VIDEN DJURS ÅRHUSVEJ 49-51 GEMMENGANG AF BYGNINGSKONSTRUKTIONER OG TEKNISKE INSTALLATIONER JANUAR 2017 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 1
Indhold 1. Indledning... 3 Bagrund... 3 Bygningen... 3... 4 Overslagspriser... 4 Resumé... 4 Oversigtstegning... 5 Opsummering af tilstandsvurdering... 6 2. /gennemgang... 7 2.1 Fast beløb til almindelig vedligehold... 7 2.2 Tag... 8 2.3 Ovenlys... 9 2.4 Facader murværk... 10 2,5 Facader betonsøjler og bjælker... 12 2.6 Facader lette ydervægge... 13 2.7 Ydervægskomplettering, døre, vinduer og porte... 14 2.8 Indvendigt træværk, lister og døre... 15 2.9 Lofter... 16 2.10 Malerbehandling, udvendige vægge... 17 2.11 Malerbehandling, indvendige vægge... 18 2.12 Opfyldelse ad brandmyndighedernes krav... 19 2.13 Anlagte stier op P-pladser... 20 2.14 Afløb og kloak... 21 2.15 Varmeanlæg... 22 2.16 Ventilation... 23 2.17 Brugsvandsanlæg... 24 2.18 Sanitet... 25 2.19 El-anlæg... 26 2.20 Svagstrøm... 27 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 2
1. Indledning Bagrund Denne rapport indeholder en gennemgang af bygningskonstruktioner, kloak og vvs installationer. Gennemgangen skal give overblik over bygnings tilstand, en prioritering af hvornår det er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder, samt et økonomisk overslag på hvad udførelsen koster Bygningen Århusvej 49-51 er etableret i tidligere lagerlokaler, som er opført over en årrække, samt en bygning der er opført specielt til skolebrug, Bygningerne er benævnt som BBR-ejer meddelelse. Mht. overslagspriserne skelnes der ikke til de forskellige bygningsafsnit. Opdelingen er som følger: Område Opførelses år: Areal i m2: Bygning 1 1912 626 Bygning 3 1949 720 Bygning 4 1953 288 Bygning 5 1953 488 Bygning 6 1953 877 Bygning 7 1953 1295 Bygning 8 1953 733 Bygning 11 1998 1275 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 3
I rapporten er vedligeholdelsesarbejderne opdelt i tre niveauer: Skal: Bør: Kan: Bygningsdele som skal ændres/vedligeholdes for at undgå Skader på bygningsdelen samt andre bygningsdele Bygningsdele der bør vedligeholdes for at bevare sine gode stand udføres vedligeholdelsen ikke, kan skadesklassificeringen med tiden blive til skal. Bygningsdele, som kan vedligeholdes, f.eks. af æstetiske, arkitektoniske eller økonomiske hensyn. Overslagspriser Der er i rapporten angivet overslag på udgifterne til vedligeholdelsesarbejder. Priserne er eks. moms. Priserne er vejledende og kan enten stamme fra V&S prisbogen, overslag fra håndværkerne og rene estimater. Resumé Århusvej 49-51 er generelt i rimelig god vedligeholdelsesmæssig stand. Nærværende bygningsgennemgang af bygningsmassen bør som minimum gentages/ajourføres hver 2. år. De efterfølgende skemaer i dette afsnit, er en opsummering af de mere detaljerede skemaer i afsnit 2 /gennemgang. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 4
Oversigtstegning J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 5
Opsummering af tilstandsvurdering Overslagspris i Kr. eks. Moms. Bygningsdel Genoprettelsesforslag/vedligehold Skal Bør Kan 2.1 Fast beløb Almindeligt vedligehold x 150.000 2.2 Tag Udskiftning x 400.000 2.3 Ovenlys Udskiftning x 300.000 2.4 Facader murværk Vandskuring ect. x 75.000 2.4 Facader murværk Maling af orange facader x 50.000 2.5 Betonsøjler og bjælker Rep. x 10.000 2.6 Facader- lette ydervægge Udskiftning og efterisolering x 75.000 2.7 Ydervægskomplet tering døre, vinduer og døre Vedligeholdelse samt udskiftning af vinduer x 75.000 2.7 Ydervægskomplet tering døre, vinduer og døre Udskiftning indgangsparti x 50.000 2.8 Indvendigt træværk, lister, døre Løbende vedligehold x 10.000 2.9 Lofter Løbende vedligehold x 25.000 2.10 Malerbehandling udvendige vægge Under 2.4 2.11 Malerbehandling indvendige vægge Løbende vedligehold. x 50.000 2.12 Brandmyndigheder Anvisninger og påbud x 10.000 2.13 Stier og p- pladser. Ny belægning x 375.000 2.14 Afløb og kloak Vedligeholdelse x 10.000 2.15 Varmeanlæg Service og vedligehold x 20.000 2.16 Ventilation Eftersyn og filterskift x 20.000 2.16 Ventilation Energioptimering x 250.000 2.17 Brugsvandsanlæg Vedligehold x 10.000 2.18 Sanitet Vedligehold x 20.000 2.19 El-anlæg Løbende vedligehold x 120.000 2.20 Svagstrøm Eftersyn og afprøvning x 25.000 Sum skal udføres: kr.215.000 Sum bør udføres: kr. 1.780.000 Sum kan udføres: kr. 135.000 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 6
