84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere, der ved Øresundsbrons åbning i 2 begyndte at flytte østpå til Skåne og især Malmö og omegn. Som oftest beholdt de deres job på den danske side og pendlede tilbage over Øresund. Omkring årtusindskiftet var priserne på enfamiliehuse væsentlig lavere, hvis man købte bolig uden for Hovedstaden. I forhold til priserne i Københavns Kommune var kvadratmeterprisen for et enfamiliehus i 2 næsten 4 procent lavere i såvel Sjælland som Skåne. Indtil 2 var prisen for en bolig i Hovedstaden og Malmö kun få Kvadratmeterpriser for parcelhuse (2 211) København = indeks 1 1 8 6 4 2 Hovedstaden Hovedstaden Sjælland Sjælland Skåne Kvadratmeterpriser for ejerlejligheder (2 211) København = indeks 1 1 8 6 4 2 Skåne Malmö Stad Malmö Stad 2 26 211 2 26 Kilde: Realkreditrådet (Boligmarkedsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB og Statistiska Centralbyrån. Öresundskomiteens beregninger. Malmö 211, delvist skønnet 211
2 Hovedstaden Sjælland Skåne Malmö Stad 26 211 TENDENS ØRESUND 212 85 Den svenske krones kursudvikling i forhold til den danske 1 9 8 7 6 1996 1998 2 22 24 26 28 21 211 Kilde: Danmarks Nationalbank procent lavere end i København. Men efter 35.2 øgedes prisforskellen, indtil den kulminerede i 26, hvor boligpriserne i København var steget til det 3. dobbelte 25. af priserne i Sjælland og 2. Skåne, mens prisen i Malmö lå på omkring to tredjedele af de københavnske priser. 15. 1. Fra 5. boligprisboblen bristede i 26 og frem til 211, er prisforskellen næsten udjævnet, undtagen for 35. Sjællands vedkommende, hvor kvadratmeterprisen på et parcelhus er faldet til 43 3. procent af prisen i København; 2.5 dermed er kvadratmeterprisen meget 2. lavere her end øst for Øresund. 15. Prisforskellen mellem ejerlejligheder 1. er endnu større end mellem 5. enfamiliehuse. I såvel Malmö som generelt i Skåne lå den gennemsnitlige kvadratmeterpris i danske kroner for ejerlejligheder på omkring 4 procent af prisen i København i 2. Frem til prisboblen i 26 øgedes denne forskel markant, og boligpriserne i København steg til det tredobbelte af Skåne. Fra 26 er forskellen reduceret, så boligpriserne i Malmö, Skåne og Sjælland nu ligger på omkring 6 procent af kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed i København. Prisudviklingen siden 26 har helt klart bevirket, at det i dag er mindre attraktivt for københavnere og sjællændere at købe bolig på den svenske side af Øresund. Prisforskellen på tværs af Øresund har i de seneste 1-15 år også været præget af store udsving i den svenske kronekurs. Men derudover spiller forskellige lånemuligheder (blandt andet de sær- -96-98 - -2-4 -6-8 -1-11 -96-98 - -2-4 -6-8 -1-11
86 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER lige danske obligationslån kontra typisk svenske korttidslån), renteniveau og boligbeskatning også ind på prissætningen af boliger. Det fremgår ikke af statistikkerne. Prisstigninger efter boligprisboblen Boligprisboblen var et dansk fænomen med et overophedet boligmarked, som kulminerede i 26 og var særlig markant i København og Hovedstaden. For eksempel steg kvadratmeterprisen for ejerlejligheder i København i løbet af 25 med 4 procent. Medvirkende til de markante boligprisstigninger var især introduktionen af de afdragsfri realkreditlån med en fleksibel rentetilpasning, som blev indført i 23, hvor korttidsrenten var historisk lav. Efter prisboblen er de danske boligpriser faldet markant, især i hovedstadsområdet og især i årene 26 28. Frem til 21 211 stabiliserede priserne sig nogenlunde, og prisen for en ejerbolig var generelt svagt stigende, men gennem 211 skete der atter en afmatning i priserne. Den negative udvikling er gået hårdest ud over Sjælland, men generelt er de danske priser tilbage på niveauet fra 24 25. Set i forhold til 2 har der dog været pæne prisstigninger, størst i København, hvor enfamiliehuse er steget med 81 procent og ejerlejligheder med 7 procent. Begge boligtyper er i samme periode kun steget med 35 procent i Sjælland. I Skåne er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for boliger mere end fordoblet i forhold til 2, og især prisen for ejerlejligheder har halet ind på de danske priser. For ejerlejligheder alene i Malmö er der tale om en tredobling af prisen. Prisudviklingen i Sverige har været jævnt stigende og har undgået den prisboble, der