Byejendom i absolut centrum

Transkript

1 Byejendom i absolut centrum - ledigt beboelseslejemål på øverste etage Sag 6136 TIL SALG Randers C - Rådhusstræde 3 Velbeliggende i attraktiv strøggade Ny ti års lejekontrakt med hovedlejer/sælger Tre ledige lejemål skal renoveres til genudlejning til kontor eller beboelse Stor afskrivningssaldo, og bestående realkreditlån til overtagelse Kontantpris kr års nettoafkast % 7,15 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er velbeliggende i Rådhusstræde, der er en del af de mest attraktive strøggader i Randers, og indeholder butiks-, kontor- og beboelseslejemål. Mulighed for omdannelse af to kontorlejemål til beboelseslejemål, samt et ledigt beboelseslejemål på øverste etage. Ejendommen består af et forhus mod Rådhusstræde, et mindre forhus mod Rosengade og en udbygning i stueplan i hele arealet mellem forhusene. Forhuset mod Rådhusstræde er opført i betonkonstruktion i fire etager og med fuld kælder. Der er sadeltag med lav hældning belagt med bølgeeternitplader, og vinduer monteret med termoruder. Der er trappeopgang i beton belagt med terrazzo. Bygningen er indrettet med et restaurationslejemål til Jensens Bøfhus i stueetagen og med åben trappe til en del af kælderen. Jensens Bøfhus tilbyder en ny lejekontrakt med 10 års uopsigelighed og i øvrigt på gode vilkår. Endvidere er der et ledigt kontorlejemål på 1.salen, et ledigt kontorlejemål på 2. salen og et ledigt beboelseslejemål på 3. salen. Facaden på 3. sal er tilbagetrukket, hvorved der fremkommer en terrasse i hele lejemålets/bygningens længde. Etagerne trænger til renovering forinden genudlejning til kontor eller beboelse. Det forventes, at Randers Kommune kan give tilladelse til omdannelse af lejemålene på 1. sal og 2. sal fra erhverv til beboelse. Til lejemålene på 2. sal og 3. sal er der mindre altan mod ejendommens gård. Forhuset mod Rosengade er opført i betonkonstruktion i to etager med delvis kælder. Der er sadeltag med lav taghældning belagt med bølgeeternitplader, og i stueetagen nyere vinduer og døre i træ med termoruder, og på 1. salen ældre vinduer. Der er trappeopgang i beton belagt med terrazzo. Stueplan og 1. sal er udlejet på én lejekontrakt til restauration og beboelse. Restauration i hele stueplan, og lager og beboelse på 1. sal. Lejer har selv foretaget istandsættelse og indretning af lejemålet. Udbygningen mellem forhusene er i et plan og med kælder. Bygningen er integreret med stueplan og kælder i forhuset i Rådhusstræde og anvendes af Jensens Bøfhus til restaurationslokale i stueetagen og kundetoiletter, personalefaciliteter m.v. i kælderetagen. Ovenpå er der tagterrasse med udgang fra trappeopgangene i forhusene. Ventilationsanlægget til Jensens Bøfhus er placeret her. Der er tinglyst realkreditlån til mulig overtagelse efter kreditforeningens godkendelse. Udenomsarealer / området Der er ingen udenomsarealer til ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 746 c Randers Bygrunde Randers Opført / Ombygget Opførelsesår 1959 Ombygningsår

