E/F Gl. Christianshavn GENERALFORSAMLINGSREFERAT 2008 År 2008, onsdag den 28. maj, kl. 19.30, afholdtes ordinær generalforsamling i ejerlejlighedsforeningen Gl. Christianshavn i mødelokalet "Nisten", Christianshavns Beboerhus, beliggende Dronningensgade 34, 1420 København K. Indledningsvis bød bestyrelsesformand Knud Werlin de tilstedeværende medlemmer velkommen, idet han i samme forbindelse præsenterede de øvrige tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer. På bestyrelsens vegne foreslog Knud Werlin endvidere, at advokat Jens Anker Hansen,Qvortrup Administration A/S, valgtes til dirigent og referent, hvilket de tilstedeværende enstemmigt tilsluttede sig. Dirigenten konstaterede herefter, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i henhold til foreningens vedtægter og således beslutningsdygtig i relation til de rejste dagsordensforslag. Dirigenten kunne endvidere konstatere, at følgende medlemmer enten personligt eller ved fuldmagt var repræsenteret på generalforsamlingen. Ejerlejl. nr. 2, 4, 6, 12, 16, 17, 18, 19, 21, 27, 32, 33, 34, 35, 50, 52, 53, 61, 68, 75, 76, 85, 87, 89, 91, 92, 93, 97 og 98. Dagsorden i henhold til indkaldelsen var følgende: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Aflæggelse af bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3. Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4. Forslag. 5. Meningstilkendegivende drøftelse om vedligeholdelse af pudset underfacade og pudsede facadebånd på forsiden af ejendommen. 6. Valg af bestyrelse. 7. Valg af revisor. 1002 JAH/us GF 2008
8. Eventuelt. Ad 1. Valg af dirigent og referent Se ovenstående. Ad 2. Aflæggelse af bestyrelsens beretning for det senest forløbne år På bestyrelsens vegne aflagde Knud Werlin følgende beretning: Bestyrelsen har haft et meget positivt og konstruktivt indbyrdes samarbejde i en periode, der har været præget mere af implementering af tidligere generalforsamlingsbeslutninger end af forberedelse af nye sager til behandling på generalforsamlingen. Generelt har bestyrelsen arbejdet efter de nedfældede retningslinjer i "Bestyrelsesmanualen", som også blev tiltrådt af den siddende bestyrelse. Bestyrelsesarbejdet har således kunnet koncentrere sig om udformningen af de detaljerede vejledninger og bestemmelser for etablering af fransk altan, samt udførelsen af den vedtagne maling af køkkentrapperne. På baggrund af generalforsamlingsbeslutningerne om muligheden for etablering af fransk altan har bestyrelsen i samarbejde med ark. Peter Rasmussen udformet detaljerede vejledninger og bestemmelser med hensyn til fysisk udførelse, byggesagsforhold og ejerforeningens økonomi mv. - Dette arbejde har været mere omfattende og har taget længere tid end forventet. Det kan i den forbindelse nævnes, at arkitekten har haft omstændelige forhandlinger med kommunens forskellige afdelinger, som vi dog nu håber er på plads. Formålet med dette arbejde har været: at give klare og ensartede regler for alle, der ønsker at etablere fransk altan, at sikre en ensartet udførelse, at sikre, at foreningen ikke påføres ekstra omkostninger på grund af enkeltejeres etablering af fransk altan, at sikre en konsistent godkendelsesprocedure hos såvel myndigheder som i ejerforeningen. Resultatet af arbejdet vil foreligge i form af en skriftlig "Altanmanual" inklusive diverse aftaleformularer og tegningsmaterialer, der vil kunne fås ved henvendelse til bestyrelsen eller vil kunne downloades fra vores website. Den malermæssige istandsættelse af køkkentrapperne tog lidt længere tid end forventet og fordelte sig således henover 2007 og 2008. Det af generalforsamlingen valgte tilbud var ikke det billigste. Vi kan konstatere, at arbejdet er blevet udført til den tilbudte pris i den forventede gode og tilfredsstillende kvalitet. Først i regnskabsåret 2008 er det lykkedes at få udført diverse tidligere ordrede arbejder: stormskader på bagsidens zinkinddækninger rensning af tagrender mod gården reparation af tagpap over køkkentrappen Pr.g. 1 1002 JAH/us GF 2008 2
