Foto: Scanpix Guide Februar 2014 Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Sådan vælger du det bedste boliglån 3 guider som kan hjælpe dig godt på vej til at finde det bedste boliglån samt meget mere
Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: GUIDE: Vælg det bedste boliglån... 4 7 Sådan påvirker rentestigninger dit boliglån. 8 11 GUIDE: Eksperternes bedste lånetips... 12 17 GUIDE: Sådan skifter du bank... 18 19 Er omlægning relevant for dig?... 20 21 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
3
Vælg det bed Fredag er sidste frist, hvis du skal have ny rente i april. Se hvad der passer bedst til dig og hvor rentefølsom du er Louise Kastberg loka@bt.dk Flekslån eller fast rente? Det er nu, du skal vælge, hvis du er blandt de ca. 115.000 boligejere, der får ny rente per 1. april. Og selvom de ekstremt lave fleksrenter lokker, er det en god idé at tage de lidt længere briller på og tjekke, om du også er klar til at betale prisen den dag, renten stiger. 4 Skal du gå efter den lavest mulige månedlige ydelse, eller er tiden moden til at binde renten fast i tre eller måske 30 år? Det spørger tusindvis af boligejere sig selv om i disse dage. Og svaret skal de have klar senest fredag 31. januar, som er skæringsdato for alle dem, der skal have rentetilpasset lån i april. Men også for de mange boligejere, der først får ny
ste boliglån rente senere på året - eller måske overvejer en lånekonvertering er det værd at læse med. Selvom der ifølge realkredittens prognoser ikke kommer til at ske de store renteudsving lige med det samme, er de fleste boligeksperter nemlig enige om, at det er et spørgsmål om tid, før renterne begynder at stige. Og den dag det sker, er det trods alt en fordel at have forberedt sig på, om økonomien nu også kan holde til at fortsætte med de populære flekslån. Cheføkonom Ulrikke Ekelund spår, at vi sandsynligvis allerede i løbet af næste år vil opleve, at renterne vil være steget med et procentpoint sammenlignet med i dag, hvor de ligger på cirka 0,3 pct., 0,7 pct., 1,35 pct. og 3,5 pct. for henholdsvis F1-, F3- og F5-lån og et 30-årigt fastforrentet lån. Stigning i 2015 Som verden ser ud nu, så er vi i 2015 på et eller andet tidspunkt, før vi vil se rentestigninger i den størrelsesorden, siger hun. Og det kan få stor betydning for din fremtidige boligøkonomi, viser beregninger fra BRF Kredit. I dag koster et afdragsfrit F1-lån på en mio. kr. eksempelvis omkring 2.000 kr. om året i renter efter skat - svarende til knap 175 kr. om måneden. Men hvis renten stiger bare et procentpoint om året de næste to år, skal du hive omkring 16.000 kr. op af lommen. Tager du i stedet et fastforrentet 3,5 pct.-lån med afdrag, skal du af med 24.300 kr. om året, uanset om 5
renten stiger eller falder, mens et tilsvarende lån med afdrag koster dig næsten 43.700 kr. Og det er netop, hvad mange realkreditinstitutter og boligøkonomer anbefaler, at man gør. Hvilket lån, der lige præcis passer til dig, er selvfølgelig individuelt. Det er klart, at den lave ydelse på F1-lån får en del til at sige, at det tager vi. Men umiddelbart er et fastforrentet 30-årigt lån et godt bud, da vi må befinde os på en rentebund. Så kan du altid vælge at få det med afdragsfrihed, hvis du f.eks. har dyr bankgæld, som det er en god idé at komme af med først, siger Ulrikke Ekelund. Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann, Nordea, peger ligeledes på, at det er et historisk godt tidspunkt at låse renten fast på 3,5 pct. også selvom hun tror, at vi skal lidt mere end et år frem i tiden, før vi vil se rentestigninger på over et procentpoint. Men hvad er så fidusen i at vælge et fastforrentet lån, der med afdrag er 41.500 kr. dyrere end et F1-lån uden? For de fleste er der trods alt markant forskel på at skulle finde 175 kr. eller 3.640 kr. om måneden i budgettet. Et fastforrentet lån er især rigtig godt for to typer boligejere. Det er dem, der hellere vil sove godt end at spise godt, og dem, der har en forventning om, at renten vil stige i løbet af de næste par år, siger Lise Nytoft Bergmann. Hun forklarer, at kursen på et fastforrentet lån vil falde ganske meget, når renten 6 stiger. Dermed kan du indfri lånet til færre penge, end du skylder, og på den måde klippe af restgælden. Mange boligejere er bare ikke