STUDIEBYENS HUSE Marts 2017

Transkript

1 STUDIEBYENS HUSE Marts 2017

2 Indholdsfortegnelse INDHOLDSFORTEGNELSE... 1 GENERELT OM BRUGERVEJLEDNING TIL BEBOERNE I STUDIEBYENS HUSE... 3 FORMÅL MED BRUGERVEJLEDNINGEN... 3 GENERELT OM ANSØGNINGER I STUDIEBYEN... 3 VEDLIGEHOLDELSE AF HUSETS TRÆVÆRK... 4 VINDUER... 5 UDSKIFTNING AF VINDUER... 5 UDFORMNING AF NYE VINDUER... 5 FORSATSVINDUER... 6 TAGVINDUER... 6 LOFTSVINDUER... 6 FARVEKODER TIL VINDUER I RÆKKEHUSENE SAMT DE FIRE BLÆKHUSE :... 6 YDERDØRE... 7 DØRE MOD VEJ... 7 DØRE MOD BAGHAVEN... 8 TAGET... 9 TAGENES VEDLIGEHOLDELSE... 9 TAGRENDER... 9 REGNVANDSBRØNDE MURVÆRK REPARATION AF MURVÆRK ETABLERING AF UDSUGNING M.M SOKKEL REPARATION AF UDVENDIGE TRAPPER INSTALLATIONER VANDINSTALLATIONER HØJVANDSLUKKE EL-INSTALLATIONER ANTENNER OG PARABOLER OLIE- OG GASINSTALLATIONER M.V SKORSTENE, BRÆNDEOVNE OG AFTRÆK FRA OLIE- ELLER GASFYR POSTKASSER UDVENDIG BELYSNING LYD- OG VARMEISOLERING LYDDÆMPENDE FORSATSVÆG EFTERISOLERING AF GULV INDVENDIGE BYGNINGSÆNDRINGER HAVERNE HAVELÅGER FORHAVERNE TERRASSER OG GANGSTIER BEPLANTNING I HAVERNE

3 SPECIELT OM RÆKKEHUSENES BAGHAVER HEGN, SKURE, CARPORTE M.V. MOD STIERNE HEGN MELLEM RÆKKEHUSENES BAGHAVER FORSKELLIGT DET ÅRLIGE TILSYN MED HUSENE HAVEAFFALD, STORSKRALD OG FARLIGT AFFALD BYGGEMATERIALER BYGNINGSSKADER M.V BRUD PÅ VANDLEDNING ROTTER

4 Generelt om brugervejledning til beboerne i Studiebyens huse At bo i Studiebyen forpligter. Man skal som beboer i Studiebyen tage hensyn til bebyggelsens særlige karakter, samt tage hensyn til de omkringboende. Alle Studiebyens huse er gamle, bevaringsværdige huse, som kræver en omhyggelig vedligeholdelse. Man skal gøre sit til at husene udadtil fremtræder som en harmonisk helhed ved at respektere og følge anvisninger vedrørende farvevalg, anvisninger på udskiftning eller bevaring af gamle døre og vinduer, hækkenes højde samt alle øvrige arbejder, som er beskrevet i dette hæfte og i ordensreglementet for Studiebyen - også selv om man ikke er enig i f.eks. valget af farver m.m. Derfor må den personlige smag nogle gange vige til fordel for Studiebyens fremtræden, når huset vedligeholdes. Formål med brugervejledningen Denne vejlednings formål er, at informere om de fastlagte retningslinjer med hensyn til valg af materialer og farver samt at rådgive om den øvrige vedligeholdelse af boligen. Vejledningen indeholder bl.a. oplysninger om, hvordan man kan eller skal vedligeholde boligen, f.eks. udluftning til gaskedler, udhuse og carporte, parkeringsforhold og meget mere. Det kan i øvrigt stærkt anbefales at gå ind på eller hvor du kan finde mange nyttige faktaoplysninger, tips og råd, når det handler om renovering og vedligeholdelse af din bolig. På Gentofte kommunes hjemmeside kan du bl.a. finde informationer omkring forsyning, affald, myndighedskrav, tilskudsordninger m.v. Opmærksomheden henledes igen på, at man ikke må foretage ændringer på boligen uden bestyrelsens skriftlige godkendelse. Generelt om ansøgninger i Studiebyen Man skal altid søge bestyrelsen om tilladelse, når det vedrører ansøgning om: bærende konstruktioner samt udskiftning af døre eller vinduer i ydermure og tage. ændring af beplantning (udskiftning af hække, fældning af større træer og lignende.) alt der påvirker helhedsindtrykket (låger, garager, indkørsler, udluftninger etc.) I alle sager gælder det gamle ord stadig: Det er bedre, at spørge eller søge om tilladelse én gang for meget end én gang for lidt. Er du i tvivl, så kontakt et medlem fra bestyrelsen eller forretningsføreren, og hør hvordan du skal forholde dig i den givne situation. Det er nødvendigt, at byggesager går gennem bestyrelsen for at bevare den arkitektoniske grundtanke, og for at sikre dels husenes bevarelse, dels den historiske og kulturelle position Studiebyen ofte fremhæves for, og som er medvirkende til at sikre os den velvilje og selvstændighed, vi nyder i sager med myndighederne. HUSK: En ansøgning bør beskrive både den nuværende situation og den ønskede ændring. Beskriv metode, materialer, farver osv. og gerne hvem der skal udføre arbejdet. Dokumentér i videst muligt omfang med tilbud og tegninger, som viser eksisterende samt fremtidige forhold. Vedlæg gerne fotos. 3

