15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten er meget forskellige. Det skyldes de markante regionale forskelle i niveauet for og udviklingen i ejendomsvurderingerne. Som skattestoppet er skruet sammen, vil boligejere, der bor i et område med stigende priser, fremover opleve en reduktion i ejendomsværdiskattesatsen, mens boligejere, der bor i et område med faldende og stagnerende priser, vil opleve en uændret ejendomsværdiskattesats. Gennemgangen i notatet viser, at hvor gennemsnitshuset i 102 af landets kommuner ikke har opnået nogen lettelse i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet, har gennemsnitshuset på Frederiksberg opnået en lettelse i ejendomsværdiskatten på omkring 12.000 kr. Generelt har skattestoppet medført relative store lettelser til boligejerne i hovedstadsregionen. Ni ud af de kommuner på top-10 over skattestoppets største lettelser i ejendomsværdiskatten ligger i hovedstadsområdet. Samlet set modtager hovedstadsregionen hvor en fjerdedel af husejerne bor godt 60 procent af de samlede lettelser i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet. Alt i alt har skattestoppets (delvise) virke i to år medført en samlet lettelse i ejendomsværdiskatten på ca. 800 mio.kr. i år. Herudover har loftet over stigningerne i grundskylden på 7 procent medført en lettelse i ejendomsskatterne på yderligere 640 mio.kr. i år. Samlet set er boligskatterne således lettet med godt 1,4 mia.kr. i år. Den ulige fordeling af denne skattelettelse betyder, at flere af de familier, der bor i de dyreste huse og på de dyreste adresser i hovedstadsregionen, allerede i år har opnået en skattelettelse (i boligskatterne), der kan konkurrere med den skattelettelse (på arbejde), der fremme i 2007 maksimalt kan opnås på godt 10.000 kr. for en familie med to indkomster i Regeringens skatteaftale med Dansk Folkeparti. P:\GS\06-til ny hjemmeside\velfærd\2003\skattestop-tp-1.doc
2 STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten er meget forskellige. Det skyldes de markante regionale forskelle i niveauet for og udviklingen i huspriserne. Hvor visse dele af landet hovedsageligt i provinsen oplever faldende boligpriser, stiger de fortsat relativt markant i de fleste kommuner i hovedstadsregionen. Den store spredning i prisudviklingen betyder også, at det officielle skøn over skattestoppets provenuvirkninger er klart undervurderet. Det officielle provenuskøn tager udgangspunkt i landsgennemsnittet for prisudviklingen, men gennemsnittet er ikke relevant som beregningsgrundlag, når variationen i prisudviklingen er så stor. Dette forhold ses der nærmere på til slut i notatet. 1. Skattestoppets virkning på ejendomsværdiskatten I et fælles papir fra Finans-, Skatte- samt Økonomi- og Erhvervsministeriet Fortolkning og implementering af skattestoppet defineres skattestoppet nærmere. Heri fremgår det, at Der lægges fra 2002 et loft over ejendomsværdierne, hvoraf ejendomsværdiskatten beregnes, således at den for en boligejer i samme bolig fremover ikke kan overstige ejendomsværdiskatten beregnet af vurderingen pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 procent eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, hvis denne er mindre. Hvis ejendomsvurderingen i fremtiden falder under dette niveau, falder ejendomsværdiskatten også. Skattestoppet er således defineret asymmetrisk, da ejendomsværdiskatten ikke kan stige med stigende vurderinger, men derimod godt kan falde med faldende vurderinger. Sagt med andre ord vil boligejere, der bor i et område med stigende priser, fremover opleve en reduktion i ejendomsværdiskattesatsen, mens boligejere, der bor i et område med faldende og stagnerende priser, vil opleve en uændret ejendomsværdiskattesats. Ejendomvurderingerne for 1. januar 2003 er endnu ikke offentliggjort. En tilnærmelse til udviklingen i ejendomsvurderingerne fra 1. januar 2002 til 1.januar 2003 kan man få ved at se på udviklingen i salgspriserne fra 4. kvartal 2001 til 4. kvartal 2002, som offentliggjort af Realkreditrådet. For parcel- og rækkehuse var den gennemsnitlige kvadratmeterpris for hele landet steget med 2,4 procent fra 4. kvartal 2001 til 4. kvartal 2002. Dette gennemsnit dækker over et egentligt prisfald i 106 af landets kommuner, mens huspriserne var stigende i andre 161 af landets kommuner. I de reste-
