Tlf: 39 15 52 00 koebenhavn@bdo.dk www.bdo.dk BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Havneholmen 29 DK-1561 København V CVR-nr. 20 22 26 70 ANDELSBOLIGFORENINGEN HARALDSHUS HARALDSGADE 18-42 2200 KØBENHAVN N CVR-NR. 16 59 14 40 ÅRSRAPPORT FOR PERIODEN 1/11 2010-31/10 2011 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.
1 INDHOLDSFORTEGNELSE Foreningsoplysninger... 2 Administrator- og bestyrelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning... 4 Anvendt regnskabspraksis... 6 Resultatopgørelse... 8 Balance... 9 Noter... 11 Side
2 FORENINGSOPLYSNINGER Andelsboligforening: Andelsboligforeningen Haraldshus Beliggenhed: Haraldsgade 18-42 og Hermodsgade 30 2200 København N Opførelsesår ejendom: 1934 Matr.nr.: 5609-5612 og 5579 Udenbys Klædebo Kvarter CVR-nummer: 16 59 14 40 Hjemstedskommune: Bestyrelse: Administrator: Revision: Københavns Kommune Christian Høj (formand) Stefan Carlino Marianne Lefevre Helle Søderberg Torben Søstrup Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgasvej 37 2000 Frederiksberg Tlf. 38 16 11 25 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Antal andelshavere: 105 Antal lejere: 5 Antal erhvervsmål: 4 Regnskabsår: 1. november 31. oktober
3 ADMINISTRATOR- OG BESTYRELSESPÅTEGNING Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Haraldshus. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2011, samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. november 2010 31. oktober 2011. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 16. januar 2012 Som administrator: Ejendomsadministrationen Andelsbo I bestyrelsen: Christian Høj Stefan Carlino Marianne Lefevre Helle Søderberg Torben Søstrup Således forelagt og godkendt på foreningens generalforsamling, den / 2012 Dirigent
4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Haraldshus Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Haraldshus for regnskabsåret 1. november 2010 31. oktober 2011, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med god regnskabsskik og gældende regnskabsbestemmelser for andelsboligforeninger. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING (FORTSAT) Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2011 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. november 2010 31. oktober 2011 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. København, den 16. januar 2012 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Morten Kenhof Statsautoriseret revisor
6 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Haraldshus er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelens værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Indtægter Der er i årsrapporten medtaget den for regnskabsperioden opgjorte teoretiske boligafgift og leje. Ikke indbetalt boligafgift og leje samt forudmodtaget boligafgift og leje er medtaget i årsrapporten som henholdsvis tilgodehavende/forudmodtaget boligafgift og leje. Udgifter Udgifter omfatter foreningens omkostninger til drift af foreningen, ejendomsskatter og afgift, reparation og vedligeholdelse, administrationsudgifter samt afskrivninger på foreningens anlægsaktiver. Ikke betalte udgifter samt betalte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsperioder er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldige omkostninger/periodeafgrænsningsposter. Finansieringsposter Finansielle indtægter og udgifter indeholder renteindtægter og udgifter. Finansielle indtægter og udgifter indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Ekstraordinære poster mv. Ekstraordinære indtægter og omkostninger indeholder indtægter og omkostninger, som hidrører fra begivenheder eller transaktioner, der klart afviger fra den ordinære og budgetterede drift. Årets skat, som består af årets aktuelle skat og udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen. Afdrag på prioritetsgæld Årets afdrag på prioritetsgæld er henlagt af årets resultat til særskilt reservefond under egenkapitalen.
