Nr. C.F. Richs Vej 60 - Skema over høringssvar i forbindelse med naboorientering juli 2015 Høringssvar kort refereret fordelt på emner Ansøgers kommentar til høringssvar: De fleste indsigelser går på følgende forhold: By- og Miljøområdet har følgende bemærkninger til høringssvar At der vil forekomme indblik fra tagetagens indeliggende altan At altanen vil skæmme huset og området 1 Afslag I flere høringssvar nævnes, at andre har fået afslag på blot at ville udnytte loftsrum, blandt andet på Tesdorpfsvej. 2 Arkitektur Flere høringssvar nævner arkitektoniske hensyn: Nævner den arkitektoniske grimhed, som disse altaner medfører husene. Altaner og tagterrasser i anden sals højde vil forringe de arkitektoniske værdier. Arkitektonisk er det et misfoster. For vort kvarter er det uskønt med 2. sals terrasseetagebrud. Et høringssvar nævner at det kan blive en fin tagterrasse. Et andet nævner, at det på ingen måde skæmmer ejendommen eller kvarteret. 3 Bebyggelsesprocent Flere høringssvar stiller spørgsmål til om byggeprocenten ændres, og at det er væsentligt at værne om områdets særlige Vedrørende det arkitektoniske. Der er altid delte meninger om noget er pænt eller grimt. Jeg har svært ved at se at den indeliggende altan skæmmer huset og at det vil nedsætte værdien på de omkringliggende huse. Hvis altanen godkendes skal alle have tilladelse til altaner er der flere der foreslår: Byggeloven BR 2010 tager dette op i deres formulering: at det beror på en helhedsvurdering. Det er denne helhedsvurdering som man kan lægge til grund for en eventuel dispensation. By- og Miljøområdet oplyser, at der gennem årene har været en praksis for at administrere byplanvedtægtens bestemmelse om etageantal restriktivt. By- og Miljøområdet oplyser, at der ikke er bestemmelser om bevaringshensyn for denne ejendom (SAVE værdi 5), der ikke er optaget i kommuneplanen som bevaringsværdig. Villaen er dog beliggende i et område i kommuneplanen med overvejende bevaringsværdige ejendomme i kulturmiljøet omkring Femte Juni Plads (s. 48). By- og Miljøområdet vurderer, at altaner og tagterrasser ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens generelle rammebestemmelse (KP 2013, s. 7) for at der i forbindelse med udnyttelse af eksisterende tagetage til beboelse (mod have) kun kan opsættes tagvinduer og kviste. By- og Miljøområdet vurderer, at udnyttelsen af tagetage til beboelse vil kunne rummes inden for den mulige byggeret på ejendommen.
karakter, herunder bebyggelsesprocenten. 4 Gældende byplanvedtægt Mange høringssvar ønsker at byplanvedtægtens bestemmelser om etageantal overholdes. Ønsker ikke, at kommunen imødekommer udnyttelse af eksisterende tagetage til beboelse. Der bør ikke dispenseres for den meget fornuftige lokalplan. Lokale vedtægter har til formål at sikre et kvarters stil og udtryk, samt forhindre wild west tilstande. By- og Miljøområdet vurderer, at det vil være muligt at dispensere fra byplanvedtægtens bestemmelse om etageantal på vilkår af, at den tredje etage er en inddragelse af eksisterende tagetage til beboelse og at bygningens ydre udformning ikke ændres, dvs. at taget ikke hæves. 5 Høringsberettigede To høringssvar handler om, at ikke alle over 18 år, som er tilmeldte på adressen, er blevet hørt. 6 Kvarterets højde Et høringssvar nævner at kvarteret bør bibeholde dets nuværende kendetegn, herunder højden. Et høringssvar nævner at der skal lægges vægt på, at kvarteret fastholdes som relativt lavt villaområde. 