Opdeling i Ejerlejligheder

Opdeling i Ejerlejligheder Ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse erfaringer fra projektpraktikken Aalborg Universitet Institut for Samfundsudvikling og Planlægning Landinspektøruddannelsens 9. Semester Land Management Gruppe L9LM 13 Januar 2009

Det Teknisk Naturvidenskabelige Fakultet Aalborg Universitet Institut 20 L studienævnet Landinspektøruddannelsens 9. semester Titel: Opdeling i Ejerlejligheder Ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse erfaringer fra projektpraktikken Projektperiode: 1. september 2008 12. januar 2009 Projektgruppe: L9LM 13 Gruppemedlemmer: Søren Andreas Hansen Vejleder: Bent Hulegaard Antal kopier: 4 Sideantal: Rapport 47 sider Procesanalyse 6 sider Antal bilag: 3 Appendiks 4 Bilag 1 Procesanalyse Synopsis Dette projekt er et resultat af praktikophold hos Landmålergården I/S Næstved. Rapporten omhandler ejerlejlighedsopdeling af den ældre bygningsmasse og er udarbejdet på baggrund af praktikstedets praksis. Rapporten indeholder redegørelse for ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser, redegørelse for opdelingsproces og et casestudie til vurdering af den bestemte opdelingsproces. Projektet søger gennem casestudie at klarlægge de processer landinspektøren gennemgår i forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder. Herigennem fremkommer det, at der overordnet er tre faser i forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder; 1. forundersøgelse, hvor det konstateres om ejendommen kan opdeles, 2. opdelingsfase, hvor ejendomme reelt opdeles, og 3. tinglysningen af ejerlejlighederne. I forbindelse med projektpraktikken er det erfaret at der til tider sker opdeling af ejendomme, der juridisk ikke opfylder ejerlejlighedslovens krav. For at klarlægge denne proces, foretages et casestudie. Det konkluderes, at der kan ske opdeling af ældre beboelsesejendomme, som ikke opfylder ejerlejlighedslovens krav. Ved forudgående at nedlægge alle boliger eller sammenlægge et antal boliger, kan ejendommens anvendelse ændres, således at den kan opdeles. Det konkluderes at disse opdelinger er en omgåelse af loven som landinspektøren og kommunen gennemfører i samarbejde. Opdelingerne er dog ikke i strid med loven.

Forord Forord Denne projektrapport er udarbejdet på landinspektørstudiets 9. Semester. Projektrapporten er udarbejdet i perioden 1. september 2008 til 12. januar 2009, under semestertemaet Faglig og professionel udvikling. 9. Semester temaet, Faglig og professionel udvikling, giver den studerende mulighed for at kombinere projektforløbet med et tre måneders praktikophold hos et privatpraktiserende landinspektørfirma. Projektet er udarbejdet i forbindelse med praktikophold hos Landinspektørfirmaet Landmålergården I/S i Næstved. Her har det været muligt at indsamle erfaringer og empiri til udarbejdelsen af projektrapporten. Det overordnede projektemne omhandler opdelingen af ejerlejligheder, med fokus på opdeling af ejendomme opført før 1966. Gennem praktikopholdet er der desuden stiftet bekendtskab med den privatpraktiserende landinspektørs daglige arbejde. Som tillæg til hovedrapporten er der udarbejdet en procesanalyse, der mere detaljeret beskriver og vurdere praktikopholdet. Dette er at finde bagerst i rapporten. I projektet er der udarbejdet et casestudie, der redegør for opdelingsprocessen af ældre beboelsesejendomme. For en god ordens skyld vil der ved casestudiet og de medfølgende bilag, kun blive opført vejnavn og matrikelbetegnelse. Således vil matrikelnumre og navne på ejere m.m. være overstreget i bilagene. Jeg vil gerne rette en stor tak til alle hos Landmålergården Næstved, for at have taget venligt imod mig og udvist stor hjælpsomhed i forbindelse med mit projektarbejde, og mit praktikophold i almindelighed. Især vil jeg gerne takke landinspektør Rasmus Bay og landmåler Knud Pedersen, som begge altid har haft tid til mine spørgsmål. Aalborg, den 12. januar 2009 Søren Andreas Hansen 1

Læsevejledning Læsevejledning Kildehenvisninger Kildehenvisning er angivet med forfatters efternavn, udgivelsesår og evt. sidetal. Kilder er angivet i fodnoter og placeret efter deres tilknytning til afsnittet. Kilder der omfatter enkelte udsagn eller påstande, der kræver kildehenvisning, er placeret umiddelbart efter sætningen eller delafsnittet og før punktum. Kilder der omfatter et helt afsnit er placeret efter afslutning af afsnittet og efter punktum. F.eks. Kilde der knytter sig til en enkel sætning: ligger i dag hos Erhvervs og Byggestyrelsen 1. Kilde der knytter sig til hele afsnittet: at det kan kræve accept fra dette. 2 Ved fodnoter der henvisninger til love, bekendtgørelser eller cirkulærer anvendes forkortelserne: LOV. Love LBK. Lovbekendtgørelser BKG. Bekendtgørelser CIR. Cirkulære Bet. Betænkning I selve teksten benyttes så vidt muligt de enkelte love, bekendtgørelser og cirkulæres kaldenavne. Kildeog litteraturliste vil være at finde i afslutningen af rapporten. I kildelisten angives kilderne således; Titel, navn på forfatter, forlag, evt. ISBN nummer. Citater Citater er angivet i kursiv skrift og med anførelsestegn. Navne er angivet i kursiv første gang de benævnes. Appendiks og bilag Appendiks omfatter uddybning af hovedteksten, f.eks. uddybning af kvalitetskravene, og angives med løbende litra fra litra A. Bilag omfatter dokumenter, som supplerer hovedteksten, f.eks. kortbilag, og angives med løbende nummerering fra nummer 1. Dokumenter der tilhøre casestudiet vil for den enkelte case komme i kronologisk rækkefølge, således at ansøgning kommer først, efterfulgt af tilladelsen og til sidst selve anmeldelsen og fortegnelsen med tilhørende kortbilag. 3

Indholdsfortegnelse Indhold Forord... 1 Læsevejledning... 3 Indledning... 7 1. Problemformulering... 9 1.1 Problemformulering... 9 1.2 Metode... 9 1.3 Projektstruktur... 10 2. Ejerlejligheder... 12 2.1 Historisk gennemgang... 12 2.2 Ejerlejlighedsbegrebet... 13 2.3 Opsamling... 14 3. Ejerlejlighedsloven... 15 3.1 Ejerlejlighedslovens tilblivelse... 15 3.2 Ændringer... 16 3.3 Hvilke bygninger kan opdeles... 17 3.4 Krav ved anmeldelse til tinglysning... 20 3.5 Landinspektørens rolle... 21 3.6 Opsamling... 22 4. Opdeling i ejerlejligheder... 24 4.1 Opdeling af Hoümannsvej opdelingssag... 24 4.2 Opdelingsforløbet... 25 4.3 Opsamling... 28 5. Casestudier... 29 5.1 Caseudvælgelse... 29 5.2 Casestruktur... 30 5.3 Slagelsevej... 31 5.4 Farimagsvej... 35 5.5 Ørnevej... 38 5.6 Opsamling... 42 6. Diskussion... 43 7. Konklusion... 45 Kildeliste... 46 Bilagsfortegnelse... 47 5

