Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån

Institut for finansiering HD-afhandling Forfatter: Henrik Kjellerup Vejleder: Frank Pedersen Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb Handelshøjskolen i Århus Foråret 2005

1 Problemformulering... 1 1.1 Indledning... 1 1.2 Problemformulering... 2 1.3 Definitioner... 4 1.4 Afgrænsning... 5 2 Model- og metodevalg... 7 3 Ejendomspriser og obligationsrenter... 8 3.1 Historisk udvikling i reale priser for ejerlejligheder... 10 3.2 Betydningen af udviklingen i ejerlejlighedspriser og lave renter... 12 4 Udbudte lånetyper... 13 4.1 Fastforrentede lån... 13 4.1.1 Obligationslån... 13 4.1.2 Kontantlån... 14 4.1.3 Fordele og ulemper ved obligationslån og kontantlån... 15 4.2 Tilpasningslån... 17 4.2.1 Tilpasningslån uden loft... 17 4.2.2 Rentetilpasningslån med renteloft... 19 4.2.3 Fordele og ulemper ved tilpasningslån... 20 4.3 Afdragsfrie lån... 21 4.3.1 Fordele og ulemper ved afdragsfrie lån... 23 5 Rentabilitet... 25 5.1 Nutidsværdimetoden... 25 5.2 Den effektive rentefods metode... 25 5.3 Horisontomkostninger... 26 5.3.1 Uændret rente... 33 5.3.2 Faldende rente... 34 5.3.3 Stigende renter... 35 5.3.4 Alternative rentescenarier... 36 5.4 Skattemæssig opgørelse ved forældrekøb... 36 5.5 Sammenfatning... 37 6 Likviditet... 39 6.1 Likviditet ved uændret rente... 41 6.2 Likviditet ved faldende rente... 42 6.3 Likviditet ved stigende rente... 42 6.4 Likviditet for ejeren... 43 6.5 Sammenfatning... 44 7 Risiko... 45 8 Realkreditrådgivning... 47 8.1 Horisontomkostninger... 47 8.2 Vurdering af låntagers profil... 51 8.3 Bekendtgørelse om god skik... 52 8.4 Aktiv gældspleje... 52 8.4.1 Nedkonvertering... 53 8.4.2 Opkonvertering... 53 8.4.3 Skrå konvertering... 54 9 Perspektivering... 55 10 Litteraturliste... 57 11 Bilagsliste... 58

Figuroversigt Figur 1: Afhandlingens opbygning... 3 Figur 2: Udviklingen i den 2-årig statsrente og den 30-årige realkredit... 9 Figur 3: Sammenhæng mellem rente og den reale pris på ejerlejligheder, 1987 2003... 10 Figur 4: Real prisudvikling for ejerlejligheder 1980-2003... 11 Figur 5: Afdragsprofil fastforrentet obligationslån... 14 Figur 6: Udviklingen i den lange og korte rente 1996-2004 (Mdr. obs.)... 18 Figur 7: Markedskurser den 29. oktober 2004... 28 Tabeloversigt Tabel 1: Forudsætninger for køb af lejlighed... 7 Tabel 2: Fordele og ulemper ved obligationslån... 16 Tabel 3: Fordele og ulemper ved kontantlån... 17 Tabel 4: Fordele og ulemper ved rentetilpasningslån... 20 Tabel 5: Fordele og ulemper ved rentetilpasningslån med renteloft... 21 Tabel 6: Fordele og ulemper ved afdragsfrie lån... 24 Tabel 7: Markedskurser 29. oktober 2004 til brug for kuponmetoden... 27 Tabel 8: Anslåede indfrielseskurser lange og korte obligationer... 29 Tabel 9: Beregning af ydelse ved renteændring +1% (F1/30)... 30 Tabel 10: Låneomkostninger med en horisont på 5 år (renteændring efter 1. år)... 32 Tabel 11: Låneomkostninger med en horisont på 5 år (renteændring efter 4. år)... 33 Tabel 12: Skattemæssig opgørelse ved forældrekøb... 37 Tabel 13: Likviditet (renteændring sker efter 1. år)... 40 Tabel 14: Likviditet (renteændring sker efter 4. år)... 41 Tabel 15: Likviditet for ejeren... 43 Tabel 16: Friværdi ved alternative scenarier (renteændring sker efter 1. år)... 46 Tabel 17: Forslag til rådgiverskema (renteændring efter 1. år)... 49 Tabel 18: Forslag til rådgiverskema (renteændring sker efter 4. år)... 50

