Thorvaldsensvej 73 7000 Fredericia Bygningsgennemgang februar 2015 INGENIØR NE A/S CVR nr. 7801 5217 www.ingenior-ne.dk post@ingenior-ne.dk Hovedkontor Østre Havnevej 4 6700 Esbjerg Tlf. +45 7518 0111 Kolding Egtvedvej 1 6000 Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI
Indhold 1. Resume... 2 2. Indledning... 3 3. Tilstandsvurdering... 4 3.1. Bygningsdele... 5 3.1.1 Tag... 5 3.1.2 Ydervægge... 10 3.1.3 Døre og vinduer... 12 3.1.4 Fundamenter og krybekælder... 14 3.1.5 Afløb i jord og bygninger... 16 3.1.6 Tekniske anlæg... 19 3.1.7 Øvrige bygningsdele... 25 Side 1 af 31
1. Resume Generelt fremstår boligen i god stand udvendigt. Bygningen trænger til en gennemgribende indv. renovering af alle overflader og tekniske installationer. Af mindre punkter som står over for øjeblikkelig vedligeholdelse kan bl.a. nævnes følgende punkter: Tagsten eftergås Løse tagnedløb Sokkelpuds reparation stiside. Af større punkter som står over for vedligeholdelse/udbedring i den nærmeste periode (0-2 år) kan bl.a. nævnes følgende punkter: Udskiftning af vinduer haveside Afløb spildevand renoveres Vand - og varmeanlæg renoveres. El-anlæg renoveres. Gulve, lofter, køkkener og badeværelser udskiftes og renoveres. Hvis ikke ovenstående punkter vil blive iværksat, vil det medføre en forringelse af bygningen med en øgede omkostninger til renovering til følge. Specielt de større renoveringspunkter bør håndteres inden for en kortere periode. Side 2 af 31
2. Indledning Thorvaldsensgade 73 er et midterækkehus opført i 1971. Bygningen er indvendigt i nogenlunde stand. Der mangler generelt en gennemgribende renovering af Især bad og toilet. Til boligen hører have. Udestuen er i en sådan stand at den anbefales nedrevet og genopført. Bygning Bygningsmassen består af 1 boligenhed. Stueplan er indrettet til lejlighed med badeværelse uden wc og selvstændigt rum med WC. I bygningen er der loftrum som er er tilset ved gennemgangen. Jf. BBR-meddelelsen er der følgende arealopgørelser på bygningerne (Kilde: www.ois.dk): Bygning Etage Areal [kvm] Bemærkninger Boligareal 106 Overdækket areal 15 Bebygget areal 106 Gennemgangen af bygningen er alene foretaget ud fra en vurdering af den samlede bygningsmassen og dens installationer. Der er ligeledes ikke foretaget destruktive indgreb, og der er heller ikke foretaget nærmere inspektion af kloak og øvrige installationer i terræn. Nærværende rapport fokuserer desuden alene på den samlede bygningsmasses tilstand, og der tages ikke højde for tidssvarende eller æstetiske forbedringer eller ændringer af bygningen. Side 3 af 31
3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og lignende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst leve tid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. Side 4 af 31
3.1. Bygningsdele 3.1.1 Tag Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tag Røde teglsten på lægter og spær med undertag. Visuel stikprøve udført fra terræn. Generelt er taget på bygningen er i fin stand. Dog bør det bemærkes, at enkelte tagsten har vippet sig lidt i bunden og der forventes vedligeholdelse/udbedring af dette. Tag mod sti side Vippet tagsten + løs taghætte Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Tegltag er oplagt i 2012 iht. beboere. Teglsten: 50 år Teglsten: ca. 42-47 år Taghætter tilrettes. Tagsten rettes. Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrum Div. materialer Visuel stikprøve udført fra wienerstige stående på gulv i bryggers. Loftrum er generelt i god stand. Det vurderes at der er tilstrækkeligt med ventilation af loftrummene. Træværk/spær vurderes at være i fin stand. Der er ved boligen registret, at der ikke er særlig meget ventilation ved tagfod mellem isolering og undertag. Svarende til 2 cm. Det ser ikke ud til at være et problem da loftsrummet er tørt. Side 5 af 31
