Århus Kommune Lokalplan nr. 663 Etageboligbebyggelse ved Jens Baggesens Vej på Christiansbjerg - ny tagetage på Katrinebjergparken. - KONGSBAK INFORMATIK Juli 2004 Tinglyst den 28-10-2004
Århus Kommune Lokalplan nr.: Etageboligområde ved Jens Baggesens Vej på Christiansbjerg - ny tagetage på Katrinebjergparken. Indeholder tillæg nr. 3 til Kommuneplan 2001 663 Randersvej Brendstrupvej Helsingforsgade Paludan-Müllers Vej Katrinebjergvej Jens Baggesens Vej Vestre Ringgade Langelandsgade Nordre Ringgade Nørrebrogade Statistikområde/distrikt nr.: 05.90 Registreringskortblad nr.: 46 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Juni 2004
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirma Henning Gudnitz Nordre Strandvej 37 8240 Risskov Tlf. 86 17 12 22
1 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 663. Etageboligområde ved Jens Baggesens Vej på Christiansbjerg - ny tagetage på Katrinebjergparken INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 7 5. Trafikforhold... 7 6. Teknisk forsyning... 7 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 7 8. Bebyggelsens udseende... 8 9. Hegn og beplantning... 8 10. Støjforhold... 9 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 9 12. Servitutter... 9 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 10 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger... 13 TILLÆG NR. 3 TIL KOMMUNEPLANEN... 14 LOKALPLANKORT... Bilag Vedtagelsespåtegninger... 15
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk Eksisterende forhold Denne lokalplan omfatter det eksisterende etageboligområde Katrinebjergparken ved Jens Baggesens Vej og Vestre Ringgade på Christiansbjerg. Lokalplanområdet udgør ca. 1,5 ha og er i dag bebygget med 3 stk. 3 etagers boligblokke, 3 stk. 7 etagers boligblokke samt diverse bebyggelse i ét plan med erhverv og børneinstitution. De 3- og 7-etagers blokke ligger parvis, vinkelret på hinanden omgivet af store, grønne opholdsarealer med p-arealer imellem blokkene. Katrinebjergparken er placeret bynært i det karakteristiske kryds Ringgaden/Langelandsgade ved Bogtårnet. Bebyggelsen er karakteristisk for den byggeperiode, hvor industrielt fremstillet boligbyggeri og rationelt montagebyggeri var fremherskende. På grund af facade- og tagkonstruktioner lider bebyggelsen i dag af problemer med utætte flade tage med for lidt varmeisolering, slidte og utætte vinduer med dårlig varmeisolering, samt altaner med diverse revner og andre skader. Katrinebjergparken set fra Vestre Ringgade. Eksisterende forhold.
3 Baggrunden for projektet I de senere år har der vist sig en række tekniske problemer i bebyggelsen: Fugt og kuldeproblemer i gavle og facader på grund af utætte fuger, kuldebroer og forkert placeret eller mangelfuld isolering. Begyndende nedbrydning af facaderne og betonelementerne samt for altanernes vedkommende diverse skader og revner. Dårlig isolering af tagene og utætheder i tagfladen bl.a. på grund af manglende fald. Nedslidte utætte vinduer med dårlig isolering. Endelig er der en del funktionelle og brugsmæssige svagheder i bebyggelsen: Ikke optimalt indeklima med kulde- og trækproblemer. Indtrængende fugt og et for stort varmetab. Manglende afskærmning mod vejrliget ved altaner, hvor altanerne kunne bruges til at give lejlighederne et varmetilskud samt udvide lejlighedernes anvendelsesmuligheder. Katrinebjergparken set fra Vestre Ringgade. Vejledende fotoillustration, der viser omfang af ny bebyggelse på tagene.
