INDKALDELSE TIL BESTYRELSESMØDE

Transkript

1 Dato 27. september 2017 INDKALDELSE TIL BESTYRELSESMØDE Mødet holdes torsdag den 28. september 2017 kl på administrationskontoret, Brendstrupgårdsvej 7 med følgende dagsorden: 1. Strategiske punkter kl. 17:15 18:00 a. Kapitalforvaltning principper og benchmark (B) * b. Fælles om BKÅ (B) * c. Opfølgning på dialog med afdelingsbestyrelserne i boligområderne (D) * d. Status på nybyggeri (FORTROLIGT) (O) * 2. Beslutningspunkter kl. 18:00 18:45 a. Tilskud afdeling 6 Risvangs Allé * b. Godkendelse af afdelingernes budgetter for 2018 (B) * c. Evaluering af afdelingsmøder 2017 (B) + d. Offentliggørelse af direktørkontrakt (B) * e. Bestyrelsesseminar den 4. november (B) * f. Godkendelse af revisionsprotokollat uanmeldt beholdningseftersyn (B) * 3. Orienteringspunkter kl. 18:45 19:25 (B) a. Orientering vedrørende afdelingerne (O) * b. Orientering fra administrationen (O) * c. Kategorisering af boligområderne samt evaluering af fleksibel udlejning (O) * d. Orientering fra udvalgene (O) 4. Mødeevaluering kl. 19:25 19:40 a. Evaluering af bestyrelsens arbejde ift. principperne for værdiskabelse (D) * b. Skriv på BKÅ Portalen (B) 5. Kommende møder kl. 19:40 19:50 a. Emner til næste møde, der holdes den 4. november 2017 (B) b. Mødeplan (O) * c. Opfølgning på uddannelsesplaner (O) * 6. Eventuelt (O) Punkterne på dagsordenen er mærket (B) beslutning, (D) drøftelse eller (O) orientering. Vedlagte bilag er markeret med *. Bilag med + eftersendes. Møderne afvikles fast med ti minutters pause efter hver 50 minutters møde.

2 NOTAT TIL PKT 1.a Kapitalforvaltning DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Jette Bøttern Laursen PROBLEMSTILLING Driftsbekendtgørelsens 47 omhandler forvaltning af boligorganisationens og afdelingens midler: Boligorganisationen skal forvalte boligorganisationens og afdelingernes midler bedst muligt under hensyntagen til størst mulig sikkerhed og bedst mulig forrentning. Det betyder, at en boligorganisation er forpligtet til at finde de aktører på markedet som opnår det højeste afkast, og til at vælge aktører med en høj grad af sikkerhed, forstået bl.a. som solvens, og at den derudover skal vælge en investeringspolitik, der prioriterer både sikkerhed og afkast. En boligorganisation må alene investere i stats- og realobligationer. De mest kursstabile obligationer finder vi i varighedsmålene for 0-5 år, hvis rente skulle ændre sig. Denne risiko bør vi have for øje, og fortsat befinde os i det niveau med mellemlange obligationer. De seneste 3 års effektive afkast i % Forvaltere Gns. Nordea 2,93-1,01 2,60 1,51 Sydbank 2,19 0,01 2,08 1,43 Danske Bank 3,60-0,13 3,02 2,16 SEB 3,31-1,23 1 1,04 Set under et er der ingen af de fire forvalteres afkast, der ligger væsentligt ved siden af de øvrige. Der er foretaget benchmark for de seneste 2 år på forvaltere i de århusianske boligorganisationer på det gennemsnitlige afkast i % Forvaltere Gns. Sydbank 2,32-0,19 1,06 Alm. Brand 1,53-0,49 0,52 1 Samarbejdet er først indledt april 2015

3 Forvaltere Gns. Nykredit 2 4,14-1,14 1,50 Nordea 2,64-0,60 1,02 Danske Bank 3,25-0,73 2,89 SEB 3,32-0,69 1,30 PP Capital 1,46-1,05 0,41 Saxo/Sirius 1,46 0,05 0,76 Spar Nord 1,92-1,54 0,19 Sparekassen Kronjylland 2,48 0,00 1,24 AL 3,33-1,01 1,16 Jyske Bank 2,44-0,71 0,86 Denne oversigt giver ikke anledning til andre overvejelser om de nuværende fire kapitalforvaltere. Nuværende beholdning til kursværdi pr med angivelse af årlige porteføljemanagementgebyrer: Forvalter Beholdning Gebyr Effektiv gebyrandel Nordea , ,24 1,5 Sydbank , ,00 1,3 Danske Bank , ,96 1,1 SEB , ,08 1,2 I alt ,32 Kapitalforvalterne varetager i dag investeringer indenfor et defineret varighedsmål i forskellige konstellationer af administrationens mellemkomst eller godkendelse af de enkelte handler. INDSTILLING Det indstilles at der fortsat anvendes de fire nuværende kapitalforvaltere at kapitalforvaltningen evalueres og benchmarkes årligt at der investeres efter en investeringspolitik med varighedsmål på maksimalt 5 år for at sikre kursstabile obligationer 2 Nykredit er først blevet forvalter i /3

4 at der laves en ren forvaltningsaftale med alle forvaltere, således at de alene uden administrationens mellemkomst forvalter det udstukne mandat, og at de evalueres herpå jf. ovenfor at der arbejdes på at kunne lave løbende digital afrapportering fra forvalterne om deres porteføljeforvaltning. 3/3

5 NOTAT TIL PKT 1.b Fælles om BKÅ Oplæg til diskussion om bredere engagement af frivillige i Boligkontoret Århus DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Olav Bertelsen PROBLEMSTILLING Fællesskab og demokrati er hovedhjørnestene i den almene boligsektor og i BKÅ i særdeleshed, og det er afspejlet i vores strategi. Vi har en udfordring der handler om at få folk til at engagere sig. Udfordringen eksisterer på to niveauer. 1) På det lokale niveau er det en udfordring at få beboerne til at engagere sig i afdelingsdemokratiet og i forhold til at deltage i og skabe aktiviteter i afdeling eller område. Der er klare paralleller til problemer man har i hele ForeningsDanmark, men givetvis også forskelle. Denne problematik arbejder vi målrettet med. 2) Vi har imidlertid også en udfordring på det mere politiske foreningsniveau. Princippet er at det er beboerne der befolker beboerdemokratiet, og vores struktur sikrer et basisdemokrati hvor beboermødet er udgangspunktet. Beboerne vælger afdelingsbestyrelse der typisk også repræsenterer afdelingen i repræsentantskabet. Repræsentantskabet vælger organisationsbestyrelsen af sin midte. Dette fremmer en sund forankring i afdelingsdemokratiet og livet i afdelingerne, men desværre er det ikke nødvendigvis de samme der melder sig til afdelingsdemokratiet, som dem der har lyst til at engagere sig i det mere politiske. Spørgsmålet er så, om den solide forankring opvejer problemet med rekrutteringen til den øverste hylde; det kunne jeg godt se argumenter for. Desværre ender vi med en organisationsbestyrelse der har en overvægt af mænd over 50 hvilket man selvfølgelig kan vælge at se som uproblematisk. Uanset vurdering af den nuværende bestyrelsessammensætning, så har vi problemer med at finde gode bestyrelseskandidater, og suppleanter. Vi har forsøgt at gøre forsamlingen af kredsrepræsentanter til et politisk forum og en rekrutteringsbase, og det er til dels lykkedes, men rigtigt mange kredsrepræsentanter er nogen der har fremtiden bag sig, fx folk der ikke fortsatte i organisationsbestyrelserne efter fusionen, og folk der bare har været med i rigtigt, rigtigt mange år. Det er for tidligt at betegne forsøget som en fiasko, men der er meget der tyder på at vi har brug for andre tiltag i det mindste som supplement. Nedenfor vil jeg derfor brainstorme på mulige aktiviteter.

6 BKÅ-festival Denne ide blev delvist udfoldet i et notat om Aktiviteter i BKÅ dateret 25. marts 2012, og byggede på et princip om at alle aktiviteter i BKÅ skulle stå på tre ben: det sociale, det uddannende, det politiklæggende. BKÅ-festival skulle være en stor fest i en hal hvor man kunne få øl og pølser og hvor der var forskellige workshops rundt omkring hvor man kunne høre om og diskutere beboeraktiviteter, almen byggepolitik, indretning af legepladser osv osv. Måske, og det indså jeg ikke den gang, inspireret en smule af almene boligdage. Gennemførbarheden var ikke indlysende og vi har ikke arbejdet videre med ideen. En gentænkning af ideen kunne foldes ind i en gentænkning af repræsentantskabsmøderne efter at de nu er blevet næsten lige så fredelige som i det gamle Bo83 BKÅ s kulturforening For noget tid siden havde Søren og jeg en ide om at lave vores egen version af Politiken PLUS, BKÅ plus. Vores ide var at ved at lave noget kulturelt attraktivt, noget der signalerede høj kulturel og social kapital, så kunne vi tiltrække nye grupper til at være med. Grupper som ikke var dem vi plejer at få fat i, og vi tænkte nok især på nogen af de ressourcestærke. Det er uklart om det overhovedet ville være lovligt at lave noget der var så bredt og ikke-boligagtigt, dernæst er det helt uklart om det virkeligt ville tiltrække de eftertragtede segmenter. Man kan forestille sig at de har mere eftertragtede steder at frekventere fx det rigtige Politiken PLUS. Jeg tror det vil være bedre at lave arrangementer der mere målrettet tager udgangspunkt i at vi er en boligorganisation og at det er folk der interesserer sig for boliger og boligpolitik vi er interesserede i at få fat i. Foredrags- og debat arrangementer Vi kunne lave en serie af foredrags- og debatarrangementer. Et spændende, og gerne aktuelt eller historisk, emne der kan give anledning til debat som så også kan tjene som inspiration for bestyrelsen og evt for nogen af udvalgene. Arrangementerne skulle ikke nødvendigvis være koblet direkte til politiske beslutningsprocesser. De tre ben, oplysende, socialt, politikudviklende ville være til stede. Formatet kunne være: En oplægsholder med baggrund, fx forskningsmæssig eller praktisk, ift området. Evt gruppe diskussion hvor deltagerne diskuterer hvordan deres eget område er og kunne være. Evt fælles debat. Bestyrelsen ville få noget inspiration med tilbage til tiltag på legepladsområdet og deltagerne ville få inspiration med tilbage til deres egen afdeling. De kunne så blive motiveret til at møde frem til deres afdelingsmøder med ideer. Og det vigtige ville være at vi, bestyrelsen, ville se nogen folk som var interesserede i relevante emner. Vi skulle selvfølgelig have en klar strategi for at holde styr på hvem de gode folk var. Med 3-4 arrangementer om året ville vi kunne se nogen folk komme igen, og måske kunne de så interesseres for at deltage lidt mere systematisk i ideudvalg eller lignende. Temaer kunne være: Byudvikling i Aarhus med fokus på de områder vi har boliger i. Børns leg i almene boligområder. Bæredygtighed i byer. Forbrugs og andre fællesskaber i almene boligafdelinger-områder. Osv osv. 2/3

7 Fordelen ved at lave en perlekæde af foredrags og debatarrangementer ville være at man som deltager kun behøvede at deltage så meget man ville. Man risikerer ikke lige pludseligt at være blevet indrulleret. For os ville det være forholdsvist overskueligt at sætte i gang og vi kunne skalere op og ned alt efter om det var en succes. Der ville givetvis være en del deltagere der er gammelkendte i beboerdemokratiet, men hvis vi annoncerer systematisk kunne man håbe at ramme lidt bredere. Kunne vi finde på flere måder at inddrage en bredere kreds af beboere i det politiske arbejde i BKÅ? Vil det være ønskværdigt? INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen drøfter og træffer beslutning om notatets indhold. 3/3

8 NOTAT TIL PKT 1.c Opfølgning på dialog med afdelingsbestyrelserne i boligområderne DATO 30. marts 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER MH/MV PROBLEMSTILLING Organisationsbestyrelsen besluttede på sit møde den 3. november 2016, at man på mødet i januar 2017 ville sikre sig, at der var aftalt initiativer vedr. fællesskab også i de resterende boligområder: Møllevangen Charlottehøj Vandtårnsområdet Risskov-Egå Skæring Hårup-Spørring Der er tidligere samlet input og aftalt initiativer i flg. områder: Midtbyen Nøgleord: Den centrale beliggenhed og ungdomsboliger Organisering: Ingen Beboernes oplevelse af at bo her Man er heldig svært at få bolig så centralt Man bor tæt men det følger med Ingen have men nogle gode gårdmiljøer Derfor er det attraktivt at bo her Alt i gå-afstand fx Kulturlivet, Indkøb, Banegård og havnen Fælles Forskellige og sporadiske fællesarrangementer lokalt i afdelingerne

9 Kongsvang Nøgleord: Beliggenheden Organisering: Ingen Beboernes oplevelse af at bo her Hyggeligt, velplejet, grønt, roligt og socialt Derfor er det attraktivt at bo her Tæt på: Motorvej, strand, skov, midtby og transport Fællesskab og samhørighed Fælles Mange fællesarrangementer fester, udflugter, banko, fællesspisning. Nyt aktivitetsudvalg Christiansbjerg Nøgleord: Centralt og bynært! Organisering: Christiansbjerg Fællesråd Beboernes oplevelse af at bo her Hyggeligt, velplejet, grønt, roligt og socialt På en gang urbant og mange grønne områder med plads til socialt udeliv Derfor er det attraktivt at bo her Bynært. Indkøb og skoler. IT-byen Infrastrukturen: Randersvej, Ringvejen og Letbanen Minimalt hærværk og sociale problemer Fælles Der er plads til alle på Bjerget man vil gerne mangfoldigheden Afdelingerne udtrykker ønsker om mere solidaritet og beboerdemokrati Ideer til fællesråd for bydelen og mere nabohjælp. Trøjborg Nøgleord: Tæt ved by, skov og strand by i byen Organisering: Beboerdemokratisk sammenlagte afdelinger Beboernes oplevelse af at bo her Børn giver liv i afdelingen til glæde for beboerne En by i byen eget forretningsliv Stærk samhørighed med Trøjborg som boligområde Derfor er det attraktivt at bo her Igen: Nærheden by, skov, strand Gode indkøbsmuligheder (Tordenskjoldsgade og Løvbjerg) Mange børnefamilier og man mødes på tværs man bruger hinanden 2/7

10 Fælles opfatter sig som en afdeling. Fælles have og legeplads Udendørs bordtennis, fælles udearealer og fællesrum Sammenhold mellem børnefamilier bruger hinanden som barnepiger God tilslutning til arrangementer Facebook-gruppe Afdelingsbestyrelsen udtaler De tre afdelinger er et miniaturesamfund, hvor man bliver mere eller mindre afhængige af hinanden Frydenlund Nøgleord: Stærk tilhørsforhold stærk Frydenlund-identitet Organisering: Samarbejde i kraft af fællesadministration og boligsociale helhedsplaner Beboernes oplevelse af at bo her Særlig Frydenlund-identitet man er tæt knyttet til området. Derfor er det attraktivt at bo her Beboerhuset med de mange aktiviteter Indkøbsmuligheder i Frydenlundcenteret Store grønne områder Fælles Man er stærkt knyttet til Frydenlund-området Fællesadministration for afdelingerne i området Beboerhuset er meget vigtigt for det sociale liv Behov for flere rammer til fællesaktiviteter i forhold til efterspørgslen. Viborgvej Nøgleord: Oase midt i byen Organisering: Én (lille!) afdeling Beboernes oplevelse af at bo her Betragter sig selv som en del af Aarhus centrum Mangfoldigt boligområde mange boligformer Derfor er det attraktivt at bo her Relativt tæt på byen Store grønne områder Hyggelig og idyllisk afdeling med meget grønt Fælles Haverne giver muligheder for at mødes Fælles drivhus, grillplads og legeplads Fælles arbejdsdage og sommerfest Lille afdeling Tingene fungerer godt indbyrdes 3/7

11 Mårslet Nøgleord: Et sted man bliver boende Organisering: Mårslet Fællesråd (dækker et stort område ift. tyngden af de tre afdelinger og har ringe relevans i denne sammenhæng) Beboernes oplevelse af at bo her Ikke en forstad egen by-identitet Man hører til i Mårslet mange boede fx i villa i byen før afdelingerne. Gæt: 80% er fra Mårslet Derfor er det attraktivt at bo her Tæt på skov og strand og ikke langt fra Aarhus Gode indkøbsmuligheder men handler også på vej hjem i Aarhus Mange fraflyttere vælger også at blive i Mårslet (fx villa) Fælles Byen har et fællesråd et minibyråd samt borgerhus Mange muligheder for fællesarrangementer: Byfest, grundlovsfest, koncerter mv. En anelse fællesskab på tværs af afdelinger, men mest internt i afdelingen (ikke et behov) Løgten-Hjortshøj Nøgleord: Tryghed og familievenligt Organisering: Ingen (dog grundejerforeninger ifbm. afdeling 73 Virup Skovvej og formodentlig kommende i afdeling 42 Hjelmagerparken) Beboernes oplevelse af at bo her Mange kender hinanden indbyrdes mindre fællesskaber Man tager vare på hinanden og viser hensyn til hinanden Familievenligt område med gode boliger og imødekommende beboere Her er roligt og hyggeligt Derfor er det attraktivt at bo her Fællesrum, grillpladser og fine grønne områder Muligheder for egen have + tilladt med husdyr Børn kan færdes trygt og sikkert nem adgang til skoler, institutioner, idræt mv. Gode indkøbsmuligheder Nemt at komme til og fra Aarhus god offentlig transport Fælles Aktive og holder jævnligt beboer-arrangementer Grobund for fællesskaber og arrangementer på tværs af afd. Plads til mangfoldighed respekt og hensyn 4/7

12 Sabro Nøgleord: Et bysamfund tæt på Aarhus Organisering: Fælles drift af ni afdelinger sammen med AlmenBo Beboernes oplevelse af at bo her Mange kender hinanden indbyrdes mindre fællesskaber Attraktiv lille bysamfund meget tæt på Aarhus Familievenligt og trygt område Flinke og imødekommende beboere Derfor er det attraktivt at bo her Selskabslokaler og gode legepladser Grønne områder og fine gårdmiljøer Børn kan færdes trygt og sikkert nem adgang til skoler, institutioner, idræt mv. Nemt at komme til og fra Aarhus og handle i Tilst Mulighed for egen have og husdyr Fælles Man kender hinanden og tager hensyn til hinanden Afdelingerne ligger tæt på hinanden mulighed for større fællesskaber Plads til forskelligartethed Vestre Ringgade Nøgleord: Central beliggenhed, tryghed og godt sammenhold Organisering: Tæt samarbejde mellem afdelingsbestyrelser, fælles drift Beboernes oplevelse af at bo her Det er centralt tæt på Botanisk have, UNI, skov og strand, fitnesscenter Et godt sted at bo med god udsigt Tryghed i hverdagen og i boligen Tilhørsforhold til området (ikke kun afdelingen) Derfor er det attraktivt at bo her Bygningerne skaber oaser i gårdene afskærmet fra Ringgaden Gode parkeringsforhold samt nem offentlig transport Fine og velholdte boliger elevatorer og handicapvenlige boliger Gode faciliteter: Genbrugscentral, nye store vaskemaskiner, multibane og legepladser, grillpladser, frugttræer og højbede Tæt på indkøb (Storcenter Nord) Fælles Man opdrager de andre beboere, hilser på hinanden tegn på fællesskab Årlig udflugt og fastelavn Afdelingerne har et stort telt med borde og stole, sluch ice maskine, hoppeborg til arrangementer Facebook-gruppe Bestyrelser holder fællesmøder hvert kvartal 5/7

13 Nabohjælp Hinnerup Nøgleord: Tryghed tæt på Aarhus Organisering: Fælles drift Beboernes oplevelse af at bo her Der er høj grad af tryghed og gensidig hjælp Boligerne er lidt slidte Man er lidt outsider i byen Derfor er det attraktivt at bo her Billigt Tæt på Aarhus Tæt på naturen Fælles Velfungerende konkret fællesskab Manglende rammer for fælles aktiviteter Skejby Nøgleord: landsby i byen Organisering: Ingen (dog grundejerforening Ny Skejby vedr. afdeling 62 Skejbyparken samt lejlighedsvis samarbede med AlmenBos afdeling vedr. afdeling 35 Skelagervej) Beboernes oplevelse af at bo her Reelt fællesskab som en lille landsby. Folk hilser. En styrke at det har været børnefamilier. Gruppen af ældre vokser. Derfor er det attraktivt at bo her Gode boliger godt nærmiljø tæt på byen Fælles Arrangementer bliver faktisk afholdt Manglende samarbejde med almenbo afdeling. Herredsvang Nøgleord: tryghed i utryghed Organisering: Samarbejde om driften og boligsocial helhedsplan samt tidligere varmecentral Beboernes oplevelse af at bo her Et dejligt trygt område Gode boliger 6/7

14 Larm og slagsmål i området Derfor er det attraktivt at bo her Gode lejligheder God beliggenhed Fælles Manglende engagement blandt beboerne - familieboligerne Manglende samarbejde mellem afdelinger i området Mange gode arrangementer i ungdomsboligerne INDSTILLING Bestyrelsen bedes på mødet sikre sig, at der er aftalt et initiativ i de nævnte boligområder. 7/7

15 NOTAT TIL PKT 2.a Tilskud afdeling 6 Risvangs Allé DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER MH/JBL PROBLEMSTILLING Siden medio 2014 har afdeliong 6 Risvangs Allé figureret på listen over tilskud med til kloakrenovering. Imidlertid afsluttedes kloakrenoveringen i afdelingen med tilskud allerede primo 2014, og det fortaber sig dermed i tågerne, hvorfor afdelingen på ny kom på listen. Afdelingen er på ingen måde nødlidende, og vil derfor ikke i nogen overskuelig fremtid kunne komme i betragtning til nye tilskud, men bestyrelsen har indtil nu fastholdt, at allerede givne tilsagn skal respekteres. Selv om kloakrenoveringen er overstået, undergår afdelingen dette efterår en presserende og bekostelig renovering af murværket, der kan afhjælpes med tilskuddet. INDSTILLING Det indstilles på den baggrund, at tilskuddet på de konverteres til murrenoveringen.