1 Problemformulering 1.1 Indledning Som følge af de meget store vanskeligheder, der kan være forbundet med at skaffe sit barn en bolig under studierne, har det efterhånden medført, at mange forældre i stedet vælger at købe en ejerlejlighed for derefter at udleje den til sin søn/datter. Forældrekøb er særligt aktuelt på grund af de forholdsvis høje priser på lejeboliger, som ligger centralt i forhold til uddannelsesinstitutionerne. Køber forældrene en lejlighed for at leje den ud til junior, og finansierer de den med et afdragsfrit realkreditlån, er den månedlige ydelse for at eje lejligheden mere spiselig. Forældrekøb har længe været en gunstig mulighed for de forældre, der har råd til det, for at hjælpe deres børn på vej i studietiden. Og med afdragsfrihed og det lave renteniveau er mulighederne pt. gunstigere end nogensinde. Men netop i kraft af de mange forskellige lånemuligheder kan det imidlertid være vanskeligt for forældrene at bestemme sig for, hvordan lejligheden skal finansieres. Skal man vælge et lån med eller uden afdrag? Skal renten være fast eller variabel? Valg af lån er ikke bare et spørgsmål om billigste ydelse her og nu, men handler i høj grad også om de fremtidige muligheder for eventuel konvertering, ændringer i ydelsen og restgæld. Derfor er det også vigtigt, at man får en den rigtige rådgivning, når man begiver sig ud i køb af en ejerlejlighed. Ethvert lån kræver rådgivning. Den sandhed har været aktuel længe, og den får fornyet aktualitet hver gang, der kommer en ny lånetype på markedet. Der gøres opmærksom på, at dataindsamlingen til opgaven er foregået frem til og med lørdag, den 30. oktober 2004, og at begivenheder herefter ikke indgår i opgaven. 1

1.2 Problemformulering Denne opgave omhandler finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb herunder anvendelsen af afdragsfrie lån. Når jeg har valgt at beskæftige mig med forældrekøb, skyldes det, at forældrekøb har fået fornyet aktualitet på grund af de nye afdragsfrie lån. I forlængelse heraf vil jeg foretage en analyse af fordele og ulemper ved finansiering af ejerlejligheder med henholdsvis fast og variabel rente samt anvendelsen af afdragsfrie lån. Opgaven vil derfor omhandle følgende problemstilling: En analyse af fordele og ulemper ved finansiering med henholdsvis fast og variabel rente - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån - ved forældrekøb af ejerlejligheder. Med henblik på at give læseren et indtryk af samspillet mellem renten og ejendomspriserne vil jeg analysere sammenhængen mellem udviklingen i rentestrukturen og ejendomspriserne i Danmark. Herunder vil jeg beskrive risikoen for, at der i perioder med faldende huspriser kan være risiko for at restgælden på lånet kan blive større end husets værdi. Et fald i ejendomspriserne kan forårsages af flere ting. Eksempelvis kan en voksende arbejdsløshed medføre en mindre efterspørgsel efter ejerlejligheder, hvilket vil kunne medføre et fald i ejendomspriserne. Med henblik på at konkretisere problemstillingen har jeg fundet det hensigtsmæssigt at analysere følgende forhold: Fordele og ulemper ved finansiering af ejerlejlighed med henholdsvis fast og variabel rente. Fordele og ulemper ved anvendelsen af afdragsfrie lån Kan en horisontberegning give låntageren et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper? 2

Figur 1: Afhandlingens opbygning Problemstilling Ejendomspriser & renter Udbudte låntyper Rentabilitet Likviditet Risiko Perspektivering 3

