Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 16. august 2006 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kombineret udlejning i Bispehaven 1. Resume I integrationspolitikkens bosætningsindsats indgår, med afsæt i en rammeaftale med Boligselskabernes 5. kreds, at der udarbejdes en områdeplan for kommunens problemramte områder. Denne dialog er nu i gang, og blandt de områder, der konkret arbejdes med, er Bispehaven. Processen stiler mod ovennævnte områdeplan, men aktuelt diskuteres enkeltinitiativer der kan løfte området, og det er derfor uafklaret, om slutresultatet vil blive en konkret områdeplan. Blandt de enkeltinitiativer Boligselskabet Præstehaven og Planlægning og Byggeri ønsker at sætte i gang er kombineret udlejning. Kombineret udlejning indebærer at ansøgere, der modtager kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse, ikke kan tildeles en ledigbleven lejlighed hvis lejligheden kan udlejes til andre. Bispehaven figurerer på Socialministeriets liste over problemramte almene boligafdelinger, og er således blandt de områder, hvor kombineret udlejning må anvendes. Alment Byggeri og Byfornyelse Rådhuset 8100 Århus C Sagsnr. EJD/06/00851-004 Journalnr. 03.00.00P22 Sagsbeh. Camilla Maria Nielsen Telefon 8940 2740 Direkte telefon 8940 2046 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte cmn@ejd.aarhus.dk Det vurderes, at kombineret udlejning i Bispehaven vil fremme integrationspolitikkens bosætningsindsats målsætning om en mere alsidig beboersammensætning i denne bebyggelse. Det indstilles således, at kombineret udlejning anvendes i Bispehaven. 2. Tidligere beslutninger Byrådet besluttede d. 11. januar 2006 som opfølgning på integrationspolitikkens bosætningsindsats, at videreføre målsætningen for bosætningspolitikken fra Byrådets beslutning af 12. maj 2004. Beslutningen
ændrer samtidig de hidtidige aktivitetsmål, og erstatter bl.a. disse med rammeaftaler med Boligselskaberne 5. kreds og Århus Grundejerforening. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Overordnet målsætning Målsætningerne eller effektmålene er at fremme en mere alsidig befolkningssammensætning på tværs af kommunens lokalsamfund og boligområder for herigennem at styrke integrationen. Målsætningen er ligeledes central for byudviklingen i Århus. 3.2 Bispehaven Bispehaven er Boligselskabet Præstehavens afdeling 6. Området er beliggende i kilen mellem Ryhavevej, Hasle Ringvej og Viborgvej og består af syv 7 etagers- og tolv 4 etagers blokke, samt et antal rækkehuse, alle opført i betonelementer i perioden 1968-72. Boligerne er overvejende store, men varierer i størrelse fra 1- til 5-værelses familieboliger, hvoraf de største 4 og 5-værelses boliger er på 130 m 2. Mellem de høje blokke ligger fire lave bygninger, der rummer henholdsvis selskabslokale, beboerhuset Trivselshuset, en ungdomsklub og ungdomsboliger. I området ligger også en børnehave og et supermarked. Boligforeningen arbejder endvidere på at få liberalt erhverv til området og på at tiltrække andre aktiviteter, som der nu med udvidelsen af sideaktivitetsbekendtgørelsen er blevet mulighed for. Bispehaven består af 881 boliger med i alt 2.444 beboere. Heraf har de 72,3% 1 flygtninge- eller indvandrerbaggrund, ligesom over halvdelen af beboerne er udenfor arbejdsmarkedet 2 (heri er ikke medregnet alderspensionister og studerende). Afdelingen gennemgår i disse år omfattende renovering af varmesystem og udendørsarealer, samt udskiftning af facader. Bispehaven har i dag en relativ lav husleje, og i forbindelse med renoveringen har man fået bevilliget huslejetilskud fra Landsbyggefonden, således at huslejen forbliver uændret. En treværelses lejlighed på 100 m 2 i området koster således også fremover godt 4000,- om måneden. Afdelingens flytteprocent er på 21% for 2005, hvilket betyder, at 185 boliger i løbet af året har fået nye beboere. Boligselskabet vurderer, at blandt de nye beboere tilflyttet via ventelisten var knap hver tiende indflytter flyttet internt i afdelingen, flere nye beboere 1 Tal fra 2005. Kilde: Århus Kommunes Statistiske Kontor. 2 Notat om de mest udsatte boligområder fra Ministeriet for Flygtninge, Indvandrere og Integration, november 2004. Side 2 af 5