2. /gennemgang 2.1 Fast beløb til almindelig vedligehold Der afsættes et fast beløb til almindelig vedligehold. Beløbet er afsat til løbende vedligehold af installationer, uforudsete vedligeholdelsesudgifter m.m. skal/bør/kan Bør Overslagspris eks. moms Der afsættes overslagsmæssigt kr. 150.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 7
2.2 Tag Bygning 1: Taget er asbest bølgeeternit, lagt oven på det eksisterende tagpap på brædder. Der er ingen tegn på utætheder. Bygning 3: Taget er tagpap på brædder, der er enkelte lapninger med tag kit i forbindelse med monterede master og gennemføringer. Bygning 4 og 5: Stålpladetag holdes under observation Bygning 6: Nyt bølgeeternit oplagt 2014 Bygning 7 og 8: Nyt bølgeeternit udskiftet 2015 Bygning 11: Nyt bølgeeternit oplagt 2016 Bygning 3, 4 og 5: Taget tjekkes løbende for utætheder. Resterende ståltag bør udskiftes. Overslagspris (eks. moms) 400.000,- kr. Tag plan J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 8
2.3 Ovenlys Bygning 5: Nyt ovenlys i 2009- god stand Bygning 6 og 7: Viser tegn på nedbrydning. Bygning 6 og 7: ovenlys udskiftes inden for 5 år, det er dog forholdsmæssigt dyrt da der skal etableres brandventilation ved udskiftning. Bør: Udskiftning af ovenlys Overslagspris (eks. moms) 300.000,- kr. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 9
2.4 Facader murværk Bygning. 1: Facader er vandskuret i 2013 og 2015. Bygning 3: Murværk tårn er i god stand. Bygning 4 mod vest og syd: Vandskuret 2015 Bygning 5 mod vest: Vandskuret 2015 Bygning 6: Facaden er renoveret i 1998, vandskuret og silikat malet- i god stand. Bygning 7: Facaden er renoveret i 1998, vandskuret og silikatmalet. Bygning 8: Facaden mod syd er ikke køn, facade mod vest og nord er i god stand. Bygning 11: Bygningen er fra 1998 og fremstår i god stand, der er enkelte steder med algevækst og tegn på nedbrydning af overfladebehandling. Sokkel har enkelte afskalninger. Sokkelpuds repareres. Kan: Maling af orange facader. Kan: Vandskuring bygning 8 mod syd Overslagspris (eks. moms) Vandskuring: kr. 75.000,- Maling kr. 50.000,- Yder/indervæg, dør og vinduer udskiftet 2016 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 10
Afskallet sokkepuds bygn. 11 nord Algebelægning bygn 11 nord. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 11
2,5 Facader betonsøjler og bjælker Bygning 3: Tårnet er opført som søjle/drager konstruktion i beton. Der er enkelte afskalninger. Afskalninger udhugges til den indstøbte jernarmering, korrosionsbehandles og der ud støbes med reparationsbeton. Kan: af kosmetiske hensyn Overslagspris (eks. moms) Kr. 10.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 12
2.6 Facader lette ydervægge Bygning 3: Let facadevæg mod nord som er noget nedbrudt. Bygning 11: 1. sal har let facadevæg i stålplade- god stand. Facadevæg bygning 3 udskiftes og efterisoleres. Bør Overslagspris (eks. moms) Kr. 75.000,- Facadevæg bygning 3 nord J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 13
2.7 Ydervægskomplettering, døre, vinduer og porte Bygning 1: Vinduer og døre udskiftet 2013. Bygning 3 og 4: Vinduer bør skiftes Bygning 5,6,7 og 8: Trævinduer i rimelig stand. Bygning 11: Velfac vinduer i god stand Bygning 7b: port fra 2010. Bygning 6b og 7a: Porte er fra 1998. Bygning 6a: Udvendig dør udskiftet 2016 Bygning 8: Indgangsparti vest meget slidt Vinduer vedligeholdes løbende med maling, rengøring og smøring. Indgangsparti udskiftes Årligt eftersyn på porte Skal: vedligeholdelse vinduer, eftersyn porte. Bør: vinduer bygning 3 og 4 Bør indgangsparti Overslagspris (eks. moms) Bør: kr. 125.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 14
2.8 Indvendigt træværk, lister og døre Træværket generelt i god stand, enkelte steder er der tegn på slidtage på overfladen. Vedligeholdes løbende med maling Bør Overslagspris (eks. moms) Kr. 10.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 15
