BEBOERUNDERSØGELSE HIMMERLAND BOLIGFORENING AFD. 3 AUGUST 2010
Indholdsfortegnelse Resume... 3 Baggrund... 3 Hovedkonklusion... 3 Karakteristik... 4 Fysik og drift... 4 Beboersammensætning... 6 Overordnede resultater... 7 Familiestruktur... 7 Botid... 7 Afdelingens faciliteter... 8 Beboernes forhold til det at bo i afdelingen... 11 Forøgelse af boligens attraktionsværdi... 12 Det sociale liv... 14 Baggrundsvariable... 16 Kategorier... 16 Husstandens størrelse... 16 Alder... 17 Boligens størrelse... 18 Botid i boligen... 20 Konklusion... 24 2
Resume Baggrund I forbindelse med Projekt Fremtidssikring har afdelingsbestyrelsen i Himmerland afd. 3 ønsket en systematisk beboerundersøgelse. Afrapportering af undersøgelsen foreligger her. Beboerundersøgelsen går på 2 ben: En undersøgelse af beboernes forhold til de fornyelsesmæssige temaer, som ligger i Projekt Fremtidssikring En undersøgelse af afdelingens sociale liv og beboernes trivsel i boligerne Undersøgelsen peger således i flere retninger. I forhold til fremtidssikringen udgør undersøgelsen et erfaringsgrundlag, som afdelingen, Himmerland og rådgivere kan referere til. I forhold til det beboerdemokratiske arbejde er undersøgelsen en mulighed for at understøtte bestyrelsens virke. Undersøgelsen er tilrettelagt og koordineret af Himmerland i samarbejde med bestyrelsen. Det er bestyrelsen, der har udformet spørgeskemaet. Spørgeskemaundersøgelsen er runddelt af afdelingsbestyrelsen i samarbejde med varmemester Henrik Ladekær i maj og juni 2010. De anonymiserede besvarelser er systematiseret i database af studerende Jesper Thellufsen. Ud af 210 husstande er der indhentet 109 besvarelser, hvilket giver en svarprocent på antal husstande på 52. Himmerland Boligforening står bag denne rapport. Undersøgelse afsluttet 25. august 2010. Hovedkonklusion Afd. 3 er i vanskeligheder, hvis der ikke gribes ind med fornyelse af bygninger og boliger i de kommende år. Det har et flertal af beboerne i afdelingen også indset. Det bliver administrationens og afdelingsbestyrelsens opgave at skabe en helhedsplan for afdelingen, som er økonomisk rimelig for de nuværende beboere. Størst utilfredshed (og tilbøjelighed til at fraflytte) findes blandt yngre beboere med korte botider, mens ældre beboere med lange botider udtrykker størst tilfredshed med de nuværende faciliteter. Overordnet svarer 38 % af beboerne, at de overvejer at fraflytte. Det er en normal andel i et alment boligområde Undersøgelsen viser, at beboerne i afd. 3 overordnet set er bevidste om, at boliger og bygninger har behov for en kærlig hånd i de kommende år. 3
Karakteristik Fysik og drift Himmerland Boligforening afd. 3 er beliggende i Aalborg Vestby i Søheltekvarteret. Området er karakteriseret ved en stor tæthed af almene boliger; Himmerland administrerer således ca. 700 boliger i Søheltekvarteret, hvoraf afd. 3 skiller sig ud som den næststørste med 210 lejemål. Placering i Aalborg Vestby, Søheltekvarteret. Ill. Google Maps. Boligområdet har lokal og til dels - regional kulturhistorisk betydning, i og med at afdelingerne er blandt Aalborg Kommunes ældste almene bebyggelser. Der er med andre ord tale om lokal kulturarv. Afd. 3 er opført som en atypisk stokbebyggelse i røde tegl i årene umiddelbart efter Anden Verdenskrig, opførelsesåret er 1949. Bygningshøjden er 5 etager. Afdelingen omfatter 13.000 etagekvadratmetre, fordelt på 2 boligtyper; toværelses- og treværelsesboliger. 4