5 VEDLIGEHOLDELSE AF HUSETS TRÆVÆRK Husets træværk skal vedligeholdes, dvs. døre, kviste og vinduer skal jævnligt males som tommelfingerregel hvert 5.år. Vinduer med kitfals skal desuden kittes med linoliekit, når den gamle kit ikke længere har fæste. Ny kit skal lige nå at tørre en smule, inden den kan overmales. Husk altid at male ca. 1 mm. ind på glasset, så der opnås en optimal tætning mod indtrængende vand. Ved moderne vinduer uden kitfals, skal gummipakningen mellem sprosse og glas holdes fri for maling. Vedligeholdelse af træværket, skal altid udføres med samme malingstype som der oprindeligt er anvendt oliebaseret, vandbaseret eller evt. linoliebaseret. På Center for Bygningsbevarings hjemmeside kan du læse mange gode råd og tips omkring behandling af husets træværk. For rækkehusene samt blækhusene, er der fastsat en farvekombination, som nogenlunde svarer til husenes oprindelige farver. Vinduets lodpost og karm, inklusive stabeldelen af hængslet udvendigt, males rød i den fastlagte nuance (se farvekoder nedenfor). Øvrige dele males hvidt - altså hvide vinduesrammer. Yderdøre skal være hvide, med røde karme magen til vinduerne jf. farvekoderne - se nedenfor. Kvistenes front og sider holdes i samme røde nuance. For dobbelthusene gælder, at husenes træværk skal holdes parvis ens i farverne. Farvevalg skal normalt så vidt muligt svare til det oprindelige vindue. Ønskes farveskift, og er der enighed med naboen i samme hus herom, skal der indsendes ansøgning til bestyrelsen. For enkelthusene gælder at der kan godkendes en mere varieret farvesammensætning, idet der dog altid skal tages hensyn til Studiebyens helhedspræg, samt husets oprindelige farvesammensætning. Har man ønske om farveskift, skal dette godkendes af bestyrelsen forinden. 4

6 VINDUER I visse tilfælde kan vedligeholdelse af de oprindelige vinduer være lige så godt, eller måske endda bedre end en udskiftning. Træet, som de oprindelige vinduer er udført af, er normalt af en kvalitet, som vi ikke ser i dag. Trods vinduernes måske tilsyneladende meget ringe stand, kan en grundig istandsættelse muligvis være et godt alternativ til en udskiftning. Et oprindeligt vindue med udtjente bundstykker i karm og rammer samt slidte beslag og glas, kan i visse tilfælde bevares efter en professionel istandsættelse. Se mere på Center for Bygningsbevarings hjemmeside og tag gerne en fagmand og/eller bestyrelsen med på råd. Hvis vinduet ikke har forsatsrammer, kan disse eller nye koblede indvendige rammer monteres. Med koblede rammer og lavenergiglas kan man ved en professionel løsning opnå den samme komfort som i nye vinduer, forudsat der samtidig monteres en effektiv pakning til tætning i vinduesfalsen. Hvis man vælger at udføre istandsættelsen selv, er der gode råd at hente på hjemmesiden fra Center for Bygningsbevaring i Raadvad: Udskiftning af vinduer Ved udskiftning af vinduer, skal hensynet til husets oprindelige arkitektoniske udtryk respekteres nøje. HUSK - der skal altid indhentes godkendelse hos bestyrelsen, før arbejdet går i gang. Ansøgningen skal minimum indeholde en kort beskrivelse af omfanget af udskiftningen samt en skitse med mål, farve samt fabrikat og udformning af de nye vinduer. Udformning af nye vinduer Ved udskiftning af vinduer skal de nye vinduer i udseende, set udefra, være fuldstændig tilsvarende de oprindelige vinduer. Det anbefales at der anvendes et tidssvarende kvalitetsvindue med lavenergiglas eller evt. et vindue med koblede rammer altid med smalle sprosser (20 mm. palæsprosser). Nye vinduer skal være af træ, og hele vinduet, altså også karmen, bør udskiftes samtidigt. Glas skal altid være plane, klare og farveløse. Vinduernes størrelse skal være den samme som de oprindelige. Glasmålene må ikke afvige væsentligt fra de oprindelige. Vinduer skal altid være inddelt med samme antal rudefelter som de oprindelige vinduer. Vinduernes karme, lodposter, rammer og sprosser skal ligeledes være som de oprindelige. Ved udskiftning af vinduer i en kvist, skal de gamle karme fjernes helt, og der skal fræses ud til nye karme, så det sikres at det nye vindue får samme størrelse som det oprindelige. I rækkehusene samt i blækhusene, skal lodpost og karm inklusive stabeldelen af hængslet udvendigt males rød. Øvrige dele males hvidt. Altså hvide vinduesrammer. Se farvekoder nedenfor. For enkelt- og dobbelthusene skal farvevalget fremgå som en del af ansøgningen, og skal således godkendes af bestyrelsen inden bestilling. Farvevalg skal normalt svare til det oprindelige vindue. Nye vinduer bør bestilles færdigbehandlet, da denne behandling øger vinduernes holdbarhed. Vinduerne vedligeholdes med den type maling som de er leveret med; oliebaseret, vandbaseret akrylmaling eller evt. linoliebaseret maling. Det anbefales at benytte det pågældende vinduesfirmas vedligeholdelsesvejledning. Ny sålbænk skal i rækkehusene udføres i zink som den oprindelige og males rød i den fastsatte 5

7 nuance svarende til vindueskarmen. På kvistvinduer skal der monteres profileret dækliste magen til den oprindelige. Ny sålbænk i enkelt- og dobbelthusene, skal svare til den oprindelige løsning. Forsatsvinduer For de oprindelige 1-lags vinduer, kan forsatsvinduer i lavenergiglas være en god varmebesparende løsning. Vær opmærksom på at forsatsvinduet skal slutte helt tæt til vinduesrammen for at undgå ødelæggende kondens mellem det inderste og yderste lag vinduer. Tagvinduer Der skal også her ALTID ansøges om at udskifte eller supplere med yderligere tagvinduer. I beboelsesrum/soveværelser skal der isættes Velux M06. I øvrige rum på 1.sal kan vinduer af typen Velux M06 eller Velux F06 normalt godkendes. I trappeopgangen kan der isættes et Velux GVO vindue, hvis man mener at M06 og F06 er for store. Ved isætning af vinduet skal det sikres, at vinduets overkant følger de eksisterende ovenlysvinduers overkant. Enhver gennembrydning samt efterfølgende retablering af undertaget, skal udføres af fagfolk grundet de alvorlige skader, der kan opstå hvis arbejdet ikke udføres korrekt. Loftsvinduer Ved udskiftning af loftsvinduer skal der benyttes vindue af typen Velux GVO. I rækkehusene må loftsvinduer aldrig placeres ud mod vejen. I enkelt- og dobbelthusene skal placering af loftsvinduer svare til den oprindelige placering. Farvekoder til vinduer i rækkehusene samt de fire blækhuse : Vinduesrammer, hvid: NCS-s 0500-N Karm og lodpost samt kvistens flunker, rød: NCS-s 5040-Y90R 6

