DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Transkript

1 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Valuation of development land (VIP 12) v/associeret partner, Morten Jensen

2 Residualværdi-modellen Introduktion Hvad er baggrunden for dette emne? Værdiansættelse af et stort antal grundværdier. Få referencer. Stor usikkerhed. Mange parametre. Ikke tilstrækkeligt grundlag for fastsættelse af markedsværdier. Du kan komme frem til hvilken som helst værdi ved anvendelse af residualværdi-modellen. Konklusion: Grundværdier kan ikke vurderes ved residualværdi-modellen? 2

3 Residualværdi-modellen Introduktion Hvad gør man så? RICS Valuation Paper no. 12 guidance note (18 p.). RICS Professional Group. Håndværket: Grundig research og dokumentation af markedsforhold. Korrekt anvendelse og forståelse af metodeapparat. Beskrivelse af forudsætninger for vurderingen. (assumptions and special assumptions). Kommunikation af resultatet, herunder forudsætninger. 3

4 Afgrænsning Vurdering af grundstykker kan rekvireres til flere formål fx låneoptagelse, køb, salg, vurdering af muligheder, skatter m.fl. Standarden fastsætter metoden til værdiansættelse af grundstykker eller udviklingsprojekter, hvor eksisterende bebyggelse nedrives og der opføres ny bebyggelse. Standarden anvendes ikke i forbindelse med ombygning af eksisterende ejendomme. Udviklingsprojekter kan omfatter alt fra boligprojekter til industriejendomme til shopping centre mv. Standarden skelner ikke mellem forskellige typer af udviklingsprojekter. Standarden beskriver to metoder til værdiansættelse. a) Comparison method. b) Residual method. 4

5 Standardens opbygning Struktur på processen: a) Establishing the facts. b) Assessing the development potential. c) Valuing by the comparison method. d) Valuing by the residual method. e) Assessing the land value. f) Reporting the valuation. Modellen: (value of completed development) (development costs + developers profit) = land value 5

6 a) Establishing the facts Inspection and site specific information: Grundens udformning og omfang. Geotekniske forhold. Forurening. Risiko for oversvømmelser. Infrastrukturelle forhold. Byggemodning. Tilstedeværelse af arkæologiske forhold. Existing planning matters: Gennemgang af lokalplan, byplanvedtægter og kommuneplaner. Grundens anvendelsesmuligheder og byggeretsmuligheder. Hvad er den optimale anvendelse af grunden? Indenfor for gældende planforhold? 6

7 a) Establishing the facts Vurderingsloven ( 13) Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Hvad betyder dette: Med hensyn til eksisterende bebyggelse? Med hensyn til planforhold? Anvendelse Byggeretsmuligheder Eksisterende bebyggelsesprocent 350% Kommuneplan 150% Hvad er grundværdien? 7

8 a) Establishing the facts Tekst Eksisterende bygning Plangrundlag Grundareal: Bebyggelsesprocent: Byggeretsmuligheder Anvendelse: Bolig Bolig Salgspris/m2 (eksklusive moms) Samlet salgspris Byggesag inkl. projektledelse og administration Rådgivning og projektering Oprensning og nedrivning Samlede totapentrepriseomkostninger Renter i bygge og salgsperioden Projektudviklers krav til fortjeneste, mægler annoncering mv Værdi af grundstykke/byggeretter Værdi pr. byggeretsmeter Hvad er grundens værdi? 8

9 b) Assessing the development potential Vurdering af formen og omfanget af den fysiske udvikling, der kan gennemføres på grunden. Vurdering af: Projektets opførelsesperiode/the development programme. Opnåelse af højeste udnyttelsesgrad, uden at gå på kompromis med kvalitet. Miljømæssige forhold, herunder forurening. Analyse af markedsforhold: Efterspørgsel efter optimal anvendelse eller alternativ anvendelse. Investors afkastkrav og efterspørgsel. Lejerefterspørgsel. Parkeringsfaciliteter/offentlige transportmuligheder. Muligheder for salg/udlejning af den færdige ejendom. 9

10 c) Valuing by the comparison method Sammenligningsmetoden Referencer på salg. Referencer kan analyseres på generel basis (grundareal og udviklingsareal). Aktivt marked. Ensartethed: greenfield vs brownfield, bolig vs industri, byggemodning og infrastruktur. Variation indenfor snævert geografisk område. Forskellige salgstidspunkter. Liebhaver-værdier tilknyttet det enkelte grundstykke. Jo større antal variabler og forudsætninger desto vanskelige at anvende comparison method. 10

11 d) Valuing by the residual method Residualværdi-modellen: Hvis der er begrænsede (eller ingen) referencer kan residualværdi-modellen være en alternativ værdiansættelsesmetode. Selv begrænsede analyser af få referencer kan give et værdifuldt benchmark. Residualværdi-modellen kræver stort input af data som sjældent er præcis og baseret på forudsætninger. Små ændringer i enkelte forudsætninger kan medføre store ændringer i værdierne. 11

12 d) Valuing by the residual method Værdi af det færdige udviklingsprojekt: Markedsværdi af det færdige udviklingsprojekt baseret på den særlige forudsætning (special assumption), at udviklingsprojektet er færdigt på vurderingstidspunktet (GDV). Afkastbaseret model baseret på vurdering af lejeniveauer, driftsomkostninger og forventet forrentningskrav. Udfordring og væsentlige skøn forbundet med fastsættelse af optimal anvendelse, lejeniveauer, afkast mv. Skal dokumenteres med markedsnotat. 12

