Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Odder Å / Rævs Å Vådområdeprojekt 1
Odder Å / Rævs Å EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE Odder Kommune har anmodet Orbicon A/S, Vand & Naturressource afdelingen i Århus om at gennemføre en ejendomsmæssig forundersøgelse til belysning af mulighederne for at gennemføre et vådområdeprojekt omkring Odder Å / Rævs Å i området mellem Odder by og Norsminde Fjord. Forundersøgelsen er gennemført i marts 2011, hvor ejerne af de berørte ejendomme er blevet besøgt. Udgangspunktet for den ejendomsmæssige forundersøgelse er den tekniske forundersøgelse for projektet, der er udarbejdet af Orbicon A/S, Natur og Plan, Århus. Det tekniske skitseprojekt er udarbejdet med sigte på at fjerne kvælstof samt sikre muligheden for fastholde lodsejernes nuværende afgræsning af ådalens arealer. Redskaberne til kvælstoffjernelse består af slyngning af de nuværende vandløb, kapning af dræn samt reduceret vandløbsvedligeholdelse. Forud for lodsejerbesøgene har Orbicon tilrettet projektgrænsen således, at denne rummer de direkte berørte projektarealer samt de arealer, der indirekte påvirkes af projektet som mindre restarealer mellem projektgrænsen og skel til naboer. Der er således i den ejendomsmæssige forundersøgelse arbejdet med et projektområde på i alt 87,66 ha. Herfra trækkes arealet til offentlig vej, og det samlede projektberørte areal udgør således 86,71 ha. Lodsejerne er i forbindelse med de afholdte individuelle møder blevet præsenteret for det tekniske skitseprojekt, de muligheder der er for kompensation, herunder tilskud til fastholdelse af vådområde, erstatningsjord samt salg af jord i projektområdet. Beskrivelse af projektområdet. Projektområdet er beliggende langs Odder Å fra Sander Enggård til sammenløbet med Rævs Å, samt langs Rævs Å fra Rørth Bro til Asserdrup Bro. Området er beliggende nordøst for Odder By. De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet fremgår af det vedlagte ejendomskort (kortbilag 1). Interviewskemaer fra forhandlingerne med de enkelte lodsejere findes ligeledes som bilag til rapporten. På baggrund af de gennemførte interviews med områdets lodsejere, er det muligt at beskrive landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet. Landbrugsstrukturen i området er præget af meget forskellige ejendoms- og bedriftstyper. Der er flere store svineproduktionsejendomme, planteavlsejendomme og flere mindre kvægejendomme. De øvrige ejendomme er deltids- og fritidslandbrug, heraf nogle med en mindre animalsk produktion eller hestehold. Endvidere berører projektet nogle parcelhus ejendomme, samt offentlige ejendomme og jernbanen. Ådalen benyttes i dag i stor udstrækning til afgræsning og høslet i et omfang, der sikrer, at engarealerne ikke gror til. 2
Arealanvendelse i projektområdet Lodsejerne er i forbindelse med de individuelle lodsejersamtaler blevet spurgt om den nuværende arealanvendelse på projektarealerne. På den baggrund er arealanvendelsen opgjort således: Omdrift (incl. brak): Vedvarende græs: Natur (udyrket): I alt: 15,04 ha 71,21 ha 0,47 ha 86,72 ha Som det fremgår, er ca. 82 % af arealet i vedvarende græs, ca. 17 % er i omdrift, mens under 1 % henligger som udyrkede arealer og natur. Det skal dog præciseres, at en del af omdriftsarealet i realiteten fungerer som engarealer med vedvarende græs, men grundet deres dyrkningshistorie, har arealerne en genopdyrkningsret og dermed også en højere værdi både i relation til handelspris og i relation til omdriftsbetalingsrettigheder. Arealanvendelsen er illustreret på medsendte arealanvendelseskort (kortbilag 2). Lodsejerinteresser i forbindelse med projektet Vådområdeprojektet og dets betydning, er ved individuelle møder blevet drøftet med de berørte lodsejere. Lodsejerne er som nævnt blevet præsenteret for det tekniske skitseprojekt, samt for de muligheder der vil være for at indgå aftale omkring vådområdets gennemførelse, herunder: Salg af projektjord i ren handel. Salg af projektjord mod erstatningsjord. 20-årigt fastholdelsestilskud. 