8 YDERDØRE Ønsker man at udskifte en yderdør til en mere tidssvarende og energivenlig type, skal man som det første indhente godkendelse fra bestyrelsen. Døre mod vej Hoveddøre i rækkehusene: I rækkehusene kan der godkendes 2 forskellige typer: Enten med 6 eller med 8 lukkede fyldninger i dørbladene og henholdsvis 4 eller 2 vinduer i de øverste felter. Døren skal i udformning svare til den oprindelige altså dobbeltdør (to dørblade). Bemærk at førstgående dør er bredere (forhold ca. 60/40). Døren har et ekstra rammestykke i forkant og dobbelt anslagsliste. Hvert dørblad har fem fyldninger. I de øverste 2 eller 4 fyldninger kan isættes glas. Glasset skal være farveløst (klart eller mat). De lukkede fyldninger anbefales at være udformet som pyramidefyldninger; men frisede fyldninger kan tillades. Dørene er ikke standarddøre og man må derfor regne med leveringstid og en noget højere pris end for standarddøre. Farvevalget er analogt med rækkehusenes vinduer se farvekoder i afsnit om vinduer ovenfor. 7

9 Hoveddøre i enkelt- og dobbelthuse: Ved godkendelse af nye hoveddøre i enkelt- og dobbelthuse, vil der blive lagt vægt på at døren i sin udformning, så vidt muligt svarer til den oprindelige. I dobbelthuse, hvor hoveddøren vender ud mod vejen, vil der blive lagt vægt på at de to døre fremstår med den samme udformning, og er ens i farverne. Døren skal endvidere opfylde visse kvalitetsnormer, og falde naturligt ind i husets arkitektur. Farvevalg skal følge farverne på vinduer og vinduesrammer. Døre mod baghaven Havedøre i rækkehusene: I rækkehusene kan der godkendes 2 forskellige udformninger: 1. Dobbeltdør som den oprindelige. 2. Dobbeltdør med glas i alle fyldninger I øverste rude kan eventuel ventilation til bryggerset monteres. Underkanten af nederste (eller midterste) rude, skal flugte med underkant af nederste rude i husets vinduer. Havedøre i enkelt- og dobbelthuse: Ved godkendelse af nye havedøre i enkelt- og dobbelthuse, vil der blive lagt vægt på at det er en dør der så vidt muligt i udformning svarer til den oprindelige. Endvidere skal døren opfylde visse kvalitetsnormer, og falde naturligt ind i husets arkitektur. Farvevalg skal følge farverne på vinduer og vinduesrammer. 8

10 TAGET Tagenes vedligeholdelse For rækkehusene og de enkelt- og dobbelthuse der fik udskiftet taget i 2010, forventes det ikke at taget skal vedligeholdes foreløbigt. Skulle der alligevel blive behov for vedligeholdelse på rygning og grater, skal det udføres som det nuværende. Rygningssten og gratsten skal umiddelbart inden oplægningen gennemvædes ved neddypning i vand. Derefter udkastes de på undersiden med en portlandcementmørtel (KC 50/50/750) eller en ren hydraulisk mørtel (Kh 100/400). Gabene mellem rygningsstenene og tagstenene på de to sider af kippen lukkes med mørtel (KC 50/50/750), hvori der stoppes gennemvædede teglstensstumper. Rygningsstenene bindes ydermere med galvaniseret eller rustfri ståltråd, som trækkes gennem hullerne under overlæggene og derefter presses ned i mørtelen under den følgende sten. Ved gennembrydning af tagflade og undertag, skal retablering udføres af autoriseret fagmand, da der stilles meget høje krav til tætning af undertag m.v. Medlemmer i enkelt- og dobbelthuse, der ikke har fået taget udskiftet, skal fortsat være opmærksom på at få taget efterset og understrøget/forskællet med jævne mellemrum. Rygning og grater vedligeholdes som beskrevet ovenfor. Vedligeholdelsen af taget bør udføres af fagmand. Der skal altid anvendes traditionelle murermaterialer (KC bakkemørtel 50/50/750) og ALDRIG skum eller andre kunstige tætningsmaterialer. Når taget som vores er år, vil bevægelser i tagværket, hængende lægter, rystelser fra storme og færdsel rundt på taget af håndværkere m.fl. medføre at tagstenene forskubber sig lidt og derved kommer til at ligge mere og mere ujævnt og skævt i rækkerne. Ofte bliver det også decideret utæt, så beboeren (og mange håndværkere) tror, at man hurtigst muligt skal udskifte taget. Det skal man imidlertid ikke (altid). Taget kan i mange tilfælde omlægges med genbrug af de gamle teglsten. De kan nemlig sagtens holde i 100 år endnu og efter en omlægning til, i mindst 100 år mere. 300 år er derfor ingen unormal alder for en tagsten der har overlevet sine første år, hvor en eventuel dårlig brænding ville have vist sig. (Kilde: Søren Vadstrup, arkitekt maa - Center for Bygningsbevaring i Raadvad) Tagrender Det er vigtigt at holde tagrender og nedløbsrør i ordentlig stand, da misligholdte tagrender og nedløbsrør kan give alvorlige skader på murværk og træværk. Udbedring af skader, der er opstået som følge af manglende vedligeholdelse af tagrender og nedløb, hæfter medlemmet selv for Vedligeholdelse og udskiftning af udtjente tagrender er en individuel opgave. Såfremt man ønsker at udskifte eksisterende tagrender, skal disse være i zink, som de oprindelige render. I række- og dobbelthuse skal man sikre fri passage til naboens tagrende. Der må således ikke isættes endebund som afslutning mod naboens tagrende. Tagrenderne må ikke males. Bemærk, at der ca. for hver 18 meter tagrende skal være et ekspansionsstykke eller en ekspansionstud til at optage rendens bevægelser ved temperaturændringer, ellers kan samlingerne volde kvaler. 9