16 NOTAT TIL PKT 2.b Godkendelse af afdelingernes budgetter for 2018 DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Forretningsudvalget PROBLEMSTILLING Afdelingsmøderne 2017 er gennemført 1 og har vedtaget budgetter med flg. huslejekonsekvenser: Afdeling Leje pr. 1/1 pr. m 2 Ændring ,18% ,24% ,43% ,56% Afdeling Leje pr. 1/1 pr. m 2 Ændring ,93% Med undtagelse af afdeling 8, 15, 28, 29, 48, 57 og 73, der først afvikles efter dette notat er udsendt

17 Afdeling Leje pr. 1/1 pr. m 2 Ændring ,65% ,01% ,33% Afdeling Leje pr. 1/1 pr. m 2 Ændring ,99% ,00% I alle afdelinger blev det foreslåede budget vedtaget, på nær i afdeling 71 Damgårdstoften, hvor beboerne besluttede at beskære henlæggelserne svarende til en huslejesænkning på 10 pct. Det er uhensigtsmæssigt, idet der også i nye afdelinger er behov for at henlægge tilstrækkeligt til fremtidige vedligeholdelsesarbejder, og da der er tale om ekstraordinære indtægter i 2018, hvorfor huslejen formodentlig må stige betydeligt i INDSTILLING Da der ikke for det ene års vedkommende er noget, der sætter afdelingens videre drift på spil, indstilles det, at organisationsbestyrelsen tager det reviderede budget i afdeling 71 Damgårdstoften til efterretning og går i dialog med afdelingsbestyrelsen og derefter beboerne om huslejeudviklingen og det fremtidige vedligeholdelsesbehov med henblik på, at der i enighed kan vedtages såvel budget som fremtidssikringsstrategi på det ordinære afdelingsmøde i Det indstilles derudover, at organisationsbestyrelsen godkender budgettet for afdeling 56 Katrinebjergvej, hvor der ikke mødte nogen beboere op til afdelingsmødet. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager de øvrige afdelingsbudgetter til efterretning. 2/2

18 Budget 2018 hovedlinjer Afdeling 56 Katrinebjergvej Hvad er budget 2018? Budgettet viser, hvad din afdeling forventer af indtægter og udgifter i I almene boliger må der ikke budgetteres med over- eller underskud. Hvis udgifterne er større end indtægterne, stiger din husleje. Vedligeholdelsesplanen afgør, hvilke forbedringer af boligerne, der kan sættes i værk. På afdelingsmødet fremlægger afdelingsbestyrelsen budgettet, som er udarbejdet i samarbejde med administrationen. Og sammen med dine naboer skal du godkende budgettet på afdelingsmødet. Det gælder også de arbejder i vedligeholdelsesplanen, der skal gennemføres i Huslejen stiger ikke i 2018 Din husleje stiger ikke fra 1. januar Eksempler på husleje pr. 1. januar 2018 (budgettet som foreslået) ABoligtype Månedlig leje Ny leje Stigning 1-rums ungdomsbolig (30 m²) kr kr. 0 kr. 2-rums ungdomsbolig (44 m²) kr kr. 0 kr. Bemærk, at der kun er tale om eksempler. De kan afvige fra din husleje også i samme boligstørrelse. Vedligeholdelsesplan Budgettet omfatter også en plan for de projekter, der er nødvendige at gennemføre i det kommende år. Du kan se hele vedligeholdelsesplanen i et særskilt bilag, som behandles for sig. Du skal særligt være opmærksom på, når der et år står beløb under Optagelse af lån. Det betyder, at der i løbet af året skal optages et lån, der oftest medfører lejeforhøjelse. Henlæggelser Hvert år lægger afdelingen penge til side i budgettet. Den opsparing går til vedligeholdelsesarbejder i afdelingen. I 2018 henlægger afdelingen 300 kr. pr. m². I alt var der ved udgangen af 2016 henlagt 561 kr. pr. m² i afdelingen. Beløbene skal ses i sammenhæng med de projekter, der står på vedligeholdelsesplanen de næste årtier. Er der mange eller store projekter, kræver det store henlæggelser er der færre, kan afdelingen klare sig med lidt mindre. Du kan se i vedligeholdelsesplanen, om der over de næste 20 år henlægges nok til de arbejder, der skal laves.

19 Budget 2018 Nogle punkter i budgettet kan du og dine naboer påvirke på afdelingsmødet (GRØN). Andre punkter i budgettet kan beboerne ikke umiddelbart påvirke medmindre man fx sparer mere på energien (GUL). Endelig er nogle punkter i budgettet givet af lovgivning og andre forhold, som afdelingsmødet ikke har indflydelse på (RØD): Påvirkes Besluttes Ingen indflydelse Udgifter 2018 Konto Regnskab 2016 Budget 2017 Budget 2018 Almindelig vedligeholdelse Ændring (betyd.) Ejendomsfunktionær og renholdelse % Drift af fællesvaskeri Afdelingsbestyrelse og beboeraktiviteter m.m El og varme % Renovation m.m % Henlæggelse til planlagt vedligeholdelse % Henlæggelse til istandsættelse ved fraflytning Henlæggelse til tab ved fraflytning Andre udgifter Ydelser på prioritetslån % Administrationsbidrag Forsikringer Overført til resultatkonto I alt % Udgifterne bliver dækket af disse indtægter: Konto Regnskab 2016 Budget 2017 Budget 2018 Husleje Ændring (betyd.) Renter % Afvikling af overskud m.v % Andre indtægter I alt % Da udgifterne er større end indtægterne, er det som anført ovenfor nødvendigt at hæve huslejen med 0%. Kapitaludgifter Offentlige udgifter m.m. Administration Henlæggelser Ejendomsfunktionær og renholdelse Vedligeholdelse Afdelingsbestyrelse og beboeraktiviteter Andre driftsudgifter 3% 0% 1% 10% 31% 12% 34% 9% Du kan få det fulde budget for afdeling 56 Katrinebjergvej på mkl@bk-aarhus.dk eller Det kan også findes på Boligkontoret Århus afdeling 56 2 af 2

20 Vedligeholdelsesopgaver i 2018 Afdeling 56 Katrinebjergvej Afdelingsmødet skal vedtage, hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal laves i afdelingen i Nedenfor kan du se afdelingsbestyrelsens forslag til projekter i det kommende år. De er udarbejdet i samarbejde med administrationen. Bygningsdel Aktivitet Næste år Borde og bænke Borde / bænke m.m. * Buske Fornyelse af beplantningen * Dør Rep. og vedligehold af døre * Gulv Slib og lakering af gulve * Gulv Rep. af klinker i opgange * Overflader Maling af træværk i flyttelejligheder * Vindue Rep. og vedligehold af døre og vinduer * Elforsyningsanlæg (samlet) Afbrydere/kontakter * Kommunikationsanlæg (samlet) Dørtelefonanlæg * Forbrugsanlæg Rep. og vedligehold af VVS * Målerarrangement Rep. og udskiftning af vand- og varmemålere til fjernaflæste Vaskemaskiner Vedligehold og udskiftning i vaskeri * Ventilationsanlæg (samlet) Service samt rensning og indregulering hvert 5. år * Tekst Næste år Planlagt vedligeholdelse Budgetteret henlæggelse Henlæggelser først på året Henlæggelser sidst på året Vedligeholdelsesopgaver mærket med * gentages hvert år. Den fulde vedligeholdelsesplan for afdeling 56 Katrinebjergvej er vedlagt til orientering.

21 NOTAT TIL PKT 2.c Evaluering af afdelingsmøder 2017 DATO 27. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING Deltagelse og tidsplan Der er afviklet i alt 63 afdelingsmøder i perioden 29. august til 25. september med i alt knap deltagere (repræsenterende godt husstande, hvilket er en anelse lavere end i 2016). Flest deltog igen i år i afdeling 25 Reginehøj, men ift. antallet af boliger, var det afdeling 52 Viborgvej og 67 Hørretløkken, der havde det største fremmøde. Det er implementeret, at ingen møder længere kræver tilmelding for at kunne deltage alene for at kunne deltage i evt. spisning. Forslag Også i år har processen med bistand til og fremrykket dialog med afdelingsbestyrelserne betydet, at der er stillet og behandlet et stort antal forslag, dog de facto lavere end sidste år, da tallet er Inkl. fremtidssikringsstrategier og forslag vedr. finansieret råderet. Sidste år var der dog tillige mange forslag vedr. tilpasning af husdyrreglerne. År Antal forslag Det er forsøgt at fremrykke processen yderligere og tilbyde hjælp til udarbejdelse af forslag for beboere. Enkelte har fået hjælp til at skrive et forslag helt fra bunden. En del flere har fået hjælp til ændringsforslag til forslag altså præciseringer, herunder også supplement med økonomi osv.

22 Det har også været ambitionen at tilbyde en redaktionel behandling af de indkomne forslag, således at ikke-egentlige forslag vil kunne trækkes, enslydende forslag sammenskrives mv., med det formål at alle forslag vil kunne behandles. Det har betydet, at omkring 40 forslag er blevet trukket inden fristen (og dermed ikke indgår i tallet ovenfor), fordi de ikke var forslag, spørgsmål, ulovlige eller på anden måde bare ikke egnet som forslag. Ofte er det dem, der kræver flest (pædagogiske) resurser, men ind i mellem har der nu også været tak for afklaringen! På den måde har dette arbejde medvirket til, at selve afdelingsmøderne har kunnet være mere fokuserede. En del af forslagene dog mindre end tidligere er dog fortsat først er indkommet umiddelbart før deadline og derfor ikke har kunnet underlægges behandling. Det er dog lykkedes at få administrative kommentarer til praktisk taget alle disse forslag. Budget, vedligeholdelsesplan og forslag samt fremtidssikring og råderet I alle afdelinger er budgettet og vedligeholdelsesplanen vedtaget, på nær afdeling 56 Katrinebjergvej, hvor ingen mødte op (se særskilt punkt). Fremtidssikringsstrategi var på dagsordenen i alle afdelinger på nær 29 Kalmargade og 67 Hørretløkken, og blev vedtaget alle steder på nær 6 Risvangs Allé, 7 Vestre Ringgade, 22 Illerupvej, 55 Skæring Parkvej og 71 Damgårdstoften 1. Der bør særskilt følges op på disse afdelinger med henblik på beslutning på næste års afdelingsmøde. Alle afdelinger har nu taget stilling til, hvorvidt de ønsker at benytte sig af finansieret råderet eller ej 2. Afdelingsbestyrelser Der er valgt afdelingsbestyrelser i alle afdelinger på nær afdeling 40 Fredensgade 34, 41 Virupvej 35, 47 Julsøvej 5, 49 Fredensgade 35, 52 Viborgvej, 56 Katrinebjergvej 35, 58 Ranunkelvej, 59 Høegh- Guldbergs Gade 35, 61 Chokoladen 5 og 68 Østergade 43. Det er netto tre yderligere afdelinger end sidste år. Der holdes i øvrigt kursus for nye afdelingsbestyrelsesmedlemmer den 30. oktober samt for kasserere den 17. november. Deltagelse fra administration og organisationsbestyrelse Af de 63 møder blev 24 afholdt med deltagelse af bestyrelsesmedlem(mer), 26 med deltagelse af medarbejder(e), 10 afholdt med deltagelse af både bestyrelsesmedlem(mer) og medarbejder(e). Det vil sige, at tre møder blev afholdt uden deltagelse fra organisationen pga. afdelingens ønske, en enkelt afdeling havde dog hentet anden hjælp udefra. Der blev ikke benyttet dirigenter fra andre afdelinger. 1 Med forbehold for, at alle faktaark fortsat ikke er afleveret. 2 Dog lægger afdeling 63 Skæring Parkvej op til konkret beslutning på det kommende afdelingsmøde. 3 Heller ingen bestyrelse i Ældreboligafdeling 5 Ungdomsboligafdeling 2/3

23 Ingen eksterne Organisationsbestyrelse Medarbejder Både bestyrelse og medarbejder Organisationsbestyrelsen har hidtil arbejdet efter den strategi, at afdelingsbestyrelserne skulle have mulighed for at tage størst muligt ejerskab til møderne, og at deltagelse udefra derfor skulle minimeres. Fra sidste år besluttede organisationsbestyrelsen dog at ændre denne strategi, så alle afdelinger som udgangspunkt fik tilknyttet en ekstern deltager. Det er forsøgt at afstemme forventningerne til, om deltageren udefra skulle være dirigent og/eller fremlægge budget og vedligeholdelsesplan. Der er fortsat behov for at få en bedre koordinering af deltagelsen i møderne, ligesom det er meget væsentligt, at faktaark returneres umiddelbart efter mødet af hensyn til varsling, valg, urafstemninger, implementering af forslag mv. I de afdelinger, hvor der erfaringsmæssigt altid er et højt konfliktniveau, mange forslag, uoverskuelige møder osv., bør det til også næste år søgt sikret, at der afvikles et forberedelsesmøde med deltagelse af dirigent, afdelingsbestyrelse og administration. Materiale Der har gennemgående kunnet konstateres tilfredshed med det læsevenlige budget og opstillingen af vedligeholdelsesplanen, samt at der konsekvent har været tilknyttet eksempler på, hvad forslag betyder for den månedlige husleje i konkrete boligtyper i stedet for blot procent eller kr. pr. m 2. Der har også været altovervejende positive tilbagemeldinger på den nye dagsorden, i forlængelse af den nye første indkaldelse, der blev iværksat i 2016, som forklarer med færre indforståede begreber, hvad der skal ske ved mødet. Alt materiale er blevet lagt digitalt på afdelingernes websider, og lejere, der har tilmeldt sig digital kommunikation har fået materialet tilsendt pr. . Derudover er der udsendt SMS til 21 ifbm. afdelingsmøder mod 20 i 2016, 22 i 2015 og 15 i INDSTILLING Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter og tager evalueringen til efterretning. Det indstilles, at der til næste år overvejes mere målrettet information til førstegangsdeltagere i afdelingsmøderne. 3/3

24 NOTAT TIL PKT 2.d Offentliggørelse af direktørkontrakt DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Forretningsudvalget PROBLEMSTILLING Der blev på baggrund af drøftelserne på seminaret om bestyrelsens ansvarsforhold rekvireret et notat fra Boligkontoret Århus advokat om spørgsmålet om offentliggørelse af direktørens ansættelseskontrakt. Notatet siger i korte træk: Landsbyggefonden mener alene, der er tale om krav om offentliggørelse af kontrakter med forretningsførerselskaber (Boligkontoret Danmark, Domea, KAB etc.), og at kontrakten for en ansat direktør/forretningsfører ikke kan kræves offentliggjort. Advokat Poul Resen Steenstrup er principielt enig i Landsbyggefondens betragtning, men mener efter en konkret ordlyd af lovgrundlaget, at det må læses som om, at også personlige kontrakter vil skulle offentliggøres. INDSTILLING Organisationsbestyrelsen bedes på dette grundlag træffe beslutning om, hvorvidt direktørens ansættelseskontrakt skal offentliggøres.

25 NOTAT TIL PKT 2.e Bestyrelsesseminar den 4. november 2017 DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Forretningsudvalget PROBLEMSTILLING Bestyrelsen besluttede efter sidste bestyrelsesseminar, at der den 4. november skulle afholdes bestyrelsesseminar startende med frokost efter at der om formiddagen har været holdt bestyrelsesmøde. Opfølgning fælles om BKÅ Bestyrelsesweb Strategi sociale medier (evt. med ekstern indlægsholder) Seminaret og mødes afholdes på Hotel Comwell. Udover organisationsbestyrelsen inviteres jf. bestyrelsens beslutning den 17. august 2017 alle suppleanter uanset antal ud fra betragtningen, at alle vil kunne risikere at komme i spil og vil kunne få behov for at kende til bestyrelsens arbejdsform og aktuelle fokus. INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen godkender oplægget til bestyrelsesseminar.

