Klager. København, den 23. december 2009 KENDELSE. ctr. Base 1 Østerbro A/S Nordre Frihavnsgade København Ø

Transkript

1 1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Østerbro A/S Nordre Frihavnsgade København Ø Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke gennemførte det aftalte køb af klagers andelslejlighed, og om indklagede dermed er erstatningsansvarlig for klagers tab i den forbindelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 10. juli 2008 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen bl.a.: Sælger gøres opmærksom på, at såfremt der i formidlingsaftalens løbetid foretages ændring i andelsboligens belåning, er sælger forpligtet til at give ejendomsmægleren meddelelse herom. Sælger er i øvrigt løbende forpligtet til at meddele ejendomsmægleren alle relevante oplysninger om andelen, herunder beslutninger truffet

2 2 på eventuelle generalforsamlinger, der afholdes i formidlingsperioden. Den 29. juli 2008 blev der afholdt ordinær generalforsamling i andelsboligforeningen. Det fremgår af generalforsamlingsreferatet, at der den 1. november 2008 ville træde en stigning i boligafgiften på 5 % i kraft. Den 5. september 2008 blev der udsendt indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen til afholdelse den 15. september Det fremgik af indkaldelsen, at et tag- og bagtrappeprojekt blev dyrere end forventet, så forhøjelsen af boligafgiften i den forbindelse ikke ville blive 5 % som hidtil oplyst, men 22 %. Den 10. september 2008 underskrev klager en købsaftale om salg af andelslejligheden for kr med overtagelsesdag den 1. november Det fremgik af aftalen bl.a.: Stigning i boligydelse: Jvf. Referat af 20. juli 2008 vil der komme en stigning i boligydelsen på 5 % fra d Forbehold fra administratorskema: base 1 har bestilt, men endnu ikke modtaget administratorskema fra andelsforeningen samt eventuelt manglende materiale, herunder vedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat, forsikringspolice. Såfremt der måtte være særligt byrdefulde forhold, som kan have betydning for køber, kan køber og/eller sælger træde tilbage fra handlen. Eventuelle indsigelser skal være base 1 skriftligt i hænde senest 3 dage efter modtagelsen af dette. Sælger oplyser: - at der ikke fra andelsboligforeningen er meddelt aktuelle forhold eller beslutninger, der vil indebære ekstraordinære forhøjelser af de årlige udgifter, eller indebære fremtidige ekstraordinære engangsbetalinger. Den 15. september 2008 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling, hvor det blev vedtaget at forhøje boligafgiften med 22 %. Dette betød, at boligafgiften på klagers andelslejlighed steg fra kr ,93 til kr ,23 pr. 1/ Ifølge referatet var klager ikke til stede på generalforsamlingen. Den 23. september 2008 sendte administrator kopi af referatet af den ekstraordinære generalforsamling samt oversigt over boligafgiftsstigningen til indklagede.

3 3 Samme dag skrev indklagede til køber og oplyste om de vedtagne ændringer i boligydelsen. Indklagede anførte videre bl.a.: I har jo ikke underskrevet en overdragelseserklæring endnu og derfor er det vigtigt at I tager stilling til denne stigning, der er på kr. 360,30 om måneden. Det er selvfølgelig ærgerligt med stigningen, og jeg hører gerne jeres stillingtagen hertil. Den 24. september 2008 skrev indklagede til klager bl.a.: Der er kommet et brev d. 6-7 september om indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling, har du ikke fået det? I brevet står der at boligydelsen vil komme til at stige med 22 %. Dette opdagede jeg da jeg var oppe og vurdere en anden lejlighed i ejendommen forleden. Dette har vi nu informeret køber om, for det er blevet vedtaget ifølge administrator. Køber har endnu ikke underskrevet det endelige overdragelsesdokument og køber skal selvfølgelig informeres om en så væsentlig ændring. Jeg håber selvfølgelig at de stadig vælger at underskrive overdragelsesdokumentet, og jeg ringer til dig så snart jeg hører fra dem. Den 16. oktober 2008 sendte indklagede købsaftale til administrator og bad denne udarbejde overdragelsesaftale. Indklagede anførte videre bl.a.: hvis der skulle være uoverensstemmelser med jeres oplysninger skyldes det at købsaftalen blev lavet før vi modtog jeres administrator svar, der var derfor forbehold for dette i handelen og køber har fået udleveret nye oplysninger. mht. stigning i fællesudgifter har jeg også vedhæftet mail fra min kollega, vedr. aftale mellem køber og sælger. Jeg skal derfor bede jer medregne at sælger betaler differencen i 6 mdr. Den 17. oktober 2008 skrev administrator til klager og oplyste, at