20-årigt fastholdelsestilskud og erstatningsjord. Stort set alle lodsejere gav udtryk for, at de er positive overfor at deltage i vådområdeprojektet. Nogle af lodsejerne er dog meget betænkelige ved konsekvenserne for afgræsningsmulighederne på engarealerne ved afskæring af dræn. Andre lodsejere udtrykte generel skepsis overfor effekten af vådområdeprojekter og de øvrige tiltag under Grøn Vækst. En enkelt af de berørte lodsejere har givet udtryk for, at man ikke umiddelbart er indstillet på at medvirke til, at vådområdeprojektet gennemføres på deres ejendom, og såfremt det er uundgåeligt, da ønskes ændringerne reduceret til et absolut minimum på denne ejendom. Det er Orbicons vurdering, at denne ejendoms placering i forhold til projektområdet giver mulighed for at begrænse projektændringerne til et minimum på ejendommens arealer, såfremt det ikke viser sig muligt at forhandle en aftale på plads med lodsejeren. Lodsejerne til mere end 70 % af af de projektberørte arealer har interesse i at beholde deres engarealer med 20-årigt fastholdelsestilskud, men som følge af at det projekterede vandløbstracé genslynges og flyttes ud i midten af ådalen, vil disse engarealer blive skåret midt over. Lodsejerne er derfor kun indstillet på at deltage i projektet, såfremt der gennemføres en jordfordeling, der kan samle projektarealerne i fremtidige hensigtsmæssige afgræsningsarealer. De lodsejere, der efter projektjordfordelingen står som ejere af et engareal, vil derefter indgå i 3
aftale om 20-årigt fastholdelsestilskud. En del af disse lodsejere ønsker en kombineret løsning, hvor de fortsat ejer et engareal med 20-årigt fastholdelsestilskud samt erhverver erstatningsjord. Ca. en tredjedel af alle de projektberørte ejendomme ønsker at modtage erstatningsjord. Her er primært tale om de største og mest produktionsorienterede ejendomme, som ønsker at erhverve dyrkningssikre arealer til ejendommen. For de fleste af disse lodsejere vil det være mest hensigtsmæssigt, at de får erstatningsjord uden for projektområdet. Der er p.t. (marts 2011) to ejendomme udbudt til salg i projektområdet: Løbenr 23 og 35 (bygningsløs). Ejendommene er udbudt til salg samlet. Der er Orbicons klare anbefaling, at disse ejendomme bør opkøbes forud for gennemførelse af jordfordeling, da disse ejendomme stort set vil løse behovet for erstatningsjord. Ejendommene har både projektjord og puljejord, der ligger oplagt for mange lodsejere. Der er endvidere flere lodsejere, der har givet udtryk for, at de vil være interesserede i at erhverve mere jord, end deres ejendom påvirkes (netto supplering), såfremt dette viser sig som en mulighed. Samlet set vurderes det, at der er et behov for 40-50 ha erstatningsjord, hvoraf langt den overvejende del skal findes uden for projektområdet. De to ejendomme, der er til salg har et samlet areal på 69,2 ha, hvoraf ca. 5,5 ha er projektberørte arealer. Ejendommen består af en hovedejendom med et areal på 50,4 ha og en bygningsløs ejendom på 18,8 ha. På hovedejendommen er der stuehus og produktionsbygninger. Der produceres 6000 slagtesvin på ejendommen. Fem af de berørte lodsejere har givet udtryk for, at de i forbindelse med projektets gennemførelse ønsker at afstå alle eller dele af deres projektarealer i ren handel. Disse arealer udgør i alt godt 7 ha. Dertil kommer de projektarealer, der kan erhverves fra de to ejendomme, der er udbudt til salg (ca. 5,5 ha). Der gøres opmærksom på, at disse projektarealer kun kan erhverves, såfremt ejendommene erhverves i deres helhed (se ovenstående afsnit). Endvidere ønsker tre lodsejere at afgive deres projektarealer i bytte for velbeliggende erstatningsarealer. Disse arealer udgør i alt godt 5 ha i projektområdet. Samlet set, forventes det, at der kan erhverves 18 ha projektareal ved salg. Det bør overvejes, om disse arealer kan handles i jordfordelingen, og der ved indgå som erstatningsjord for andre lodsejere, der så efterfølgende kompenseres via aftale om 20-årigt fastholdelsestilskud. Projektforslaget berører fem mindre ejendomme, som påvirkes på meget små arealer. For disse parcelhuse m.v. bør der søges en løsning med afværgeforanstaltninger, således, at deres nuværende areal ikke påvirkes, eftersom set-up et omkring vådområdeprojekterne under Grøn Vækst reelt ikke rummer virkemidler, der kan håndtere havearealer med en rimelig kompensationsløsning. I opgørelsen over lodsejerinteresser er disse lodsejere foreløbigt indregnet som 20-årigt fastholdelsestilskud, men da der er tale om arealer af en meget beskeden størrelse, ændrer det ikke det samlede billede væsentligt, hvis disse lodsejere i sidste ende ikke berøres. Fordelt på arealer, er lodsejerinteressen samlet vurderet således: - Salg i ren handel: 12,35 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud: 25,09 ha - Salg mod erstatningsjord: 5,46 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud med erstatningsjord: 37,90 ha - Ønsker ikke at deltage i projektet: 5,92 ha I alt: 86,71 ha 4