1.3 Definitioner Horisontomkostninger defineres i det følgende som de samlede låneomkostninger efter skat under forudsætning af, at restgælden indfries ved udløbet af en given horisont 1. Formlen for horisontomkostninger udtrykkes på følgende måde: Horisontomkostninger = (Kursværdien af restgæld + ydelsen efter skat) provenu. Risiko defineres normalt som spredningen omkring den forventede værdi 2. Ved vurdering af lån vil risikoen derfor normalvis opfattes som spredningen omkring den forventede omkostning dvs. den forventede effektive rentefod efter skat eller nutidsværdien efter skat. Realrenten er den rente, der kompenserer forbrugeren for det nyttetab, han lider ved at udskyde forbruget af varer og i stedet foretage en opsparing 3. Den nominelle rente er den rente, der kompenserer forbrugeren for såvel nyttetabet som for eventuelle prisstigninger ved en udskydelse af forbruget 4. Rentabilitet er lånets absolutte fordelagtighed i forhold til et andet lån, når man måler på omkostningen efter skat, ved at have lånet i en given periode. Rentabiliteten vil i denne fremstilling blive illustreret som horisontomkostningen. 1 Jacobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån, Finans/Invest 3/98. 2 Pedersen, Frank, 1999: Finansieringsplanlægning, p. 6. 3 Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p. 2. 4 Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p. 2. 4

1.4 Afgrænsning I opgaven er der udarbejdet beregninger og beskrivelser til brug ved forældres overvejelser om køb af ejerlejlighed, der skal udlejes til søn/datter. Der gøres opmærksom på, at forældrekøb er et udbredt storbyfænomen (forekommer hovedsageligt i større byer med uddannelsesfaciliteter), men den geografiske udbredelse behandles ikke af hensynet til opgavens omfang. Eksemplerne er udarbejdet under forudsætning af, at virksomhedsskatteordningen anvendes, jf. nærmere nedenfor. En ejerlejlighed, der udlejes, kan skattemæssigt behandles efter reglerne i virksomhedsskatteordningen, idet udlejning af en ejerlejlighed skattemæssigt udgør en erhvervsvirksomhed. Brugen af virksomhedsskatteordningen bevirker, at et opgjort skattemæssigt underskud (inkl. renteudgifter) kan modregnes og dermed fratrækkes i ejerens personlige indkomst. Derved opnås en skatteeffekt på ca. 59% i de tilfælde hvor ejeren er lønmodtager (skattesatsen varierer lidt fra kommune til kommune). Den husleje, som lejeren skal betale til ejeren, skal ved interessefællesskab, som der er tale om ved familieudleje, fastsættes til markedslejen. Til fastsættelse heraf tager skattevæsenet ofte udgangspunkt i reglerne for omkostningsbestemt husleje i de boligregulerede områder. Dette er regler, der bruges ved fastsættelse af huslejen i privat boligudlejningsbyggeri. Ved nedenstående beregningseksempler har jeg anvendt en månedlig leje på kr. 3.000. Køber bør dog under alle omstændigheder rådføre sig med sin egen revisor, da der kan være særlige forhold, der skal tages hensyn til i det enkelte tilfælde. I opgaven antages, at forældrene ikke alene ønsker at hjælpe junior i studieperioden, men også anser købet af en lejlighed som en investering. Det antages endvidere, at forældres investering i en ejerlejlighed ikke har til formål at virke som en opsparing over en længere årrække (efterhånden som gælden nedbringes), men i stedet skal fungere som et investeringsobjekt indenfor en begrænset tidshorisont (barnets studietid). Der er dermed ikke det traditionelle opsparingselement til alderdommen, som ellers ses ved køb af ejerbolig. 5

Jeg har i opgaven valgt at koncentrere mig om fastforrentet obligationslån, kontantlån, lån med variabel rente (rentetilpasningslån), samt lån med afdragsfrihed. De fastforrentede lån er beregnet på baggrund af en nominel rente på 5%, idet låntager her har det mindste kurstab. Realkredit Danmarks 5% obligation til 2035 blev handlet til kurs 98,78 fredag den 29. oktober 2004, mens 4% obligationen til 2035 blev handlet til kurs 92,00 samme dag. Og da lejligheden påtænkes at skulle sælges igen indenfor en 5-årig periode finder jeg det mest fornuftigt at anvende 5% obligationen med henblik på at opnå det mindst mulige kurstab. Af hensyn til opgavens omfang vil der i analysen af lån med variabel rente udelukkende blive behandlet lån med årlig rentetilpasning. Der indgår således ikke lån med renteloft i beregningerne. Der ses tillige bort fra lån i fremmed valuta (euro) og problematikken omkring valutarisikoen. Når jeg har fravalgt eurolån skyldes det, at der pt. ingen fordel er ved eurolån (1.okt.). Det danskeuropæiske rentespænd er helt nede på 0,06% på 1 årigt rentetilpasningslån, så fordelen ved eurolån er væk 5. Opgaven vil ikke fremstå som et ideelt finansieringsforslag, eftersom det beror på rådgivning til den enkelte. Opgaven har derimod til formål at give den enkelte et bedre beslutningsgrundlag i forbindelse med forældrekøb. 5 Børsen, 1. oktober 2004, p. 24. 6

