuel registrering suppleret med kontrolåbninger i fx tagdækningen uden brug af værktøj og materialer være tilstrækkelig og mest rationel. 20
film om liftanvendelse BvB har udarbejdet en kort film om anvendelsen af lift ved eftersyn af tage. Filmen kan ses på www.bvb.dk. fotos fra eftersyn fra lift. vandsamling på grund af forkert fald på kvisttaget kan udvikle sig til en skade, hvis ikke der gribes ind. 21
2014 skadedækning omfanget af skadeanmeldelser lå i 2014 meget lavt, men varierer erfaringsmæssigt fra år til år. den største del af de anerkendte skader skyldes udførelsesfejl. skadedækning hos bvb BvB yder økonomisk støtte til udbedring af væsentlige byggeskader, der hidrører fra gennemførelsen af byggeri eller ombygninger støttet efter byfornyelsesloven. Den forsikringsmæssige side af BvB s virke er bl.a. knyttet sammen med kravet om kvalitetssikring af såvel projekt som arbejdets udførelse, så antallet af byggeskader minimeres. Fra det tidspunkt, hvor byggeriet er afleveret, har entreprenører og rådgivere et 5-årigt ansvar. I den periode har de både ret og pligt til at udbedre svigt eller skader, som de er ansvarlige for. I samme periode dækker BvB derfor kun væsentlige byggeskader i de tilfælde, hvor entreprenøren eller rådgiveren er gået konkurs eller på anden måde ikke er i stand til at opfylde deres forpligtigelser. I praksis volder det imidlertid en del bygherrer besvær at få entreprenører og rådgivere til at udføre den udbedring, de er ansvarlige for. I de tilfælde, hvor det drejer sig om væsentlige byggeskader, hjælper BvB bygherren med at få sagerne løst ved forligsforhandlinger, syn og skøn eller voldgift. Fra det 5. til det 20. år dækker BvB indtil 95 % af udgiften til udbedring af væsentlige byggeskader efter fradrag for opbrugt levetid og eventuelle forbedringer i den byggetekniske kvalitet. Den resterende del afholdes af ejeren som en slags selvrisiko. Byggeskader skal anmeldes inden 20 år efter afleveringen. ANMELDTE SKADER BvB har i 2014 modtaget 15 skadeanmeldelser mod 23 anmeldelser året før. Antallet ligger noget under gennemsnittet for de forudgående år og er det laveste i 10 år. Erfaringerne viser imidlertid, at antallet af skadeanmeldelser kan variere meget fra år til år (diagram 3). Det akkumulerede antal anmeldte skader udgjorde i 2004 9 % af det akkumulerede antal eftersyn. I alt har BvB siden sin oprettelse modtaget 386 skadeanmeldelser. Heraf er ca. en tredjedel anerkendt som dækningsberettigede. Det svarer til ca. 2,8 % af de samlede eftersyn. Flest anmeldelser i de ældste ombygninger BvB har tidligere modtaget lidt over halvdelen af anmeldelserne i tilknytning til sine eftersyn og resten efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode. De seneste år har der imidlertid været en stigning i antallet af anmeldelser, hvor den 5-årige ansvarsperiode er udløbet. Disse sager udgør i 2014 ca. 80 % af de nye skadean- meldelser. 33 % af de anmeldte byggeskader i 2014 vedrører byfornyelser, der er 15-20 år gamle. Tage er fortsat det største problem Skader på tag udgør fortsat den største andel af de skader, der anmeldes og anerkendes som dækningsberettigede af BvB. De fleste af disse anmeldelser vedrører byfornyelsessager, der er afleveret i perioden 1991-2001. I diagram 4 ses fordelingen af primære skadetyper for anmeldte og anerkendte skader i perioden 1993-2014. Verserende sager, hvor der endnu ikke er truffet afgørelse om dækning, vil kunne påvirke tallene i diagrammet. Anmeldte skader på tag udgør 44 % af alle anmeldte skader. Anerkendte skader på tag udgør 52 % af alle anerkendte skader. Udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele Tagskader skyldes ofte et samspil mellem flere forskellige faktorer, men fælles for dem er, at de registrerede problemer knytter sig til fejl både ved projekteringen og udførelsen. Tagskader er forholdsmæssigt dyre at udbedre, blandt andet på grund af de ofte store udgifter til stillads. Skader på tag udgør således 59 % af de anslåede udbedringsudgifter (reservationsbeløbene) se diagram 5. 22