Kap. 1. Problemformulering Indledning Ejerlejlighedsloven kunne for få år siden, fejre sin 40 års fødselsdag, og har siden sin vedtagelse i 1966 været en del af landinspektøren arbejdsområder. Efterhånden som velstanden i samfundet er steget og befolkningen har fået flere penge mellem hænderne, er der udviklet et stort marked for ejerlejligheder. Priserne på ejerlejligheder er steget støt de seneste år, hvilket har været medvirkende til et stigende ønske om, at opdele i ejerlejligheder. De økonomiske opsving de seneste år har betydet at en stor del ældre ejendomme er blevet opdelt, til trods for de forholdsvis restriktive krav i ejerlejlighedsloven. Siden ejerlejlighedslovens vedtagelser er opdelingsbestemmelserne flere gange blevet ændret, især med hensyn til opdelingen af ejendomme opført før 1966. Opdelingsmulighederne for ejendomme opført før 1966 er løbende blevet indskrænket, så det i dag kun er en mindre del af den ældre bygningsmasse, som kan opdeles. Under den gennemførte projektpraktik er det dog erfaret at der til tider sker opdeling af ejendomme, der tilhøre den ældre bygningsmasse og som umiddelbart juridisk ikke burde kunne opdeles. Denne rapport er blevet til på baggrund af projektpraktik hos Landmålergården i Næstved. Rapporten er udarbejdet på baggrund af erfaringer fra dette praktikophold. Overordnede emne for projekt gennem projektpraktikken, har været opdeling i ejerlejligheder, især med hensyn til opdeling af ejendomme opført før 1966. Det har under projektpraktikken været muligt, at afklare opdelingsprocesserne i praksis og projektet bygger på disse erfaringer. 7

Kap. 1. Problemformulering 1. Problemformulering Formålet med kapitlet er, at klarlægge projektets emnefelt og herigennem opstille metode for projekt. Først fremstilles problemformuleringen, hvorefter der redegøres for valg af metode. Til sidst redegøres for den overordnede projektstruktur, der er begrundet i den valgte metode. 1.1 Problemformulering Som beskrevet i indledningen erfarede jeg under praktikperioden, at visse ejendomme som ellers juridisk ikke kan opdeles, undertiden alligevel blev opdelt. Dette vakte en interesse for selve opdelingsprocessen, både med hensyn til den almindelige opdeling og med hensyn til opdelingen af de ejendomme, der som udgangspunkt ikke kan opdeles. Ejendomme opført efter 1966 og ejendomme, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, kan frit opdeles og problemstillingen berøre derved alene beboelsesejendomme opført før 1966 (ældre beboelsesejendomme). På baggrund af erfaringer fra praktikopholdet og en generel interesse for opdelingsprocessen, kan det overordnede problem i projektet formuleres således: Hvordan forløber opdelingsprocessen, ved opdeling af ejendomme opført før 1966, i praksis Den praktiske udføring af selve ejerlejlighedsopdelingen, såsom opmåling og dokumentation er hovedsagelig fastlagt gennem lovgivningen, og det er derfor hovedsagelig selve opdelingsprocessens elementer der ønskes afklaret. Operationalisering og afgrænsning For at operationalisere den overordnede problemformulering opstilles en række mere konkrete underspørgsmål. Hovedformålet med projektet er at klarlægge opdelingsprocessen for ældre beboelsesejendomme. For at gøre dette er det først nødvendigt at klarlægge den generelle opdelingsproces. Derefter klarlægges den opdelingsproces, hvorved der sker opdeling af ejendomme, der som udgangspunkt ikke kan opdeles. Således kan der opstille to underspørgsmål, der gennem projektarbejdet søges besvaret. Underspørgsmål: 1. Hvilke processer gennemgår landinspektøren, ved ejerlejlighedsopdeling af beboelsesejendomme opført før 1966? 2. Hvordan forløber og foregår opdelingen af ejendomme opfør før 1966, der som udgangspunkt ikke kan opdeles og hvad er landinspektørens rolle i disse opdelinger? Underspørgsmålene bliver endeligt besvaret i konklusionen, der vil samle op på de resultater, der er fremkommet gennem projektet. 1.2 Metode Besvarelse af problemformuleringen består af en kombination af teoretisk viden og empiriske undersøgelser. Den teoretiske del består af afklaringer og definitioner, der er nødvendige for at danne forståelse for emneområdet. De empiriske studier redegør for den praktiske anvendelse af teorien. De empiriske og teoretiske forløb, supplerer hinanden og sammen skaber de forståelse for problemområdet. Således er projektarbejdet en iterativ proces, hvilket kan illustreres som en sammenhæng mellem problem, teori, empiri og resultat, se figur 1. 1 1 Andersen 2002, s. 29 ff.. 9

Kap. 1. problemformulering Problem Teoretisk undersøgelse Empirisk undersøgelse Resultater Figur 1. Læringsforløbet. Kilde: Andersen 2002, s. 29 Ud fra problemformuleringen er det naturligt at vælge et casestudie som undersøgelsesmetode ved den empiriske undersøgelse. Casestudier er overordnet en undersøgelsesmetode, som anvendes til at klarlægge enkelte hændelse eller fænomener i deres naturlige tilstand, og derigennem uddrage en generel lære 2. Ved en undersøgelse af praktikstedets praksis er det netop de enkelte hændelser og forløb, som søges afklaret, for til sidst at kunne drage en generel slutning. Et casestudie er en kvalitativ analyse, hvor undersøgeren selv vurderer og uddrager konklusionerne. Et casestudie kan derfor ikke antages at være objektivt 3. Casestudiet har sin styrke i afklaring og redegørelse af enkelte fænomener i deres naturlige omgivelser, f.eks. landinspektørens praksis på et område. Svaghederne i casestudiet er især, en begrænsede mængde undersøgelsesenheder, oftest kun få cases, hvilket begrænser mulighederne for at udlede et generelt resultat, der vil være gældende i alle tilfælde 4. Casestudiet udføres som et multiple casestudie, der er kendetegnet ved flere cases. I forhold til et single casestudie, hvor der kun undersøges en enkel case, skaber et multiple casestudie, mulighed for at sammenligne flere cases og derigennem udlede en generel slutning. 5 I forhold til projektet er det netop den bestemte praksis, som ønskes klarlagt, og derfor søges en generalisering af en række udvalgte opdelingssager. Selve caseudvælgelse og casestrukturen er beskrevet i Kapitel 5. 1.3 Projektstruktur Udarbejdelsen af projektet følger overordnet strukturen, som den er fremlagt i metodeafsnittet. For at danne en grundlæggende viden om problememnet foretages en række teoretiske analyser, hvorigennem ejerlejlighedsloven belyses. I gennem de teoretiske analyser afklares definitioner og lovgrundlag for opdelingen i ejerlejligheder. Herefter udføres den empiriske del af projektet, hvor der på baggrund af en udvalgt opdelingssag, redegøres for den overordnede opdelingsproces. Efterfølgende undersøges opdelingsprocessen ved de ejendomme, som juridisk ikke burde kunne opdeles, dette gøres gennem et casestudie med tre cases. Afsluttende diskuteres resultatet af casestudiet, hvorefter problemformuleringen besvares ud fra de resultater, der er opnået i projektet. Således kan den overordnede projektstruktur udarbejdes, se illustration herunder. 2 www.wikipedia.dk 3 www.wikipedia.dk 4 Launsø m.fl. 2005, s.97 5 Andersen 2002, s. 154 10