Foto fra hjørnet af Henning Smiths Vej/Poul Buås Vej. Ill. Google Street View. Den årlige leje er pr. 1. januar 2010 kr. 605 pr. m², hvilket indikerer konkurrencedygtighed på kommuneplan, og det afspejler desværre også manglende henlæggelser og løbende fysisk fornyelse. I lokal sammenhæng er afdelingen ikke konkurrencedygtig, fordi et tilsvarende boligprodukt findes billigere i nærområdet. Himmerland har gennemført en analyse af afdelingens venteliste. Den viser, at boligerne primært henvender sig til en lokalt baseret målgruppe. 3 ud af 5 aktive boligsøgende bor i lokalområdet. Fraflytningen har i en længere årrække været middel (ca. 20 %). Fraflytningen vil, set i lyset af udviklingen lokalt og den generelle samfundsudvikling, fra 2010-2011 sandsynligvis stabilisere sig omkring 25 %. Lav: < 20 % om året Middel: 20 25 % om året Høj: > 25 % om året Figur 1: Forklaring på fraflytning. 5
Beboersammensætning Afd. 3 havde i 2009 355 beboere. Med 1,7 beboere pr. bolig ligger afdelingen under kommunesnittet på 2 beboere pr. bolig. Beboersammensætningen adskiller sig fra kommunens, ved at der bor markant flere seniorer (50-64-årige) og markant færre børn i afdelingen. Andelen af pensionister over 65 år svarer til kommunesnittet. Afdelingen bebos af en stor andel unge (18-24-årige), sandsynligvis fordi en andel af afdelingens boliger finder anvendelse som studieboliger, idet ventetiden er relativt kort. 66 % af boligerne bebos af enlige, i Aalborg Kommune er der blot tale om 42 %. Tilsvarende er arbejdsstyrken og husstandsindkomsten i afdelingen meget beskeden. Det bemærkes, at aldersprofilen i kvarteret afviger fra aldersprofilen i Aalborg Kommune. Skråfoto af bebyggelsen set fra vest. Ill. Blom Imaging the World. 6
Overordnede resultater Familiestruktur Afdelingen er karakteriseret ved typisk at være beboet af singler. 68 % af husstandene har kun 1 voksen beboer. På kommuneplan er andelen 47 % af husstandene. Hvor mange voksne (over 17 år) bor der i lejligheden? 1 74 68% 2 31 28% 3 2 2% Ikke besvaret 2 2% Total 109 100% Tabel 1: Antal voksne beboere i husstanden. Kun en mindre del af husstandene har hjemmeboende børn. Mere end 1 barn i husstanden findes stort set ikke. Er der hjemmeboende børn i husstanden? Ingen børn 91 83% 1 barn 0-6 år 2 2% 1 barn 7-12 år 5 5% 1 barn 13-18 år 5 5% 2 børn eller flere 0-6 år 1 1% 2 børn eller flere 7-12 år 2 børn eller flere 13-18 år Ikke besvaret 5 5% Total 109 100% Tabel 2: Børn i husstanden. Botid Afdelingen er karakteriseret som et boligområde med en ældre beboersammensætning. Det afspejler sig på botiden, den tid som beboerne gennemsnitligt bebor afdelingen. I afd. 3 er den forholdsvis høj men lavere end i de omkringliggende almene afdelinger. 7
Hvor mange år har du boet i afdelingen? Under 1 år 14 13% 1-3 år 23 21% 4-10 år 35 32% Mere end 10 år 36 33% Ikke besvaret 1 1% Total 109 100% Tabel 3: Botid i boligen/afdelingen. 65 % af de adspurgte angiver en aktuel botid i afdelingen over 4 år. Kigges der alene på en meget lang botid, over 10 år, er andelen 33 %. En tredjedel af afd. 3 s beboere har boet i afdelingen i mere end 10 år. Det kan tolkes således, at afdelingen har en stor andel lejere, som har og har haft stor tilfredshed med afdelingens faciliteter. Afdelingens faciliteter Beboerne er anmodet om at give karakterer til afdelingens faciliteter. Lejlighedens indretning 1 Dårligt 4 4% 2 Mere dårligt end godt 21 19% 3 Mere god end dårlig 58 53% 4 God 19 17% Ikke besvaret 7 6% Total 109 100% Tabel 4: Indretning af boliger. Det er værd at bemærke, at blot 1 ud af 4 beboere anvender betegnelsen dårlig eller mere dårligt end godt om boligernes indretning. Boligernes WC/bad-faciliteter skulle man forvente at få det dårligste skudsmål fra beboerne. Ganske som forventet anvender 81 % af beboerne betegnelsen dårlig eller mere dårligt end godt om afdelingens forældede WC/bad-faciliteter. 8