7 Lejligheder i tre etager Flere høringssvar nævner, at det ansøgte vil omdanne husene til lejligheder i tre etager. To høringssvar nævner, at byplanvedtægt Det er korrekt, at ikke alle over 18 år som er tilmeldt ejendommene, er blevet hørt. By- og Miljøområdet begrunder dette med, at samkøringen af data fra personregistret på grund af overgangsfase til nyt ESDH system på høringstidspunktet ikke var optimal. Fremadrettet vil høringer sendes til alle over 18 år, som er tilmeldt på adressen. By- og Miljøområdet vurderer, at høringen, som er udsendt til ca. 640 borgere/ejendomme i et stort sammenhængende område inden for Byplanvedtægt 27, er repræsentativ. By- og Miljøområdet vurderer, at det ansøgte ikke ændrer på ejendommens højde, og at den ansøgte tagterrasse holdes under byggeretten på 8,50 m, jf. bygningsreglementet BR10 Kap. 2.2. Stk. 1. By- og Miljøområdet vurderer, at det ansøgte ikke handler om at udnytte ejendommen til tre lejligheder. Der er ikke søgt om dette, og indretning af tre lejligheder ville være i strid med
27 bør ændres, så det vil være muligt for alle at indrette 3 adskilte separate lejligheder uden forhøjet tagetage, se også pkt. 9 Ny lokalplan. Et høringssvar er imod at der laves en bolig mere. 8 Lighedsbetragtning Et høringssvar nævner, at alle beboerne må have været bekendt med lokalplanen, da de erhvervede sig deres bolig. Ønsker man sig et tre etagers hus var det, det man skulle have købt. Det ens bør behandles ens. 9 Ny lokalplan Flere høringssvar nævner, at byplanvedtægten bør ændres, så alle får mulighed for tre etager uden forhøjelse af eksisterende tagetage, men ikke i form af en konkret dispensationsansøgning, hvor der er klar praksis for at meddele afslag. Et høringssvar nævner, at reglen om, at tagetage ikke må udnyttes bør fjernes, idet den ikke er tidssvarende. 10 Personrelaterede forhold Mange høringssvar nævner, at udvalgsformand Jan E. Jørgensen bor på den ejendom, som ansøgningen drejer sig om og har kommentarer til denne relation. byplanvedtægtens bestemmelse. By- og Miljøområdet vurderer, at det er muligt at dispensere fra byplanvedtægtens bestemmelse om etageantal. Såfremt der ændres praksis skal de berørte grundejere gøres bekendt med den ændrede administrationspraksis. By- og Miljøområdet vurderer, at der konkret i denne sag er mulighed for at dispensere. På sigt ved eventuelle lignende ansøgninger bør det overvejes om udarbejdelse af ny lokalplan for området er det rigtige. Det fremgår af sagen, at ansøger er Tegnestuen Hornbæk på vegne af Gitte Wallin Pedersen og Peter Taksøe-Jensen, som er ejere af ejendommen. At udvalgsformand Jan E. Jørgensen også er ejer (som 1 ud af 4) af ejendommen er ikke relevant for sagen. Det vurderes, at enhver borgers mulighed uanset deres status i samfundet at søge om dispensation. By- og Miljøområdet vurderer, at udvalgets medlemmer vil behandle denne sag lige som andre sager ud fra et sagligt og velbelyst grundlag. Når afgørelsen er truffet, vil det være muligt at klage til Miljø- og Naturklagenævnet over afgørelsen. 11 Privatlivets fred Vedrørende indblik. By- og Miljøområdet har ikke vurderet, om den
20 høringssvar nævner, at privatlivets fred vil blive forstyrret herunder 11 underskrifter fra ejendomme på Grøndalsvej, hvor det nævnes at disse ligger en etage lavere end C.F. Richs Vej 60. Etablering af tagterrasser og altaner i 2. sals højde vil medføre en indskrænkning af naboernes privatsfære. Altaner og tagterrasser i anden sals højde kan være til gene for naboernes privatliv. Det vil åbne for en drastisk ændring af miljøet i vores kvarter. Frygter for at kvarteret vil miste sit præg af villakvarter. Et høringssvar har ikke kommentarer til udnyttelse af tagetage til beboelse, men er imod etablering af tagterrasse på grund af at deres have vil være til frit skue. 12 Præcedens Flere høringssvar nævner, at hvis der bliver givet dispensation, vil flere andre søge. Flere nævner, at en sådan dispensation vil danne præcedens. 