4 Beskrivelse af projektet På baggrund af de omfattende tekniske problemer har ejerne ønsket en renovering af bebyggelsen, herunder en kombination af tagrenovering og en ny udnyttet tagetage med henblik på udnyttelse til ungdomsboliger. Med ønsket om påbygning af en tagetage er der lagt op til en fortætning af området, som det skønnes at kunne bære. En række offentlige og private servicefaciliteter forefindes i nærheden. Der er et rigeligt dimensioneret overordnet vejnet og gode kollektive transportforbindelser. Friarealerne og parkering er tilstrækkelige og bærer ikke præg af at være overbelastede. I kort afstand findes større offentlige rekreative områder. Endelig er der et stort udbud af uddannelsesinstitutioner i umiddelbar nærhed. Bebyggelsen er i forhold til verdenshjørnerne velorienterede, og der er store afstande mellem boligblokkene i øst-vestlig retning. På terræn er der gode indbyrdes afstande mellem de enkelte bygninger og generelt gode lysforhold. Bygningerne er med deres flade tage, betonkonstruktioner og installationsmæssige føringsveje yderst velegnede til påbygning af tagetager. Trapperum kan uden større vanskeligheder forhøjes til den ny tagetage. Elevator i de 7-etages blokke kan tilsvarende forhøjes med ét stop. Etablering af elevator i de 3-etages blokke kan kun ske uden for eksisterende bygningskrop og kan kun vanskeligt gøres tilgængelig for eksisterende lejligheder. Der forudsættes derfor ansøgning om dispensation med hensyn til krav om elevator i de 3-etagers blokke. Påbygning af en tagetage skal ses i Katrinebjergparken set fra Jens Baggesens Vej. Eksisterende forhold.
sammenhæng med selve facaderenoveringen, og æstetisk, byggeteknisk, brugsmæssigt og indeklimamæssigt vil beboerne i bebyggelsen og området komme til at nyde godt af et kvalitetsmæssigt løft. Det samlede renoveringsprojekt med vinduesudskiftning, udvendig efterisolering og beklædning, evt. altanlukning m.v. skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling med hensyn til udformning og materialevalg. De nye tagetager udformes med tilbagetrukne lave bygningskroppe, således at tagetagernes periferi kan anvendes til altangange og tagterrasser med gennemgående overdækning udført som en baldakin. De nye tagetager danner således en let og markant afslutning på den eksisterende bebyggelse. Der vil kunne indrettes ca. 100 2-rums ungdomsboliger. Adgangen til de nye tagboliger foregår fra de eksisterende boligblokkes trappe- og elevatorer, som forhøjes. Flugtveje etableres i forbindelse med eksisterende trapper. Lokalplanen muliggør bebyggelse med i alt 19.000 m 2 etageareal i området. Nybyggeri på tagene anslåes af udgøre ca. 2.500 m 2. For lokalplanområdet under ét svarer dette til en bebyggelsesprocent på 90. De eksisterende anlagte friarealer i området er skønnet at kunne dække det yderligere antal boliger. Bortset fra nedlæggelse af eksisterende overkørsel til Katrinebjergvej nærmest Langelandsgade opretholdes eksisterende vejbetjening af området. Bebyggelsen i Katrinebjergparken er opført på baggrund af en samlet bebyggelsesplan, godkendt af Århus Byråd den 11. marts 1965, og sikret ved deklaration, tinglyst den 11. september 1968. Deklarationens bestemmelser ophæves delvist, hvad angår bestemmelse om, at området ikke må bebygges yderligere og bestemmelse om maksimalt 7 etager. Servitut om, at området skal fremstå uden synlige ejendomsskel er sikret ved bestemmelser i lokalplanen. 5
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at der kan ske en påbygning af en tagetage på den eksisterende bebyggelse, der fastlægges adgangsforhold og udformning af den nye tagetage, og der sikres hensigtsmæssige friarealer for den samlede bebyggelse i området. 2. Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet matr. nr. 117 ty, 117uf og 117 ug, alle Århus Markjorder, samt alle parceller, der efter den 1. maj 2002 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområde 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
7 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Området er udlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse. Ny bebyggelse til boligformål må kun opføres som mindre boliger for unge og enlige. I området kan desuden indrettes og opføres institutioner. Der må ikke etableres butikker i området. 4. Udstykning Der må ikke ske yderligere udstykning af området. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Jens Baggesens Vej via de eksisterende vejadgange. Der skal i lokalplanområdet udlægges areal til parkering i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Eksisterende overkørsel til Kantrinebjergvej nærmest Langelandsgade nedlægges. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2 Stk. 3. Ny bebyggelse skal placeres indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter. Mindre bygninger som cykelskure, depotrum og lign. kan opføres uden for byggefeltet. Lokalområdet må maksimalt bebygges med 19.000 m 2 etageareal. Se fodnote 2. Bebyggelsen må højst fremstå med 8 etager på de høje blokke og 4 etager på lave blokke, hvoraf den øverste etage skal fremstå som en påbygget tagetage. 2 Det angivne maksimale antal etagemeter svarer til en bebyggelsesprocent på under 90 for lokalplanområdet.
