Opfølgning fra Projekt færdiggørelse fra 2010 Udbedring af uafsluttet skjulte fejl observeret efter gennemførslen af Projekt færdiggørelse fra 2010, samt renovering af 2 ventilationsanlæg. E/F Krudttårnsbakken, 6. maj 2013
Indhold Baggrund... 2 Forventninger... 2 Overordnet plan for projektet... 2 Opgavebeskrivelse E/F Krudttårnsbakken(projektoversigt)... 3 Definitioner og kort... 4 Detaljeret generel beskrivelse vedrørende projektpunkterne... 5 Projektpunkt 1 Ombygning af ventilation i blok nr. 11.... 5 Projektpunkt 2 Fugt i blok nr. 7.... 5 Projektpunkt 3 Ventilation i Penthouse, blok nr. 7... 6 Projektpunkt 4 - Ventilationsombygning i blok nr. 1.... 6 Projektpunkt 5 Manglende vandafvisere blok 7,9 og 11.... 7 Projektpunkt 6 Defekte vinduer i Penthouse, blok 7,9 og 11.... 8 Projektpunkt 7 Revne i ydermur nr. 9... 8 Bilag... 9 A - Beskrivelse til ventilationsombygning i blok nr. 11 af Oluf Jørgensen A/S... 9 B - Spørgeskema til brug ved afleveringsforretning:... 10 1
Baggrund Idet der i ved 1. årsgennemgang af bebyggelsen E/F Krudttårnsbakken i 2008 observeres flere fejl, der kan relateres til byggesjusk. I erkendelse af at bygherre (CaseNova) erklæres konkurs, vælges det at gennemføre et projekt i 2010 med formål at få løst en række af de mere alvorlige fejl. Efter afslutningen af projektet i 2010 er der efterfølgende løbende konstateret flere mere eller mindre problematiske skjulte fejl. Da ventilationen i blok 11, 1. th. i november 2012 går i stykker, og der ikke umiddelbart findes en simpel løsning besluttes det at samle alle de observerede opgaver til ét projekt. Formålet med dette projekt, er at få defineret og udbedret disse mindre fejl. Projektskitse er diskuteret samt besluttet på generalforsamlingen i april 2013. Der er således givet mandat og midler til gennemførsel af projektet. Forventninger Da projektet vil indebærer brug af flere forskellige faggrupper, er det vigtigt, at entreprenøren kan håndtere udførslen af alle projektopgaver, samt selvstændigt planlægge udførslen af disse med de relevante beboere, det vil sige på eget initiativ at aftale og skaffe nødvendige adgange til blandt andet ejeres lejligheder. Ejerforeningen vil så vidt muligt kun forholde sig til en kontrakt med én entreprenør, og forventer primært diskutere projektets fremdrift med én repræsentant fra dette entreprenørfirma. Ejerforeningens vil primært træffe beslutninger om projektet med entreprenør i samarbejde med en bygherrerådgiver, og kan vælge at lade bygherrerådgiver alene stå som repræsentant for Ejerforeningen under gennemførselen. Ejerforeningen ønsker så vidt projekterne gennemført efter AB92 eller ABT93 med ret til aflevering, 1 årsgennemgang og 5 årsgennemgang. Overordnet plan for projektet Det ønskes at projektet gennemføres efter følgende plan: 1. Projektbeskrivelsen godkendes af Ejerforeningens bestyrelse. 2. Der tages kontakt med Bygherrerådgiver for eventuelle kommentarer. (Bemærk: godkendelse samt evt. kommentarer omkring projektpunkt 1 skal sendes til sendes til Oluf Jørgensen Rådgivende Ingeniører, så dette punkt kan registreres som endeligt accepteret.) 