2 Model- og metodevalg I opgaven tages der udgangspunkt i følgende forudsætninger: Tabel 1: Forudsætninger for køb af lejlighed Kontant købesum 1.250.000 der finanseres således: Kreditforeningslån 1.000.000 Pengeinstitutlån 187.500 Udbetaling 62.500 1.250.000 Nødvendig likviditet for køber ved overtagelsen: Udbetaling 62.500 Købeomkostninger (anslået) 22.500 I alt nødvendig likviditet for køber 85.000 Ved valg af kreditforeningslån opstilles der beregninger med fire 30-årige alternativer: et 5 % obligationslån, løbetid 30 år et 5 % kontantlån, løbetid 30 år et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (F1), løbetid 30 år et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning 10 års afdragsfrihed (AF1), løbetid 30 år For at tydeliggøre risikoen ved boligkøb er friværdien beregnet for tre forskellige salgspriser. Tanken er, at et scenarie udtrykker et passende konservativt gæt, mens et andet er udtryk for et worst case scenarie (der skal kunne håndteres af låntager), og det tredje scenarie illustrerer udviklingen, hvis priserne udvikler sig bedre end forventet. Der udarbejdes forslag til en horisontberegning af lånenes ydelse og indfrielsesvilkår. Beregningen har til formål at give låntageren et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper. Til at beregne kurser for en vilkårlig horisont og et vilkårligt renteskift anvendes kuponmetoden 6. 6 Jacobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån, Finans/Invest 3/98 7

3 Ejendomspriser og obligationsrenter I det følgende afsnit foretages en analyse af samspillet mellem renten og prisen på ejerlejligheder med henblik på at give læseren et indtryk af rentens betydning for prisen på ejerlejligheder 7. Sammenhængen mellem renten for forskellige løbetider kaldes rentestrukturen 8. Rentestrukturen kan bl.a. defineres som den sammenhæng, der er mellem renteniveauet og løbetiden på værdipapirer. Renten vil normalt være lavest for værdipapirer med kort løbetid og højere for værdipapirer med lang løbetid. Årsagen hertil er, at investor vil kræve en præmie for at binde penge i værdipapirer med lang løbetid, da det kan være mere risikofyldt. Renten kan forklares som prisen på penge, da renten er med til at sikre ligevægt mellem løntagers efterspørgsel efter penge og långivers udbud af penge. Med andre ord vil renten stige, når der er mangel på penge og falde når der er mange penge i omløb. Det er med til at skabe ligevægt mellem udbud og efterspørgsel på penge. De seneste års store succes for rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har betydet, at det danske boligmarked er blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger. Den traditionelle opfattelse af dynamikken på boligmarkedet er, at når renterne stiger, så vil boligpriserne falde. Og med en stigende andel af boligejere, der tager rentetilpasningslån, er det relevant at se på boligmarkedets følsomhed overfor ændringer i renten. Teoretisk set er sammenhængen, at ved et rentefald øges efterspørgslen, huspriser og boligbyggeriet stiger, hvorefter det øgede udbud af boliger presser huspriserne tilbage mod en ligevægt, hvor byggeomkostningerne modsvares 9. Tilsvarende tilsiger teorien, at ejendomspriserne forventes at falde ved stigende renter. 7 Ejendomspriserne bestemmes af rente, indkomst og boligbeholdning, Nationalbanken, MONA 2003 8 Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p. 47 9 Nationalbanken, MONA 2003 8