26 Boligkontoret Århus Ri Stenvej 21 B, Højbjerg P: CVR-nr W: Revisionsprotokollat af 21. september 2017, side vedrørende uanmeldt beholdningseftersyn for 2017 Udkast

27 1. Indledning Som led i revisionen af årsregnskaberne for 2017 for Boligkontoret Århus foretog vi den 7. september 2017 et uanmeldt beholdningseftersyn på boligorganisationens kontor. 2. Den udførte revision Formålet med eftersynet var at efterprøve, hvorvidt forretningsgangen omkring de likvide beholdninger fungerer tilfredsstillende, herunder: - at der foreligger en korrekt og ajourført registrering af de likvide beholdninger i bogholderiet med tilhørende bilagsdokumentation - at der foretages løbende bogholderimæssige afstemninger af kasse- og bankbeholdninger. Forretningsgangen blev efterprøvet ved følgende afstemninger pr. eftersynsdagen: - optælling af fysisk kassebeholdning og sammenholdelse med det foreliggende bogholderi - afstemning af bankkonti med de respektive bankers noteringer med bogholderiet - afstemning af nominel obligationsbeholdning med depoter i Skandinaviska Enskilda Banken, Sydbank, Danske Bank og Nordea. Boligorganisationens hovedbankkonti afstemmes dagligt. Vi skal bemærke, at flere af organisationens øvrige bankkonti med færre bevægelser ikke har været afstemt inden for de seneste 1-7 måneder. Alle bankkonti i boligorganisationen blev afstemt i forbindelse med beholdningseftersynet. Vi skal anbefale, at hovedbankkontiene fortsat afstemmes dagligt, og at øvrige bankkonti afstemmes månedligt/kvartalsvis. Vi skal bemærke, at boligorganisationens værdipapirbeholdning ikke har været afstemt de seneste ca. 6 måneder. Vi har efterfølgende modtaget afstemning af beholdningen. Vi skal anbefale, at værdipapirbeholdningen afstemmes månedligt. Udkast Beholdningseftersynet gav herudover ikke anledning til bemærkninger. 237

28 3. Afslutning Vi kan oplyse, at revisionen af Boligkontoret Århus s årsregnskaber for 2017 ikke kan anses for tilendebragt, før årsregnskaberne er revideret og forsynet med vores påtegning. Aarhus, den 21. september 2017 Ri Statsautoriseret Revisionsaktieselskab CVR-nr Kristian Stenholm Koch statsautoriseret revisor 4. Bestyrelsens underskrift Fremlagt på bestyrelsesmødet, den / Søren Høgsberg Henrik Autzen Olav Bertelsen formand næstformand Aske Ryge Holm Rasmus Berlin Kristine Simonsen Johnny defeuth Eriksen Peter Lykke Nielsen Toni Christiansen Udkast

29 NOTAT TIL PKT 3.a Orientering vedr. afdelinger DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Administrationen PROBLEMSTILLING Der er bemærkninger vedr. følgende afdelinger: Afdeling 22 Illerupvej Afstemning omkring udearealerne inkl. legeplads og affalds håndtering, blev udsat fra det ordinær afdelingsmøde til et ekstra ordinær afdelingsmøde pga. det ikke var færdig bearbejdet. Dato er ikke afklaret endnu men forventes at holde det i 1 kvartal Strømpeforring af kld. arealerne i garagen er ved sin afslutning, så er hele afdelingens kloakker blevet renoveret. Afdeling 24 Kirkedammen Der bliver indkaldt til ekstra ordinær afdelingsmøde i oktober, pga. der skal godkendes brug af midler til at få strømpeforring af ventilations kanalerne, som består af beton. Det har vist sig ved undersøgelser af ventilations kanalerne, at de er i dårligstand og utætte, som resultere i at mad lugt og røg kan spredes her fra til andre lejemål. Det skal laves samtidig med at emhætter bliver skiftet. Afdeling 34 Salonikivej Køkkenudskiftning pågår vi forventer trods lettere forsinkelse at være færdige med udskiftningen inden december Afdeling 35 Skelagervej Der er udskiftet tagpap på alle skure og fælleshuse. Mureren er omtrent færdig med at udskifte tegloverliggere ved vinduer og terrassedøre, her er omfanget noget større end forventet, der er udskiftet ca dobbelt så mange som opgjort ved oprindelig gennemgang. De overliggere der ikke er skiftet pt må forventes at skulle udskiftes i de kommende år. Udskiftning af vinduer og terrassedøre pågår, vi forventer her en mindre forlængelse af byggeperioden med ca. 3 uger udover det planlagte til uge 45.

30 Afdeling 38 Visbjerg Hegn Køkken udskiftning i ungdomsboligerne afsluttes her i slutningen af september. 1 årsgennemgang med byggeskadefonden vedr. klimaskærm projekt med udskiftning af hhv. vinduer, lette facader, tagrender og ståltrapper er afholdt med BSF. Der blev påtalt små ting som bliver udbedret snarest. Pilot projekt vedr. at afprøve at etablere Micro ventilations anlæg i 2 boliger blev godkendt og i gang sættes til næste år. Afdeling 39 Attikavej Køkkenudskiftningen i afdelingen er næsten afsluttet, der er få mangler der mangler udbedring sammen med udskiftning af køkkenet i Fælleshuset. Afdeling 42 Hjelmagerparken Her er konstateret skader på betontrappeløb. Cowi undersøger omfang og kommer med løsningsforslag. Afdeling 44 Hjulby Hegn Renovering af klimaskærm: Der er afholdt afleveringsforretning med hovedentreprenøren Bolind den 1. september 2017 med frist for mangelafhjælpning til den 1. oktober Udskiftning af loftlemme i de høje blokke i alt 17 stk. efter rådgiver fejl, samt imprægnering af murværk forventes afsluttet af Bolind senest den 1. november Afdeling 53 Julsøvej Afdelingen har vedtaget en tiltrængt udskiftning af tag i 2018 Der vil sammen med denne udskiftning blive gennemført et projekt med solcelle energi som der er ydet tilskud til. Afdeling 55 Skæringparkvej Pilot projekt vedr. at afprøve at etablere ventilations vinduet i 3 boliger og logger der skal måle på indeklimaet, temp. og fugt mm. i 6 boliger blev godkendt og i gang sættes i efteråret Afdeling 57 Åvænget Anlæg af nye terrasser og have hegn er næsten afsluttet, det har givet afdelingen et gevaldigt løft i udseende. Øvrige arbejder omkring skure mm. afventer sagen som BSF skal gemmen føre med renovering af kloaker i blok 4 hvor de ophængte kloakledninger pt. er tæt på svigt. Afdeling 67 Hørretløkken Projekt med at lave dræn på gangstier samt i nogle haver, har løst problem stilling med vand oversvømmelse på gangstierne og afhjulpet problemet med blankt vand på græs plænerne. 2/3

31 Afdeling 73 Virup Skovvej Vandindtrængning i boliger: I perioden fra den 2. december 2016 til den 27. juni 2017 er der ikke fra beboer side rapporteret om fornyet vandindtrængning i boliger. Bolig nr.: 161 indberettede den 27. juni 2017 dryp fra drænhul i beton huldækelementer placeret over 2 værelser på 1. sal. Efterfølgende blev verificeret frit vand i to huldækkanaler, i en kanal blev der tømt ca.100 liter vand ud, og i en anden kanal blev der tømt ca. 5 liter vand ud. De to tømte huldækkanaler dryppede derpå af over en 3 ugers periode og stod efterfølgende tørre i ca. 10 dage, hvorefter de igen begyndte at dryppe fra kanalerne ultimo uge 36 efter der i dagene forinden, hvor der ifølge DMI i uge 36 og i postnr. 8xxx i gennemsnit faldt ca. 56 mm regn, hvoraf der på et døgn alene faldt i gennemsnit ca. 35 mm regn. Der arbejdes målrettet på og indtil videre i en god og samarbejdende ånd, med såvel beboerne i 161 og sagens entreprenører (Hustømrerne og VO- Tag), at finde årsagen til vandindtrængningen og få den elimineret, herunder en mulig lækage i tagdækningen, som forventeligt skal findes over nr.: 161 eller i en af dens nabo boliger. INDSTILLING Det indstilles, at bestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 3/3

32 NOTAT TIL PKT 3.b Orientering fra administrationen DATO 23. april 2018 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING A. Boligkontoret Århus deltager på Almene Boligdage den november med præsentation af afdeling 76 Helsingforsgade og 77 Paludan-Müllers Vej som eksempler på almene DGNB-projekter, samt på en workshop sammen med Jørn Tækker om samarbejde mellem almene og private bygherrer eksemplificeret med projektet i Nye. Endelig deltager juridisk konsulent Jens Dam Kofoed i en workshop om konflikthåndtering og mægling. B. Det nye bestyrelsesweb forventes at kunne åbnes for pilottestere primo oktober, hvor det også præsenteres på kvartalsmøde. C. Der pågår overvejelser om fremtidigt webbureau for Boligkontoret Århus. Opgaven har siden 2009 været varetaget af Scandesigns. D. Der er indgået en række indkøbsaftaler med henblik på besparelser på fremtidigt indkøb. Derudover overvejes præcis strategi ift. udbud af rengøring og de væsentligste håndværksområder. E. Helhedsplanen for Vandtårnsområdet og Frydenlund for blev medio september godkendt af Landsbyggefonden. Planen medfører et let reduceret budget, som betyder, at der samlet reduceres med én stilling i helhedsplanerne. F. Der gennemføres som sædvanlig kundetilfredshedsundersøgelse blandt et tilfældigt udsnit af beboerne i oktober måned. Undersøgelsen forsøges i større grad distribueret digitalt for at se, om dette kan øge svarprocenten. G. Lise Rasmussen tiltrådte som ny økonomiassistent 15. september. Økonomisk konsulent Michael Bjerregaard fratrådte i prøveperioden, men der er indgået aftale med Kristina Topholt, som begynder som controller 1. oktober, og Linn Bachmann, som begynder 1. november, ligeledes som controller.

33 Lise Kulasingam er ansat som barselsvikar for økonomiassistent Kira Andreasen og Melisa Arslan som barselsvikar for udlejningsassistent Anne Kastrup. H. Styringsrapport for Boligkontoret Århus (kort form) er vedlagt som bilag til dette notat. Den fulde rapport kan downloades fra bestyrelsens gruppe på BKÅ Portalen. Styringsdialogmødet afvikles i år den 2. november i den form, bestyrelsen besluttede på sit møde i august. INDSTILLING Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 2/2

34 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Styringsrapport for almen boligorganisation med egne boligafdelinger Organisationstype: Boligorganisation Organisationsnr: 0031 Navn: Boligkontoret Århus Regnskabsperiode start: Regnskabsperiode slut: A. Konklusion Vurderer boligorganisationen samlet set, at boligorganisationen opnår tilfredsstillende resultater? Høj grad Nogen grad Mindre grad Ringe grad Evt. kommentarer Vurderer boligorganisationen samlet set, at boligorganisationen igangsætter passende initiativer til imødegåelse af boligorganisationens udfordringer? Høj grad Nogen grad Mindre grad Ringe grad Evt. kommentarer Er der behov for at drøfte aftaler med kommunen om boligorganisationens forhold? Ja Nej Er der behov for at drøfte aftaler med kommunen om en særlig indsats i nogle afdelinger? Ja Nej Hvis ja, evt. kommentarer Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 1 af 11

35 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Afdeling: Kalmargade Hvilken indsats? Vi overvejer en samlet plan for Kalmargade for at forbedre forholdene i afdelingen, både byggeteknisk men især tiltag for at gøre afdelingen mere tiltrækkende og med færre problemer, særligt ift. tryghed. Boligerne er ikke så nemme at udleje. Afdeling: Rydevænget Hvilken indsats? Samme forhold som i Kalmargade. Også her er boligerne ikke så nemme at udleje. Afdeling: Hjulby Hegn Hvilken indsats? Mindre afdeling med sammenfald mellem ringe boligstandard, høj husleje, høj fraflytning og udfordrende beboersammensætning. Større klimaskærmsrenovering iværksat i 2016, men det kan imødeses, at der er brug for fokus også i de kommende år, evt. også i samarbejde med Aarhus Kommune. Afdeling: Viruplund Hvilken indsats? Mindre ungdomsboligafdeling i Hjortshøj med meget høj fraflytning, særligt i en del af boligerne. Det overvejes, om en omdannelse af afdelingen til fx familieboliger vil kunne give en mere stabilt fungerende afdeling. Afdeling: Viborgvej Hvilken indsats? Lille familieboligafdeling i meget ringe bygningsmæssige forfatning og med en uhensigtsmæssig dyr drift til de få boliger. Der pågår et arbejde med henblik på at omdanne hele eller dele af afdelingen til ungdomsboliger. Der er pt. dialog med planafdelingen om udarbejdelse af en lokalplan herfor, ligesom dialogen med tilsynet om grundlaget for at tilvejebringe ungdomsboliger skal videreføres. Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 2 af 11

36 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 B. Gennemgang af boligorganisation Vurdering Økonomi/drift Hvad anser boligorganisationen som de væsentligste udfordringer med hensyn til boligorganisationens økonomi, administration og drift? Enkelte afdelinger er til stadighed udfordret på beboersammensætning, økonomi og boligstandard. Hvilke initiativer er eller vil blive igangsat med hensyn til boligorganisationens økonomi, administration og drift? Der er igennem flere år arbejdet med fremtidssikring og forøgelse af henlæggelsesniveauet via værktøjet fremtidssikringsstrategi. Der er ligeledes iværksat arbejde med yderligere optimering og effektivisering af driften baseret på medarbejdernes kompetencer og ansvar, ligesom der arbejdes systematisk med indkøb og udbud. Sideløbende forbedres kvalitet og effektivitet af de administrative opgaver løbende gennem digitalisering. Baggrund/fakta Regnskabsnøgletal Værdi Benchmark Sidste års værdi Administrationsbidrag, kr. pr. lejemål 3.930, , ,22 Byggesagshonorar, nybyggeri, andel af anskaffelsessum 0,40 2,20 0,45 Byggesagshonorar, renovering støttet af Landsbyggefonden i/t i/t i/t Dispositionsfond, kr. pr. lejemål 7.095, , ,07 Arbejdskapital, kr. pr. lejemål 2.493, , ,45 Evt. kommentarer Fokus på anvendelse af kostægte byggesagshonorar. Sager ved beboerklagenævnet Afgjorte sager I år Helt/Delvist tabte Afgjorte sager Sidste år Helt/delvis tabte I alt Forbrugsregnskaber Fraflytning Husordenssager Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 3 af 11

37 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Afgjorte sager I år Helt/Delvist tabte Afgjorte sager Sidste år Helt/delvis tabte Andet Evt. kommentarer, herunder om boligorganisationens opfølgning på tabte sager Er der ja-markeringer i regnskabsspørgeskemaet? Ja Nej Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 4 af 11

38 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Vurdering Ledelse og beboerdemokrati Hvad anser boligorganisationen som de væsentligste udfordringer med hensyn til boligorganisationens ledelse og beboerdemokrati? Generelt velfungerende beboerdemokrati. Det kan være svært at få rekrutteret tilstrækkeligt til nogle af afdelingsbestyrelserne, hvorfor størrelsen mange steder reduceres i disse år. Hvilke initiativer er eller vil blive igangsat med hensyn til boligorganisationens ledelse og beboerdemokrati? Vi forbedrer løbende materiale til afdelingsmødet. Fokus på uddannelse af organisations- og afdelingsbestyrelsesmøder. Mange initiativer i gang med strategisk fokus på at styrke fællesskab i boligområder på tværs af afdelinger. Baggrund/fakta Har bestyrelsen det forløbne år drøftet god ledelsesskik (god almen ledelse)? Ja Nej Har bestyrelsen gennemført evalueringer af bestyrelsesarbejdet det forløbne år? Ja Nej Har bestyrelsen det forløbne år haft generelle drøftelser om beboerdemokratiet? Ja Nej Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 5 af 11

39 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Udlejning og velfungerende boligafdelinger Evt. kommentarer vedrørende boligorganisationens generelle udlejningspolitik og generelle indsats for velfungerende boligafdelinger Fleksibel udlejning samt tilpasning af anvisningsreglerne drøftes på kommunalt niveau. Baggrund/fakta Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 6 af 11

40 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Ledige boliger opgjort i procent, ultimo året Boligorganisation Benchmark Almene familieboliger 0,00 0,00 Almene ældreboliger 0,00 0,00 Almene ungdomsboliger 0,00 0,00 Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 7 af 11

41 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 Vurdering Byggeri og renoveringer Hvad anser boligorganisationen som de væsentligste udfordringer med hensyn til boligorganisationens nybyggeri- og renoveringsaktivitet? Lang ventetid på sagsbehandling hos Landsbyggefonden og derefter at få tilskud da de har mange projekter der har behov for støtte. Godt med stærkt fokus på nybyggeri i Aarhus Kommune og tydelig opprioritering af sagsbehandlingen. Dog fokus på intern koordinering i kommunen. Hvilke initiativer er eller vil blive igangsat til styrkelse af boligorganisationens byggevirksomhed? Vi har strammet op på sagsbehandlingen af byggesager, og der er sket styrkelse personalemæssigt bl.a. gennem ansættelse af ny bygge- og innovationschef. Der sket en stor udvikling af boligorganisationens byggepolitik med fokus på energi, fællesskab og arkitektonisk kvalitet, og der er mange projekter i pipeline. Baggrund/fakta Afdelinger med større igangværende, afsluttede eller påtænkte renoveringer? Jens Baggesens Vej Haugesundsvej/Kristiansundsvej/Stockholmsgade Viggo Stuckenbergs Vej Chr. Molbechs Vej Otto Benzons Vej Risvang Alle Vestre Ringgade Vilh.Bergsøes Vej Trøjborgvej Norddalsvej/ Sæterstien/Opdalsvej/Hardangergade/Dalstien Helge Rodes Vej Majdalen Hammershusvej Aldersrovej Hammershusvej Kongsvang Trøjborgvej Tamperdalsvej Norgesparken Paludan-Müllers Vej Nydamsparken Kirkedammen Reginehøj Vestre Ringgade Frydenlund Lindholmparken Kalmargade Nørreskovvej Rydevænget Salonikivej Skelagervej Visbjerg Hegn Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 8 af 11

42 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september Attikavej Fredensgade Hjelmagerparken Hjulby Hegn Julsøvej Skæring Parkvej Brendstrupvej Viborgvej Julsøvej Norsgade Skæring Parkvej Åvænget Høegh-Guldbergs Gade Chokoladen Herningvej Evt. kommentarer Afdelinger i nybyggeri under opførelse Afd.'s LBF nr Afd. Navn Evt. kommentarer Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 9 af 11

43 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 C. Afdelinger med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal Afdelinger med væsentlige problemer eller kritiske nøgletal på parametrene lejeledighed, fraflytning, henlæggelser, overskud eller underskud Afd. nr. Afd. Navn Væsentlige problemer Ledige boliger Fraflytning Kritiske nøgletal Henlæggelser vedligeholdelse Opsamlet underskud Paludan-Müllers Vej X X ,50-762, Nydamsparken X Kirkedammen X Reginehøj X Frydenlund X Lindholmparken X Kalmargade X Flerårige overskud Rydevænget X 7, Hallssti X Fredensgade X Viruplund X Hjulby Hegn X X Skæring Parkvej X Brendstrupvej 6, Fredericiagade 8, Viborgvej X Damgårdstoften X Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 10 af 11

44 Almenstyringsdialog.dk Dato: 19. september 2017 D. Tidligere indgåede aftaler mv. Hvad er status for tidligere drøftede forhold, indgåede aftaler mv., jf. seneste kommunale redegørelse? Status er løbende drøftet med tilsynet. Der var ingen væsentlige opfølgningspunkter fra styringsdialog Styringsrapport for 0031, Boligkontoret Århus - Dokumentationspakke 2017 Side 11 af 11

45 NOTAT TIL PKT 3.c Kategorisering af boligområder og evaluering af fleksibel udlejning DATO 21. september 2017 MODTAGER Bestyrelsen AFSENDER/FORFATTER Morten Homann PROBLEMSTILLING Kategorisering af boligområder Aarhus Kommune og Det Boligsociale Fællessekretariat har ajourført BoSoc-data og har på den baggrund kunnet lave kategoriseringsmodellen for 2017 over boligområder i Århus. Her kan man med tilfredshed se, at såvel Frydenlund som Vandtårnsområdet igen i år bevæger sig klart i en positiv retning, hvilket betoner den positive effekt af både boligsociale helhedsplaner, udlejningsaftaler og de øvrige tiltag i områderne. Samtidig kan man med tilfredshed se, at Møllevangen holdes i det grønne område. Charlottehøj der, primært pga. datausikkerhed, tidligere lå højt i kategoriseringsmodellen ligger nu også i den allerlaveste del af spektret, hvilket modsvarer såvel afdelingsbestyrelsers som medarbejderes professionelle vurdering af området. I det lys bør den tidligere annoncerede analyse af behovet for en stærkere boligsocial indsats i området sættes i bero. Til gengæld bør det bemærkes, at afdelingerne i Sabro ligger relativt højt. Der rettes på den baggrund henvendelse til såvel afdelingsbestyrelserne som AlmenBo for at afdække, om der er grundlag for en nærmere indsats. Ligeledes søges det i samarbejde med Det Boligsociale Fællessekretariat afklaret, om der evt. bydækkende kan iværksættes initiativer i boligområder, der er for små for såvel BoSoc-kategoriseringen som for Landsbyggefondens model for tilskud til helhedsplaner. Fleksibel udlejning Der er ligeledes gennemført en evaluering i samarbejde med Aarhus Kommune og Det Boligsociale Fællessekretariat af aftalerne om fleksibel udlejning, der blev ensrettet på tværs af boligorganisationerne i Evalueringen peger på klart positive resultater for beboersammensætningen, særligt i de ikke så voldsomt belastede boligområder. På baggrund af evalueringen er det hensigten, at der laves en ny generation af enslydende udlejningsaftaler. Da dette arbejde endnu ikke er afsluttet, er Boligkontoret Århus aftaler vedr. afdeling 22 Illerupvej, 23 Nydamsparken, 25 Reginehøj, 27 Frydenlund, 28 Lindholmparken, 29 Kalmargade og 31 Rydevænget forlænget frem til 1. april Inden da forventes de nye aftaler at kunne forelægges organisationsbestyrelsen til godkendelse.