3 rende 8 kommuner var der for få antal salg til, at Realkreditrådet har offentliggjort en prisudvikling. Det er således kun i de 161 kommuner, hvor priserne fortsat er stigende, at boligejerne opnår en skattelettelse som følge af skattestoppet. 2. En-familiehuse Ved at kombinere de kommunale ejendomsvurderinger for 1. januar 2001 og 1. januar 2002 med udviklingen i Realkreditrådets prisstatistik fra 4. kvartal 2001 til 4. kvartal 2002, kan man få et billede af den regionale fordeling af skattestoppets samlede effekt i år. 1 Ejendomsvurderingerne ligger traditionelt lavere end salgspriserne, men følger nogenlunde den procentuelle udvikling i salgspriserne i det lokale område. Beregningerne i notatet tager således udgangspunkt i ejendomsvurderinger for 2002 (eller 2001 plus 5 procent) opdelt på kommuner, og fremskriver disse til 2003-nivau udfra de kommunale prisstigninger som opgjort af Realkreditrådet. 2.1 Top-10 over de største gennemsnitlige skattelettelser Tabel 1 viser den gennemsnitlige skattelettelse pr. ejendom for parcel- og rækkehuse i de 10 kommuner, hvor boligejerne har haft størst fordel af skattestoppet. 1 De eksakte gevinster kan først gøres op, når ejendomsvurderingerne for 1. januar 2003 foreligger.
4 Tabel 1. Top-10 over skattestoppets lettelser i ejendomsværdiskatten (ved konstant 2001-andel over progressionsgrænse) 2003 --- Kr. pr. ejendom --- 1. Frederiksberg 7.962 2. Birkerød 4.236 3. Gentofte 4.182 4. Søllerød 2.999 5. Ry 2.243 6. København 2.181 7. Fredensborg-Humlebæk 1.980 8. Helsinge 1.889 9. Glostrup 1.792 10. Gladsaxe 1.705 Anm.: I beregningerne indgår antallet af ejendomme over progressionsgrænsen i de enkelte kommuner udfra fordelingen i 2001.Det er alene parcel- og rækkehuse, der indgår i tabellen. Der er i beregningerne taget højde for diverse nedslag i ejendomsværdiskatten til ældre og til boligejere, der har købt deres bolig før 1. juli 1998. Kilde: Told og Skat, Realkreditrådet, Kommunedata og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Boligejerne på Frederiksberg kommer ind på en suveræn førsteplads med en samlet lettelse i ejendomsværdiskatten i år på knap 8.000 kr. pr. ejendom. At det især er boligejerne på Frederiksberg, der har haft glæde af skattestoppet, skyldes, at det er her, landets dyreste huse ligger, samt at priserne (fortsat) har været relativt kraftigt stigende. På Frederiksberg steg ejendomsvurderingerne med 14 procent fra 2001 til 2002. Som følge af skattestoppet var det kun de 5 procentpoint, der kunne slå ud i ejendomsværdiskatten, hvorfor skattestoppet allerede første år populært sagt kappede 9 procentpoint af ejendomsværdiskatten. Ifølge Realkreditrådet steg boligpriserne på Frederiksberg med yderligere knap 15 procent fra ultimo 2001 til ultimo 2002. Alt i alt betyder det, at den gennemsnitlige boligejer på Frederiksberg i år skal betale ejendomsværdiskat af en ejendomsvurdering på 2,876 mio.kr., selvom ejendommen er vurderet til 3,585 mio.kr. 2.2 Reelt set endnu større lettelse på Frederiksberg Faktisk undervurderes skattelettelsen for boligejerne på Frederiksberg i tabel 1. Det skyldes, at antallet af ejendomme, der ligger over progressionsgrænsen for ejendomsværdiskatten, er fastholdt på niveauet for 2001 i beregninger bag tabel 1. Tabel 2 sammenholder udviklingen i progressionsgrænsen for ejendomsværdiskatten med udviklingen i den gennemsnitlige ejendomsvurdering på Frederiksberg.
