Markedsrapport Efterår 2013 Aarhus & omegn

Markedsrapport Efterår 2013 Aarhus & omegn 04 økonomi 07 udviklingsområder 11 kontor 12 Industri & logistik 06 aarhus - et overblik 11 erhvervsejendomme 12 detail 13 investering

2 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Åboulevarden med cafemiljø. Resumé Den økonomiske situation i Danmark oplever en del mangler i øjeblikket, men i betragtning af dybden af krisen, har Danmark klaret sig relativt godt, og der er tegn på, at dansk økonomi er klar til at drage fordel af fremtidig økonomisk vækst i Europa. De historisk lave renter har været en støttende hånd for den danske økonomi. Især boligejere har nydt godt af de lave renter. Efter Den Europæiske Centralbanks rentenedsættelse i maj 2013 fulgte Danmark efter og skar renten med 10 procentpoint til den nuværende sats på 0,2%. Foto: Colourbox.com ARoS Aarhus Kunstmuseum. Arbejdsløsheden har generelt set været nogenlunde stabil i de seneste år efter en kraftig stigning i løbet af de første år af krisen. Beskæftigelsen er blevet trukket ned af lavere offentlig beskæftigelse, mens den private beskæftigelse ikke har rykket sig nævneværdigt. Forventningerne til udviklingen i BNP for Danmark er fortsat stort set flad i 2013 med en forbedret prognose for 2014 med en forventet vækst på 1,7%, og yderligere forventet vækst på 2,1% i 2015. Aarhus havn er i dag Danmarks største containerhavn, med en markedsandel på ca. 60% af de containere, der omsættes for i danske havne. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. De mange projekter, som blev udskudt i kølvandet på finanskrisen har fået nyt liv og ikke mindst adgang til finansiering. Aarhus Kommune er gået forrest på De Bynære Havnearealer og står alene for opførelsen af ikke mindre end 65.000 m 2. Flere forskellige udviklingsområder er i centrum i Aarhus, mest merkant og uden sammenligning er dog De Bynære Havnearealer. På trods af, at mange af de igangværende byggerier af nye kontorejendomme ikke tælles med i statistikkerne, har Østjylland allerede den højeste tomgang på kontor i hele landet. Tomgangen er, den uheldige landsrekord til trods, dog faldet fra 13,7% til 13,2% de seneste 12 måneder. Til sammenligning er landsgennemsnittet på 9,5% og tomgangen i København 9,2% pr. 1. juli 2012. Foto: Colourbox.com Omfattende udvikling af den danske infrastruktur er planlagt, inklusiv Femern-forbindelsen, en udvidelse af metronettet i København, store forbedringer af jernbanenettet og en opgradering af Køge Bugt motorvejen. Aarhus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Aarhus kommune vokser fortsat og er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.250.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9% og knap 20% for Aarhus Kommune. På trods af, at detailhandelen siden krisens begyndelse har haft svære kår, er tomgang på detailhandelslokaler i Østjylland faldet fra 6,6% til 5,8% i perioden juli 2012 til juli 2013. I samme periode har den landsdækkende tomgang været uforandret og ligger stabilt på 6,3%. Der har været langt mellem lejerne på lager-, logistik- og produktionsejendomme de sidste par år, hvilket har sat sit præg på lejeniveauer og tomgangsprocenterne. Dog er tomgangen i Østjylland faldet fra 5,4% i juli 2012 til 5,3% i juli 2013. Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 3

Økonomi Historien om den danske økonomi i løbet af de sidste par år kan opsummeres med ét ord: stagnation. BNP har stort set ikke rykket sig gennem de sidste 3 år, og der er ingen klare tegn på at dette vil ændre sig i den nærmeste fremtid. Som en lille, åben økonomi er Danmark i nogen grad afhængig af sin eksport, og med de svage internationale økonomiske udsigter, som især er tilfældet for Europa, synes håbet om, at ekstern efterspørgsel kan drive dansk økonomi ud af dødvandet svært opnåeligt. På den positive side har stormen omkring gældskrisen i mange europæiske lande lagt sig noget i de sidste 12 måneder, og selv om tilliden til de offentlige finanser fortsat er lav, er der er tegn på, at tilliden vender tilbage, hvilket de stigende renter på statsobligationer ligeledes understøtter. Både investeringer og forbrug er ligeledes stadig på et lavt niveau, men disse forventes at stige i takt med, at erhvervsog forbrugertilliden genoprettes i Danmark og Europa. Med tegn på en langsomt stigende tillid, er en tilbagevenden til vækst i den samlede europæiske økonomi inden for ikke alt for fjern fremtid en realistisk mulighed. Den danske regering godkendte, sammen med nogle af oppositionspartierne, en vækstplan i april 2013. Ud over en gradvis reduktion af selskabsskatten fra 25% til 22% og skattemæssige rabatter på en række varer og tjenesteydelser sigter planen på at gennemføre initiativer for eksempelvis at øge produktiviteten og udbuddet af arbejdskraft. Det er dog usandsynligt, at disse