2. januar 2014 UDBYGNINGSSCENARIUM FOR BANK-MIKKELSENS VEJ OMRÅDET

2. januar 2014 UDBYGNINGSSCENARIUM FOR BANK-MIKKELSENS VEJ OMRÅDET

UDBYGNINGSSCENARIUM FOR BANK-MIKKELSENS VEJ OMRÅDET

INDHOLD 1. Indledning 1 1.1 Baggrund 1 2. Udbygningsscenarium for Bank-Mikkelsens Vej 3 2.1 Overordnede rammer 3 2.2 Alternativ A 5 2.3 Alternativ B 7

1 1. INDLEDNING 1.1 Baggrund Gentofte Kommune har igangsat arbejdet med et udbygningsprojekt for området ved Bank- Mikkelsens Vej, som i dag anvendes til sociale institutioner. Inden for området findes en række døgn- og dagtilbud for voksne borgere med multible handicaps, døgn- og daginstitutioner for børn samt et antal specialterapitilbud, som benyttes af borgere både lokalt og regionalt. I april 2011 vedtog Kommunalbestyrelsen "Perspektivplanen for social- og specialundervisningsområdet i Gentofte Kommune". Som en del af planen blev der udpeget en række behov for ændringer og tilpasninger af de fysiske rammer for kommunens tilbud, herunder etablering af tidssvarende boliger til både børn og voksne, en større fleksibilitet i bygningerne og et bedre arbejdsmiljø for medarbejderne i tilbuddene. Der blev i 2012 nedsat en fælles projektgruppe bestående af kommunens medarbejdere fra hhv. Social & Sundhed, Børn, Unge & Fritid og Gentofte Ejendomme, som fik til opgave at organisere arbejdet med at udarbejde en samlet moderniseringsplan for bygningerne på hele social- og specialundervisningsområdet. Projektgruppen blev suppleret med ekstern rådgivning fra Rambøll på det bygningstekniske område. Projektgruppens arbejde omfattede bl.a. analyse af bygningsbehovene samt muligheder og begrænsninger i de eksisterende bygninger og beliggenheder. Her blev det hurtigt tydeligt, at der måtte fokuseres på området Bank-Mikkelsens Vej, hvor der både er det største moderniseringsbehov og rent fysisk er de bedste muligheder for at nybygge. I februar 2013 vedtog Kommunalbestyrelsen, at der, som en del af moderniseringsplanen, skal arbejdes med mulighederne for at bygge et antal almene familieboliger på Bank-Mikkelsens Vej. Disse skal bygges og drives af en almen boligorganisation. Projektgruppen har i 2013 arbejdet med en række konkrete scenarier for udbygningen af Bank- Mikkelsens Vej området, hvor det gennem overordnede volumenstudier har været analyseret, hvordan udbygningsbehovene kan indpasses i det eksisterende miljø, herunder brug af den eksisterende bebyggelse, delvis nedrivning af bevaringsværdig bebyggelse og supplering med nybyggeri, behandling af udearealer og trafikafvikling. Figur 1-1 Modelstudie af mulige placeringer af nye volumener indenfor området set fra Sognevej mod Gammelmosen.

2 Projektgruppens arbejde med scenarierne har resulteret i, at der nu foreligger et udbygningsscenarium med to mulige løsninger benævnt alternativ A og alternativ B. Udbygningsscenariet skal understøtte en velfungerende fysisk sammenhæng mellem de sociale dag-, døgn- og aflastningsinstitutioner inden for udbygningsområdet. Samtidig skal der gives mulighed for at forberede og etablere nye fysiske rammer til institutionsformål og boligformål samt gives mulighed for indretning til almene familieboligformål i eksisterende bygninger langs Sognevej, evt. suppleret med nybyggeri i mindre omfang. Derudover skal der ske en forbedret trafikafvikling i og til området, da områdets interne veje primært består af blinde veje, hvor der foregår en hyppig trafik af minibusser til områdets beboere, personbiler og vareleverancer. I dag er én indkørsel fra Sognevej den primære vejadgang til og fra udbygningsområdet.