opmærksomme på de muligheder, der ligger i konverteringer. Snyder sig selv Ifølge BRFs beregninger vil man f.eks. kunne klippe 134.000 kr. af restgælden, hvis man har et 3,5 pct. fastforrentet lån på en mio. kr. uden afdrag og konverterer det om to år - forudsat at renten stiger et procentpoint om året. Dog skal du huske at tage højde for, at det selvsagt vil medføre en højere ydelse at konvertere til et lån med en højere rente. Man kan også vælge at gå over i et flekslån, hvilket kaldes skråkonvertering. Så kan man altid gå tilbage i et fastforrentet lån igen, når renten på et tidspunkt falder, siger Ulrikke Ekelund. Men det er ikke kun de omkring 115.000 boligejere, der skal have ny rente til april, som bør overveje et 3,5 pct. lån. Ifølge Nordea er der stadig omkring 70.000 boligejere med fastforrentede lån på 5, 6 eller 7 pct., og de vil kunne spare mange penge ved at konvertere ned til et 3,5 pct.-lån. De snyder sig selv, hvis de bliver i de lån, siger Lise Nytoft Bergmann, der har beregnet, at en boligejer med et 5 pct.-lån på en mio. kr. vil kunne spare 330 kr. efter skat hver måned og samtidig afdrage 450 kr. mere. Ulempen ved at konvertere ned er, at restgælden stiger med 26.000 kr. på grund af kurstab. Efter knap tre år vil boligejeren dog være bedre stillet med sit nye lån, uanset hvad der sker med renten. Stiger den, vil det nye lån kunne konverteres igen, og boligejeren vil kunne skære en stor bid af sin restgæld, forklarer hun.
7
F3 med afdrag en er en der rst 4,5 ægning pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omkost- Ved de fastforrentede År 1 1.000.000 lån er ydelsen 1,35 den % samme 13.500 år efter år, 13.500 da renten er Fordele: Du får rigtig meget sikkerhed for pengene, da det kun - 9.369 låst fast på ninger 3,5 pct. Til forbundet gengæld kan man med se, hvor en omlægning meget af restgælden der kommer til at koste omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at kan klippes 1.000.000 2,35 % 13.500 13.500-9.369 binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med er af ikke ved en medregnet. konvertering, hvis den lange rente stiger til først 4,5 pct. og efterfølgende 1.000.000 5,5 pct. Omkostninger 3,35 % forbundet 13.500 med 13.500 en omlægning afdrag. - 9.369 er ikke medregnet. Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare Fordele: Lånet forventes at lande på 1.275 kr. om måneden efter falder og falder, som f.eks. har været tilfældet de seneste fem år. De, Kilde: BRF Kredit skat, hvilket er billigt for at sikre sin nattesøvn de næste fem år. der valgte F5 for fem år siden, har betalt dyrt, sammenlignet med er / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF F1'erne. Ulemper: Kredit, Nordea Falder renten yderligere, er det surt at være bundet de næste fem år. Omvendt kan det også være surt at binde sig, hvis renten stiger så meget, at det bedre havde kunnet betale sig at n afdrag vælge et fastforrentet 3,5 pct.-lån. F5 uden afdrag 8 År 1 1.000.000 0,70 % 37.072 7.000 30.072 34.930 969.928 1,70 % 37.072 7.000 30.072 34.930 939.856 2,70 % 37.072 7.000 30.072 34.930 Fordele: Fordelen er, at du er sikret den samme rente i tre år. På grund af stigende bidragssatser og kursskæring på især F1 forventer Nordea, at et F3 med afdrag kommer til at koste 3.420 kr. om måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end F1 med afdrag. Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan være skidt, hvis renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansieringen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker det til markedskursen. F3 med afdrag F3 uden afdrag Sådan påvirker År 1 1.000.000 0,70 % 7.000 1.000.000 1,70 % 7.000 1.000.000 2,70 % 7.000 rentestigninger dit boliglån 7.000 7.000 7.000 År 1 - - - 27.259 27.259 27.259 1.000.000 1,70 % 7.000 7.000-4.858 1.000.000 2,70 % 7.000 7.000-4.858 36.628 Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen 36.628 inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule 36.628 højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 kr. om måneden efter skat. Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, hvilket betyder, at din gæld forbliver den samme. Det er dyrt at komme ud af lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte til et lån med lavere rente. 