initiativer vil have en umiddelbar effekt på økonomien og de skal derfor måles i et mere langsigtet perspektiv. Forventningerne til udviklingen i BNP for Danmark er fortsat stort set flad i 2013 med en forbedret prognose for 2014 med en forventet vækst på 1,7%, og yderligere forventet vækst på 2,1% i 2015. Det overordnede boligmarked ser ud til at have nået bunden, og det antages generelt, at priserne i København nu gradvist vil stige. Især ejerlejligheder har set et opsving i priserne, men huspriserne har ligeledes oplevet en lille stigning i priserne, omend de regionale forskelle er betydelige. Den seneste stigning i priserne er i vid udstrækning drevet af prisstigninger i Københavnsområdet, hvorimod priserne har fortsat den nedadgående tendens i visse regioner af landet. Privatforbruget har også udvist forbedrede tal, i takt med, at forbrugerne bruger en større del af deres disponible indkomst. Dog vil den fortsat høje arbejdsløshed i nogen grad moderere denne tendens. Den danske forbrugertillid registrerede i juni og juli 2013 det højeste niveau i 24 måneder (figur 2A). Udsigterne for boligmarkedet kombineret med en forventet langsom bedring i det private forbrug giver plads til en vis optimisme for den danske økonomi. Inflationen dykkede under 1% i maj 2013, selv om den samlede inflationsprognose for 2013 og 2014 på henholdsvis 1,3% og 2,2% er over det nuværende niveau. En del af faldet i inflationen kan tilskrives tolden på fødevarer, som blev indført i 2011 og trukket tilbage i slutningen af 2012. Arbejdsløsheden har generelt set været nogenlunde stabil i de seneste år efter en kraftig stigning i løbet af de første år af krisen. Beskæftigelsen er blevet trukket ned af lavere offentlig beskæftigelse, mens den private beskæftigelse ikke har rykket sig nævneværdigt. Gennem kriseårene er erhvervsfrekvensen faldet, hvilket har spillet en rolle i begrænsningen af ledigheden. Der forventes ingen store ændringer i ledigheden inden for den nærmeste fremtid. En bekymring i forhold til eventuelle stigninger beskæftigelsesniveauet er, at produktiviteten i Danmark har været 4 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

fotos: Colourbox.com Aarhus havn. Figur 1: Nøgletal langt under produktivitetsvæksten i nabolandene, hvilket dels skyldes, at danske virksomheder ikke fuldt ud har Justeret deres kapacitet til den økonomiske situation. Når den økonomiske vækst begynder at stige, vil det derfor ikke nødvendigvis umiddelbart føre til lavere arbejdsløshed, da der stadig er en vis overkapacitet i virksomhederne og et potentiale for at øge beskæftigelsesgraden. De historisk lave renter har været en støttende hånd for den danske økonomi. Især boligejere har nydt godt af de lave renter. Efter Den Europæiske Centralbanks rentenedsættelse i maj 2013, fulgte Danmark efter og skar renten med 10 procentpoint til den nuværende sats på 0,2%. I kraft af udsigterne for den danske og den europæiske økonomi, er det usandsynligt, at vi vil se betydelige renteforhøjelser i den nærmeste fremtid, og det er usandsynligt, indtil den økonomiske vækst er etableret. De danske offentlige finanser er i god form og giver plads til finanspolitiske incitamenter, skulle det vise sig nødvendigt. Der er dog i øjeblikket ingen tegn på, at regeringen vil risikere opfyldelse af EU s budgetvedtægter ved at implementere betydelig finanspolitisk stimulans. I den henseende er der meget debat om, hvorvidt finanspolitiske lempelser fra den danske regering vil få stor indflydelse på den lille, åbne danske økonomi. Konklusionen er, at den økonomiske situation i Danmark oplever en del mangler i øjeblikket, men i betragtning af dybden af krisen, har Danmark klaret sig relativt godt, og der er tegn på, at dansk økonomi er klar til at drage fordel af fremtidig økonomisk vækst i Europa. I tillæg hertil har den danske økonomi oplevet positive indikationer fra vigtige områder, såsom indenlandsk efterspørgsel og boligmarkedet for første gang i mange år. 2010 2011 2012 2013(F) 2014(F) Real BNP vækst 1,6 1,1-0,5 0,1 1,7 HICP inflation 2,3 2,8 2,4 1,3 2,2 Arbejdsløshed (brutto årsafslutn.) 6,1 6 6,1 6,2 6,4 Kilde: Danmarks Statistik Figur 2: Renter Danmark 6 5 4 3 2 1 0 Kilde: Danmarks Statistik Figur 2A: Forbrugertillid Danmark 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20 1999 2000 2001 2007M01 2007M03 2007M05 2007M07 2007M09 2007M11 2008M01 2008M03 2008M05 2008M07 2008M09 2008M11 2009M01 2009M03 2009M05 2009M07 2009M09 2009M11 2010M01 2010M03 2010M05 2010M07 2010M09 2010M11 2011M01 2011M03 2011M05 2011M07 2011M09 2011M11 2012M01 2012M03 2012M05 2012M07 2012M09 2012M11 2013M01 2013M03 2013M05 2013M07 Kilde: Danmarks Statistik 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kortfristet (3mdr) % 10 års statsobligation % 2010 2011 2012 2013 (F) Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 5

