Ejendomsadministration

Transkript

1 Ejendomsadministration A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade Aarhus C Årsrapport 2013 Periode CVR-nr J.nr Laros A/S Randersvej Aarhus N CVR Telefon Telefax info@laros.dk

2 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger 3 Bestyrelsens årsberetning og påtegning 4 Erklæring om gennemgang af årsrapporten 5 Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance, Aktiver 9 Balance, Passiver 10 Noter 11 Noter iht. bekendtgørelse 1539 af Noter, Værdiansættelse af andele (andelskronen) 19 Side 2 af 20

3 Foreningsoplysninger Foreningen: A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 Læssøesgade 53 / Hedemannsgade Aarhus C Stiftet: Hjemsted: Aarhus C CVR-nr.: J.nr.: 1153 Formand: Anne Nordenhof Administrator: Laros A/S Randersvej Aarhus N Telefon: info@laros.dk Pengeinstitut: Sparekassen Kronjylland Vestergade Aarhus C Side 3 af 20

4 Bestyrelsens årsberetning og påtegning Det regnskabsmæssige resultat: Årsrapporten for 2013 udviser et resultat på kr som bestyrelsen foreslår overført til egenkapitalen. Balancen: Egenkapitalen andrager pr kr ,00 mod kr ,00 i forrige regnskabsår. Begivenheder efter regnskabsårets udløb: Der er ikke efter den indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for Andelsboligforeningens finansielle stilling. Bestyrelsens påtegning: Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret for Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus C, den I bestyrelsen: Navn: Anne Nordenhof Navn: Kasper Høeberg Navn: Kim Pedersen Navn: Steffen Nielsen Navn: Henrik Nielsen Navn: Vedtaget på Andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den Dirigent Side 4 af 20

5 Erklæring om gennemgang af årsrapporten Til medlemmer af Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 Vi har efter aftale udarbejdet årsrapporten for Andelsboligforeningen for regnskabsåret Foreningens bestyrelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor gennemgang at afgive en konklusion om årsrapporten. Den udførte gennemgang: Vi har tilrettelagt og udført vort arbejde med det formål at assistere Andelsboligforeningen med at aflægge årsrapporten i overensstemmelse med lovgivningens regler herom og i henhold til regler for god regnskabsskik. Vort arbejde er udført i overensstemmelse med almindeligt anerkendte retningslinier for assistance ved 'ikke reviderede årsregnskaber'. Årsrapport, resultatopgørelse og balance er opstillet på grundlag af ejerfortegnelse, forbrugsregnskab, ejendommens driftsbilag og indhentede oplysninger. Bilagene er konteret af os med henblik på edbbehandling. Vi har analyseret udvalgte regnskabsposter og sammenhænge i rapporten med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at årsrapporten er uden væsentlige fejl og mangler. Vi har ikke udført revision og udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsrapporten. Konklusion: Ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold der afkræfter, at årsrapporten giver et retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr samt at resultatet af Andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret er i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko har vi efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i årsrapporten anførte beløb og øvrige oplysninger. Aarhus C, den Morten Aaen-Larsen, Cand.oecon. Side 5 af 20

6 Anvendt regnskabspraksis Årsregnskabet for Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 er aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse A-virksomhed med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Resultatopgørelsen Indtægtskriterium: Boligafgift indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at beløbene forfalder til betaling. Øvrige indtægter indregnes, når aflevering finder sted. Omkostninger vedr. foreningens drift: Driftsomkostninger omfatter de direkte omkostninger, der er afholdt vedr. drift af Andelsboligforeningen og er udgiftsført på betalingstidspunktet. Prioritetsudgifter: De samlede terminsydelser udgiftsføres med fradrag for periodens afdrag. Finansiering: Finansielle indtægter og udgifter indeholder renter. Der er taget hensyn til finansielle indtægter og udgifter vedrørende det år, som årsrapporten omfatter, uanset betalingstidspunkt. Vedligeholdelse: Der henlægges til vedligeholdelse af foreningens ejendom via ejerforeningsbidraget. Balancen Materielle anlægsaktiver: Ejendommen medtages til anskaffelsesprisen tillagt værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen. Der foretages ikke afskrivning på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være underkastet værdiforringelse. I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages ejendommen til anskaffelsesprisen tillagt værdien af eventuelle forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen. Side 6 af 20

7 Anvendt regnskabspraksis Omsætningsaktiver: Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs. Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Der er ikke afholdt omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Langfristet gæld: Prioritetsgælden er medtaget til pantebrevsrestgælden. I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages prioritetsgælden til pantebrevsrestgælden. Kortfristet gæld: Kortfristet gæld består af faktisk skyldige beløb samt afsatte omkostninger, der vedrører indeværende regnskabsår. Side 7 af 20

