Indlæg i skifteretten 28. september 2011 Tak for muligheden for at få ordet her i skifteretten. Som formand og repræsentant for AB-Duegårdens nye bestyrelse, der blev valgt på generalforsamlingen for mindre end 4 måneder siden, vil jeg gerne redegøre for foreningens opfattelse af sagen. I Kreditorinformation nr. 1 meddelte rekonstruktørerne, at der senest den 21. september 2011 ville foreligge en rekonstruktionsplan. "Mindst en uge forud for ovenstående møde, hvilket vil sige senest den 21. september 2011 vil der blive udsendt en rekonstruktionsplan til kreditorernes stillingtagen." Vi fik udleveret et udkast til rekonstruktionsplan uden bilag for to dage siden, hvor planen blev gennemgået på rekonstruktør Lars Skanvigs kontor. Den endelige plan med bilag ankom i går eftermiddags. Og blev uddelt til alle beboerere i ejendommen lejere som andelshavere i går aftes. Det betyder naturligvis at en gennemgribende diskussion i foreningen af planen ikke har været mulig. Samtidig må vi konstatere, at foreningen er insolvent og er uden relevant juridisk rådgivning. Rekonstruktionsplaner i kombination med andelsboligforeninger er ukendt land for rekonstruktørerne, hvis speciale er konkurs. Det undrer os, at rekonstruktørerne har haft svært ved i tide ved at fremlægge en rekonstruktionsplan. Der er ikke meget nyt i rekonstruktionsplanen. Den ene del af rekonstruktionsplanen svarer i alt væsentligt til Nykredits hjælpepakke og Nykredits genopretningsplan, der begge med stort flertal blev forkastet af generalforsamlingen i maj og august måned. Den anden del er et forslag om at Nykredit individuelt kan forhandle med den enkelte andelshaver om vilkår for udmeldelse af andelsboligforeningen eller fraflytning. Denne del har ikke noget med rekonstruktion af foreningen at gøre, men med destruktion - nedlæggelse af foreningen - med henblik på at resten af foreningen kan overleve nogle år, mens Nykredit håber på bedre tider. Igennem det sidste års tid har bestyrelsen og Nykredit forsøgt at finde løsninger på andelsboligforeningens økonomiske problemer. Uden resultat. Det undrer os at Nykredit ønsker en rekonstruktion, da en rekonstruktion må indebære gældsreduktion. 1
Efter Nykredits fremlæggelse af sin sidste "hjælpepakke" har bestyrelsen i sommeren 2011 fået revisionsfirmaet Ernst & Young til at gennemregne foreningens økonomi frem til år 2037 under hensyntagen til Nykredits forskellige hjælpe- og genopretningspakker. Der er knyttet betydelig usikkerhed til så lange prognoser, men én ting er sikkert gennem hele det lange forløb: Foreningens gæld, bidragssats og forrentningen af gælden. Med inkonvertible lån, der på det nærmeste livsvarigt har gældsat andelboligforeningen, kan man - som minimum - tage udgangspunkt i de betalingsforløb der er knyttet til foreningens gæld til Nykredit. Hertil kommer værdien af swap-aftalen, der i sine yderpunkter kan svinge mellem en meget stor negativ værdi eller en noget mindre positiv værdi. Ved den ekstraordinære generalforsamling den 31. august 2011 blev bestyrelsen pålagt at indgive konkursbegæring. Den senest forelagte genopretningspakke som i mangt og meget ligner rekonstruktionsplanen blev nedstemt. AB Duegården var fortsat insolvent. Med dette pålæg fra generalforsamlingen har bestyrelsen ikke mandat til at tiltræde rekonstruktionsplanen uden en forhåndsgodkendelse fra generalforsamlingen. Ejendommen blev købt i foråret 2007 for 360 mio. kr. Hvis man på det tidspunkt grundigere havde undersøgt ejedommens tilstand, for så vidt angår rør, faldstammer og klimaskærm, så burde prisen have været måske 50-75 mio. kr. lavere. Det tror vi Nykredit er enig i. Generelt trænger ejendommen mere til vedligeholdelse og renovering end til tvangsmodernisering af lejligheder. Allerede før købet fastsatte foreningens tidligere, nu afsatte administrator og juridiske og økonomiske rådgiver, værdien 33% højere, til 478 mio. kr. Efterfølgende kom en valuar frem til samme værdi. De kommende andelshavere fik det indtryk, at værdien af det de købte oversteg købsprisen betydeligt og at de ville gøre en god handel ved at træde ind i andelsboligforeningen. Den højere værdi blev begrundet med et forbedret driftsbudget, der i realiteten dækkede over en forringelse af vedligeholdelsesstandarden. Andelsboligforeningens driftbudget var bl.a. baseret på indtægter fra salg af 5 andelsboliger om året. Denne forudsætning, der var baseret på administrators helt sikre erfaringer, kom aldrig til at holde stik. Nykredit trådte til med finansiering. Først med et helt normalt 30 årigt kreditforeningslån med 10 års afdragsfrihed. Derefter med et højrisiko CIBOR6 lån hvor renteudsving blev afdækket med en swap-aftale. Foreningen burde aldrig have været stiftet på dette grundlag. Grundlaget var allerede fra begyndelsen usundt. En stærkt medvirkende faktor til 2