8 Stk. 4. Stk. 5. Ny tagetage skal udformes med en tilbagetrukket bygningskrop, og arealerne mellem tagetagen og den underliggende bygnings facade skal anvendes til tagterrasser. Adgangen til en ny tagetage skal ske fra eksisterende elevatorer og trapper i 8 etagers blokke samt fra eksisterende trapper og eventuelle nye elevatorer i 4 etagers blokke. Stk. 6 Bygningshøjden må ikke overstige henholdsvis 24,5 m for 8 etager, 13,0 m for 4 etager og 5,0 m for 1 etage, målt i forhold til eksisterende terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan. En større højde kan tillades for enkelte bygningsdele som ovenlys, antenner, ventilationsanlæg og lignende. Stk. 7 Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Nye tagetager i området skal udformes ensartet som en let konstruktion med flade tage, i princippet som vist på vejledende fotoillustration side 3. Ny bebyggelse og nye facader skal med hensyn til proportioner, tag og facadeudformning, materialer og farvevalg udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk sammenhængende og miljømæssigt tilfredsstillende helhedsvirkning inden for området og i forhold til omgivelserne, og efter planer godkendt af Magistratens 2. Afdeling. Til facadebeklædning på nye tagetager og ved facaderenovering må ikke benyttes reflekterende materiale, der kan give anledning til sundhedsmæssige risici. Materiale til udvendig facadebeklædning skal forelægges Magistratens 2. Afdeling til godkendelse. Skiltning og reklamering i lokalplanområdet må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Stk. 5. Udendørs antenner må kun opsættes med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. 9. Hegn og beplantning m.v. Stk. 1. Eksisterende beplantning mod omgivende veje skal bevares og forstærkes. Den på lokalplankortet viste bevaringværdige beplantning må kun fjernes efter tilladelse fra Naturforvaltningen.
9 Stk. 2. Stk. 3. Området skal fremstå uden synlige interne ejendomsskel. Der må ikke opsættes hegn eller anden synlig markering af ejendommene. Friarealer skal indrettes og anvendes fælles for bebyggelsen. 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Ved opførelse/indretning af ny boligbebyggelse skal det sikres, at støjniveauet på mindst én facade og udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db (A) på døgnbasis. Ved ny boligbebyggelse og ved udskiftning af vinduer i eksisterende boliger skal det sikres, at det indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører støjfølsomme opholdsrum, ikke overstiger 30 db (A) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse i lokalplanområdet må ikke tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. 12. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves servitutter i medfør af lov om planlægning, 15 stk. 2 nr. 16: Dokument om benyttelse, bebyggelse m.v., tinglyst den 11. september 1968, for så vidt angår deklarationens punkt 1, 2, 3 og 6.