Figur 2: Udviklingen i den 2-årig statsrente og den 30-årige realkredit 2-årig stat 30-årig realkredit 30 25 Rente % p.a. 20 15 10 5 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 År Kilde: Egen tilvirkning ved data fra Nationalbanken Figur 2 viser udviklingen i den 2-årige statsrente og 30-årige realkredit rente i perioden fra 1987 til september 2004. Formålet med at vise renteudviklingen både for den korte og den lange rente er at give forældre en fornemmelse af, hvor meget renteniveauet kan ændre sig og dermed give et indtryk af rentestrukturen i Danmark. Ifølge en rapport som IMF, Den Internatioanle Valutafond, udgav i september måned, vil et fald i renten føre til en stigning i de reale huspriser med 1 procent 10. Jævnfør Figur 2 har vi været vidne til en faldende rente siden 1987. Det kan imidlertid være meget afgørende, om det er en stigende realrente, der udløser faldende priser på ejerboliger, eller om det er andre faktorer. Hvis inflationen stiger i samme takt som renten vil realrenten være uændret, hvilket isoleret set ikke vil få betydning for ejendomspriserne. Uændret inflation og stigende renter og deraf stigende realrente, vil derimod have betydning for ejendomspriserne. 10 Splid, Robert, 2004: Økonomiske faresignaler, Børsen 18. oktober 2004, p. 26. 9

Figur 3: Sammenhæng mellem rente og den reale pris på ejerlejligheder, 1987 2003 Rente 30-årig realkredit Real pris på ejerlejligheder Indeks 140 120 100 80 60 40 20 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 År Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af data fra Nationalbanken og Danmarks Statistik Figur 3 viser sammenhængen mellem rentefald og stigning i de reale priser for ejerlejligheder. Figuren viser tydeligvis en negativ korrelation mellem rentefald og stigning i de reale priser for ejerlejligheder. 3.1 Historisk udvikling i reale priser for ejerlejligheder Med udgangspunkt i forrige afsnit belyses nu udviklingen i kontantpriser på ejerlejligheder i perioden 1980 2003. Det er Told og Skats ejendomspriser, som ligger til grund for nærværende analyse. Der er således tale om et landsgennemsnit, hvorfor der lokalt kan være tale om større eller mindre forskelle gennem perioden. Priserne er deflateret med forbrugerprisindekset for boliger. 10

Figur 4: Real prisudvikling for ejerlejligheder 1980-2003 Indeks 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Kontantpriser Prisindeks Realudvikling 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 År Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af data fra Told og Skat og Statistikbanken Jævnfør Figur 4 faldt priserne marginalt fra 1980 frem til 1984, hvor der atter var fremgang at spore. Herefter steg priserne i perioden frem til 1987, hvorefter kartoffelkuren gjorde sit indtog. I perioden 87-92 havde kartoffelkuren skabt en markant højere nettoydelse gennem reduktion i rentefradragsretten, overgang fra annuitet til mixlån, bortfald af kontantlånsordningen og forhøjede stempelafgifter. Dette skabte faldende realpriser for ejerlejligheder. Som det fremgår af figur 3 var boligmarkedet i 1992 stadig præget af kartoffelkuren og den generelle opstramning af den økonomiske politik. I 1993 gennemførte den nye regering en boligpakke, som indeholdt en lang række lettelser for låntagerne. Boligpakken og det kraftige rentefald fik sat skub i priserne og medførte en kraftig stigning i de kontante realpriser for ejerlejligheder. Som det fremgår af figuren befinder priserne for ejerlejligheder efter flere års stigninger på et rekordhøjt niveau. Og de reale kontantpriser for ejerlejligheder er i perioden 1980 2003 steget i alt 52% 11. Det vil altså sige, at i de sidste 23 år er de reale priser for ejerlejligheder i gennemsnit steget 1,84% årligt. 11 De nominelle stigninger i boligpriserne for ejerlejligheder er 321% i perioden 1980 2003. 11