Kap. 1. Problemformulering Problem Problemformulering Metode Teoretisk undersøgelse Litteratur studie (Forudgående viden) Ejerlejligheder Gennemført definition sag Ejerlejlighedsloven Empirisk undersøgelse Praktisk opdeling af bygninger opført før 1966 Gennemført sag (Casestudie) Generelt om opdelings krav og forløb Udvælgelse og analysedesign af cases Caseanalyser Case 1 Case 2 Case 3 Resultat Diskussion Konklusion 11

Kap. 2. Ejerlejligheder 2. Ejerlejligheder Kapitlet har til formål at skabe en grundlæggende forståelse for ejerlejlighedskonstruktionen og begrebet ejerlejligheder. Først redegøres kort for ejerlejlighedskonstruktionens historie. Herefter redegøres for definitionen af ejerlejligheder og hvad den danske ejerlejlighedskonstruktion omfatter, både ud fra et juridisk og et teknisk aspekt. 2.1 Historisk gennemgang Muligheden for at opnå særskilt eje til en del af en bygning er ikke en ny konstruktion. Helt tilbage fra oldtiden har der været beretninger om særskilt eje af lejligheder. I dag kan det med sikkerhed konstateres, at der i oldtidens Babylon, Ægypten, Palæstina og Grækenland fandtes ejendomsret til en del af en bygning. Først i middelalderens Mellemeuropa støder man på ejerlejlighedssystemet i en vesteuropæisk kontekst, men først i 18. hundredtallets Frankrig blev systemet formelt anerkendt af lovgivningen. I det 20. århundrede fik ejerlejlighedskonstruktionen stor udbredelse i Syd og Mellemeuropa, dette som konsekvens af byernes store befolkningstilvækst. Ejerlejlighedssystemet har med fordel været anvendt ved genopbygning af det krigshærgede Europa, da ejerlejlighedskonstruktionen gav et incitament til at genopbygge byerne. Op gennem det 20. århundrede fik flere af de europæiske lande særskilte lovgivning om ejerlejligheder. Først sent er ejerlejlighedskonstruktionen kommet til de nordiske lande, og dissideret ejerlejligheder findes endnu ikke i hverken den svenske eller finske ejendomslovgivning. Her under er illustreret hvilke lande, der har særskilt ejerlejlighedslovgivning og hvornår denne blev indført. I de fleste europæiske lande kender man dog til forskellige former for ejerskab til lejligheder f.eks. andelsboliger m.v. 20érne 30érne 40érne 50érne 60érne Belgien (1924) Ungarn (1924) Rumænien (1927) Grækenland (1929) Polen (1934) Italien (1934) Bulgarien (1935) Frankrig (1938) Spanien (1939) Østrig (1948) Vesttyskland (1951) Holland (1951) Portugal (1955) Island (1959) Schweiz (1965) Danmark (1966) 70érne 80érne Norge (1983) Figur 2. Indførelse af særskilt ejerlejlighedslovgivning i Europa. I Danmark blev ejerlejlighedsbegrebet først indført i 1966, med lov om ejerlejligheder 6. Ejerlejlighedsloven er siden da blevet ændret adskillige gange, dette som følge af en boligpolitik i konstant ændring, samt boligspekulanters omgåelse af loven. 6 LOV nr. 199 af 8/6 1966 Lov om ejerlejligheder (Nu LBK. nr. 53 af 30/01 2006) 12

Kap. 2. Ejerlejligheder 2.2 Ejerlejlighedsbegrebet Ejerlejlighedsbegrebet kan defineres ud fra flere forskellige synsvinkler, i dette afsnit redegøres for en juridisk og en teknisk definition. Den juridiske definition på ejerlejlighedsbegrebet kommer hovedsageligt til udtryk gennem bestemmelserne i lov om ejerlejligheder 7. Den tekniske definition, hvilket vedrør den fysiske udstrækning af ejerlejligheden, hovedsagelig er defineret i opmålingsreglerne i Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber 8. Juridisk definition Ejendomsret til ejerlejligheder Ejerlejlighedslovens 1 stk. 1 definerer en ejerlejlighed som en lejlighed, der kan ejes særskilt. Efter ejerlejlighedslovens definition er en ejerlejlighed dermed en lejlighed, man kan opnå særskilt ejendomsret over. Ejendomsretten til ejerlejligheder er atypisk i forhold til ejendomsretten til f.eks. et parcelhus, idet ejendomsretten til en ejerlejlighed kan betegnes som en udvidet ejendomsret. Ejendomsretten til en ejerlejlighed består af en særskilt ret til at råde over selve lejligheden, men ligeledes en ret til i fællesskab med de andre ejere at råde over selve matriklen, bygningen, fælles lokaler, retten til medindflydelse m.v.. Ejendomsretten til en ejerlejlighed består således af en særskilt ejendomsret til selve lejligheden og en samejet ejendomsret til fællesforanstaltninger. 9 Administration af ejerlejligheder Bestemmelser om ejerlejligheder administreres hovedsagelig gennem Lov om ejerlejligheder (Ejerlejlighedsloven) og gennem Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber (Ejerlejlighedscirkulæret), mens tinglysningsmæssige forhold hovedsagelig administreres af Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen 10 (Tinglysningsbekendtgørelsen). Ejerlejligheder registres udelukkende i tingbogen, og det er alene tinglysningsdommeren og landinspektøren der kontrollerer at bestemmelserne i ejerlejlighedsloven overholdes. Tinglysningsdommeren kontrollerer at alle relevante dokumenter og forhold er tilgodeset, således der kan ske notering i tingbogen. Landinspektøren kontrollerer og attesterer at ejerlejlighedslovens bestemmelser er overholdt i marken. Det overordnede ansvar for ejerlejlighedsloven og ejerlejlighedscirkulæret ligger i dag hos Erhvervs og Byggestyrelsen 11. Retten til ændringer I Tinglysningslovens forstand behandles ejerlejligheder som fast ejendom, og ejeren af en ejerlejlighed har samme rettigheder som ved anden fast ejendom. Ejerlejligheder kan gennemgå de præcis samme grænserelaterede ændringer som anden fast ejendom, dvs. både være genstand for udstykning/opdeling, arealoverførelse eller arealsammenlægning. Ændringer der forgår mellem to eller flere ejerlejligheder kan, ligesom ved den samledes faste ejendom, antages udelukkende som et anliggende mellem de implicerede ejendomme/lejligheder. 12 Dog kan visse ændringer antages at have så stor en betydning eller konsekvens for fællesskabet, at det kan kræve accept fra ejerforeningen. Teknisk definition Fysiske grænser Ejerlejlighedslovens 1 stk. 2 påpeger, at der kun kan ske opdeling af et særskilt afgrænset husrum. Der må således kun ske opdeling af lukkede rum med klart definerede grænser. For at en lejlighed kan kaldes et husrum, må det antages at lejlighedens grænser er af en vis vedvarende og fast konstruktion, samt at rummet kan aflukkes f.eks. med en dør. Dette betyder, at rum tilhørende en ejerlejlighed som f.eks. plutterrum, kælderrum, garager osv. kan opdeles, såfremt disse fremstår som afgrænsede lukkede rum. Alta 7 LBK. nr. 53 af 30/01 2006 Lov om ejerlejligheder 8 CIR. nr. 190 af 26/10 1979 Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber 9 Andreasen 1997, s. 26 10 BKG. nr. 1024 af 15/12 1993 Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) 11 www.ebst.dk (Erhvervs- og Byggestyrelsen) 12 Blok 1995, s 174 ff. 13