3 2. UDBYGNINGSSCENARIUM FOR BANK-MIKKELSENS VEJ Udbygningsscenariet omfatter matr.nr. 8 bk, Vangede, som er beliggende på Bank-Mikkelsens Vej 1-28. Udbygningsområdet udgør et samlet areal på 77.545 m 2. Områdets anvendelsesstatus er offentligt formål i byzone. Figur 2-1 Udbygningsscenariets samlede område - Eksisterende forhold. Udbygningsscenariet omfatter to mulige løsninger, der som nævnt er alternativ A og alternativ B. Løsningerne indeholder begge nedrivning af eksisterende bevaringsværdig bebyggelse og opførelse af nyt byggeri. Begge løsninger tager på forskellig måde fat i dele af den bebyggelse, som ligger langs områdets nordlige og vestlige afgrænsninger, der er henholdsvis langs et industrikvarter og langs den fredede Gammelmosen. Udbygningen skal indgå naturligt i områdets visuelle og funktionelle sammenhæng. I begge løsninger bevares den del af den eksisterende bebyggelse, som er beliggende langs områdets sydlige og østlige afgrænsning. Løsningerne uddybes i de efterfølgende afsnit. 2.1 Overordnede rammer Overordnet handler begge løsninger om at skabe tidssvarende rammer omkring de funktioner, som findes på området og samtidig beholde de kvaliteter, som området bærer både i form af bygninger og friarealer.

4 De nuværende behandlings- og institutionstilbud suppleres med et voksenterapitilbud og to små dagtilbud, som i dag er beliggende i Gladsaxe Kommune. Omvendt har Gladsaxe Kommune et tilbud beliggende på Bank-Mikkelsens Vej, som flyttes til Gladsaxe Kommune. Der vil derfor ikke være tale om betydelige funktions- eller kapacitetsændringer i forhold til områdets brug i dag. Dog introducerer udbygningsscenariet én ændret brug af området, som er etablering af almene familieboliger i bebyggelsen langs Sognevej. Tilvejebringelsen af nye almene familieboliger samt tidssvarende boliger til voksne med handicaps betyder en nødvendig forøgelse af det bebyggede areal med 8.100 m 2. Dette betyder, at områdets bebyggelsesprocent stiger fra 21 % til 32 %. Der er dele af den eksisterende bebyggelse, som ikke kan optimeres og anvendes til de behov, som kommunens perspektivplan fra 2011 udstikker. Derfor vil der i både alternativ A og alternativ B være tale om nedrivning af enkelte eksisterende bygninger og erstatning med nybyggeri. Der er i det forudgående arbejde med udbygningsscenariet lavet en grundig analyse af den eksisterende bebyggelse, da målet er at bibeholde områdets eksisterende bebyggelse i det omfang, det giver mening i forhold til de funktioner, som skal understøttes i bygningerne. Der er ligeledes foretaget en registrering af områdets helhedsværdier og landskabelige værdier, idet en tættere bebyggelse af området skal ske under hensyn til de åbne og rekreative arealer. Nybyggeri skal afstemmes med stedets skala og karakter. Der afholdes forud for udarbejdelsen af en lokalplan en arkitektkonkurrence, hvori det belyses, hvordan dette kan gøres. Følgende behov skal tilgodeses: Nybyggeri af i alt 120 boliger til voksne med handicap, opført iht. lov om almene ældreboliger, med mulighed for en høj grad af fleksibilitet i forhold til fremtidens behov og med fuld opfyldelse af tilgængelighedskravene. Nybyggeri til dag- og aflastningstilbud til børn, i nær tilknytning til den nuværende døgninstitution, så muligheden for samarbejde og synergi i brugen af de fysiske rammer forbedres. Mulighed for etablering af et samlet sundhedstilbud, der kan samle de nuværende terapitilbud i området, herunder de tilbud der ønskes hjemtaget fra Gladsaxe Kommune, og som desuden på sigt eventuelt vil kunne udvikles til også at omfatte tilbud af sundhedsydelser til de øvrige borgere i bydelen. De nuværende tilbud omfatter fysio- og ergoterapi, sansehus og specialtandpleje. Samling af dagtilbud og administrative funktioner i eksisterende byggeri, der kan fremme samarbejdet på tværs. Etablering af 45-60 almene familieboliger af en gennemsnitsstørrelse på 80 m 2, placeret i eksisterende bebyggelse og tilbygning til de eksisterende bygninger langs Sognevej. Med etableringen af familieboligerne tilgodeses kommunens ønske om at åbne området i forhold til bydelen og få en mere varieret beboersammensætning, der kan understøtte handicappolitikkens mål indenfor bolig og lokalsamfund. De ovenstående udbygningsbehov er uddybet under de efterfølgende afsnit om de to alternativer. Derudover kan opstilles følgende målsætninger og rammer for udbygningen: Den åbne grønning vil fortsat kunne fungere som et åbent, rekreativt areal for alle. Nybyggeri placeres, således at det fortrinsvis kaster skygge på andet byggeri eller på vejareal. Nybyggeri opføres generelt i to etager, dog punktvis i op til tre etager i forbindelse med særlige behov. Trafikafviklingen i området forbedres og området åbnes mod omgivelserne ved at etablere gennemgående vejadgang inden for området med mulighed for ensretning og flere indkørsler fra Sognevej. Tilgængeligheden forbedres, også til friarealerne. Adgangen til den fredede Gammelmose for beboerne i bydelen forbedres ved, at der inden for området etableres stisystemer fra Sognevej og ind igennem området.

