6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på boliger er på landsplan begyndt at falde uden, at der er kommet større stabilitet på boligmarkedet. Prognosen for boligpriserne viser derfor et yderligere fald på ca.8 pct. fra 2. kvartal 2008 til 4. kvartal 2010. De faldende boligpriser vil presse både vækst og beskæftigelse i dansk økonomi. Boligpriserne er for alvor begyndt at falde på landsplan uden, at det tilsyneladende har skabt mere stabilitet på boligmarkedet. Antallet af boliger til salg stiger fortsat, liggetiderne stiger og der meldes om rekord store prisnedslag i udbudspriserne de seneste måneder. Samtidig vil vækstudsigterne og udsigterne på arbejdsmarkedet ikke hjælpe her tværtimod. Det peger samstemmende på, at der er yderligere pristilpasning på vej på det danske boligmarked. Vurderet ud fra Danmarks Statistiks prisopgørelse for salget af enfamiliehuse (og Realkreditrådets prisopgørelse for parcel og rækkehuse, der viser fortsat prisfald i 2. kvartal 2008) er huspriserne på landsplan faldet med godt 5 pct. fra toppunktet i 3. kvartal 2007. AEs prognose forudser et yderligere prisfald på godt 8 pct. frem mod 4. kvartal 2010 1. Den største del af tilpasningen ventes at finde sted frem til midten af næste år, hvorefter der kun er marginale fald tilbage. Det viser figur 1. Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008 110 110 indeks 2006= 90 70 90 70 indeks 2006= 00 01 02 03 04 05 06 Danmarks Statistik enfamilieshuse 07 08 09 årsgennemsnit 10 Kilde: AErådet på baggrund af Danmarks Statistik og Realkreditrådet. 1 Selvom boligpriserne falder frem mod 2010, ligger prisniveauet i 2010 fortsat en del højere end den langsigtede pris-trend beregnet ud fra de reale huspriser. P:\GS\FIP\boligmarkedet okt08.doc
2 I prognosen forudsættes ikke nævneværdige rentefald. Vælger ECB at sætte renten ned i starten af 2009 og smitter det af på boligrenterne, kan boligpriserne falde mindre end ventet. Modsat er der risiko for, at lav vækst og stigende arbejdsløshed sætter gang i en ond spiral, hvor der kommer endnu mere pres på boligpriserne og større mismod hos forbrugere og virksomheder, så de holder igen med forbrug og investeringer. Så kan arbejdsløsheden stige endnu mere osv. Indikatorer for boligmarkedstemperaturen I figur 2 ses det, at mængden af udbudte boliger for parcel- og rækkehuse og liggetiderne faldt i perioden, hvor der fortsat var stor positiv vækst i boligpriserne. Liggetiderne vendte i starten af 2006 og er siden da blevet halvanden gang større. Liggetiderne for parcel- og rækkehuse på landsplan er i gennemsnit nu 1 dage. Mængden af udbudte boliger til salg begyndte at stige i starten af 2006 og er siden da mere end fordoblet, så der i dag er mere end 39.000 parcel- og rækkehuse til salg. Figur 2. Boligpriser, liggetid og udbudte boliger, parcel- og rækkehuse, Indeks 2004= 200 200 175 Liggetid Boligpris Udbudte boliger 175 1 1 125 125 75 75 04 05 06 07 08 Kilde: AErådet pba. Realkreditrådet. Både stigende liggetider og stigende mængde af udbudte boliger til salg taler for yderligere prisfald på boligmarkedet. Samtidig fortæller tallene i figur 2 formentlig ikke hele historien, da et stort antal parcel- og rækkehuse fortsat tages ud af markedet. Alt i alt er der ikke nævneværdige tegn på bedring af det danske boligmarked.
