Konsekvenser ved etablering af Rema 1000 i Nexø

Transkript

1 Konsekvenser ved etablering af Rema 1000 i Nexø 1

2 1.0. Indledning ICP er af Reitan Ejendomsudvikling A/S blevet bedt om at udarbejde en redegørelse for de planlægningsmæssige forhold i Lokalcenter Søbækken i Nexø samt vurdere de omsætningsmæssige konsekvenser for den eksisterende detailhandel ved etablering af en Rema 1000-discountbutik med et bruttoareal på ca m 2 ved Sdr. Hammer i Nexø. Redegørelsen og vurderingerne foretages under hensyntagen til konkurrencesituationen på dagligvaremarkedet, herunder udbredelsen af e-handel og den gennemførte liberalisering af lukkeloven. Desuden vurderes det, hvilke overordnede konsekvenser etableringen af butikken vil have for bylivet i Nexø Dagligvareudbuddet i markedsområdet ICP har i februar 2013 fysisk foretaget en rekognoscering af dagligvareudbuddet i Nexø. Der er i dag 12 dagligvarebutikker i Nexø med en samlet omsætning på ca. 235 mio. kr. De mest betydende er Kvickly, Netto og SPAR. Desuden er der i bymidten tale om dagligvarespecialbutikker som bager, chokolade- og blomsterhandlere. Butikkerne ligger primært i bymidten. Netto ligger i Lokalcenter Søbækken ved Sdr. Hammer. Den nye discountbutik bliver placeret umiddelbart nord for Netto på Søbækken 2, så den ligesom Netto - er synlig for især de trafikanter, der kommer fra syd og vest. Det forudsættes, at der frem mod 2020 ikke etableres større dagligvarebutikker eller andre detailhandelsprojekter, der afgørende ændrer forbrugernes indkøbsmønster i den østlige del af Bornholm, for så vidt angår dagligvarer Markedsunderlaget I den østlige del af Bornholm bor der i dag godt personer. Disse fastboende personer havde et samlet dagligvareforbrug på godt 210 mio. kr. incl. moms i Befolkningstallet i den østlige del af Bornholm forventes at falde med 7 % svarende til ca. 570 personer frem til Dette betyder, når man antager, at forbruget pr. person vil stige marginalt, at det potentielle forbrug i området i 2020 vil være knap 200 mio. kr. incl. moms i priser. En ny discountbutik på Sdr. Hammer vil primært betjene forbrugere i Nexø, men også forbrugere fra den øvrige del af det østlige Bornholm må forventes at benytte butikken. Desuden vil en væsentlig del af omsætningen stamme fra sommerhusgæster og andre turister. Alene fra sommerhusgæsterne i de 372 sommerhuse samt campingpladserne i det sydlige opland til Nexø (nord for Snogebæk) kan det årlige forbrug af dagligvarer opgøres til knap 18 mio. kr. Hertil kommer, at dagligvareforbruget blandt sommerhusgæsterne i de sommerhuse i området syd for Snogebæk (incl. Dueodde) årligt kan opgøres til knap 38 mio. kr., hvoraf en betydelig del vil være orienteret mod dagligvarebutikkerne i Nexø. 2

3 1.3. Trafikale forhold Af nedenstående figur fremgår trafikken omkring krydset Sdr. Landevej og Andersen Nexø Vej. Oplysningerne er indhentet hos Bornholms Regionskommune. Figur Biltrafik på vejene ved Lokalcenter Søbækken. Årsdøgnstrafik og julidøgnstrafik ( i parentes) (2.600) (6.400) REMA (9.800) Som det fremgår, er der især i nord/sydgående retning tale om en betydelig trafik. Det er værd at bemærke, at der især i nord/sydgående retning er tale om meget betydelige udsving på årsdøgnstrafikken og et julidøgn. Dette underbygger, at der er tale om et område, hvor der færdes mange turister både fra sommerhusområderne og turister, der besøger Bornholm generelt Planlægningsmæssige forhold omkring etablering af dagligvarebutik på m 2 i Lokalcenter Søbækken Lokalcenter Søbækken er i Kommuneplan 2009 udlagt som lokalcenter på matriklerne 396as, 396ar, 396ap, 396ao samt 396bb (Netto) med en samlet ramme til detailhandel på m 2 og med mulighed for at etablere butikker på indtil m 2, jf. Kommuneplan 2009, Del 1, afsnit 6.2. Detailhandel, s. 80 samt Del 2, afsnit 202 Nexø, s