Aarhus et overblik Aarhus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Østjylland er i færd med at udvikle sig til et sammenhængende område med stor befolkningstilvækst og pendling mellem byerne fra Hedensted i Syd til Randers i Nord og ud mod Silkeborg i Vest. Aarhus kommune, der har en befolkning pr. 1. januar 2013 på 319.094 indbyggere og som fortsat vokser, er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.250.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9% i alt, og knap 20% for Aarhus kommune, som til den tid ventes at rumme 375.000 indbyggere, og at regionen på det tidspunkt, fremstår som en vækstregion. En stor andel af befolkningen i Aarhus kommune er højtuddannet og ligger på niveau med København med 36% højtuddannede personer. Siden 1999 har Aarhus kommune og amtet/regionen udviklet teknologicentre omkring IT-byen Katrinebjerg, som nu har mere end 1.800 studerende og hvor virksomheder som f.eks. Google og Microsoft har opsat udviklingscentre. Desuden er Aarhus Universitet og Aarhus Handelshøjskole med til at styrke Aarhus som regionalt videncenter, specielt siden universitetsfusionerne i 2006. I Aarhus havde 11% af befolkningen en lang videregående uddannelse i 2012, mens tallet var 7% for resten af landet. I de kommende år er der planlagt flere større investeringer i Aarhus. Det er planlagt, at der skal gennemføres en modernisering af infrastrukturen i Aarhus, bl.a. med en tunnel under Marselis Boulevard (oprindelig forventet færdig i 2015, første etape blev igangsat i 2010, anden etape udskudt pga. mindre EU-støtte end forventet, men i 2012 atter genoptaget), Danmarks første letbane, hvor etape 1 blev endeligt godkendt d. 9. juni 2011 og forventes færdigt i 2015, og som vil forbinde de nye boligområder i Lystrup og Skejby med byen. Herudover pågår en fortsat udbygning af havnen, der i 2022 forventes at være blevet dobbelt så stor som i 2008, herunder den ny Omniterminal, som forventes at blive på ca. 80.000 m 2. Desuden er det besluttet, at Skejby Sygehus skal udbygges indtil 2015 2020 for i alt ca. kr. 8 mia., hvilket p.t. er det største hospitalsbyggeri i Danmark. Aarhus havn er i dag Danmarks største containerhavn med en markedsandel på over 60% af de containere, der omsættes i danske havne. Havnen er i dag en såkaldt feederhavn til Europas største og vigtigste havn, Rotterdam. I perioden 1998 2008 investerede havnen mere end kr. 1,3 mia. i en fortsat udbygning og har i dag desuden daglige forbindelser til resten af Skandinavien og Baltikum. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. Der forventes at bo ca. 7 8.000 mennesker i havneområdet om 10 år. Når havnen er færdigudbygget i 2022, vil den være fordoblet til et areal på ca. 360 hektar. Aarhus lufthavn ligger nordøst for Aarhus og havde i 2012 484.724 passagerer. Lufthavnen tilbyder ruter til bl.a. København, de nordiske hovedstæder, London og Alicante og Malaga i Spanien. Aarhus kommune har igangsat en plan for at blive en CO2- neutral by i 2030. 6 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Foto: Colourbox.com Udsigt over Aarhus. Udviklingsområder Der er for alvor kommet gang i byggeriet i Aarhus og byggekranerne dominerer udsigten over byen. Her er ikke mange tegn tilbage på finanskrisen. Aarhus Kommune gik i 2012 forrest på genoptagelsen af udviklingen af De Bynære Havnearealer og igangsatte byggeriet af 65.000 m 2 til offentlige formål og siden er der kommet gang i flere forskellige udviklingsområder i det centrale Aarhus. De Bynære Havnearealer Aarhus Ø Det mest markante udviklingsområde i Aarhus er uden sammenligning De Bynære Havnearealer. Området blev ved årsskiftet navngivet, og alt imens Aarhus for at være mere international måtte undvære sit bolle-å, så valgte århusianerne at kalde det nye område Aarhus Ø. De mest markante projekter, som forventes at blive udført i den nærmeste fremtid, er gennemgået nedenfor. Multimediehuset Med sine 30.000 m 2 bliver Multimediehuset, med sin nærhed til byen og de 1.000 underjordiske parkeringspladser, i fremtiden forventeligt et naturligt centrum og omdrejningspunkt for Aarhus midtby. Husets placering på det nye centrale havnetorv bliver også et centralt stoppested for den planlagte nærbane. Multimediehuset kommer til at rumme et nyt og moderne bibliotek, borgerservice samt eksterne lejere på de resterende arealer, som udgør ca. 10.000 m 2 af det samlede areal. Åbningen af den sidste del af Aarhus Å ud til havnebassinet vil blive udført som en del af projektet og alt forventes at være færdigt i 2014. Navitas Ingeniørhøjskolen, Maskinmesterskolen og INCUBA Science Park er gået sammen om opførelsen af Navitas. Projektet er placeret på den inderste del af havnearealerne og bliver det nye centrum for innovation og energi. Projektet, som med sine 35.000 m 2 bliver centrum for 2.000 studerende og 300 undervisere, forskere og iværksættere, forventedes oprindeligt færdigt i 2014, men efter entreprenørvirksomheden Pihl & Søns konkurs i slutningen af august, er fremtiden uvis ved redaktionens afslutning. Light*House Den første del af det mest markante og kendte projekt i Aarhus er allerede taget i brug, og opførelsen af projektets resterende etaper er fuld gang. Projektets markante ikoniske bygning, tårnet yderst på havnen, er der endnu ingen officiel forventet opstartsdato på. Havneholmen Nyt boligprojekt med ca. 400 boliger, hvoraf de 140 forventes at blive seniorvenlige boliger, er skudt i gang af et samarbejde mellem PenSam og Top Danmark. Byggeriet forventes at stå færdigt i 2015. Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 7

Skejby Light*House Havneholmen Havnehusene Navitas bestseller Ceres Aarhus centrum Multimediehuset Rutebilstationen DSB arealerne Aarhus centrum. Bestseller C.F. Møller har tegnet Bestsellers nye domicil på den indre del af De Bynære Havnearealer eller Aarhus Ø. Opførelsen af projektet, som er på 20.000 m 2, var indtil slutningen af august, hvor entreprenør Pihl & Søn gik konkurs, i fuld gang og forventedes færdigt i løbet af 2013. Ved redaktionens afslutning er der fortsat ingen løsning på færdiggørelsen af projektet, som ventes at huse 500 arbejdspladser, når det står færdigt. Havnehusene Brabrand Boligforening opfører 83 almene familieboliger og 155 ungdomsboliger. Arkitekterne bag projektet er Luplau & Poulsen og Adept. Byggeriet påbegyndtes i juni 2013. Brabrand Boligforening har i forhold til byggeriet på havnen valgt at gå langt i forhold til opfyldelse af energikrav. Man har her valgt at bygge boliger, der opfylder energikravene 2025, som er en energistandard, der endnu ikke er formuleret. Aarhus centrum Flere områder af Aarhus centrum er omfattet af udviklingsplaner for fremtiden. Et udpluk af disse projekter er gennemgået nedenfor. Projekterne, som her fremhæves, er udvalgt, da de er nært forestående og med stor sandsynlighed vil blive gennemført. DSB arealerne Udviklingen af den sidste del af DSB arealerne bag shoppingcentret Bruun s Galleri er igangsat. Der opføres et 94 meter højt kontorhus på 25.000 m 2 med forventet indflytning i 2013. Bygningen kommer til at huse advokatfirmaet Bech- Bruun, revisionsfirmaet Deloitte samt et Comwell-hotel med 240 værelser og et konferencecenter med plads til 1.000 gæster. Rutebilstationen Det er besluttet, at rutebilstationen skal flyttes op til bagsiden af banegården og Bruun s Galleri. Dermed lediggøres et stort område centralt i Aarhus midtby, hvilket åbner op for muligheden for udviklingen af et helt nyt område. I forbindelse med flytningen af rutebilstationen er der planlagt en udvidelse af Bruun s Galleri, som omfatter omdannelsen af området ved Ny Banegårdsgade. Tidshorisonten er fortsat ukendt. 8 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

De bynære havnearealer set fra luften. Foto: Aarhus Kommune Ceres Royal Unibrew har i samarbejde med entreprenørvirksomheden Enggaard stået for udviklingen af området, som omfattes af en lokalplan omfattende et projekt på 140.000 m 2. Erhvervsandelen af det samlede projekt bliver på 90.000 m 2, mens resten bliver boliger. Den første del, som gennemføres, bliver VIA University Campus Aarhus C. Navnet dækker over 39.500 m 2 byggeri, som fra 2014 skal danne rammerne omkring 5.500 studerende. Skejby Et af de største vækstområder i Aarhus har i flere år været Skejby, og meget tyder på, at der også i årene fremover vil være fokus på dette område. Skejby har gennemgået en rivende udvikling og er i dag arbejdsplads for en stor del af byens borgere. Virksomhederne i området er en blanding mellem traditionelle kontorerhverv og undervisningsinstitutioner samt aktiviteter på og omkring Skejby Sygehus. En udvidelse af det eksisterende Skejby Sygehus er igangsat og hospitalet vil, når det står færdigt i 2019, være det største hospital i Nordeuropa og samtidig Danmarks største arbejdsplads med et samlet areal på 344.000 m 2 og 9.000 ansatte. En samlet investering på forventeligt ca. kr. 7 mia. Model: Aarhus Kommune 3D-model af Nordhavnsområdet set fra Øst. Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 9