46 INDSTILLING Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 2/2

47 Pressemeddelelse Aarhus 15. september 2017 Udlejningsstrategi skaber positive resultater Evalueringen af de første fire år med fleksibel udlejning viser, at udlejningsværktøjet har haft den ønskede effekt. Mere balanceret beboersammensætning og mindre opdeling på boligmarkedet. Det er de foreløbige resultater af en større evaluering af udlejningsredskabet fleksibel udlejning. Aarhus Kommune Rådmand Teknik og Miljø Evalueringen undersøger udviklingen i beboersammensætningen i de udsatte boligområder siden 2013, hvor Aarhus Kommune og boligorganisationerne i 5. kreds indgik en aftale omkring brugen af udlejningsredskaber for at styrke byens udsatte boligområder. Kristian Würtz Rådhuset Postboks 36, 8100 Aarhus C Det er glædeligt at se, at fleksibel udlejning har virket. Aarhus skal være en god by for alle, og derfor arbejder vi hele tiden for at styrke vores boligområder socialt. Med fleksibel udlejning har vi fået et redskab, der gør det arbejde en lille smule nemmere, og jeg håber, at vi i de kommende år vil se endnu flere positive resultater af ordningen, siger Kristian Würtz, rådmand for Teknik og Miljø. Telefon: Direkte: E-post: raadmand@teknikogmiljo.aarhus.dk Evaluering, som er gennemført af Teknik og Miljø i samarbejde med Det Boligsociale Fællessekretariat, viser, at der i perioden fra bor 3,05 procentpoint flere beskæftigede og studerende i de udsatte boligområder i forhold til sammenlignelige boligområder. Samtidig er forskellen i beboersammensætningen mellem Aarhus Kommune og boligområder med fleksibel udlejning blevet mindsket med to procentpoint siden Modsat er forskellen mellem Aarhus Kommune og sammenlignelige boligområder uden fleksibel udlejning blevet fire procentpoint større siden Fleksibel udlejning arbejder ikke kun imod status quo, men også imod en fortløbende segregering af boligmarkedet. Selvom effekten er lille har den mere end formået at standse den negative tendens. I Arbejdernes Andels Boligforening har man brugt fleksibel udlejning i otte udsatte afdelinger, og det har virket: Det er meget positivt, at vi nu ser en effekt af fleksibel udlejning. Det er et langsigtet værktøj, der først giver resultater efter en årrække, men

48 det viser sig nu, at det er et rigtig godt udlejningsredskab til at løfte et boligområde, der har udfordringer. Vi glæder os til at fortsætte det tætte samarbejde mellem boligorganisationerne og Aarhus Kommune om fleksibel udlejning, siger Anders Rønnebro, direktør i Arbejdernes Andels Boligforening. I Aarhus Kommune er der aktuelt 42 afdelinger, som er omfattet af fleksibel udlejning. Det svarer til omtrent lejemål ud af i alt i Aarhus Kommune. Kontakt Kristian Würtz, rådmand for Teknik og Miljø, Anders Rønnebro, direktør i AAB, Fakta Aftalen om fleksibel udlejning betyder, at en boligsøgende kan komme foran på ventelisten til en bolig i et udsat boligområde, hvis den boligsøgende er i beskæftigelse, under uddannelse, +55 år uden hjemmeboende børn eller par uden hjemmeboende børn. Side 2 af 2

49 NOTAT Resultater fra evalueringen af fleksibel udlejning og anbefalinger til brugen af udlejningsredskaber Kort om fleksibel udlejning Udlejningsredskabet fleksibel udlejning er et styringsredskab, der skal medvirke til at balancere beboersammensætningen i udsatte boligområder ved at give boligsøgende i beskæftigelse eller under uddannelse fortrin på ventelisten til en almen familiebolig. Målsætningen med fleksibel udlejning er, at styrke de udsatte boligområders udvikling mod at blive attraktive bydele med en alsidig beboersammensætning, der nærmer sig Aarhus Kommunes gennemsnit. Der har siden 2013 eksisteret en strategi/aftale mellem Aarhus Kommune og boligorganisationerne i 5. kreds angående anvendelsen af udlejningsredskaber herunder fleksibel udlejning. Teknik og Miljø har fået bemyndigelse af Aarhus Byråd til, under inddragelse af Borgmesterens Afdeling og Sociale Forhold og Beskæftigelse, at indgå udlejningsaftaler med boligorganisationerne. Teknik og Miljø har i samarbejde med Det Boligsociale Fællessekretariat gennemført en evaluering af udlejningsredskabets effekt på beboersammensætningen. 17. august 2017 Side 1 af 4 TEKNIK OG MILJØ Bolig og Projektudvikling Aarhus Kommune Grundsalg og Alment Byggeri Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: post@mtm.aarhus.dk Direkte jubs@aarhus.dk Sag: 16/ Sagsbehandler: Julia Beck Søndergaard Resultatet er, at fleksibel udlejning bidrager til at balancere beboersammensætningen i de udsatte boligområder, men der er tale om en inkrementel effekt. Evalueringens resultater Evalueringen af fleksibel udlejning har vist at - fleksibel udlejning medvirker til at balancere beboersammensætningen, men der er tale om en inkrementel effekt. Fleksibel udlejning har balanceret beboersammensætningen med 3,05 procentpoint ift. udviklingen i sammenlignelige boligområder. - fortrinskriterierne for beskæftigede og studerende er de eneste som anvendes i udlejningen. Det er også de fortrinskriterier som boligorganisationerne finder mest meningsgivende ift. målsætningen.

50 - brugen af fortrinskriterierne har været stigende siden 2013 og effekten har først været synlig siden Boligorganisationerne vurderer at det er et langt sejt træk at ændre beboersammensætningen, men de bakker op om udlejningsredskabets effekt. De fremhæver, at de boligsøgende først nu responderer på fortrinsmulighederne i deres boligsøgen. 17. august 2017 Side 2 af 4 - i perioden udgør udlejninger efter fleksibel udlejning 22% af samtlige udlejninger i de boligområder, som har aftale herom. Det er altså omtrent hver femte tilflyttede beboer som opfylder fortrinskriterierne om enten beskæftigelse eller under uddannelse. - forskellen mellem Aarhus Kommune og boligområder med fleksibel udlejning er blevet mindsket med 2 procentpoint siden 2013 (positiv). Modsat er forskellen mellem Aarhus Kommune og kontrolområder uden fleksibel udlejning blevet 4 procentpoint større siden 2013 (negativ). - fleksibel udlejning ikke kun arbejder imod status quo, men også imod en fortløbende segregering af boligmarkedet. Selvom effekten er lille har den mere end formået at standse den negative tendens. - udviklingen i beboersammensætningen afhænger af andre væsentlige parametre: 1) Administrativ praksis i boligorganisationerne herunder krav om dokumentation af fortrin, 2) tilstedeværelsen af en venteliste, 3) kommunal anvisning, 4) andelen af husstanden, som opfylder fortrinskriterierne, 5) efterfølgende og løbende skift i job- og uddannelsesstatus. Anbefalinger til ny strategi for udlejningsredskaber I lyset af evalueringens resultater opstiller vi i evalueringen en række anbefalinger til den fremadrettede anvendelse af fleksibel udlejning. Disse anbefalinger er: - At udlejningsredskabets effekt skal sammenholdes med den administrative opgave, der foreligger for både kommune og boligorganisationer. - At brugen af udlejningsredskabet skal hænge sammen med målet for boligområdets udvikling. - At brugen af udlejningsredskabet skal mere nøje koordineres med øvrige indsatser fx fysiske helhedsplaner herunder genhusning, boligsociale helhedsplaner, kommunal anvisning, samt boligorganisationernes erfaringer og vurderinger af boligområdet.

51 - At den eksisterende organisering således kommune og boligorganisationer kan samarbejde tættere omkring udlejningen og følge udviklingen i beboersammensætningen. 17. august 2017 Side 3 af 4 - At fortrinskriterierne fortsat er ens, enkle og objektive. Der ses et potentiale i at ensrette praksis og dokumentation af fortrin yderligere i boligorganisationerne. Indstilling og den videre proces Bestyrelsen for Boligsociale Helhedsplaner skal den 14. september 2017 træffe beslutning om at igangsættes et revideringsarbejde af den eksisterende strategi for udlejningsredskaber. Her foreslås det, at der nedsættes en arbejdsgruppe bestående af: - Julia B. Søndergaard, Alment Byggeri, MTM - Edith J. Hansen, Det Boligsociale Fællessekretariat - Andrea Usbeck, Borgmesterens Afdeling - Marianne Skovbakke, Den Sociale Boligtildeling, MSB - Jette Laursen, Udlejningschef, Boligkontoret Århus - Betina Højmark, Udlejningschef, AAB Bestyrelsen vil ligeledes skulle træffe beslutning om hvad arbejdsgruppen opgave er. I lyset af resultaterne fra evalueringen af fleksibel udlejning anbefales det, at arbejdsgruppen adresserer følgende: 1) Udlejningsmodel - Hvordan skal udlejningsaftalerne hænge sammen med målsætningerne omkring en blandet by, en by i social balance og en god bolig til alle? - Hvilke kriterier skal ligge til grund for at en udlejningsaftale indføres i et boligområde? - Hvornår skal udlejningsaftalerne indføres? Skal det være et præventivt eller reaktivt redskab? - Hvilke øvrige tiltag skal udlejningsredskabets sammenstemmes med? 2) Fælles fortolkning - Udlejningsaftalernes indhold og form - Dokumentation og praksis - Fælles forståelse af fortrin og løbende justeringer 3) Organisering - Hvordan opbygges eller styrkes samarbejdet mellem boligorganisationerne og kommunen?

52 - Hvilken rolle skal den nyoprettede Bestyrelse for Boligsociale Helhedsplaner have? 17. august 2017 Side 4 af 4 Arbejdsgruppens arbejdet forventes at udmønte i et forslag om revideret strategi-/aftalegrundlag for udlejningsaftalerne mellem Aarhus Kommune og boligorganisationernes 5. kreds. Forslaget forventes at kunne foreligges Bestyrelsen for Boligsociale Helhedsplaner d. 9. november og Rådmanden for Teknik og Miljø d. 14. november. Det vil kræve en konkret vurdering om de foreslåede ændringer til den nuværende strategi for udlejningsredskaber kræver en godkendelse af Aarhus Byråd.

53 EVALUERING AF FLEKSIBEL UDLEJNING HOVEDRAPPORT Det Boligsociale Fællessekretariat Aarhus Kommune Edith J. Hansen Julia Beck Søndergaard August 2017

54 Indhold 1. Indledning og baggrund for evalueringen Evalueringens hovedkonklusioner Baggrunden for at anvende udlejningsaftaler Lovgivningens ramme for udlejningsaftaler Samarbejdet omkring brugen af fleksibel udlejning i Aarhus Evalueringens formål og opbygning Evalueringens opbygning og design Evalueringsteoretisk ståsted og relation til tidligere undersøgelser Analyse af effekten af fleksibel udlejning på tværs af boligområder Fleksibel udlejning og øvrige udlejninger Udlejningsaftalernes målgruppe og fortrin Effektanalyse Samlet effektvurdering: beskæftigede Samlet effektvurdering: studerende Samlet effektvurdering Effekt af fleksibel udlejning ift. boligområdernes grad af udsathed Analyse af faktorer, der kan svække effekten af udlejningsaftalerne Tilstedeværelse af venteliste Tilflyttere, som ikke opfylder udlejningskriterierne Fraflytning Vurdering af fleksibel udlejning Samlet vurdering af fleksibel udlejnings effekt Opsummering af konklusioner fra områdeanalyserne Frydenlund Langkærparken Gellerup/ Toveshøj Perspektiver fra København, Odense og Aalborg Københavns Kommunes udlejningsmodel Organisering Aftalernes indhold Øvrige aftaler med relevans for fleksibel udlejning Side 2 af 53

55 5.2. Odense Kommunes udlejningspraksis Aalborg Kommunes udlejningspraksis Overvejelser og anbefalinger til fremadrettet praksis Effekt på beboersammensætningen Anbefalinger til en udlejningsmodel Anbefalinger til et styrket samarbejde omkring anvendelsen af fleksibel udlejning Liste over figurer og tabeller i hovedrapport og bilag Bilag 1. Afdelinger der er omfattet af fleksibel udlejning Bilag 2. Metodiske overvejelser og datagrundlag Hovedrapportens design: Difference-in-difference Vurdering af antagelsen om parallelle trends Udvælgelse af boligområder til delrapporter Kvantitative indikatorer til analysen Supplerende analyser Survey Afholdte interviews Bilag 3. Kvantitative analyser i hovedrapporten Difference-in-differenceanalyser Særligt udsatte og udsatte boligområder (røde og orange områder) Risikoområder (gule områder) Fraflytningsanalyse Bilag 4. Kombineret udlejning Bilag 5: Litteraturhenvisninger Side 3 af 53

56 1. Indledning og baggrund for evalueringen Udlejningsaftaler mellem de almene boligorganisationer og Aarhus Kommune har siden 1990 erne været et af de redskaber, man i fællesskab har anvendt, for at imødegå udfordringer i udsatte boligområder. De to typer aftaler, der fortsat er i brug, er fleksibel udlejning og kombineret udlejning. Denne evaluering fokuserer på fleksibel udlejning 1. Baggrunden for evalueringen er aftalen om principper for udlejningsredskaber, også omtalt Strategi for udlejningsredskaber, som Boligforeningernes 5. kreds og Aarhus Kommune indgik d. 22. februar I denne er indskrevet en evaluering af strategien fire år efter strategiens ikrafttræden forud for, at strategien forlænges/revideres. Strategiens overordnede formål er at målrette og konkretisere anvendelsen af udlejningsredskaberne for at styrke de udsatte boligområders udvikling mod at blive attraktive bydele med en alsidig beboersammensætning, der nærmer sig kommunens gennemsnit. Strategien tog den gang afsæt i den forhenværende evaluering af 2012, som blandt andet anbefalede en forenkling og målretning af udlejningsaftalerne mod nogle af de centrale udfordringer, der karakteriserer udsatte boligområder: Høj andel beboere uden for arbejdsmarkedet, lavt uddannelsesniveau samt en høj andel børn og unge. Et centralt element i strategien for udlejningsredskabet er, at både aftalerne om fleksibel udlejning og kravene til ansøgernes dokumentation skal være ens på tværs af boligafdelinger med udlejningsaftaler. Ligeledes skal alle afdelinger i et sammenhængende boligområde som udgangspunkt være omfattet af en aftale om fleksibel udlejning. Boligorganisationernes fælles internetportal AARHUSbolig er stedet hvor de muligheder, udlejningsaftalerne giver boligsøgende, markedsføres og tydeliggøres. Strategien for udlejningsredskaber har været gældende i 4 år. Dette betyder, at de udlejningsaftaler, der er indgået i perioden, er aftalt efter disse retningslinjer. De sidste udlejningsaftaler under strategien er kommet til primo I Aarhus Kommune er der aktuelt udlejningsaftaler i 42 afdelinger, som er omfattet af fleksibel udlejning. Dette svarer til omtrent lejemål ud af i alt i Aarhus Kommune (LBF Stamdata). Dette betyder, at cirka 31,5% lejemål er omfattet af fleksibel udlejning 2. 1 Denne evaluering inkluderer ikke kombineret udlejning eller udlejning efter annoncering, da kombineret udlejning selvstændigt evalueres hvert femte år og udlejning efter annoncering ikke længere anvendes til at balancere beboersammensætningen i udsatte og særligt udsatte boligområder. 2 Bilag 1. viser de omfattede boligområder og -afdelinger. Side 4 af 53

57 1.1 Evalueringens hovedkonklusioner 1. Fleksibel udlejning medvirker til at balancere beboersammensætningen i boligområder med udlejningsaftaler. Der er tale om en lille positiv effekt, som tager tid at opnå og skal ses i en kontekst, hvor boligmarkedet i øvrigt oplever en stadig segregering. 2. Fortrinskriterierne foretrækkes enkle og ens på tværs af boligorganisationerne. 3. Administrationen af udlejningsaftalerne er lettet betydeligt siden strategiens indførsel i 2013, men er fortsat en betydelig administrativ opgave. 4. Brugen af fortrinskriterierne centrerer sig om beskæftigede og studerende, mens de to øvrige fortrinskriterier næsten ikke anvendes. Disse to findes samtidig ikke relevante blandt boligorganisationer. 5. Det ser ud til, at den overordnede positive effekt særligt trækkes af de mindre udsatte boligområder, mens effekten i de særligt udsatte boligområder er meget svag eller ikke-eksisterende. 6. Jo mere redskabet anvendes, jo mere påvirkes beboersammensætningen. Særligt i 2015 og 2016 ses en vækst i antallet af udlejninger via fleksibel udlejning og det afspejler sig i en voksende effekt i samme periode. 7. Effekten af fleksibel udlejning fordrer ventelister med boligsøgende der opfylder fortrinskriterierne. De senere år ser det ud til at ventelisterne er vokset og særligt beskæftigede er ved at finde vej ind. 8. Der efterspørges et forum for løbende dialog omkring administrationen af udlejningsaftalerne og øvrige samarbejder mellem boligorganisationerne og Aarhus Kommune, som hidtil er foregået i bilaterale møder. Der ses et behov for at styrke samarbejdet på det operationelle niveau såvel som samarbejdet ift. at sammentænke udlejningen med øvrige indsatser, der kan iværksættes i udsatte boligområder. Her fremhæves den nyere organisering med Bestyrelsen for Boligsociale Helhedsplaner samt en form for udlejningssamarbejde, som mulige tiltag. Der forestår en nødvendig afgrænsning af emnefelt og mandat hertil. 1.2 Baggrunden for at anvende udlejningsaftaler Fælles for fleksibel og kombineret udlejning er, at de er et forsøg på at skabe en mere balanceret beboersammensætning ud fra nogle på forhånd givne kriterier. Udlejningsredskabet fleksibel udlejning giver således visse boligsøgende fortrinsret til boliger i de boligområder, som har en udlejningsaftale. På den måde supplerer udlejningsaftalerne de sociale og fysiske indsatser i udsatte boligområder, som ofte arbejder med at øge uddannelses- og beskæftigelsesgraden, styrke civilsamfundet og gøre områderne mere attraktive Lovgivningens ramme for udlejningsaftaler Almenboligloven udstikker nogle rammer for udlejningen af almene boliger. Først og fremmest skal de almene boligorganisationer stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for kommunen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver (Almenboligloven 51 stk. 1). Derudover kan boligorganisationer og kommune indgå forskellige aftaler omkring udlejning med henblik på at anvende boligerne til fx bofællesskaber eller udslusningsboliger. For de boliger, som ikke er omfattet af ovenstående bestemmelse, kan kommunen og den almene boligorganisation indgå aftale om, at de ledige boliger i en boligafdeling skal udlejes efter særlige kriterier. Disse kriterier fastsættes ved aftale mellem kommunen og boligorganisationen. Aftalerne skal tages op til revision Side 5 af 53

58 senest efter 4 års anvendelse. Hvis kommunen og boligorganisationen er enige, kan aftalen tages op til revision inden udløbet af 4-års perioden (almenboligloven 60 stk. 1 og 2) Samarbejdet omkring brugen af fleksibel udlejning i Aarhus Samarbejdet mellem Aarhus Kommune og BL s 5. kreds om brugen af udlejningsredskabet fleksibel udlejning er en udmøntning af de beslutninger, der er nedfældet i den fælles strategi for udlejningsredskaber. Strategien tilsiger, at: 1) udlejningsredskabet fleksibel udlejning anvendes fokuseret i færre afdelinger med en større andel boliger omfattet af aftalen 2) udlejningsredskabet anvendes alene til at forbedre beboersammensætningen i 'særligt udsatte boligområder', 'udsatte boligområder' og 'risikoområder'. De 'øvrige områder' kan som udgangspunkt ikke anvende fleksibel udlejning. 3) fortrinskriterierne i udlejningsaftalerne er få og simple 4) fortrinskriterierne er ensrettet på tværs af udlejningsaftalerne. Til at definere hvilke områder, der kan omfattes af udlejningsaftalerne, anvendes den årlige kategoriseringsmodel, som inddeler almene boligområder med mere end 500 beboere i fire kategorier efter deres grad af udsathed. Figur 1: Kategoriseringsmodellens inddeling af boligområder Ifølge Strategien for udlejningsredskaber kan de særligt udsatte områder, de udsatte områder samt risikoområderne indgå aftale om fleksibel udlejning. Modellen er således, at de særligt udsatte og udsatte områder kan få en udlejningsaftale, der omfatter op til 100 % af de ledigblevne boliger i området, mens risikoområder kan vælge en udlejningsaftale ud fra følgende aftalekriterier: 1) 75 % af de ledigblevne boliger i 4 år 2) 100 % af de ledigblevne boliger i 1 år Side 6 af 53