4 Den eksisterende dagligvarebutik i lokalcenteret, Netto, er m 2 og der er dermed en eksisterende uudnyttet ramme til detailhandel i lokalcenteret på m 2. Ser man på mulighederne for at etablere en dagligvarebutik på m 2 i Nexø bymidte, er det en ældre bymidte, hvor de mindre butikker og de kundeorienterede servicefunktioner i øvrigt er koncentreret i et område mellem Kvickly i syd og området omkring Torvet i nord. I dette område vurderes det, at det ikke vil være hverken planlægningsmæssigt hensigtsmæssigt eller økonomisk muligt at etablere en butik i den størrelsesorden og med det antal p-pladser, der er nødvendigt for driften af en butik. Den afgrænsede bymidte strækker sig endvidere øst for Sdr. Landevej. Dette afgrænsede område ligger dels afskåret fra den funktionelle bymidte af Sdr. Landevej, dels er området ikke i god kontakt med den funktionelle bymidte. De butiksmuligheder, der i dag er øst for Sdr. Landevej støtter ikke bymidtens mindre butikker og kundeorienterede funktioner væsentligt, idet området ligger for langt mod sydøst i forhold til de byfunktioner, der ligger i området omkring Torvet. Endelig skal det nævnes, at planområdet øst for Sdr. Landevej er så hårdt bebygget, at det ikke vil være muligt at etablere de fysiske rammer og p- muligheder i et omfang, som en dagligvarebutik på m 2 kræver. Med udmøntning af Kommuneplan 2009 og en udnyttelse af den ledige ramme på m 2 i Lokalcenter Søbækken vil der stadig være tale om et centerområde, der har stort set samme funktion i den sydlige del af Nexø byområde, det omgivende landområde især vest for Nexø, samt det sydlige opland med sommerhuse og campingpladser, som det nuværende Søbækken. Etableringen af en Rema 1000 i Lokalcenter Søbækken vil betyde, at Netto, Søbækken 2 vil skulle afgive en betragtelig del af den omsætning, som Rema 1000 kan opnå. Således vurderes det, at den samlede omsætning i Lokalcenter Søbækken kun stiger med omkring 30 %. I forhold til butikker, der skal betjene et lokalt område, opererer Planloven med to niveauer: Lokalcentre og enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning. Lokalcentre må maksimalt have et bruttoareal til detailhandel på m 2. Den enkelte butik må maksimalt udgøre m 2 bruttoareal. Butikker til lokalområdets daglige forsyning må maksimalt have et bruttoareal på m 2. Af Vejledning om detailhandelsplanlægning fremgår det, at disse butikker primært forhandler dagligvarer. Planloven regulerer således ikke direkte for butikker mindre end m 2 bruttoareal. Af Vejledning om detailhandelsplanlægning fremgår det dog, at Butiksstørrelsen bør tilpasses det lokale opland,.. Det vurderes, at andre forhold, der kan indgå i vurderingen af størrelsen af en butik, f.eks. er, sæsonudsving som følge af f.eks. turisme, konkurrencesituationen, m.v. I nedenstående afsnit 3.0 omkring konsekvenserne ved en etablering af en Rema 1000 i Lokalcenter Søbækken argumenteres der for, at der er et lokalt marked til to dagligvarebutikker på hver m 2 i Lokalcenter Søbækken. 4