10 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Den østlige ende af Åboulevarden tæt ved havnen. Erhvervsejendomme Kontorejendomme Tomgang På trods af, at mange af de igangværende byggerier af nye kontorejendomme ikke tælles med i statistikkerne, har Østjylland allerede den højeste tomgang på kontor i hele landet. Tomgangen er, den uheldige landsrekord til trods, dog faldet fra 13,7% til 13,2% de seneste 12 måneder. Faldet på 50 basispoint svarer til en ændring i kontorarealet på 12.600 m 2. Til sammenligning er landsgennemsnittet i samme periode steget fra 9,4% til 9,5% ved udgangen af juli måned 2013. De største stigninger i tomgangsstatistikken på kontorlokaler kommer fra Østsjælland og Fyn, med henholdsvis stigninger på 1,7 og 2,8 basispoint. Dette modsvarer tomgangsprocenter på 6,8 på Østsjælland og 10,7% på Fyn. Den planlagte tilgang af kontorlokaler i Aarhus må alt andet lige forventes fremtidigt at få en yderligere negativ indvirkning på tomgangsprocenterne for området. Hvis ikke tomgangsprocenterne skal stige yderligere i Østjylland, er det en forudsætning, at konjunkturerne vender vel at mærke inden disse projekter er færdige, således, at en stigende efterspørgsel kan absorbere hele tilgangen af kontorarealer. Lejeniveauer Lejeniveauerne for de bedste kontorer i Aarhus ligger uforandret på ca. 1.150-1.300 kr./m 2, mens kontorer i mindre god kvalitet koster i niveauet 800 1.000 kr./ m 2 Der er et meget lille aktuelt udbud af moderne kontorer i Aarhus C i forhold til størrelsen af det samlede udbud. Der har de sidste par år været et stadigt stigende pres på lejepriserne i området. Dels er udbuddet af tomme kontorlokaler stort og dels er mange lejere fortsat tilbageholdne som følge af den finansielle krise. Det er ubetinget lejers marked - omend der ikke er mange af dem. Det store udbud af kontorlokaler i Østjylland og i særdeleshed i Aarhus forventes at fastholde presset på lejepriserne i området. Det forventes således, at lejepriserne i de kommende år vil falde på sekundære beliggenheder. Omvendt forventes det, at moderne kontorer på primære beliggenheder vil kunne fastholde de nuværende lejeniveauer i den kommende tid. Hvis ikke der genereres en konjunkturbestemt efterspørgsel indenfor en kort årrække, er det dog sandsynligt at også lejeniveauerne på de primære beliggenheder vil komme under pres. Situationen på parkeringsmarkedet er uforandret og parkeringspladser udlejes i Aarhus C fortsat til priser på kr. 800-1.200 pr. måned. Prisen har været stabil igennem de seneste år, og det ser ikke ud til, at der vil komme pres på prisen, da der til stadighed er mangel på centralt beliggende parkeringspladser i området. Parkeringskælderen under Multimediehuset vil muligvis ændre det fremtidige billede, men hvorvidt denne tilgang af pladser alene kompenserer for de pladser, som nedlægges som et led havneudviklingen, er uvis. Afkast Alt imens mange nye kontorejendomme er undervejs, er udbuddet af nye og moderne kontorejendomme meget begrænset. Der er fortsat en stor efterspørgsel på velbeliggende og moderne kontorejendomme, og det begrænsede udbud betyder, at afkastkravene på de bedste ejendomme fortsat er uændrede i niveauet 5,25-5,50%. Der er, med baggrund i det lille aktuelle udbud og den stadige efterspørgsel fra kapitalstærke investorer og fonde, i øjeblikket ingen tegn på, at afkastene vil komme til at stige i den nærmeste fremtid. Figur 3: Leje og afkast primær kontor Aarhus Leje 1.500 1.450 1.400 1.350 1.300 1.250 1.200 1.150 1.100 1.050 1.000 2003 2004 Kilde DTZ Research m² 40000 30000 20000 10000 0-10000 -20000-30000 -40000-50000 -60000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Primær kontor leje (kr./m²) Primær kontor afkast (%) Figur 4: Tomgang og nettooptag kontor Østjylland 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 Nettooptag Tomgang % 2011 2012 2013 (F) Afkast 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 Tomgang % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Kilde: Oline-ED Statistikken Foto: Colourbox.com Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 11

Detailhandelsejendomme Tomgang På trods af, at detailhandelen siden krisens begyndelse har haft svære kår, er tomgang på detailhandelslokaler i Østjylland faldet fra 6,6% til 5,8% i perioden juli 2012 til juli 2013. I samme periode har den landsdækkende tomgang været uforandret og ligger stabilt på 6,3%. Tomgangsprocenten i Østjylland er kun overgået af Nordjylland, som oplever en aktuel tomgangsprocent på 8,7%. Det er fortsat hårde tider i detailbranchen, men i takt med at konjunkturerne bedres, forventes det, at de tomme lokaler vil blive udlejet, og at der igen vil blive et marked for afståelser og nøglepenge. Der er en del ledige mindre lejemål i den indre by, hvor særligt den sekundære strøggade, Frederiksgade, igennem de sidste par år har oplevet en markant tomgang. Lejeniveauer De høje tomgangsprocenter har ikke berørt den primære strøggade i Aarhus væsentligt, og der er ikke registeret ledige butikker. Toplejen på ca. kr. 5.500 pr. m 2 er stort set uændret de seneste 12-36 måneder, omend afståelsessummer ikke betales i nær samme størrelsesorden, som for år tilbage. Der er stadig eksempler på aftaler om trappeleje samt særindretninger for udlejers regning. Udlejernes tiltagende anvendelse af forskellige former for rabatordninger til lejerne betyder, at reallejen er faldet, selvom dette ikke er registret i datagrundlagt for udviklingen i lejeniveauet i