Bygning Loftrum i bygning Kondensisoleret aftræk. Brandvæg i tagrum Indbygnings år Spær fra 1971. Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag. Adgang sker via loftslem uden indbygget stige. Side 6 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender og nedløb fra tag er udført i zink og stål på hus og plast på udestue. Visuel stikprøve Tagrender og nedløb i zink. Render er skjulte så de kunne ikke besigtiges. Nye nedløb i fm tagudskiftning. Hængselsstift er ikke fastgjort i murværk. Tagrender i plast og nedløb i kæde på udestue Indbygnings år Render ukendt. Rør i 2012. Normal levetid Tagrender og rør: 30-40 år Pakninger: 8-10 år Side 7 af 31
Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Tagrender: Ukendt Rør: 27-37 år Pakninger: 5-7 år Ingen nødvendige tiltag. Renders restlevetid afhænger af om de er fra opførelsestidspunkt eller skiftet i fm taget. Hængselsstifter fastgøres til murværk. Side 8 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagudhæng og stern Udført i malerbehandlet træ. Visuel stikprøve Generelt er træværk i god stand. Udhæng Overdækket terrasse er behandlet under selvstændig fane. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Træværk: 45 år Træværk: 10-20 år. Udhæng på begge sider er i god stand. Inden for en årrække må der forventes vedligehold med malerarbejde, Side 9 af 31
3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten Visuel stikprøve Facade fremstår i fin stand. Bygning Facade mod sti Murværk mod haveside Rulleskifte under vinduer og let facade Der kan registres en hårfin revne under rulleskifte. Side 10 af 31
Indbygnings år 1971 Normal levetid Teglvæg: ca. 50-70 år Mørtelfuger: 25-35 år Skønnet rest levetid Teglvæg: ca. 5-25 år Mørtelfuger: ca. 0-5 år Anbefalet tiltag Det må forventes at levetiden på fuger på har en begrænset restlevetid og der må forventes øgede vedligeholdelsesudgifter. Side 11 af 31
3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Træ vinduer med termoglas Træ med energiglas Visuel stikprøve Vinduer og døre på sti siden er skiftet i 2014 inkl. lette facade og fuger. Der er skiftet et vindue ved havesiden, ellers er resten fra boligens opførelse. Generelt er døre og vinduer på haveside nedslidte og trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning. Flere af glaslisterne bør skiftes. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Flere vinduer er nedbrudte i trærammen. Gummifuger omkring vinduer på havesiden trænger til udskiftning. Bygning Facade dør Fugearbejde ved sålbænk Gummifuge bobler. Side 12 af 31
Vinduer på havesiden. Nedbrudt træramme, vinduer og fuger. Let parti over brystning er ikke skiftet. Trænger til malerbehandling. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Vinduer og døre: 30-40 år Gummifuger: 5-10 år Vinduer, nye: 29-39 år Vinduer, gamle: 0 år Gummifuger: 4-9 år Døre og vinduer trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning på havesiden. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Vinduer mod havesiden er skiftet i 2014. Side 13 af 31
3.1.4 Fundamenter Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Fundamenter/sokkel Alm. pudset sokkel Visuel stikprøve Generelt er sokkel mod sti og haveside i god tilstand. Sokkel facade Sokkelpuds Afskallet puds bør repareres. Omfang 0,5 m. Sokkel have side Side 14 af 31
Indbygnings år - Normal levetid Fundament: over 80 år Sokkelpuds: 20-30 år Skønnet rest levetid Fundamenter: 35 år Sokkelpuds: 0-10 år Anbefalet tiltag Fundamenterne er generelt i fin stand. Dog bør der udføres renovering af sokkelpuds ved indgangsfacade. Side 15 af 31
3.1.5 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Afløb i terræn Ukendt. Ej udført Ukendt Ukendt Ukendt Ukendt Der bør foretages nærmere undersøgelse af den udv. kloak for at kunne belyse dette punkt nærmere. Side 16 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Afløbsskål og kloak Eksisterende tegninger på byggesagsarkiv angiver støbejernsrør under terrændæk. Visuel stikprøve Afløb er nedslidte og ifm. renovering af div. rum med afløb bør der udføres nye afløbsinstallationer og nye faldstammer. Gulvafløb bad Afløb WC Side 17 af 31
Indbygnings år 1971 Normal levetid 40-50 år Skønnet rest levetid 0-5 år Anbefalet tiltag Afløb er nedslidte og bør renoveres inden for en kortere periode. Side 18 af 31