5 I Afgørelse i sagen om vedtagelse af lokalplan med mulighed for etablering af dagligvarebutik (Netto) på Kongevejen i Allerød Kommune fra NKN, 3. april 2009 nævnes der to forhold, der kan have betydning for vurderingen af en placering af en Rema 1000 i Lokalcenter Søbækken. Det fastslås i NKN s afgørelse, hvor der henvises til Vestre Landsrets dom af 29. juni 2006, (MAD V) at, Naturklagenævnet kan tilslutte sig Kommunens opfattelse, hvorefter der tilkommer kommunen en bred margin for skønnet over, om der er behov for større dagligvareudbud i området. I samme afgørelse nævnes det: Det er også uden betydning, om andre end Blovstrøds beboere vil benytte den nye dagligvarebutik navnlig fordi den etableres på Kongevejen idet dette ikke i sig selv medfører, at der ikke er tale om en butik til lokalområdets forsyning. Ovenstående viser dels, at Bornholms Regionskommune har relativt vide rammer til at fortolke, hvorvidt der er behov for at forbedre forbrugernes lokalforsyning med dagligvarer i et område, dels at en butik selv om den ligger ved en trafikeret vej, kan betegnes som en butik til et lokalområdes forsyning Konsekvenser ved etablering af Rema 1000 i Lokalcenter Søbækken Konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel er beregnet for Forudsætninger Konsekvenserne vurderes ud fra følgende forudsætninger: - Der er etableret to andre Rema 1000 butikker i Bornholms Regionskommune frem til 2020 forventeligt i Rønne og Aakirkeby. - Befolkningsudviklingen i markedsområdet følger de gældende befolkningsprognoser fra Bornholms Regionskommune. - Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en meget begrænset mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til Handel med dagligvarer via internettet forudsættes i 2020 at være meget begrænset på Bornholm. - Antallet af turister er ikke væsentligt højere, end det er tilfældet i dag Metode Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2020, og der fås en omsætning for Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2011 frem til Derefter vurderes generelle ændringer i detailhandelsstrukturen og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til På den- 5

6 ne baggrund fremkommer omsætningen, såfremt der ikke etableres en Rema 1000 ved Sdr. Hammer. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad etablering af en Rema 1000 butik vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i butikkerne. Der er alene foretaget en beregning af konsekvenserne for dagligvarer. For så vidt angår udvalgsvarer, der ofte omsættes i et begrænset omfang i discountbutikker, er konsekvensen marginal i forhold til det samlede marked Dagligvaredetailhandelen i markedsområdet For så vidt angår dagligvarebutikkernes omsætning, baserer denne sig dels på tilgængelig viden om de større dagligvarebutikkers omsætningsforhold (Supermarkedshåndbogen 2013), ICP s vurderinger samt viden om udviklingen i omsætningen i detailhandelen de senere år. Der er skønsmæssigt foretaget et fradrag i dagligvareomsætningen for så vidt angår de dagligvarebutikker, der har et væsentligt udvalgsvaresortiment. Tabel Dagligvarebutikker, antal (feb. 2013) og vurderet omsætning i 2011 i mio. kr. incl. moms Antal Dagligvareomsætning 2011 incl. moms i mio. kr. Nexø Oplandet i øvrigt* 2 45 *): Kun større dagligvarebutikker i Svaneke og Snogebæk Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderingen af hvilken betydning etableringen af en Rema 1000 i Nexø vil have på den eksisterende dagligvarehandel i markedsområdet, er det nuværende og fremtidige forbrug af dagligvarer beregnet for Øst (den østlige del af Bornholm, der fremgår af nedenstående figur). Figur Områder på Bornholm 6

7 Datagrundlag Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomstsamt nuværende og fremtidige befolkningsforhold fra Danmarks Statistik samt Bornholms Regionskommune fordelt på skoledistrikter Befolkningsforhold Der bor i alt personer i området Øst. Befolkningstallet i Øst forventes at falde omkring 7 % i perioden 2011 til 2020 til i alt ca personer Husstandsindkomst og -størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst stammer fra Danmarks Statistiks Nøgletal på Postnumre. Ifølge denne er husstandsindkomsten i postdistrikt Nexø ca kr., hvilket ligger en del under landsgennemsnittet på ca kr. Den gennemsnitlige husstandsstørrelse i postdistrikt Nexø er 2,06 personer pr. beboet bolig, hvilket ligger på niveau med landsgennemsnittet på 2, Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er dagligvareforbruget for 2011 og 2020 beregnet. Det samlede dagligvareforbrug i område Øst var i mio. kr. Det forventes, at det samlede dagligvareforbrug i område Øst falder med ca. 7 % i perioden 2011 til Således forventes det samlede dagligvareforbrug i markedsområdet at være knap 200 mio. kr. i Sommerhusgæsterne i de 372 sommerhuse samt campingpladserne i det sydlige opland til Nexø (nord for Snogebæk) har et årligt forbrug af dagligvarer på knap 18 mio. kr. Dagligvareforbruget blandt sommerhusgæsterne i de sommerhuse i området syd for Snogebæk (incl. Dueodde) kan årligt opgøres til knap 38 mio. kr., hvoraf en betydelig del vil være orienteret mod dagligvarebutikkerne i Nexø Den fremtidige konkurrencesituation Generelt forventes der en skærpet konkurrencesituation på dagligvaremarkedet og i detailhandelen generelt frem til Det er ikke realistisk, at Rema 1000 alene etablerer én butik på Bornholm. Derfor må det antages, at der i 2020 vil være minimum to Rema 1000 butikker foruden nærværende på Sdr. Hammer. Der er ingen større detailhandelsprojekter i Nexø eller Bornholm i øvrigt, der frem til 2020 vil kunne påvirke det overordnede indkøbsmønster for dagligvarer. 7