3.2 Betydningen af udviklingen i ejerlejlighedspriser og lave renter Den rekord lave rente har medført, at det langt fra kun er de vellønnede danske forældre, som køber lejligheder til deres børn gennem en virksomhedsordning med skattefordele. På bare to år er antallet af ejerlejligheder, som er den typiske studenterhybel, steget gevaldigt med 36 pct. fra små 15.000 til godt 20.000 12. Samtidig med at priserne på ejerlejligheder er steget har rentetilpasningslån og afdragsfrie lån opnået stor succes de seneste år. De afdragsfrie lån blev introduceret i oktober sidste år og allerede efter 6 måneder udgjorde de afdragsfrie lån ca. 10% af den samlede udlånsmasse og hovedparten er givet som rentetilpasningslån 13. Det danske realkreditsystem er dermed blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger end nogensinde før. Situationens alvor understreges af, at Nationalbankens direktør, Bodil Nyboe, har tilkendegivet sin bekymring ved den stigende anvendelse af rentetilpasningslån. I Finanstilsynet, Forbrugerrådet og realkreditinstitutterne er man da også enige om, at de nye låntyper i høj grad kræver en øget rådgivningsindsats. 12 Splid, Robert, 2004: Lavtlønnede er vilde med forældrekøb, Børsen, 18. oktober 2004, p. 26 13 Jacobsen, Svend, 2004: Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån, Finans/Invest 4/04 12

4 Udbudte lånetyper Udbuddet af lånetyper har aldrig været større end nu. I det følgende belyses de forskellige lånemuligheder, som låntager står overfor. Grundlæggende anvendes der to forskellige typer af obligationer i forbindelse med udstedelse af realkreditlån, hvilket er konverterbare og inkonverterbare obligationer. At en obligation er konverterbar vil sige, at låntager har en ret til at indfri sit byggelån til kurs 100 på fastlagte terminsdatoer under hele amortisationsforløbet 14. Konverterbare obligationer anvendes til fastforrentede lån. Realkreditlån udstedt på baggrund af inkonverterbare obligationer kan alene indfries ved at købe obligationerne i markedet og anvendes til rentetilpasningslån. Fra oktober 2003 blev de to lånetyper tillige tilbudt med afdragsfrihed. Man kan man vælge mellem følgende typer af realkreditlån: obligationslån, kontantlån eller rentetilpasningslån. 4.1 Fastforrentede lån 4.1.1 Obligationslån Obligationslån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid. Hovedstolen på lånet svarer til den mængde obligationer kreditforeningen skal sælge. Dagskursen på obligationerne afgør, hvor stort et provenu der reelt bliver udbetalt. Et obligationslån på 500.000 kr. giver derfor et provenu på 475.000 kr., hvis kursen er 95. Provenuet reduceres af omkostningerne i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. 14 Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering 13

Eftersom obligationskurserne ændrer sig fra dag til dag, kendes provenuets størrelse først på udbetalingstidspunktet, eller ved tegning af en fastkursaftale. Ydelsen på obligationslån kendes derimod på tilbudstidspunktet, da man allerede på dette tidspunkt ved, hvor mange obligationer der skal sælges. Afdragsprofilen på et fastforrentet obligationslån ser således ud: Kr. 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Figur 5: Afdragsprofil fastforrentet obligationslån Afdrag Renter Bidrag Ydelse Terminer 4.1.2 Kontantlån Kontantlån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid, hvor lånets hovedstol er lig med kursværdien på de solgte obligationer. Det betyder, at et kontantlån på 500.000 kr. giver et provenu på 500.000 kr., uanset kursen på obligationerne. Provenuet reduceres af omkostningerne i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. Terminsydelsen afhænger af, hvor mange obligationer kreditforeningen skal sælge for at skaffe lånebeløbet på 500.000 kr., og er derfor ikke fast på tilbudstidspunktet. Ydelsen kan dog sikres ved en fastkursaftale. Hovedstolen på lånet vil hver være 500.000 kr., men den såkaldte obligationsrestgæld vil som regel være større. 14