5 Tabel 2. Progressionsgrænse og Frederiksberg-priser 2001 2002 2003 ----- 1000 kr. ----- Progressionsgrænse (ekskl. skattestop) 2894 3040 3146 Frederiksberg, gnms. ejendomsvurdering 2739 3123 3585 Skattestop: Frederiksberg, gnms. beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat 2739 2876 2876 Anm.: Skattestoppet fastlåser ejendomsværdiskattens progressionsgrænse på 2002-niveau i 2003. Tabellen viser således en situation i 2003, hvor progressionsgrænsen er reguleret svarende til den generelle regulering af skattesystemets beløb og grænser. Kilde: Told og Skat, Realkreditrådet og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. I 2001 lå gennemsnitshuset på Frederiksberg under progressionsgrænsen for ejendomsværdiskatten. I 2003 ligger det tilsvarende hus klart over. Da ejendomsværdiskatten udgør 3 procent af den del af ejendomsvurderingen, der overstiger progressionsgrænsen til forskel fra den generelle sats på 1 procent er det af afgørende betydning for skattebetalingen, om huset overstiger progressionsgrænsen eller ej. I 2001 lå ca. en fjerdedel af husene på Frederiksberg over progressionsgrænsen. Dette forhold på en fjerdedel er som nævnt fastholdt for alle årene i beregningerne bag tabel 1. Der vil i år imidlertid befinde sig flere ejendomme på Frederiksberg over progressionsgrænsen, da den gennemsnitlige ejendom er vurderet langt over progressionsgrænsen. Tabel 3 viser den gennemsnitlige skattelettelse som følge af skattestoppet ved forskellige fordelinger af antallet af ejendomme over progressionsgrænsen. Tabel 3. Skattelettelse korrigeret for større andel over progressionsgrænse 2001-fordeling (ca. 25 procent over grænse) 50 procent over grænse 60 procent over grænse ---------- kr. pr. ejendom. ---------- Frederiksberg 7.962 11.805 13.223 Kilde: Told og Skat, Realkreditrådet og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Det er reelt meget vanskeligt at skønne over udviklingen i fordelingen af ejerboliger ud fra udviklingen i gennemsnittet. Derfor er fordelingen fastholdt på 2001-niveauet i beregningerne bag tabel 1. Og derfor viser tabel 3 skattelettelsen på Frederiksberg under forskellige antagelser. Skattestoppets fastlåsning af ejendomsværdiskatten, således at prisstigninger generelt og prisstigninger ud over progressionsgrænsen i særdeleshed ikke slår ud i højere skatter, betyder markante skattelettelser til boligejerne på
6 Frederiksberg. Den gennemsnitlige lettelse i ejendomsværdiskatten på Frederiksberg er således snarere 12.000 end 8.000 kr. jf. tabel 2 og 3. Tilsvarende må også den beregnede skattelettelse for Birkerød, Gentofte og Søllerød i tabel 1 betegnes som et klart underkantsskøn, da også disse kommuner er kendetegnet ved et højt prisniveau og kraftige prisstigninger i perioden. Generelt er boligmarkedet i hovedstadsområdet kendetegnet ved højere priser og større prisstigninger end (de fleste) andre steder i landet. Dette ses også af, at 9 ud af kommunerne på top-10 over skattestoppets lettelser i ejendomsværdiskatten ligger i hovedstadsområdet. 