Lokalplan nr. 72. For et centerområde i bymidten i Præstø

Transkript

1 Lokalplan nr. 72 For et centerområde i bymidten i Præstø Præstø Kommune April 06

2 INDHOLDSFORTEGNELSE #66 Redegørelse for lokalplanen side 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning side 6 Lokalplanens retsvirkninger side 9 Lokalplanens bestemmelser side Vedtagelsespåtegning side Kortbilag 1, kortbilag 2 Samtlige ortofoto i lokalplanen er fra COWI. 2

3 REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Eksisterende forhold Lokalplanens område omfatter et areal mellem, Havnestræde,. Lokalplanområdets afgrænsning fremgår af kortudsnittet (ortofoto) nedenfor. (Se ligeledes kortbilag 1 og 2). Lokalplanområdet er angivet med den sorte streg I Grønvolds Pakhus, som har facade mod, er der i ejendommen 2 indrettet en dagligvarebutik. Den vestligste del af pakhuset (Havnestræde 4) står i dag tomt. Denne del af pakhuset er købt af en bank der ønsker at ejendommen skal kunne anvendes til banklokaler, herunder kontorvirksomhed. Pakhuset, Det Røde Pakhus, beliggende Havnestræde 2 anvendes i dag til loppemarked og galleri. I ejendommene nr. til nr. er der etableret butikker i stueetagen og indrettet boliger på 1. sal. Fra er der adgang til (mellem nr. -) gennem porten i ejendommen 2. Hovedparten af bygningerne inden for lokalplanområdet har en middel eller høj bevaringsværdi jf. Kommuneatlasset for Præstø Kommune. Det Røde Pakhus, Havnestræde 2 (matr.nr. 81k Præstø Bygrunde), er en fredet ejendom. Lokalplanområdet er beliggende i bymidten. Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. for bymidten, delområde C1 som er fastlagt til centerformål (butikker, kontorerhverv, samt ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker, boligbebyggelse og offentlige formål). Amtet har med brev af 3. februar 06 gjort opmærksom på, at der inden for lokalplanområdet (på matr.nr. 81a, 81d, 81k, 81i Præstø Bygrunde) er lokaliseret i amtets database over muligt forurenede grunde pga. Anton Petersen A/S nu nedlagte engroshandel med korn og foderstoffer. Desuden er der i 62 etableret en BP-servicestation med flere benzintanke på matr.nr. 3

4 81a Præstø Bygrunde. Arealet omfattet af lokalplanforslaget skal vurderes med henblik på kortlægning efter lov om forurenet jord. Som følge heraf anbefaler amtet, at der forud for bygge- og anlægsarbejder udarbejdes en historik og på baggrund heraf foretages en orienterende forureningsundersøgelse, da man ikke på forhånd kan antage, at den jord der skal håndteres, er ren. Bygge- og jordarbejde skal standses og kommunen underrettes, hvis der konstateres jordforurening under arbejdet, jf. 71 i Lov om jordforurening. 4

5 Lokalplanens baggrund og formål Udarbejdelsen af lokalplanen sker med henblik på, at åbne mulighed for at indrette kontorvirksomhed på ejendommen Havnestræde 4. En sådan anvendelse er i overensstemmelse med Lokalplan nr., men på ejendommen er der tinglyst en servitut af.03.75, hvoraf det fremgår at der på matr.nr. 81i Præstø Bygrunde ikke må drives erhvervsvirksomhed, der konkurrerer med den på matr.nr. 81a Præstø Bygrunde værende forretningsvirksomhed og at der på matr.nr. 81i Præstø Bygrunde ej heller må drives nogen form for kontorvirksomhed. Servitutten er ikke forenelig med Lokalplan nr. s formål og vil ligeledes være i strid med Lokalplan nr. 72 s formål. Servitutten vil være i strid med lokalplanens formål. Lokalplanen åbner mulighed for, at portrummet i den østlige del af ejendommen Havnestræde 4, kan inddrages som virksomhedsareal eller butiksareal. Der er tinglyst servitut af Dokument om færdselsret mv. adgangsareal. Denne færdselsret vedrører gennemgang fra, igennem portrummet i Havnestræde 4 og over gårdrummet og videre til. Den faktiske færdsel fra til over gårdrummet (matrikel nr. 81d og 81k Præstø Bygrunde), går gennem portåbningen i ejendommen 2. Servitutten vil være i strid med lokalplanens formål. De to ovennævnte servitutter vil med lokalplanens endelige vedtagelse og bekendtgørelse bortfalde som værende i strid med lokalplanens formål. Kommunalbestyrelsens hjemmel til at ophæve servitutter fremgår af planlovens, og i lokalplanens bestemmelser, fremgår hvilke servitutter der ophæves af Lokalplan nr. 72. Der er ligeledes lokalplanens formål at sikre at nybyggeri og ændringer i den eksisterende bebyggelse tilpasses det bevaringsværdige købstadsmiljø i området. Detailhandel: Præstø by og lokalplanområdet er beliggende inden for et afgrænset byområde, hvor der kan ske udlæg til butiksformål. Lokalplanforslaget har været ude i offentlig høring frem til den 7. februar 06. Ved Lokalplan nr. 72 s endelige vedtagelse og bekendtgørelse ophæves Lokalplan nr., for så vidt angår den del af lokalplanens område, som er omfattet af nærværende lokalplan. 5