Badeværelse 1 Dårligt 64 59% 2 Mere dårligt end godt 24 22% 3 Mere god end dårlig 16 15% 4 God 3 3% Ikke besvaret 2 2% Total 109 100% Tabel 5: WC/bad. På plussiden kan boligernes køkkenfaciliteter indregnes. Køkken 1 Dårligt 7 6% 2 Mere dårligt end godt 23 21% 3 Mere god end dårlig 39 36% 4 God 36 33% Ikke besvaret 4 4% Total 109 100% Tabel 6: Køkken. Noget overraskende anvender 2 ud af 3 beboere betegnelsen godt eller mere godt end dårligt om afdelingens udearealer, som kan anses som utidssvarende og mørke. Udearealerne 1 Dårligt 3 3% 2 Mere dårligt end godt 27 25% 3 Mere god end dårlig 41 38% 4 God 33 30% Ikke besvaret 5 5% Total 109 100% Tabel 7: Udearealer. 9
Fælleshus og vaskehus 1 Dårligt 3 3% 2 Mere dårligt end godt 9 8% 3 Mere god end dårlig 35 32% 4 God 59 54% Ikke besvaret 3 3% Total 109 100% Tabel 8: Fælleshus og vaskehus. Der er overordnet stor tilfredshed med fælleshus og vaskehus. Dog får afdelingens vaskerum og tørrerum også en overvejende god karakteristik. Vaskekælder & tørrerum 1 Dårligt 9 8% 2 Mere dårligt end godt 24 22% 3 Mere god end dårlig 38 35% 4 God 27 25% Ikke besvaret 11 10% Total 109 100% Tabel 9: Vaskerum og tørrerum. Karakteristikken af kælderrum og loftsrum deler sig i 2 lige store dele. Omtrent halvdelen af beboerne er overvejende negative, omtrent halvdelen er overvejende positive. Det kan skyldes, at udbuddet af opbevaringsfaciliteter er mindre end efterspørgslen. Kælderrum/loftsrum 1 Dårligt 27 25% 2 Mere dårligt end godt 21 19% 3 Mere god end dårlig 32 29% 4 God 25 23% Ikke besvaret 4 4% Total 109 100% 10
Tabel 10: Kælderrum og loftsrum. Beboernes forhold til det at bo i afdelingen Et af undersøgelsens centrale spørgsmål spørger, hvorfor beboeren bor i afdelingen. Hvorfor bor du/i på Henning Smiths Vej/Poul Buåsvej? Vil gerne bo i Vestbyen 82 75% Kan lide lejlighederne 33 30% Det er billigt 53 49% Tilfældighed, det var den mulighed der bød sig Tæt på familie, venner, arbejde, indkøb eller andet De andre beboere og/eller det sociale liv 41 38% 30 28% 5 5% Andet 4 4% Ikke besvaret 2 2% Total 250 229% Tabel 11: Hvorfor bor du i afd. 3? Det er interessant, at omtrent halvdelen af de adspurgte angiver pris som en årsag. Det er med andre ord ikke ualmindeligt at anse det som billigt at bo i afdelingen. Lige så interessant, om end på den mindre gode måde, er det, at blot 30 % af de adspurgte bor i afdelingen på grund af bebyggelsens kvalitet og boligerne som sådan. Ikke overraskende angiver 3 ud af 4 adspurgte, at beliggenheden er årsagen, til at beboeren bor i afdelingen. Beboerne er spurgt, om familien overvejer at fraflytte afdelingen. Overvejer du og din familie at flytte? Ja 41 38% Nej 47 43% Ikke besvaret 21 19% Total 109 100% Tabel 12: Overvejelser om fraflytning. 11
38 % har svaret, at de overvejer at flytte. Som alment boligområde må det skønnes at være en normal andel. I lyset af bebyggelsens type, beliggenhed og pris er andelen dog at finde i den høje ende. Muligheden for at angive en årsag til et ønske om at fraflytte afdelingen er i undersøgelsesdesignet lagt op uden kategorier, hvilket har været et uhensigtsmæssigt valg. Groft sagt kan man sige, at størstedelen af årsagerne til at ønske fraflytning omhandler boligernes faciliteter: Manglende kvadratmetre og/eller WC/bad-forhold. Derudover er der en naturlig andel af beboere, som står over for at skulle flytte fra Aalborg. Tilbage er en stor restgruppe, som efterspørger ordentlige altaner den gruppe andrager 20 % af de beboere, som ønsker at fraflytte afdelingen. En anden stor potentiel fraflyttergruppe er beboere, som klager over andre beboeres adfærd 20 % af de beboere, som overvejer at fraflytte. Beboerne er spurgt, om de oplever problemer med deres bolig. Her svarer mere end halvdelen, 55 %, at de oplever problemer. Heraf angiver 2 ud af 3, at der opleves lydgener, fordi boligen er dårligt lydisoleret i etageadskillelse, vægge, dør til opgang mv. Lydgener angives at være problem nummer 1. Beslægtet hermed er gener fra tobaksrøg. Desuden angives der er være mange problemer med boligens faciliteter såsom gulve, isolering ved vinduer, WC/bad, radiatorer og installationer. Generelt er billedet, at beboerne vurderer boligerne til at være af ringe kvalitet som helhed. Som en beboer sammenfatter: Dårlig etageadskillelse. Bjælkedraget synker, hvilket medfører at gulvene hænger og gynger og vibrationer og rystelser forplanter sig. Forøgelse af boligens attraktionsværdi Beboerne er bedt om at vurdere boligens muligheder for at øge boligens attraktionsværdi. 12
1 Uden 2 Mindre betydning vigtigt 3 Vigtigt 4 Meget vigtigt Ikke besvaret Det er foregået på en skala fra 1 til 4, hvor 1 er uden betydning og 4 er meget vigtigt. Flere kvadratmetre 48% 9% 15% 17% 11% Flere opholdsrum 55% 8% 14% 11% 12% Boligens størrelse, antal rum og køkkenmodernisering prioriteres ikke. Til gengæld prioriteres WC/bad og altaner. Af fornyelsesarbejder angiver 72 % af beboerne, at bedre lydisolering er vigtigt eller meget vigtigt. 54 % af beboerne angiver, at bedre isolering mod kulde og træk er vigtigt eller meget vigtigt. 40 % af beboerne angiver udskiftning af gulve som vigtigt eller meget vigtigt. Ingen af de øvrige adspurgte forbedringer af boligen prioriteres blandt beboerne. Det drejer sig om forbedring af vaskekælder og tørrerum, vaskemaskine i bolig, opvaskemaskine i bolig, elevator bedre pulterrum, bedre fællesrum, nye fælles udearealer og legepladser. Større/nyt køkken 50% 16% 11% 12% 11% Større/nyt badeværelse 12% 11% 19% 54% 4% Altaner 30% 16% 18% 31% 5% Større værelser 47% 19% 15% 10% 9% Større stue 45% 14% 17% 14% 10% Bedre lydisolering 11% 10% 20% 52% 6% Isolering mod kulde og træk 22% 16% 16% 38% 9% Udskiftning af gulve 39% 13% 12% 28% 9% Vaskekælder & tørrerrum 50% 18% 7% 13% 12% Vaskemaskine i lejlighed 50% 12% 15% 14% 10% Opvaskemaskine i lejlighed 50% 10% 17% 14% 10% Elevator 65% 11% 5% 8% 11% Bedre pulterrum 60% 11% 13% 6% 10% Bedre fællesrum 73% 11% 3% 3% 10% Gårdhaver/udearealer 55% 17% 13% 6% 9% Legeplads/uderum 61% 12% 11% 5% 11% Adgang til lyslederkabler, alternative tv-udbud o.a. 47% 8% 12% 20% 13% Tabel 13: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så..? 13
Andre forslag: Isolering mod tobakslugt/røgfrie opgange Valgmuligheder i forhold til tv-udbud Radiatorudskiftning/radiator i køkken Solvarme- og jordvarmeanlæg Forbedrede parkeringsforhold, garagefaciliteter, knallertrum Skabsplads WC/bad Røgalarmer på fællesarealer Isolering af loftsrum Overdækket tørreplads Nye døre, gulvtæpper og gulvvarme Når det kommer til finansiering af modernisering af afdelingen, er beboerne spurgt om evt. lejestigninger. Beboerne er spurgt om deres maksimale acceptable lejestigning som følge af modernisering. Det er foregået på en progressiv skala, hvor der har været mulighed for at afkrydse procentmæssige stigninger fra 1-10 % samt 15, 20, 30 og 40 %. Man skal være forsigtig med at spørge til acceptable lejeniveauer på et forkert tidspunkt, fordi folk er forsigtige med at udtrykke opbakning bag lejestigninger for et dybest set ukendt fremtidigt