Er obligationskursen 95, skal der ligesom ved obligationslån sælges obligationer for 526.316 kr. (obligationshovedstolen) for at skaffe et provenu på 500.000 kr. (kontanthovedstolen). Provenuet reduceres af omkostninger i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. Kurstabet, som er 26.316 kr., bliver omregnet til et fradragsberettiget rentetillæg. Er kursen på obligationerne over 100 omregnes kursgevinsten til en reduktion i lånets rente. Terminsydelsen på et kontantlån og et tilsvarende obligationslån er når der ses bort fra administrationsbidraget til kreditforeningen lige store, men fordeles forskelligt på rente og afdrag. Det skyldes, at kontantlånets hovedstol er nominelt mindre (svarende til kurstabet), og at der derfor skal afdrages et mindre beløb end for obligationslån. Afdragsdelen af ydelserne for et kontantlån er derfor mindre end afdragsdelen af ydelserne på et tilsvarende obligationslån, eller sagt med andre ord: Bruttoydelsen er den samme for lånene, men ydelsen indeholder for kontantlån en større renteandel end obligationslån. Da rentebeløbet er fradragsberettiget, opnås der ved kontantlån ofte en lavere ydelse efter skat, fordi rentebeløbet er relativt større end for obligationslån. For personbeskattede vil kursgevinster som hovedregel være skattepligtige, mens kurstab ikke er fradragsberettiget. 4.1.3 Fordele og ulemper ved obligationslån og kontantlån Følgende afsnit vil jævnfør problemformuleringen vurdere de forskellige finansieringsformers fordele og ulemper. Fordele og ulemper er anført i tabeller, som efterfølgende vurderes på baggrund af købers risikoprofil. 15

Tabel 2: Fordele og ulemper ved obligationslån Fordele Ulemper Ydelsen er kendt i hele løbetiden Usikkerhed med hensyn til låneprovenu Mulighed for op/nedkonvertering - aktiv Omkostninger forbundet med aktiv gældspleje gældspleje Ingen beskatning af kursgevinster ved Provenuet er kun kendt, hvis der er førtidig indfrielse tegnet en fastkursaftale på tilbudstidspunktet Stigende obligationsrente => lavere Faldende obligationsrente => højere obligationsrestgæld obligationsrestgæld Hvis obligationsrenten ændres skal pantebrev tinglyses igen Højere nettoydelse i forhold til et tilsvarende kontantlån Vælger forældreparret et traditionelt fastforrentet obligationslån påtager de sig den mindst mulige risiko, idet ydelsen på forhånd er kendt og ikke ændres gennem hele lånets løbetid med mindre, at der foretages konverteringer. Til gengæld betaler parret en pris for denne sikkerhed i form af en højere ydelse sammenlignet med et rentetilpasningslån. Det fastforrentede obligationslån vil altså være et oplagt valg for det forsigtige forældrepar, som ønsker at kende ydelsen i årerne fremover og ligeledes har et ønske om at nedbringe restgælden løbende. 16

Tabel 3: Fordele og ulemper ved kontantlån Fordele Sikkerhed med hensyn til låneprovenu Mulighed for aktiv gældspleje Har lavere nettoydelse i forhold til et tilsvarende obligationslån Stigende obligationsrente => lavere obligationsrestgæld Kurstabet ved udbetaling omdannes til en fradragsberettiget rente Stempelafgift og bidrag bliver mindre grundet de beregnes ud fra en mindre hovedstol Ulemper Ydelse ukendt før udbetaling er sket Beskatning ved kursgevinst Opkonvertering ufordelagtigt grundet beskatning af kursgevinster Faldende obligationsrente => højere obligationsrestgæld Vælger forældreparret at finansiere deres ejerlejlighed med et kontantlån, bliver ydelsen lidt lavere i forhold til et obligationslån. Dog er besparelsen minimal, og det er ikke nær så attraktivt for låntager at konvertere. Ønsker parret at benytte sig af aktiv gældspleje bør de altså vælge obligationslånet frem for kontantlånet og dermed undgå beskatningen af kursgevinster. 4.2 Tilpasningslån 4.2.1 Tilpasningslån uden loft Det var Realkredit Danmark som i 1996 introducerede rentetilpasningslånene på det danske marked. Kort tid efter udbød de øvrige kreditforeninger også rentetilpasningslån og tilpasningslån i diverse udgaver. Rentetilpasningslånene er kontantlån, hvor der sker periodevis rentetilpasning, hvorfor den fremtidige ydelse ikke er kendt, som vi kender det fra de fastforrentede lån. 17