11 Regnvandsbrønde Husk at efterse tagrender og nedløbsrør for utætheder, og rens dem samt rotteristen i bunden af nedløbsrøret - gerne et par gange om året, og som minimum hvert år efter løvfald. Regnvandsbrønden bør også efterses og sandfanget i bunden renses op, hvis det er nødvendigt. En urenset regnvandsbrønd kan være årsag til skader på fundamentet man som medlem selv har ansvaret for at udbedre; så gør det til en rutine at rense tagrender, riste og regnvandsbrønd med jævne mellemrum. MURVÆRK Reparation af murværk Ved istandsættelse af murværk og fuger i facader samt skorsten, skal hensynet til husenes oprindelige arkitektoniske udtryk respekteres nøje. På rækkehusene og de fleste enkelt- og dobbelthuse som ikke er pudset, fremstår facaden i blank mur, berappet og derefter afsyret. Ved istandsættelse af facader, hvor udskiftning af mursten er nødvendigt, skal teglsten i type, overflade og farve som eksisterende anvendes. For rækkehuse og øvrige huse med samme facadesten, kan mursten fra Teglværket Frederiksholm type gul flammet maskinsten anvendes. Ved reparation eller ombygning af skorstene på disse huse, skal anvendes samme murstenstype, dog hårdtbrændt. Til opmuring kan anvendes strand- eller bakkemørtel KC 50/50/750. Mørtelfuge i facademure og skorstene skal være bakkemørtel type KC 50/50/750 (lagervare). Strandmørtel må ikke anvendes til fugning i husenes facader, da det er mere hvidt og finere i kornstørrelsen. Bakkemørtel er brunligt og grovere. Til mørtelfuge ved vinduer og døre anvendes færdigblandet 12% bakkemørtel (luftkalkmørtel). Huse med pudset eller berappet facade, udgør et mere kompliceret vedligeholdelsesobjekt. Erfaringen i byen viser, at pudsede/berappede facader, der efterfølgende er malet med en til formålet fremstillet, og tilsyneladende autoriseret diffusionsåben murmaling, giver problemer på længere sigt. Forsøg i byen har vist, at det bedste resultat opnås når man vedligeholder/renoverer pudsede og berappede facader med indfarvet mørtel. Det giver optimal diffusionsevne i facaden, og forebygger de værste afskallinger og deciderede murskader. Det er et forholdsvis kompliceret emne, så det anbefales stærkt at rådføre sig med en fagmand, med forstand på renovering af fredede bygninger snak evt. med bestyrelsen. Huller efter murbier eller lignede samt sætningsrevner udfyldes med bakkemørtel type KC 50/50/750. Sætningsrevner i fuger skal udkradses minimum 1 cm inden fugning. Vil man blænde det oprindelige spisekammervindue i rækkehusenes køkken, skal det ske ved tilmuring. Mursten lægges i det naturlige forbandt med det omgivende murværk. Reparerede flader fremstår som regel meget synligt i starten. For at mindske den visuelle forskel, kan man ved murstensfacader give disse lidt patina med en opløsning af lidt tagrendemøg i en spand vand. Påfør lidt ad gangen, lad det tørre indimellem og påfør igen indtil de reparerede og de omgivende flader matcher hinanden. Etablering af udsugning m.m. Der skal altid søges om ændringer der indebærer gennembrydning af mur eller tag. Udsugning fra emhætte og tørretumbler skal udføres så diskret som muligt, så facaden skæmmes 10

12 mindst muligt. En udvendig rist af galvaniseret stål eller kobber patinerer over tid, og kan i løbet af nogen tid give en rimelig diskret indpasning i facaden. Der kan gives tilladelse til at rørføringen etableres gennem taget; men dette fordrer at røret isoleres, og at såvel tag som undertag retableres af fagmand jf. afsnittet om tagene ovenfor. Sokkel Fundamentet under husene er normalt lavet af beton. Mange fundamenter har i årenes løb fået større eller mindre sætningsrevner; særligt de huse som er bygget på blød bund er udsat for dette problem; men også andre velfunderede huse kan få problemer, f.eks. ved dårlig vedligeholdelse af tagrender og nedløb. Bestyrelsen skal altid kontaktes hvis der observeres nye revner i facade eller sokkel, som ikke tidligere er registreret ved de årlige tilsyn. Sætningsrevner i fuger skal udkradses minimum 1-2 cm inden udfyldning. Sokler pudsrepareres med mørtel KC 20/80. Alvorlige sætningsrevner vil normalt blive udbedret af boligselskabet, mens mindre, kosmetiske revner påhviler det enkelte medlem at udbedre via den almindelige vedligeholdelse. Sokler stryges med jævne mellemrum med sort murasfalt (koldasfalt), når man kan se den trænger. Ventiler til krybekælder må ikke tilmures. Lukkes sokkelventilerne af om vinteren af hensyn til fodkulde, skal man huske at åbne igen om foråret. Ødelagte metalriste i sokkelventiler skal straks udskiftes, for at undgå ikke velkomne husdyr, f.eks. rotter, i kælder og kryberum. Reparation af udvendige trapper Udvendige oprindelige trapper ved hoved- og havedøre er som regel støbte og lagt på fundament. Når fundamenterne sætter sig, kan der opstå revner i trappen. Disse revner kan medføre risiko for indtrængende vand og efterfølgende frostsprængninger. Revner og afskalninger i trappen repareres med cementmørtel i forholdet 1 del cement og 3 dele grus. Er trappen fuldstændigt forvitret må den udskiftes. Dette kan udføres ved støbning af en ny på stedet - glittet, pudset eller eventuelt belagt med hårdtbrændte klinker på trinene. Alternativt kan man etablere en trappe i granit. Det er pænt og ikke dyrere end en ny støbt trappe. Trappefundamentet skal altid eftergås ved udskiftning af trappe. Fundamentet skal være ført til bærende, frostfrit lag, ca. 90 cm under terræn. Såfremt nyt fundament udføres, bør dette forbindes til husets fundament ved, at ibore 6 8 stk. 10 mm armeringsjern i husets fundament. Derefter indstøbes disse i det nye trappefundament. I nogle tilfælde kan den oprindelige trappe være båret på trappefundamentsvanger. Ovennævnte metode anbefales også for denne type. Trappens tilpasning til murværk, sokkel og dørtrin skal udføres på samme måde som ved den oprindelig trappe. Etablering af ny trappe tilrådes udført af fagfolk. Hvis trappens udformning ændres, skal der forinden indhentes godkendelse fra bestyrelsen. 11