Kap. 2. Ejerlejligheder ner, balkoner, carporte, p pladser osv. kan jf. ejerlejlighedslovens 1 stk. 2 ikke betragtes som afgrænsede husrum og kan derfor ikke opdeles, 13., i stedet tildeles disse de enkelte lejligheder gennemvedtægter eller brugsrettigheder. Det antages ligeledes, at en lejlighed skal have særskilt adgang til fællesarealet og dermed til det fri, for at denne kan opdeles i ejerlejligheder 14. Opmåling Ved opmåling af ejerlejligheder finder opmålingsreglerne i ejerlejlighedscirkulæret afs. 35 anvendelse. Arealet af en ejerlejlighed opmåles og beregnes til hovedsageligt til ejerlejlighedens skel. Overordnet er skellet mellem to ejerlejligheder i midten af skillevæggen, mens den til fællesarealer og ydervægge ligger på ydersiden af væggen eller muren. Opmåling af tagetager sker hovedsagelig til ydersiden af taget i en højde på 150 cm fra gulv. Selve de opmålingsmæssige bestemmelser uddybes ikke nærmere i dette afsnit og der henvises i stedet til ejerlejlighedscirkulærets afs. 35 og figur 3 herunder. Figur 3. Opmålingsregler ved skråvægge, uddrag af Håndbog for bygningsmyndigheder. Normalt kræver en opmåling af ejerlejlighedernes areal en opmåling af bygningens ydre grænser for at fastlægge ejerlejlighedernes ydreramme. Hvis der derefter kræves opmåling af fællesarealer og adskillelse mellem lejligheder, foretages disse, således at lejlighedernes areal kan gengives til nærmeste hele kvadratmeter jf. ejerlejlighedscirkulæret pkt. 35. 2.3 Opsamling Ejerlejlighedskonstruktionen har eksisteret siden oldtiden og hænger tæt sammen med ejendomsrettens udvikling. Ejendomsret er grundlæggende en politisk beslutning. Derfor er der gennem forskellige tidsperioder opstået forskellige muligheder for særskilt eje af lejligheder, alt efter den politiske overbevisning. Da ejerlejligheder indbringer en væsentlig merværdi og derigennem tilskynder ejeren/ejerne til investeringer, er ejendomssystemet især blevet anvendt til at tilføre kapital til Europas krigshærgede byer. Ejerlejlighedssystemet har gennem tiden hovedsagelig været anvendt i det sydlige Europa og er først i den sidste del af det 20. århundrede blevet indført i de nordiske lande. I Danmark kom den første lovgivning omkring ejerlejligheder i 1996, hvorved man kunne opnå særskilt ejendomsret til en lejlighed, værelse, rum eller andet afgrænset husrum. Ejerlejligheder kan i juridisk forstand betegnes som fast ejendom, dog registreres ejerlejligheder udelukkende i tingbogen. Opdelingen af ejerlejligheder administreres hovedsagelig af ejerlejlighedsloven og tinglysningsbekendtgørelsen. Det er udelukkende tinglysningsdommeren og landinspektøren der kontrollere at ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser overholdes ved opdelingen i ejerlejligheder. I forhold til opmålingen og skelfastlæggelsen af ejerlejligheder, anvendes opmålingsreglerne beskrevet i ejerlejlighedscirkulæret. 13 Blok 1995, s. 121 14 Blok 1995, s. 74 14

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven 3. Ejerlejlighedsloven Kapitlets formål er at redegøre for ejerlejlighedslovens tilblivelse, udvikling og endelige udformning, derigennem ønskes det at skabe et kendskab til lovens formål og bestemmelser. I kapitlet fokuseres der især på ejerlejlighedslovens opdelingsmuligheder. Første del af kapitlet redegør for ejerlejlighedslovens tilblivelse og efterfølgende ændringer, herigennem ønskes det at udlede lovens politiske grundlag og lovens formål. Sidste del af kapitlet redegør for ejerlejlighedslovens opdelingsmuligheder og landinspektørens rolle i forbindelse med ejerlejlighedsloven. Herigennem skabes kendskab til lovgivningens bestemmelser og enkelte opdelingsmuligheder. 3.1 Ejerlejlighedslovens tilblivelse Ejerlejlighedsbegrebet blev første gang introduceret i dansk lovgivning i 1966. Flere ejere af en ejendom var tidligere set i den danske lovgivning, men med indførelsen af ejerlejlighedsbegrebet kunne man nu opnå særskilt eje til en del af bygningen samtidig med, at selve matriklen forblev i fælleseje. Ejendomsretten til den enkelte lejlighed betød, at lejligheden nu kunne sælges på det frie marked og derigennem indbringe den reelle markedspris. En ejer af en ejendom kunne nu opnå en væsentlig merværdi ved at sælge lejlighederne særskilt i stedet for, at skulle sælge hele ejendommen som en helhed. Politikerne forventede hermed, at den merværdi en lejlighed kunne indbringe på sigt ville tilskynde til investeringer i eksisterende såvel som i ny boligmasse. Forudgående diskussion Diskussionen om muligheden for at gøre lejere til ejere og dermed indførelsen af ejerlejligheder, blev første gang rejst i folketinget den 20. januar 1962 under en forespørgselsdebat om boligsituationen. Spørgsmålet blev bl.a. rejst med henvisning til lignende erfaringer fra Tyskland. Venstrefløjen påpegede at det ville kræve store og omfattende ændringer af den eksisterende lovgivning, hvilket oppositionen ikke overraskende ikke mente. Den 2. oktober 1962 udtalte daværende statsminister Jens Otto Krag, at regeringen ville foretage en undersøgelse af lejernes muligheder for at blive ejere og hvordan dette kunne fremmes. Den 20. november 1962 fremsatte Venstre og Konservativ Folkeparti, forslag om nedsættelse af et udvalg til undersøgelse af lejernes muligheder for at eje deres egen bolig eller erhvervslokale. Ved denne fremsættelse blev der især henvist til de erfaringer, der tidligere var opnået i andre lande, især i broderlandene Island og Tyskland. Udvalget blev nedsat den 20. marts 1963 og omfattede også mulighederne for på andels, aktie, og interessentskabsbasis at eje eller være medejer af boliger i etageejendomme. Udvalget afgav betænkningen i 1965, hvilken også indeholdte et udkast til lov om ejerlejligheder og et udkast til ændring af tinglysningsbekendtgørelsen. De efterfølgende forhandlinger i folketinget drejede sig hovedsageligt om adgangen til at opdele ældre bygninger. Den siddende socialdemokratiske regering ønskede lovens anvendelsesområde indsnævret til udelukkende at omhandle ny bebyggelse, som blev opført med henblik på ejerlejligheder. Oppositionen kritiserede dette kraftigt, idet de ønskede større adgang til opdeling af den eksisterende boligmasse, hvilket de sikrede sig gennem det store boligforlig i januar 1966. Under andenbehandling indsattes krav om godkendelse af opdeling, hvis bygningen var opført før 1890. Loven blev derefter vedtaget af samtlige partier, med undtagelse af Socialistisk Folkeparti, og trådte i kraft den 1. juli 1966 som lov nr. 199 af 8. juli 1966. Samtidig blev tinglysningsbekendtgørelsen tilpasset, således at der nu blev taget højde for registreringen af ejerlejligheder. 15 Folkelig diskussion Den folkelige diskussion, om hvorvidt det skulle være muligt at etablere særskilt eje til en del af en etageejendom, omhandlede især de sociale konsekvenser en sådan ejerform ville medføre. Fortalerne fremhævede især de fordele, der lå i selve ejendomsretten og ikke mindst tilførsel af kapital til boligområdet. Modstanderne mente især, at indførelsen af en sådan ejerform ville skabe en socialskævvridning, hvor underbemidlede enten ikke ville være i stand til at købe de dyre lejligheder, eller ville låne over evne. I modsætning til andre lande havde andelssystemet i Danmark fået en stor udbredelse og spørgsmålet var, 15 Blok 1995, s. 2 ff. 15

