Miljø og Teknik FORUDGÅENDE HØRING FERIEHUSE VED NORDSTRAND
HAR DU BEMÆRKNINGER? Odsherred Kommune hører gerne dine synspunkter og idéer vedrørende den foreslåede ændrede anvendelse af området. Høringsperioden starter den 17.05.2018 og slutter den 18.06.2018. Send dit høringssvar til: Planteamet, Center for Miljø og Teknik, Odsherred Kommune, Nyvej 22, 4573 Højby eller plan@odsherred.dk. Dit høringssvar skal være kommunen i hænde senest den 18.06.2018. Eventuelle spørgsmål til forslaget kan rettes til Planteamet i Center for Miljø og Teknik. E-mail: plan@odsherred.dk. Tlf: 59 66 60 60. Forudgående høring Denne høring er et oplæg til debat om ændring af kommuneplanens bestemmelser for rammeområdet Nordstrand Camping. Odsherred Kommune indkalder hermed idéer og forslag forud for en kommende planlægning af området. Forsidebilledet viser luftfoto af rammeområdet og de nærmeste omgivelser. Bagsidebilledet viser et klassisk sommerhus i kulturmiljøet ved Nordstrand. Det videre forløb Odsherred Kommune er i den indledende proces, og denne indkaldelse af idéer og forslag sker med henblik på at få de indledende inputs til kvalificering af det videre planlægnings- og beslutningsarbejde. Indkomne idéer og forslag vil blive forelagt byrådet og indgå i beslutningen om udarbejdelse af et forslag til et kommuneplantillæg for rammeområdet. Når byrådet har godkendt et forslag til et kommuneplantillæg, vil det blive udsendt i offentlig høring, hvor der bliver mulighed for at komme med bemærkninger til det konkrete forslag. Såfremt kommuneplantillægget efter den offentlige høring vedtages endeligt, vil Miljø- og Klimaudvalget blive anmodet om at igangsætte udarbejdelsen af et forslag til en lokalplan for området. Forslaget til lokalplanen vil også blive udsendt i offentlig høring, hvor der bliver mulighed for at komme med bemærkninger til det konkrete forslag til lokalplanen. Først når der foreligger en endeligt vedtaget lokalplan for området, vil det være muligt at etablere ny bebyggelse.
INDKALDELSE AF IDÉER OG FORSLAG BAGGRUND Odsherred Kommune har modtaget en ansøgning fra Odsherred Camping ApS om mulighed for at omdanne den eksisterende campingplads på Nordstrandsvej 107, Nykøbing Sj., til et område med ferieboliger. Ansøgningen om etablering af ferieboliger afviger fra kommuneplanens nuværende anvendelsesformål for området. Byrådet har besluttet at igangsætte en forudgående offentlig høring for indkaldelse af idéer og forslag til et kommuneplantillæg for området. EKSISTERENDE FORHOLD Det ansøgte område er i kommuneplanen defineret som rammeområde 3R10, Nordstrand Camping. Rammeområdet er ca. 4,1 ha og ligger i et af kommunens store sommerhusområder, som strækker sig langs den nordlige kyst fra Klint til Korshage. Området er beliggende i en eksisterende sommerhuszone og områdets anvendelsesformål er fastlagt til Rekreativt område, campingplads med en kapacitet på 250 campingenheder. Campingpladsen var i mange år ejet af FDM, som afhændede pladsen til Odsherred Camping ApS i 2013. Pladsen er for nuværende stadig i brug som campingplads med mulighed for campering og overnatning i hytter. Campingpladsen er beliggende ca. 300 meter fra stranden og indenfor kystnærhedszonen. Det ansøgte område er ikke omfattet af strandbeskyttelse. Campingpladsens nærmeste omgivelser er bebygget med sommerhuse. Ca. 1,5 km øst for campingpladsen ved Skærbyvej ligger en anden større campingplads, DCU Camping