Bestyrelsens beretning Bestyrelsen vil her forsøge at give andelshaverne et indblik i, hvad der er sket i årets løb, de projekter vi har gang i, samt hvad vi tror, det næste år vil bringe. Det forløbne år Mange nye andelshavere Siden den sidste ordinære generalforsamling er 27 nye andelshavere flyttet til Østbanehus. Heraf er de 3 nye andele, der tidligere var lejemål, så nu er vi 122 andelshavere og 58 lejere i ejendommen. Låneomlægning I august 2005 fik bestyrelsen for første gang brug for fuldmagten til at omlægge foreningens lån. Efter en henvendelse fra BRF Kredit fik vi omlagt vores to fastforrentede 5 % kontantlån på lidt over 25 millioner kr. til et 30 års 4 % obligations lån. Det nye lån vil fremover reducerer vores renteudgifter med ca. 160.000 kr. om året. Der er selvfølgelig også mange omkostninger ved at omlægge så store lån, men over en årrække er det en god forretning for foreningen. Set i lyset af den seneste renteudvikling, kan vi som forening kun være tilfredse med at generalforsamlingen har bemyndiget bestyrelsen til at foretage låneomlægninger og, at bestyrelsen kunne reagere hurtigt på det meget kortfristede tilbud. Med revisors ilsomme hjælp lykkedes det yderligere at slippe for en dyr kurssikring ved låneomlægningen. Bredbånd ComX fik endelig installeret vores bredbånd. Dog venter vi stadig på at få godkendt kontrakter og modtager dekoderkort fra Viasat, så vi kan begynde at se TV3, TV3+ og Sport1. Porttelefoninstallationen er forløbet med meget store forsinkelser og uventede problemer. Vores porttelefonanlæg anvendte en anden spænding end moderne anlæg, hvorfor vi har været nødt til at få installeret nye slutblik (del af låsen) på alle gadedørene. ComX og bestyrelsen arbejder i skrivende stund stadig på at få løst ringeklokkeproblemet. Vores ejendom har en snørklet ringeklokkesystem med blandt andet ringeklokke fra køkkentrappen og dette system er ikke så let at få til at fungere med det nye system. Bestyrelsen er dog fuld af forhåbninger og er sikre på at vi nok skal finde en tilfredsstillende løsning. Tagboliganalyse I forbindelse med tagboliganalysen gennemførte bestyrelsen i februar for første gang en spørgeskemaundersøgelse i større stil. Besvarelsesprocenten og resultaterne har været så gode, at vi nok også fremover vil benytte os af denne mulighed ved større projekter. Den form for undersøgelse giver alle mulighed for i ro og mag, at give deres mening til kende og på den måde styrke dialogen i foreningen. Fygesne på loftet Januar 2006 bød på sne, kulde og blæst desværre også indendørs! Hjørnet af Ringkøbinggade og Østbanegade var denne gang særligt udsat, og flere beboere kunne besigtige deres depotrum på loftet med et tykt lag sne over alt. Den mørtel, der skal gøre taget tæt imellem tagstenene, forvitrer og falder ud med tiden. Det er kedeligt, at vores ting i depotrummene skal kunne modstå den slags vind og vejr, men langt værre er det, at bygningen også bliver udsat for fugt og smeltevand. På grund af depotrummenes og loftets udformning har vi kun ringe mulighed for regelmæssigt at vedligeholde taget effektivt indefra, ligesom det heller ikke er muligt at gennemgå taget for Side 1 af 5
utætheder, der hvor det er allermest påkrævet. Hvad nytter det at depotrummene bliver efterset ved hver fraflytning, når en altødelæggende ægte hussvamp under optimale vilkår, kan vokse 5mm om dagen og kan brede sig i en hel ejendom fra kælder til kvist? Hvis vi fremover vil undgå skade på vores ting i depotrummene samt forebygge råd og svamp i ejendommen, må vi se i øjnene, at der skal gøres noget ved situationen inden længe. Se billederne med sne i depotrum på vores hjemmeside under menuen billeder. Bestyrelsens arbejde Der er afholdt i alt 46 bestyrelsesmøder siden vi blev stiftet i november 2003: 2003: 4 2004: 19 2005: 16 2006: 6 (1. kvartal) Bestyrelsens mailingliste tæller nu over 2300 mails: 2003: 131 2004: 640 2005: 1115 2006: 454 (1. kvartal) Derimod har der ikke været meget trafik på Østbanehus egen mailingliste: 2003: 16 2004: 59 2005: 51 2006: 9 (1. kvartal) Der har dog været en stigning i henvendelser direkte til bestyrelsen, som vidner om større engagement blandt både andelshavere og beboere. Bestyrelsen ser meget gerne mere debat på mailinglisten, så der bliver bedre muligheder for at finde ud af, hvad der rører sig blandt andelshavere og lejere. Bestyrelsen oprettede en hjemmeside for foreningen på www.