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven om denne boligform ikke var tilstrækkelig til at opfylde befolkningens ønsker. Fortalerne mente dog ikke at andelssystemet var tilstrækkeligt til at sikre lejerne eje af egen lejlighed, hovedsageligt fordi andelslejligheder ikke kunne belånes og derfor stadig ville være uden for en rækkevidde for mange lejere. 16 På grund af de mange finansielle muligheder der nu blev skabt, blev den endelige ejerlejlighedslov efter vedtagelsen modtaget med kyshånd af de private boligudlejere og realkreditinstitutter. For at begrænse boligspekulanter og andres udnyttelse af ejerlejlighedslovens muligheder er ejerlejlighedsloven efterfølgende blevet ændret flere gange, hovedsagelig med henblik på at begrænse opdelingsmulighederne af den ældre boligmasse. 3.2 Ændringer Siden den første lov om ejerlejligheder blev vedtaget i 1966, er der foretaget mange ændringer, hvilket fremgår af figur 4. Selve ejerlejlighedssystemet har aldrig været til politisk diskussion, derimod har den politiske debat hovedsagelig drejet sig om adgangen til at opdele den ældre bygningsmasse, dvs. bygninger der er opført før ejerlejlighedslovens ikrafttrædelse i 1. juli 1966, og som ikke udelukkende anvendes til andet end beboelse 17. Det er dermed hovedsagelig de nuværende bestemmelser i ejerlejlighedslovens 10, der er blevet indsnævret eller udvidet ud fra forskellige boligpolitiske overvejelser. 1966 1969 1970 Ejerlejlighedsloven vedtages Opdelingsmulighederne strammes 67a i Boligreguleringsloven 67a strammes Ejerlejlighedslovens første år Efter ejerlejlighedslovens første bestemmelser kunne bygninger opført efter 1890 frit opdeles. Dette medførte dog at lovgivningen blev misbrugt af spekulanter, der hurtigt så mulighederne i opdeling af ældre beboelsesejendomme uden forudgående forbedring. Allerede tre år efter vedtagelsen af ejerlejlighedsloven, blev adgangen til opdeling af boligejendomme skærpet ved indførelsen af 67a i den daværende boligreguleringslov. Indførelse af 67a betød, at der fremover skulle søges om tilladelse hos kommunen ved opdeling af beboelsesejendomme opført efter ejerlejlighedslovens vedtagelse i 1. juli 1966. Dog skulle kommunen give tilladelsen hvis lejligheden var forsynet med alle moderne faciliteter. Derfor blev boligreguleringslovens 67a igen skærpet i 1970, således at beboelsesejendomme, taget i brug før 1. april 1961, nu som hovedregel ikke kunne opdeles. Kommunen kunne dog dispensere fra bestemmelserne hvis byggeriet opfyldte byggelovens krav. 18 Begge disse skærpelser gjaldt dog kun for kommuner med huslejeregulering. 1972 1977 1979 2004 Ingen mulighed for opdeling af ejendomme opført før 1966 Indførelse af kvalitetskrav Kvalitetskrav strammes til kun at omfatte bygninger med to beboelser Mulighed for opdeling af blandet bolig/erhverv og tagetager Figur 4. Oversigt over ændringer i ejerlejlighedsloven gennem tiden Kvalitetskravene indføres I 1972 blev ejerlejlighedslovens 10 ændret, således at muligheden for at opdele boligejendomme opført før 1. juli 1966 blev ophævet. Fredede bygninger kunne dog stadig opdeles. Samtidig med indførelsen af bestemmelser i 10 blev bestemmelser i boligreguleringslovens 67a ligeledes ophævet. Denne ændring blev primært gennemført for at forhindre spekulanter i at misbruge ejerlejlighedslovens mulighed til opdeling af ældre boliger, da man i de senere år havde oplevet flere tilfælde af misbrug af opdelingsbestemmelserne 19. De nye bestemmelser i 10 gjaldt nu hele landet. I 1976 blev der igen givet tilladelse til opdeling af den ældre boligmasse, dels ved indførelsen af en række kvalitetskrav i 10 og dels ved indførelsen 16 Bet. ang. Ejerlejligheder mv. 1965 s. 127 ff. 17 Blok 1995, s. 7 18 Karnov note 37, LBK 30/01-2006 om ejerlejligheder 19 Blok 1995, s. 3 16