3 Boligmarkedet er den bedste indikator for beskæftigelsesudviklingen Udviklingen på boligmarkedet er meget afgørende for udviklingen i dansk økonomi. Boligprisen er en god indikator til at forudsige beskæftigelsesvendinger, eftersom de reale boligpriser vender omtrent tre kvartaler før den private beskæftigelse. En afmatning på boligmarkedet vil traditionelt sprede sig videre til hele økonomien. Det fremgår af tabel 1, som ser på samvariationen i den reale kontantpris og den private beskæftigelse i perioden 1972 til 2. kvartal 2008. Tabel 1. Korrelation mellem boligpris og beskæftigelse, 1972 til 2.kvt. 2008 Privat beskæftigelse Samme kvartal +1 kvt. +2 kvt. +3 kvt. +4 kvt. Real kontantpris 0,54 0,65 0,72 0,73 0,67 Kilde: AErådet pba. Monas databank. At boligpriserne normalt er en god ledende indikator, er ikke overraskende i lyset af, at huskøb for de fleste folk er én af de største investeringsbeslutninger i livet. Der er mere på spil, end når folk svarer på spørgeskemaer omkring deres forventninger til fremtiden. Af figur 3 fremgår det, at det ikke siden 19 er set, at boligpriserne (realt) er faldet, uden det har haft negative konsekvenser på beskæftigelsen. At sammenhængen er mindre god omkring 2003, skal givetvis ses i lyset af indførelsen af de afdragsfrie lån. Boligpriserne er faldet efter 3. kvartal 2007 målt i forhold til de generelle forbrugerprisstigninger. Det fremgår af figur 3. Boligprisfaldet tyder på, at konjunkturerne er toppet, og at vi vil se faldende privat beskæftigelse i 3. kvartal 2008.
4 Figur 3. Boligpriser og privat beskæftigelse, 19-2010 Indeks 2000=. 1 1 140 120 40 2.200 2. 2.000 1.900 1.0 1.700 1.000 personer. 2010 2008 2006 2004 2002 2000 1998 1996 1994 1992 1990 1988 1986 1984 1982 19 Real kontantpris Privat beskæftigelse (højre akse) Kilde: AErådet pba. MONAs databank, Realkreditrådet og Danmarks Statistik. Tabel 2 viser den isolerede effekt fra boligpriserne på vækst og beskæftigelse for de seneste tre års udvikling og de kommende tre års ventede udvikling i huspriserne. Forløbene er sammenlignet med en situation, hvor vi havde en normal langsigtet prisstigning på boliger, dvs. omkring 4 pct. om året 2. Som det fremgår af tabel 2, er boligpriserne i årene 2005, 2006 og 2007 i gennemsnit vokset med lidt over 14 pct. per år. Sammenlignet med en normal situation, hvor boligpriserne var vokset med ca. 4 pct. om året, har det givet ekstra vækst i økonomien hver år svarende til 0,3 pct.enheder per år og et beskæftigelsesløft på i alt ca. 20.0 personer. Tabel 2. Isolerede effekter af huspris-udviklingen 2005-2007 2008-2010 (prognose) Samlet bolig-prisstigning 14,2 pct. -4 pct. Isoleret effekt på BNP-vækst per år 0,30 pct.enheder -0,25 pct.enheder Isoleret beskæftigelseseffekt i alt 20.0 personer -17.000 personer Anm.: Der er sammenlignet med en situation hvor priserne i de to delperioder vokser med gennemsnitligt 4 pct. om året. Kilde: AErådet pba. ADAM. For i år og de kommende to år bevirker prisudviklingen, at BNP-væksten hvert år reduceres med ¼ pct.enhed om året samt, at beskæftigelsen samlet vil blive reduceret ca. 17.000 personer. Det, der sker, er, at vi altså ikke alene går fra at miste et årligt vækstbidrag til BNP på 0,3 pct. Vi står også til at 2 Dette modsvarer at de reale boligpriser i historisk perspektiv er steget 2-2½ pct.
5 miste yderligere ¼ pct. på væksten om året som følge af det ventede prisfald på boliger. Det skal understreges, at der i beregningen i tabel 2 er tale om isolerede effekter af boligprisudviklingen. Fortsætter man den historiske sammenhæng mellem den reale kontantpris og den private beskæftigelse ud fra boligprisprognosen, viser figur 3 et fald i den private beskæftigelse på ca..000 personer frem mod slutningen af 2010. Det afspejler boligprisudviklingen som generel konjunkturindikator, herunder at boligpriserne afhænger af faktorer, der også påvirker den økonomiske udvikling mere generelt.