boligprodukt. Middelværdien, den gennemsnitlige acceptable lejestigning i afdelingen i forbindelse med en boligmodernisering, er 9 %. Selvom man skal være forsigtig med at tolke for meget på det, må det som udgangspunkt siges at være højt. Ser man på spredningen mellem svar, er der en stor gruppe beboere, der dybest set ikke ønsker (at betale for) en renovering af afdelingen. Den gruppe skønnes at andrage 15-20 % af beboerne. Flertallet af beboere i afd. 3 svarer, at en acceptabel lejestigning vil være 5-20 %. Udgangspunktet for boligorganisation, administration og afdelingsbestyrelse har været, at de nuværende beboere er skeptiske i forhold til fornyelse af afdelingen. Dette billede kan kun delvis bekræftes. Der ses en overraskende positiv indstilling til at fremtidssikre boligområdet. Det sociale liv Beboernes deltagelse i fællesarrangementer er kilde til belysning af afdelingens social liv. Har du/i deltaget i fællesarrangementer? Ja 22 20% Nej 83 76% Ikke besvaret 4 4% Total 109 100% Tabel 14: Har du deltaget i fællesarrangementer? 14
Blot hver femte beboer har deltaget i fællesarrangementer. Det er en meget lille andel. Til gengæld er interessen stor for at deltage i evt. kommende fællesarrangementer: Har du/i lyst til at deltage i aktiviteter/fællesarrangementer? Bingo 18 17% Busture/udflugter 20 18% Nabokaffe 13 12% Gadefodbold 14 13% Madklub 20 18% Debatarrangementer 14 13% Litteraturcafé 7 6% Motionsløb - løb, cykling, stavgang eller andet 25 23% Sommer/grill/gadefest 42 39% Andet? 49 45% Total 222 204% Tabel 15: Opslutning bag evt. nye initiativer? Øvrige kommentarer til fremtidssikring, drift af afdelingen og beboerdemokrati: Mulighed for værksted, så man kan save en pind og lappe en cykel På SU har man ikke råd til huslejestigninger Lovligt at holde kæledyr, små hunde. Der er ingen steder i Vestbyen man må i Himmerland, kun i Øst og det er ærgeligt Rensning af loftrum der står tomme (brandfare) Sælg fælleshuset, skær ned på fællesudgifter, en gårdmand er nok Dejlig aktiv, åben bestyrelse Håndhævelse af rygeforbud i opgangene Er meget glad og tryg ved at bo her - tæt på fjorden og tæt på svømmehal Det er dejligt, at bestyrelsen er synlig, fint med nyhedsbrev, keep up the good work Det er meget vigtigt, der findes billige, gode lejligheder med velholdte udearealer. Sådan der kan være et sundt mix af borgere, der ønsker en billig bolig af lyst og af nød 15
Baggrundsvariable Kategorier I det følgende kommer analysen et spadestik dybere i forhold til nogle bestemte beboergrupper. Undersøgelsen er i stand til at etablere sammenhænge og genkende mønstre i besvarelserne. To eksempler: Med anvendelse af baggrundsvariable kan undersøgelsen sige noget om, hvad unge beboere mener om WC/bad-faciliteterne i boligen. Undersøgelsen kan også sige noget om, hvem det er, som overvejer at fraflytte. Osv. Ved udvælgelse af baggrundsvariable er der anvendt et relevanskriterium, som forholder sig til beboerens sociale profil. Følgende kategorier er defineret som relevante baggrundsvariable: Antal voksne beboere i husstand Alder Boligens størrelse (2 vær. 3 vær.) Botid i boligen Husstandens størrelse Der er en tendens til at boliger med 1 voksen beboer giver dårligere vurderinger af de eksistende WC/bad-forhold til afdelingen. 93 % af husstande med 2 voksne beboere giver karakteren mere dårligt end godt eller dårlig til deres WC/bad. Badeværelse 1 2 3 Ikke besvaret Total 1 Dårligt 38 51% 24 77% 1 50% 1 50% 64 59% 2 Mere dårligt end godt 18 24% 5 16% 1 50% 0 0% 24 22% 3 Mere god end dårlig 14 19% 2 6% 0 0% 0 0% 16 15% 4 God 3 4% 0 0% 0 0% 0 0% 3 3% Ikke besvaret 1 1% 0 0% 0 0% 1 50% 2 2% Total 74 100% 31 100% 2 100% 2 100% 109 100% Tabel 16: WC/bad fordelt på antal voksne i husstand. Halvdelen af husstandene i afdelingen med mere end 1 voksen beboer i husstanden tilkendegiver at overveje at fraflytte. Den andel er meget stor. 16