Det kan således konstateres, at lodsejeropbakningen til projektet er god, da langt hovedparten af lodsejerne er positivt indstillede på, at vådområdeprojektet gennemføres. En lodsejer med i alt knap 6 ha (6 %) i projektområdet ønsker dog ikke umiddelbart at indgå i projektet. Han vil dog ikke helt afvise at indgå i forhandlinger i forbindelse med gennemførelse af en jordfordeling i området. Lodsejeropbakningen er illustreret på medsendte lodsejerinteressekort (kortbilag 3). Oversvømmede enge sydvest for Assedrup. Behov for erstatningsjord og jordfordeling. Som det fremgår af ovenstående, er der udtrykt ønsker om 40-50 ha erstatningsjord, fordelt på 10 ejendomme. Det er for disse ejendomme en forudsætning, at de kan modtage erstatningsjord i forbindelse med en aftale om afgivelse af projektarealer eller 20-årigt tilskud til fastholdelse af vådområde. Derudover vil en række projektarealer blive berørt af den foreslåede genslyngning af vandløbet, hvor det vil være praktisk, at afskårne arealer byttes med lodsejere på modsatte side af vandløbet. Her tænkes særligt på strækningen fra Rørth Bro til sammenløbet med Odder Å. Størst er behovet for jordfordeling dog på strækningen fra Sander Enggård til Assedrup Bro, hvor samtlige englodder gennemskæres én eller flere gange af de nye projekterede vandløb. Hvis lodsejerne fortsat skal kunne benytte arealerne til afgræsning og høslæt, et det vigtigt at få etableret en driftsmæssig, fornuftig ejendomsstruktur i denne del af ådalen. Det anbefales, at der gennemføres en jordfordeling i forbindelse med projektet, og at afskårne projektarealer som følge af genslyngningen af vandløbet medtages i jordfordelingen. 5
Erhvervelse af de knap 18 ha jord til salg i projektområdet fra 8 projekt berørte ejendomme vil ligeledes med fordel kunne gennemføres i jordfordelingen. Det vurderes, at der vil være behov for erhvervelse af minimum 45 ha puljejord, der vil kunne anvendes som erstatningsjord til de ti lodsejere. Samlet set vurderes det, at der vil skulle gennemføres en jordfordeling i området med omkring 30 deltagende ejendomme. Mulighederne for at erhverve den nødvendige puljejord vurderes til at være optimale, idet der, som beskrevet, er to centralt beliggende ejendomme til salg i området. Vurdering af værditab på projektarealerne Det skønnes, at omdriftsjord i området omkring projektområdet i øjeblikket (marts 2011) handles til en markedspris på omkring 200.000 kr. pr. ha. Overslaget over omkostningerne til værditab på projektarealerne beregnes som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelsen af projektet (med pålagt vådområdedeklaration). Værditabet beregnes for de projektarealer, som lodsejerne forventes at afstå i forbindelse med projektets gennemførelse. Som beskrevet ovenfor drejer det sig om 17,81 ha (salg i ren handel samt salg mod erstatningsjord), svarende til omkring 21 % af det samlede projektområde. Omdriftarealerne i projektområdet vurderes til en lidt lavere værdi end gennemsnitlige arealer i baglandet til projektområdet. Der er således regnet med en før-værdi på 180.000 kr. pr. ha. for omdriftsarealerne. Før-værdien af vedvarende græs arealer og naturarealer uden landbrugsmæssig værdi vurderes til en værdi af henholdsvis 80.000 kr. pr. ha og 50.000 kr. pr. ha. Efter-værdien er fastsat ud fra erfaringer fra andre tilsvarende vådområdeprojekter. Før værdi: 5,96 ha omdrift á 180.000 kr/ha: 1.072.800 kr. 11,85 ha græs á 80.000 kr/ha: 948.000 kr. 0 ha natur á 50.000 kr/ha: 0 kr. I alt: 2.020.800 kr. Efter værdi: 17,81 ha á 40.000 kr/ha: 712.400 kr. Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 1.308.400 kr. Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af i alt 62,99 ha i projektområdet har udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud. Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 9,08 ha a 3.500 kr/ha x 20 år = 635.600 kr. Fastholdelse græs: 53,44 ha a 1.800 kr/ha x 20 år = 1.923.840 kr. Fastholdelse natur: 0,47 ha a 300 kr/ha x 20 år = 2.820 kr. Fastholdelse i alt (62,99 ha) : = 2.562.260 kr. 6
Den samlede udgift til værditab på projektarealer, der afgives af lodsejerne og til 20-årigt fastholdelses tilskud vurderes således til i alt at udgøre 3.870.660 kr. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte ejendomsmæssige forundersøgelse den samlede vurdering, at lodsejeropbakningen til vådområdeprojektet er god. Lodsejerne indenfor vådområdeprojekt området ved Odder Å / Rævs Å er helt overvejende positivt stemte i forhold til gennemførelse af projektet. En af de berørte lodsejere ønsker dog ikke umiddelbart at indgå aftale om projektets gennemførelse. Det er anbefalingen, at der gennemføres en jordfordeling i forbindelse med projektets realisering. Der forventes at være behov for 40-50 ha erstatningsjord. Mulighederne for at erhverve erstatningsjord og gennemføre jordfordeling i området vurderes til at være gode, idet der allerede er to ejendomme til salg i projektområdet. Rapporten er udarbejdet af: Projektleder, landinspektør Anne Schelde Damgaard Vand og Naturressourcer, Århus Sektion for Arealforvaltning og Jordfordeling Marts 2011 7