3 Arealer Grundareal 539 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 539 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 821 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 492 m 2 Boligareal 130 m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer 77 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 Opført / ombygget år 1959/1999 Bebygget areal 539 m 2 Sekundære arealer 77 m 2 Antal etager 5 Anvendelse Registreret som Afskrivning Restaurant, stuen Rådhusstræde 413 m 2 Erhvervsareal Ja Restaurant, kælder (åben forbindelse 300 m 2 Erhvervsareal Ja til stueetagen) Rådhusstræde Restaurant, stuen Rosengade 108 m 2 Erhvervsareal Ja Lager, beboelse,1. sal Rosengade 166 m 2 Erhvervsareal Nej Kontor, 1. sal Rådhusstræde 163 m 2 Erhvervsareal Nej Kontor, 2. sal Rådhusstræde 163 m 2 Erhvervsareal Nej Beboelse, 3. sal Rådhusstræde 130 m 2 Boligareal Nej Kælderrum til kontor og beboelse 77 m 2 Sekundært areal Nej m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr kvm overdækket indgang er medregnet i bebygget areal. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Energimærkning Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Servitutter Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen : Dok. om at ejd. er underkastet byplanen m.v : Dok. om fjernvarme m.v : Dok. om betingelser for etablering af sølv- og guldsmedebutik m.v : Dok. om fælles brandmur/gavl m.v : Dok. om forbud mod at benytte ejendommens kælderetage til arbejdslokale : Dok. om fælles brandmur/gavl m.v : Lokalplan nr Planforhold Ejendommen er beliggende i et område omfattet af Randers Kommunes lokalplan nr. 309 Midtbyen. 3

4 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ejendommen er ifølge Region Midtjyllands oplysninger ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1 / ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Lejemål Jensens Bøfhus. Lejekontrakt med Jensens Bøfhus bliver udarbejdet i forbindelse med salg af ejendommen på følgende hovedvilkår: Årlig leje kr ekskl. moms. Kontant deposita kr , svarende til 6 måneders leje. Sædvandlig fremlejeret og afståelsesret. Uopsigelighed lejer og udlejer: 10 år/20 år Opsigelsesvarsel: 6 måneder gensidigt. Lejen reguleres årligt i takt med nettoprisindekset, dog med min. 2 pct. p.a. Lejer betaler ud over lejen el, vand, varme, renovation, renholdelse udenomsarealer, tilsyn m.v. Lejen fredes i 10 år svarende til lejers uopsigelighed. Lejemål 1., 2. og 3. sal i forhus. De anslåede lejeindtægter for de tre ledige lejemål udtrykker lejeværdien før renovering af lejemålene. 4

5 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr Dækningsafgift (år 2018) kr Renovation (år 2016) kr Vand / Vandafledning El El fællesareal, anslået kr Renholdelse / Vicevært Anslået kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 50 inkl. moms pr. kvm kr Administration Anslået kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse (år 2017) kr Vand- og varmeregnskabshonorar, anslået kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 56,9% 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 56,9% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 7,15% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 56,9% 5

6 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 28,49% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 56,9%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 56,9%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE 6

7 Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Randers/Viborg/Skive Østervold 42, 2. sal Randers C Att.: Jesper Bruun Fangel, Erhvervsmægler, MDE, indehaver Tlf.: , mobil: , jef@nybolig.dk 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Jensens Bøfhus Rådhusstræde 3, st., kld. Erhverv Restaurant Bistroteket ApS Rosengade 2, st., 1. sal Erhverv St.: Restauration, 1. sal: lager, bolig Ledig kontor Rådhusstræde 3, 1. sal Erhverv Kontor Ledig Kontor Rådhusstræde 3, 2. sal Erhverv Kontor Ledig lejlighed Rådhusstræde 3, 3. sal Bolig Beboelse I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Jensens Bøfhus Ja Faktisk NPI, min 2 pct. Nej 2 Bistroteket ApS Ja Faktisk 1,5 % Nej 3 Ledig kontor Nej Anslået Nej 4 Ledig Kontor Nej Anslået Nej 5 Ledig lejlighed Nej Anslået Nej Lejen påklaget 13

14 Nr. Lejer Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Jensens Bøfhus 6 måneder, 10 år Lejer Udlejer Ja Ja Fremlejeret Bemærkninger 2 Bistroteket ApS måneder Lejer Udlejer Ja Ja Lejemålet omfatter både erhverv og beboelse 3 Ledig kontor Lejer Udlejer Nej Nej 4 Ledig Kontor Lejer Udlejer Nej Nej 5 Ledig lejlighed Lejer Udlejer Nej Nej 14