detailsegmentet på primære beliggenheder. På de sekundære strøggader er lejen stadig under pres i nedadgående retning, ligesom der fortsat ikke kan opnås afståelse i dette område. Der er synlig tomgang i gadebilledet i de sekundære områder, og butikker i dette geografiske segment er særligt påvirket af en (forventeligt) midlertidig nedgang i omsætningen i detailsegmentet, idet lejerne her ikke besidder det fornødne kapitalgrundlag til at modstå den manglende indtjening. Afkast Afkastet på detailhandelsejendomme og butikslejemål har ligget nogenlunde stabilt i de sidste par år og der er en stabil efterspørgsel fra både lokale og regionalt orienterede investorer. Afkastet på velbeliggende boksbutikker udlejet på lejekontrakter med lang uopsigelighed (7-10 år) handles i det nuværende marked i niveauet omkring 6,75-7,75%. Butiksejendomme i den centrale del af Aarhus kan omsættes i niveauet 4,75-5,75%. Afkastet er her meget afhængigt af beliggenheden, idet der er et vist spring i afkastet fra de mest velbeliggende strøgejendomme og til ejendomme på de næstbedste beliggenheder i centrum. Lager-, logistik- og produktionsejendomme Tomgang Finanskrisen og den efterfølgende økonomiske krise har været hård for dette segment. Der har været langt mellem lejerne de sidste par år, hvilket har sat sit præg på lejeniveauer og ikke mindst på tomgangsprocenterne. Den seneste tendens i tomgangsprocenterne tyder dog på, at denne negative udvikling er ved at stagnere og potentielt vende. Østjylland havde for 24 måneder siden landets højeste tomgangsprocent. Tomgangen var fra 1. juli 2010 til 1. juli 2011 steget fra 6,70% til 7,09%. Til sammenligning var landsgennemsnittet i samme periode steget fra 4,06% til 4,2%. Siden da er tomgangen dog faldet støt og er nu nede på 5,3% i Østjylland. Landsgennemsnittet er i samme periode ligeledes faldet og er nede på 4,1%. Lejeniveauer På trods af, at efterspørgslen har været stigende, er det aktuelle udbud af lokaler fortsat stort og udgør aktuelt 838.000 m 2, mens der på landsplan er 4.192.000 ledige kvadratmeter lager og produktionslokaler til rådighed. Det er stadig lejers marked og presset på lejeniveauerne Figur 5: Leje og afkast detail Aarhus Leje 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00-2003 Kilde: DTZ Research 25000 20000 15000 10000 5000 0-5000 -10000-15000 -20000 2004 2005 2006 2007 Ark1 2008 Page 1 2009 2010 2011 Primær detail leje (kr./m²) Primær detail afkast (%) Figur 6: Tomgang og nettooptag detail Østjylland m² 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 Kilde: Oline-ED Statistikken Nettooptag Tomgang % 2012 2013 (F) Afkast 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 Tomgang % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 12 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

på lager-, logistik- og produktionsejendomme i Østjylland er trods den faldene tomgangsprocent stadig uændret. Lejen varierer i de forskellige områder i niveauerne omkring en årlig leje pr. m 2 på kr. 225 350. For de billigste lokaler omkring Aarhus starter lejen i niveauet omkring 225 kr./m 2 og de bedste lokaler på de bedste beliggenheder og med de bedste indretninger kan komme op omkring 375 kr./m 2 Afkast Afkastet på de bedste industri- og logistikejendomme ligger uændret i niveauet mellem 7,5% og 8,5%, mens ejendomme i byerne omkring Aarhus kan handles til afkast på omkring niveauet 8 9,5%. Investeringsmarkedet Generelt I takt med, at den økonomiske krise har udviklet sig, er spændet mellem afkastet på primære og sekundære ejendomme vokset. Dette spænd er ikke blevet indsnævret i løbet af de seneste 12 måneder; tværtimod har handlerne i det sekundære marked bevist, at kløften fortsat er betydelig. I tillæg hertil, er kontorejendomme på sekundære beliggenheder med korte bindingsperioder på lejekontakten meget svære at sælge. De sekundære aktiver tynges yderligere af det svære finansieringsklima, hvor realkreditinstitutterne er meget tilbageholdende med at yde finansiering til sekundære kontorer med korte cash-flows. I modsætning hertil, er appetitten på primære aktiver fortsat stor og særligt institutionelle investorer er hurtige til at snuppe ejendomme, som kommer på markedet, hvilket er en mangelvare. Mens kontorsektoren har oplevet en anstændig omsætning, har det hotte marked igen været boligudlejningsejendomme. Både danske og internationale investorer har været tiltrukket af sektoren på grundlag af de underliggende grundfaktorer, såsom befolkningstilvækst og prisfald siden toppen af markedet. Danske pensionskasser har en tendens til at holde sig til nye udviklingsprojekter og har i mange tilfælde forudfinansieret projekter med henblik på at kunne sælge på et tidligt stadie. Med befolkningstilvæksten og det efterfølgende opadgående pres på huslejen, kan de nyere boligejendomme godt tænkes at opleve