13 INSTALLATIONER Vandinstallationer En fast regel er: Ingen vandhane uden afløb; det gælder også for udendørs vandhaner. En utæt udendørs vandhane, hvor vandet løber ud på jorden, kan gennem længere tid underminere fundamentet med sætningsskader til følge. Har man en udvendig vandhane, så sørg for at etablere afløb, hvis der ikke allerede er et. Haner og rør skal være tætte. Det samme gælder wc-cisterner, varmtvandsbeholdere, radiatorer og ekspansionsbeholdere. En dryppende vandhane eller en løbende wc-cisterne kan koste mange penge i øget vandforbrug. I forbindelse med renovering og modernisering kan det i mange tilfælde være hensigtsmæssigt at lade vandrør indmure i væggen (pexrør i rør); men vær opmærksom på, at der er strikse regler som skal overholdes. En autoriseret VVS installatør er det sikreste og måske også eneste lovlige valg. I rækkehusene samt dobbelthusene er det ikke tilladt at indmure vandrør i vægge mod naboen, da der kun er en halvstensmur mellem boligerne. Dette betyder at der er meget lydt (rørsusen) ligesom muren er for tynd til en forsvarlig indfræsning. I forbindelse med udskiftning af slidte VVS installationer, hvor husets hovedhane er defekt, kan det være nødvendigt at lukke for vandtilførslen til huset via stophane i jorden/fortovet. Stophaner i vej må som hovedregel kun betjenes af autoriserede VVS folk. For østrækkehusene gælder det endvidere, at stophanerne i baghaverne under ingen omstændigheder må benyttes. Her benyttes en fælles stophane på Lundegårdsvejs forlængelse for enden af rækkehusbebyggelsen; men først efter at alle beboerne i østrækkehusene, med rimelig varsel, har fået meddelelse om midlertidigt stop i vandforsyningen. Skitse over placeringen af østrækkehusenes fælles stophane kan fås hos forretningsføreren. Denne hane må som beskrevet ovenfor, kun benyttes af autoriserede VVS-folk. Ved uforudset vandskade skal et VVS-firma omgående lukke for hovedhanen, og de øvrige beboere i østrækkehusene have besked om lukningen så hurtigt som muligt herefter. Hvis en beboer bruger stophanen i baghaven og den går i stykker, vil beboeren selv skulle dække udgiften til reparation. I alle husene er der monteret en vandmåler med en afspærringsventil (stophane) på hver side af måleren. Det er disse haner, der skal benyttes ved VVS arbejde i huset. Begge stophaner skal være funktionsdygtige, hvorfor det anbefales at afprøve dem 1 2 gange om året og altid inden bortrejse i længere tid. Da der har været tilfælde af sprængte vandrør anbefales det, at man lukker for boligens indvendige stophane, når boligen under ferier eller andre perioder er uden opsyn. Er det nødvendigt i ferieperioder at have vand til drivhus eller havevanding etc. uden adgang til huset, kan det anbefales, at der etableres en aftapningshane med kontraventil umiddelbart bag stophanen efter vandmåleren og derefter yderligere en stophane til boligens øvrige vandforsyning. De tekniske detaljer kendes af enhver VVS montør. Udgifter til vedligeholdelse af boligens vandinstallationer, herunder de omtalte stophaner, påhviler medlemmet. Skader på hovedvandledningen fra fortov til hus, vil normalt blive udbedret via boligselskabet. 12

14 Højvandslukke Har du fået installeret højvandslukke i dit kælderafløb, skal du huske at rense og efterse dette regelmæssigt. Undlades dette, er der risiko for at installationen ikke vil virke, når det bliver nødvendigt. El-installationer Alle el-installationer i boligen skal overholde lovgivningen på området. Der er visse ting man må udføre selv (hvis man ved hvordan man gør), og der er andre ting der kun må udføres af elektriker eller autoriseret el-installatør, jf. stærkstrømsreglementet. Dette kan man orientere sig om på nettet eller ved at kontakte en el-installatør. Ved ældre installationer skal man især være påpasselig med ikke at overbelaste el-nettet (brandfare). For række- og dobbelthuse gælder, at man ikke må fræse kabler ind i murstensvæggen mod nabo. Der er tale om en halvstensmur, som ikke på forsvarlig vis kan benyttes til indfræsning af rør og kabler. Såfremt der opsættes lyddæmpende væg mod nabo, kan kabler evt. skjules bag denne; men vær forsigtig ved senere montering af skruer og søm i væggen. Lav helst en skitse med kablernes placering i væggen, så man ikke risikerer kortslutning bag væggen. Højttalere og elektriske maskiner anbringes således, at de ikke er til gene for naboer. Det anbefales, at boligen forsynes med et passende antal røgalarmer. For boliger med indlagt naturgas, kan det desuden være en god ide at opsætte en gasalarm. Antenner og paraboler Efter der er trukket kabel-tv net i Studiebyen, anses etablering af paraboler og tagantenner for overflødigt. Der gives normalt ikke tilladelse til opsætning af nye paraboler og tagantenner både af hensyn til belastning af skorstene og tage men i lige så høj grad pga. den skæmmende effekt på husenes udseende. Bestyrelsen anbefaler, at man nedtager eventuelle paraboler og tagantenner til fordel for kabel-tv. Eventuelt eksisterende paraboler skal være placeret, så de ikke er synlige for andre. Olie- og gasinstallationer m.v. Såfremt boligen opvarmes med oliefyr, skal man være opmærksom på udendørs olietankes begrænsede holdbarhed. Underlag skal være godkendt, af hensyn til faren for jordforurening ved udsivende olie. Rørforbindelse mellem olietank og oliefyr bør være synlige, så eventuelle utætheder kan opdages. Udendørs eller underjordiske olietanke bør være placeret tæt ved huset. Kun underjordiske tanke må være i forhaven. På kommunens hjemmeside er der et meget informativt afsnit om olietanke. For rækkehusene gælder, at leverance af fyringsolie skal ske fra Rygårds Allé, evt. med slange gennem huset, af hensyn til bagstiernes belastning og holdbarhed. Gasbrugere i rækkehusene får - for ældre installationers vedkommende - tilførsel fra en hovedgasledning, som forløber over lofterne fra bolig til bolig. Nyere gaskunder får gas via separat indføring med udvendigt målerskab. Bestyrelsen anbefaler medlemmerne at overgå til opvarmning via fjernvarme. Selv i tilfælde hvor man har et forholdsvis nyt gasfyr, kan der i mange tilfælde være en økonomisk fordel ved fjernvarmen. 13