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven af en række bestemmelser om tilbudspligt i de nu ophævede 11 15. Tilbudspligten betød, at lejerne af en beboelsesejendom først skulle tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis, før ejendommen kunne opdeles. Dette blev gennemført med et ønske om at fremme stiftelsen af andelsboligforeninger. Allerede i 1977 blev kvalitetskravene og kravene om tilbudspligt skærpet, samtidigt med at der indførtes et krav om fem års ejerskab før en opdeling kunne gennemføres. 20 Kvalitetskravenes anvendelse strammes Igen i 1979 blev ejerlejlighedsloven ændret således, at det nu kun var muligt, at opdele beboelsesbygninger der var opført før 1966, hvis disse højest indeholdt to beboelseslejligheder eller hvis bygningerne var fredede. Dette var på mange måder en tilbagevendelse til 1972 reglernes totalforbud mod opdeling af den ældre beboelsesmasse opført før 1. juli 1966. Begrundelsen var at sikre de billige lejeboliger i de ældre boligejendomme således, at der blev bibeholdt et varieret boligtilbud. Selve kvalitetskravene i 10 blev ved ændringerne i 1979 opretholdt uændret, men bestemmelserne i 11 15 om tilbudspligt blev ophævet, da disse ikke længere fandt anvendelse pga. lovændringen. Ejerlejlighedslovens bestemmelser i 11 15 om tilbudspligt omfattede kun ældre beboelsesejendomme med mere end 5 beboelsesejendomme og var derfor ikke længere anvendelige efter lovændringen. Efterfølgende er der kun sket små tilpasninger af kvalitetskravene. 21 Nye muligheder for opdeling Først i 2004 skete der igen væsentlige ændringer i forhold til opdeling i ejerlejligheder. Det bliv nu muligt at opdele blandede bolig og erhvervsejendomme, der indeholdte mindst 80 % erhvervsareal. Derudover blev det muligt at etablere ejerlejligheder i uudnyttede loftsrum eller nyopførte tageetager, hvilket gjaldt for både ejerlejligheds, lejelejligheds og andelsboligejendomme uanset ejendommens opførelsestidspunkt. Ændringerne blev gennemført idet man ønskede flere centrale helårsboliger i de større byer. Opdelingsmulighederne for ældre beboelsesbygninger gennem tiden 1966 1969 1970 1972 1977 1979 opført før 1890 (Krævede tilladelse) opført før 1966 (Krævede tilladelse) Ingen opdeling af bygninger opført før 1961 (Disp. mulighed) Ingen opdeling af bygninger opført før 1966 opført før 1966 (Overholdelse af kvalitetskrav) opført før 1966 (max. To boliger og overholdelse af kvalitetskrav) Figur 5. Oversigt over opdelingsmulighederne for ældre beboelsesbygninger gennem tiden Adgangen til at opdele ejendomme i ejerlejligheder har svinget meget gennem tiden. Dette har betydet at der til tider har været et stort pres på landinspektøren for at opdele ejendomme før lovens bestemmelser igen blev skærpet 22, se evt. figur 5. Lovens skiftende bestemmelser og mange ændringer har efterfølgende også efterladt ejerlejlighedsloven som en lovgivning der i dag kan fremstå uigennemskuelig og med flere bestemmelser, der i praksis er svære at håndtere. De forskellige opdelingsmuligheder, der findes i den nugældende lovgivning vil i det efterfølgende kort blive opridset. 3.3 Hvilke bygninger kan opdeles Det altafgørende i forhold til om en bygning kan opdeles er bygningens alder og anvendelse på opdelingstidspunktet. Alderen og anvendelsen er væsentlig i forhold til om bygningen tilhører ejendomme der kan opdeles. Lovgivningen giver ret til frit, at opdeling af bebyggelse opført efter 1. juli 1966 og bebyggelse, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Beboelsesbygninger opført før 1. juli 1966 kan kun 20 Karnov note 37, LBK 30/01-2006 om ejerlejligheder 21 Karnov note 37, LBK 30/01-2006 om ejerlejligheder 22 Blok 1995, s. 4 17

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven opdeles såfremt visse betingelser er opfyldt. I projektet inddeles ejendommene i tre grupper alt efter om de kan opdeles, opdeles såfremt visse betingelser opfyldes eller ikke opdeles: 1. Ejendomme der frit kan opdeles 2. Ejendomme der kun kan opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt 3. Ejendomme der ikke kan opdeles 23 Ved opdeling i ejerlejligheder er det hovedsagelig bestemmelserne i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 1 2 der anvendes. Herunder uddybes de tre opdelings grupperinger. Ad. 1 Ejendomme der frit kan opdeles Ejendomme opført efter 1966 Ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 1 giver mulighed for, at ejendomme opført efter ejerlejlighedslovens vedtagelse den 1. juli 1966 frit kan opdeles uden, at der stilles yderligere krav. Derudover giver lovens 10, stk. 1, pkt. 4 mulighed for fri opdeling af bebyggelse, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Tidligere opdelte bygninger Bygninger der lovligt er opdelt efter tidligere lovgivning kan ligeledes opdeles fri jf. 10 stk. 1, pkt. 5. Selve ordlyden lovligt skal formentlig ikke tillægges ydereligere betydning, idet ejerlejlighedsopdelingen antages at være lovlig indtil den bliver anfægtet 24. Videreopdeling Der kan ske videreopdelingen af alle ejerlejligheder hvis det ikke er i strid med vedtægter eller lovgivning. Ved ejendomme, der er opført før 1. juli 1966, skal kvalitetskravene i litra a f ligeledes attesteres af en landinspektør. Dette glæder dog ikke, hvis der er tale om en fredet bygning, der er opdelt efter bestemmelserne om opdeling af fredede bygninger. Ad. 2 Ejendomme der kun kan opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt Ejendomme med udelukkende to beboelseslejligheder Beboelsesejendomme opført før 1. juli 1966 kan kun opdeles, såfremt visse betingelser er opfyldt. Efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 kan bygninger, der ikke indeholder andre rum eller lejligheder end to beboelseslejligheder, opdeles såfremt kvalitetskravene i litra a e attesteres som opfyldt af en landinspektør med beskikkelse, samt hvis kvalitetskravene i litra f i ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden kan erklæres for opfyldt. Kvalitetskravene Attesteres af landinspektør a. Lejlighedens etageareal. Skal mindst udgøre 26m 2 b. Lejlighedens køkken. Skal mindst udgøre 7m 2 netto eller være indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts 1977. c. Lejlighedens badeværelse. Skal mindst udgøre 2,5m 2 netto eller 1,8m 2 netto hvis indrettet i henhold til byggetilladelse fra før 25. marts 1977. d. Lejlighedens installationer. Lejligheden skal være forsynet med el, i køkken og badeværelse skal være indlagt koldt og varmt vand, og afløb. Der skal mindst være et wc rum med håndvask i lejligheden. e. Lejlighedens opvarmning. Skal ske fra fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen, eller ved gas eller elvarme i samtlige beboelsesrum. Erklæres opfyldt ved erklæring fra bygningsmyndighederne f. Totale isolering. Skal være nedbragt til et niveau der svarer til kravene i bygningsreglementet af 1972. 23 Efter eksempel fra Blok 1995, s. 29 24 Blok 1995, s. 30 18

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven g. Tilpasning af varme og fyringsanlæg. Efter gennemførelsen af de fornødne arbejder efter litra f, skal der have været foretaget indregulering og justering af varme og fyringsanlæg. h. Brandsikring. Bygningen skal opfylde kravene i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger mv. uanset alder. i. Udformning. Ingen af bygningens rum må være uhensigtsmæssige udformet i forhold til de tidligere beboelsesrum. En mere uddybende redegørelse for kvalitetskravene og de krav der stilles jf. disse, omtales i Appendiks A. I praksis anvendes de følgende opdelingsbestemmelser ikke særligt ofte, da de hovedsageligt omfatter en begrænset mængde bygninger. Ved disse opdelingsregler er der enten tale om at visse forhold skal være opfyldt før opdelingen, f.eks. at bygningen skal være fredet eller indeholde min. 80 % erhvervsareal, eller at der sker opdeling under bestemte betingelser, f.eks. opdeling af en nybygget tagetage eller opdelingen af støttet byggeri. Bestemmelserne er især indført for at afhjælpe boligmangel i storbyerne og for at sikre mængden af visse boliger. I det efterfølgende projekt betragtes de nedenstående opdelingsbestemmelser, som bestemmelser, der kun undtagelsesvis finder anvendelse i praksis. Fredede bygninger Efter ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 3 kan fredede bygninger opdeles, hvis de opfylder kravene i lov om bygningsfredning 27 25. Fredede bygninger kan derefter kun opdeles med kulturministerens samtykke, med undtagelse af dem der lovligt kan opdeles efter ejerlejlighedslovens andre bestemmelser. Til opdeling af fredede bygninger har Kulturarvsstyrelsen nedsat en række krav, der skal opfyldes for at opnå samtykke til opdeling, disse gennemgås ikke i dette projekt. Bygninger med min. 80 % erhverv Ejerlejlighedslovens 10a giver mulighed for at opdele blandede bolig og erhvervsejendomme, der indeholder mindst 80 % registeret erhvervsareal, i forhold til Bygnings og Boligregisterets (BBR) oplysninger pr. den 31. dec. 2003. I den forbindelse skal erhvervsarealerne være ledige, der skal kunne indrettes samme antal beboelser i bygningen som før opdelingen og de nye beboelseslejligheder skal hver mindst være 75m 2 tinglyst areal. Ved opdeling af blandede bolig og erhvervsejendomme skal der jf. ejerlejlighedsloven 10b tinglyses deklaration om at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Uudnyttede loftrum og nyopførte tagetager Ejerlejlighedslovens 10 stk. 2 giver mulighed for at opdele uudnyttede loftrum og nyopførte tagetager, hvis de eksisterende boliger samtidig opdeles som én ejerlejlighed. De nye lejligheder kan opdeles som én ejerlejlighed eller hver for sig. Etableringen af ejerlejligheder i tagetager og loftrum gælder for både ejerlejlighedsboliger, udlejningsboliger og for andelsboliger. Ved opdeling af taglejligheder skal der jf. ejerlejlighedsloven 10b tinglyses deklaration om at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Opdeling af støttet byggeri Derudover er det muligt at etablere ejerlejligheder i bygninger, der ønskes anvendt til ældreboliger med støtte fra kommunen eller kondemnerede bygninger, hvor halvdelen forventes anvendt til ungdomsboliger. Almene boliger kan ligeledes afhændes særskilt, hvis der er indgået aftale om salg og de resterende opdeles som én ejerlejlighed. I alle tre tilfælde kræves det at de resterende beboelseslejligheder opdeles som én ejerlejlighed. Ad. 3 Ejendomme der ikke kan opdeles Landbrugsejendomme eller private andelsboliger Jf. ejerlejlighedsloven 10, stk. 9 kan hverken landbrugsejendomme eller private andelsboliger opdeles i ejerlejligheder. Som udgangspunkt må det for det meste antages at bygninger tilhørende den ældre byg 25 LBK nr. 1088 af 29/08 2007 Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger 19

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven ningsmasse, som enten anvendes til blandet bolig og erhverv, eller som indeholder mere end to beboelseslejligheder på opdelingstidspunktet, umiddelbart ikke kan opdeles. I skemaet herunder er opdelingsmulighederne overskueliggjort. Skemaet har kun til formål at lave en overskuelig oversigt over opdelingsmulighederne og er derfor ikke uddybende. Det er forudsat at bestemmelsen i ejerlejlighedslovens 3 (krav om matrikulær udstykning hvis det er mulig), er opfyldt. Anvendelse Betingelser/krav Lovhjemmel Nye bygningsmasse opført efter 1. juli 1966 ingen 10 stk. 1, pkt. 1 Ældre bygningsmasse opført før 1. juli 1966 Bygninger der udelukkende anvendes til andet end beboelse Bygninger med kun to beboelseslejligheder Fredede bygninger (der ikke kan opdeles efter andre bestemmelser) Blandet bolig og erhverv Finder begrænset anvendelse Nye taglejligheder Indretning af ældreboliger ingen 10 stk. 1, pkt. 4 Opfyldelse af kvalitetskrav 10 stk. 1, pkt. 2 Samtykke fra Kulturarvsstyrelsen 10 stk. 1, pkt. 3 Min. 80% erhvervsareal Min. Samme antal boliger efter som før opdelingen. Min. 75% tinglyst areal De eksisterende boliger skal udlægges som én ejerlejlighed. Kommunen attesterer at der er tale om støttede boliger og beboelse udlægges som én ejerlejlighed 10a 10 stk. 2, 3 og 6 10 stk. 1, pkt. 6 Kondemnerede bygninger Kommunen attesterer at min. halvdelen af bygningsarealet 10 stk. 1, pkt. 7 indrettes til støttede eller almene ungdomsboliger og beboelse udlægges som én ejerlejlighed Almene boliger Afhændes særskilt og resterende beboelse udlægges 10 stk. 4 og 5 som én ejerlejlighed Videre opdeling Opfyldelse af kvalitetskrav 10 stk. 8 3.4 Krav ved anmeldelse til tinglysning Det er ejeren af ejendommen, der er ansvarlig for opdelingen og udelukkende denne, der kan anmelde de nye ejerlejligheder til tinglysning. Ved anmeldelsen skal der altid være: 1. En anmeldelse om opdeling af ejerlejligheder Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Herunder; 1. en samlet fortegnelse over alle ejerlejligheder Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Attesteret af en landinspektør Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 3, med hensyn til beliggenhed, ejerlejligheds nummer og areal. 2. Et kort over hver enkel ejerlejlighed. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. Attesteret af en landinspektør Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 3. 3. Attestering fra landinspektør med beskikkelse om at udstykning ikke er mulig. Jf. ejerlejlighedslovens 3. 2. Herudover en genpart af fortegnelsen til kommunen og en genpart af hele anmeldelsen til ejeren af ejendommen jf. tinglysningsbekendtgørelsen 26, stk. 2. I fortegnelsen skal angives: a) ejerlejlighedernes beliggenhed, angivet med matr. nr., gadenavn, hus nr., etage m.v., b) ejerlejlighedernes numre, c) ejerlejlighedernes areal og d) ejerlejlighedernes fordelingstal. 20