Overvejer du og din familie at flytte? 1 2 3 Ikke besvaret Total Ja 25 34% 15 48% 1 50% 41 38% Nej 34 46% 10 32% 1 50% 2 100% 47 43% Ikke besvaret 15 20% 6 19% 21 19% Total 74 100% 31 100% 2 100% 2 100% 109 100% Tabel 17: Overvejelser om at flytte fordelt på antal voksne i husstanden. Familier med mere end 1 voksen i husstanden prioriterer, i højere grad end familier med enlige voksne, ordentlige altaner, WC/bad-faciliteter samt mulighed for vaskemaskine i boligen. Alder Opdeles besvarelserne på beboernes alder, ses det, at 78 % af beboerne over 65 år har boet i afdelingen i mere end 10 år. Dette faktum underbygger formodningen om, at afdelingen står over for et snarligt generationsskifte. Men også for de yngre grupper Tegner der sig et billede af forholdsvis lange botider: 32 % af beboerne mellem 26 og 40 har botider over 4 år, og for gruppen mellem 41 og 65 år er botiden for 82 % over 4 år. Hvor mange år har du boet i afdelingen? 18-25 år 26-40 år 41-65 år Over 65 år Ikke Total besvaret Under 1 år 54% 12% 8% 13% 1-3 år 31% 56% 10% 21% 4-10 år 8% 28% 44% 22% 33% 32% Mere end 10 år 8% 4% 38% 78% 33% 33% Ikke besvaret 33% 1% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 18: Botid i afdelingen efter alder. Generelt er boligernes WC/bad-forhold til for megen kritik fra beboerne på tværs af aldersgrupper. De mest negative bedømmelser findes dog i gruppen under 65 år. Her anvender 90 % af beboerne betegnelsen mere dårligt end godt eller dårligt om boligernes WC/bad. For beboerne over 65 år mener kun 22 % af de adspurgte, at boligens WC/bad fortjener betegnelsen mere godt end dårligt eller godt. 17
Badeværelse 18-25 år 26-40 år 41-65 år Over 65 år Ikke Total besvaret 1 Dårligt 100% 56% 50% 56% 67% 59% 2 Mere dårligt end godt 24% 30% 17% 22% 3 Mere god end dårlig 20% 18% 11% 15% 4 God 2% 11% 3% Ikke besvaret 6% 33% 2% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 19: Boligens WC/bad-faciliteter. Overvejer du og din familie at flytte? 18-25 år 26-40 år 41-65 år Over 65 år Ikke Total besvaret Ja 62% 48% 38% 11% 38% Nej 31% 28% 42% 67% 100% 43% Ikke besvaret 8% 24% 20% 22% 19% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 20: Overvejelser om fraflytning fordelt på alder. Det erindres, at 38 % af beboerne tilkendegiver overvejelser om at fraflytte. I tabel 20 ses det, at der er en klar overvægt af beboere under 40 år, som overvejer fraflytning (ca. 55 %). Blot 31 % af beboere under 25 år tilkendegiver, at de ikke overvejer at fraflytte. Til gengæld er andelen af beboere over 65 år, som tilkendegiver ønske om fraflytning, tilsvarende mindre. Boligens størrelse Opdeles besvarelserne på boligens størrelse, ses det noget uventet, at tilbøjeligheden til at ønske fraflytning fra de mindre boliger ikke i væsentlig grad er større end for de store boliger. Det underbygges af udlejningstendensen fraflytningen fra afdelingens små boliger er ikke voldsomt større end for de store boliger. 18