3. Der etableres møde imellem, entreprenør, repræsentant fra Ejerforeningen, bygherrerådgiver for granskning af projektet. Der kan her aftales afvigelser fra denne beskrivelse, herunder hvorvidt der skal stilles sikkerhed. Her aftales desuden en dato for igangsættelse af projektet. Bygherre eller bygherrerådgiver står for at skrive mødereferat, der skal være godkendt af alle parter inden igangsættelse. Dette referat kan udgøre en formel kontrakt på arbejdet. NB! Denne igangsættelsesdato skal varsles til alle beboelser mindst 8 dage før den praktiske igangsættelse. 4. Projektet meldes afleveret af entreprenør, og Ejerforeningen udsender straks spørgeskema (se bilag), til alle beboelse der er relevante for projektvurdering. 2
5. Der gennemføres aflevering på alle projektpunkter, sammen med bygherrerådgiver og repræsentant for ejerforeningen. Her laves eventuelle aftaler, hvis opgaver, mod forventning, skal løses anderledes. 6. Fakturaer betales. Opgavebeskrivelse E/F Krudttårnsbakken(projektoversigt) Projekt, sorteret pr. blok nummer: *NB!: Bemærk at denne beskrivelse giver en samlet oversigt over alle opgaverne fordelt på bygningerne. Betegnelsen - under projektpunkt er mindre opgaver, som ikke er beskrevet andets steds! Blok. nr. (se Figur 2 ): Projektpunkt*: Opgave beskrivelse: Tilbageførsel af ventilation fra taget af 1 4 penthouse til badeværelses i lejlighed nr.1, 1. th Fugt i opgang p.g.a. vandindtrængen 2 under taget og ved østvendt vindue over indgang i Penthouse. Hul i konstruktionen. 3 Ventilator til drift af emhætte i Penthouse køkkenet. 7 5 Manglende vandafvisere 6 Defekte østvendte vinduer i Penthouse 9 11 - Defekt og utæt altandør mod vest i Penthouse. Der er konstateret defekt tagrende i Penthouse over indgangen. 5 Manglende vandafvisere 6 Defekte østvendte vinduer i Penthouse 7 Sætningsrevne i ydermur. Ombygning af ventilationsanlæg j.f. 1 beskrivelse fra Oluf Jørgensen (Bemærk er vedhæftet som særskilt PDF-fil). 5 Manglende vandafvisere 6 Defekte østvendte vinduer i Penthouse Der skal skiftes 2. indvendige - vindueskarme i nr. 11, st. th., pga. fugtskade i forbindelse med manglende ventilation over vinteren. 3
Definitioner og kort Figur 1 - En 3D tegning af en blok. Pilen peger på det, der i projektet beskrives som Penthouse, eller Penthouselejlighed. Øvrige beboelser benævnes med postnavn, eks. nr. 11, 1. th.. (forstås: Blok 11, 1. sal, til højre). th 11 mf tv th 9 mf tv th 7 mf tv tv th 5 3 th 1 mf mf tv Figur 2 - Skitse over området kopieret fra lokalplan 05.11 (maj.2002), hvor blok-numrene, og lejlighedsplacering er skrevet på. 4
Detaljeret generel beskrivelse vedrørende projektpunkterne Projektpunkt 1 Ombygning af ventilation i blok nr. 11. Beskrivelse: Projektet er beskrevet af Oluf Jørgensen Rådgivende Ingeniører (se PDF bilag A). Projektpunkt 2 Fugt i blok nr. 7. Beskrivelse: I østenvind presses regn ind på bygningen på en måde, så der observeres vand i indgangspartiet i hjørnet af det store opgangsvindue mod øst. Årsagen formodes at være forkert monteret vinduer i Penthouse (se pile). Det er ved nærmere eftersyn fundet, at der mangler fugning ved vinduet i Penthouse over indgangspartiet, og det forventes derfor at en ny fuge vil løse problemet. Kort: Billede: Der er fundet et hul imellem ydermur og zinkinddækningen ved stjernkanten ved spring. Dette hul skal fuges/dækkes af: Kort: Billede: Pil hvor der er 'hul' mellem ydermur og tagafdækning. Der ses skjolder og afskalning af ydermur 5