59 Formålet med denne opdeling har været at differentiere indsatsen efter områders karakter og behov. Det skal derudover bemærkes, at et enkelt neutralt område har haft en udlejningsaftale grundet sin nære placering til et særligt udsat boligområde. Selve udlejningen via udlejningskriterierne i fleksibel udlejning sker gennem udlejningsfællesskabet AARHUSbolig, som er udviklet og drives af de almene boligorganisationer i 5. Kreds. Her har boligsøgende siden 2011 haft én indgang til alle almene familieboliger. Her fremgår mulighederne for fortrin til familieboliger gennem fleksibel udlejning, de afdelinger, der er dækket, samt hvilke dokumentationskrav, der gør sig gældende for de forskellige fortrin. Under de vilkår, strategien beskriver, har Aarhus Kommunes magistratsafdeling Teknik og Miljø bemyndigelsen til, under inddragelse af Borgmesterens Afdeling og Socialforvaltningen, at indgå udlejningsaftaler med de respektive boligorganisationer på vegne af kommunen. I forhold til, hvordan det beskrives i strategien, er der sket en række ændringer i organiseringen af samarbejdet. I strategien er det beskrevet, at Arbejdsgruppen for integration og udsatte boligområder inddrages. Det har der dog været begrænset praksis for. Ligeledes er den helhedsorienterede styringsdialog, som også er beskrevet i strategien, ophørt. Slutteligt har nedsættelsen af Bestyrelsen for boligsociale helhedsplaner betydet, at der fra 2017 er sket en omorganisering af de boligsociale indsatser. 2. Evalueringens formål og opbygning Evalueringens primære formål er at afdække effekten af fleksibel udlejning ift. at balancere beboersammensætningen i de boligområder, hvor redskabet er indført. Med kendskab til udlejningsredskabets brug og effekt skal evalueringen kvalificere anvendelsen af udlejningsredskabet fremadrettet, således at udlejningsaftalerne bedst muligt understøtter deres målsætning om at sikre en alsidig beboersammensætning. Evalueringen skal ligeledes adressere de løbende opmærksomheder, der er erfaret i aftaleperioden siden 2013, og bidrage til at synliggøre de væsentlige overvejelser i forbindelse med anvendelsen af udlejningsredskabet. På baggrund af denne evaluering skal det således være klart, hvordan redskabet fremadrettet kvalificeres samt i hvilket omfang, der er behov for justeringer af det eksisterende aftalegrundlag Evalueringens opbygning og design Evalueringen består af denne hovedrapport og tre delrapporter. Fokus i hovedrapporten er at undersøge den samlede effekt af udlejningsredskabet på tværs af boligområder med en udlejningsaftale 3, mens delrapport 1-3 undersøger effekten af udlejningsredskabet i fire udvalgte boligområder. I delrapporterne undersøges effekten af fleksibel udlejning nærmere ift. boligområdernes karakter samt indbyrdes mellem afdelinger i boligområder. Her undersøges, om der er lokale forhold, der betinger udlejningsredskabets effekt. Delrapporternes resultater og kvalitative fund medtages i hovedrapporten som fortolkningsbidrag og til at nuancere analysens fund. Figur 2 angiver evalueringens overordnede opbygning. 3 I rapporten bruges termerne boligområder og boligafdelinger. Aftaler om fleksibel udlejning indgås altid boligafdeling for boligafdeling, mens de fleste sociale indsatser er målrettet boligområder bestående af flere boligafdelinger. Evalueringen anlægger et områdefokus, men da analyseenheden er boligafdelinger, vil begge niveauer være at finde i rapporterne. Side 7 af 53

60 Figur 2: Evalueringens opbygning Nedenfor, I figur 3, er den kausalsammenhæng, som evalueringen undersøger, illustreret. Den overordnede forventning bag fleksibel udlejning er den, der illustreres øverst i modellen med to grå bokse, nemlig at brugen af udlejningsredskabet påvirker beboersammensætningen. Fra andre evalueringer af fleksibel udlejning samt indledende samtaler med nøglepersoner, har vi en forventning om, at effekten af fleksibel udlejning påvirkes af en række andre forhold. Disse kan enten dreje sig om, hvordan fleksibel udlejning bruges (den første boks nederst i kausalmodellen), de kan påvirke selve kausaliteten mellem fleksibel udlejning og beboersammensætningen (den midterste boks), eller de kan påvirke beboersammensætningen direkte (den sidste boks nederst i selve kausalmodellen). De konkrete faktorer, som forventes at have en indflydelse, beskrives kort nedenfor. Endelig illustrerer ikonerne nederst i figuren de datakilder, der anvendes til at undersøge de enkelte forventninger. Figur 3: Kausalmodel og datakilder brugt i evalueringen Side 8 af 53

61 Faktorer, der påvirker brugen af udlejningskriterierne, kan være mangeartede og omhandler implementeringen af fleksibel udlejning. Implementeringen sker i et samarbejde mellem boligorganisationerne og Aarhus Kommune. Dette behandles i afsnittet Vurdering af fleksibel udlejning. Under faktorer der påvirker kausaliteten, altså hvilken indflydelse fleksibel udlejning har på beboersammensætningen, regner vi to primære faktorer: Dels tilstedeværelsen af en venteliste med beboere, der opfylder kriterierne, og dels hvor stor en andel af beboerne, der flytter ind via fleksibel udlejning, som opfylder udlejningskriterierne. Disse behandler vi i afsnittene Tilstedeværelse af venteliste og Tilflyttere, som ikke opfylder udlejningskriterierne. Derudover er der en række øvrige faktorer, der påvirker beboersammensætningen i et boligområde. Disse inddeler vi i tre: For det første er der fraflytning, som undersøges i afsnittet Fraflytning. For det andet er der andelen af tilflyttere, som ikke kommer ind via fleksibel udlejning (og som derfor ikke nødvendigvis opfylder udlejningskriterierne). Dette drejer sig om øvrige tilflyttere fra ventelisten samt beboere, der kommer ind via den kommunale anvisning til almene boligafdelinger. Omfanget af disse undersøges kvantitativt i afsnittet Fleksibel udlejning og øvrige udlejningerfleksibel udlejning og øvrige udlejninger. Sidste væsentlige faktor er, at beboere, efter de er flyttet til et boligområde via de fleksible udlejningskriterier, kan skifte job- og/eller uddannelsesmæssig status. Dette medtages ikke i analysen, da det betragtes som et usikkerhedsmoment, der gælder ligeligt i alle boligområder, og dermed ikke siger noget om udlejningsredskabet. Det bør dog bemærkes, at der i flere af de undersøgte boligområder er uddannelses- og beskæftigelsesindsatser i regi af boligsociale helhedsplaner, som forventes at påvirke beboersammensætningen i en positiv retning, ikke ved at regulere flyttemønstre som udlejningsregler, men ved at løfte beboere. Det sidste perspektiv behandles i bilag 2. For at imødegå den komplekse sammenhæng mellem fleksibel udlejning og beboersammensætningen samt styrke resultaternes gyldighed er evalueringen bygget op som det, man med fagtermer vil betegne et multimetodestudie. Det betyder, at vi dels trækker på både kvalitative og kvantitative data og metoder, ligesom vi indenfor de kvantitative undersøgelser både arbejder med tværsnits- og tidsserieanalyser. I hovedrapporten vil hovedfokus være på det tværgående. Det analyseres i afsnittet Effektanalyse gennem en kontrafaktisk kontrollogik, hvor udviklingen i afdelinger med udlejningsaftaler holdes op mod sammenlignelige afdelinger uden udlejningsaftaler. Delrapporterne baserer sig på tidsseriestudier, altså undersøgelser af beboersammensætningens udvikling over tid, i afdelinger med fleksibel udlejning. Samtidig er det i delrapporterne muligt at få en mere indgående viden om de enkelte boligområder, der kan bidrage til at kvalificere de undersøgte sammenhænge. Datagrundlaget for evalueringen præsenteres nærmere i bilag 2. I hovedrapporten findes ligeledes opsummeringer af konklusionerne fra delrapporternes områdeanalyser samt perspektiver fra København, Odense og Aalborg. Slutteligt vil vores overvejelser og anbefalinger til fremtidig praksis fremgå Evalueringsteoretisk ståsted og relation til tidligere undersøgelser Evalueringen undersøger, om brugen af fleksibel udlejning har en positiv indvirkning på beboersammensætningen målt med andelen af beboere, der er i beskæftigelse eller under uddannelse. Derfor er evalueringen gennemført som en effektevaluering. Styrken ved effektevalueringer er, at de er i stand til at undersøge et årsagsvirkningsforhold gennem kontrollogikker. I denne evaluering er fokus på at isolere effekten af fleksibel Side 9 af 53

62 udlejning på beboersammensætningen. Det gør evalueringen ved at undersøge, om de udviklinger, vi ser i beboersammensætningen gennem de kvantitative analyser, kan tilskrives fleksibel udlejning, eller om eksterne faktorer har spillet ind. Denne evaluering trækker på det, der i effektevalueringstermer kaldes kvasieksperimenter. Det vil sige, at designet ikke involverer tilfældigt udvalgte indsats- og kontrolgrupper, hvilket ville kræve, at fleksibel udlejning blev anvendt ud fra et tilfældighedsprincip, men arbejder med kontrollogikker. Dels sammenlignes gruppen af boligområder, der gør brug af fleksibel udlejning, med en sammenlignelig gruppe af boligområder, der ikke gør (hovedrapporten). Dels undersøges udviklingen i beboersammensætningen i udvalgte boligområder over tid (delrapport 1-3). Eksperimentelle designs har nogle svagheder, som vi ikke kan se bort fra. Det drejer sig om, at de ikke identificerer de mekanismer i en indsats, der forårsager virkningen, at de ikke inddrager kontekstuelle betingelser samt for det kvasieksperimentelle designs vedkommende, at det kan være svært at sikre sammenlignelighed i indsats- og kontrolgrupper. Vi forsøger at imødegå disse svagheder ved for det første at undersøge implementeringsleddet af indsatsen, og for det andet at undersøge de kontekstuelle betingelser, som kan betyde, at effekten af fleksibel udlejning kan variere mellem både boligorganisationer- og områder samt over tid. I forhold til sammenligneligheden, kan man selvsagt ikke ændre på, hvilke boligområder, der har gjort brug af fleksibel udlejning, men anvendelsen af de to forskellige kontrollogikker, som er beskrevet ovenfor, vil minimere risikoen for forkerte konklusioner. Evalueringen står på skuldrene af tidligere undersøgelser af emnet i både design og valg af data. Der er særligt trukket på den tidligere evaluering af udlejningsredskaber, som Aarhus Kommune og Det Boligsociale Fællessekretariat gennemførte i 2012, Københavns Kommunes Evaluering af udlejningsaftalens virkning i perioden fra 2014 samt SFI s evalueringer Udlejningsredskaber i almene boligområder fra 2012 og Erfaringer med at ændre det sociale mix i udsatte boligområder fra Evalueringens metodiske tilgang er inspireret af Gunvor Christensens udgivelse Indsatser i udsatte boligområder fra 2013 og Hanne Katrine Krogstrup Evalueringsmodeller fra Tidligere evalueringer af udlejningsredskaber hører hjemme i evalueringskategorierne effekt- og målopfyldelsesevalueringer. Denne evaluering adskiller sig fra tidligere evalueringer ved i højere grad at anvende forskellige kontrollogikker samt ved i højere grad at undersøge de faktorer, der kan hæmme effekten af fleksibel udlejning. Slutteligt operationaliseres beskæftigelseskriteriet i denne evaluering som andelen af årige som er selvforsørgende med virksomhedstilknytning, hvor tidligere evalueringer har undersøgt udviklingen i beboere udenfor arbejdsmarkedet. Selvforsørgende med virksomhedstilknytning er langt tættere på fortrinskriteriet i beskæftigelse, og det er et væsentligt vanskeligere succeskriterium. 3. Analyse af effekten af fleksibel udlejning på tværs af boligområder I det følgende afdækkes, hvilke udlejningsregler, herunder fleksibel udlejning, der anvendes i Aarhus. For at vurdere effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen er det nødvendigt at vide i hvilket omfang, udlejningsredskabet er blevet brugt. På den baggrund opstilles der forventninger til effekten af fleksibel udlejning, som testes gennem analysen af udviklingen i beboersammensætningen i indsatsgruppen (boligafdelinger med fleksibel udlejning) og områderne i kontrolgruppen (sammenlignelige boligafdelinger som ikke bruger fleksibel Side 10 af 53

63 udlejning). Bemærk, at selve analysen samt de metodiske overvejelser og beskrivelsen af datagrundlaget er at findes i bilag 2 og Fleksibel udlejning og øvrige udlejninger Dette afsnit klarlægges, hvordan fleksibel udlejning i øvrigt fungerer i sammenhæng med andre udlejningsregler. På baggrund af offentliggjort statistik fra Landsbyggefondens Temastatistik 2017 er det muligt at se på udlejninger efter type. Disse er: Kombineret udlejning, Fleksibel udlejning samt venteliste og kommunal anvisning. I kategorien venteliste er også de afdelings- og organisationsinterne udlejninger inkluderet. Foruden disse udlejningstyper kan der forekomme udlejninger efter boliggarantibevis, bytning og offentlig annoncering. Disse udlejningstyper udgør dog kun 0-1 % af de samlede udlejninger, hvorfor de ikke er medtaget i nedenstående opgørelse. Udlejningsredskaber eller -regler spiller en rolle ift. hvor stor en andel af udlejningerne, der reelt er til rådighed til udlejning efter reglerne om fleksibel udlejning. 27% 41% Venteliste 10% Fleksibel udlejning Kommunal anvisning 22% Kombineret udlejning Figur 4: Udlejninger efter type for boligområder med fleksibel udlejning, Kilde: LBF, 2017 Ovenstående figur viser, at fleksibel udlejning udgør 22% af udlejningerne i perioden for boligområder med aftale om fleksibel udlejning. Udlejninger efter ventelisten udgør 41% af udlejningerne. Heri indgår tilmed de afdelings- og organisationsinterne udlejninger. Dertil viser figuren, at 27% af udlejningerne er efter reglerne om kombineret udlejning, mens 10% er efter kommunal anvisning. Det, som opgørelsen viser, er altså, at udlejninger efter fleksibel udlejning i alle boligområder med en udlejningsaftale kun udgør 22% af udlejningerne. Det er altså blot i 22% af de tilflyttede lejemål fra at fleksibel udlejning har kunne påvirke beboersammensætningen. Samtidig viser opgørelsen af den kommunale anvisning ikke udnyttes til fulde (op til 25%) i boligområderne som har aftale om fleksibel udlejning. Ligeledes viser ovenstående at kombineret udlejning faktisk dækker over 27% af udlejningerne til trods for, at det i opgørelsen kun er Gellerup/Toveshøj, Langkærparken og Herredsvang, som har aftale om kombineret udlejning. Delrapporterne om Gellerup/Toveshøj og Langkærparken viser hvorledes fordelingen af udlejninger efter type gør sig gældende i disse boligområder. I sammenhæng med ovenstående opgørelse skal det bemærkes, at der i udlejningspraksissen eksisterer en prioriteret rækkefølge for, hvorledes og hvornår de forskellige udlejningstyper iværksættes. Denne prioritering er ens på tværs af boligorganisationer- og afdelinger i kommunen, og prioriteringen er som følger: 1) Afdelingsinterne boligsøgende Side 11 af 53

64 2) Bolighavende i boligorganisationen med fortrin 3) Eksterne med fortrin 4) Bolighavende i boligorganisationen uden fortrin 5) Øvrige eksterne boligsøgende Ovenstående prioritering viser altså rækkefølgen for hvem af de boligsøgende, der får tilbudt en given ledig bolig først. I praksis betyder det, at en given ledig bolig (der ikke er omfattet af kommunal anvisning) skal søges udlejet til boligsøgende på den interne venteliste, også kaldet oprykningsventelisten såfremt de opfylder betingelserne herfor (størrelse og familiesammensætning) før den kan udlejes via den eksterne venteliste og fleksibel udlejning. Udbuddet af antallet af boliger til boligsøgende på den eksterne venteliste ændres ikke, idet personer, der får en bolig via oprykningsventelisten, også afgiver en. Der kan dog være forskelle mellem boligorganisationerne ift. hvorledes den interne oprykningsventeliste håndteres i praksis. Derfor formoder vi alligevel at oprykningsventelisten har betydning for udbuddet af lejemål, der til sidst også er tilgængelig for fleksibel udlejning. Det vil kræve et tættere operationelt udlejningssamarbejde, at komme til bunds i denne praksis Udlejningsaftalernes målgruppe og fortrin I strategien for udlejningsredskaber er fortrinene rangeret i prioriteret rækkefølge, således at ansøgere, der kan gøre brug af det øverst rangerede fortrin, får tilbudt en bolig før ansøgere, der kan gøre brug af et lavere rangeret fortrin. Rækkefølgen er som nedenfor angivet: 1. Ansøgere i beskæftigelse og ansøgere under uddannelse 2. Par uden hjemmeboende børn og ansøgere over 55 år uden hjemmeboende børn Der er tale om en primær og en sekundær målgruppe for udlejningsaftalerne, således at den primære målgruppe er beskæftigede og studerende, og den sekundære målgruppe er par uden hjemmeboende børn og +55-årige uden hjemmeboende børn. Endvidere er der en intern prioritering inden for målgrupperne, således at beskæftigede prioriteres over studerende, og par uden hjemmeboende børn prioriteres over ansøgere over 55 år uden hjemmeboende børn. Det skal fremhæves, at man ved strategien for udlejningsredskaber indførte fælles fortrinskriterier, hvorfor ovenfornævnte kriterier samt rangering er ens på tværs af alle boligafdelinger og -organisationer, der har en udlejningsaftale. Udlejning efter fortrinskriterie 1. I beskæftigelse (3 mdr.) 2. Under uddannelse Tabel 1: Brugen af fortrinskriterierne fra fleksibel udlejning. Kilde: AARHUSbolig 3. Par uden hjemmeboende børn uden hjemmeboende børn Samlet Samlet Side 12 af 53