4 4 andelsboligforeningens overdragelsesaftale var sendt til købers underskrift. Den 21. oktober 2008 skrev køber til indklagede og meddelte, at hun fratrådte handlen på grund af den vedtagne forhøjelse af boligafgiften, og samme dag orienterede indklagede klager herom. Klager og indklagede afholdt et møde den 27. oktober Den 29. oktober 2008 skrev indklagede til klager bl.a.: Jeg opsiger hermed vores samarbejde omkring salget af din lejlighed P.g.a. den store stigning i bolig ydelsen på 22 %, som jeg selv måtte erfare ved et tilfælde efter, at beslutningen var taget på generalforsamlingen, kan lejligheden ikke længere sælges for den pris jeg prisfastsatte jf. formidlingsaftalen af d I.h.t. formidlingsaftalens paragraf 13 er sælger forpligtet til at underrette ejendomsmægleren om alle relevante oplysninger om andelen, herunder beslutninger truffet på generalforsamlinger. Dette var ikke tilfældet. Og da I ydermere på vores møde den udtrykte stor utilfredshed med vores salgsarbejde, er der ikke nogen grund til at fortsætte samarbejdet. Den 11. november 2008 skrev klagers advokat til køber og fastholdt handlen på klagers vegne og henviste til, at der hverken var aftalt, lovmæssig eller sædvanlig adgang til at hæve handlen, da den lovbestemte fortrydelsesfrist var udløbet, og der ikke forinden var modtaget en skriftlig fortrydelse. Klagers advokat bad derfor køber om hurtigst muligt at indbetale købesummen. Den 18. november 2008 skrev købers advokat til klagers advokat bl.a.: Deres klient har ved sin underskrift på købsaftalen oplyst: at der ikke fra andelsboligforeningen er meddelt aktuelle forhold eller beslutninger, der vil indebære ekstraordinære forhøjelser af de årlige udgifter (købsaftalens pkt. 14, side 7) Det fremgår imidlertid af Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling af 5. september d.å. og følgeskrivelse af samme dato, at tag- og bagtrappeprojektet er blevet dyrere end forventet. Dette har som konsekvens, at boligafgiften vil stige med 22 % og ikke de 5 % som fremgår af købsaftalen.

5 5 Deres klient har undladt at orientere såvel ejendomsmægler som min klient om indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling. Deres klient har således direkte undladt at fremkomme med oplysninger til opfyldelse af købsaftalens pkt. 14. Dette har selvsagt haft væsentlig betydning for min klient og forholdet tangerer svig. Det bestrides, at der skulle være indgået en aftale om et mindre afslag i købesummen som kompensation for stigning i boligafgiften. Samme dag svarede klagers advokat, at klager herefter ville iværksætte et dækningssalg og rette et erstatningskrav for det tab, som måtte følge af købers ophævelse af handlen. Den 21. november 2008 fremsendte indklagede en faktura på kr ,00 til klager. Beløbet dækkede aftalte udgifter til foto, plantegning, tingbogsattest, andelsboligbogen, kommunalt oplysningsskema og administratoroplysningsskema. Klager betalte fakturaen den 2. december Klager har endvidere betalt kr ,00 til administrator for udarbejdelse af den overdragelsesaftale, som køber aldrig underskrev. Klager har til nævnet oplyst, at hun har solgt lejligheden pr. 1. april 2009 for kr ,00. Klager har til nævnet oplyst, at hun ikke har anlagt sag mod køber, idet hun ville afvente nærværende klagesags afgørelse. Klager har tillige indgivet klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der endnu ikke har afsagt kendelse i sagen. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Klagers tab kan opgøres således: Udgifter til administrator Udgifter til indklagede Tab som følge af prisfald i perioden Boligudgift i den forventede liggetid Arbejdstid 60 timer á 200,00 kr. Udgifter til transport m.v ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,14 kr ,00 kr ,00 kr.