8 Resultatopgørelse Regnskabsperiode Årsrapport Årsrapport Forskel fra til 2013 Note Kr. Kr. Kr. Indtægter Boligafgift Indtægter i alt Omkostninger Driftsudgifter Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Omkostninger i alt Prioritetsudgifter Finansielle indtægter (-) Udgifter i alt Resultat før skat Forslag til resultatdisponering: Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt Side 8 af 20

9 Balance - Aktiver Regnskabsperiode Årsrapport Årsrapport Note Kr. Kr. Anlægsaktiver Grunde og bygninger Offentlig vurdering pr udgør kr Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Sparekassen Kronjylland (driftskonto) Kassebeholdning Diverse debitorer Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Side 9 af 20

10 Balance - Passiver Regnskabsperiode Årsrapport Årsrapport Note Kr. Kr. Egenkapital Indskudskapital Overført resultat fra tidl. år Driftsoverskud/-underskud Betalte prioritetsafdrag Egenkapital i alt Prioritetsgæld Nykredit, Var.obl.lån, opr DKK Nykredit, Kontantlån, opr DKK Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr DKK Prioritetsgæld i alt Kortfristet gæld Mellemregning (køb/salg andelsboliger) Vand-/varmedeposita Varmeregnskab, dette år Vandregnskab, dette år Kortfristet gæld i alt Passiver i alt Side 10 af 20

11 Noter Regnskabsperiode Årsrapport Årsrapport Forskel fra til 2013 Kr. Kr. Kr. 1 Driftsudgifter Grundskyld til Kommunen Ejerforeningsbidrag Honorar, administrationshonorar Forplejning på foreningens arbejdsdage Driftsudgifter i alt Vedligeholdelse, løbende Havevedligeholdelse gård-/haveanlæg Murerarbejde Tømrerarbejde Elektrikerarbejde & el-artikler Malerarbejde Vedligeholdelsesudgifter i alt Administrationsomkostninger Møder, bestyrelse og generalforsamling ABF-kontingent Kontorartikler Porto og print NETS (tidl. Betalingsservice) Bankgebyrer Administrative omkostninger i alt Prioritetsudgifter Renter, erhvervslån / pantebrev(e) Prioritetsrenter og bidrag, realkreditlån Prioritetsudgifter i alt Finansielle indtægter (-) Renteindtægter, bank Finansielle indtægter i alt Side 11 af 20

12 Noter Regnskabsperiode Årsrapport Grunde og bygninger Ejendommens anskaffelsespris Regnskabsmæssig værdi pr Kr. 7 Diverse debitorer Tilgodehavende vedr. fejlbet. forsikring Diverse debitorer ultimo Nykredit, Var.obl.lån, opr DKK Primosaldo Prioritetsgæld ultimo Nykredit, Kontantlån, opr DKK Primosaldo Afdrag, dette år Prioritetsgæld ultimo Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr DKK Primosaldo Saldo ultimo Side 12 af 20

13 Noter Regnskabsperiode Supplerende oplysninger til prioritetsgæld m.v.: Nedenfor er alle beløb angivet i danske kroner, på nær hovedstolen ved lån i udenlandsk valuta. Nykredit Nykredit Lån, valuta DKK DKK Lån, type Kontantlån Var.obl.lån Hovedstol (opr.) Renteprocent p.a. ekskl. bidrag 4,4124% Variabel Restløbetid Næste rentetilpasning Fast rente Halvårligt Pantebrevsrestgæld Obligationsrestgæld Officiel kurs 100, ,081 Kursværdi Afdrag kr 0 kr Prioritetsrenter og bidrag kr kr Supplerende oplysninger til erhvervslån, pantebrev(e) m.v.: Jyske Bank Lån, valuta DKK Sælger Lån, type pantebrev Hovedstol (opr.) Renteprocent p.a. 2,4100% Restløbetid 0 år Restgæld Afdrag Renter 0 kr kr Renteswapaftaler: Foreningen har pr ingen renteswapaftaler. Garantistillelser: Garantistillelser for andelsboliglån i alt 0 kr Sikkerhed Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på nom. kr ,00 samt ejerpantebrev på nom kr ,00 er der givet pant i andelsboligforeningens ejendom. Side 13 af 20

14 Noter Regnskabsperiode Årsrapport 2013 Kr. 12 Varmeregnskab, dette år Varmeregnskab, aconto beboere Varmeregnskab, aconto leverandør Varmeregnskab, dette år ultimo Vandregnskab, dette år Vandregnskab, aconto beboere Vandregnskab, aconto leverandør Vandregnskab, dette år ultimo 0 Side 14 af 20