15 Skorstene, brændeovne og aftræk fra olie- eller gasfyr Inden tilslutning af varmekilde til fælles skorsten i række- og dobbelthuse, skal der altid indsendes ansøgning til bestyrelsen. Man skal være opmærksom på, at rækkehusenes skorstene i mange tilfælde er placeret i væggen mellem to boliger, og har fælles skorstenspibe. Boligen har således egen skorsten til loftet, men herfra deler man skorstenspibe med naboen. Man skal derfor tale med naboen, såfremt man enten ændrer fyringsform eller laver foring i skorstenen (Isokærn eller metal). Hvis skorstenen ikke er i brug, eller kun benyttes som aftræk for gasfyr, anbefales det at der isættes en allikerist, så der ikke bygges reder i skorstene der ikke fejes. Isætning af allikerist kan bestilles hos skorstensfejeren. Brændeovne må ikke tilsluttes samme skorsten som gasfyr. I række- og dobbelthuse skal du først undersøge om naboen har gasfyr tilsluttet samme skorsten, hvorefter du kan ansøge bestyrelsen om tilladelse til opsætning af brændeovn. Pejse/brændeovne til eksisterende skorstene må kun opstilles efter kommunens forskrifter. Ved opsætning af brændeovn SKAL der foreligge miljøattest. Kopi af miljøattest skal afleveres til forretningsføreren og en skorstensfejer skal godkende arbejdet før ibrugtagning. Nye gasfyrsinstallationer skal have aftræk enten gennem skorsten eller balanceret aftræk gennem tag. (Ved balanceret aftræk forstås, at gasfyret får tilført luft og har aftræk gennem to adskilte rør inde i hinanden). Vær opmærksom på, hvis skorstenen benyttes til aftræk, at nogle typer aftrækshætter på skorstenspiben virker skæmmende på vore huse. Aftræk til gasfyr må ikke gå gennem en tidligere skorstenshat. Bemærk at hvert gasfyrsfabrikat har egen udformning af aftræk. På nye installationer må der i række- og dobbelthuse ikke etableres vandret aftræk til gasfyr. Dette er bl.a. af hensyn til astmatikere. Såfremt gasfyrets placering kræver andet aftræk end gennem eksisterende skorsten, skal det føres gennem tagfladen som vender ud mod baghaven. Også her er der forskel på de forskellige gasfyrsfabrikanters design af aftræksrør. Af hensyn til lugtgener skal der være mindst 0,5 meter til siden til nærmeste vindue i taget, og aftræk må ikke være nærmere end 1 meter under et tagvindue. Undersøg eventuelt gældende regler hos gasselskabet før et projekt går i gang. Arbejdet skal udføres af autoriserede fagfolk. Bemærk at en VVSer ikke automatisk er autoriseret til gasinstallation. Har man tidligere anvendt naturgas til opvarmning og overgår til fjernvarme, skal man sørge for at få fjernet de aftræksinstallationer i skorsten, tag eller facade, som tidligere har været anvendt til gasfyret. Af hensyn til bebyggelsens ensartede fremtoning skal enhver synlig installation i forbindelse med aftræk til gasfyret godkendes af bestyrelsen. Postkasser Ifølge gældende lov, skal postkassen være placeret på stander ved skel. Postkassens front skal flugte med hækken. Det er ikke tilladt at udskifte den af boligselskabet opsatte postkasse. Postkasserne skal fremstå galvaniseret og må ikke males, eller forsynes med uautoriserede klistermærker. 14

16 Af hensyn til det ensartede udtryk, skal navne og numre til påklæbning på postkassen, rekvireres hos forretningsføreren. Udvendig belysning Etablering af udvendig belysning skal godkendes af bestyrelsen inden opsætning. Bestyrelsen kan kræve allerede etableret belysning ændret eller fjernet, såfremt hensynet til Studiebyens arkitektur eller hensynet til omgivelserne efter bestyrelsens opfattelse, gør det påkrævet. Ved valg af lampetype på gade- og haveside ved henholdsvis hoveddør og havedør, skal husenes arkitektoniske udtryk respekteres. Lyset skal være hvidt og må ikke være til gene (blænding) for naboer, genboer eller forbipasserende. På havesiden skal eventuel belysning ved terrasse, bede, stier m.v. ligeledes etableres på en måde, så det ikke kommer til at genere andre, jf. ovenfor. De udvendige lampers lysniveau skal tilpasses det omgivende lysniveau. Gældende stærkstrømsreglement skal overholdes. LYD- OG VARMEISOLERING Lyddæmpende forsatsvæg I Studiebyens række- og dobbelthuse er muren mellem boligerne opført i ½-stens mur. Det betyder at væggen ind til naboen kun er ca. 110 mm tyk. Det er klart, at man skal tage særligt hensyn til sine naboer med hensyn til musik, støj og så videre. Man kan reducere eventuelle støjgener betydeligt ved at opføre en gipsforsatsvæg fri af væggen mod nabo. Forsatsvæggen monteres af 2 lag 13 mm gipsplader på 45 mm stålrigler eller trælægter. Hulrummet udfyldes med mineraluld. Begge lag gips bør fuges med elastisk fugemasse ved stød mod vægge, gulv og loft. Trækning af nye el-installationer i forsatsvæggen bør overvejes i den forbindelse husk skitse med kabelplaceringer, til brug ved fremtidige projekter med skruer i væggen. Stuk ved loft vil blive dækket af forsatsvæggen. Denne stuk skal retableres. Boligselskabet har gipsstukforme til både blomsterformet (lupin) stuk i stue og trukket profilstuk i værelse, som kan lånes til projekter. Man kan med lidt øvelse selv støbe og montere ny stuk. Der anvendes stukgips til støbning og gips eller fliseklæber til montering. Arbejdet kan også udføres af en stukkatør - medbring formene for bedste og billigste resultat. Efterisolering af gulv Efterisolering af trægulv over krybekælder kan udføres med plastfolie (dampspærre), mineraluld og ståltråd eller forskallingsbrædder nedefra. Plastfolien hæftes op under gulvbrædderne. Overgange tapes. 125 mm mineraluld opsættes mellem bjælker og fastholdes med 2 mm galvaniseret ståltråd eller forskallingsbrædder. Der kan evt. afsluttes med vindtæt pap. Hvor adgang til krybekældre på grund af manglende højde ikke er mulig, må gulvbrædder optages og isoleringsarbejdet udføres oppefra. At opfylde krybekældre med indblæst isoleringsmateriale er endnu ikke dokumenteret som en sikker råd- og svampefri metode. Hvis denne løsning ønskes, skal bestyrelsens tilladelse indhentes forinden af hensyn til forsikringsansvar. Krybekælderventiler i sokkel skal holdes fri for isolering, så ventilationen forbliver intakt. 15