foreningens stiftelse var at i forbindelse med stiftelsen blev alle professionelle standarder tilsidesat - hvad enten det var administrators, som juridisk og økonomisk rådgiver, långivers, revisors, valuarens eller den bygningssagkyndige. I 2007 og 2008 blev det oprindelige lån omlagt til en inkonverterbart lån på 288 mio. kr. med variabel rente, sikret med en swap. Foreningen er aldrig blevet oplyst om denne konstruktion, der er kommet til verden under uklare omstændigheder. Det er i løbet af sommeren 2011 gået op for foreningen, at konstruktionen aldrig tidligere er set andre steder og at den er stærkt uhensigtsmæssigt for andelsboligforeningen, som for alle andre andelsboligforeninger med swap og trappelån. I korthed forholder det sig sådan, at andelshaverne og generalforsamlingen aldrig er blevet informeret om foreningens finansielle grundlag, at der på 10 år, fra år 20 til år 30 skal afdrages 288 mio. kr. og at swap-aftalen ikke reduceres tilsvarende, men ender på 232 mio. kr. i år 30, på et tidspunkt, hvor det underliggende realkreditlån er betalt ud. Det er urealistisk at afdrage så stort et beløb på 10 år, og hvis foreningen ikke er gået konkurs forinden, går den med sikkerhed konkurs i år 2027, eventuelt allerede i 2017, hvor swap-aftalens rentetrappe sætter ind. Hertil kommer, at den regnskabsmæssige behandling af swap som en gældspost var uafklaret ved lånets indgåelse. Det har ramt både foreningen og de der efterfølgende har købt og solgt andelslejligheder hårdt. Swap-aftalen er et rent spekulationsprodukt og svarer slet ikke til Nykredits markedsføring af tryghed og sikkerheden ved boliglån med rentesikring. Risikoen ved rentefald er aldrig blevet oplyst. Og det forhold, at swap-aftalen i de sidste 10 år ikke følger det underliggende lån har indtil for 2 måneder siden været totalt ukendt for foreningen. Efter foreningens opfattelse kan det ikke under nogen omstændigheder komme på tale at rekonstruere andelsboligforeningen på grundlag af andelsboligforeningens nuværende lån med swap-aftale. Den burde aldrig have været indgået. Vi har på bestyrelsens møde med rekonstruktørerne den 12. september 2011 bedt rekonstruktørerne om grundigt at gennemgå dette lånearrangement, med henblik på at få en uafhængig og troværdig juridisk vurdering af Nykredits - og eventuelt også administrators handlinger - som har fungeret som mellemmand for Nykredit. Vi beder skifteretten foranledige, at der især ses på dette lån og omstændighederne om dets fremkomst. Det vil være et stort fejltrin at træffe beslutning om rekonstruktion uden en grundig undersøgelse. 3
Andelsboligforeningen har indklaget Nykredit for Pengeinstitutankenævnet og Realkreditankenævnet og alt materiale skulle efter det oplyste fremgå af disse sager. Vi vil gerne henlede rettens opmærksomhed på, at Pengeinstitutankenævnet i sag 300/2010, om swap i en andelsboligforening, afsagt den 15. september 2011, har afgjort, at banken (Jyske Bank) skal stille andelsboligforeningen som om der i stedet for den indgåede aftale om renteswap var optaget et 30 årigt fastforrentet lån. Sammenligner vi denne sag med den sag AB Duegården har indklaget Nykredit for, kan det ikke afvises at AB Duegården får medhold i sin klage i Pengeinstitutankenævnet. Swap-lånet er også på andre måder et særligt problem. I november 2009 blev andelshaverne orienteret om, at der var et såkaldt swap-problem. Det var først på dette tidspunkt andelshaverne blev orienteret om swap. Men man blev ikke informeret om den samlede finansielle konstruktion med asymetisk swap og en 50 årig låne- og swapkonstruktion. Den konstruktion var