Rørvig Strand. Lige syd for campingpladsen lå tidligere to feriekolonier, Lyngby-Taarbæk og Carlsberggården feriekoloni, som i dag er under udvikling som feriehusbebyggelse. KULTURMILJØ Det ansøgte område udgør en del af et større område, der er udpeget som værdifuldt kulturmiljø i Kommuneplan 2017-29. I kulturmiljøet kan man aflæse områdets lange udvikling i bebyggelse og anvendelse, først med små husmandsbrug på den magre jord, senere med borgerlige sommervillaer på store naturgrunde og feriekolonier, senest med mere moderne sommerhuse og campingpladser. Kulturmiljøet er geografisk afgrænset, så det omfatter alle de forskellige bebyggelsestyper. Inden for afgrænsningen af det udpegede kulturmiljø, må der ikke foretages ændringer af bebyggede og ubebyggede arealer, med mindre det kan ske uden at forringe oplevelsen og forståelsen af kulturmiljøet. 3
INDKALDELSE AF IDÉER OG FORSLAG Realiseringen af feriehusbebyggelsen indenfor det afgrænsede område vurderes ikke at påvirke områdets generelle kulturhistoriske karakter. Før en omdannelse af campingpladsen kan realiseres, skal der udarbejdes en lokalplan, som skal sikre, at ny bebyggelse indpasses i omgivelserne og f.eks. fastlægge, hvor nye bygninger kan placeres via byggefelter. FORSLAG TIL NY BEBYGGELSE Odsherred Camping ApS har et ønske om at få mulighed for at omdanne campingpladsen og udnytte området til opførelse af 50-60 feriehuse. Husene ønskes udført med høj arkitektonisk kvalitet og gode materialer. Husene skal være individuelle, men samtidig med et fælles udtryk. Landskabet ønskes også bearbejdet med reference til klitterne ved Nordstrand. Ansøgningen kræver, at rammeområdets anvendelse via et kommuneplantillæg blive ændret fra Rekreativt område, campingplads til Rekreativt område, feriehusbebyggelse. Det foreslås, at rammeområdets maksimale bebyggelsesprocent for at kunne rumme den ønskede bebyggelse fastlægges til 15, som også svarer til den generelle bebyggelsesprocent for sommerhusområder. Rammeområdets maksimale etageantal forbliver 1 og den maksimale bygningshøjde vil fortsat være 5 meter. Projektet lægger op til en udstykning af arealet i private matrikler, hvilket skal ske efter en udstykningsplan, som også indeholder fællesarealer og faciliteter. Ved opførelse af 60 boliger vil den gennemsnitlige grundstørrelse være ca. 680 m2. Såfremt en ændring af kommuneplanen vedtages, vil en udstykningsplan blive fastlagt i en kommende lokalplan. En stor del af de fremtidige ejere formodes at udleje boligerne i de perioder, hvor de ikke selv benytter dem. HOVEDSPØRGSMÅL TIL PLANARBEJDET Odsherred Kommune indkalder idéer og forslag særligt vedrørende turistpolitiske spørgsmål i forhold til en ændret anvendelse af arealet, så som spørgsmål om sæsonudvidende anvendelse samt variationen i overnatningsmuligheder og turismetyper. Anvendelsesformål Maks. bebyggelsesprocent Maks. etageantal Maks. bygningshøjde Nuværende zone Fremtidig zone Nuværende rammebestemmelser Rekreativt område Campingplads - 1 5 Sommerhusområde Sommerhusområde Forslag til fremtidige rammebestemmelser Rekreativt område Feriehusbebyggelse 15 1 5 Sommerhusområde Sommerhusområde Nuværende rammer for sommerhusområde 3R10 Nordstrand Camping og foreslåede fremtidige ændringer 4
INDKALDELSE AF IDÉER OG FORSLAG Kort over rammeområde 3R10 Nordstrand Camping 5
MILJØ OG TEKNIK ODSHERRED KOMMUNE Nyvej 22 4573 Højby 59 66 60 60 odsherred.dk plan@odsherred.dk