Overvejer du og din familie at flytte? 2 rum 3 rum Ikke Total besvaret Ja 41% 37% 38% Nej 39% 44% 100% 43% Ikke besvaret 20% 19% 19% Total 100% 100% 100% 100% Tabel 21: Overvejelser om fraflytning fordelt på boligens størrelse. Opdeling på boligernes størrelse på spørgsmålet om at forøge boligens attraktionsværdi er vældig interessant. Mens 2 ud af 3 beboere i treværelsesboliger siger, at flere kvadratmetre er uden betydning eller mindre vigtigt, siger op mod halvdelen af beboerne i toværelsesboligerne, at det efter deres mening kunne have betydning for dem. Flere kvadratmetre 2 rum 3 rum Ikke Total besvaret 1 Uden betydning 36% 56% 33% 48% 2 Mindre vigtigt 9% 10% 9% 3 Vigtigt 25% 8% 15% 4 Meget vigtigt 20% 15% 33% 17% Ikke besvaret 9% 11% 33% 11% Total 100% 100% 100% 100% Tabel 22: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så? Større/nyt badeværelse 2 rum 3 rum Ikke Total besvaret 1 Uden betydning 18% 8% 12% 2 Mindre vigtigt 14% 10% 11% 3 Vigtigt 27% 13% 33% 19% 4 Meget vigtigt 39% 66% 33% 54% Ikke besvaret 2% 3% 33% 4% Total 100% 100% 100% 100% 19
Tabel 23: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så? Beboerne i treværelsesboligerne går ind for at hæve WC/bad-standarden i boligerne. Botid i boligen Opdeles besvarelserne på botid, ses det, at der er udsving i begrundelsen for at bo i afdelingen. Hvorfor bor du/i på Henning Smiths Vej/Poul Buåsvej? Under 1 1-3 år 4-10 år Mere end Ikke Total år 10 år besvaret Vil gerne bo i Vestbyen 57% 74% 74% 83% 100% 75% Kan lide lejlighederne 14% 26% 26% 44% 30% Det er billigt 36% 57% 40% 58% 49% Tilfældighed, det var den mulighed der bød sig 50% 39% 31% 39% 38% Tæt på familie, venner, arbejde, indkøb eller andet 14% 35% 20% 33% 100% 28% De andre beboere og/eller det sociale liv 7% 6% 3% 100% 5% Andet 7% 4% 6% 4% Ikke besvaret 3% 3% 2% Total 186% 235% 200% 269% 300% 229% Tabel 24: Hvorfor bor du i afdelingen? fordelt på botid. Jo længere botid i afdelingen, jo tættere tilknytning til området og jo hyppigere angivelse af beliggenhed som afdelingens største attraktion. Overvejer du og din familie at flytte? Under 1 1-3 år 4-10 år Mere end Ikke Total år 10 år besvaret Ja 21% 65% 40% 25% 38% Nej 57% 17% 37% 58% 100% 43% Ikke besvaret 21% 17% 23% 17% 19% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 25: Overvejelser om fralytning? fordelt på botid. Tabel 25 er meget vigtig for forståelsen af afdelingens situation. For de korte botider under 3 år svarer 2 ud af 3 beboere, at de overvejer fraflytning. For denne store gruppe 20
beboere er afdelingen en midlertidig bopæl og det er herfra, at fraflytningen stiger i disse år. Årsagerne hertil er mange og komplicerede. Men kigges der alene på boligens standard, findes der en forklaring på beboere med korte botiders utilfredshed med boligerne. Mens blot 1 ud af 3 beboere med botider over 4 år angiver, at der er problemer med deres bolig, gælder det for 82 % af beboere med botid under 3 år. En del af problemstillingen handler altså om, at afdelingen leverer et utidssvarende produkt til sine kunder. Nye beboere er skuffede over standarden i afdelingen. Omvendt er gamle beboere langt mere tilfredse. Større/nyt badeværelse Under 1 1-3 år 4-10 år Mere end Ikke Total år 10 år besvaret 1 Uden betydning 7% 4% 17% 14% 12% 2 Mindre vigtigt 14% 9% 6% 17% 11% 3 Vigtigt 36% 9% 17% 19% 100% 19% 4 Meget vigtigt 43% 78% 54% 44% 54% Ikke besvaret 6% 6% 4% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 26: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så? Endnu en brik i forståelsen af de korte botiders utilfredshed findes i tabel 26. 87 % af beboerne med botider på 1-3 år mener, at nyt/større badeværelse vil forøge boligens værdi for dem. 21