5 LAR-løsninger (Lokal Afledning af Regnvand) til håndtering af regnvand kan etableres i eksempelvis det centrale rekreative område og langs vejene. LAR-løsningerne kan eksempelvis være central forsinkelse, skybrudsveje, permeable belægninger mv. Figur 2-2 Overordnede rammer for udbygningen af området. 2.2 Alternativ A Bebyggelse Udbygningsscenariets alternativ A omfatter forbedring og etablering af nye fysiske rammer til institutionsformål på et areal i den vestlige del af udbygningsområdet, som ligger parallelt med Gammelmosen. Alternativ A er fremhævet på Figur 2-3. Etablering af de nye fysiske rammer til institutionsformål indebærer, at der inden for det samlede udbygningsområde kan blive revet ca. 5.000 m 2 af den eksisterende bebyggelse ned. Dette vil særligt påvirke de eksisterende bygninger, som er beliggende langs Gammelmosen i udbygningsområdets vestlige del. Herunder Gammelmosehus og dele af Vangedehuses bebyggelse. Alternativ A giver mulighed for, at der langs mosens skovbryn kan opføres 120 nye boliger til voksne med servicearealer/institutionsbyggeri (i alt ca. 13.000 m 2 ). Den nye bebyggelse langs skoven kan opføres i op til to etager, i særlige tilfælde kan opføres treetagers bygninger. Realisering af alternativ A kræver tilladelse i henhold til lov om naturbeskyttelse (LBK nr. 951 af 03/07/2013), da nybyggeriet opføres inden for skovbyggelinjen. Det skal her nævnes, at eksisterende bebyggelse allerede i dag ligger helt eller delvist inden for skovbyggelinjen. Derudover indebærer alternativ A, at den eksisterende bebyggelse langs den nordlige og sydlige del af udbygningsområdet bevares og omdisponeres/ombygges indvendigt for at give bedre rammer om dags- og terapitilbud Der gives også mulighed for mindre tilbygninger på ca. 600 m 2. Som udgangspunkt indgår bevaring af Gammelmosehus ikke i dette alternativ, idet en bevaring af alle tre bygninger eller blot hovedbygningen vil gøre mulighederne for at etablere ny bebyggelse, der lever op til nutidens behov for områdets brugere, mindre fleksible og dermed den samlede bebyggelse mindre hensigtsmæssig.