kom fra andre kommuner og enkelte igen fra andre afdelinger. Endelig har Den Sociale Boligtildeling i 2005 benyttet 2 af de 34 boligtilbud modtaget via ¼-delsordningen 3. Ventelisten til lejligheder i Bispehaven har en vis længde, men det er dog muligt at komme højt op på ventelisten selv med forholdsvis lav anciennitet. Ansøgerne på ventelisten fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem ansøgere med hhv. etnisk dansk, og flygtninge- eller indvandrer baggrund, dog med lidt flere etnisk danske ansøgere til 2-rums boliger og lidt færre til 4-rums boligerne. Der er tillige mange udenbys ansøgere og ansøgere med mere end 3 børn til de store lejligheder over 130 m 2. 3.3 Lovgrundlag for kombineret udlejning Kombineret udlejning er et nyt redskab i Regeringens strategi mod ghettoisering fra maj 2004. Almenboliglovens 51 b giver hermed 4 mulighed for, at en modtager af kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse kan udelukkes fra at blive tildelt en almen bolig via ventelisten i et område, som Socialministeriet har udpeget som problemramt. Socialministeriet udgiver hvert år i marts en liste over større almene boligområder, der har en meget høj andel af beboere udenfor arbejdsmarkedet, og som derfor karakteriseres som problemramte. Bispehaven befinder sig pr. marts 2006 på denne liste. 3.4 Overvejelser og forventninger Planlægning og Byggeri har indledt samarbejdet med Boligselskabet Præstehaven om en områdeplan for Bispehaven. Kombineret udlejning blev drøftet som et muligt element til denne plan, og boligselskabet og Planlægning og Byggeri er enige om, at kombineret udlejning kan bidrage positivt til områdets udvikling, og derfor bør afprøves. Der er flere forhold der taler for, at kombineret udlejning kan blive en succes for Bispehaven. Den store renovering og den generelle byudvikling i Århus gør, at boligerne er på vej til at blive attraktive og konkurrencedygtige både mht. kvalitet, beliggenhed og husleje. Men området har stadig et negativt omdømme, som det vil tage tid og kræve en betydelig indsats - at ændre. Formålet med kombineret udlejning er således at ændre dette image ved aktivt at forandre beboersammensætningen i området. Herved sendes et signal om, at der sker noget med området, og at man er i gang med en gennemgribende og langtidsorienteret indsats. Forhåbningen er således, at boligsøgende skal få tillid til området og se det som et attraktivt sted at bo. 3 1/4-delsordningen henviser til Almenboliglovens 59 stk. 1, der pålægger den almene boligorganisation at stille op til 25% af sine ledige almene familieboliger til rådighed for kommunen i forbindelse med løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. I Århus Kommune søges rammen på de 25 % udnyttet fuldt ud. 4 Socialministeriets Lov nr. 328 af 18. maj 2005 Side 3 af 5
De nye ressourcestærke beboere man håber tiltaget vil tiltrække, kunne være pendlere, seniorer, efterlønnere, nyuddannede der kan flytte ind i afdelingen fra ungdomsboligerne, familier der arbejder i lokalområdet m.fl. Bispehaven har ressourcestærke ansøgere på sin venteliste til boligerne i dag, og kombineret udlejning kan således accelerere og støtte denne udvikling ved at fremme deres indflytning. For at tiltaget skal være praktisk muligt, er det ligeledes en forudsætning, at Den Sociale Boligtildeling, som vil forestå anvisningen af andet boligtilbud til de afviste ansøgere, har kapacitet hertil blandt de boliger, som de har anvisningsret til via ¼-delsordningen. I dag er der overskudskapacitet til rådighed idet kun knap 40% af de tildelte boligtilbud udnyttes. De lejligheder som Den Sociale Boligtildeling ikke kan