1.000.000 969.928 4.858 939.856 4.858 4.858 1.000.000 0,70 % 1,70 % 2,70 % 0,70 % 1,35 % 2,35 % 3,35 % 37.072 37.072 37.072 7.000 40.759 40.759 40.759 7.000 7.000 7.000 7.000 13.500 13.500 13.500 30.072 30.072 30.072-27.259 27.259 27.259 34.930 34.930 34.930 Fordele: Fordelen er, at du er sikret den samme rente i tre år. På grund af stigende bidragssatser og kursskæring på især F1 forventer Nordea, at et F3 med afdrag kommer til at koste 3.420 kr. om Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end F1 med afdrag. inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan være skidt, hvis højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansieringen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker kr. om måneden efter skat. Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, det til markedskursen. hvilket betyder, at din gæld forbliver den samme. Det er dyrt at komme ud af lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte til et lån med lavere rente. F3 uden afdrag BRF Kredit har beregnet, hvordan det vil påvirke de forskellige lånetyper, hvis renten over en treårig periode stiger 1 procentpoint efter det første år og 1 procentpoint mere efter det andet F5 år. med Der afdrag er taget udgangspunkt i testigninger ved begyndelsen af hvert år. Ved er restgælden altså nedskrevet med to dit boliglån KR. År 1 4.858 Fordele: Du får rigtig meget sikkerhed for pengene, da det kun års afdrag. kommer til at koste omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med afdrag. Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare Ved de fastforrentede falder og falder, som f.eks. lån har er været ydelsen den samme der valgte år F5 efter for fem år, år da siden, renten har betalt dyrt, sammenlignet med tilfældet de seneste fem år. De, BRF Kredit har beregnet, hvordan F1'erne. det vil påvirke de forskellige lånetyper, hvis renten er over låst en fast treårig på periode 3,5 stiger pct. 1 Til procentpoint gengæld efter kan det første år og 1 procentpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et lån på 1 mio. man kr. og se, en hvor skattesats meget på 30,6 af pct. restgælden Der er ikke inkluderet der bidrag, År 1 1.000.000 da de vil være kan ens klippes F5 over uden forskellige af afdrag ved rentescenarier. konvertering, Det antages, at vi står ved begyndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med 972.741 ydelse Netto- to års afdrag. hvis den lange rente stiger til først 4,5 945.482 typer, et lån på 1 mio. kr. og en skattesats på ørste år kt i et 30,6 pct. Der ikke inkluderet bidrag, bidrag, dan påvirker da År 1de 1.000.000 vil være ens 1,35 over % de 40.759 forskellige 13.500 t vi står et med rentescenarier. 972.741 Det 2,35 antages, % 40.759 at vi 13.500 står KR. 945.482 3,35 % 40.759 13.500 F5 med afdrag 36.628 36.628 36.628
F1 med afdrag År 1 1.000.000 968.094 941.502 0,30% 1,30% 2,30% 34.906 39.177 43.792 3.000 12.585 21.655 31.906 26.592 22.137 33.988 35.326 37.166 Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at du hurtigt får gnavet af restgælden. Nordea forventer, at den månedlige ydelse efter skat kommer til at falde en smule til 3.440 kr. til april. Ulemper: Du kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger. Og jo mere renten stiger, desto mindre kommer dit afdrag til at udgøre af den samlede ydelse. Sådan på rentestign KR. dit bo F1 uden afdrag År 1 1.000.000 0,30% 3.000 3.000 0 2.082 1.000.000 1,30% 13.000 13.000 0 9.022 1.000.000 2,30% 23.000 23.000 0 15.962 Fordele: Med en forventet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du ekstremt billigt. De historisk lave renter har sparet F1-lånerne for formuer de senere år. Samtidig er det et godt valg, hvis du f.eks. bruger pengene på dyr bankgæld i stedet. Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år til år, og du afvikler ingenting på lånet. Samtidig betaler du efterhånden så meget i bidrag og kursskæring, at det udhuler gevinsten ved den lave rente. BRF Kredit har beregnet, hvordan hvis renten over en treårig period og 1 procentpoint mere efter det lån på 1 mio. kr. og en skattesats p da de vil være ens over de forskel ved begyndelsen af hvert år. Ved ' to års afdrag. Ved de fastforrentede lån er ydels låst fast på 3,5 pct. Til gengæld ka kan klippes af ved en konverterin pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omk er ikke medregnet. Grafik: Jeppe Funder / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF Kredit, 3,5% med afdrag 3,5% uden afdrag F3 ydelse med afdrag betaling Netto- - År 1 1.000.000 3,50% 54.371 19.371 43.661 År 1 betalinydelse 1.000.000 3,50% Netto- 907.376 4,50% 54.371 19.371 43.661 911.800 4,50% År 1 1.000.000 0,70 % 37.072 853.816 5,50% 54.371 19.371 43.661 7.000 30.072 34.930 866.028 5,50% 969.928 1,70 % 37.072 7.000 30.072 34.930 Fordele: Du kan få et fastforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som Fordele: Uanset hvad der sker med rent sikrer dig en forholdsvis lav nettoydelse gennem alle årene. 939.856 Samtidig har 2,70 du % 37.072 7.000 Og 30.072 på trods af, at 34.930 du ikke betaler afdrag, h mulighed for at konvertere op og reducere restgælden, når renten Fordele: stiger. Fordelen er, at du er sikret den samme reducere rente restgælden, i tre år. På hvis du konverterer Ulemper: Du betaler en meget høj ydelse sammenlignet med de grund korte af stigende bidragssatser og kursskæring med på 2 procentpoint. især F1 forventer flekslån. Ser man bort fra bidrag og kursskæring, er nettoydelsen Nordea, på et 3,5 at pct. et F3 med afdrag kommer til at koste Ulemper: 3.420 Det kr. om koster over 10 gange så m med afdrag lige nu over 41.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag. måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end selvom F1 med du heller afdrag. ikke afdrager på din gæ Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan 'husleje' være at skidt, betale, hvis så længe de korte rent renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansieringen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker det til markedskursen. F3 uden afdrag an påvirker stigninger KR. dit boliglån KR. År 1 1.000.000 0,70 % 7.000 7.000-4.858 1.000.000 1,70 % 7.000 7.000-4.858 1.000.000 2,70 % 7.000 7.000-4.858 Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 kr. om måneden efter skat. Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, hvilket betyder, at din gæld forbliver den samme. Det er dyrt at komme ud af lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte til et lån med lavere rente. dit har beregnet, hvordan det vil påvirke de forskellige lånetyper, ten over en treårig periode stiger 1 procentpoint efter det første år centpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et mio. kr. og en skattesats på 30,6 pct. Der er ikke inkluderet bidrag, l være ens over de forskellige rentescenarier. Det antages, at vi står yndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med År 1 F5 med afdrag 1.000.000 972.741 1,35 % 2,35 % 40.759 40.759 13.500 13.500 27.259 27.259 36.628 36.628 9
en der ørst 4,5 lægning kommer til at koste omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med afdrag. Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare falder og falder, som f.eks. har været tilfældet de seneste fem år. De, der valgte F5 for fem år siden, har betalt dyrt, sammenlignet med F1'erne. F5 uden afdrag År 1 1.000.000 1,35 % 13.500 13.500-9.369 1.000.000 2,35 % 13.500 13.500-9.369 1.000.000 3,35 % 13.500 13.500-9.369 Fordele: Lånet forventes at lande på 1.275 kr. om måneden efter skat, hvilket er billigt for at sikre sin nattesøvn de næste fem år. Ulemper: Falder renten yderligere, er det surt at være bundet de næste fem år. Omvendt kan det også være surt at binde sig, hvis renten stiger så meget, at det bedre havde kunnet betale sig at vælge et fastforrentet 3,5 pct.-lån. F1 med afdrag År 1 1.000.000 0,30% 34.906 3.000 31.906 33.988 968.094 1,30% 39.177 12.585 26.592 35.326 941.502 2,30% 43.792 21.655 22.137 37.166 Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at du hurtigt får gnavet af restgælden. Nordea forventer, at den månedlige ydelse efter skat kommer til at falde en smule til 3.440 kr. til april. F1 med Ulemper: afdragdu kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger. Og jo mere renten stiger, desto betalinydelse mindre kommer dit afdrag Netto- til at udgøre af den samlede ydelse. År 1 1.000.000 0,30% 34.906 3.000 31.906 33.988 968.094 1,30% F1 uden afdrag 39.177 12.585 26.592 35.326 941.502 2,30% 43.792 21.655 betalinydelse 22.137 Netto- 37.166 Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at År 1 1.000.000 du hurtigt 0,30% får gnavet af 3.000 restgælden. 