ramte Danmark, kun afbrudt af en forbigående tilbagegang i slutningen af 28. I Skåne er priserne dog i vist omfang stagneret de sidste par år i forhold til den generelt fortsatte prisstigning i Sverige. Boligomsætning Omfanget af boligudbud og bolighandler giver en god indikator for prisdannelsen. I Skåne har omfanget af bolighandler været stabilt gennem adskillige år, og især har der været en omfattende omsætning af ejerlejligheder i perioden 29 211. Selv om priserne på den danske side af Øresund er tilbage på 24 25-niveau, så er boligmarkedet helt anderledes fastlåst end det svenske. I 24 blev der solgt 3. ejerboliger, men der var løbende kun knap 1. boliger til salg. I 211 blev der derimod kun solgt 17. boliger, mens der løbende var 21. til
TENDENS ØRESUND 212 87 1 9 salg. 8 Men udbuddet er i virkeligheden lig, hvor det i 24 tog tre måneder. langt større, idet udsigten til at lide tab og 7 ikke at kunne indfri en meget stor Endelig hører det med til billedet af det belåning får mange til helt at afstå fra at fastlåste danske ejerboligmarked, at boligefterspørgselen er stor og stigende i sælge 6 deres ejerbolig. Det varede i 211 mere 1996 end et 1998 halvt år 2 at sælge 22en ejerbo- 24 26 Storkøbenhavn, 28 21 211 hvor der er stor tilflytning og en kraftigt stigende befolkning, samtidig med at byggeriet nærmest er gået i stå. Det har tvunget huslejen op i mange lejeboliger og fremlejede ejerboliger. Det fastlåste boligmarked skyldes dels, at mange undlader at sætte deres Enfamiliehuse mv.: Gennemsnitlig m 2 -pris i DKK. (1.kvt.1996 4.kvt.211) Ejerlejligheder: Gennemsnitlig m 2 -pris DKK. (1.kvt.1996 4.kvt.211) 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. 35. 3. 2.5 2. 15. 1. 5. -96-98 - -2-4 -6-8 -1-11 -96-98 - -2-4 -6-8 -1-11 Københavns Kommune Hovedstaden Sjælland Malmö Stad Skåne Kilde: Realkreditrådet (Boligmarkedsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB og Statistiska Centralbyrån Öresundskomiteens beregninger. Malmö 211, delvist skønnet
88 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER Pris for en ejerbolig på 12 m 2 i bycentrum (211) 1. euro per m 2 I alt mio. euro London 15,2 1,8 Paris 13,4 1,6 Zürich 11,4 1,4 Rom/Milano 7,2,9 Stockholm 7,,8 Helsinki 6,2,7 Wien 5,1,6 Amsterdam 4,3,5 Madrid/Barcelona 4,,5 København 4,,5 Berlin 3,7,4 Dublin 3,7,4 Bruxelles 2,8,3 Malmö 1,9,2 Kilde: The Global Property Guide 212 Note: Tal for Malmö er Öresundskomiteens skøn International sammenligning Målt i forhold til andre europæiske storbyer er priserne på ejerboliger i Øresundsregionens bycentre forholdsvis billige, især fordi priserne på det københavnske ejerboligmarked er faldet gennem en længere periode, mens andre storbyer har klaret sig noget bedre de senere år. Det er iøjnefaldende, at mens priserne i København ligger på 25-niveauet, så er de i Stockholm i perioden 25 211 steget med 4 procent, og kvadratmeterpriserne i Stockholm ligger omkring 75 procent højere end Københavns. Tal fra Statistiska Centralbyrån tyder dog på, at det prisniveau, som Global Property Guide angiver for Stockholm, er en del overvurderet. bolig til salg, da de er teknisk insolvente og tilbageholdende med at realisere det tab, et salg ville påføre dem. Dels skyldes det, at mange familier med børn bliver boende i byen, hvor der tidligere var tendens til at flytte ud af byen til grønnere områder. Det betyder et lavere udbud af ledige boliger, hvilket på sigt sandsynligvis vil påvirke prisdannelsen i form af stigende priser, selv om der naturligvis også er mange andre faktorer, der spiller ind i forhold til boligpriser.
TENDENS ØRESUND 212 89 Ejerboliger Enfamiliehuse: I Danmark medregnes patriciervillaer, parcelhuse, dobbelthuse samt kæde- og rækkehuse og stuehuse. I Sverige medregnes småhus. Ejerlejligheder: I Danmark omfatter disse boliger typisk boliger i en etageejendom som er udstykket i individuelle ejerboliger. I Sverige medregnes boliger med en bostadsrätt, som på flere måder svarer til en dansk ejerlejlighed, men ikke helt. En lejlighed med bostadsrätt betyder delt ejerskab i en etageejendom via en ejerforening. Andelsboliger / hyresrätt Andelsboliger i Danmark og boliger med hyresrätt i Sverige betyder også et fælles ejerskab med ret til at bebo en bolig i en boligforening, men disse boligformer be tragtes som lejeboliger og er ikke dækket af en systematisk prisstatistik.