3.1.6 Tekniske anlæg Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vand- og varmeanlæg Div. materialer Visuel stikprøve Vand- og varmeanlægget er af ældre dato. Systemet er funktionsdygtigt, men har en begrænset levetid. Bygningen opvarmes med fjernvarme og radiatorer. Radiatorer køkken Armatur og sanitet i bad af ældre dato. Side 19 af 31
Vandmåler er placeret i bryggers under el-tavle. Varmtvandsbeholder af ældre dato Sikkerhedsventil fra varmtvandsbeholder har afløb direkte ud på gulv. Denne bør være ført til fast afløb. Side 20 af 31
Rørinstallation Fjernvarmemåler er placeret i rum til højre for bryggersdør. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Varmeanlæg: 30-40 år Vandanlæg: 30-40 år Varmeanlæg: 0-2 år Vandanlæg: 0-2 år Det anbefales, at vand- og varmeinstallationer gennemgås nærmere og at store dele af installationen udskiftes, eller at der foretaget en gennemgribende renovering. Foretages der ingen renovering/udskiftning af installationen må der forventes løbende omkostninger ifm. udskiftning af komponenter. Side 21 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ventilation Div. materialer Visuel stikprøve Boligen er naturligt ventileret. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag. Side 22 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Div. kabler, el-tavler stik Visuel stikprøve El installationen bærer præg af at være indbygget ved boligens opførelse. Der er ældre og nyere installationer i bygningen. Installationerne er desuden udført som både skjulte og synlige installationer. El tavle i bryggers Komfur af nyere dato Kontakt og afbryder i dørgeright. Indbygnings år Ukendt, men indbygget i flere perioder Side 23 af 31
Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag El-installationer: 20-30 år El-installationer: Ca. 0-5 år Det anbefales, at der bestilles et el-syn ved en autoriseret elinstallatør, for en komplet gennemgang af el-installationen. Side 24 af 31
3.1.7 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. gulve Tæpper, vinyl og klinker Visuel kontrol Boligen er udført med forskellige typer af gulvbelægning. Nogle mere slidte end andre, fælles for dem alle er dog, at de vurderes at være nedslidte inden for få år. Bryggersgulv er tildækket med tæppe Korkment køkken Bad, klinker Side 25 af 31
WC, klinker Gang, tæppe Stue, tæppe Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Ukendt Korkment: 10-15 år Laminat: 15-20 år Trægulv: 15-20 år Klinker: 15-20 år Tæpper: 15-20 år Korkment: 0-5 år Laminat: 0-5 år Trægulv: 0-5 år Side 26 af 31
Anbefalet tiltag Klinker: 0-5 år Tæpper: 15-20 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 27 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Div. døre Visuel kontrol Dør til Wc Døre til gang Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Indvendige døre: 15-20 år Indvendige døre: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men dørene fremstår i varieret stand. Side 28 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. lofter Pin up gipslofter Visuel kontrol Soveværelse, pin up loft Der er mørke aftegninger på gipsplader. Iht. beboer stammer dette fra utæt tag førend taget blevet renoveret. Forholdet bør undersøges nærmere. Stue listeloft. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Gipslofter: 15-20 år Liste lofter: 15-20 år Gipslofter: 0-2 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Forholdet med mørke plader undersøges nærmere. Side 29 af 31
Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Køkken og bad Div. materialer Visuel kontrol Køkken af nyere dato Bad og WC (to separate rum) Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Side 30 af 31
Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Bygningsdel Tilstandsvurderingens omfang Overdækkede terrasser + skur Div. materialer Visuel kontrol Skur Levetid er udtjent. Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Bygningen er god stand. Skur og overdækning er opsat af nuværende beboer. Bygningsdel har begrænset værdi. Malerbehandling er udført periodisk. Side 31 af 31