65 Tabel 1 viser det samlede antal udlejninger efter fleksibel udlejnings fire fortrinskriterier i årene For en uddybning af, hvilke afdelinger, der har indgået aftale om fleksibel udlejning se bilag 1. Af tabel 1 fremgår det, at antallet af udlejninger via fleksibel udlejning har været stigende over de tre år, vi har data for. Ser man på fortrinskriterierne i beskæftigelse og under uddannelse har de over hele perioden været anvendt stort set lige meget, men mens antallet af udlejninger til studerende har været stabilt i perioden er antallet af udlejninger til personer i beskæftigelse steget markant over de tre år. De to fortrinskriterier par uden hjemmeboende børn og +55-årige uden hjemmeboende børn anvendes til gengæld forsvindende lidt. På den baggrund forventer vi i analysen at se en effekt på andelen af beboere i beskæftigelse og under uddannelse, men ingen effekt af fortrinskriterierne for par uden hjemmeboende børn og +55-årige uden hjemmeboende børn. Derfor undersøges effekterne af de to sidste fortrinskriterier ikke nærmere. Tidsmæssigt forventer vi i lyset af ovenstående at se effekten af fortrinskriteriet beskæftigelse stige over tid, særligt i 2016, mens effekten af studerende forventes at være mere jævn. I forhold til de tidsmæssige forventninger skal det dog siges, at en del afdelinger allerede inden ensretningen af fortrinskriterierne i 2013 gjorde brug af fortrin til beskæftigede og studerende, hvilket kan betyde, at 2013 ikke står ud som et skelsættende år i dataanalysen Effektanalyse I dette kapitel analyseres effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen. Det vil jævnfør ovenstående sige anden af beskæftigede og andelen af studerende. Disse to indikatorer operationaliseres som henholdsvis andelen af beboere, der er selvforsørgende med virksomhedstilknytning og andelen af studerende, der modtager SU 5. I analysen sammenlignes udviklingen i indsatsgruppens beboersammensætning med udviklingen i de områder, der er udvalgt til kontrolområder, fordi de dels er sammenlignelige, og fordi de ikke har haft udlejningsaftaler i undersøgelsesperioden 6. I hovedrapporten er fokus på den samlede effekt af udlejningsredskabet, hvorfor der ikke skelnes mellem forskellige områder, boligorganisationer og boligafdelinger. Styrken ved denne analyse er, at akkumuleringen af hhv. indsatsområder og kontrolområder minimerer risikoen for, at det resultat, vi ser, skyldes lokale forhold i udlejningen, afdelingers beliggenhed, andre kontekstuelle faktorer eller tilfældige fejl. Dette gør analysen mere robust end tidligere gennemførte evalueringer Samlet effektvurdering: beskæftigede Figur 5 viser udviklingen i andelen af beboere i beskæftigelse i indsats- og kontrolområder. Den grå kurve viser kontrolgruppens udvikling i perioden , mens den sorte kurve viser indsatsgruppens udvikling i samme periode. Indsatsgruppen er her samtlige områder, der i perioden fra har haft en aftale om fleksibel udlejning. I figuren ses det, at udviklingen i andelen af beskæftigede årige frem til Strategi for udlejningsredskaber blev indført i i både indsats- og kontrolområder var negativ. 4 Der findes ikke pålidelige data før 2014, hvorfor optællingen starter der. 5 For uddybning se Kvantitative indikatorer til analysen. 6 For uddybning se bilag 2 og for en oversigt over, hvilke boligområder der indgår i de to grupper, se tabel 5. 7 Når stregen går ved 2012 er det fordi de anvendte data er 12-månederstal, hvorved 2013 tallene angiver andelene ved udgangen af 2013, hvor strategien har været i anvendelse i et år. Side 13 af 53

66 Andel beskæftigede Effekten af fleksibel udlejning beregnes på baggrund af den kontrafaktiske udvikling for indsatsområderne, som i figuren er vist med en stiplet linje. Denne forudser boligområderne i indsatsgruppens udvikling, såfremt fleksibel udlejning ikke havde fundet anvendelse i perioden og vurderes på baggrund af kontrolområdernes udvikling i samme periode. Denne logik er begrundet i den parallelle udvikling i indsats- og kontrolgruppernes andele af årige i beskæftigelse frem til strategiens indførelse i For uddybning af antagelserne bag difference-in-differenceanalysen se bilag 2. 40,00 Udvikling i andel beskæftigede 35,00 30,00 25,00 Effekten af fleksibel udlejning (1,92 pp) 20, År Indsatsområder i alt Kontrolområder i alt Kontrafaktisk udvikling for indsatsområderne Figur 5: Udvikling i andel beskæftigede, Kilde: BoSocData Den samlede effekt af fleksibel udlejning på tværs af indsatsområderne er ifølge analysen 1,92 procentpoint flere beskæftigede i gruppen af årige. Analysen viser dermed, at fleksibel udlejning tilsyneladende har en lille positiv effekt på at balancere beboersammensætningen ift. andel af beboere i beskæftigelse. At det først rigtig slår igennem i 2015 og 2016 stemmer overens med, at antallet af udlejninger via fortrinskriteriet beskæftigelse først for alvor er steg i de år. Den tilsyneladende lille effekt på andelen af beskæftigede, skal derfor ses i lyset af, at udlejningskriteriet ikke tidligere har været anvendt i samme omfang. Det kan muligvis skyldes, at der ikke tidligere har været den samme søgning fra beskæftigede til de pågældende boligområder Samlet effektvurdering: studerende På samme måde er effekten af fleksibel udlejning på andelen af studerende beregnet nedenfor. Indledningsvist skal det bemærkes, at den almene boligsektor i Aarhus Kommune generelt set har oplevet en stigning i andel studerende i beboersammensætningen i undersøgelsesperioden I modsætning til i analysen af andel beskæftigede ovenfor, viser nedenstående beregninger, at andelen af studerende i indsatsområderne er højere end i kontrolområderne. Det er interessant, da baggrunden for indgåelsen af udlejningsaftaler er, at man ønsker at ændre en skæv beboersammensætning i boligområder, der er kategoriseret som udsatte i retning af beboersammensætningen i ikke udsatte områder. Når det kommer til studerende ser det ud til, at man i udsatte områder i forvejen har en højere andel studerende end i 8 Kilde: BoSocData. BoSocData er Aarhus Kommune og boligorganisationerne i BL s 5. kreds fælles monitoreringssystem. Side 14 af 53

67 Andel studerende kontrolområderne. Samtidig viser nedenstående, at denne relativt høje andel studerende i indsatsområderne forstærkes af udlejningsaftalerne, jf. figuren nedenfor. 19 Udvikling i andel studerende Effekten af fleksibel udlejning (1,13 procentpoint) År Indsatsområder i alt Kontrolområder i alt Kontrafaktisk udvikling for indsatsområderne Figur 6: Udvikling i andel studerende, Kilde: BoSocData Ligesom i figur 5 viser den sorte kurve indsatsområdernes udvikling i perioden og den grå kurve kontrolområdernes udvikling i samme periode. Igen er der tale om, at udviklingen frem til strategiens indførelse i 2013 er parallel for indsatsområder og kontrolområder, denne gang med en positiv udviklingstendens i retning af en højere andel af studerende i begge grupper af områder. Fra indførelsen af strategien i 2013 fortsætter stigningen. Kurvens hældning i kontrolområderne er nu ikke så stejl som før, mens den i indsatsområderne holder den samme stigning. Begge kurver knækker efterfølgende, kurven for kontrolområderne efter 2015 og for indsatsområderne efter Derefter falder andelen af studerende i begge grupper af områder. Hvorfor disse knæk sker, kan være vanskeligt at besvare, men da det sker i både indsats- og kontrolområder, vurderes der ikke at være tale om en effekt af fleksibel udlejning, men af eksterne faktorer. Holdes indsatsgruppens udvikling op imod kontrolgruppens, viser den kontrafaktiske analyse, som er illustreret med en stiplet linje i figuren, at effekten af fleksibel udlejning i perioden er 1,13 procentpoint ift. andel studerende på tværs af indsatsområderne. Den samlede effekt af fleksibel udlejning på tværs af indsatsområderne er ifølge analysen 1,13 procentpoint flere studerende i gruppen af årige. Som det var forventet ud fra antallet af udlejninger via fortrinskriteriet studerende, slår effekten af fleksibel udlejning tidligere igennem på andelen af studerende og er rimelig jævn over perioden. Analysen viser dermed, at fleksibel udlejning tilsyneladende har en lille positiv effekt på at balancere beboersammensætningen ift. andelen af studerende beboere. Denne effekt er forholdsvis beskeden, og det kan derfor være vanskeligt at konkludere, om det udelukkende kan tilskrives brugen af fleksibel udlejning. Tendensen er dog interessant og kan antyde, at familieboliger er attraktive for studerende, som ellers også har adgang til ungdomsboliger. I den sammenhæng er det alt andet lige fordelagtigt for studerende, at de har mulighed for at Side 15 af 53

68 Andel beskæftigede og studerende blive boende i en familiebolig efter endt studie, hvilket ikke er en mulighed ved ungdomsboliger. Det er dog uvist, om de studerende kender til denne forskel eller har denne overvejelse til grund for boligvalg Samlet effektvurdering Antallet af lejemål, der udlejes via fleksibel udlejning, afgøres af, hvor mange udlejninger, der er i de pågældende afdelinger i alt, og hvordan disse lejemål fordeles efter udlejningstyperne (jf. afsnittet Fleksibel udlejning og øvrige udlejninger). I afsnittene ovenfor vurderes effekten af fleksibel udlejning på de to fortrinskriterier beskæftigelse og uddannelse, som er dem, der i overvejende grad anvendes, hver for sig. I praksis er disse fortrin dog ikke uafhængige af hinanden, da de står på venteliste til de samme boliger, samt at der er en prioriteret rækkefølge, så beskæftigede prioriteres over studerende. Derfor er det meningsfyldt både at se på kriterierne hver for sig og samlet. Nedenfor ses fleksibel udlejnings effekt på beboersammensætningen derfor under ét, som andelen af årige beboere, der enten er i beskæftigelse eller under uddannelse Samlet effekt Effekten af fleksibel udlejning (3,05 pp) År Indsatsområder i alt Kontrolområder i alt Kontrafaktisk udvikling for indsatsområderne Figur 7: Samlet udvikling i andel beskæftigede og studerende, Kilde: BoSocData Figur 7 baserer sig på samme data som de to foregående, hvorfor udviklingen frem til strategiens indførelse i 2013 også her er parallel for indsatsområder og kontrolområder. Det interessante ved at se på den akkumulerede effekt af fleksibel udlejning er, at det bliver tydeligt, at de to udlejningskriterier tilsammen har en tydeligere effekt som betyder, at boligområder med fleksibel udlejning over tid nærmer sig kontrolområdernes beboersammensætning. Ved at lægge de to sammen bliver det også tydeligt, at den faldende andel studerende fra 2015 til 2016 opvejes af en stigning i andelen af beskæftigede, så den samlede udvikling fortsat er positiv. Den kontrafaktiske analyse, viser en samlet effekt på 3,05 procentpoint på tværs af indsatsområderne. Den samlede effekt af fleksibel udlejning på tværs af indsatsområderne er ifølge analysen 3,05 procentpoint flere beskæftigede og studerende i gruppen af årige. Kontrolområderne er udvalgt, fordi de ligner indsatsområderne, så selvom sammenligningen siger noget om effekten ud fra en kontrafaktisk logik, siger det ikke særlig meget om niveauet. I strategien er et af målene med fleksibel udlejning, at indsatsområderne skal nærme sig gennemsnittet for Aarhus Kommune på andelen af Side 16 af 53

69 Andel beskæftigede og studerende beskæftigede og studerende. Derfor er den akkumulerede andel beskæftigede og studerende i indsatsområderne, som vises i figur 7, nedenfor sat op overfor Aarhus Kommunes gennemsnit. Samlet effekt År Indsatsområder i alt Kontrolområder i alt Kontrafaktisk udvikling for indsatsområderne Aarhus Kommune Figur 8: Samlet udvikling i andel beskæftigede og studerende i indsatsområder samt Aarhus Kommune, Kilde: BoSocData Her ses det, at der er tale om en ganske lille tilnærmelse til andelen af beskæftigede og studerende årige i Aarhus Kommune, som i samme periode oplever en lille positiv udvikling. Før strategiens indførelse er forskellen mellem indsatsområderne og Aarhus Kommune således på 26%. I 2016 er denne forskel reduceret til 24%. Til sammenligning er forskellen mellem kontrolområderne og Aarhus Kommune i samme periode vokset fra 18% til 22%. Denne sammenligning understreger, at nok er den samlede effekt af fleksibel udlejning i lille, men den skal ses i en kontekst hvor Aarhus Kommunes gennemsnit bevæger sig i en positiv retning, mens andre (mindre) udsatte boligområder bevæger sig i en negativ retning. I en kontekst med en stadig segregering af boligmarkedet har fleksibel udlejning således medvirket til at vende en negativ udviklingstendens i de mest udsatte boligområder Effekt af fleksibel udlejning ift. boligområdernes grad af udsathed Både SFI (2012) og Københavns Kommune (2014) vurderer, at effekten af udlejningsredskaberne varierer med områdernes grad af udsathed, hvorfor dette perspektiv også inddrages i denne analyse. I indeværende afsnit afrapporteres udelukkende de samlede analyseresultater, mens selve analyserne er at finde i bilag 3. Effekt ift. beskæftigelse Alle indsatsområder 1,92% 1,13% Særligt udsatte/udsatte boligområder (røde & orange) -1,12% -0,13% Risikoområder (gule) 2,47% 2,27% Effekt ift. studerende Tabel 2: Effekten af fleksibel udlejning i boligområder med særlige udfordringer/ behov, boligområder med udfordringer og risikoområder Det undersøges, om effekterne af fleksibel udlejning afhænger af områdernes grad af udsathed, ved at inddele indsats- og kontrolgrupperne efter deres kategorisering i kategoriseringsmodellen fra 2013 (se figur 1). Både indsats- og kontrolområder underopdeles derfor i to grupper bestående af henholdsvis særligt udsatte- og Side 17 af 53

70 udsatte boligområder (røde og orange) og risikoområder (gule områder), og disse sammenlignes med hinanden. Tabel 2 viser analysens resultater. Ifølge analyserne er effekterne af fleksibel udlejning i gruppen af særligt udsatte og udsatte boligområder (røde og orange områder) negativ både for andel beskæftigede og andel studerende. Dette antyder, at fleksibel udlejning her har virket mod hensigten. I indsatsgruppen indgår boligområderne Gellerup/Toveshøj, Langkærparken, Trigeparken, Viby Syd og Frydenlund, mens det eneste boligområde, som kan anvendes som kontrolområde er Vejlby Vest, da dette er det eneste boligområde med den kategorisering i kategoriseringsmodellen fra 2013, som ikke anvender fleksibel udlejning. Den lille kontrolgruppe betyder, at dette resultat er forholdsvist usikkert. Analysen af risikoområder (gule områder) viser til gengæld, at effekterne af fleksibel udlejning er positiv og større, end den akkumulerede analyse på tværs af boligområder. I gruppen af risikoområder er indsatsområderne, Rundhøj, Elstedhøj, Herredsvang, Holmstrup, Lystruplund og Åbyhøjgård, mens kontrolområderne er, Langenæs/ Kirkedammen, Vestergårdsparken, Charlottehøj, Vistoftparken/ Ranunkelvej/ Højager og Tranbjergparken. Samlet set ser vi, at fleksibel udlejning i højere grad bidrager til at styrke beboersammensætningen i de områder, der ikke er så udsatte til sammenligning med den samlede effekt. Effekten er mere usikker i de udsatte og særligt udsatte boligområder. Dette resultat støttes ikke i Københavns Kommunes evaluering fra 2014, der viser, at fleksibel udlejning har den stærkeste effekt på de særligt udsatte boligområder. Årsagerne til, at fleksibel udlejning ikke i samme omfang slår igennem på beboersammensætningen i de særligt udsatte og udsatte boligområder i Aarhus, kan være mange. I afsnittet Analyse af faktorer, der kan svække effekten af udlejningsaftalerne undersøges nogle af de væsentligste årsager Analyse af faktorer, der kan svække effekten af udlejningsaftalerne I det ovenstående er selve sammenhængen mellem fleksibel udlejning og beboersammensætningen i indsatsområderne undersøgt. Det er den sammenhæng, der i kausalmodellen vises som en pil mellem de to grå bokse. I dette afsnit undersøges de faktorer, som har indflydelse på den sammenhæng Tilstedeværelse af venteliste For at fleksibel udlejning kan påvirke beboersammensætningen er det en forudsætning, at der eksisterer en venteliste til de pågældende afdelinger, og at der på ventelisten står ansøgere, som lever op til fortrinskriterierne. Det har ikke været muligt kvantitativt at dokumentere udviklingen i ventelisterne efter strategiens indførelse i 2013, men data fra styringsdialogen samt de kvalitative interviews indikerer, at ventelisterne til almene boliger i Aarhus er vokset, også i de udsatte afdelinger. Dette kan underbygges af, at udviklingen i udlejninger efter venteliste i de omfattede boligafdelinger har været faldende siden 2013, mens udlejninger efter fleksibel udlejning har været stigende i samme periode 9. 9 Kilde: Side 18 af 53

71 Tilflyttere, som ikke opfylder udlejningskriterierne I afsnittet Fleksibel udlejning og øvrige udlejninger redegøres der for, hvor stor en andel af udlejningerne i evalueringens indsatsområder, der foregår via fleksibel udlejning. Her fremgår det, at det blot er omtrent en femtedel af udlejningerne, hvorfor redskabet derfor kun har indflydelse på omtrent hvert femte tilflyttede husstand. I denne femtedel af husstandene er det derudover blot én person i husstanden, der skal opfylde et af udlejningskriterierne, for, at en husstand kan komme foran på ventelisten via fleksibel udlejning. Derfor vil der naturligvis fortsat være beboere i husstande, der er kommet ind via fleksibel udlejning, som ikke lever op til udlejningskriterierne. Ligeledes vil tilflyttere, som er kommet ind via et af udlejningskriterierne, efterfølgende kunne skifte job- eller uddannelsesmæssig status. Disse forhold betyder, at vi rent kvantitativt må justere vores forventninger til effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen. Da vi med de eksisterende data ikke har mulighed for at følge den enkelte beboer, kan vi ikke kvantitativt undersøge omfanget af disse faktorer Fraflytning En af de faktorer, der ligesom udlejningsredskaberne kan påvirke beboersammensætningen i boligområderne, er fraflytning. I relation til fleksibel udlejnings effekt vil det have en betydning, om de beboere, der flytter ind via fortrinnene også bliver boende i boligområdet. Da vi alene har mulighed for at følge beboere, som er kommet ind via fleksibel udlejning, undersøges den interne variation mellem afdelinger med fleksibel udlejning. Konkret undersøges samtlige indflytninger via fleksibel udlejning i 2014, hvor registreringspraksissen omkring udlejningsaftalerne gør det muligt at starte. Ser man på fortrinskriterierne beskæftigelse og studerende udgøres de af i alt 553 lejemål i Af disse var 222, eller 40%, af lejemålene fraflyttet inden juni 2017, heraf var 79 kommet ind på fortrinnet i arbejde og 147 kommet ind som studerende. Underopdeles boligområderne efter deres kategorisering på kategoriseringsmodellen i 2013 (jf. tabel 5) er der, som det ses i figur 9, imidlertid stort set ingen forskel på, hvor stor en andel, der er fraflyttet i I bilag 3 er den samme analyse foretaget opdelt på boligområder og her ses det, at der er betydelige forskelle på mellem fraflytningerne i de undersøgte områder. Disse resultater er også medtaget i delrapporterne for Frydenlund og Gellerup/ Toveshøj. Fraflytning kan for nogle af de mere udsatte boligområder betyde, at effekten af fleksibel udlejning reduceres af, at beboere her bliver boende i kortere tid. Det skal understreges, at datagrundlaget her, som beskrevet, ikke er særlig stort. 45% Fraflyttede inden for perioden 40% 40% 40% 41% 41% 41% 41% 41% 39% 42% 35% Andel fraflyttede i alt Andel fraflyttede beskæftigede Andel fraflyttede studerende Alle afdelinger Risikoområder Udsatte og særligt udsatte boligområder Figur 9: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier i 2014, der er fraflyttet igen medio Side 19 af 53