skadedækning antal 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 antal Diagram 3. antal skadeanmeldelser 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Tag Facader Vådrum Vandinstallation Kældre Etagedæk Vinduer Andre Alle anmeldte skader Anerkendte skader Diagram 4. skadeanmeldelser fordelt på bygningsdele 1993-2014 Andre Vådrum 9% 8% Vandinstallation 11% 13% 59% Tag Facader Diagram 5. udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele 23
har BvB i alt haft en besparelse på ca. 10 mio. kr. ved indgåelse af forlig. Den økonomiske effekt af BvB s regresbestræbelser er, at de ansvarlige betaler erstatning eller, at de uden beregning foretager udbedring af de pågældende skader. Er det ikke muligt at opnå en forligsmæssig løsning, vil regresbestræbelserne resultere i syn og skøn og anlæggelse af voldgiftssag. I disse skadesager vil det ofte være ensbetydende med et sagsforløb, der strækker sig over flere år. Skadesager uden regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode, er mindre kompliceret, da BvB alene skal vurdere, om det anmeldte forhold, ud fra en byggeteknisk vurdering, opfylder betingelserne for skadedækning. Det samme gør sig gældende i de situationer, hvor fx rådgiveren eller entreprenøren inden udløbet af den 5-årige ansvarsperiode er gået konkurs eller lignende. SAGER DER ER BORTFALDET Nogle sager falder bort, fordi de ansvarlige udbedrer skaden, mens sagen er under behandling i BvB. I lidt over halvdelen af de bortfaldne anmeldelser har de ansvarlige således foretaget udbedskadedækning Reservationsbeløbet udgør den anslåede udgift til tekniske rådgivere og entreprenører i forbindelse med udbedringen af anerkendte skader. De næststørste udgifter vedrører facader og herefter vandinstallation og vådrum. I kategorien skader på andre bygningsdele indgår bl.a. skader i kældre, etagedæk, indervægge, vinduer, kloak, varmeanlæg. Inden for hver af disse kategorier er der tale om få anmeldelser. skadesager med regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes til BvB inden udløb af den 5-årige ansvarsperiode, kompliceres af, at BvB udover den byggetekniske vurdering skal forholde sig til, om det er muligt og hensigtsmæssigt at gøre ansvar (regres) gældende overfor en eller flere af byggeriets parter. Det er bl.a. en forudsætning for BvB s dækning, at ejeren har reklameret rettidigt overfor de ansvarlige. I disse sager vurderes det nøje, om det vil være muligt at opnå en forligsmæssig løsning, hvor de involverede parter selv afhjælper forholdene. Ved forligsforhandlingerne forsøger BvB via en konstruktiv dialog at opnå en hurtig løsning, som samtidig sparer alle parter for omkostningerne til syn og skøn, voldgift og advokathonorarer. Siden 2002 ring af forholdene. I en del sager er det tilsyneladende tilstrækkeligt, at ejeren anmelder skaden til BvB, hvorefter de ansvarlige udbedrer de påtalte forhold uden BvB s egentlige medvirken. Andre sager bortfalder, fordi ejeren vælger at trække anmeldelsen tilbage, eller fordi skaden allerede er udbedret. Desuden bortfalder enkelte sager, fordi BvB ikke modtager tilstrækkeligt materiale til at kunne behandle sagen. årsager til skader Diagram 6 viser, hvordan de forskellige skadeårsager fordeler sig. Projekteringsfejl Projekterende rådgiver udarbejder et projekt, hvor nogle af de projekterede arbejder ikke udføres i henhold til kendt viden på projekteringstidspunktet, eller andre fejl i projektet som ved udførelse af arbejdet i henhold til projektet medfører byggeskader. Eksempler: 1. Vandinstallation i hovedstadsområdet projekteret med galvaniserede rør, selvom det har været officiel viden siden 1998, at vandets kemi vil ødelægge rørene. 2. Henvisninger til forkerte vejledninger. 24