8 3.6. Konsekvenser I nedenstående tabel vises konsekvenserne af etableringen af en Rema 1000 for detailhandelen i markedsområdet. En Rema 1000 ved Sdr. Hammer med et bruttoareal på ca m 2 vurderes at få en omsætning i 2020 på 46 mio. kr. incl. moms i 2011-priser (faste priser). Nedenstående tal skal ikke ses som ICP s eksakte vurdering, men som niveauer for den fremtidige omsætning. Tabel Udviklingen i dagligvareomsætningen (mio. kr. inkl. moms i priser) Omsæt ning i 2011 Omsætning i 2020 uden Rema 1000 Omsætning i 2020 med Rema 1000 (mio. kr.) Konsekvens Konsekvens (%) Rema 1000 på Sdr. Hammer Nexø by % Større dagligvarebutikker i oplandet i øvrigt % Bornholm i øvrigt I kolonnen Omsætning i 2020 uden Rema fremgår dagligvareomsætningen i Nexø, såfremt der alene skal tages hensyn til de samlede konsekvenser af lukkelovsændring, konsekvenser af e-handel og de generelle koncentrationstendenser i detailhandelen. I kolonnen Omsætning i 2020 med Rema 1000 ses, dels hvilken dagligvareomsætning ICP vurderer, at Rema 1000 vil få, dels hvilken omsætning, der vil kunne genereres i den konkurrerende detailhandel. Det vurderes, at såfremt discountbutikken etableres, vil dette betyde en mindre omsætningsreduktion i de beskrevne områder. Det er dog ICP s vurdering, at konsekvenserne også i Nexø - er relativt begrænsede og at de ikke vil betyde, at der er butikker, der bliver lukningstruede. Det vurderes, at det vil være Netto på Søbækken 2, der primært, som den eneste discountbutik i området, vil mærke etableringen af endnu en discountbutik. Butikken har dog i dag en høj omsætning og omsætningsnedgangen vil ikke true dens eksistens. Kvickly i Nexø må også forventes at skulle afgive omsætning og endelig vil Rema 1000 også tage omsætning fra butikker uden for Nexø. Det vil være Dagli Brugsen i Snogebæk og til dels i Svaneke, der vil skulle afgive omsætning. 8

9 I forhold til Netto og Kvickly, der vurderes at skulle afgive mest omsætning, er den nuværende omsætning pr. m 2 salgsareal i disse butikker ifølge Supermarkedshåndbogen 2013 hhv. knap 40 % og knap 30 % højere end kædernes landsgennemsnit. Ovenstående indikerer, at udnyttelsen af den eksisterende ramme i Lokalcenter Søbækken vil give forbrugerne i nærområdet bedre indkøbsforhold. Da det forudsættes, at Rema 1000 i Nexø ikke etableres, med mindre der også etableres minimum to andre Rema 1000 butikker på Bornholm, er det vurderet, at butikken i Nexø kun i begrænset omfang vil kunne trække omsætning til byen fra de øvrige større byer. Da en væsentlig del af omsætningen i den ny Rema 1000 vil blive flyttet fra nabobutikken Netto, vurderes den samlede effekt i forhold til bylivet i Nexø at blive beskeden samt at den samlede omsætning i Lokalcenter Søbækken kun stiger med omkring 30 %. Det vil dels stadig kun være muligt at købe udvalgsvarer i Nexø by, dels vurderes turisterne fortsat at søge mod Nexø by med sit særlige by- og havnemiljø som et attraktivt besøgsmål på det østlige Bornholm. 9