13 Skyggegener Flere høringssvar nævner skyggeeffekten pga. tagterrassen. 14 Status som enfamiliehus Et høringssvar nævner, at ejendommen i BBR står anført som 1 familie villa, men er opdelt i 2 anparter. Tagetagen er allerede udnyttet. Et andet høringssvar nævner, at huset ikke er blevet udmatrikuleret i 2 lejligheder. 15 Ændring af kvarterets karakter 27 høringssvar nævner kvarterets karakter. Der vil ikke blive større gener med indblik end der er i dag fra de eksisterende forholdsvise store velux ovenlysvinduer. Da altanen er udformet som en indeliggende altan, vil det give begrænset indblik til naboerne. De nærmeste naboer får indblik fra deres indgangsfacader og vil ikke blive generet fra deres opholdsområder ude som indendørs. ønskede placering af tagterrassen kan give indbliksgener til ejendommene på Grøndalsvej, idet tagterrassen ønskes placeret i villaens tagetage mod vest mod C.F. Richs Vej 62 og ikke ønskes placeret mod nord mod Grøndalsvejs haver. By- og Miljøområdet vil ved eventuelle konkrete ansøgninger om dispensation foretage en helhedsvurdering af indbliksgener og foretage en partshøring af de nærmeste naboer. By- og Miljøområdet vurderer, at vælger udvalget, at administrationen skal dispensere i denne sag, vil dette være præcedensdannende. Det vil sige, at hvis andre søger om tilsvarende vil praksis ændres og dispensationer vil skulle meddeles. By- og Miljøområdet vurderer, at den ønskede tagterrasse ikke vil medføre øgede skyggegener. By- og Miljøområdet vurderer, at det af BBR registret fremgår, at ejendommen er et enfamiliehus. Hvordan ejerne af enfamiliehuset indretter enfamiliehuset, er By- og Miljøområdet uvedkommende. Såfremt ejendommen ønskes opdelt til et tofamiliehus med vandret lejlighedsskel, skal der ansøges om dette. Tagetagen i BBR registret refererer til 1. sal på ejendommen. By- og Miljøområdet vurderer, at hvis der dispenseres til det ansøgte, vil kvarteret på sigt
Området er et af de smukkeste og mest hyggelige, at de ældre huse er bevaret og kun i få tilfælde bygget over 2 etager. Frygter at kvarteret vil miste sit præg af villakvarter. Utroligt at det ønskes at forestå kulturarvs værdidevalueringen af denne enestående enklave af mange tidstypiske ejendomme. ændre sig med de ovenlys/kviste/tagterrasser som en udnyttelse af det eksisterende tagetage til beboelse formodentlig vil medføre. Ændringen af eksisterende tagetage til beboelse vil være i overensstemmelse med de retningslinjer for kvarteret, som kommunalbestyrelsen har vedtaget som rammer for lokalplanlægning 2013, område 4.A.2 Femte Juni Plads. 16 Økonomi Et høringssvar nævner, at det kunne ligne et forsøg på at mindske grundskyldsskatten relativt. Naboer til huse på tre etager vil opleve et kraftigt fald i salgsværdien af deres ejendomme. 17 Andre forhold Tre høringssvar fra Moltkesvej, som ikke er en del af høringsområdet, idet området ikke hører under Byplanvedtægt 27, nævner at der i dette område administrativt er givet afslag på at etablere yderligere etager. Nogle høringssvar nævner BBA grunden og vejbump på C.F. Richs Vej. By- og Miljøområdet foretager sin vurdering af det ansøgte ud fra bygge- og planlovgivningen. Om ansøgers bevæggrunde til at søge om tilladelse er af økonomiske grunde er ikke af relevans for vurderingen af ansøgningen. Om en dispensation til ændring af etageantal skulle have økonomiske konsekvenser for naboejendomme indgår ikke i Byog Miljøområdets lovgivningskompleks. By- og Miljøområdet vurderer, at disse tre høringssvar ikke er relevante i denne sammenhæng, idet ejendommene ikke er omfattet af Byplanvedtægt 27, og at de nævnte forhold ikke gælder for den ansøgte ejendom. By- og Miljøområdet vurderer, at disse forhold ligger uden for denne naboorientering.