3. Skattestoppet regionale fordeling At skattestoppet hovedsageligt kommer hovedstadsregionen til gode kan man se ved at sammenholde den regionale fordeling af parcel- og rækkehuse med den regionale fordeling af lettelserne i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet, jf. tabel 4. Tabel 4. Fordeling af lettelser i ejendomsværdiskat, parcel- og rækkehuse Lettelse i ejendomsværdiskat sfa. skattestop Samlet Fordeling Beløb Geografisk fordeling af parcel- og rækkehuse Udfra antal Udfra ejendomsvurdering - Mio.kr. - - Procent - ----- Procent ----- Hovedstad 339 60,9 23,4 37,7 Øvrige amter øst for Storebælt 78 14,1 14,1 10,9 Fyn 33 5,9 10,7 8,8 Sønderjylland og Ribe 13 2,4 10,2 7,5 Vejle og Århus 41 7,4 19,1 18,8 Ringkøbing, Viborg og Nordjylland 52 9,4 22,5 16,4 Sum 556 100,0 100,0 100,0 Anm.: Hovedstadsregionen er defineret som summen af Københavns og Frederiksberg kommune samt Københavns, Frederiksborg og Roskilde amt. Det er alene parcel- og rækkehuse, der indgår i tabellen. Der er i beregningerne taget højde for diverse nedslag i ejendomsværdiskatten til ældre og til boligejere, der har købt deres bolig før 1. juli 1998. I beregningerne indgår endvidere antallet af ejendomme over progressionsgrænsen i de enkelte kommuner udfra fordelingen i 2001. Kilde: Told og Skat, Realkreditrådet, Kommunedata og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Knap en fjerdedel af landets parcel- og rækkehuse ligger i hovedstadsregionen. De modtager imidlertid godt 60 procent af de samlede lettelser i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet. Og det er ikke alene som følge af, at husene generelt er dyrere i hovedstadsregionen end i provinsen.
7 Således vejer hovedstadsregionen 37½ procent, hvis den geografiske fordeling opgøres efter ejendomsvurderingerne, jf. tabel 4. En betydelig del af mer-skattelettelsen til boligejerne i hovedstadsregionen kan således henføres til større værdistigninger og dermed kapitalgevinster for de eksisterende boligejere i hovedstadsregionen end i resten af landet. Og som følge af den måde, skattestoppet er skruet sammen på, forstærker det denne udvikling yderligere, da de relativ store lettelser i ejendomsværdiskatten for boligejerne i hovedstadsregionen vil slå ud i endnu større værdistigninger. 4. Skattestoppets samlede provenumæssige konsekvenser i 2003 Tilsvarende ovenfor er konsekvenserne af skattestoppet for ejerlejligheder og sommerhuse beregnet. Tabel 5 viser de samlede provenumæssige konsekvenser som følge af skattestoppets lettelser i ejendomsværdiskatten. Tabel 5. Samlet provenutab i 2003 sfa. lettelser i ejendomsværdiskat Lettelse i ejendomsværdiskat --- Mio.kr. --- Parcel- og rækkehuse 556 Ejerlejligheder 167 Sommerhuse 73 Sum 796 Anm.: Der er i beregningerne taget højde for diverse nedslag i ejendomsværdiskatten til ældre og til boligejere, der har købt deres bolig før 1. juli 1998. I beregningerne indgår endvidere antallet af ejendomme over progressionsgrænsen i de enkelte kommuner udfra fordelingen i 2001. Kilde: Told og Skat, Realkreditrådet, Kommunedata og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Da ejerlejligheder og sommerhuse ikke på samme måde som parcel- og rækkehuse er fordelt udover det ganske land, giver det ikke på samme måde mening at se på de regionale vindere og tabere for disse ejendomstyper. Endvidere kan det relativt begrænsede antal i mange af kommunerne medføre sammensætningseffekter, der kan påvirke resultaterne for den enkelte kommune. Disse sammensætningseffekter kan principielt også påvirke det samlede provenuskøn i tabel 5. Det er dog vanskeligt på forhånd at sige i hvilken retning, resultatet skulle være påvirket. Alt i alt skønnes det således, at lettelserne i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet beløber sig til knap 800 mio-kr. i år.