6 Figur 2-3 Alternativ A For alle tre bygningers vedkommende vurderes, at nyindretninger til formål med behov for omfattende indeklima- og tilgængelighedsforbedrende foranstaltninger vil være komplicerede at løse i sammenhæng med bygningernes bevaringsværdige detaljer. Gammelmosehus er bygget efter datidens standarder og til andre funktioner end de nuværende behov. Den oprindelige hovedbygning har arkitektoniske bevaringsværdier og historisk kulturværdi forbundet med bygningens oprindelige anvendelse som den første af de Kellerske anstalter. Men bevaring af hovedbygningen vil alt andet lige gøre mulighederne for at etablere ny bebyggelse, der lever op til nutidens behov for områdets brugere, mindre fleksible. Det vil endvidere alt andet lige have som konsekvens, at den nye bebyggelse af boliger til voksne udviklingshæmmede og institutionsformål til børn med særlige behov vil få en større bebyggelsestæthed, idet den oprindelige hovedbygning ikke er anvendeligt til dette formål. Hvis det bliver aktuelt at bevare hovedbygningen, skal mulighederne for den fremtidige anvendelse vurderes og indarbejdes nærmere i det videre detailplanlægning og planarbejde. Alternativ A giver i lighed med alternativ B mulighed for, at der kan ombygges og indrettes 45-60 almene familieboliger i den østlige del af området, som er beliggende langs Sognevej. De almene familieboliger planlægges etableret ved en ombygning af ca. 3.600 m 2 af den eksisterende bebyggelse med mulighed for tilbygninger på ca. 1.200 m 2. Samlet set giver alternativ A mulighed for, at det samlede udbygningsområde må have en bebyggelsesprocent på 32 (ca. 33 ved tilbygning på 1.200 m 2 almene boliger).

7 Trafikafvikling inden for området Alternativ A fastlægger rammer for en forbedret trafikafvikling inden for området, som består i, at der kan etableres en gennemgående vejforbindelse gennem området. Den nye gennemgående vejforbindelse skal forbinde Bank-Mikkelsens Vej i den vestlige del af udbygningsområdet, og den er markeret med pile på Figur 2-3 som mulig vejlinjeføring. Den præcise vejlinjeføring skal undersøges og fastlægges nærmere efterfølgende, da placeringen af områdets nye gennemgående vejforbindelse skal være mest hensigtsmæssig i relation til områdets nye disponering. Det nye gennemgående vejforløb medfører desuden, at der må etableres endnu en vejoverkørsel fra Sognevej til Bank-Mikkelsens Vej i den nordlige del af området. Derudover planlægges etablering af stikveje fra Sognevej til de planlagte almene familieboliger. Grønning Områdets eksisterende centrale grønne rekreative område planlægges bevaret og udbygget med stiforløb, beplantning samt aktivitets- og opholdsmuligheder. Samtidig kan et hjørne af det eksisterende åbne areal, hvor der nu er parkeringsplads, bebygges. 2.3 Alternativ B Bebyggelse Udbygningsscenariets alternativ B muliggør, at en del af udbygningsområdets nordlige og vestlige bebyggelse kan nedrives (ca. 4.700 m 2 ) og erstattes af ny bebyggelse (i alt ca. 13.000 m 2 ). Alternativets nye bebyggelse skal opføres i stedet for alternativ A s nye bebyggelse langs den nordlige og vestlige del af grønningen, og derved kan hovedparten af de nuværende bygninger langs Gammelmosen bibeholdes. Alternativets udstrækning inden for udbygningsområdet fremgår af Figur 2-4. Figur 2-4 Alternativ B

8 Desuden vil bygningerne langs områdets nordlige kant blive nedrevet for at give plads til nybyggeriet. Alternativ B forudsætter, at hele det oprindelige Gammelmosehus og den nordlige del af Vangedehuse kan nedrives. Alternativ B giver i lighed med alternativ A mulighed for, at der kan ombygges og indrettes 45-60 almene familieboliger i den østlige del af området, som er beliggende langs Sognevej. De almene familieboliger planlægges etableret ved en ombygning af ca. 3.600 m 2 af den eksisterende bebyggelse med mulighed for tilbygninger på ca. 1.200 m 2. Den eksisterende bebyggelse langs den sydlige del af udbygningsområdet bevares og omdisponeres/ombygges indvendigt for at give bedre rammer om dags- og terapitilbud. Trafikafvikling inden for området Alternativ B rummer de samme muligheder for trafikafvikling som alternativ A. Grønning Alternativ B indebærer nybyggeri på en større del af det centrale grønne område i den vestlige del af udbygningsområdet end alternativ A, og der forekommer dermed en reduktion af områdets grønning, som ligeledes ændrer form. Alternativ B omfatter bevarelse af områdets centrale grønne områdes rekreative funktion som alternativ A.