ukendt for alle i andelsboligforeningen. Det samme gælder de dengang ukendte regnskabsmæssige virkninger af swap, som indgår i klagesagen til pengeinstitutankenævnet. I dag er foreningens værdi negativ. Mange familier og andelshavere som har købt andele efter stiftelsen for 1 eller 2 mio. kr., har tabt deres indskud. Der er anlagt en lang række overprissager mod sælgerne, som udspringer af overvurderingen og af swap-aftalen. Mange af andelshaverne, der havde lånt til deres indskud i banken, har oplevet, at den andel de har købt er værdiløs idag. For disse mange andelshavere og familier er der tale om enorme personlige tab, som tvangsbinder dem til deres andelslejlighed, hvis de overhovedet har råd til at blive boende. Betydningen af denne sag for deres velfærd og livskvalitet er tydelig: solvens, kreditværdighed og bolig er og bliver fundamentale parametre i enhver danskers liv. Ejendommen er overvejende beboet af pensionister, der med en fast pension må se deres økonomi undergravet af stigende boligafgifter. Det anslås men vides ikke med bestemthed, at 80 procent af andelshaverne er over 70 år. Allerede i dag er der andelshavere, der er flyttet og som har overdrage deres andel til andre. Årsagen er især en af den tidligere administrator anbefalet stigning i boligafgiften i 2010, som forværrede den personlige økonomiske situation for mange andelshavere og som ikke løste foreningens driftøkonomiske problemer. Det har ikke på noget tidspunkt været muligt at får Nykredit til at reducere foreningens gæld. Nykredits tilbud andrager sædvanligvis ca. 5-6 mio. kroners lettelse i driftbudgettet i nogle år, svarende til de 4
manglende indtægter i driftsbudgettet ved salg af andelslejligheder. Og finansiering af diverse poster, som øger foreningens langsigtede gæld. Nykredits strategi har hele tiden været at forsøge at presse de andelshavere ud, der på kort sigt ikke kan klare boligafgiften og at erstatte dem med andre, mere velbeslåede andelshavere. Det siger sig selv, at dette ikke er i overensstemmelse med andelshavernes ønsker, som i 2007 stiftede foreningen. Som bestyrelsen tolker det, så mener et stort flertal af andelshaverne, at Nykredits strategi ene og alene går på at trække tiden ud. Nykredit og Nykredits advokat har truet med en konkursperiode på op til 7 år, hvor man vil anlægge anerkendelsessøgsmål om tvangsmodernisering, således at ejendommen kan sælges til en højere pris. Det er blevet antydet, at andelshavere må flytte ud af deres lejligheder i op mod et års tid, mens den moderniseres. Hvorefter de kan vende tilbage til en lejlighed med en husleje, de ikke kan betale. Det siger sig selv, at dette er skræmmende perspektiver for mange ældre mennesker på 70-80-90 år. Bestyrelsen ser derfor sådan på det, at det er det, der årsagen til at generalforsamlingen har pålagt bestyrelsen at indgive konkursbegæring. Et stor flertal ønsker ikke længere at leve med den angst og usikkerhed, som Nykredit påfører dem. Da alle forhandlinger med Nykredit er endt uden brugbare resultater, ønsker andelshaverne igen at blive almindelige lejere i ejendommen og at blive beskyttet af lejelovens regler mod de trusler og kneb, som Nykredit finder på hen ad vejen. Vi tolker andelshaverne ønsker således, at de ikke ønsker at skifteretten giver Nykredit mulighed for at trække tiden unødigt ud. Det kan ikke have været lovgivers hensigt, at en gruppe beboere i en rekonstruktions- eller konkursfase skulle efterlades retsløse, som jaget vildt. Vi appelerer til skifteretten om at medvirke til at sikre beboerne, både andelshavere og lejere, det højst mulige beskyttelsesniveau. Beboerne står over for en mægtig og modstander, der har uanede ressourcer og som ikke selv løber nogen personlig risiko. Beboerne, derimod, er alle truet personligt, på deres økonomi og velfærd. Foreningen har noteret sig, at Nykredit på det første møde i skifteretten den 8. september gav udtryk for, at andelshaverne var beskyttet af lejelovens regler. Ud fra princippet om det mindre i det mere må det betyde, at andelshaverne i rekonstruktionsfasen og i en eventuel konkursfase er beskyttet af reglerne i andelsboligloven og lejeloven hvor beskyttelsen af beboerne måtte være størst. 5
Tak for ordet. 6