7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) Balancen Materielle anlægsaktiver Ejendommen måles til seneste offentlige ejendomsvurdering. Som følge af foreningens karakter samt formålet med udarbejdelsen af årsrapporten til brug for værdiansættelsen af andelskronen foretages der ikke afskrivning på ejendommen, bortset fra afskrivninger på eventuelt indlagte installationer mv., som må antages at have en forkortet løbetid. Der er i øvrigt bestyrelsens hensigt at foretage en systematisk og løbende vedligeholdelse af ejendommen, der sikrer en høj vedligeholdelsesstandard, hvorfor ejendommen derfor ikke antages at være udsat for løbende værdiforringelse. Andre materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til kontantværdi på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder til betaling inden ét år fra årsafslutningstidspunktet. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5, stk. 2. i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
8 RESULTATOPGØRELSE FOR PERIODEN 1/11 2010-31/10 2011 Ej revideret Realiseret Budget Realiseret Note 2010/11 2010/11 2009/10 Boligafgift... 4.465.000 4.435.000 4.427.794 Husleje... 136.842 128.000 191.603 Lejeindtægt erhvervslejemål... 81.866 84.000 88.201 Lejeindtægt, antenne... 35.231 30.000 30.970 Salg af lejelejligheder... 1.284.263 1.200.000 905.016 Diverse indtægter... 24.897 9.600 16.173 Indtægter i alt... 6.028.099 5.886.600 5.659.757 (1) Offentlige afgifter... 727.235 749.000 623.904 (2) Forsikringer... 117.749 106.000 92.824 El, fællesarealer... 77.313 80.000 73.010 (3) Vicevært og renholdelse... 552.545 520.000 502.344 (4) Vedligeholdelse... 527.064 700.000 844.183 (5) Afskrivninger... 22.684 23.000 22.684 (6) Administrationsudgifter... 419.585 423.990 405.239 (7) Antenneregnskab... 8.034 0 0 (8) Drift af vaskeri... -3.203-50.000-58.305 Udgifter i alt... 2.449.006 2.551.990 2.505.883 Resultat før renter mv.... 3.579.093 3.334.610 3.153.874 (9) Renteudgifter, netto... 1.531.745 1.531.000 1.590.187 Resultat før afdrag og ekstraordinære poster... 2.047.348 1.803.610 1.563.687 (10) Ekstraordinære poster... 211.381 0 770.275 Årets afdrag på prioritetsgæld... 630.491 630.000 950.310 841.872 630.000 1.720.585 ÅRETS RESULTAT... 1.205.476 1.173.610-156.898
9 BALANCE PR. 31. OKTOBER 2011 31/10-11 31/10-10 Note AKTIVER kr. tkr. (11) Ejendommen... 127.000.000 128.000 (12) Driftsmidler... 93.823 117 Anlægsaktiver i alt... 127.093.823 128.117 Varmeregnskab 2010/11... 116.383 0 Tilgodehavende boligafgift mv.... 7.336 148 Tilgodehavende forsikringserstatninger... 191.554 48 Vandregnskab 2011/12... 12.892 42 (13) Likvide midler... 2.843.519 2.184 Omsætningsaktiver i alt... 3.171.684 2.422 AKTIVER I ALT... 130.265.507 130.539
10 BALANCE PR. 31. OKTOBER 2011 (FORTSAT) 31/10-11 31/10-10 Note PASSIVER kr. tkr. Andelsindskud Saldo pr. 1/11 2010... 2.514.240 2.469 Tilgang 2010/11 (3 stk.)... 58.800 45 2.573.040 2.514 Almindelig reservefond Saldo pr. 1/11 2010... 3.850.681 2.855 Regulering GI... 35.596 46 Årets afdrag på prioritetsgæld... 630.491 950 4.516.768 3.851 Opskrivningsfond Saldo pr. 1/11 2010... 97.743.351 97.475 Regulering til offentlig ejendomsvurdering 1/10 2010.. -1.000.000 268 96.743.351 97.743 Overført resultat Saldo pr. 1/11 2010 (inkl. regulering kr. 2.350)... -6.041.754-5.887 Kurstab og låneomkostninger... -1.019.791 0 Årets resultat... 