6 6 I alt ,14 kr. Dertil skal lægges renter af beløbet fra den 1. november 2008 frem til tidspunktet for udbetaling af erstatningen. Det er indklagedes skyld, at den indgåede handel ikke blev til noget. Indklagede har arbejdet langsommeligt, og der gik således 38 dage fra køber underskrev købsaftalen til administrator fremsendte overdragelsesaftale til køber. Indklagede oplyste ikke til administrator, at lejligheden var solgt. Det var klager selv, der måtte kontakte administrator og oplyse dette, efter at klager ikke kunne forstå, at administrator ikke havde fremsendt overdragelsesaftale til købers underskrift. Klager kontaktede herefter indklagede for at få gang i processen, og det viste sig, at indklagede slet ikke var klar over, at det var ejendomsmæglerens ansvar at få udarbejdet forlig i forbindelse med stigningen i boligafgiften. Indklagede troede, at det var noget administrator tog sig af. Der blev indgået et forlig mellem klager og køber, hvorefter køber skulle have økonomisk kompensation for stigningen i boligydelsen fra klager. 21 dage efter dette forligs indgåelse havde indklagede stadig ikke fremsendt en skriftlig aftale om forliget til købers underskrivelse. Hvis indklagede havde sørget for at få forliget bekræftet skriftligt, ville køber ikke have kunnet trække sig fra handlen. Indklagede har ikke gjort nok for at få et forlig på plads mellem køber og klager og fastholde køber på købet. Indklagede har ikke varetaget klagers interesser i tilstrækkelig grad, men derimod hjulpet køber med at erhverve en anden andelslejlighed i samme ejendom, som indklagede også havde til salg. Indklagede har således tjent på, at køber købte en anden lejlighed gennem indklagede. Indklagede burde have vejledt klager og køber om, at lejlighedens pris skulle reguleres som følge af huslejestigningen, idet der ikke må betales noget udover købesummen i forbindelse med handlen med andelslejligheden. Indklagede har givet klager en meget overfladisk gennemgang af formidlingsaftalen, da klager satte lejligheden til salg. Indklagede oplyste, at base 1 nok skulle ordne det hele, og klager fik det indtryk, at det ikke var så vigtigt at sende dokumenter vedrørende foreningen til indklagede. Klager var i god tro, da der blev skrevet under på købsaftalen, idet klager ikke var bekendt med, at der ville komme yderligere huslejestigning. Klager har således ikke tilbageholdt oplysninger. Klager boede ikke i lejligheden og fik derfor ikke sin post til tiden. Klager har ikke haft interesse i at tilbageholde oplysningerne om lejestigningen. Det er klagers opfattelse, at købers tilbagetræden ikke alene skyldes huslejestigningen.

7 7 Klager har betalt for dokumentationsudgifter og udlæg til tredjemand. Indklagede burde ikke have opkrævet disse, når indklagede selv har opsagt aftalen med klager efter det mislykkede salg. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider, at det kan bebrejdes indklagede, at handlen ikke blev gennemført, og bestrider derfor at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har gennemgået formidlingsaftale og salgsbudget med klager, forinden klager underskrev formidlingsaftalen. Indklagede bad klager om papirer vedrørende andelsboligforeningen og rekvirerede tillige dokumenter fra administrator. Det er ikke korrekt, at indklagede meddelte, at klager ikke skulle foretage sig noget. Tværtimod har indklagede anmodet klager om at holde sig orienteret om, hvad der skete i ejendommen og på eventuelle generalforsamlinger. Af referat af generalforsamling afholdt den 15. juli 2008 fremgik, at der ville komme en ekstraudgift på 5 %, hvilket indklagede oplyste køber om, og indklagede anførte tillige oplysningen i købsaftalen. Den 22. september 2008 blev indklagede bekendt med, at der var vedtaget en stigning i boligafgiften på 22 % i stedet for 5 %. Det var en ejer af en anden andelslejlighed i ejendommen, der gjorde indklagede opmærksom herpå, og indklagede kontaktede straks køber om stigningen. Indklagede bad derfor ikke straks administrator om udarbejdelse af overdragelsesaftale, idet det opståede problem skulle afklares med køber først. Køber, der var meget ung, kunne ikke beslutte noget uden at have talt med sin far, der var ude at rejse. Køber valgte efter at have drøftet sagen med sin far, og efter at indklagede havde fået køber og hendes far til endnu engang at besigtige klagers lejlighed, at træde tilbage fra handlen. Indklagede mener ikke, at det ville have været etisk korrekt hos administrator at bestille en overdragelsesaftale ud fra forkerte oplysninger i købsaftalen om boligafgiften. Desuden ville det have betydet ekstra omkostninger for klager, hvis indklagede alligevel havde bedt om udarbejdelse af overdragelsesaftale, og denne alligevel ikke kunne tiltrædes på grund af fejlagtige oplysninger om boligafgiften. Indklagede har oplyst til klager, at indklagede ikke mente, at klager kunne fastholde køber, idet klager ikke var i god tro og ikke havde oplyst loyalt om stigningen. Hertil kom, at der var tale om en væsentlig stigning, hvilket også kunne retfærdiggøre købers tilbagetræden.