15 Noter Regnskabsperiode Energimærke, Tilstandsrapport, Vedligeholdelsesplan: Energimærke: Energimærke for ejendommen er udarbejdet af Just Consult Bsk A/S den og er gyldigt i 7 år år fra den dato. Gyldigheden af energimærker udarbejdet i perioden er forlænget til 7 år, jf. 49, stk. 11 i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger nr. 61 af 27. januar Tilstandsrapport: Der er pr ikke udarbejdet Tilstandsrapport for ejendommen. Vedligeholdelsesplan: Vedligeholdelsesplan for ejendommen er udarbejdet af foreningens bestyrelse. ejerforening. i den tilhørende Forsikringsmæssige forhold: Foreningen har pr nedenstående forsikring(er) tegnet gennem Alm. Brand Forsikring A/S. Bygningsbrandforsikring, som indeholder følgende dækninger: Brand inkl. El-skade, bygningskasko, glas, sanitet, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus-og grundejeransvar, stikledning, jordskade. Med hensyn til vilkår samt eventuelle særlige forsikringsbetingelser henvises til policen med tilhørende forsikringsbetingelser. Side 15 af 20

16 Noter Regnskabsperiode Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: B1 B2 B3 B4 B5 B6 Antal BBR Areal, m 2 Andelsboliger Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. I alt C1 C2 C3 Sæt Kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgift? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud x x Andet D1 D2 Foreningens stiftelsesår 2005 Ejendommens opførelsesår 1913 År E1 E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ja Nej x Side 16 af 20

17 Noter Regnskabsperiode Sæt Kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien X F2 F3 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver Kr Gns. kr. pr. m F4 % Reserver i procent af ejendomsværdi 0,00 G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning) G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på forenignens ejendom? Ja Nej x x x H1 H2 H3 J Gns. kr. pr. andels-m 2 pr. år Boligafgift 911 Erhvervslejeindtægter 0 Boliglejeindtægter 0 Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m 2 (sidste 3 år) Forrige år Sidste år I år kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m K1 K2 Gns. kr. pr. andels-m 2 Andelsværdi Gæld omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi Side 17 af 20

18 Noter Regnskabsperiode M1 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m 2 ) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m 2 ) M3 Vedligehold, i alt (kr. pr. m 2 ) Forrige år Sidste år I år P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) % 21 R Forrige år Sidste år I år Årets afdrag pr. andels-m 2 (sidste 3 år) Side 18 af 20

19 Noter Regnskabsperiode Værdiansættelse af andele (andelskronen): Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: Metode 1 - Anskaffelsespris: kr. Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes, idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen medtages til anskaffelsesprisen med tillæg af værdien af forbedringer fortaget på ejendommen, jf. ABL 5 stk. 2 litra a. Metode 2 - Valuarvurdering: Ingen Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes, idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen medtages til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. ABL 5 stk. 2 litra b. Alternativ tekst start Den af valuaren foretagende kontante handelsvurdering forudsættes i den forbindelse at være gældende pr Alternativ tekst slut Metode 3 - Offentlig vurdering: kr. gældende pr. den: Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes, idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen medtages til den seneste ansatte kontante ejendomsvurdering, jf. ABL 5 stk. 2 litra c. Ved den senest ansatte værdi forstås værdien ansat ved den almindelige vurdering, seneste årsvurdering eller 4 vurdering. Andelsboligforeningen kan frit vælge mellem disse tre metoder. Anvendt på foreningens forhold kan andelskronen opgøres på følgende måder: Metode 1 Metode 2 Metode 3 Kr. Kr. Kr. Egenkapital ifølge balancen (uden opskrivning) Opskrivning ejendommen: Regulering af ejendommens værdi Kursregulering: Kursregulering af prioritetsrestgæld Korrigeret Egenkapital herefter Oprindeligt indskud fra andelshavere Beregnet andelskrone 1,23-1,23 Bestyrelsen forslår, at andelenes værdi fastsættes ud fra Metode 1. Andelskronen: 1,23 Andelskronen er gældende i perioden indtil næste generalforsamling. Side 19 af 20

20 Noter Regnskabsperiode Ny andelsværdi fastsat ud fra en andelskrone på: 1,23 Andel Oprindeligt Fordelings- Ny andelsværdi indskud nøgle i pct. Læssøesgade 53 St.tv ,79% Læssøesgade 53 St.th ,97% Læssøesgade 53 1.tv ,79% Læssøesgade 53 1.th ,97% Læssøesgade 53 2.tv ,79% Læssøesgade 53 2.th ,97% Læssøesgade 53 3.tv ,62% Læssøesgade 53 3.th ,90% Hedemannsgade 20 St.tv ,02% Hedemannsgade 20 St.th ,79% Hedemannsgade 20 1.tv ,73% Hedemannsgade 20 1.th ,79% Hedemannsgade 20 2.tv ,73% Hedemannsgade 20 2.th ,79% Hedemannsgade 20 3.tv ,73% Hedemannsgade 20 3.th ,62% I alt ,00% Pris ved overdragelse/salg af andel Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelser ikke må kræves en højere pris for andelen end den der følger af formueberegningen i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimal prissystem. Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinjer. Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte udgifter hertil. Side 20 af 20