17 INDVENDIGE BYGNINGSÆNDRINGER Hvis man ønsker at ændre på husets ruminddeling, skal der indsendes ansøgning til bestyrelsen med beskrivelse og tegninger, der beskriver de eksisterende samt de fremtidige forhold. Såfremt en bærende mur fjernes, skal der sammen med ansøgningen indsendes ingeniørberegning af bjælken som erstatter mur. Ved flytning af køkken og ved modernisering af bad skal ændringerne ske i henhold til det gældende Bygningsreglement for småhuse, og vådrum skal udføres som beskrevet i Vådrumsreglementet p.t. By og Byg anvisning 200. Også her skal indsendes ansøgning til bestyrelsens godkendelse. HAVERNE Haverne skal holdes pæne og ordentlige. Hække og hegn Vedligeholdelse og pasning af hæk og hegn mod vej og sti påhviler det enkelte medlem, mens hæk og hegn mellem haverne passes i fællesskab med naboen. Hækkens forkant mod vej, skal flugte med postkassen. I rækkehusene skal hækken mod vejen være ligusterhæk. Højden på hækken skal målt fra fortovsflise være 140 cm. Hækken skal så vidt muligt løbe sammen med naboernes hæk uden synlige overgange. I enkelt- og dobbelthusene er hæktypen normalt navrhæk. For begge typer gælder, at hækkene ikke må være bredere end ca. 50 cm og ikke må vokse ud over fortovsarealet. Mellem hæk og fortovsflise skal der være friholdt ca. 30 centimeter med grus eller asfaltbelægning. Hække skal klippes to gange om året (ca. 1.juli og 1.september), og i øvrigt holdes fri for fremmede vækster. Havelåger I rækkehusene skal låge mod Rygårds Alle være udført som anvist på tegning nedenfor. Lågestolpen skal afsluttes med en afdækning af pyramideformet hvid klods eller evt. en pyramideformet galvaniseret stolpehat. Lågen skal være hvidmalet. Stolper skal være røde, svarende til farven på vindues- og dørkarme. Det anbefales at lågen forsynes med fjeder for automatisk lukning. Lågen skal lukkes med et traditionelt lukkebeslag, som skal være nemt at betjene. 16

18 I enkelt- og dobbelthusene skal lågen mod vej så vidt muligt svare til Studiebyens arkitektoniske udtryk, hvorfor lågetypen fra rækkehusene er en udmærket løsning, som normalt vil kunne godkendes. I huse hvor der er etableret indkørsel, stilles der normalt ikke krav om havelåge, med mindre der er ryddet et separat hul i hækken, med adgangsvej til huset. Generelt gælder, at havelåger skal åbne indad. Forhaverne Hækken til nabo i forhaverne skal så vidt muligt have samme højde som hækken mod vej. I rækkehusene er der krav om at det skal være ligusterhæk. I enkelt- og dobbelthusene tillades der ikke fast hegn mellem naboer i forhaven (foran byggelinjen) det skal være levende hegn, så vidt muligt i samme højde som hækken mod vej. Hækkene skal holdes smalle, og klippes ens fra begge sider, så de ikke vælter. For alle hustyper gælder, at beplantningen i forhaverne skal fremstå som vel vedligeholdte prydhaver. Buske og træer skal holdes i en højde og omfang, så de ikke virker generende eller skæmmende på omgivelserne. Flisebelægninger i forhaverne må ikke have et omfang, så det går ud over det grønne udtryk. Terrasser og gangstier Terrasser og øvrige befæstede arealer kan anlægges. De fleste typer belægningssten kan anvendes. Dog skal disse udføres i et niveau som ikke afviger væsentligt fra havens øvrige plan. Vær opmærksom på, at risten foran friskluftventilerne i husets sokkel altid skal holdes frie. Beplantning i haverne Rækkehusenes haver er små og derfor ikke egnede til store træer og buske, der kan kaste generende skygge - også hos de omkringboende. Når haven anlægges og beplantes, bør du derfor tænke på, om de omkringboende kan få sol i haven. Undgå store og høje træer med en omfangsrig blad- eller nålemasse, og undgå placeringer som vil give de omkringboende væsentlige skyggegener; vær særlig opmærksom på terrassen. Træer og buske skal beskæres og holdes nede, så de ikke i væsentlig grad er til gene for de omkringboende. I enkelt- og dobbelthusene er haverne generelt noget større, men også her gælder, at man ved beplantning og beskæring skal tage mest muligt hensyn til de omkringboende. Også her skal man undgå placeringer som vil give de omkringboende væsentlige skyggegener på terrassen. Generelt Er man generet af de omkringliggende beboeres beplantning, f. eks skyggegener, bør de involverede i første omgang tale med hinanden. Langt de fleste sager af denne art kan løses via en konstruktiv dialog imellem de involverede. Går dialogen i stå, kan bestyrelsen gå ind i sagen, men som udgangspunkt i en mæglerrolle. Kan der på denne baggrund ikke opnås enighed parterne imellem, træffer bestyrelsen den endelige beslutning i sagen. Træerne giver landskabet karakter og gør det rart at færdes i, men et træ, som vokser højere end husets rygning giver anledning til beskæring. 17