8 8 Det er korrekt, at køber efterfølgende valgte at købe en større lejlighed i ejendommen, hvor hun kunne leje et værelse ud. Hertil kom, at der var bad og nyt køkken i denne lejlighed, mens der i klagers ikke var bad og alene et ældre køkken. Indklagede står uforstående over for klagers påstand om, at indklagede skulle have udarbejdet en ny købsaftale med oplysning om den nye boligafgift og med en nedregulering af købesummen. Køber ønskede jo netop ikke at underskrive en ny købsaftale eller en allonge til den eksisterende aftale. Indklagede spurgte administrator, om denne ville indarbejde aftalen om klagers refundering af boligydelsen i overdragelsesaftalen, men det ville administrator ikke. Selvom køber havde underskrevet overdragelsesaftalen hurtigt efter købsaftalens underskrivelse, ville køber alligevel ikke have været bundet af handlen, idet køber stadig kunne hæve handlen under henvisning til den voldsomme stigning i boligydelsen. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klager valgte at fraflytte andelslejligheden og ikke længere åbnede sin post. Det kan ligeledes ikke bebrejdes indklagede, at prisen på lejligheden faldt, efter at boligydelsen steg så drastisk. Der kom også rigtig mange andelslejligheder til salg i denne periode, hvilket også havde indflydelse på prisniveauet. Indklagede kunne ikke have lejligheden til salg længere, når klager ønskede at køre en retssag mod køber om fastholdelse af handlen. Nævnet udtaler: Da der var tale om en ekstraordinær generalforsamling, finder nævnet, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at hun ikke på handelstidspunktet var bekendt med indkaldelsen til denne generalforsamling og den mulige stigning på 22 % i boligafgiften, der var nævnt heri. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at der ikke i købsaftalen var oplyst herom. Købers fortrydelsesret udløb med udgangen af torsdag d. 18. september Nævnet finder ikke, at der er noget at bebrejde indklagede i relation til, at indklagede ikke inden mandag d. 22. september 2008 sendte købsaftalen til administrator for udarbejdelse af overdragelsesaftalen. Efter at oplysningen om stigningen i boligafgiften fremkom, har indklagede straks oplyst køber og klager herom, hvorefter køber valgte ikke at købe andelslejligheden. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at køber valgte ikke at gennemføre handlen evt. med et afslag i købesummen som følge af stigningen i boligafgiften.

9 9 Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Det skal i den forbindelse nævnes, at nævnet ikke har taget stilling til forholdet mellem klager og køber, idet nævnet ikke har kompetence til at tage stilling hertil. Nævnet kan på det foreliggende grundlag ikke afgøre, om opsigelsen af formidlingsaftalen beror på klager eller indklagede, idet nævnet ikke har mulighed for at fastslå, hvad der blev sagt og gjort på det møde, der blev afholdt mellem klager og indklagede, efter at det stod klart, at handlen ikke blev gennemført. Nævnet kan dermed ikke afgøre, om klager har krav på at få det erlagte fakturabeløb tilbagebetalt af indklagede. Afvisningen af dette klagepunkt sker under henvisning til nævnets vedtægter 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Indklagede frifindes for så vidt angår klagepunktet om den ikke gennemførte handel. Klagepunktet vedrørende indklagedes faktura afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand