Storstrøms Amt Etablering af 500 nye sommerhusgrunde

Transkript

1 Storstrøms Amt Etablering af 500 nye sommerhusgrunde på Lolland Analyse og beregning af regionaløkonomiske effekter Rambøll Management Nørregade 7A DK-1165 København K Denmark Tlf:

2 Indholdsfortegnelse 1. Konklusioner 1 2. Baggrund og formål Metode 2 3. Lolland og Lollands turismeprofil Lolland i dag Lollands turismeprofil 4 4. Sommerhusproduktet på Lolland 6 5. Casestudier Case 1: Hummingen-Kramnitze Case 2: Fejø Case 3: Femø Regionaløkonomiske effekter Grundlæggende forudsætninger Direkte effekter i etableringsfasen Direkte effekter på løbende basis Afledte effekter Sammenfatning af de lokaløkonomiske effekter Litteraturliste 39 1

3 1. Konklusioner På baggrund af undersøgelsen kan det konkluderes, at der vil være en væsentlig positiv regionaløkonomisk effekt forbundet med at etablere 500 nye sommerhusgrunde i relation til eksisterende sommerhusområder i Lollands kystnære områder. Endvidere kan det konkluderes, at denne effekt vil være større end tidligere beregnet fordi en del af forudsætningerne for beregningerne har forandret sig markant i de seneste år. 500 nye sommerhusgrunde vil passe godt ind i Lollands samlede turismestrategi og understøtte en række af de oplevelsesmæssige udviklingstiltag, der allerede er på tegnebrættet. Den regionaløkonomiske effektberegning baseret på en række forudsætninger, der præciseres i afsnit 6, kan opsummeres på følgende måde: De direkte effekter i etableringsfasen Beregningerne af de lokaløkonomiske effekter viser sammenfattende, at der i de to år som dækkes af etableringsfasen generes ca. 3 årsværk i forbindelse med udstykningen af byggegrundene, mens der genereres ca. 33 årsværk i forbindelse med byggemodningen. Med tillæg af de ca. 135 årsværk, der genereres i forbindelse med selve byggeriet, udmønter aktiviteterne i etableringsfasen således i alt ca. 170 årsværk, hvoraf 9,4 årsværk genereres på Fejø og 4,6 genereres på Femø. Dertil kommer øgede indtægter til lokalområdet som følge af ejendomsavancebeskatningen ved salget af de grunde, der købes af lokale borgere på ca. 1,1 mio. kr. De direkte effekter på løbende basis På løbende basis viser beregningerne, at der årligt genereres ca. 32 årsværk årligt som følge af den løbende drift og vedligeholdelse af de nye sommerhus- og feriehuse samt som følge af lejernes og ejernes lokale forbrug. Af disse genereres 1,0 årsværk på Fejø og 0,7 jobs på Femø. Disse jobs vil være i form af sæsonansættelser hos de lokale købmænd samt restauranter og kroer. Som en effekt af udlægningerne vil der for de kommende Lolland kommune komme et lokalt skatteprovenu gennem ejendomsskatter og ejendomsværdiskatter, som er beregnet til i alt ca. 1,7 mio. kr., hvoraf 1,3 mio. kr. kan henvises til etableringen af sommer- og feriehuse i Hummingen og Kramnitze. De afledte effekter Beregningerne af de afledte kommunale indkomsteffekter viser, at der i etableringsfasen genereres en kommunal indkomsteffekt på i alt 7,3 mio. kr., som skal fordeles over den toårige periode fra 2005 til På løbende basis genereres en kommunal indkomsteffekt på i alt 2,6 mio. kr., som skal fordeles over den treårige perioden fra 2007 til I 2010 er der således genereret en kommunal indkomsteffekt på i alt 9,9 mio. kr. ved den øgede beskæftigelse. I det følgende præsenteres analysens resultater nærmere. 1

4 2. Baggrund og formål 2.1 Metode I sommeren 2005 blev der udsendt et landsplandirektiv for nye sommerhusgrunde i kystnærhedszonen. Samtidig blev der åbnet mulighed for at undersøge effekterne af at udstykke 500 nye sommerhusgrunde i kystnære områder på Lolland i forbindelse med den regionale udviklingsplan for Sjælland. Målet med de nye sommerhusområder på Lolland er at bidrage positivt til den lokale økonomi og regionale udviklingsmuligheder. For at udarbejde et forslag til udvidelse af sommerhusområder på Lolland er der nedsat en arbejdsgruppe med repræsentanter fra Lollands Kommune, Skov- og Naturstyrelsen, Østdansk Turisme, Kontoret for Regional Udvikling i Storstrøms Amt samt Natur- og Plankontoret i Storstrøms Amt. Arbejdsgruppen har i den forbindelse bedt Rambøll Management om at udfærdige nærværende rapport, der kortlægger og analyserer den lokale økonomi og de regionale udviklingsmuligheder i forbindelse med etableringen af 500 nye sommerhusgrunde på Lolland. Rapporten er baseret på følgende kilder og metoder: Desk research af eksisterende materiale: Tidligere gennemførte undersøgelser af de økonomiske effekter af udlægning af sommerhusgrunde i kystnærhedszonen på Lolland. Forudsætningerne for disse undersøgelser er blevet undersøgt med henblik på at afklare, om de har ændret sig og om der er nye forhold der bør inkluderes. Nærværende undersøgelse går tæt på de enkelte planlagte sommerhusprojekter i en række cases. Dette giver mulighed for en økonomisk vurdering af det samlede projekt ud fra dets enkeltdele. Tilgængelige statistikker for turisters forbrug, nationalitet mv. Diverse materiale såsom lokalplaner, turismestrategier, etc. Tre casestudier af eksisterende sommerhusområder der danner udgangspunkt for beregningen af effekter: Hummingen-Kramnitze, Rudbjerg Kommune Femø, Ravnsborg Kommune. Fejø, Ravnsborg Kommune Personlige og telefoniske interviews med relevante aktører omkring sommerhusproduktet på Lolland. Følgende personer er blevet interviewet i forbindelse med undersøgelsen: Torben Kjeldsen, Entreprenør, Firmaet Torben Kjeldsen Glen Polano, Turistchef, Østdansk Turisme Dorthe Selmer, Kontor for regionaludvikling, Storstrøms Amt Christer Rosenkrands, Direktør, Lalandia Sebastian Simonsen, Erhvervsråd Lolland-Falster Heidi Hermansen, Erhvervsråd Lolland-Falster Allan Munk, Erhvervs og udviklingskonsulent, Erhvervsråd Lolland- Falster Lars Erik Larsen, Kommunaldirektør, Rudbjerg kommune 2

5 Jørgen Jørgensen, Teknisk forvaltning, Ravnsborg kommune Jan Christensen, Byggesagkyndig, Holeby kommune Jytte Harpøt, Leder af teknisk forvaltning, Holeby kommune Tove Aitomäki, Turistchef, Rødby turist og erhvervsbureau Lise Simon, Turistchef, Nakskov turistbureau Steffen Olsen-Kludt, Advokat, Advokatfirmaet Steffen Olsen-Kludt Flemming Larsen, Erhvervskonsulent, AF Nakskov Svend Mortensen, Ejendomsmægler, EDC Reitz og Mortensen Nakskov Frank Lønge, Ejendomsmægler, EDC Rødby havn Jørgen Danielsen, Ejendomsmægler, HOME Rødby Jens Bay, Ejer, Western Camping Karl-Peter Top, Ejer, Hummingen Camping Kaj Frederiksen, Adm. Direktør, Sol og Strand Henrik Hesselberg, Butiksejer, Spar Fejø Ole Andersen, Smed, Femø Rene Christensen, Entreprenør, Fejø 3

6 3. Lolland og Lollands turismeprofil 3.1 Lolland i dag Lolland er i dag et udkantsområde i Danmark. Øen befinder sig i en afstand af hovedstaden, hvor mulighederne for daglig pendling er begrænsede. I mange år har øen været præget af affolkning af de unge, høj arbejdsløshed og stagnerende huspriser. I de seneste år har man dog set en faldende ledighed og en række gode initiativer. Den kommende forbindelse over Femern Bælt giver også lysere udsigter for fremtiden. Lolland er dog stadig en af de kommuner i Danmark, der har de laveste levevilkår 1. Arbejdsløsheden ligger over landsgennemsnittet, andelen af befolkningen i den arbejdsdygtige alder og uddannelsesniveauet er relativt lavt i forhold til resten af landet. Der er derfor stadig brug for at tilføre aktiviteter til området, der kan skabe såvel midlertidige som permanente arbejdspladser. Et sådant initiativ kan, som rapporten viser, være udstykning af nye sommerhuse. For de to øer Femø og Fejø er der tale om små lokalsamfund, hvor opførelsen af sommerhuse kan hjælpe lokalområder, der er isolerede i forhold til resten af landets arbejdsmarked og infrastruktur. Her vil selv en begrænset forøgelse i omsætningen i butikkerne være af stor betydning for samfundenes overlevelse. 3.2 Lollands turismeprofil Lollands turismeprofil har følgende kendetegn: Lolland har en turismestrategi, hvor man markedsfører sig i samarbejde med Falster. Turismearbejdet på Lolland-Falster skal derfor ses som sammenhængende. For Lolland-Falster er målet at blive en helstøbt feriedestination, hvor kodeordene i ferieoplevelsen er: o Familievenlighed o Tryghed o Strande o Natur o Ø-samfund o Tæt på storbyer o Moderne samfund o Højt service- og kvalitetsniveau 2 Lolland har en række gode, store attraktioner, hvoraf Lalandia, Knuthenborg Safari Park og Middelaldercenteret er de største. Som samlet attraktionsområde har man endvidere glæde af Møns Klint og en kommende udbygning af Krokodille Zoo på Falster. Tabellen herunder giver en oversigt over Lolland-Falsters turistattraktioner med over besøgende årligt: 1 Oxford: Research Funktionelle sammenhænge på regionalt niveau Strategi for turismesamarbejdet på Lolland-Falster. Rambøll Management september

7 Tabel 3.1: Oversigt over forlystelser på Lolland-Falster med over besøgende årligt Forlystelse Antal besøgende 2004 Placering Lalandia Lolland Knuthenborg Safari Park Lolland Møns Klint Møn Nykøbing F. Folkepark/Zoo Falster Middelaldercentret Falster Krokodille Zoo Falster Reventlow-Parken Lolland Maribo Domkirke Lolland Lolland-Falsters Stiftsmuseum Lolland Jack-Stone Ravsliberi Lolland Ubåden U Lolland Grøn Verden* Lolland Aalholm Automobil Museum Lolland Galleri Syd Falster Reventlow-Museet Lolland Storstrøms Kunstmuseum Lolland Stubbekøbing Veteranmotorcykel- og Radiomuseum Falster Peter Hansens Have Lolland * Grøn Verden har i 2005 haft en stigning til besøgende. Derudover har Frilandsmuseet i Maribo i 2005 haft besøgende (Kilde: Østdansk Turisme). Der er klare naturmæssige styrker i form af havet, øerne, de mange strande, skovene og landbruget. Digerne på det sydlige Lolland giver naturen en særlig karakter. Også området omkring Maribo har særlige naturmæssige kvaliteter. Maribos søområder er naturparkområder Europarkstatus. Infrastrukturelt er Lolland placeret mellem Tyskland og København. Det betyder, at turister kan tage på endagstur til København og omvendt, hvilket giver mulighed for, at de besøgende på Lolland kan kombinere den lollandske ferieoplevelse med en storbyferie. Lollands turismeprodukt henvender sig primært til familier. Der er børnevenligt og plads til fred, ro og afslapning. Man arbejder frem mod at tilbyde denne gruppe bedst mulige oplevelser. Også seniorer er et stort segment i forhold til turismen på Lolland. De efterspørger kombinationen af fred, ro og oplevelser i naturen. Lolland-Falsters turismeprofil fokuserer på natur, familie og kvalitet. I denne profil passer en udvidelse af sommerhusområderne godt ind. Efter samtaler med ejendomsmæglere m.fl. vurderes det, at 80 % af køberne vil være familier eller seniorer fra København og det øvrige Sjælland. Disse vil ofte være familier eller seniorer, hvor kombinationen af en friværdi og en interesse for et godt sommerhus i kort afstand til hjemmet og til en fornuftig pris gør Lolland attraktivt. 5

8 4. Sommerhusproduktet på Lolland På Lolland er der i alt sommerhuse 3. Selvom der er flere ubebyggede sommerhusgrunde, er langt størstedelen af de ubebyggede grunde ikke er til salg, fordi de enten fungerer som en ekstra have for et andet sommerhus, eller er købt som et investeringsobjekt med mulighed for sommerhusbebyggelse i fremtiden 4. Rudbjerg kommune vil i forbindelse med rapporten fremlægge følgende bilag, som er vedlagt rapporten. 1. Kort over antal bebyggede/ubebyggede sommerhusgrunde i Hummingen og Kramnitze 2. Udviklingen i byggeriet af nye sommerhuse siden januar Antallet af ejere af en tom grund ved siden af sit sommerhus 4. Antallet af ejere, hvor personen ejer flere grunde. 5. Oversigt over købere af sommerhusgrunde i Hummingen og Kramnitze opdelt efter postnumre. 6. Oversigt over ejere af tomme sommerhusgrunde i Hummingen og Kramnitze opdelt efter postnumre. Disse bilag viser for det første, at den der pr er 84 ubebyggede grunde ved Hummingen svarende til 20,5 % Der er ligeledes er 117 ubebyggede grunde i Kramnitze, svarende til 37,3 %. En optælling af ejerne viser dog, at 14 grunde ved Hummingen og 8 grunde ved Kramnitze er eget af personer der har sommerhuse på nabogrunden. Disse 22 sommerhuse vurderes ikke at blive sat til salg, da de fungerer som ekstra have for et sommerhus. Rudbjerg kommune har foretaget opgørelser over sommerhusbyggeriet i Hummingen og Kramnitze pr , , og senest Disse opgørelser viser en tydelig vækst i antallet af byggede sommerhuse. Figur 4.1: Udviklingen i sommerhusbyggeri i Kramnitze Bebygningsgrad Kramnitze - Antal sommerhuse pr. år , ,5 5 4, til til til Tallet er fremkommet ved en optælling på Danmarks Statistik over sommerhusgrundene i de nuværende Lollandske kommuner. 4 Dette bekræftes af de interviewede lokale ejendomsmæglere. 6

9 Figur 4.2: Udviklingen i sommerhusbyggeri i Hummingen Bebygningsgrad Hummingen - Antal sommerhuse pr. år. 16,00 14,72 14,00 12,00 12,50 10,00 8,00 6,00 4,00 3,33 2,00 0, til til til Graferne viser, at der har været en vækst i byggeriet såvel op til seneste ansøgning som efter seneste ansøgning. Fra seneste ansøgning i august 2004 til 1. marts, er der givet tilladelse til opførelse af 141 nye sommerhuse alene i Rudbjerg Kommune. Dette har reduceret rummeligheden betragteligt i forhold til seneste ansøgning. Den positive udvikling er bl.a. et resultat af, at Lolland som feriedestination er blevet mere attraktiv og at der er blevet større synlighed af sommerhusproduktet på Lolland. De ubebyggede grunde der sættes til salg i de gamle områder bebygges meget hurtigt med nye sommerhuse på omkring 100 m 2. Ved seneste runde af bevillinger af sommerhusgrunde i kystnærhedszonen fik Lolland tildelt 204 grunde. Heraf 160 i Bredfjed og 44 i Birkely. Denne tildeling er allerede opslugt af markedet. Sælgeren af de 160 grunde, der var udlagt ved Bredfjed, oplyser, at de blev solgt på i løbet af tre uger og at priserne rangerede fra kr. til kr. for de mest kystnære grunde. De nye grunde er solgt til en helt anden købergruppe end de gamle sommerhusgrunde. Det er i dag primært københavner og øvrige Sjællændere, der har fået øjnene op for Lolland som feriedestination. Der er som oven for beskrevet stor efterspørgsel på nye grunde i kystnærhedszonen. Udbuddet af sommerhusgrunde på Lolland har de seneste år slet ikke kunne følge med efterspørgslen. Dette til trods for at de lokale ejendomsmæglere har gjort et stort opsøgende arbejde for at kontakte ejerne af de ubebyggede grunde i de eksisterende sommerhusområder. I henhold til udsagn fra de lokale ejendomsmæglere vurderes det, at det ikke vil være noget problem at afsætte de mulige 500 sommerhusgrunde, og at efterspørgslen endvidere vil kunne bære mere end 500 udlagte grunde, uden at priserne i de eksisterende områder vil falde. Vi har i undersøgelsen talt med de ejendomsmæglere der står for omkring 90 % af salget af sommerhusgrunde ved Hummingen og Kramnitze. 7

10 Regionplan 2005 for Storstrøms Amt giver herudover mulighed for nogle hoteller og feriecentre, hvoraf der er lokalplan for nogle af områderne. Der har på det seneste vist sig stor interesse for at investere i disse muligheder. De eksisterende sommerhusområder på Lolland er resultatet af et planlægningsarbejde der fandt sted midt i tresserne, hvor en stor del af Danmarks sommerhusarealer blev udstykket. Lollands sommerhuspakke er bygget over en lang årrække fra perioden 1960 erne og frem til i dag. Over 90 % af sommerhusene er bygget inden 1990, hvilket betyder, at kun en meget lille del af sommerhusproduktet er af nyere dato. De seneste par år er der dog kommet mere gang i sommerhusbyggeriet på Lolland. De grunde der har været til salg er blevet købt og bebygget. De ældre sommerhuse er typisk de mindste og samtidig de sommerhuse med de færreste faciliteter. Det er også disse sommerhuse, der har den laveste udlejningsrate. Kun ca. 10 % af de gamle sommerhuse anvendes til udlejning. Når det gælder udlejning af nye sommerhuse, som de der vil blive bygget på de mulige 500 grunde, er andelen af udlejede huse dog langt højere. De købes derfor ofte som en investering, der skal tjenes hjem og fordi de er større og mere luksuriøse og dermed langt mere attraktivt at leje. Indtil for få år siden var sommerhusgrundene på Lolland ikke særlig attraktive på grund af meget lave priser. De seneste tre år har der været en kraftig prisudvikling. Hvor priserne tidligere var på kr. for en byggemodnet grund, er de nu steget til omkring Det faktum at grunde og sommerhuse på Lolland nu er et mere efterspurgt produkt, ændrer betragteligt på de forudsætninger, tidligere regionaløkonomiske effektberegninger har været baseret på. Selvom priserne på sommerhuse på Lolland har været stigende de seneste år, har prisniveauet på sommerhusene på Lolland ikke nået sammen niveau som på Falster. Dette skyldes: Sommerhusområdet på Falster er mere udbygget og der er flere aktiviteter for ejere og lejere. Falster har en større tilgængelighed, idet øen ligger tættere på København. Strandområderne på Falster er mere eksklusive end på Lolland. Sommerhusene på Lolland er ældre og mindre end på Falster. Sommerhuspriserne på Lolland ligger for den ældre del fra ca kr. og opefter alt efter deres størrelse, stand og afstand til havet. Nye sommerhuse er langt større og med flere funktioner end de sommerhuse man byggede tidligere. De nye sommerhuse vil typisk være omkring 100 m 2 og vil ligge i et prisleje fra 1,25 mio. til 1,6 mio. kr. Sommerhusproduktet har i dag ændret sig. Der kræves flere funktioner forstået som mere luksus og et højere oplevelsesniveau både i byggeri og i oplevelsestilbud. Ændringen i sommerhusets oplevelsesprofil er her illustreret i et oplevelseskompas: 8

11 Figur 4.3: Oplevelseskompas for sommerhusproduktet 5 Høj oplevelsesværdi Nye sommerhuse Få funktioner Mange funktioner (luksus) Basissommerhuse Lav oplevelsesværdi I oplevelsesøkonomien befinder sommerhuset sig imellem funktion og oplevelse. Sommerhuset skal på en gang fungere et midlertidigt hjem og skal være udgangspunkt for oplevelser i ferien. Samtidig er det at tage i sommerhus en oplevelse i sig selv. Tidligere var sommerhuse blot et feriehus ved vandet, der typisk havde et lavere funktionelt niveau end i dag. I disse basissommerhuse var oplevelsen centreret om det at være af sted og være i nærheden af naturen og vandet. I de senere år er der blevet stillet flere krav til sommerhusene, hvad angår såvel den funktionelle værdi som oplevelsesværdien. Denne ændring er sket i takt med at danskerne og turisterne har fået flere penge til forbrug på oplevelser. Folk vil gerne betale mere for bedre funktioner og bedre oplevelser. I forhold til oplevelseskompasset er der flere måder, hvorpå sommerhusproduktets værdi kan forøges. Hvis sommerhusene har flere funktionelle kvaliteter gøres de mere eksklusive og deres værdi forøges. Parallelt kan man udbygge oplevelsestilbudet i området både lige omkring sommerhuset og på Lolland som sådan og på den måde øge værdien. Den økonomiske beregning i denne rapport baserer sig på Lolland-Falsters nuværende turismeprofil, men pointerer, at det er muligt at øge oplevelsesværdien og dermed skabe en større effekt. Der er allerede en række nye initiativer på vej på Lolland, der skal gøre øens turisme og derved også sommerhusene på øen mere attraktive. Nogle af disse initiativer er: Der er seriøse planer om at lave et af øens godser til et wellnesscenter. Wellnesscentre skyder for tiden op flere steder i landet. Nogle af dem er meget eksklusive og andre af dem er mere familievenlige. Alt efter hvilken model man vælger for dette wellnesscenter, vil det enten styrke Lollands turismeprofil som et familieområde eller give profilen et element af eksklusivitet. Der er desuden planer om at lave et wellnesscenter rettet specifikt mod bevægelseshandicappede. Der er planer om et nyt feriecenter ved Nakskov. Feriecentrene har typisk både aktivitets- og afslapningselementer og retter sig mod familier, seniorer og unge mennesker. 5 Oplevelseskompasset er et værktøj der er udviklet i forbindelse med bogen Følelsesfabrikken Oplevelsesøkonomi på dansk, Lund, Nielsen et al.,

12 Ved Maribosøerne er der planer om udvikling af et område med ridning og golfbane. Den centrale del af Lolland er i forvejen et meget grønt område, der er velegnet til denne type oplevelser. Mellem sommerhusområdet i Bredfjed og den eventuelle udbygning af sommerhusområdet i Kramnitze er der planer om at bygge en golfbane. Lolland har allerede i dag to 18-hullers golfbane og en 9- hullers bane. Derudover er en golfbane undervejs i Nysted. Den øgede interesse for golf der i de seneste år har været i hele landet, har betydet at de eksisterende baner på Lolland er fuldt belagte. Golf er associeret med high end og kvalitetsturisme. Samtidig har golf i de senere år ændret sig fra en pensionistsport/hobby til en sport og hobby for folk i alle aldre. Bag sommerhusområdet Østersøbadet i Holeby kommune er der planer om at lave en udbygning af sommerhusområderne uden for kystnærhedszonen. Østersøruten er et cykelstinet, der strækker sig over Lolland, Falster og de sydfynske øer. Der findes endvidere et meget udbygget vandrestinet. Aktiviteter omkring Nakskov Fjord, ved Maribosøerne og omkring øerne i Smålandsfarvandet. Ud over disse initiativer findes der en række initiativer, som endnu ikke er så konkrete, at de er taget med her. Andre projekter har investorerne ønsket at hemmeligholde, indtil den endelige kontrakt er underskrevet. Men nærværende undersøgelse viser, at Lolland-Falster satser på at blive en attraktiv turismedestination, der i fremtiden vil have flere tilbud til turisterne. Der er stor politisk vilje bag de initiativer, der skal sikre, at Lolland ikke blot bliver en motorvejsstrækning mellem Tyskland og København, men bliver en lille turistperle mellem europæiske metropoler. 10

13 5. Casestudier I det følgende beskrives tre cases. Det drejer sig om Hummingen-Kramnitze, Femø og Fejø. Disse cases er udvalgt fordi de er relevante i forhold til Lollands fremtidige ansøgninger om sommerhuse. 5.1 Case 1: Hummingen-Kramnitze (Foto: Malene Wiinblad) Hummingen og Kramnitze er to områder, der ligger tæt på hinanden. Derfor vil de her blive behandlet som et samlet område. Sommerhusene på Lollands sydkyst ligger bag de 3-4½ meter høje diger, der beskytter øen fra naturens luner. Inden digerne blev bygget var området et fjordlandskab med en række småøer. Området bærer præg af denne historiske udvikling i landskabet. Digerne giver gode muligheder for cykel- og vandreture og ligger samtidig som en beskyttende mur for sommerhusområdet. På ydersiden af digerne ligger gode strande. Hummingen og Kramnitze ligger i Rudbjerg kommune Profil og målgruppe Områdets profil matcher Lollands turismeprofil, idet det er et meget familieog seniorvenligt område. De få af de frie grunde der er blevet solgt, er blevet bebygget med nyere sommerhuse. Målgruppen for området vil typisk være familier og seniorer der efterspørger et kvalitetsprodukt, med mulighed for nogle aktiviteter lokalt og mulighed for større oplevelser på resten af Lolland-Falster. Samtidig er området familievenligt uden barer og diskoteker Aktiviteter i området Ved Hummingen er der en campingplads med en købmand, der har åbent i sommerhalvåret. Campingpladsen har for nylig bygget en pool, som også områdets sommerhusgæster kan anvende. Campingpladsen har planer om at udvide aktiviteterne yderligere, hvis det bliver muligt at etablere feriehuse i relation til pladsen. De planlagte aktiviteter er alle med en familieprofil. Man vil sikre sig, at man værner om naturen i området og ikke laver aktivi- 11

14 teter, der sker på bekostning af naturen. Ved Kramnitze ligger Western Camp en temacampingplads med en række wild west aktiviteter. Endvidere er der restaurationer og en anden butik i området. Nye sommerhusgrunde med flere turister til følge, vil sikre grundlaget for campingpladserne og de butikker, der baserer en stor del af deres økonomi på turismen i sommerhalvåret Barrierer og muligheder Hummingen og Kramnitze har til sammen en størrelse, der betyder, at de med yderligere sommerhuse får en tilstrækkelig kritisk masse til at give købmanden mulighed for at holde åbent hele året. Områdets samlede størrelse vil også gøre det interessant for investorer fra ind og udland, der ønsker at bygge sommerhusområder med en oplevelsesprofil som eksempelvis golf. Derved kan udstykningen resultere i yderligere investeringer i lokalområdet. Hummingen og Kramnitze skal ikke blive et feriested, der er præget af natteliv. Man ønsker fortsat at have naturen som den primære kvalitet og familien og som den primære målgruppe. Omvendt vil man gerne gøre området mere attraktivt. Derfor er det vigtigt, at man også i fremtiden har naturen for øje i den fremtidige planlægning af området. 5.2 Case 2: Fejø (Foto: Malene Wiinblad) Fejø er både arealmæssigt og beboermæssigt noget større end Femø. På Fejø bor der i dag 650 beboere. Øen har formået at vende en udvikling fra affolkning til en stabilisering af beboerne. Den lokale beboerforening har arbejdet med at skaffe nye tilflyttere til øen og med at dæmme op for udstedelse af weekendattester til helårshusene. På Fejø er man meget opsat på, at turismen på øen er et positivt element i en samlet strategi for at skabe liv i samfundet. Fejø har tre kroer, der især er aktive i sommerhalvåret. 12

15 Der findes allerede et par sommerhusområder på øen, hvoraf det største omfatter 125 sommerhuse. Sommerhusene stammer fra halvfjerdserne og fremefter. De seneste år er der blevet bygget flere sommerhuse på øen og den største barriere for at bygge flere har hidtil været mangel på ledige sommerhusgrunde. Fejø ligger i dag i Ravnsborg kommune og bliver fra 2007 del af Lolland kommune Profil og målgruppe Også Fejø er en ø der er præget af fred og ro. Men Fejø er ikke helt så stille som Femø. Der er en skole op til 4. klasse og en del børnefamilier på øen. Dette skaber en mere livlig profil på øen. Der er ikke langt til Lolland, idet færgeoverfarten kun tager ca. 12 min. Målgruppen blandt mulige sommerhusejere er folk, der finder ø-livet charmerende og har lyst til at være en del af et mindre samfund, men som af praktiske årsager ikke kan flytte ud. Øens beboere oplever dette ved at mange sommerhusejere er aktive i øens ve og vel. En anden målgruppe er familier, der gerne vil have at deres børn får oplevelsen af romantikken i et lokalsamfund Aktiviteter i området Også på Fejø er der begrænsede aktiviteter. Fejø har dog flere årlige aktiviteter der gør øens liv spændende. Her kan bl.a. nævnes pinseoptog, revy og træskibssejlads. Fejø har en god havn der tiltrækker mange lystbådsturister. Fejø har en forsøgsplantage, der har økologiske frugter og bær og der er generelt fokus på øens mulighed for at profilere sig på fødevarer især frugtavl. Hver sommer sejler en historisk pæreskude fra øen til Nyhavn, hvorfra der sælges frugter. Der er mulighed for at give sommerhusproduktet en økologisk profil Barrierer og muligheder Også Fejø har en tidsmæssig barriere i form af afstanden til hovedstadsområdet. Dog er denne barriere noget mindre end på Femø. Man værner også på Fejø om idyllen, men er bevidste om at turisterne er med til at holde øen i gang. Ved Vesterby ligger et eksisterende sommerhusområde. Bag dette område ligger en skråning, hvor de nye sommerhusgrunde vil være mulige at placere. Dette område er i dag beplantet med små frugttræer. Fejøs frugt-profil kan eventuelt anvendes til at give sommerhusområdet en oplevelsesprofil. Man kan eksempelvis lave større afstand mellem grundene, så de ligger inden i frugthaven. Som i Brødrene Løvehjerte hvor man finder Kirsebærdalen, kunne området være æblebakken eller æblehaven. Ved udlægning af sommerhusgrunde skal man naturligvis være opmærksom på at bevare de naturmæssige kvaliteter i området. Sommerhusgrundene udlægges derfor således at de grønne høje i området friholdes fra sommerhusbyggeriet. På Fejø findes en enkelt dagligvarebutik, der med dens udvalg vil kunne dække en stor del af det daglige behov for indkøb af dagligvarer blandt sommerhusturisterne. Derudover findes der tre restauranter eller kroer der vil kunne forvente en højere omsætning af de besøgende turister. Af specialbutikker findes frugtplantagen, gårdbutikker, kunstnere og kunsthåndværkere. Transportforbruget vil falde på udgifter til færgeoverfart. Øvrigt forbrug må forventes at finde på Lolland, hvor der er attraktioner og butikker. På Fejø findes lokale håndværkere i form af en smed, en tømrer og snedker samt en elektriker. Derudover findes en lokal entreprenør, der står for sommerhusbyggeri i det eksisterende sommerhusområde. Denne entreprenør ansætter arbejdskraft fra Fejø og oplyser, at der vil kunne ansættes op til seks håndværkere fra øen. En øget beskæftigelse i byggefasen vil finde sted 13

16 her. De lokale håndværkere vil altså i stort omfang blive tilknyttet en del af det lokale sommerhusbyggeri, byggemodning samt at hele driften i forbindelse med reparationer. 5.3 Case 3: Femø (Foto: Malene Wiinblad) Nord for Lolland ligger de to småøer Fejø og Femø, der har henholdsvis 650 og 150 faste beboere. Femø er den mindste af øerne. Den har et smukt og bakket landskab med naturlige hegn. Midt på øen ligger en fin gammel kirke, der fungerer som pejlemærke for lystbådsejlerne i området. Øen har en fin gammel kro, der holder åbent hver dag i sommerhalvåret og ellers på bestilling. I tilbygning til kroen findes der flere bygninger med nyere værelser til udlejning. Der findes også en landingsbane for små privatfly. Øen har et lille sommerhusområde, hvor der er enkelte ubebyggede grunde. Disse er dog ikke til salg. Femø ligger i dag i Ravnsborg kommune og bliver fra 2007 del af Lolland kommune Profil og målgruppe Femø er den mest afsides liggende af de to øer. Der er ca. en times færgefart fra Kragenæs på Lolland. Afstanden gør at øen er meget afsondret og stille. Denne stilhed, hvor man som beboer eller turist er alene med naturen, er øens profil. Målgruppen er folk fra byen, der ikke primært ønsker let adgang til Lollands store attraktioner, men måske ønsker at bruge dem en gang i mellem. Stedet er ideelt til den målgruppe der ønsker at komme væk fra civilisationens jag og ræs Aktiviteter i området Aktiviteterne på øerne er naturligvis begrænsede. Det er det der giver øerne deres charme. Femø har to sommerlejre. Den ene er en kvindelejr, der har kørt i mange år. Den anden og største event på øen er Femø Jazz en festival med ca

17 betalende deltagere. Ud over disse deltagere tiltrækker jazzfestivalen hvert år mange turister, der ikke er til festivalen, men som kommer for den livlige stemning på øen. Festivalens egentlige tiltrækningskraft er derfor nærmere til turister i den uge festivalen varer. Øens lave indbyggertal gør, at det ikke har været muligt at opretholde en butik på øen. I stedet har købmanden fra Kragenæs to gange ugentligt sejlet varer over på bestilling. Med EU midler har man fået hjælp til investeringsfasen til en ny dagligvarebutik ved havnen Barrierer og muligheder I forhold til salg af sommerhuse har Femø en tidsmæssig barriere i form af afstanden til Lolland, der for mange kommende sommerhusejere skal lægges til afstanden til Københavnsområdet. Den lidt længere transporttid fra hovedstaden giver mindre mulighed for at køberne kan køre dertil i weekenden. Beboerne værner naturligvis om deres samfund og vil bevare det som overlevelsesdygtigt men også et roligt samfund. Nogle beboere er flyttet til øen netop fordi den er så fredelig, som den er nu. Disse beboere skal man naturligvis tage hensyn til. Øget trafik kan belaste øerne, men det vurderes ikke at 35 nye sommerhuse vil skabe trafik i en grad, hvor det bliver problematisk. Der vil være en god mulighed for at give de eventuelle nye sommerhuse en oplevelsesprofil ved at placere dem i området ved Femø Jazz festival. Femø Jazz festival A/S, der ejer disse arealer er meget interesserede i at få sommerhuse til området. Man vil også gerne sælge jorden, for at rejse kapital til at sikre den videre drift af festivalen. Sommerhuse på Femø vil altså være en oplagt mulighed for at understøtte øens største årlige turismebegivenhed. Femø har en profil i forhold til forbrugsmuligheder der minder meget om Fejøs. Femøs beboere har gennem flere år kæmpet for at få en dagligvarebutik hele året. Dette er endelig lykkedes og der åbner snart et havne- og kulturcenter. Der findes også kroer på Femø, hvor der er mulighed for at turisterne kan spise. I sammenligning med Fejø har det dog betydning, at overfartstiden er 1 time og ikke 12 minutter. Dette gør transport til Lolland mindre hyppig for turisterne. Derfor kan forventes lidt højere andel af lokalt forbrug af til dagligvarer. Omvendt er der ikke så mange specialbutikker på øen og dette forbrug er derfor lavere. Femø har ikke mange håndværkere, men der er en lokal smed og VVSmand, som står for reparationer af de eksisterende sommerhuse. Smeden er ofte også inde over støbning af fundamenter og rørlægning når der bygges sommerhuse på øen. Smeden vil også kunne varetage byggemodning og han vurderer i øvrigt, at en spidsbelastning omkring sommerhusbyggeri vil føre til øget beskæftigelse i hans virksomhed. Smeden vurderer at en til to medarbejdere vil kunne ansættes fra den lokale arbejdsstyrke. På Femø er det Femø Jazz Festival der ejer den største af de udpegede grunde. Det vil have stor betydning for Jazz festivalens muligheder for overlevelse, at området kan sælges til sommerhuse. Femø Jazz Festival har ifølge arrangørerne deltagere i en uge. Men uden hvor festivalen varer tiltrækker øen mange lystbådsgæster således at den egentlige effekt af festivalen ligger mellem og besøgende. Hvis Jazz festivalen forsvinder, vil det betyde en tilbagegang for Femø. 15

18 For både Femø og Fejø glæder det, at en del af forbruget vil gå til transport på overfartsruterne. Prisen på Femø overfarten er prisen 68 kr. for en returbillet og 138 kr. for en bil. På Fejø overfarten er prisen 33 kr. for en personlig returbillet og 116 kr. for en bil. Både på Femø- og Fejø overfarten kan der opnås rabatter i form af måneds- kvartals og årskort. 16

19 6. Regionaløkonomiske effekter Denne del af rapporten indeholder analysen af de lokaløkonomiske effekter ved etablering af 500 nye sommer- og feriehusgrunde på Lolland. I afsnittet forholdes forudsætninger og beregninger løbende til rapporten Potentielle regionaløkonomiske effekter ved etableringen af sommerhuse i yderområderne, der blev udarbejdet af Oxford Research i 2004 (herefter benævnt Oxford rapporten). Afsnittet indeholder følgende underafsnit: De grundlæggende forudsætninger De direkte effekter i etableringsfasen De direkte effekter på løbende bases De afledte effekter Afsnittet indledes med en kort redegørelse for de grundlæggende forudsætninger for beregningerne, herunder for fordelingen af de 500 nye sommerog feriehuse. Afsnittet indeholder derefter en gennemgang af forudsætningerne for og beregningerne af de direkte lokaløkonomiske effekter i forbindelse med etableringen af de nye sommer- og feriehuse, efterfulgt af en redegørelse for beregninger af de løbende effekter ved etableringen. Afsnittet afsluttes med beregninger af afledte effekter og en sammenfatning af effektberegningerne. 6.1 Grundlæggende forudsætninger Opgørelsen af de regionaløkonomiske effekter ved etableringen af i alt 446 nye sommerhusgrunde og 54 feriehusgrunde på Lolland er baseret på en række grundlæggende forudsætninger, der fungerer som afsæt for en række af undersøgelsens øvrige forudsætninger og antagelser. De enkelte forudsætninger er drøftet med arbejdsgruppen og med en række relevante aktører på Lolland-Falster, herunder bl.a. repræsentanter fra Erhvervsråd Lolland-Falster, ejendomsmæglere mv Fordeling af sommerhus- og feriegrunde mellem områderne Opgørelsen af de regionaløkonomiske effekter foregår med udgangspunkt i etableringen af i alt 446 nye sommerhusgrunde og 54 feriehusgrunde. Tabellen herunder viser fordelingen af disse inden for Lolland-Falster området. Tabel 6.1: Oversigt over fordelingen af de nye grunde mellem områderne Område Antal sommerhusgrunde Antal feriehusgrunde Hummingen og Kramnitze Fejø 50 - Femø 35 - Total Som det fremgår af oversigten, etableres 361 sommerhusgrunde og 54 feriehusgrunde i Hummingen og Kramnitze. De 54 feriehusgrunde vil have forbindelse med Hummingen Camping. Der etableres desuden 50 sommerhusgrunde på Fejø og 35 sommerhusgrunde på Femø. Samlet set etableres 500 nye grunde. 17

20 I forhold til størrelserne på udstykningerne, forudsættes det i beregningerne at små udstykninger omfatter op til 30 grunde, mens store udstykninger omfatter mere end 30 grunde og i gennemsnit 50 grunde. Jf. tabel 6.1 betyder det at udstykningen af de 54 feriehusgrunde betragtes som en stor udstykning, mens etableringen af de 35 sommerhusgrunde på Femø betragtes som to mindre udstykninger. I forhold til etableringen af de 361 sommerhusgrunde i Hummingen og Kramnitze, forudsættes det at dette hovedsageligt foregår gennem store udstykninger. Tabellen herunder viser antallet af udstykninger, fordelt på område, sommerhusgrunde og feriehusgrunde: Tabel 6.2: Oversigt over antallet af udstykninger Sommerhusgrunde Antal små udstykninger Antal store udstykninger Antal små udstykninger Feriehusgrunde Antal store udstykninger Hummingen og Kramnitze Fejø Femø Total * Tallene er afrundede Som det fremgår af tabellen, foretages i alt 8 store udstykninger, med i gennemsnit 50 grunde og 4 mindre udstykninger med færre end 30 grunde. Hovedparten af de store udstykninger vil være beliggende i Hummingen og Kramnitze, i kraft af ønsket om etableringen af det relativt store antal sommerhusgrunde i dette område. I forhold til etableringen af feriehusene er der flere årsager hertil frem for etableringen af yderligere sommerhusgrunde: Der ligger allerede planer for udbygningen af campingpladsen med et antal feriehuse i Hummingen. For at campingpladsen kan udvide vil det være nødvendigt med flere gæster. Feriehusene vil betyde, at campingpladsen kan øge antallet af aktiviteter i en placering, der med udvidelsen bliver midt i sommerhusområdet. Herved vil hele sommerhusområdet blive mere attraktivt. Sommerhusproduktet vil blive differentieret. Der vil være købere til forskellige typer af sommerhuse og til de lidt mindre feriehuse. Feriehusene har den fornødne kvalitet til at falde ind i Lollands satsning på kvalitet i den generelle turismeprofil. Med anvendelse af forudsætningerne om at store udstykninger i gennemsnit omfatter 50 grunde og at små udstykninger omfatter op til 30 grunde, fremkommer følgende fordeling af antallet af sommerhusgrunde på små- og store udstykninger: 18