1.205.476-157 -5.856.069-6.044 Kursreguleringsfond prioritetsgæld Saldo pr. 1/11 2010..................... -989.425 663 Årets regulering... 18.898-1.652-970.527-989 Egenkapital i alt... 97.006.563 97.075 (14) Prioritetsgæld... 32.516.451 32.869 Depositum m.v.... 75.643 82 Langfristet gæld... 32.592.094 32.951 Skyldigt GI... 33.831 36 (15) Skyldige omkostninger... 251.849 70 Skyldige beregnede renter pr. 31/10 2011... 130.000 136 Varmeregnskab 2011/12... 181.297 150 Mellemregning administrator... 5.285 2 Gæld, lejere og andelshavere... 55.240 110 Anden gæld... 9.348 9 Kortfristet gæld... 666.850 513 Fremmedkapital i alt... 33.258.944 33.464 PASSIVER I ALT... 130.265.507 130.539 (16) Udskudt skat (17) Eventualforpligtelser (18) Andelsindskud og andelskroneværdi
11 NOTER 2010/11 2009/10 kr. tkr. (1) Offentlige afgifter Ejendomsskat... 436.750 408 Renovation mv... 199.617 162 Renholdelse af fortove... 61.793 0 Ejendommens vand- og varmeforbrug... 29.075 54 727.235 624 (2) Forsikringer Bygningsforsikring... 102.981 93 Bestyrelsesansvarsforsikring... 3.558 0 Arbejdsskade... 1.240 0 Motorkøretøj... 9.970 0 117.749 93 (3) Vicevært og renholdelse Lønudgifter inkl. sociale bidrag mv... 387.251 369 Vicevært afløser... 19.406 19 Graffitirensning... 46.204 0 Trapperengøring og vinduespolering... 143.235 90 Lønsumsafgift... -57.581 18 Anden renholdelse... 14.030 6 552.545 502 (4) Vedligeholdelse Lamper hovedtrappe... 12.995 0 Vandskade... 258.581 0 Murer... 0 2 Blikkenslager... 91.815 324 Elektriker... 67.869 166 Tømrer/snedker... 27.283 171 Låsesmed mv.... 15.637 45 Vedligeholdelse gårdanlæg og vej... 35.852 102 Isoleringsarbejde... 7.476 0 Maler... 4.193 14 Glarmester... 1.809 3 Diverse vedligeholdelse... 3.554 17 527.064 844
12 NOTER (FORTSAT) 2010/11 2009/10 kr. tkr. (5) Afskrivninger Fejemaskine... 22.684 23 (6) Administrationsudgifter Kontorartikler mv.... 7.013 5 Administrationshonorar (inkl. moms fra 1/1 2011)... 201.790 164 Huslejetab... 0 24 Mødeudgifter inkl. generalforsamling... 24.786 18 Fastelavnsfest... 1.778 0 Revision og regnskabsudarbejdelse... 29.531 29 Porto, huslejekørsel (PBS) og gebyrer mv.... 9.796 9 Varme- og vandregnskabshonorar... 62.348 60 Hensat GI... 11.307 10 Konsulenthonorar... 0 9 Reetablering hjemmeside... 8.500 0 Netværk og hjemmeside... 2.799 16 Bestyrelseshonorar og godtgørelser... 44.200 54 Telefon... 9.267 7 Abonnementer... 6.470 0 419.585 405 (7) Antenneregnskab Indtægter... -106.806 0 Yousee 4 kvartaler... 114.840 0 8.034 0 (8) Drift af vaskeri Vaskeriindtægter... -73.385-72 Vedligeholdelse... 16.442 14 Vand... 29.740 0 El (skønnet)... 24.000 0-3.203-58
13 NOTER (FORTSAT) 2010/11 2009/10 kr. tkr. (9) Renteudgifter, netto Udgifter Prioritetsrenter, jf. note 16... 1.581.172 1.654 Indtægter Skat (lønsumsafgift retur)... 10.288 0 Byfornyelsestilskud... 28.940 48 Banker... 10.199 16 49.427 64 Renteudgifter, netto... 1.531.745 1.590 (10) Ekstraordinære poster Postkasser... 0 91 Tagarbejde... 0 338 Containerplads... 64.564 0 Legeplads og grillområde... 0 341 Maling af vinduer mv... 146.817 0 211.381 770 31/10-11 31/10-10 kr. tkr. (11) Ejendommene matr. nr. 5609-5612 m.fl. Udenbys Klædebo Bogført værdi, ejendomme: Saldo pr. 1/11 2010... 128.000.000 128.000 Regulering til offentlig vurdering 1/10 2010... -1.000.000 0 127.000.000 128.000 Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2010 kr. 127.000.000.