6 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan 01- Præstø By er i Regionplan 01- for Storstrøms Amt udpeget som kommunecenter og byområde. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen. Detailhandel: Udlæg af arealer til butiksformål kan kun ske inden for de afgrænsede, centrale områder af de enkelte byer og bydele, der fremgår af kortbilagene i Bilag nr. 4 til Regionplan 01-. Kommuneplan 00- Jf. Kommuneplan 00- er lokalplanområdet omfattet af rammeområde C1 for Præstø. Lokalplanen vil respektere rammebestemmelserne. E 1 D 7 B 1 C 4 D C 3 C 1 C 2 B 9 Område: B 2 D3 C 1 Centerområde ved Præstø bymidte. Anvendelse: Bebyggelsens art og max. bygningshøjde: Områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, kontorerhverv, samt ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker, boligbebyggelse og offentlige formål). Forsyningen med opholdsarealer skal svare til mindst % af det samlede etageareal. Butikker må kun etableres i stueetagen. Bebyggelsens øvrige etager reserveres fortrinsvis til boliger. Områdets særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter skal bevares gennem et sæt af bebyggelsesregulerende bestemmelser. Der skal sikres areal til parkering svarende til 0 % af butiksarealer, % af andre erhvervsarealer og % af boligarealer. Bebyggelsen langs, Strandvejen, Vesterbro, Pottemagerstræde og Torvestræde, skal opføres i sluttet bebyggelse i 2½ etage, maksimal bygningshøjde 11 meter og maksimal husdybde på meter. Bebyggelsen i karrernes indre må ikke opføres med mere end 1½ etage med en højde på maksimalt 7, meter. Bebyggelses procent: Bebyggelsesprocenten for området under ét, må ikke overstige 65. Max. antal etager: Lokalplan: Zoneforhold: 1½ og 2½ Lokalplan nr. for et bolig- og centerområde. Lokalplan nr. 34 for et bolig- og centerområde. (Ny Lokalplan nr. 69). (NY Lokalplan nr. 72) Byzone. 6

7 Vedr. støj i centerområder Områdetype/Tidsrum Mandag-fredag kl lørdag kl Mandag-fredag kl Lørdag kl Søn- og helligdage kl Alle dage Kl Centerområde 55 db db db Tallene er angivet som det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) som funktion af tidsrum og områdetype. Vejledning fra Miljøstyrelsen, 84. Skilte og Facadevejledning Lokalplanområdet er omfattet af Skilte og Facadevejledningen for Præstø Bymidte. Vejledningen skal medvirke til at bevare bymidtens karakter af købstad med rødder langt tilbage i tiden samtidigt med at byen fremstår som attraktiv og udviklingsorienteret. I lokalplanen er der medtaget bestemmelser om at ændringer i bygningers oprindelige arkitektur samt skiltning skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde, og at retningslinierne i Skilte og Facadevejledningen, vil blive lagt til grund ved bedømmelsen af ændringerne. I praksis vil en sådan godkendelse ske i Skilte og Facadeudvalget, som består af repræsentanter fra Præstø Handels- og Erhvervsforening, Præstø Bevaringsforening og Præstø Kommune. Kommuneatlas for Præstø Kommune I kommuneatlasset er kommunens bevaringsværdige bymiljøer og bygninger kortlagt og præsenteret. Der er mange bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. Lokalplanen skal medvirke til at sikre, at de bevaringsværdige bygninger og bygningstræk bliver respekteret. Bygningsfredning En ejendom (Havnestræde 2, matr.nr. 81k Præstø Bygrunde) inden for lokalplanens område er omfattet af bygningsfredning. Alle arbejder på fredede ejendomme skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen. Zoneforhold Lokalplanen er beliggende i byzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse og bekendtgørelse forbliver området i byzone. Forsyning Vand Lokalplanområdet forsynes af Præstø Vandværk. 7