10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan, 2001. Nedenstående kort er et udsnit af Kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet udgør, som vist rammernes delområde 14.01.03 BO, for hvilket der foruden de generelle rammebestemmelser vedrørende anvendelse, gælder følgende bestemmelser: Generelle rammebestemmelser for anvendelsestypen: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. 14.01.10 OF 13 CE 14.01.12 BO 14.01. 06 BO 14.01. 24 BO 14.01.11 BO 14.01. 05 RE 14.01. 04 OF 14.01.01 ER 14.01. 03 BO 14.01.16 RE 14.01.15 CE Lokalplanområdet 03.05.01 BO 04.05.05 RE Udsnit af kommuneplanens rammekort
Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Rammebestemmelser for delområdet: Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 7 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90 for den enkelte ejendom. Der må i området kun opføres ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Der må ikke etableres butikker i området. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen, som angiver et etageantal på 7. Med den ønskede påbygning af en ny tagetage, vil bebyggelsen fremstå for en dels vedkommende med 8 etager. Kommuneplanen angiver ligeledes, at der i området kun må opføres ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Den nødvendige ændring af Kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 3 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 14. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet er vejbetjent via Jens Baggesens Vej og Katrinebjergvej. De bestående forhold ændres alene derved, at den eksisterende overkørsel til Katrinebjergvej nærmest Langelandsgade nedlægges. Fra de eksisterende stiadgange er der adgang til det overordnede stinet og dermed adgang til bl.a. indkøb, skoler og institutioner. Støjmæssige forhold Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Langelandsgade, Vestre Ringgade, Katrinebjergvej og Jens Baggesens Vej. På grundlag af den Nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet i skel mod Langelandsgade beregnet til 66 db (A), i skel mod Vestre Ringgade beregnet til 70 db (A), i skel mod Katrinebjergvej beregnet til 63 db (A) og i skel mod Jens Baggesens Vej beregnet til 60 db (A). I skel mod krydset Vestre Ringgade Langelangsgade er beregnet et støjniveau på 71 db (A). Grundet lokalplanområdets beliggenhed benyttes de lempeligere støjbestemmelser, der gælder ved huludfyldning m.v. Ifølge disse fungerer bebyggelsen som støjskærm, og som følge heraf stilles alene krav til det indendørs støjniveau samt til de udendørs opholdsarealer og bebyggelsens ene facade. Støjbestemmelserne gælder ved nybyggeri (tagetagerne), ved væsentlig ombygning af bestående og vinduesudskiftninger. 11
12 Støjens udbredelse på opholdsarealerne kan imødegåes ved at facadelinien så vidt muligt søges lukket mod Vestre Ringgade og Langelandsgade. Forureningsforhold Affaldskontoret har pr. 1. april 2002 ikke registreret potentielt forurenende aktiviteter eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Århus Kommuneatlas De enkeltbygninger, som lokalplanen omfatter, er ifølge kommuneatlasset ikke udpeget som bygninger med særlige bevaringsværdier. Arkæologiske forhold Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag o. lign.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jfr. Museumslovens 27. Overskudsjord Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af linierne 8-17-53-90 på Langelandsgade/Ringgaden. Teknisk forsyning Varme- og vandforsyning sker fra: Elforsyning kan ske fra: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommunale Værker Bautavej 1 8210 Åbyhøj NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Miljøafdelingen Silkeborgvej 260 8230 Åbyhøj Området er et eksisterende kloakeret område. Regn- og spildevand afledes til eksisterende regn- og spildevandsledninger i området. Eksisterende 60 kv-kabel Nordvest-Trøjborg er beliggende i fortov mod Katrinebjergvej, umiddelbart uden for lokalplanområdet.
13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
14 TILLÆG NR. 3 TIL KOMMUNEPLANEN I forhold til Kommuneplan 2001 ændres det maksimale etageantal til 8. Tillægget omfatter delområde 14.01.03 BO og får, foruden de generelle rammer, følgende rammebestemmelser: Maksimal etageantal: 8. Maksimal bebyggelsesprocent: 90 for delområdet under ét. Foruden mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger muliggøres opførelse af nyt byggeri til boligformål i form af mindre boliger til unge og enlige. Ny bebyggelse skal opføres som påbygget tagetage. En fortætning skal ske på baggrund af en lokalplan for delområdet. Der må ikke etableres butikker i området.