et fald i afkastet i den nærmeste fremtid. Andre investorer, som har været aktive i sektoren, er eksempelvis svenske Niam, som for nylig har købt en portefølje bestående af 452 nyere boliger, som tidligere var ejet af Essex til en pris omkring kr. 950 mio. Ligeledes har eksempelvis britisk baserede Meghraj erhvervet nyere ejendomme, dog med en opportunistisk strategi om at sælge de enkelte enheder med henblik på at optimere afkastet. Den ældre boligmasse har tiltrukket interesse fra internationale value-add investorer, der er villige til at investere ikke kun kapitalen, men også asset management tid for at renovere og istandsætte den ældre boligmasse med henblik på at flytte ejendommene fra det gamle lejeregulerede regime til en mere liberalt reguleret leje. Afkastet på den ældre boligmasse varierer afhængigt af, hvor stor en andel af enhederne, som allerede er blevet renoveret, men de bliver generelt handlet til startafkast under nyere boligejendomme, hvilket afspejler den fremtidige indkomst. En af de største risici for den ældre boligmasse er opnåelsen af den ønskede hastighed på lejemålsomsætning for med henblik på, at komme i besiddelse af enhederne, og efterfølgende gennemføre renovering. Lejereguleringsregimet i den ældre boligmasse tilføjer endnu et risikoparameter til investeringsog asset manament planer, idet investorerne ikke kun er afhængige af markedskræfterne, men også godkendelse fra offentlige instanser, når det gælder lejestigninger. For detailsektoren har efterspørgslen været rettet mod centralt beliggende butiksejendomme. Dette segment har set en voksende interesse fra internationale investorer, der er på udkig efter defensive investeringer, som de har fundet i primære detailbeliggenheder i de europæiske hovedstæder. Denne interesse ventes at lægge et nedadgående pres på afkastene, om end det kan forårsage udfordringer med opkøb, da investorerne jager de samme primære ejendomme. Det er værd at bemærke salget af Rosengaardscentret i Odense, som ECE har købt til en rapporteret pris i omegnen af 380 mio. for det 100.000 m 2 store center, som har Figur 7: Leje og afkast industri & logistik Aarhus Leje 500,00 475,00 450,00 425,00 400,00 375,00 350,00 2003 2004 Kilde: DTZ Research m² 100000 75000 50000 25000 0-25000 -50000-75000 -100000-125000 -150000 2005 2006 2007 Ark1 2008 Page 1 2009 2010 2011 Primær detail leje (kr./m²) Primær detail afkast (%) Figur 8: Tomgang og nettooptag industri & logistik Østjylland 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 Kilde: Oline-ED-Statistikken Nettooptag Tomgang % 2012 2013 (F) Afkast 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 Tomgang % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 13

Aarhus Havn set fra luften. yderligere udviklingsmuligheder. Ellers er salg af primære shoppingcentre normalt ekstremt sjældne. Markedet for industrielle investeringstransaktioner har for de primære aktiver set en lille forbedring i de seneste 12 måneder, hvorimod den dårlige investortillid for sekundære industrielle ejendomme, som udgør hovedparten af markedet, synes at fortsætte. Usikkerhed om udviklingen i den samlede husleje og genudlejningsrisici kombineret med en mangel på gældsfinansiering til det sekundære marked er tre komponenter, som alle bidraget ti en stigning i afkastene. Der er dog tegn på, at investorerne muligvis gør sig klar til at drage fordel af de attraktive afkast, som for eksempel M7 Real Estate, som for nylig åbnede et kontor i København. Der opleves ligeledes en stigning i foreløbige henvendelser fra øvrige udenlandske investorer i forventningen om et opsving i det industrielle udlejningsmarked. Investorerne er i øjeblikket tiltrukket af moderne logistikejendomme på primære beliggenheder med lange lejekontrakter og da udbuddet er stærkt begrænset, er det sandsynligt, at vi vil opleve en nedadgående tendens i afkastene på denne type ejendomme. Aarhus Efterspørgslen efter investeringsejendomme er i Aarhus ligeledes fotsat skarpt opdelt mellem primært og sekundært beliggende ejendomme. På de bedste beliggenheder for kontorejendomme i det centrale Aarhus opleves der en stor efterspørgsel fra institutionelle investorer samt større ejendomsselskaber. Priserne vurderes at afspejle et nettostartafkast på 5,25 5,50% på de absolut bedst beliggende kontorejendomme udlejet til bonitetsstærke lejere på lejekontrakter med en vis uopsigelighed for lejerne. På primært beliggende Disclaimer Denne rapport bør ikke danne udgangspunkt for transaktioner uden yderligere professionel rådgivning. Selvom fakta er nøje underbygget, kan DTZ ikke tage ansvar for skade eller tab som måtte lides som en konsekvens af utilsigtede unøjagtigheder eller fejl i rapporten. Oplysningerne heri skal ikke, hverken helt eller delvist, offentliggøres, reproduceres eller henvises til uden forudgående godkendelse. Enhver