8 Varme Lokalplanområdet er jf. Varmeplanen Præstø Kommune (87) udlagt til fjernvarmeforsyning. Der er tilslutningspligt til fjernvarme for ny bebyggelse samt ved ombygning hvis der etableres et helt nyt opvarmningssystem. På hovedparten af ejendommene inden for lokalplanområdet er der tinglyst en deklaration om tilslutning til kollektivt varmeforsyningsanlæg. Disse ejendomme er pålagt tilslutningspligt til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. El Området er forsynet af SEAS. Kloak Området indgår i Spildevandsplan for Præstø Kommune. Spildevand fra området tilledes Dasholmen Rensningsanlæg. 8

9 LOKALPLANENS ENDELIGE RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af Lokalplan nr. 72 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt kun anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra planen, kan kun gennemføres ved ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne. I henhold til Lov om Planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når det vil være af væsentlig betydning for lokalplanens gennemførelse. 9

10 BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 8 af 6. juni 91, Jf. lovbek. nr. 518 af 11. juni 00) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1. At slette den eksisterende konkurrenceklausul tinglyst den på matr.nr. 81i Præstø Bygrunde, således at der kan åbnes mulighed for etablering af kontor- og erhvervsvirksomhed m.v. på matr.nr. 81i Præstø Bygrunde samt at det eksisterende portrum i ejendommen Havnestræde 4 kan benyttes til dette formål At der sikres gode adgangsforhold for gående fra porten i ejendommen 2 over gårdrummet matr.nr. 81d og 81k Præstø Bygrunde til At sikre lokalplanområdets bevaringsværdige bebyggelse gennem bebyggelsesregulerende bestemmelser At sikre, at nybyggeri og ændringer i den eksisterende bebyggelse tilpasses den stedlige byggetradition. 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 81a, del af 81d, 81i, 81k Præstø Bygrunde samt alle matrikler der efter den 1. november 05 udstykkes fra de ovennævnte ejendomme Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1. Områdets anvendelse fastlægges til centerformål såsom butikker, erhvervs- og kontorerhverv, samt ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker, boligbebyggelse og offentlige formål Butikker og erhverv må kun etableres i bebyggelsens stueetage. Bebyggelsens øvrige etager reserveres fortrinsvis til boliger. Der kan dog indrettes erhvervsarealer til liberale erhverv på 1. sal efter Byrådets nærmere godkendelse Der må ikke etableres udvalgsvarebutikker med et bruttoareal større end 00 m2 for den enkelte butik og dagligvarebutikker med et bruttoareal større end 00 m2 for den enkelte butik Der skal tilvejebringes de fornødne parkerings- og opholdsarealer i tilknytning til lokalplanområdets anvendelse. 4 Udstykning 4.1. I lokalplanområdet må udstykning kun finde sted, såfremt der herved opnås en bedre fordeling imellem boligernes friarealer og såfremt bebyggelsens historiske og karakteristiske udformning ikke ændres.