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven Kortene over lejlighederne og oplysningerne i fortegnelsen vedrørende ejerlejlighedernes beliggenhed, ejerlejlighedsnumret og ejerlejlighedernes areal (Punkt a, b og c) skal attesteres af en landinspektør med beskikkelse. Fordelingen af ejerlejlighedernes fordelingstal skal ikke attesteres af en landinspektør, men fordeles i praksis oftest af landinspektøren på baggrund af lejlighedernes areal. Yderligere krav til anmeldelsen ved opdeling af bygninger der frit kan opdeles Beboelse opført efter 1. juli 1996 Erklæring fra ejer om at bygningen er opført efter 1. juli 1966. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 1 Ejendomme der udelukkende anvendes til andet end beboelse Erklæring fra ejer om at ejendommen udelukkende anvendes til andet end beboelse. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 4. Yderligere krav til anmeldelsen ved opdeling af bygninger der kan opdeles ved opfyldelsen af visse betingelser: Beboelse der er opført før 1. juli 1966, med ingen andre rum end 2 beboelseslejligheder. Opfyldelse af kvalitetskrav Kvalitetskravene i ejerlejlighedslovens 10, stk. 1, pkt. 2, litra a e skal attesteres af en landinspektør med beskikkelse som dokumentation af opfyldelsen af kvalitetskravene overfor tinglysningsdommeren. Jf. tinglysningsbekendtgørelsen 27, stk. 1, pkt. 2. Erklæring fra bygningsmyndigheden (kommunalbestyrelsen den kommunale bygningsinspektør) om at beboelsen opfylder kravene i ejerlejlighedslovens 10 stk. 1, pkt. 2 litra f i Bygningsmyndigheden kan, som begrundelse for erklæring, forlange at ejeren i nødvendigt omfang redegøre for opfyldelsen af kravene i litra f i. Jf. ejerlejlighedscirkulæret afs. 18. I praksis attesterer landinspektøren som regel ejerlejlighedernes beliggenhed, numre, areal og forholdet omkring 3 på selve fortegnelsen, således at der kun fremstilles et dokument. Hvis opdelingen kræver yderligere erklæringer eller attesteringer påføres disse som regel også den samlede fortegnelse. 3.5 Landinspektørens rolle I forbindelse med opdeling i ejerlejligheder stilles krav om, at en landinspektør med beskikkelse attesterer en række forhold. De fleste af attesteringsopgaverne har henligget til landinspektøren helt tilbage fra ejerlejlighedslovens vedtagelse. Da betænkningsudvalget udarbejdede betænkning om ejerlejligheder blev de kontaktet af Den Danske Landinspektørforening (DDL), der påpegede hensigtsmæssigheden i, at landinspektøren fik en betydelig rolle ved opdeling i ejerlejlighed. Landinspektøren var allerede knyttet til registreringen og fastsættelsen af ejendomsret til anden fast ejendom. Landinspektørforeningen påpegede i et brev i betænkningsudvalget, at landinspektøren ville være en hensigtsmæssig medarbejder til fremskaffelsen af de dokumentationer og identifikationer, der sikrer dels ejendomsretten til den enkelte lejlighed, dels medejendomsretten til fællesarealer og indretninger og dels panteretten i disse dokumenter 26. Derudover påpegede landinspektørforeningen, at landinspektøren allerede havde en trofast position med hensyn til udarbejdelsen af dokumentation og sikring af anden fast ejendom. 27 Betænkningsudvalget var enige om, at der ved opdeling i ejerlejligheder skulle medfølge en fortegnelse over ejerlejlighederne, således at ejendomsretten kunne fastlægges i tingbogen, og at en sådan fortegnelse skulle attesters af en autoritet inden for ejendomsområdet. Hvem der i sidste ende skulle attestere fortegnelsen, var der i midlertidig en vis uenighed om. Halvdelen af udvalget mente, at det var hensigtsmæssigt at lade kommunalbestyrelsen attestere fortegnelsen, mens den anden halvdel, med henvisning til 26 Betænkning ang. Ejerlejligheder mv. 1965 s. 154-155 27 Betænkning ang. Ejerlejligheder mv. 1965 s. 154-155 21

Kap. 3. Ejerlejlighedsloven opfodringen fra landinspektørforeningen, mente at det ville være mest hensigtsmæssigt, hvis det var en landinspektør der attesterede fortegnelsen. Fortalerne påpegede, at det ville frembringe en langt nemmere og hurtigere ordning at lade en landinspektør med offentlig autorisation attestere fortegnelsen i stedet for kommunalbestyrelsen. Erklæringer fra landinspektøren lå allerede til grund for tinglysning i andre henseender. Derudover havde landinspektøren en fortrolig omgang med kortmateriale og tinglysningsvæsnet, der sikrede at der kunne ske en forsvarlig udarbejdelse af ejerlejlighedsfortegnelser. Betænkningsudvalget lod dog dette henligge til den politiske diskussion, som faldt til fordel for landinspektørforeningen og landinspektørprofessionen. 28 Landinspektøren fik dermed en rolle i den første mere sparsomme ejerlejlighedslov. I takt med at ejerlejlighedsloven ændrede sig gennem tiden, blev det pålagt landinspektørerne at varetage flere attesteringsopgaver i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder. De lovfaste opgaver, som en landinspektør skal varetage med hensyn til opdeling af ejerlejligheder, omhandler attestering af forholdenes natur, dvs. attestering af arealberegninger, opfyldelse af kvalitetskrav, kort osv. De opgaver der skal varetages af en landinspektør, er hovedsagelig beskrevet i ejerlejlighedsloven og tinglysningsbekendtgørelsen, samt de bekendtgørelser og cirkulære der er tilknyttet disse love. I praksis varetager landinspektøren en betydende rolle under opdelingen i ejerlejligheder, dels fungerer landinspektøren som juridisk rådgiver og dels som centralaktør i selve opdelingsprocessen. Ejerlejligheder er i dag et af landinspektørens arbejdsområder og betragtes tit som et af kerneområderne. DDL betragter ligeledes ejerlejligheder som et af landinspektørens faste arbejdsområder og har i den forbindelse vedtaget hvilke normalydelser der er forbundet med ejerlejlighedsopdelinger. Normalydelsen omfatter jf. DDL s vedtægter for landinspektørvirksomhed: forundersøgelse af mulighederne for sagens gennemførelse (både undersøgelse af ejerlejlighedsloven og servitutforhold), registrering, opmåling, udarbejdelse af situationsplan, ejerlejlighedskort, anmeldelse, fastsættelse af fordelingstal samt tinglysningsbistand 29. 3.6 Opsamling Ejerlejlighedslovens overordnede formål var at tilføre kapital til boligområdet, dels for at skabe flere boliger og dels for at forny en nedslidt boligmasse. Ved at gøre lejere til ejere kunne man sikre, at boligområdet selv kunne genere den kapital, der var nødvendig for at forbedre boligsituationen, hvilket var incitamentet til indførelsen af ejerlejlighedssystemet i Danmark. I modsætning til fortalerne, der påpegede at fordelen i ejerlejlighedssystemet lå i den selvstændige ejendomsret til lejlighederne, frygtede skeptikerne at disse kapitale interesser ville skabe større social ulighed. Skeptikerne frygtede, at de kapitale interesser ville medføre, at mindre bemidlede borgere i sidste ende ville miste sin boligret eller blive nødt til at belåne over evne. Kort efter ejerlejlighedslovens vedtagelse i 1996 viste det sig hurtigt, at ejerlejlighedslovens lempelige opdelingsbestemmelser i stor stil blev anvendt til opdeling af den ældre bolig masse uden en foregående sanering, hvilket ikke var hensigten med loven. Siden da er adgangen til opdeling af den ældre boligmasse blevet ændret adskillige gange for at forhindre spekulanter i at misbruge ejerlejlighedslovens opdelingsbestemmelser. De boligpolitiske diskussioner har gennem tiden næsten udelukkende drejet sig om adgangen til opdeling af den ældre boligmasse, hovedsagelig med henblik på at bevare de billige lejeboliger i den ældre boligmasse. Ejerlejlighedsloven og de opdelingsmuligheder der herigennem gives, er hovedsageligt et udtryk for boligpolitiske diskussioner og umiddelbart ikke yderligere forbundet med de reelle forhold i virkeligheden. Som konsekvens heraf er ejerlejlighedsloven blevet ændret regelmæssigt for at underordne sig den nuværende boligsituation og for at lappe de huller, der undervejs er kommet til syne. Ejerlejlighedslovens muligheder for opdeling er enten blevet lempeligere eller indsnævret, overvejende efter hvor liberal en boligpolitik, der har været ønsket. Konsekvenserne af den ændrende lovgivning har bl.a. været en til tider uhæmmet opdeling af alt, hvad der kunne opdeles hvilket undertiden næsten har været ubegrænset samt at 28 Betænkning ang. Ejerlejligheder mv. 1965 s. 152-153 29 DdL's vedtægt for landinspektørvirksomhed, s. 5 22