sådan reproduktion bør krediteres DTZ. Kilder: Danmarks Statistik Nationalbanken Oxford Economics Aarhus Kommune Aarhus Havn DTZ Research Fotos: Colourbox.com og Aarhus Kommune ejendomme udlejet til mindre bonitetsstærke lejere på lejekontrakter med kort uopsigelighedsvarsel vurderes nettostartafkastet aktuelt at ligge på et niveau omkring 5,5-6%. Gennemførte kontorprojekter på De Bynære Havnearealer vurderes at skulle handles til afkastniveauer, der er sammenlignelige med midtbyen. Lejersammensætningen i de forestående projekter er kendetegnet ved, at lejerne er velrenommerede og velkendte virksomheder med gode økonomiske forhold, der forventes at indgå lejekontrakter med lang uopsigelighed, hvilket i sig selv er kraftigt medvirkende til, at afkastene på kontorejendomme på De Bynære Havnearealer forventes at ligge i den lave ende, sammenlignet med øvrige områder af byen. Skejby er det andet primære kontorområde i Aarhus, hvor efterspørgslen - ligesom i det centrale Aarhus - er forholdsvis stærk fra institutionelle investorer og større ejendomsselskaber. I erhvervsområderne i Aarhus Nord og Aarhus Syd er investeringsaktiviteten lav. Der er fortsat ingen nævneværdig udvikling i disse områder og det er vanskeligt at tiltrække developere til udvikling af konkrete projekter. Tomgangen er særligt i Aarhus Syd væsentligt højere end gennemsnittet for byen, hvorfor det er svært at skaffe finansiering til køb i disse områder, hvor lejers økonomiske forhold typisk er middel eller under middel, og hvor lejers uopsigelighed er kort (dvs. under 2 år). Transaktionsvolumen er lav i disse områder, da efterspørgslen generelt er svag grundet finansieringsvanskeligheder fra det pågældende investorsegment, som fortrinsvis er lokale og regionale investorer. Endvidere er udbuddet af ejendomme til reelt markedskonforme afkast begrænset. I dette område er der således et misforhold mellem prisforventningerne hos henholdsvis sælgere og købere. Afkastet på primære industrielle ejendomme i Aarhus ligger omkring 7.50% og sekundære ejendomme handles til alt fra 8% og opefter, afhængigt af ejendommens kvalitet og varigheden af sikker indkomst og aftalens styrke. Den aktuelle udlejnings- og tomgangsrisiko betyder imidlertid, at mange af ejendommene med korte lejekontrakter i øjeblikket stort set er usælgelige. Set i historisk sammenhæng, er et afkast på 7.50% på primære industrielle ejendomme ikke ekstraordinært, men mere normen, idet kun årene 2006-2007 skiller sig ud med afkast under 7%. Kigger vi fremad, viser DTZ Property Investor Confidence Index, som indsamler data om forventninger til markedsudviklingen fra markedsaktører, at afkastene på både kontorog detailhandelsejendomme generelt forventes at forblive på det nuværende niveau. Dette indikerer afkast på primære Aarhus-kontorer på 5.25-5,50%, og et afkast på primære detailhandelsejendomme i Aarhus på 5-6,25%. Omvendt opfattes det industrielle segment som potentielt havende en stigende tendens i afkastene, især for det sekundære industrielle marked, Ifølge DTZ Property Investor Confidence Index. Ifølge indekset er primære industriejendomme interessante fra afkast helt ned til 7%, om end størstedelen af besvarelserne lå på 7,75-8%. 14 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Foto: Colourbox.com

Markedsrapport 2013 Aarhus & omegn 15

Velkommen til DTZ DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme. Salg & udlejning Køb/salg Udlejning Afdisponeringsstrategier Sale & lease back Lejerrådgivning Søgning efter nyt lejemål Rådgivning om eksisterende lejemål Corporate Real Estate Solutions (CRES) Kontraktforhandling på vegne af lejer Capital Markets Investeringsejendomme Corporate Finance Investerings- og køberrådgivning Research Markedsrapporter Skræddersyede analyser Property Investor Confidence Index Vurdering Vurderinger & værdiansættelser Markedslejevurdering Skattevurderinger og klagesager Syn & skøn Due diligence Rådgivning/projektudvikling Rådgivning om domicilplacering Evaluering og udvikling af byggeprojekter Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier Strategisk ejendomsoptimering Asset Management Aktiv forvaltning, herunder ejendomsadministration Teknisk- og økonomisk forhandlingskapacitet Modulbaseret og individuelt tilpasset Del af DTZ Property Management med mere end 10.000 ejendomme under forvaltning og 930 ansatte i 17 lande Mikkel Scheel Associeret partner Afdelingsleder vurdering & research Civiløkonom, HD, EFP Tlf. (direkte): 27 78 96 33 mikkel.scheel@dtz.dk Kenneth Pedersen Afdelingsdirektør, partner MRICS, HD (FR), EFP Statsaut. ejendomsmægler Valuar, MDE Tlf. (direkte): 53 63 63 10 kenneth.pedersen@dtz.dk DTZ Egeskov & Lindquist A/S Silkegade 8 1113 København K Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A 8000 Aarhus C Tlf.: 87 31 50 70 www.dtz.dk info@dtz.dk oline.dk