østbanehus.dk (www.ostbanhus.dk, hvis man bruger Internet Explorer). Den indeholder nu de fleste af foreningens offentlige dokumenter foruden relevante links, kontaktinformation og nyheder. Hvis man har forslag eller kritik til, hvad der står der, kan man skrive til ostbanehusadmin@comxnet.dk. Bestyrelsen har også stået for omdelingen af ABF Bladet, samt indkaldelser og referater fra generalforsamlingerne, som vi har arrangeret to af i årets løb. Og sidst på året var det bestyrelsen, der rejste juletræet og satte lys på det. Kommunikation Bestyrelsen har af flere omgange og fra flere sider fået at vide, at den ikke er god nok til at kommunikere, både til viceværten og beboere. Det vil bestyrelsen selvfølgelig tage til efterretning og arbejde på at finde ud af, hvad der kan gøres. Det nemmeste for bestyrelsen, er at benytte e-mail, men ikke alle beboere har eller ønsker adgang til Internettet. Derudover er der Orienteringsbrevene, som hænges op i opgangene, men læses de af alle beboere? Hvis man skal sikre, at man får budskaberne ud til alle beboere, er det kun omdeling af papir, der med sikkerhed har den ønskede effekt, men dette er meget ressourcekrævende. Bestyrelsesarbejdet er frivilligt og udføres i bestyrelsesmedlemmernes fritid, og der er mange administrative og beslutningstunge opgaver, som bestyrelsen skal tage sig af. Derfor er der ikke mange ressourcer i bestyrelsen til at få printet og omdelt information. Bestyrelsen har erfaret, at flere andelshavere har utrykt utilfredshed med bestyrelsen og dens arbejde. Desværre har denne utilfredshed ikke været stilet direkte til bestyrelsen, men er foregået Side 2 af 5
som snak i krogene og er kommet bestyrelsen for øre på rygte-basis. Derfor er det naturligvis svært at vurdere, hvad det er præcist, der er utilfredshed med, og bestyrelsen har derfor ikke haft mulighed for at adressere disse uoverensstemmelser. Det er der ingen, der er tjent med, så derfor vil bestyrelsen tage initiativ til at ændre dette. For bedre at vide, hvad der rører sig blandt andelshavere og lejere, tænker bestyrelsen at udarbejde et spørgeskema, så alle får mulighed for at give deres mening til kende. Åbenhed og ærlighed er vigtig for bestyrelsen. Bestyrelsen håber, at der herigennem kan komme en masse frem, som ellers ville være usagt. En åben og ærlig debat vil sikkert åbne både bestyrelsens og beboernes øjne på mange områder, og nye ideer kan fremkomme. Væsentligt for bestyrelsen er, at den bliver opfattet som en del af andelshaverne, der vil andelshavernes bedste, og ikke som et styrende og diktatorisk organ. Bestyrelsens sammensætning Lajs Kaznelson trådte ud af bestyrelsen i efteråret grundet flytning, så lige nu består bestyrelsen således af: Britta Bürckel Steen Jensen, næstformand Jens Krabbe, formand Bettina Ullerup Claus Conradsen Hiort John Pries Jensen Både Bettina og Steen træder ud af bestyrelsen til generalforsamlingen. Vi skal således have valgt mindst tre nye bestyrelsesmedlemmer ind, samt to suppleanter, som efter vedtægterne skal vælges hvert år. Alle med interesse for vores forening, ejendom og nærmiljø opfordres inderligt til at deltage i bestyrelsesarbejdet. Arbejdet er frivilligt og ulønnet, dog gives en årlig godtgørelse på 2.000 kr. pr. medlem. Bestyrelsen udøver sin virksomhed i møder to gange om måneden, typisk hver anden onsdag aften mellem 19.30 og 21.00, og medlemmerne har pligt til at deltage i møderne. Inden hvert møde udsendes en foreløbig dagsorden og eventuelle bilag hertil. Imellem møderne er der en livlig debat, som det også fremgår af ovenstående oversigt over bestyrelsens mailingliste måske lidt for livlig, vil nogen måske med rette mene, men de mange e-mails er med til at alle i ro og mag kan give deres mening til kende, stille spørgsmål og møde velforberedte op til møderne. De mange e-mails er således med til at gøre møderne korte, koncentrerede og effektive. I det forgangene år har vi manglet arbejdskraft til at få iværksat mange af de gode idéer, der er foreslået af bestyrelsens medlemmer eller af andelshaverne. Vi er endnu en ung bestyrelse i en ung forening, og vi har stadig meget at lære. Mange af de daglige opgaver er endnu ikke blevet rutine, så der ligger også mange opgaver af administrativ karakter og venter. Bestyrelsen opfordrer derfor alle slags talenter og ildsjæle til at deltage i arbejdet med at gøre Østbanehus til et bedre sted at bo. Alle, der således ønsker at stille op til valg, bedes kontakte bestyrelsen inden generalforsamlingen, så vi er forberedt. Vel mødt i en spændende bestyrelse. Fremtiden Maling af trappeopgangene Side 3 af 5