3.000 Nordea forventer, 0 at den 2.082 månedlige 1.000.000 ydelse efter 1,30% skat kommer 13.000 til at falde 13.000 en smule til 3.440 0 kr. 9.022 til april. Ulemper: Du kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten 1.000.000 stiger. Og 2,30% jo mere renten 23.000 stiger, desto 23.000 mindre kommer 0 dit 15.962 afdrag til at udgøre Fordele: af Med den samlede en forventet ydelse. månedlig ydelse på 910 kr. sidder du ekstremt billigt. De historisk lave renter har sparet F1-lånerne for formuer de senere år. Samtidig er det et godt valg, hvis du f.eks. bruger pengene på dyr bankgæld i stedet. F1 uden afdrag Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år til år, og du afvikler ingenting på lånet. at det ydelse Samtidig betaler du efterhånden så meget i bidrag og kursskæring, Netto- År 1 udhuler gevinsten ved den lave rente. 1.000.000 0,30% 3.000 3.000 0 2.082 3,5% 1.000.000 med afdrag 1,30% 13.000 13.000 0 9.022 1.000.000 2,30% 23.000 betalinydelse 23.000 0 Netto- 15.962 Fordele: Med en forventet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du År 1 1.000.000 ekstremt 3,50% billigt. De historisk 54.371 lave renter har sparet 19.371 F1-lånerne 43.661 for 907.376 formuer 4,50% de senere år. 54.371 Samtidig er det et godt 19.371 valg, hvis du 43.661 f.eks. bruger pengene på dyr bankgæld i stedet. 853.816 5,50% 54.371 19.371 43.661 Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år til Fordele: år, og du Du afvikler kan få ingenting et fastforrentet på lånet. 30-årigt Samtidig lån til en betaler meget du lav efterhånden rente, som sikrer dig så en meget forholdsvis i bidrag lav og nettoydelse kursskæring, gennem at det alle årene. Samtidig har du udhuler mulighed gevinsten for at konvertere ved den op lave og rente. reducere restgælden, når renten stiger. Ulemper: Du betaler en meget høj ydelse sammenlignet med de korte 3,5% med flekslån. afdrag Ser man bort fra bidrag og kursskæring, er nettoydelsen på et 3,5 pct. med afdrag lige nu over 41.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag. År 1 Sådan rentest K di Såda rentes BRF Kredit har ber hvis renten over e og 1 procentpoint lån på 1 mio. kr. og da de vil være ens ved begyndelsen to års afdrag. d Ved de fastforrent låst fast på 3,5 pct kan klippes af ved pct. og efterfølgen er ikke BRF medregne Kredit ha hvis renten o og 1 procent lån på 1 mio da de vil vær ved begynde 3,5% uden afdrag to års afdrag Grafik: Jeppe Funder / Tekst: Louise Kastber Yde Ved de fastfo låst fast på 3 1.000.000 3,50% kan klippes 35.0a 911.800 4,50% pct. og efterf 35.0 866.028 5,50% er ikke medr 35.0 Fordele: Uanset hvad d Grafik: Jeppe Og på Funder trods / Tekst: af, at Louise du ikke K reducere restgælden, hv med 2 procentpoint. 3,5% Ulemper: uden Det afdrag koster ov selvom du heller ikke af 'husleje' at betale, så læn År 1 10 1.000.000 907.376 853.816 3,50% 4,50% 5,50% 54.371 54.371 54.371 19.371 19.371 19.371 43.661 43.661 43.661 Fordele: Du kan få et fastforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som År 1 1.000.000 911.800 866.028 3,50% 4,50% 5,50% Fordele: Uanset h
Å Å Å e 6 7 2 3.000 12.585 21.655 31.906 26.592 22.137 33.988 35.326 37.166 v, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at stgælden. Nordea forventer, at den månedlige r til at falde en smule til 3.440 kr. til april. e din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger, desto mindre kommer dit afdrag til at delse. Sådan påvirker rentestigninger KR. dit boliglån KR. Å Å Å e 0 3.000 0 2.082 0 13.000 0 9.022 0 23.000 0 15.962 et månedlig ydelse på 910 kr. sidder du isk lave renter har sparet F1-lånerne for tidig er det et godt valg, hvis du f.eks. nkgæld i stedet. ikkerhed på din rente, der kan stige fra år ting på lånet. Samtidig betaler du efterog kursskæring, at det n lave rente. BRF Kredit har beregnet, hvordan det vil påvirke de forskellige lånetyper, hvis renten over en treårig periode stiger 1 procentpoint efter det første år og 1 procentpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. og en skattesats på 30,6 pct. Der er ikke inkluderet bidrag, da de vil være ens over de forskellige rentescenarier. Det antages, at vi står ved begyndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med