2.9 Lofter Generelt er lofter i god stand, der er anvendt følgende typer: Rustikbrædder, træbeton, gipsplader, danogips samt rockfon plader. Løbende vedligehold med maling samt udskiftning af beskadigede plader. Bør Overslagspris (eks. moms) Kr. 25.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 16
2.10 Malerbehandling, udvendige vægge Malede vægge er meget uens og ikke særligt kønne. Der er skiftende nuancer samt algebelægning. Algebelægning fjernes og vægge males Kan Overslagspris (eks. moms) Under 2.4 J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 17
2.11 Malerbehandling, indvendige vægge Generelt i god stand.) Løbende vedligehold med maling. Bør Overslagspris (eks. moms) Kr. 50.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 18
2.12 Opfyldelse ad brandmyndighedernes krav Der afholdes brandsyn hvert år. Brandinspektørens anvisninger og evt. påbud følges. Skal Overslagspris (eks. moms) 10.000,- kr. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 19
2.13 Anlagte stier op P-pladser P-plads ved indkørsel Århusvej er ny anlagt 2015 P-plads ved fasanvej er belagt med perlegrus. Bør: Fast belægning samt kloakering på p-plads ved Fasanvej Overslagspris (eks. moms) Kr.: 375.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 20
2.14 Afløb og kloak Generelt i velfungerende stand Kloakker vedligeholdes med spuling og rensning efter behov. Tagbrønde inspiceres og tømmes årligt. Skal: Vedligeholdelse Overslagspris (eks. moms) Kr. 10.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 21
2.15 Varmeanlæg Bygning 1,3,4,5,6 og en del af 7c forsynes med fjernvarme fra teknikrum ved administration. Bygning 7,8 og 11 forsynes med fjernvarme fra teknikrum bygning 11 Anlæggene er cts styrede. Anlæggene er i god driftsmæssig stand, og med en tilfredsstillende afkøling. Serviceres årligt og vedligeholdes løbende. Bør Overslagspris (eks. moms) Kr. 20.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 22
2.16 Ventilation Bygning 7a, 7c, 8, og 11 har ventilationsanlæg med varmeveksler. Bygning 7a (auto) har udsugning af udstødningsgas. Bygning 6 (smedje) har procesudsugning fra svejsekabiner, samt returluftanlæg. Svejserum bygning 7a har procesudsugning samt multiværksted har udsugning fra 3 svejsekabiner. Årligt eftersyn samt skift af filtre efter behov. Energioptimeringsmæssigt bør anlæggene gennemgås. Skal: Eftersyn og filterskift. Bør: Energioptimering Overslagspris (eks. moms) Skal: kr. 20.000,- Bør: kr. 250.000,- Ventilator som kan energioptimeres. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 23
2.17 Brugsvandsanlæg Vandinstallation er i generel god stand. Der er indføring og vandur i teknikrum administration og ved port i auto. Alm. vedligehold Skal: Efterses årligt. Overslagspris (eks. moms) 10.000,- kr. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 24
2.18 Sanitet Anlægget består af toiletter og håndvaske og er i generel god stand. Toiletterne i de ældste afdelinger er ikke med vandsparer og på herrer toiletterne er der vandløse urinaler. Det anbefales ikke at udskifte toilettet til vandspare model, da de ældre kloaker ikke er egnet. Skal: Vedligehold Overslagspris (eks. moms) 20.000,- kr. Nye urinaler J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 25
2.19 El-anlæg Generelt i god funktionsdygtig stand. Der er opsat flere nye tavler på værkstederne og installationen bliver udskiftet så den er tidsvarende og lovlig efter reglerne i dag. Vedligeholdes løbende. Skal Overslagspris (eks. moms) Kr. 120.000,- J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 26
2.20 Svagstrøm ABDL anlæg på mellemdøre Alarmeringsanlæg består af en række lydgivere og centralt placerede tryk. Alarm/adgangskontrol består af en hovedstation, tastatur, kortlæser, dørkontakter og pir følere. ABDL og internt varslingsanlæg afprøves hvert kvartal, repareres og vedligeholdes efter behov. Anlæggene efterses årligt af Elcon Skal: Eftersyn og afprøvning Overslagspris (eks. moms) 25.000 kr. J a n u a r 2 0 1 7 B y g n i n g s g e n n e m g a n g V i d e n D j u r s Å r h u s v e j 4 9-5 1 Side 27