Lånene er baseret på inkonverterbare obligationer, som har en kortere løbetid end selve lånet. Ideen med rentetilpasningslånene er at udnytte forskellen mellem den lange og korte rente og dermed opnå en ydelsesbesparelse. Figur 6: Udviklingen i den lange og korte rente 1996-2004 (Mdr. obs.) 2-årige inkonverterbare obligationer 30-årige fastforrente obligationer konverterbare Rente p.a. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1996- M01 1997- M01 1998- M01 1999- M01 2000- M01 2001- M01 2002- M01 2003- M01 2004- M01 Tid Kilde: Nationalbanken Som det fremgår af ovenstående figur, har det indtil nu været en fornuftig disposition at anvende rentetilpasningslån frem for fastforrentede lån, idet den lange rente har været højere end den korte rente i hele perioden frem til i dag. Der findes i dag en bred vifte af tilpasningslån. Tilpasningslånene kan inddeles i 3 forskellige typer: 1. F-lån hvor hele obligationsrestgælden rentetilpasses med en fast frekvens 2. P-lån hvor en fast procentdel af obligationsrestgælden tilpasses hvert år 3. T-lån hvor ydelsen er konstant, men hvor løbetiden varierer, når renten ændres Ad 1) F-lån F-lån er et kontantlån med periodevis tilpasning af renten. F-lån er et kort fastforrentet lån baseret på et fleksibelt pantebrev, som løber i op til 30 år. Ydelsen er kun kendt indtil refinansiering, hvorefter lånet skal refinansieres til markedsrenten. Debitor kan i vid udstrækning selv vælge i hvor lang en perioden han/hun ønsker at låse renten fast i. De mest udbredte F-lån er med lån med årlig rentetilpasning, rentetilpasning hver 3. år eller rentetilpasning hver 5. år. Ved F-lån udnyttes således muligheden for at låne lange penge til en kort rente. Ved F-lån med fast løbetid påvirker ændringer i 18

markedsrenten ydelsen på lånet. Hvis markedsrenten er steget, når lånet skal rentetilpasses, stiger ydelserne på lånet. Tilsvarende falder ydelserne på lånet, hvis markedsrenten er faldet. Ad 2) P-lån Med P-lån vælger låntager selv hvor stor en del af restgælden, som skal refinansieres hvert år. Debitor kan vælge en rentetilpasningsandel på 33,3%, 20% eller 10%. Ad3) T-lån Tilpasningslån, som afdrages efter annuitetsprincippet, kan også vælges med variabel løbetid, hvor ændringer i markedsrenten i første omgang påvirker løbetiden frem for ydelsen. Stiger renten, forlænges løbetiden på lånet, mens ydelsen før skat fastholdes. Modsat bliver løbetiden kortere ved rentefald. 4.2.2 Rentetilpasningslån med renteloft I april 2000 fik rentetilpasningslånene en ny konkurrent i Totalkredits BoligX lån. BoligX lån er obligationslån, som finasieres ved udstedelse af 5-årige obligationer, hvor renten hvert halve år tilpasses udviklingen i 6 måneders CIBOR 15. Sagt på en anden måde: Renten tilpasses det aktuelle niveau, og den kan derfor både falde og stige i lånets løbetid. BoligXlån er et obligationslån med variabel rente med indbygget renteloft, hvor renteloftet giver låntager sikkerhed for, at renten ikke kan overstige loftet i en periode. Helt konkret betyder det, at den pålydende obligationsrente i perioden frem til den 1. januar 2008 ikke kan overstige et renteloft på 6,44%. Til gengæld for renteloftet betaler låntager en rente, der er 20 basispunkter over CIBOR. Man behøver altså ikke længere give afkald på hverken lav rente eller sikkerhed. Man kan både spare penge og slippe for at bekymre sig om, at renten måske kan stige mere, end man bryder sig om. Man får en lav ydelse og sparer penge, så længe renten er lav og man får tryghed, fordi der er et loft over, hvor høj renten kan blive (i en 5-årig periode). 15 CIBOR offentliggøres dagligt af Danmarks Nationalbank på basis af indberetninger af udlånssatser fra p.t. 8 pengeinstitutter. Der offentliggøres renter for 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9 eller 12 måneders løbetid. 19