Det er på tegnebrættet, men vi afventer afstemning om elevatorer. Det er besluttet at hovedtrappen i Østbanegade 177 skal males nu på grund af en forsikringsskade. Mens vi endnu ikke har konkrete planer om de øvrige trappeopgange. Bestyrelsen vil gerne se resultatet af denne trappe, før resten planlægges. Parkeringsforhold Københavns Kommune har til hensigt at overtage vore fælles private veje. Dermed kan de opsætte parkometre, så der fremover skal betales for at parkere. Dette betyder, at alle skal betale for at parkere i Middelfartgade Holstebrogade, Ringkøbinggade og Østbanegade. Man vil så kunne købe et beboerkort, man kan sætte i forruden, hvilket vil koste ca. 250,00 om året, så kan man holde her ubegrænset. Bestyrelsen har forhørt sig hos teknisk forvaltning, og denne ordning forventes at træde i kraft om ca. 1 år. Forinden da skal der dog holdes en høring, da man ikke bare kan overtage vejene. Østbanehus er skrevet op til at blive indkaldt til denne høring, så vi kan få et ord med på vejen. Det skal afklares, om vi er interesseret i at kommunen overtager vejene, om vi kan afvise overtagelsen, samt de præcise konsekvenser for beboerne. Vi har oplevet at der rundt om Østbanehus holder mange biler, som ikke tilhører beboere i ejendommen. Hvis ikke Københavns Kommune overtager vores veje og kontrollen med parkering på dem, skal vi finde ud, af hvad vi så kan gøre. Rullen i vaskeriet Den gamle rulle i vaskeriet kan ikke omstilles til bygas, så bestyrelsen har taget kontakt til Københavns Energi, der vil give et tilskud på kr. 15.000,00 til køb af en ny rulle til gas. Rullen bliver brugt af mange beboere, og det er et stort ønske at den bevares. Derfor er bestyrelsen på udkig efter en ny, der skal være installeret inden udgangen af maj 2007. Fællesrum Bestyrelsen arbejder på et fællesrum til aktiviteter. Der skal dog lige finde et egnet rum, samt finde ud af, hvad det skal kunne bruges til, ligesom der skal udarbejdes regler for afbenyttelsen af rummet. Gårdrenovering Estimater på en gennemgribende renovering af gården lyder på 1000 kroner per kvadratmeter, eller 1.2 millioner kroner. Sammenholdt med en lille interesse fra andelshavernes side, er dette projekt for øjeblikket nedprioriteret. Maling af vinduer Vinduerne på de to facader mod syd, Ringkøbinggade mod gaden og Middelfartgade mod gården, trænger kraftigt til at blive malet snarest. Vi har et efterslæb med udvendigt vedligehold, som vi skal have rettet op på. EMCON anbefaler, at vinduerne males hvert 4. år, hvilket kan gøres ved at male en gade om året. Elevatorer, tag og tagboliger Bestyrelsen bad på sidste generalforsamling om at bruge penge på en professionel undersøgelse af mulighederne for tagboliger. Denne er der nu kommet interessante svar på, som delvis sættes til afstemning. Man får ikke noget gratis, og specielt disse ting koster mange penge. Penge, som nødvendigvis må lånes. Derfor er mulighederne for at realisere nogle af disse store ideer stærkt begrænset af, hvad vi som andelshavere er parate til at betale for dem. Den korte historie er, at det bliver dyrere at vente med at gøre noget. Bestyrelsen anbefaler derfor at investere i udskiftning af tag og elevatorer samtidigt. Side 4 af 5
Særmoderniseringer Der stilles igen forslag om afskaffelse af særmoderniseringstillæget. Intet har forandret sig siden sidst vi stemte om det. Uanset hvordan vi forsøger at afskaffe særmoderniseringerne, bliver det ulige for nogen. Der findes ingen retfærdig model, der vil give begge grupper af andelshavere det samme. De økonomiske konsekvenser ved at afskaffe særmoderniseringerne bliver nødvendigvis, at de penge skal findes et andet sted i økonomien. Det kan vi ikke komme uden om. Uanset hvor vi vælger at tage pengene fra, vil det i sidste ende betyde, at dem uden særmoderniseringer ikke får fordel af det, mens dem med særmoderniseringer holder op med at betale til dem. Det betyder, at ethvert forsøg på at afskaffe særmoderniseringerne vil forfordele den ene gruppe frem for den anden. Denne gang er det ikke bestyrelsen, men en anden andelshaver, der genstiller forslaget fra sidst. Kort fortalt går det ud på, at afgiften for særmoderniseringerne aftrappes over 10 år, startende 1. juli 2006. Dette vil betyde en stigning i boligafgiften for alle på omkring 400,- i samme periode, svarende til cirka 10 % på 10 år, eller 1 % per år. Altså en langsom og næsten umærkbar stigning, som ligger under den typiske inflationsrate. I denne 10-års periode vil en typisk særmodernisering betale, hvad der svarer til 5 års særmoderniseringsafgifter, eller typisk omkring 50.000 i alt. Side 5 af 5