Projektpunkt 3 Ventilation i Penthouse, blok nr. 7 Beskrivelse: Der har været besigtigelse i forbindelse med dårlig sug samt larm fra grundventilationen i emhætten. For at komme længere i sagen, skal man op på taget og løfte motoren af, og undersøge oppe fra om der er placeret en trykvagt i røret under motoren. Eventuelt skal emhætten demonteres. Projektpunkt 4 - Ventilationsombygning i blok nr. 1. Beskrivelse: P.g.a. ejerforeningen økonomisk vanskeligheder i 2008, blev der ved ventilationsnedbrud kun fortaget renoveret og imens motoren midlertidigt placeret på taget af Penthouse. Det ønskes nu at tilbageføre motoren til den oprindelige placering i badeværelset i lejlighed nr. 1. 1.th.. Det forventes at flere enheder fra den gamle konstruktion kan genanvendes, men at der skal laves ny rørføring og konstruktion i badeværelset i nr. 1. 1. th. Løsningen må ikke giver støjgener i beboelsesareal, og der ligeledes tages hensyn til bebyggelsens etiske ydre som indre fremståen. Opgaven er af en kompleksitet, der kan projekteres af entreprenør. Kort: Billede: 6
Projektpunkt 5 Manglende vandafvisere blok 7,9 og 11. Beskrivelse: Der er konstateret afskalning af ydermur ved spring. Dette skyldes at der mangler vandafvisere ved flere tagspring. Dette betyder at der kan trænge vand i imellem indermuren og skalmuren, hvoraf fugten trænger ud igennem filsningen og giver skjolder. Problemet er særligt tydeligt på blok 9 og 11, men kan også være gældende blok 7. Det er vigtigt, at dette problem helt fjernes, og derfor skal alle spring på bygningerne 7,9 og 11 undersøges, med henblik på evt. udbedring. Udbedringen skal beskrives af entreprenør inden den gennemføres. Kort: Set fra Penthouse, nr. 11: Set ved mur, nr. 11: Eksempel på manglende ende vandafviser. Eksempel på manglende ende vandafviser. Her ses sorte skjolder og at pudsen skaller af. Eksempel på vandafviser. Eksempel på vandafviser. Her er pudset intakt, og der ses ingen skolder. 7
Projektpunkt 6 Defekte vinduer i Penthouse, blok 7,9 og 11. beskrivelse: Det er konstateret at vinduerne i penthouselejligheder i blok 7,9,11, ikke er tætte når de er lukket. Dette skal undersøges og der skal findes en løsning. Kort Billede: Projektpunkt 7 Revne i ydermur nr. 9 Der er observeret et sætningsrevne i nr. 9, der skal udbedres. Kort Billede: 8
Bilag A - Beskrivelse til ventilationsombygning i blok nr. 11 af Oluf Jørgensen A/S Oluf Jørgensen A/S kontaktperson: Lars Bo Binder [lbb@oj-r.dk] Tlf: 53 73 83 40 Adobe Acrobat Document Beskrivelse Adobe Acrobat Document Tegninger 9
B - Spørgeskema til brug ved afleveringsforretning: Krudttårnsbakken 28. april 2013 Kære Ejer, I forbindelse med aflevering af i på generalforsamlingens i 2013 vedtaget projekt, skal det sikres at opgaverne er løst tilfredsstillende. I skal vurdere de udbedringer der er fortaget ud fra: Er du tilfreds med det udførte arbejde? Hvis ikke, så skriv hvad du utilfreds med, og årsagen til dette, som punktform i nedenstående skema. Såfremt dette skema ikke er afleveret seneste 5 kalenderdage efter modtagelsen af dette brev, hos Jonas Hillig, 1, 1.th, betragtes dette som fuld tilfredshed ved gennemførsel af projektet. Navn (Ejer): Lejlighedsnr.(Eks. 1, 1.th): PUNKT: Beskrivelse af anmærkning: Bemærkninger /Ejerforening: Bemærkninger/ Entreprenør: 10