11 5 Bevaringsværdig og fredet bebyggelse 5.1. Bygningerne der er registreret i kommuneatlasset må ikke udvendigt ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Alle arbejder på fredede ejendomme skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen. 6 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6.1. I forbindelse med nybyggeri eller ændret anvendelse skal der tilvejebringes p-arealer i overensstemmelse med bestemmelserne i Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Præstø Kommune, dvs. Boligformål % af etagearealet Butiksformål 0 % af etagearealet Øvrige erhvervsformål % af etagearealet 6.2. Ved nybyggeri eller ændret anvendelse til andre formål skal parkeringsarealet godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde, under hensyn til bygningens anvendelse Overkørsler og anlæg af p-pladser skal godkendes af vejmyndigheden. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 65 % Bebyggelse i gadelinie skal udføres som sluttet bebyggelse Bebyggelse skal opføres i 1½ etage, med en bygningshøjde på maksimalt 8, meter og en husdybde på maksimalt,00 meter. I gårdrum skal bebyggelse opføres i 1½ etage med en bygningshøjde på maksimalt 7, meter. Mod og Havnestræde kan bygningshøjden dog øges til 2½ etage med en maksimal bygningshøjde på 11,00 meter Ved ny bebyggelse, samt ved udvidelse af eksisterende bebyggelse, skal der som hovedregel tilvejebringes opholdsarealer svarende til: Boligformål Butiksformål Øvrige formål 0 % af etagearealet % af etagearealet % af etagearealet En del af dette areal kan etableres på eventuelle tagterrasser. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Generelt: 8.1. Opførelse af ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse skal ske under hensyntagen til de omgivende bygningers arkitektur og udformningen af facaden skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. Ved byrådets vurdering af facadeforslag vil retningslinierne i Skilte og Facadevejledningen for Præstø Bymidte blive lagt til grund. Tag: 8.2. Bebyggelsens tage skal udformes som symmetriske sadeltage med en taghældning på mellem og grader. Mindre udhusbygninger samt 11

12 forbindelses- og mellembygninger kan dog tillades udformet med en lavere taghældning eller som tagterrasse Bebyggelse i gadelinien skal udføres med tagrygningen parallelt med gaden. Side og baghuse skal udføres med tagrygningen parallelt med disse huses længderetning Tage skal udføres som opskalkede tage og skal afsluttes med en synlig tagrende. Tagudhæng må alene udføres som muret gesims Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink eller zinklignende materiale Tage skal dækkes med rød dansk vingetegl i normalformat. På mindre bygninger med taghældninger under grader kan anvendes tagpap eller plan eternitskifer i sort. Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes Vinduer i tagetager skal primært udføres som kviste. Supplerende vinduer kan udføres som tagvinduer i form af det såkaldte fredningsvindue. Facader: 8.8. Lange bygninger (f.eks. over flere grunde) skal fremtræde som lodret opdelt for hver - meter, f.eks. ved hjælp af farveskift, spring i gesimshøjde, vindueshøjde og udformning eller lign Ydervægge skal udføres med markeret sokkel og med markeret etageadskillelse i form af muret gesims eller lignende. 8.. Ydervægge skal fremtræde i murværk, der skal fremstå i røde blødstrøgne sten eller i glatpudset eller vandskuret murværk, kalket eller malet med silikat-maling. Der kan endvidere anvendes indfarvet puds Facader skal fremtræde i følgende farver: Jordfarverne, ultramarin eller hvid. Endvidere kan anvendes blandinger mellem disse farver. Til døre, vinduer og lignende mindre bygningsdele kan også anvendes andre farver, når de harmonerer med bygningen og omgivelserne. Jordfarverne er okker, umbra, terre de sienna, italiensk rødt, engelsk rødt, dodenkop. 8.. Vinduer skal udføres i træ. 8.. Vinduer må ikke udføres med større bredde end 1,60 meter og en større højde end 1, meter (murhul). I murhuller på over 0,9 meter skal der anvendes lodpostvinduer med vandrette sprosser, eller korspostvinduer med eller uden vandrette sprosser. 8.. Portåbninger må ikke udføres med en større bredde end 4,00 meter. 9 Bevaring af eksisterende bebyggelse Generelt: 9.1. Ændring af eksisterende bebyggelse skal ske under hensyntagen til de omgivende bygningers arkitektur og udformningen af facaden skal godkendes

13 af byrådet i hvert enkelt tilfælde. Ved byrådets vurdering af facadeforslag vil retningslinierne i Skilte og Facadevejledningen for Præstø Bymidte blive lagt til grund Eksisterende bebyggelse må ikke nedrives med mindre byrådet giver tilladelse hertil. Undtaget herfra er lette bygninger som f.eks. cykelskure, redskabsskure m.v Bygninger, der fjernes ved brand eller nedrivning skal genopføres, hvor de har betydning for gadebilledet Ændring af eksisterende bygningers ydre fremtræden samt tilbygning til eksisterende bebyggelse skal ske under hensyntagen til bygningens oprindelige arkitektur og må kun finde sted med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Som eksempler, der kræver byrådets tilladelse, kan nævnes udskiftning af døre og vinduer, ændringer i taghældning og ændringer i facadefarver eller materialer. Ved byrådets vurdering af bygningsændringer vil retningslinierne i Skilte og Facadevejledningen for Præstø Bymidte blive lagt til grund Skorstene skal bevares på eksisterende bebyggelse Opsætning af skilte, reklamer, markiser o. lign. skal ske under hensyntagen til bygningens arkitektur og må kun finde sted med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Ved byrådets vurdering af skilte, reklamer, markiser o.lign. vil retningslinierne i Skilte og Facadevejledningen for Præstø Bymidte blive lagt til grund. Ubebyggede arealer.1. Der kan etableres fælles friarealer og parkeringsarealer for flere ejendomme, såfremt der herved opnås en mere hensigtsmæssig udnyttelse af ejendommens arealer..2. Terrænreguleringer på mere end 0, meter i forhold til det eksisterende terræn må kun foretages med byrådets tilladelse..3. Skæmmende oplagring uden for bygninger eller uden for ejendommen må ikke finde sted..4. Alle hegn skal udføres som plankeværker, én på to, eller mur med afdækning af rød dansk vingetegl. Hegnsmure skal fremstå i røde blødstrøgne sten eller i glatpudset eller vandskuret murværk, kalket eller malet med silikatmaling. Der kan endvidere anvendes indfarvet puds. Hegnsmure skal fremtræde i følgende farver: Jordfarverne, ultramarin og hvid eller en blanding mellem disse farver..5 Belysning, beplantning, belægning og indretning af offentligt tilgængelige opholdsarealer, stier og parkeringsarealer, må kun udføres efter byrådets nærmere anvisninger.

14 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse skal forsynes med fjernvarme i overensstemmelse med kommunens varmeplan Ny bebyggelse skal tilsluttes det eksisterende kloaksystem for afledning af spildevand i overensstemmelse med Spildevandsplan Bebyggelsen skal tilsluttes Præstø Vandværk. Tilladelse eller dispensation fra andre myndigheder.1 Uanset foranstående bestemmelser må der, på ejendomme som er omfattet af bygningsfredning, ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra Kulturarvsstyrelsen. Servitutter Følgende servitutter / servitutbestemmelser ophæves på nedenstående ejendomme: Deklaration lyst på matr.nr. 81i Præstø Bygrunde: Dokument om at der ikke må drives erhvervsvirksomhed m.v. Deklaration lyst på matr. nr. 81i og 81k Præstø Bygrunde: Dokument om færdselsret m.v., adgangsareal. Lokalplanens retsvirkninger.1. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ikke på ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, etableres forhold som er i strid med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra planen, kan kun gennemføres ved ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne.

15 VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslag nr. 72 er således vedtaget af Præstø Byråd, den. november 05. Ole Møller Madsen Borgmester Henning H. Petersen Stadsingeniør Lokalplan nr. 72 er således vedtaget af Præstø Byråd, den. marts 06. Ole Møller Madsen Borgmester Henning H. Petersen Stadsingeniør

16 7 81e 79a 81c 78a 7000b 80d 96b 81l 80b 81m 80a 81i 81d 81f 5b 3b 82c 81k b 3a 82a 81a 9b 9d 9e 11 6b 7 4 9c 9a 0 m m Præstø Kommune Østerbro 2 Præstø Tlf , Fax Sag: Lokalplan 72. Kortbilag 1 Dato: --05 Initialer: bn Målestok: 1:00

17 Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde Havnestræde 888 A A A A A A A A A B B B B B B B B B 666 I I I I I I I I I J J J J J J J J J D D D D D D D D D C C C C C C C C C C C C C C C C C C Præstø Kommune Østerbro 2 Præstø Tlf , Fax Lokalplan 72. Kortbilag bn 1:00 Sag: Dato: Initialer: Målestok: 0 m m 0 m m Lokalplan 72. Signaturforklaring centerformål