14 NOTER (FORTSAT) 31/10-11 31/10-10 kr. tkr (12) Driftsmidler Saldo 1/11 2010... 116.507 140 Tilgang 2010/11... 0 0 Årets afskrivninger... -22.684-23 93.823 116 (13) Likvide midler AL erhvervskonto... 4.535 0 AL driftskonto... 1.081.174 0 AL formueflex... 1.000.000 0 BRF Bank, aftalekonto... 757.810 0 2.843.519 2.184 (14) Prioritetsgæld Restgæld Kursværdi Restlø- Renter Afdrag pr. pr. betid år 2010/11 2010/11 31/10-11 31/10-11 Indfriede lån 414.052 244.396 0 0 NYK 31.932.020 29,5 1.167.120 386.095 31.545.924 32.516.451 1.581.172 630.491 31.545.924 32.516.451 Ovenstående lån er et kontantlån med en rente på 4,45% p.a.
15 NOTER (FORTSAT) 31/10-11 kr. (15) Skyldige omkostninger Maling af vinduer mv... 146.817 A-skat mv... 19.451 Afsat revision 2010/11... 24.375 Diverse småfakturaer... 8.751 Honorar ejendomsmægler... 42.112 Ejendomsservice oktober... 10.343 251.849 (16) Udskudt skat Der er en afsagt kendelse ved Landsretten om, at der skal finde ophørsbeskatning sted, når den sidste lejlighed i foreningen, der har været udlejet til et ikkemedlem, overgår til at blive benyttet af et medlem på andelsbasis. Beskatningen vil omfatte alle de lejligheder, der siden 19. maj 1994 er overgået til andelsbasis. Der er i nærværende regnskab ikke afsat udskudt skat, da ophørsbeskatning forudsætter, at foreningen ikke længere oppebærer skattepligtige indtægter. (17) Eventualforpligtelser Der er i ejendommen tinglyst ejerpantebreve samlet kr. 1.375.000, som er til foreningens fri disposition. (18) Andelsindskud og andelskroneværdi Beregningen er foretaget i henhold til 5, stk. 2 litra c (offentlig vurdering) i bekendtgørelsen af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Egenkapital jf. regnskabets side 10... 97.006.563 Andelskroneværdi pr m 2 : 97.006.563 = 11.310 8576,80 Bestyrelsen foreslår, at andelskroneværdien sættes til kr. 11.300 pr. m 2 (11.400 pr. m 2 31/10 2010).
16 BUDGETTER FOR 2011/12 DRIFTSBUDGET FOR 2011/12 Budget Realiseret Indtægter 2011/12 2010/11 Boligafgift... 4.502.000 4.465.000 Husleje... 142.000 136.842 Salg af lejelejligheder... 0 1.284.263 Diverse indtægter... 10.000 24.897 Lejeindtægt, erhvervslejemål... 82.000 81.866 Lejeindtægt, antenne... 35.000 35.231 4.771.000 6.028.099 Udgifter Offentlige afgifter... 750.000 727.235 Forsikringer... 125.000 117.749 El, fællesarealer... 80.000 77.313 Vicevært og renholdelse... 570.000 552.545 Vedligeholdelse... 500.000 527.064 Afskrivninger... 23.000 22.684 Administrationsudgifter... 440.000 419.585 Antenneregnskab... 10.000 8.034 Drift af vaskeri... 0-3.203 Renteudgifter... 1.580.000 1.531.745 Ekstraordinære poster... 200.000 211.381 Tagrenoveringsprojekt... 1.000.000 0 Årets afdrag på prioritetsgæld... 540.000 630.491 5.818.000 4.822.623 ÅRETS RESULTAT... -1.047.000 1.205.476 LIKVIDITETSBUDGET PR. 31/10 2012 Likviditetsreserve pr. 1/11 2011... 2.843.500 Indbetaling tilgodehavender... 328.200 Resultat ifølge driftsbudget... -1.047.000 Udbetaling til kreditorer m.v.... -503.000 LIKVIDITETSRESERVE PR. 31/10 2012... 1.621.700 Budgetterne er ikke revideret Sag nr. 81630 rgn. 2010/11 jlu