72 Det kunne i denne sammenhæng være relevant at undersøge, om tilflyttere via fleksibel udlejning fraflytter områderne hurtigere end andre tilflyttere, hvorfor de pågældende fraflytter, samt hvor de flytter hen. Herunder også, om de gør brug af den fortrinsret, man som beboer får til andre afdelinger inden for den pågældende boligorganisation. En af årsagerne til, at man måske ville kunne forvente en relativ kort bo-periode for tilflyttere i afdelinger med fleksibel udlejning, er, at man som bolighavende i en almen boligafdeling har intern oprykningsret til en anden bolig i samme afdeling eller til en anden bolig i en af boligorganisationens øvrige afdelinger. For at gøre brug af den interne oprykningsret skal man dog have boet i boligen i den pågældende afdeling i minimum et år. Dette kaldes karensperioden. I det omfang tilflyttere via fleksible udlejningskriterier måtte ønske at anvende denne mulighed til at komme ind i mere attraktive boligafdelinger, ville man dermed forvente en ret kort bo-periode. For at komme tættere på spørgsmålet om bo-perioden har vi spurgt boligorganisationernes udlejningsansvarlige og nøglepersoner i hhv. survey og interviews. Af figur 10 ses det, at de udlejningsansvarlige hovedsageligt vurderer, at bo-perioden i ringe grad eller slet ikke er kortere end øvrige beboeres bo-periode. Dette er et positivt resultatet, da dette tyder på, at fortrins-beboerne i lige så høj grad kan fastholdes i området som de øvrige beboere. Vurdering af om boperioden er kortere for fortrins-beboere end andre beboere Figur 10: Vurdering af bo-perioden for lejere, der har gjort brug af et fortrin I interviewene er nøglepersonerne også blevet spurgt om at vurdere, om de oplever, at bo-perioden for beboere, der er kommet ind via fleksibel udlejning, er kortere end andre beboeres. Nogle af de interviewede boligorganisationer beskriver, at de ikke har nogen kontakt til borgerne/de boligsøgende efter lejekontraktens underskrivelse, hvorfor de ikke kan vurdere bo-perioden. Andre boligorganisationer beskriver, at karensperioden har betydning for bo-perioden, men at det er vanskeligt at sige noget om forskellene mellem de, som har fået en bolig via fortrin, og de, som har fået en bolig gennem den almindelige venteliste. Dog fremhæver de interviewede nøglemedarbejdere følgende: 1) At de udsatte beboere er dem, som hænger fast og sjældent benytter sig af intern oprykningsret. 2) At nogle beboere målrettet bruger fortrinskriterierne til at komme foran efter karensperioden. 3) At det har betydning for bo-perioden, at der udelukkende står én beboer anført på lejekontrakten ift. hvem og hvor mange, der kan benytte sig af oprykningsretten. Ud fra ovenstående bemærkninger kan det tyde på, at anvendelse af den interne oprykningsret er ressourcebetinget. I forlængelse heraf er der undersøgelser som viser at fraflytning kan være betinget af eksempelvis husstandsindkomst (Gladsaxe Kommune, 2014) og senest viser en rapport fra CFBU, at de mest ressourcestærke med familier og børn har markant større sandsynlighed for at flytte end øvrige grupper (CFBU, 2017). Derudover er det værd at bemærke, at antallet af lejere på lejekontrakten kan have betydning for bo-perioden. Det er under udarbejdelsen af denne evaluering blevet klart, at boligorganisationerne har forskellig praksis for antallet af lejere på lejekontrakten. Dette har tilsyneladende betydning for, hvem der kan gøre brug af sit fortrin samt hvor mange, der kan benytte sig af den interne oprykningsret. Dette er ikke undersøgt nærmere, men giver Side 20 af 53

73 tilsyneladende anledning til at få en tættere dialog med boligorganisationerne om, hvorledes udlejningsaftalerne administreres i denne sammenhæng Vurdering af fleksibel udlejning I dette afsnit præsenteres resultaterne af den gennemførte survey og interviews med nøglemedarbejdere i boligorganisationerne. De metodiske overvejelser og udvælgelsen af nøglemedarbejdere fremgår af bilag 2. Afsnittet samler op på boligorganisationernes erfaringer med brugen af fleksibel udlejning samt deres vurdering af fleksibel udlejnings effekt og fortrinskriteriernes anvendelighed. Afsnittet adresserer dels boligorganisationernes samlede vurdering af fleksibel udlejnings effekt samt hensynet mellem at balancere beboersammensætningen overfor at skaffe boliger til socialt udsatte borgere, borgere med akut boligbehov og øvrige borgere Samlet vurdering af fleksibel udlejnings effekt Med inspiration fra SFI s gennemførte analyser af udlejningsredskaber i den almene boligsektor (2012 og 2015) har vi spurgt boligorganisationerne, om udlejningsredskabets betydning og effekt. Vi har bedt de 8 boligorganisationer 10, der i Aarhus Kommune har udlejningsaftale i en eller flere af deres boligafdelinger, om at vurdere effekten både generelt og specifikt ift. de enkelte fortrinskriterier. Alle adspurgte boligorganisationer har besvaret spørgeskemaet. Medvirket til at øge andelen af beboere i beskæftigelse Medvirket til at øge andelen af beboere i under uddannelse Medvirket til at øge andelen af beboere som er par uden hjemmeboende børn Medvirket til at øge andelen af beboere som over 55 år og uden hjemmeboende børn Figur 11: Boligorganisationernes besvarelser, efter hvilken grad de enkelte fortrinskriterier medvirker til at styrke beboersammensætningen. 10 De deltagende boligorganisationer: AAB, Alboa, Almenbo, Al2bolig, Århus Omegn, Boligkontoret Århus, Brabrand Boligforening og Boligforeningen Ringgården. Side 21 af 53

74 Som det fremgår af figur 11, vurderer de udlejningsansvarlige samlet, at fleksibel udlejning i høj eller nogen grad har medvirket til at styrke beboersammensætningen i de berørte afdelinger (87,5%). Ligeledes vurderer 7 ud af 8 boligorganisationer (87,5%), at fleksibel udlejning har bidraget til at øge andelen af beboere med tilknytning til arbejdsmarkedet eller øge andelen af beboere under uddannelse. Dette er sandsynligvis sammenhængende med, at fleksibel udlejnings fortrin vedrørende beskæftigelse og studerende netop er de fortrin, som generelt set anvendes hyppigst (jf. tabel 1) og som derfor opleves af de udlejningsansvarlige som bidragende til at ændre beboersammensætningen ift. disse parametre. Der er endvidere ikke forskel på vurderingen af de to fortrins effekt, hvilket man umiddelbart kunne forvente, da beskæftigede prioriteres før studerende i boligtildelingen. Man kunne formode, at de to fortrin har forskellig effekt boligområderne imellem, hvor nogle boligområder foretrækkes af studerende, mens andre boligområder foretrækkes af familier og øvrige boligsøgende. Boligorganisationerne vurderer modsat, at de to øvrige fortrinskriterier for hhv. par uden hjemmeboende børn og par over 55 år uden hjemmeboende børn i ringe grad eller slet ikke medvirker til at balancere beboersammensætningen i de berørte afdelinger. Dette er sandsynligvis sammenhængende med, at disse fortrinskriterier ikke i særlig høj grad anvendes i de berørte boligafdelinger. I survey en har boligorganisationerne endvidere kommenteret, at de oplever, at det kun er beskæftigede og studerende, som kan gøre brug af deres fortrin grundet den store boligefterspørgsel. En af boligorganisationerne fremhæver, at de to øvrige fortin aldrig kommer i betragtning. En anden boligorganisation beskriver: Vi når sjældent ned på listen til fortrin 3 og 4, [og de fortrin] bidrager heller ikke i samme grad til en stærkere beboersammensætning som beskæftigelse og uddannelse. Boligorganisationerne har tilmed forklaret, at ansøgere, der kan registrere et fortrin i deres boligsøgen, får forventninger til at de hurtigere kan få tilbudt en bolig. Dette er dog langt fra tilfældet, idet man i udlejningen sjældent kommer ned til de boligsøgende som kan gøre brug af de sidste to fortrin. En boligorganisation eksemplificerer dette: [Fortrin vedr. par uden hjemmeboende børn] gør at man som par på kontanthjælp stadig kan få en bolig, hvilket ikke nødvendigvis giver mening ift. målsætningen. Boligorganisationernes svar og kommentarer påpeger et behov for at vurdere fortrinskriteriernes enkelte bidrag til målsætningen om at understøtte en balanceret beboersammensætning Administrative erfaringer med fleksibel udlejning I relation til vurderingen om fleksibel udlejnings bidrag til at balancere beboersammensætningen har boligorganisationerne delt deres erfaringer ift. den administrative praksis af udlejningsaftalerne. Generelt set har ovenstående vist, at boligorganisationerne vurderer, at de to hyppigst anvendte fortrin bidrager positivt til at balancere beboersammensætningen. Fortrinskriterierne er undersøgt nærmere med fokus på administrationen og det at gøre udlejningsaftalerne mere gennemskuelige. Indledningsvist er det blevet klart, at boligorganisationerne mener, at det administrativt er mest smidigt at have udlejningsaftaler, der gælder 100% af de ledigblevne boliger i de pågældende boligafdelinger, mens aftaler, der kun omfatter 75% ledigblevne boliger ikke giver mærkbare resultater. Endvidere fremhæver de, at aftaleformen eller -længden skal afvejes med den forventede effekt af udlejningsredskabet eller den ønskede balancering af boligområdets beboersammensætning. I den forbindelse påpeger boligorganisationerne, at fleksible udlejningsaftaler er et inkrementelt styringsredskab, som drypvis ændrer beboersammensætningen og derfor er er et langt sejt træk. I forlængelse heraf foretrækkes udlejningsaftaler af en varighed på 4 år, som lovgivningen muliggør, frem for 1-årige aftaler. Generelt set har de interviewede udlejningsansvarlige i boligorganisationerne givet udtryk for, at de fælles fortrinskriterier og fælles dokumentationsregler fra strategien i 2013 har bidraget til en mere smidig administration samt større Side 22 af 53

75 gennemskuelighed for de boligsøgende. I survey en og i interviewene fremhæves der dog enkelte udlejningssituationer, hvor de udlejningsansvarlige ser et behov for yderligere præcisering af praksis. Af de nævnte konkrete tilfælde fremhæves følgende: Beskæftigede: - Tidsbegrænsede ansættelser - Dokumentation ift. ansættelseskonkrakt og lønsedler - Selvstændigt erhvervsdrivende - Fleksjob - Elevstillinger Studerende: - Uddannelsestyper, der giver fortrinsret - Elever og lærlinge - Ensretning ift. ungdomsboligansøgninger Tabel 3: Udlejningssituationer med behov for præcisering af praksis De udlejningsansvarlige fremhæver, at det i nogle udlejningssituationer kræver en konkret vurdering, om den boligsøgende lever op til fortrinnet. Denne vurdering er nok i praksis vanskelig at overkomme, men der synes at være et potentiale for at sikre større gennemsigtighed i praksis og gøre den mere ens på tværs af boligorganisationerne Boliger til udsatte grupper, akut boligbehov samt øvrige boligsøgende Hensynet til at balancere og sikre en alsidig beboersammensætning har betydning for de øvrige boligsøgendes muligheder for at få en bolig, herunder også kommunens muligheder for at anvise boliger. Således indledes strategien for udlejningsredskaber fra Hermed tydeliggøres det, at brugen af udlejningsredskaber skal ses i et større perspektiv, hvor forskellige hensyn nødvendigvis afvejes. I brugen af udlejningsredskaber forekommer der en afvejning af at få 1) bedst mulig effekt af de forskellige udlejningsredskaber, 2) bedst muligt at kunne indfri sine boligmæssige forpligtelser overfor udsatte borgere, og 3) at sikre balancen derimellem. Det er før præsenteret, at udlejning efter kommunal anvisningsret omtrent udgør 10% af de samlede udlejninger i de boligafdelinger med aftale om fleksibel udlejning. Omfanget af kommunal anvisning er lavere i boligområderne med fleksibel udlejning til sammenligning med niveauet for alle almene boligområder i Aarhus Kommune. Dette er dels fordi der i anvisningen bliver taget hensyn til beboersammensætningen, og dels fordi der i nogle af indsatsområderne også er aftale om kombineret udlejning. I de boligområder hvor der er indført kombineret udlejning friholdes boligområdet for kommunal anvisning. Der er pr. 01. januar 2016 aftalt nye kommunale anvisningsregler. Den Sociale Boligtildeling modtog tidligere hver 10. Kollegie- og ungdomsbolig samt hver 4. ledige almene familiebolig. Nu modtages Hver 7. ledige kollegie- og ungdomsbolig Hver 3. ledige 1-værelses almene familiebolig Hver 4. ledige familiebolig (som hidtil) Dette er aftalt for at imødekomme et ønske om, at Den Sociale Boligtildeling modtager flere små og billige boliger til at imødekomme det stigende behov for at skaffe boliger, som Den Sociale Boligtildelings målgruppe kan betale. Samtidig skal det bemærkes, at der sandsynligvis er tale om en strukturel udfordring ift. den eksisterende boligmasse. Ofte findes de billige boliger i ældre boligafdelinger, hvor der ofte er lange ventelister, eller i udsatte boligområder. Side 23 af 53

76 Begrundet i den relativt store andel af almene boliger i Aarhus, sker den kommunale boligtildeling som udgangspunkt altid under hensyntagen til beboersammensætningen i det pågældende område. Kommunen forsøger via sin anvisning at forebygge problemkoncentrationer og fremme en spredt bosætning af kommunens forskellige befolkningsgrupper. Således forsøger Den Sociale Boligtildeling kontinuerligt at medvirke til en jævn fordeling af borgere med anden etnisk baggrund end dansk i de almene boligområder. Der trækkes løbende statistik vedrørende den etniske andel i boligområdet på alle ledige boligtilbud. Alle ledige boligtilbud påføres således den procentvise andel af beboere, der i de enkelte afdelinger er af anden etnisk oprindelse end dansk. Hvis der er tale om mere end 25%, tilbyder man normalt ikke disse boliger til personer med anden etnisk herkomst end dansk via Den Sociale Boligtildeling. Dansk statsborgerskab eller opfyldelse af de fleksible fortrinskriterier er således en forudsætning for anvisning i disse områder. Herudover er der måske en overset vigtig detalje, som flere boligorganisationer benytter sig af, nemlig at anmode Den Sociale Boligtildeling om, at afdelingen i en periode bliver friholdt fra anvisninger, indtil boligforeningen giver melding om, at afdelingen igen er åben for anvisning. Et forhold Den Sociale Boligtildeling i videst mulig omfang forsøger at imødekomme. Længe har boligorganisationerne oplevet en stor efterspørgsel efter boliger, hvorfor ventelisterne generelt er lange. Dette betyder, at boligorganisationerne aldrig når ned til de [boligsøgende] uden fortrin. I boligorganisationen Al2bolig oplever man, at ventelisterne er blevet længere i øvrige afdelinger med henvisning til de afdelinger, hvor der ikke er aftale om fleksibel udlejning. Endvidere fremhæver de, at det er gået hårdt ud over personer uden for arbejdsmarkedet, og at disse boligsøgende intet sted kan komme ind. Disse bemærkninger kan dog ikke umiddelbart bekræftes af den tidligere præsenterede opgørelse over udlejninger efter type, der netop viste, at ventelisteudlejningerne udgør 41% i Det betyder dog ikke, at det ikke er væsentligt at overveje omfanget af udlejningsaftalerne altså hvor stor en del af boligmassen, der skal have en udlejningsaftale med fortrin, og om udlejningsaftalerne skal gradueres ift., hvor stor en del af de ledigblevne boliger i boligområderne udlejningsaftalerne skal omfatte. Denne overvejelse skal dog vejes mod den relativt inkrementelle effekt af udlejningsredskabet. Fra survey en og interviewene fremhæver boligorganisationerne disse målgrupper, som har fået vanskeligt ved at få en bolig grundet fleksibel udlejning: Borgere uden for arbejdsmarkedet og under 55 år Enlige, der ønsker en billig bolig Familiemedlemmer (fx bedsteforældre), der ønsker at bo tæt på resten af familien Ældre, der sælger deres parcelhus, og som ønsker at blive boende i området, men ikke er berettiget en ældrebolig. Førtidspensionister Eksterne boligsøgende generelt Denne liste er ikke nødvendigvis udtømmende eller ensbetydende med, at alle boligorganisationer oplever, at den samme type borgere har vanskeligt ved at finde en bolig. Man kan dog fremhæve, at hovedparten af boligorganisationerne beskriver, at borgere uden for arbejdsmarkedet har vanskeligt ved at finde en bolig på grund af fleksibel udlejning, hvilket er en naturlig konsekvens af udlejningsaftalerne. Der kan være tale om strukturelle forskelle mellem boligorganisationernes afdelinger, og der kan dermed være store indbyrdes forskelle på, hvor langt nede på ventelisten, de kommer, i de enkelte boligområder. Her svarer 7 Side 24 af 53

77 ud af 8 boligorganisationer i survey en, at omfanget af afdelinger, der er omfattet af udlejningsaftaler på omtrent 1/3 af de almene boliger, er en passende andel ift. at afveje hensyn mellem at balancere beboersammensætningen og sikre boliger til de sociale udsatte. Flere boligorganisationer fremhæver, at en følgevirkning af fleksibel udlejning i nogle afdelinger er, at udfordringerne skubbes til andre afdelinger: nogen af de andre afdelinger skal rumme de som ikke har adgang til de afdelinger med fleksibel udlejning. Der opstår afdelinger med flere klagesager det kræver opmærksomhed, at der pludselig opstår uro i afdelingen. Det er tilsyneladende også forventeligt, da man på sigt teoretisk vil skabe mere blandede og balancerede boligområder også blandt de mest attraktive almene afdelinger. Udlejningsaftalerne vurderes dog, som det fremgår af figur 12, ikke overordnet til at medvirke til sociale udfordringer i andre boligafdelinger. Der er derfor ikke tale om et entydigt billede omkring følgevirkningerne af udlejningsaftalerne ift. øvrige boligsøgende og boliger til socialt udsatte borgere. Medvirket til sociale udfordringer i afdelinger, som ikke har aftale om fleksibel udlejning Figur 12: Sociale udfordringer i øvrige afdelinger Ydermere efterspørges et tættere samarbejde mellem boligorganisationerne og kommunen omkring udlejningen, dels ift. administrationen af udlejningsaftalerne, men også for at følge områdernes udvikling ift. beboersammensætningen nærmere. Enkelte boligorganisationer efterspørger tillige et tættere samarbejde med Den Sociale Boligtildeling. Her fremhæves ønsket om en [ ] oftere dialog på tværs ift. udfordringerne og generelle problemstillinger i områderne. Og endvidere, at boligorganisationen anser det som en fordel at evaluere i fællesskab fra område til område - også for at sikre sammenhæng til Den Sociale Boligtildeling. Samlet set er der ikke umiddelbart nogle entydige svar ift. boligmulighederne til øvrige boligsøgende og socialt udsatte borgere. Dog antydes et potentiale for at optimere koordinationen og sammentænkningen af udlejningens praksis og redskaber, herunder kommunal anvisning, for at sikre, at indsatserne ikke hæmmer eller modvirker de enkelte indsatsers målsætninger og boligområdernes udvikling. 4. Opsummering af konklusioner fra områdeanalyserne 4.1. Frydenlund Frydenlund har i perioden haft 216 udlejninger via fleksibel udlejning. Heraf 61% til studerende og 39% til beskæftigede. En betydelig andel af udlejningerne i afdelingerne i Frydenlund er via fleksibel udlejning (60% i ). Området har, inden for de tre år, vi har undersøgt, en af de absolut laveste andele af fraflyttede 11, der kommer ind via fortrinskriterierne. 11 I maj 2017 var blot 22% af de studerende, der flyttede ind via udlejningskriteriet i 2014 fraflyttet, det samme tal for beskæftigede var 29%. Se afsnittet Fraflytning for hvordan dette er beregnet. Side 25 af 53

78 Figur 13: Udvikling i andel beskæftigede beboere i Frydenlund fra indførslen af første udlejningsaftale til 2016, afdelingsvis. Kilde BoSocData Figur 14: Udvikling i andel studerende i Frydenlund fra indførslen af første udlejningsredskab til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData I figur 13 og figur 14 ses udviklingen i hhv. beskæftigede og studerende afdelingsvis fra indførslen af første udlejningsaftale og frem til Der ses en betydelig vækst i andelen af studerende i boligområdet, mens væksten i andelen af beskæftigede er mindre markant. Den forholdsvis store vækst i andelen af studerende skal bl.a. ses i lyset af faktorer som områdets attraktive beliggenhed og de boligsociale indsatser og effekten kan således ikke udelukkende tilskrives fleksibel udlejning. Side 26 af 53