finde passende ansøgere til, returneres således til boligorganisationen. Disse returnerede lejligheder fordeler sig efter størrelse således: 74 1-værelses; 261 2-værelses, 420 3-værelses; 117 4-værelses, 19 5- værelses og 1 6-værelses lejlighed. Overskudskapaciteten for de helt store 5 værelsesboliger er dog beskeden, men flyttefrekvensen for disse boliger i Bispehaven er imidlertid lille. Det vurderes derfor, at der er tilstrækkeligt sammenfald mellem de boliger Den Sociale Boligtildeling har til rådighed, og de boliger, de afviste ansøgere ønsker. Boligselskabet og Planlægning og Byggeri finder det hensigtsmæssigt, at kombineret udlejning suppleres med en udlejningsaftale. Udlejningsaftalen kunne eksempelvis give fortrinsret til pendlere, seniorer og lignende. Udlejningsaftalen har den fordel, at den suspenderer ventelisten, og derfor giver en ansøger, der opfylder aftalens kriterier, direkte adgang til en lejlighed. Dertil kommer, at idet ventelisten suspenderes, vil der ikke være afviste boligsøgende, som kommunen vil skulle anvise en erstatningsbolig. En udlejningsaftale indgås i samarbejde mellem boligorganisation, Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling i overensstemmelse med Byrådets beslutning d. 7. september 2005, hvor de nævnte afdelinger blev overdraget bemyndigelse til at indgå udlejningsaftaler efter Almenboliglovens 60. 3.5 Procedure Byrådets beslutning om, at der skal indføres kombineret udlejning i Boligselskabet Præstehavens afdeling 6, Bispehaven, meddeles Socialministeriet og boligselskabet. Boligforeningen er herefter forpligtet til at sende information om betingelserne ved kombineret udlejning ud sammen med boligtilbud i den pågældende afdeling. Ansøgningerne gennemgås og boligforeningen skal sikre, at boligen ikke tildeles en modtager af kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse. Dette sikrer boligforeningen ved at henvende sig til kommunen. Kommunen kan udlevere oplysninger om indkomstforhold af denne type til boligorganisationen, da Socialministeriet vurderer at oplysningerne er af ikke-følsom karakter. Det er imidlertid vigtigt, at boligor- Side 4 af 5
ganisationen hurtigt kan indhente denne oplysning, hvorfor en praktisk organisering heraf, evt. i form af en kontaktperson i Den Sociale Boligtildeling, skal etableres. De afviste boligsøgende, som herved går glip af en bolig, skal anvises en passende bolig andetsteds. Det er aftalt mellem Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse, at anvisningsopgaven vil blive varetaget af Den Sociale Boligtildeling, som vil modtage lister med de afviste ansøgere direkte fra boligforeningen. Det bemærkes, at anvisningspligten gælder alle ansøgere, herunder også de, der er bosat udenfor kommunen. Anvisningspligten gælder dog alene i forhold til ansøgere, der stod på ventelisten til afdelingen på det tidspunkt beslutningen om kombineret udlejning blev truffet. Beslutningen skal revideres efter 5 år, men kan til enhver tid ophæves af boligorganisationen i samråd med kommunen, hvis den ønskede effekt udebliver. 4. Økonomiske konsekvenser Ingen økonomiske konsekvenser. 5. Miljømæssige konsekvenser Ingen miljømæssige konsekvenser. 6. Konsekvenser i forhold til mål En målsætning for integrationspolitikkens bosætningsindsats er at fremme en mere blandet befolkningssammensætning på tværs af kommunens boligområder og lokalsamfund. Denne indstilling vurderes at fremme en mere ligelig fordeling af modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse på kommunens lokalområder ved således at mindske koncentrationen af ressourcesvage beboere i problemramte boligområder og fremme deres bosætning i andre af kommunens boligområder. 7. Beslutningspunkter Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø indstiller, At 1) kombineret udlejning anvendes i Boligselskabet Præstehavens afdeling 6, Bispehaven. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Side 5 af 5