8 Ifølge det officielle (gennemsnitlige) skøn over de provenumæssige konsekvenser af skattestoppet koster delen vedrørende ejendomsværdiskatten (ekstra) ca. 250 mio.kr. om året. 2 Da skattestoppet har virket i to år, skulle det maksimalt betyde et tab på 500 mio.kr. i år. At der er tale om et maksimum, skyldes det delvise skattestop i 2002, hvor ejendomsværdiskatten kunne stige med op til 5 procent, hvorfor provenutabet alt andet lige burde være mindre det første år. Det officielle provenuskøn er beregnet på baggrund af en gennemsnitlig udvikling i ejendomsvurderingerne på ca. 2 procent. I en situation med stor spredning i den regionale prisudvikling er den gennemsnitlige prisudvikling dog ikke relevant som beregningsgrundlag. Den gennemsnitlige prisudvikling indeholder således både de regioner, hvor ejendomspriserne stiger, som de regioner, hvor ejendomspriserne falder, mens det kun er de regioner, hvor ejendomspriserne stiger, der er relevant for skattestoppets provenueffekter. Udover disse effekter fra asymmetrien i skattestoppet er ejendomspriserne også steget med mere end de forudsatte 2 procent, hvilket også har øget de provenumæssige konsekvenser. En del af denne effekt er dog kompenseret ved, at ejendomsværdiskatten kunne stige med op til 5 procent i 2002 Både som følge af de demografiske tendenser samt konjunkturudsigterne i de enkelte regioner er det overvejende sandsynligt, at boligpriserne i hovedstadsregionen også i fremtiden vil stige mere end i resten af landet hvor der generelt vil være større tendens til stagnation og fald. Selv med en fremtidig gennemsnitlig stigning i ejendomsvurderingerne på 2 procent, vil provenueffekterne således (sandsynligvis) ligge over det officielle bud på gennemsnitlig ekstra 250 mio.kr. om året. 5. Afslutning Det gennemsnitlige hus på Frederiksberg har i år som følge af skattestoppet opnået en lettelse i ejendomsværdiskatten på omkring 12.000 kr. hvis der også korrigeres for stigningen i antallet af ejendomme over progressionsgrænsen. Generelt har skattestoppet medført relative store lettelser til boligejerne i hovedstadsregionen. Således modtager hovedstadsregionen hvor 2 Samlet set skønner Finansministeriet, at (hele) skattestoppet koster (ekstra) 1½ mia.kr. om året.
9 en fjerdedel af husejerne bor godt 60 procent af de samlede lettelser i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet. Modstykket hertil er, at gennemsnitshuset i 102 af landets (andre) kommuner ikke har opnået nogen lettelse i ejendomsværdiskatten som følge af skattestoppet. Alt i alt har skattestoppets (delvise) virke i to år medført en samlet lettelse i ejendomsværdiskatten på ca. 800 mio.kr. for i år. Herudover har loftet over stigningerne i grundskylden på 7 procent medført en lettelse i ejendomsskatterne på yderligere 640 mio.kr. i år. 3 Samlet set har skattestop (vedr. ejendomsværdiskat) og loft over stigningen i den kommunale grundskyld således lettet boligskatterne med godt 1,4 mia.kr. i år. Den ulige fordeling af denne skattelettelse betyder, at flere af de familier, der bor i de dyreste huse og på de dyreste adresser i hovedstadsregionen, allerede i år har opnået en skattelettelse (i boligskatterne), der kan konkurrere med den skattelettelse (på arbejde), der fremme i 2007 maksimalt kan opnås på godt 10.000 kr. for en familie med to indkomster i Regeringens skatteaftale med Dansk Folkeparti. 3 Ifølge de seneste provenu-beregninger vedr. L39 i Folketingssamlingen 2002-2003.