coating af zinkkvisttage mod gadesiden I forbindelse med disse arbejder udført fra lift, blev det i øvrigt vurderet at tagpapbeklædningen mod gården mellem Cv 19 og 25 er i en dårlig forfatning, og at den bør udbedres inden for en kort årrække. Dette er ikke specifikt medtaget i den senere omtalte 5-årsplan for vedligeholdelse, men vil blive forsøgt finansielt dækket af beløbet til den løbende almindelige vedligeholdelse. Til gengæld kan vi konstatere, at de reserverede midler til reparation af karnapper ikke længere findes påkrævede i det omfang, der før var antaget. Det har nemlig vist sig, at der kan foretages en etapevis udskiftning af de bærende licener, der viser sig at være rustne i kraft af revnedannelser i de pudsede hjørnebånd. I øvrigt kan vi oplyse, at vi fortsætter med den løbende malermæssige vedligeholdelse af udvendig maling på vinduerne efter behov. Maleren er allerede i gang. Beboere der mener, at deres vinduer trænger til udvendig maling, bedes henvende sig til viceværten. Ejerforeningens økonomi er fortsat sund og forventes også at være det i de kommende år. Regnskabet for 2007 udviser et mindre resultatoverskud på 26.000 kr. Foreningens overskydende disponible likviditet er primo 2008 på godt 891.000 kr., hvilket umiddelbart kan lyde af meget, men anvendelsen af dette rådighedsbeløb indregnes i det økonomiske behov, der fremgår af den økonomiske 5-årsplan. På den ordinære generalforsamling i april 2007 blev den udarbejdede tilstandsrapport for ejendommen og den hertil af bestyrelsen knyttede økonomiske 5-årsplan tiltrådt. Bestyrelsen varslede i konsekvens heraf, at der fra 2008 ville ske en tilretning af fællesopkrævningerne for at tilstræbe en udjævning af periodens udgifter, således at større engangsopkrævninger kunne søges undgået. Ud over den almindelige prisregulering på 3% er budgettet for 2008 således øget med 3,4%. Såfremt der ikke sker noget uforudset, søges dette niveau fastholdt i hele perioden. Budgetterne for 2009 og frem vil fortsat blive reguleret med den aktuelle udvikling i prisindekset. Bestyrelsens nye økonomiske 5-årsplan for ejendomsvedligeholdelsen i 2008-2012 vil blive fremlagt under dagsordenens pkt. 3 vedrørende regnskabet. Der forventes i perioden at være vedligeholdelsesomkostninger på godt 3,5 mio. kr. Foreningens mange tilbud med faciliteter til medlemmerne fungerer stadigvæk tilfredsstillende, herunder: Gæsterum, der er meget benyttede og har fået nye senge og nyt sengetøj. Mejeriet, der også lånes meget tit under velfungerende opsyn af "Mejeristen". Vaskeriet, der kører på højtryk med lidt for meget efterladt tøj i længere tid. Beboerværksted, der i nogen tid har været optaget af husets trappemaler. Studierum, der dog kun sjældent benyttes. Bibliotek, der var overgået til lokalt rygerum, hvorfor det er blevet aflåst - nøgle udlånes af viceværten. Samt vores Website, hvor alle nyindflyttede henter alle de nødvendige praktiske informationer, som man førhen måtte ringe om, efterhånden som man opdagede, hvad man havde brug for at vide. - Der er hver dag 2-3 besøgende på siden. 1002 JAH/us GF 2008 3
Bestyrelsen vil også i år søge at afholde de traditionelle sociale arrangementer, nemlig grillfesten i gården og juleglöggen i Mejeriet. Med til bestyrelsens aktiviteter hører også vores deltagelse i gårdlaugets bestyrelse, hvor vi fortsat bestrider formandskabet. Bestyrelsen tæller medlemmer fra 9 ud af de 11 ejendomme i gården. Der er fortsat god orden på økonomien, og vi arbejder fortsat med planer om at "optimere det grønne", så der kan komme flere farverige vækster, der blomstrer hen over året. - Ønsker man forhold vedrørende gårdhaven taget op, er man velkommen til at henvende sig til ejerforeningens bestyrelse. Til slut vil vi omtale en situation, der ikke i første omgang er et ejerforeningsanliggende: Parkering København er i den senere tid begyndt at udstede parkeringsbøder til biler parkeret ud for passagen. Begrundelsen er, at man holder for tæt på en kørevej med færdsel / et vejkryds. Dette forekommer helt absurd og er en ny praksis, der er indført uden nogen anledning, idet forholdene på stedet har været uforandret, siden huset blev bygget, og der er ikke indført en ny færdselslov. Der er således tale om en ren bødefælde. Foreningens advokat, Jens Anker Hansen, har pr. kulance, da det jo reelt ikke er noget ejerforeningsanliggende, gjort indsigelse over for Parkering København og bedt om aktindsigt mv. - Såfremt en løsning på situationen indebærer en ændring af tilkørselsforholdene til passagen, vil bestyrelsen overveje dette. I tilslutning til beretningen blev det fra flere medlemmers side påtalt, at parkeringssituationen ud for ejendommen fortsat var uafklaret, idet der fortsat meddeltes bøder som følge af, at indgangspartiet af parkeringsmyndigheden betragtes som vejkryds. Advokat Jens Anker Hansen oplyste, at han ville rette fornyet henvendelse til de administrative myndigheder med henblik på afklaring af de pågældende forhold. Efter enkeltstående spørgsmål samt uddybende kommentarer fra bestyrelsens side blev beretningen taget til efterretning. Ad 3. Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse Advokat Jens Anker Hansen gennemgik herefter den af foreningens revisor udfærdigede årsrapport med behørig dokumentation af de væsentligste enkeltposter i regnskabet. Regnskabet udviste som drøftet i beretningen et samlet årsoverskud på i alt ca. kr. 26.000, efter at der til delvis betaling af køkkentrappeopgange var overført kr. 156.250. Egenkapitalen udgjorde herefter i alt kr. 1.000.093. Det skal bemærkes, at der i indeværende regnskabsår skal udgiftsføres den resterende udgift til bl.a. gennemførelse af istandsættelse af køkkentrapper. Efter enkeltstående spørgsmål samt uddybende kommentarer til årsrapporten blev denne enstemmigt godkendt. Advokat Jens Anker Hansen gennemgik herefter det af bestyrelsen i samarbejde med administrationen udarbejdede budget for indeværende regnskabsår udvisende en fornøden fællesudgiftsregulering til i alt kr. 24,63 pr. fordelingstal pr. måned. 1002 JAH/us GF 2008 4
I tilslutning hertil gennemgik Knud Werlin bestyrelsens vurdering af foreningens kapitalberedskab inden for en kommende 5-årig periode fra 2008 til 2012. Bestyrelsen understregede i den forbindelse, at der er tale om et øjebliksbillede, der forudsætningsvis kan ændres i takt med, at de enkelte forventede vedligeholdelsesopgaver enten kan udskydes eller må igangsættes tidligere end forventet. Det er bestyrelsens vurdering, at man ved en almindelige pristalsregulering af fællesudgifterne med ca. 3% årligt kan tilvejebringe fornøden akkumulerende likviditet til gennemførelse af de påkrævede større vedligeholdelsesarbejder i de kommende 5 år, uden det herudover vil være fornødent at foretage særopkrævninger hos medlemmerne. Der henvises i øvrigt til den for ejendommen generelt udfærdigede tilstandsrapport. Efter enkeltstående spørgsmål samt uddybende bemærkninger blev budgettet taget til efterretning. Ad 4. Forslag Punktet udgik i konsekvens af, at der ikke var indkommet forslag. Ad 5. Meningstilkendegivende drøftelse om vedligeholdelse af pudset underfacade og pudsede facadebånd på forsiden af ejendommen Knud Werlin redegjorde for indholdet i det foreliggende forslag. Bestyrelsen ønskede en tilkendegivelse fra foreningens medlemmer om, hvorvidt den pudsede underfacade på ejendommens gadeside skulle hovedrenoveres, eller hvorvidt det vil være tilstrækkeligt at foretage løbende mindre vedligeholdelsesarbejder til udbedring af afskalninger/pudsreparationer. Valget mellem de to muligheder går alene på det æstetiske udseende og ikke på facadens funktionelle holdbarhed. Der forelå blandt de tilstedeværende overvældende opbakning til, at der alene foretages nænsom reparation af pudsreparationer på facadebånd/underfacade, således at den nuværende "patina" opretholdes jf. tilstandsrapportens anbefalinger. På baggrund af den entydige tilkendegivelse blandt foreningens medlemmer oplyste bestyrelsen, at man i konsekvens heraf vil lade det i 5-års planen afsatte beløb til totalrenovering af underfacaden andragende kr. 150.000 udgå af 5-års planen. Ad 5. Valg af bestyrelse Indledningsvis oplyste Niels Ebbesen og Peter Filtenborg, at de ikke ønskede genvalg til bestyrelsen. 1002 JAH/us GF 2008 5
Til bestyrelsen opstillede herefter Knud Werlin, Arne B. Hårbo, Sofie Winther, Ole Christensen og Henrik Sørensen, der blev valgt enstemmigt. I forbindelse med Niels Ebbesens og Peter Filtenborgs fratræden overgav Knud Werlin en mindre erkendtlighedsgave for det arbejde, de har udført i den forgangne bestyrelsesperiode. Bestyrelsen består herefter af følgende: Knud Werlin Chr. Havns Voldgade 23, 4.th. 1424 København K. Ole Christensen Chr. Havns Voldgade 13, 2.th. 1424 København K. Arne Bjerre Hårbo Chr. Havns Voldgade 15, 4.th. 1424 København K. Henrik Sørensen Chr. Havns Voldgade 23, 1.th. 1424 København K. Sofie Winther Chr. Havns Voldgade 25, 2.tv. 1424 København K. Ad 6. Valg af revisor Til revisor genvalgtes Bojer Hansen Aundrup, statsaut. revisionsfirma. Ad 7. Eventuelt Der blev fra et medlems side forespurgt om stadiet for godkendelse af etablering af fransk altan. Bestyrelsen oplyste, at man nærede forhåbning om, at spørgsmålet med kommunen afklares snarest belejligt, således at altanmanualen med hensyn til udseende, placering mv. vil være at betragte som en integreret del af den godkendelsesprocedure, de enkeltstående medlemmer skal fremsende til kommunen. ---oo0oo--- Idet der ikke forelå yderligere punkter til drøftelse, hævede dirigenten generalforsamlingen. København, den / 2008 København, den / 2008 Som dirigent: Som formand for bestyrelsen: Jens Anker Hansen Advokat Bestyrelsen 1002 JAH/us GF 2008 6
1002 JAH/us GF 2008 7