13 d) Valuing by the residual method Udviklingsomkostninger: Plan-tilladelser. Anskaffelsesomkostninger (advokat, tinglysning m.v.) Grundrelaterede omkostninger (byggemodning, oprensning, arkæologiske undersøgelser, evt. reklameindtægter) Indtægternes og omkostningernes forfaldstidspunkter Byggeomkostninger (stor følsomhed, understøtte ved dokumentation). Honorarer og omkostninger: Konsulentomkostninger (juridisk, økonomisk, teknisk, miljø) Udlejnings og salgsomkostninger Lejefrie perioder. Renter og finansieringsomkostninger. Holde-omkostninger (forsikring, rengøring, opvarmning mv. til fuld udlejning). Tilskudsmuligheder. Moms. Honorar til projektudvikler. 13

14 e) Assessing the land value Vurdering af grundværdien Sammenligningsmetoden anvendes typisk indledningsvist for at få et niveau for markedsværdien. En forsimplet residualværdiberegning anvendes herefter, for at dokumentere værdien af det konkrete grundstykke. Residualværdien kan betragtes som en teoretisk værdi, og sammenligning til referencer og markedsnotat skal foretages. Residualværdi-modellen kommer ofte ud med en negativ værdi, hvor grunden reelt set mange gange har en positiv værdi. Standarden anfører, at har grunden en negativ værdi, skal denne rapporteres. Vær varsom med konklusioner på negative værdier på grundstykker. 14

15 a) Assessing the land value Tekst Eksisterende bygning Plangrundlag Grundareal: Bebyggelsesprocent: Byggeretsmuligheder Anvendelse: Bolig Bolig Salgspris/m2 (eksklusive moms) Samlet salgspris Byggesag inkl. projektledelse og administration Rådgivning og projektering Oprensning og nedrivning Samlede totapentrepriseomkostninger Renter i bygge og salgsperioden Projektudviklers krav til fortjeneste, mægler annoncering mv Værdi af grundstykke/byggeretter Værdi pr. byggeretsmeter Hvad er grundens værdi? 15

16 a) Assessing the land value Tekst Eksisterende bygning salgspris byggeomk developer fee -5% Grundareal: Bebyggelsesprocent: Byggeretsmuligheder Anvendelse: Bolig Bolig Bolig Bolig Salgspris/m2 (eksklusive moms) Samlet salgspris Byggesag inkl. projektledelse og administration ( kr./m2) Rådgivning og projektering (1.250 kr./m2) Oprensning og nedrivning (500 kr./grundmeter) Samlede totapentrepriseomkostninger Renter i bygge og salgsperioden (7,5%) Projektudviklers krav til fortjeneste, mægler annoncering mv. (20%) Værdi af grundstykke/byggeretter Værdi pr. byggeretsmeter Hvad er grundens værdi? 16

17 a) Assessing the land value Tekst Eksisterende bygning salgspris byggeomk developer fee +5% Grundareal: Bebyggelsesprocent: Byggeretsmuligheder Anvendelse: Bolig Bolig Bolig Bolig Salgspris/m2 (eksklusive moms) Samlet salgspris Byggesag inkl. projektledelse og administration ( kr./m2) Rådgivning og projektering (1.250 kr./m2) Oprensning og nedrivning (500 kr./grundmeter) Samlede totapentrepriseomkostninger Renter i bygge og salgsperioden (7,5%) Projektudviklers krav til fortjeneste, mægler annoncering mv. (20%) Værdi af grundstykke/byggeretter Værdi pr. byggeretsmeter Hvad er grundens værdi? 17

18 f) Reporting the valuation Rapportering: Vurderingstemaet skal beskrives og forklares (basis of valuation). Alle forudsætninger skal anføres i rapporten og væsentlige forudsætninger skal forklares. Forklaring af metodeanvendelse er særlig vigtig ved disse værdiansættelser. Præsentation af følsomhedsanalyse på væsentlige forudsætninger kan inddrages. Det er vigtigt at være transparent om tilgang og forudsætninger i rapporteringen. 18

19 Konklusion Konklusion? Hvor udviklet er modellen i Danmark og giver modellen tilstrækkelig troværdighed? Er der behov for en videreudvikling af modellen og et øget kendskab hertil? Er det overhovedet muligt med udgangspunkt i en generisk model med mange variabler at fastsætte en objektiv markedsværdi for et grundstykke? 19

20 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Salg & udlejning Køb og salg Udlejning Afdisponeringsstrategier Occupier Services Søgning efter nyt lejemål Rådgivning om eksisterende lejemål Capital Markets Investeringsejendomme Corporate Finance Investerings- og køberrådgivning Vurdering Vurderinger og værdiansættelser Syn & skøn Due diligence Research Markedsrapporter Skræddersyede analyser Rådgivning/projektudvikling Rådgivning om domicilplacering Evaluering og udvikling af byggeprojekter Udlejning og/eller salg af projekter og nybyggerier Strategisk ejendomsoptimering 20

21 Velkommen til DTZ DTZ Egeskov & Lindquist A/S Silkegade København K Banegårdspladsen 20A 8000 Aarhus C info@dtz.dk