19 Medlemmerne opfordres til at udvise rettidig omhu og tage hensyn til hinanden, når der er udfordringer beboerne imellem, f. eks generende træer. SPECIELT OM RÆKKEHUSENES BAGHAVER Hegn, skure, carporte m.v. mod stierne. Ved nyetablering af hegn, skur, carport m.v. mod sti, skal disse opføres som anvist i hæftet/projektet Hegn, carporte, skure og pergolaer langs vest- og øststien.. Der skal inden byggeriet påbegyndes, altid indsendes ansøgning til bestyrelsen. I hæftet, som er omdelt til alle rækkehusbeboere, er beskrevet og skitseret i detaljer hvorledes hegn, skure, carporte, m.v. udføres, herunder: Højde-, bredde- og længdemål. Taghældning, materialer, dimensioner og konstruktioner samt beklædning. Afvanding og afløb til faskine. Begrænsning af brandsmitte ved skure bygget sammen i skel. Farver. Beplantningsforslag. Anviste principløsninger skal anvendes for at bevare helhedsindtrykket, men der er i anvisningerne mange muligheder for de enkelte beboeres varierede behov. Ved nyetablering af hegn, carporte m.v. mod den vestvendte sti gælder, at hegnet nu er rykket 1,20 meter ind i haven fra den oprindelige skellinje. Denne linje skal holdes fremover. Regnvand fra tage på skure, carporte, overdækkede terrasser m.m. skal som udgangspunkt afledes til faskine på egen grund, således at det ikke er til gene for naboen. På grund af jordbundsforholdene i rækkehushaverne er faskiner ikke hensigtsmæssigt alle steder. I disse tilfælde kan overjordisk opsamling af regnvand være en alternativ løsning. Hegn mellem rækkehusenes baghaver Mellem rækkehusenes baghaver (både de østlige og vestlige rækkehuse), gælder at raftehegn skal opføres som anvist i projektet for veststien. Andre udformninger kan godkendes, såfremt begge naboer er enige. Hegnet mellem rækkehusenes baghaver må som udgangspunkt ikke overstige 1,50 meter. Dog må der regnet fra huset, og 5-10 meter ud i haverne, anvendes hegn i en højde på 1,80 meter for at give læ på en terrasse og privatliv i de smalle haver. Hvis naboerne er enige derom, kan resten af hegnet forhøjes til mellem 1,50 meter og 1,80 meter. FORSKELLIGT Det årlige tilsyn med husene Hvert andet år, udfører bestyrelsen udvendigt tilsyn med boligerne. De år hvor bestyrelsen ikke udfører tilsynet, skal medlemmet selv gøre det (selvsyn). Eventuelle pålæg skal efterkommes inden 3 mdr. Hvis de pålagte vedligeholdelsesarbejder ikke udføres inden for tidsfristen, er bestyrelsen berettiget til at få arbejdet udført på medlemmets regning, i h.t. boligselskabets vedtægter. 18

20 Haveaffald, storskrald og farligt affald Affald skal opbevares på eget område, indtil det bortskaffes. For rækkehusene gælder, at storskrald skal placeres foran egen bolig og således ikke må stilles på Sømarksvej, Lundeskovsvej eller Lundegårdsvej. Dette gælder ikke for haveaffald. På Gentofte kommunes genbrugsstation Ørnegårdsvej 15, 2820 Gentofte, kan man aflevere de fleste typer affald, herunder bygningsaffald, i rimelige mængder. Se åbningstider m.v. på Gentofte kommunes hjemmeside Storskrald og haveaffald sættes ud aftenen før det afhentes. Storskrald skal være sorteret i hovedemner inden det sættes ud se kommunens hjemmeside for mere information. Vær opmærksom på, at visse typer affald ikke indgår i storskraldsordningen; dette gælder f.eks. keramik, bygningsaffald, maling m.m. Hvis affaldet ikke tages med, skal medlemmet straks fjerne det fra fortovet igen Miljøboksen (rød firkantet beholder) er til farligt affald og småt elektronik, f.eks. malingsrester, kemikalier, brugte batterier, energisparepærer og din udtjente mobiltelefon. Husk at tilmelde dig afhentning af miljøboksen på Gentofte kommunes hjemmeside hver gang du vil have den hentet. Her kan du også læse mere om affald der må lægges i miljøboksen, afhentningsdatoer m.v. Bemærk at miljøboksen ikke må sættes ud på fortovet; men skal placeres ved siden af de andre affaldsbeholdere for afhentning. Byggematerialer Ved levering af byggematerialer skal disse fjernes fra vej og sti hurtigst muligt. BYGNINGSSKADER M.V. Sætningsskader i fundament og murværk, som ikke er registreret ved det årlige tilsyn, skal meldes til forretningsføreren. Kummeskader samt skader på skjulte rør dækkes normalt af boligselskabets forsikring. Glasskader dækkes også af boligselskabets forsikring der er dog en selvrisiko på p.t. kr ,- pr skade, der skal betales af beboeren selv. Generelt gælder, at alle skader skal anmeldes til forretningsføreren. Brud på vandledning Vandledningsbrud meldes til forsyningsselskabet Nordvand. Nordvand kan kontaktes mandag til torsdag mellem kl og kl og fredag mellem kl og på tlf.: Udenfor normal arbejdstid kan du ved akut opstået skade, f.eks. ledningsbrud, kontakte vagten på tlf.: Skader på vandforsyningsledning og kloakledning skal desuden meldes til forretningsføreren. 19

21 Rotter Rotten er et alvorligt skadedyr. Det er derfor vigtigt, at du anmelder forekomst af rotter, hvis du har den mindste mistanke om rotter eller har set en. Du har pligt til at anmelde, hvis du ser en rotte eller blot har mistanke om rotters tilstedeværelse. På kommunens hjemmeside er der et link til anmeldelse af rotter. Når du bruger løsningen kommer din anmeldelse direkte til firmaet KILTIN A/S, som vil afhjælpe dig med problemet. I helt ekstraordinære situationer i weekender og på helligdage, kan borgere kontakte Gentofte Kommunes akutalarm på telefon Herfra videresendes beskeden til en faglig visitation, hvor der vil blive taget stilling til, om der skal foretages noget akut. For at forebygge at problemet opstår, skal du sørge for at vedligeholdelsen af bygninger og kloakker er i orden. Undgå overdreven fodring af vilde dyr og fugle, og opbevar affald på en hensigtsmæssig måde. Tjek også Studiebyens hjemmeside for disse oplysninger, der som regel vil være opdaterede. 20