Altaner Under 1 1-3 år 4-10 år Mere end Ikke Total år 10 år besvaret 1 Uden betydning 14% 13% 31% 47% 30% 2 Mindre vigtigt 36% 13% 11% 11% 100% 16% 3 Vigtigt 29% 17% 20% 14% 18% 4 Meget vigtigt 14% 57% 34% 19% 31% Ikke besvaret 7% 3% 8% 5% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 27: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så? En fordeling på botider viser også, at ordentlige altaner prioriteres af beboere med korte botider. F.eks. mener 74 % af beboerne med en botid på 1-3 år, at altaner er vigtigt eller meget vigtigt. På den anden side mener et solidt flertal af beboere med botid på mere end 10 år, 58 %, at altaner er mindre vigtigt eller uden betydning. Bedre lydisolering Under 1 1-3 år 4-10 år Mere end Ikke Total år 10 år besvaret 1 Uden betydning 7% 4% 6% 22% 11% 2 Mindre vigtigt 14% 4% 11% 11% 10% 3 Vigtigt 29% 26% 26% 8% 20% 4 Meget vigtigt 43% 65% 51% 47% 100% 52% Ikke besvaret 7% 6% 11% 6% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 28: Hvis du skulle blive mere glad for din bolig, hvor vigtig er så? Også en bedre lydisolering af boligerne prioriteres af beboere med korte botider. Det overordnede billede er, at 72 % af beboerne betegner bedre lydisolering er vigtigt eller meget vigtigt. 22
Fordeler man disse besvarelser på beboernes botider, kan det ses, at det prioriteres over en bred kam med vægt på gruppen af beboere med en botid mellem 1-3 år og 4-10 år. 23
Konklusion Himmerland Boligforening afd. 3 er traditionelt en afdeling med stærke traditioner i lokalområdet, men boligtilbuddet i afdelingen er de senere årtier blevet utidssvarende. På mange områder er afdelingen nedslidt. En tilstandsvurdering i 2010 vil endelig fastsætte behovet for modernisering og genopretning. På den måde er afd. 3 på vej i vanskeligheder, hvis der ikke gribes ind i de kommende år. I kølvandet på den fysiske nedslidning vil følge en social deroute, hvor ressourcestærke beboere vil fraflytte og mere udsatte borgere vil tilflytte. Dermed er den negative spiral i afdelingen i gang. Afd. 3 er stadig en stærk spiller i lokalområdet mange nye beboere kommer fra lokalområdet. Det plejer at være et godt tegn, men fraflytningen er et faresignal. Fraflytningen anslås til at være 25 % i 2012. Det er på smertegrænsen. Afdelingen er endvidere karakteriseret ved mange enlige beboere i forhold til i kommunen som helhed. Samtidig er der næsten ingen børnefamilier i afdelingen. Det sætter naturligvis sit præg på det sociale liv i området. Voksne ville komme hinanden mere ved, hvis der var børn at være sammen om. Botiden i afdelingen er stadigvæk højere end almindeligvis i den almene sektor. 33 af beboerne har boet i afdelingen i mere end 10 år. 3 ud af 4 beboere mener, at afdelingens væsentligste aktiv er beliggenheden. Afdelingens WC/bad-faciliteter er helt slidt ned. Utilfredsheden med disse faciliteter er stor, og det er en væsentlig årsag til mange beboeres udtrykte fraflytningsønske. Afdelingen WC/bad-forhold er ikke tidssvarende. Overordnet svarer 38 % af beboerne, at de overvejer at fraflytte. Det er en normal andel i et alment boligområde, måske lidt højt for bebyggelsens type. Skal beboerne prioritere fornyelsesarbejder eller forbedringsarbejder i afdelingen, peges der mest på lydisolering mellem boligerne og isolering generelt som meget vigtigt. Også altaner og (naturligvis) WC/bad ønskes prioriteret. Beboerne er overraskende positive overfor, at modernisering vil påvirke huslejen, men mange er stadig af den holdning, at fortidens forsømmelse af bygningerne og fremtidens udfordringer er gratis. Udfordringen for bestyrelse, organisation og administration i fremtidssikringen bliver at skabe en grundlæggende forståelse for større tiltag til at sikre afdelingen en fremtid. Hvis der ikke gribes ind med fysisk fornyelse af afdelingen, vil området lige så stille sygne hen. 24