to års afdrag. Ved de fastforrentede lån er ydelsen den samme år efter år, da renten er låst fast på 3,5 pct. Til gengæld kan man se, hvor meget af restgælden der kan klippes af ved en konvertering, hvis den lange rente stiger til først 4,5 pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omkostninger forbundet med en omlægning er ikke medregnet. Grafik: Jeppe Funder / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF Kredit, Nordea Å Å Å 3,5% uden afdrag e 1 1 1 19.371 19.371 19.371 43.661 43.661 43.661 År 1 1.000.000 911.800 866.028 3,50% 4,50% 5,50% 0 0 0 24.290 24.290 24.290 Å Å Å tforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som v nettoydelse gennem alle årene. Samtidig har du re op og reducere restgælden, når renten stiger. meget høj ydelse sammenlignet med de korte bidrag og kursskæring, er nettoydelsen på et 3,5 pct. 1.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag. Fordele: Uanset hvad der sker med renten, er din ydelse den samme. Og på trods af, at du ikke betaler afdrag, har du alligevel mulighed for at reducere restgælden, hvis du konverterer lånet, når renten f.eks. er steget med 2 procentpoint. Ulemper: Det koster over 10 gange så meget som et afdragsfrit F1-lån, selvom du heller ikke afdrager på din gæld. Det er med andre ord en dyr 'husleje' at betale, så længe de korte renter er helt i bund. 11
GUIDE: Ekspertern Hans Peter Christensen, direktør og medejer af Uvildige.dk, og Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, giver følgende råd. 1 Hvis man ser på udviklingen i renteniveauet, er både den korte og den lange rente historisk lav, hvilket betyder, at det er rekordbilligt at vælge både flekslån og fastforrentede lån. 2 Da det giver økonomisk sikkerhed at kende sine fremtidige boligudgifter, vil jeg som boligejer overveje at låse renten fast. 3 Med de historisk lave renter er det et godt tidspunkt - dog kan man aldrig vide, hvor lang tid der går, før renterne begynder at stige. 4 Man har samtidig mulighed for at omlægge lånet og klippe en del af gælden af, hvis renten stiger - da det får kursen til at falde og dermed gør gælden mindre. 12
es bedste lånetips 13
5 Hvis man foretrækker de billige flekslån, skal man være klar over, at risikoen ved det nye Flexkort-lån er den samme som ved F1- og F2-lån. 6 Går man fra F1 til det nye Flexkort, skal man være indstillet på, at man stort set kommer til at sidde for det samme - Realkredit Danmark har bare gjort valget nemt ved at hæve gebyrerne, så det gamle lån nu er blevet dyrere end det nye. 7 Man skal passe på med at basere hele sin økonomi på den meget lave rente, da det i værste fald kan betyde, at man ikke har råd til at blive boende, den dag renten stiger. 8 Det er vigtigt at være meget opmærksom på, hvad man bruger den besparelse til, som den meget lave korte rente giver. 9 Det er f.eks. en god idé at bruge besparelsen til at afdrage mere på lånet, da man på den måde kan forkorte låneperioden. 14
15
10 Uanset hvilken type lån man har, er det en god idé at få nedbragt gælden så hurtigt som muligt. 11 Hvis man har luft i økonomien til det, kan der være mange renteudgifter at spare ved at betale lånet af på f.eks. ti eller 20 år i stedet for den traditionelle løbetid på 30 år. 16
17
GUIDE: Sådan skifter du bank Sammenlign forskellige banker. Når du leder efter det billigste lån, skal du se efter de årlige omkostninger i procent ( ÅOP), som viser de samlede låneomkostninger i form af renter og gebyrer. Dermed er det muligt at sammenligne tilbud fra forskellige banker. Forhandl om renter og gebyrer. Når du har fundet et godt tilbud fra en anden bank, så spørg din nuværende bank, om de kan matche tilbuddet. Lad din nye bank klare det praktiske. Banken kan hjælpe dig med at give f. eks. din arbejdsgiver og offentligemyndigheder besked om dit bankskifte og dine nye konti. 18
Ordbog Flexlån: Et flexlån har du i kort tid ad gangen. På et F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år og så fremdeles. Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100. På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100. Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån. 19
20
21
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed Slank Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi Motion 22