79 4.2. Langkærparken Langkærparken har i perioden haft i alt 88 udlejninger via fleksibel udlejning, heraf 74 i I alt har fleksibel udlejning med blot 18% af det samlede antal udlejninger stået for en relativt lille del af udlejningerne i boligområdet. Figur 15: Udvikling i andel beskæftigede i Langkærparken fra indførslen af første udlejningsredskab til Kilde: BoSocData Figur 16: Udvikling i andel studerende i Langkærparken fra indførslen af første udlejningsredskab til Kilde: BoSocData Som figur 17 og 18 viser, er der da også sket en meget lille vækst i andel beskæftigede og studerende i Langkærparken. Da Langkærparken har gennemgået en omfattende renovering i perioden formodes andre faktorer at spille ind i udlejningen. I 2016 sker der et knæk i den ellers negative beskæftigelsestendens i Langkærparken og på den baggrund kan man forvente, at effekten af fleksibel udlejning begynder at slå igennem når afdelingen på ny driftes og bebos under almindelige forudsætninger. Side 27 af 53

80 4.3. Gellerup/ Toveshøj Gellerup/Toveshøj har i perioden haft i alt 320 udlejninger via fleksibel udlejning. Heraf har både beskæftigede og studerende stået for hver 48%, mens de resterende 4% er gået til par uden hjemmeboende børn og +55-årige uden hjemmeboende børn. I alt har fleksibel udlejning med blot 12% stået for en relativt lille del af udlejningerne i boligområdet. Dertil kommer, at området har haft den højeste andel fraflyttede (62%) blandt områder med fleksibel udlejning i Aarhus. Dette skal dog ses i lyset af, at der lige nu blandt andet er gang i en omfattende helhedsplan, som på kort sigt betyder øget fraflytning. Figur 17: Udvikling i andel beskæftigede beboere i Gellerup/ Toveshøj fra indførslen af første udlejningsaftale til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData Andelen af de studerende, der flyttede ind via fleksibel udlejning i 2014, og som i 2017 var fraflyttet området, var på 66%, mens 60% af de beskæftigede også var flyttet. Kombinationen af, at fleksibel udlejning kun udgør en lille del af udlejningerne, og den høje fraflytning betyder, at effekten på beboersammensætningen er ret begrænset. Som det ses i figur 15 og 16 er der en lille positiv effekt på andelen af beskæftigede i boligområdet, mens udviklingen i andelen af studerende i perioden er mere eller mindre uændret. Dette taler således for, at fleksibel udlejning ikke har haft en særlig mærkbar effekt på beboersammensætningen på trods af den lille positive effekt på andelen af beskæftigede. Samtidig er den lille positive vækst, der er sket ift. beskæftigede, umiddelbart vanskelig udelukkende at tilskrive udlejningsredskabet i lyset af de fysiske forandringer, som boligområdet Figur 18: Udvikling i andel studerende i Gellerup/ Toveshøj fra indførslen af første udlejningsredskab til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData Side 28 af 53

81 gennemgår. Brugen af begge fortrinskriterierne stiger dog i både 2015 og 2016, hvorfor man muligvis vil se en større effekt de kommende år. 5. Perspektiver fra København, Odense og Aalborg 5.1. Københavns Kommunes udlejningsmodel Københavns Kommune har indgået en udlejningsaftale med BL s 1. kreds, der både omfatter familieboliger og ungdomsboliger. Aftalen angiver rammer for både kommunal anvisningsret og benyttelsen af fleksibel udlejning. Grundlæggende rammesættes aftalen af Københavnerfortællingen og har til formål at sikre en bred beboersammensætning med social sammenhængskraft (KK, Udlejningsaftale: s. 3). Målsætningen er at udvikle boligområder, hvor størstedelen af befolkningen har en tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelsessystemet. Grundtanken er, at i alle områder af København skal det være normen at stå op og passe sit job eller sin uddannelse og være en aktiv del af byen (KK, Udlejningsaftale: s. 5). Københavns Kommunes model bevirker, at omtrent 95 % af boligafdelingerne har en given grad af udlejning efter fleksible fortrinskriterier (SFI, 2012: 17). Det er altså en markant højere andel af den almene boligmasse som er omfattet af fleksibel udlejning i Københavns Kommune til sammenligning med Aarhus Kommune, hvor 36% af boligmassen er omfattet. Udlejningsmodellen bygger på en trappetrinsmodel, der opdeler boligområderne efter andelen af beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet. Derudover sondrer man mellem store boligområder med over 1000 beboere og mindre boligområder med under 1000 beboere. +40% Friholdes fra anvisning Store områder: 8/9 fleksibel udlejning Små områder: 7/9 fleksibel udlejning 38-40% 1/9 anvisning Store områder: 5/9-6/9 fleksibel udlejning Små områder: 4/9-5/9 fleksibel udlejning -38% 1/3 anvisning Store områder: 3/9-4/9 fleksibel udlejning Små områder: 1/9-4/9 fleksibel udlejning Figur 19: Københavns Kommune og BL s 1. kreds udlejningsmodel. Kilde: KK, Udlejningsmodel, Hovedaftale, Side 29 af 53

82 Figur 19 viser, at man fordeler boligområderne ud fra en tredeling af andel beboere uden for arbejdsmarkedet (+40 %, % og -38%). Ligeledes viser figuren, at benyttelsen af henholdsvis fleksibel udlejning og anvisningsretten trinvis op- og nedjusteres alt efter områdets andel beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet såvel som boligområdets størrelse. Det skal bemærkes, at afdelinger, der tidligere har været placeret i +40% trinnet og er i en positiv udvikling, kun gradvist får genindført boligsocial anvisning. Disse afdelinger kan dermed på mellemtrinnet bevare en høj andel udlejninger gennem fleksibel udlejning. Til sammenligning med den nuværende udlejningsmodel i Aarhus Kommune, har denne udlejningsmodel en mere nuanceret brug af både fleksibel udlejning og kommunal anvisning. Dog medtager modellen kun to kriterier for at få indført fleksibel udlejning nemlig boligområdets størrelse og beskæftigelsesgrad. I Aarhus Kommune kan man sige at kategoriseringsmodellen medtager flere indikatorer ift. boligområdernes udvikling. Derudover vil Københavns Kommunes model ikke kunne leve op til bemærkningerne omkring ens- og enkelthed på tværs. Udlejningsaftalerne i Københavns Kommune må alt andet lige være meget forskellige ift. omfanget af aftalerne, men dog ens ift. hvilke målgrupper der kan opnå fortrin til en bolig. Man kan formode at det dels er administrativt vanskeligt at håndtere alle graderne af udlejningsaftalerne og dels er vanskeligt for de boligsøgende at gennemskue. Overordnet set er det interessant at have udlejningsaftaler, der kan gradbøjes ift. områdernes nuværende beboersammensætning og størrelse. Det synes dog også relevant at sammenholde effekt og den administrative opgave i sådan en model. Desuden vil det være interessant at høre næremere om, hvorledes denne model anvendes proaktivt ift. områdernes udvikling Organisering Ligesom i Aarhus Kommune udarbejdes der også i København nogle nøgletal for boligområdernes udvikling. Disse årlige målinger præsenteres ved årets udgang til Samarbejdsforum. Samarbejdsforum består af en eller flere repræsentanter fra alle forvaltninger; derudover er boligsiden repræsenteret ved 1. kreds formand samt direktører fra boligorganisationerne i København foruden en repræsentant fra LLO, hovedstaden (Lejernes Landsorganisation). Samarbejdsforum mødes kvartalsvis og drøfter emner som boligplacering af flygtninge, udslusningsboliger samt Politik for udsatte Byområder. Dette forum er ikke involveret i de boligsociale helhedsplaner. Under Samarbejdsforum er der en arbejdsgruppe, som afrapporterer nøgletal udlejningsaftalernes løbetid. Ligeledes evalueres og genforhandles udlejningsaftalerne og hovedaftalen ud fra et udspil, som arbejdsgruppen leverer. Arbejdsgruppen under samarbejdsforum er bestående af både kommunale repræsentanter og repræsentanter fra boligorganisationerne. De enkelte aftaler vedrørende fleksibel udlejning aftales konkret i det enkelte boligområde, og aftalerne revurderes midt i aftaleperioden på grundlag af nøgletallene Aftalernes indhold Målgrupperne, som i Københavns Kommune regnes for at styrke en bred beboersammensætning, er de, som kan tildeles en bolig på baggrund af følgende fortrinskriterier: 1. Fast tilknytning til arbejdsmarkedet 2. Under uddannelse Side 30 af 53

83 3. Seniorer og frigør en større bolig 4. Skilsmisseramte/samlivsophør Den primære målgruppe er boligsøgende i beskæftigelse og under uddannelse, mens den sekundære målgruppe er seniorer og skilsmisseramte. Det skal bemærkes, at kriteriernes indbyrdes prioritering fastlægges i den konkrete udlejningsaftale. Dog skal mindst 2/3 udlejninger efter fleksibel udlejning i hvert område gå til boligsøgende, der enten har fast arbejde eller er under uddannelse (KK, Udlejningsaftale: Bilag 2). Yderligere skal det bemærkes, at kriteriet for under uddannelse er identisk med kriterierne for at få en ungdomsbolig. Endvidere skal det bemærkes, at boligområder, der fremgår på Transportministeriets årlige liste over almene boligområder, hvor reglerne om kombineret udlejning kan anvendes, friholdes fra den kommunale anvisningsret i Københavns Kommune. Endelig definerer udlejningsaftalen mere specifikt hvilke krav og dokumentation, der ligger i de enkelte fortrinskriterier Øvrige aftaler med relevans for fleksibel udlejning Afslutningsvist skal Københavns Kommunes udlejningsmodel fremhæves ift., hvorledes øvrige konkrete aftaler med relevans for målsætningen om den brede beboersammensætning i boligområderne nævnes i udlejningsaftalen. Dette giver en overskuelighed ift., hvilken sammenhæng udlejningsredskaberne og målsætningen fungerer i, og det bidrager til at synliggøre vigtigheden i at tænke i helheder, når man arbejder med disse styringsredskaber. De øvrige aftaler er eksempelvis: - Billige almene boliger i nye projekter skal indeholde 10 % små boliger eller ungdomsboliger med en husleje på maks kr. pr. måned med henblik på boligsocial anvisning. - Genhusning ifm. byfornyelse (større fysiske helhedsplaner). Genhusningsboliger må kun anvendes i udsatte afdelinger såfremt beboerne, der skal genhuses, kan leve op til fortrinskriterierne. - Kontaktpersonordning: Boligrådgivere og kontaktpersoner i de almene boligorganisationer - Forebyggelse af udsættelser udviklingen følges af samarbejdsforum - Udlejning efter annoncering 5.2. Odense Kommunes udlejningspraksis I Odense Kommune har man indgået et samarbejde med kommunens boligorganisationer om at anvende to ens fortrinskriterier i udsatte boligområder, nemlig fortrin til selvforsørgende og fortrin til studerende ved studiestart. Endvidere har boligorganisationerne udlejningsaftaler med fortrin efter eget ønske. Odense Kommune har ikke hidtil gennemført en evaluering af udlejningsaftalerne herunder fleksibel udlejning, men de har en tæt dialog med boligorganisationerne omkring, i hvor mange tilfælde udlejningsredskabet anvendes. I de udsatte boligområder har Odense Kommune en monitoreringsmodel i stil med Aarhus Kommunes kategoriseringsmodel. Der arbejdes dog kun i meget begrænset omfang med denne monitorering ift. anvendelsen af udlejningsredskaber. Odense Kommune har dog en aftale om, at den boligsociale anvisning den kommunale Side 31 af 53

84 anvisningsret ikke finder sted i de udsatte boligområder. Hertil skal det bemærkes, at Odense Kommune har et etableret forum, hvor socialforvaltningen og udlejningschefer mødes månedligt og drøfter boligområderne Aalborg Kommunes udlejningspraksis I Aalborg Kommune har man ikke gennemført en decideret evaluering af udlejningsaftalerne. I 2014 gennemgik kommunen dog samtlige udlejningsaftaler, hvor aftalerne blev betydeligt reduceret i antal (fra ca. 30 aftaler til ca. 10). Aftalerne ophørte, bl.a. fordi boligorganisationerne foretrak, at boligerne skulle være tilgængelige for alle boligsøgende samt opfattelsen af en manglende effekt af udlejningsaftalen. Aalborg Kommune forklarer den manglende effekt af udlejningsaftalerne med afsæt i, at der ikke er nok pres på ventelisterne til, at der for alvor kan sorteres i de boligsøgende. Aalborg Kommune fremhæver, at udlejningsaftalerne har medvirket positivt til at oprette en skæv beboersammensætning i boligområder efter renoveringsarbejder, og at udlejningsaftalerne også anvendes i udsatte boligområder for at skabe fornyet interesse for boligerne. I Aalborg Kommune eksisterer der en generel udlejningsaftale ift. genhusning i forbindelse med større renoveringer. De oplyser, at udlejningsaftalerne er udgjort af enkelte aftaler grundet boligsociale udfordringer, nogen aftaler med fortrin til børnefamilier, seniorer samt kommunal anvisning til ældre- og handicapvenlige boliger. 6. Overvejelser og anbefalinger til fremadrettet praksis Fleksibel udlejning skal gennem fortrin til bestemte boligsøgende styrke de udsatte boligområders udvikling mod at blive attraktive bydele med en alsidig beboersammensætning, der nærmer sig kommunens gennemsnit. I evalueringen har vi undersøgt, i hvilket omfang fleksibel udlejning ændrer beboersammensætningen i de 42 boligafdelinger i Aarhus Kommune, der har indgået aftale om fleksibel udlejning. De fortin, der langt overvejende bruges, er til ansøgere i beskæftigelse og ansøgere under uddannelse, og derfor er det på disse fortrin, vi vurderer fleksibel udlejnings evne til at ændre beboersammensætningen. Nedenfor vil vi kort opsummere resultaterne af effektevalueringen, drage de faktorer frem, der ser ud til at hæmme effekten, samt opridse de centrale dilemmaer, der er rejst undervejs Effekt på beboersammensætningen Evalueringen af fleksibel udlejning trækker på både kvalitative og kvantitative metoder og data for at estimere effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen. Evalueringen viser, at anvendelsen af fleksibel udlejning alene forklarer 3,05 procentpoint af stigningen i andelen af beskæftigede og studerende. Heraf står de beskæftigede for 1,92 procentpoint og de studerende for 1,13 procentpoint. Denne effekt skal ses i lyset af en stadig segregering af boligmarkedet, der betyder, at mens andelene af studerende og beskæftigede i Aarhus Kommune som helhed er stigende, falder de i udsatte boligområder. Det er denne negative udvikling som fleksibel udlejning ser ud til at bremse og vende i de mest udsatte boligområder. Bryder man effekten ned, ser det ud til, at den er større i risikoområderne end i udsatte og særligt udsatte boligområder. Side 32 af 53

85 Særligt betydeligt for effekten af fleksibel udlejning er hvor stor en andel af de samlede udlejninger, som fleksibel udlejning står for i de forskellige boligafdelinger. Generelt ser det ud til, at jo større den andel er, jo mere påvirkes beboersammensætningen i positiv retning. Samlet set er antallet af udlejninger via fleksibel udlejning særligt vokset i 2015 og 2016 og det er sammenfaldende med, at effekten af udlejningsredskabet i netop de år har været voksende. En forudsætning for dette er, at der er en venteliste med boligsøgende, der opfylder fortrinskriterierne. Overordnet set ser det ud til, at ventelisterne de senere år er blevet længere, og at de beskæftigede for alvor er ved at finde vej ind på ventelisterne. Derfor forventes effekten af fleksibel udlejning alt andet lige at være tiltagende positiv i de kommende år. En anden faktor der også spiller ind er, hvor længe tilflyttere på fleksibel udlejning bliver boende. Der er betydelige forskel på dette fra boligområde til boligområde. Således er 66% af de studerende der i 2014 flyttede ind i Gellerup/ Toveshøj for eksempel flyttet igen i maj 2017, mens den samme andel i Frydenlund er blot 22%. Noget tyder på, at der blandt tilflytterne er nogle, der bevidst bruger fleksibel udlejning til at komme ind i en afdeling, og efter den etårige karensperiode flytter til en mere attraktiv afdeling. I den kvalitative analyse kom det frem, at der synes at være en tendens til, at de ressourcestærke i højere grad gør brug af den mulighed, mens de mere ressourcesvage hænger fast. Blandt boligorganisationerne er der udbredt enighed om, at fleksibel udlejning medvirker til at balancere beboersammensætningen, og at fortrinnene for beskæftigede og studerende er de fortrin, som bedst bidrager til udlejningsredskabets målsætning om balancerede og attraktive boligområder Anbefalinger til en udlejningsmodel Evalueringen finder, at administrationen af udlejningsaftalerne er lettet betydeligt siden strategiens indførsel i 2013, men at fleksibel udlejning fortsat er en betydelig administrativ opgave og at der fortsat er brug for et styrket samarbejde omkring brugen af redskabet. Derfor er der i det følgende samlet en række anbefalinger til både indholdet af en fremtidig udlejningsmodel og til samarbejdet omkring den: Udlejningsmodellen bør skærpe hvornår og hvor udlejningsredskabet skal anvendes og angive hvilke kriterier, der skal være for at fleksibel udlejning kan indføres. Herunder bør det overvejes om kategoriseringsmodellen er tilstrækkelig til at give boligområderne mulighed for indførelse af fleksibel udlejning. Herunder også om der er et maksimum for, hvor stor en andel af byens almene boliger der kan have udlejningsaftaler. Det har endvidere vist sig, at udlejningsaftaler, der gælder 100% af de ledigblevne boliger, har større effekt end aftaler, der gælder 75% af de ledigblevne boliger, mens aftaler af 4 års varighed foretrækkes frem for aftaler af 1 års varighed. Fortrinskriterierne skal være af generel karakter, enkle og ens på tværs af boligorganisationerne. De kan med fordel skærpes yderligere i forhold til at understøtte målet om en balanceret beboersammensætning i boligområderne. De skal ligeledes være enkle og overskuelige for boligsøgende og det er en prioritet, ikke at have fortrinskriterier der ikke giver boligsøgende falske forhåbninger om at få tilbudt en bolig, hvis det ikke er realistisk på grund af en prioritering af kriterierne. Fleksibel udlejning anvendes endimensionelt, idet det udelukkende anvendes til at give forrang til personer i beskæftigelse og under studie mv. Udlejningsredskaberne kunne med fordel anvendes omvendt ved, at andre persongrupper får forrang i de attraktive boligområder. Dette ville også sikre, at nogle af de grupper, som ikke længere har mulighed for at få en bolig i den del af byens afdelinger, hvor der er fleksibel udlejning fortsat har adgang til den almene sektors boligtilbud. Side 33 af 53

86 6.3. Anbefalinger til et styrket samarbejde omkring anvendelsen af fleksibel udlejning Evalueringens peger på, at der er behov for at styrke samarbejdet og koordinationen omkring udlejningsaftaler og -praksis mellem Aarhus Kommune og boligorganisationerne. Herunder et øget strategisk fokus på hvordan en samtænkning af fleksibel udlejning, den kommunale anvisningspraksis og evt. fysiske forbedringsarbejder herunder fysiske helhedsplaner kan sikres, således indsatserne ikke hæmmer og modvirker de enkeltes indsatsers hensigt. Med inspiration i Københavns Kommunes organisering og med udgangspunkt i den nyligt vedtagne strategi for udsatte boligområder kan den nye bestyrelse for boligsociale helhedsplaner med fordel spille en aktiv rolle, da den netop er nedsat for at styrke samtænkningen på tværs af sektorer og magistrater. Fleksibel udlejning har det formål at tiltrække eller gøre det lettere for ressourcestærke grupper at få en ledig almen bolig uden om den almindelige venteliste. Omvendt har det andet kommunale udlejningsredskab, kommunal anvisningsret, det formål at løse påtrængende boligsociale opgaver, og give ressourcesvage grupper adgang til en almen bolig, de kan betale. Med inspiration fra Københavns Kommune synes det væsentligt at sammentænke disse to udlejningsredskaber mere nøje. Der ses endvidere et potentiale i at sikre en praksisnær organisering, der inddrager boligorganisationernes udlejningserfaringer løbende for at sikre rette anvendelse og effekt af fleksibel udlejning. Et af målene kunne være at sikre, at fortrinskriterierne anvendes og tolkes ens i alle boligorganisationer samt at sikre højere grad af objektivitet i vurderingen af, om den boligsøgende kan gøre brug af fortrin. Det er derfor også et hensyn, at fortrinskriterierne i videst muligt omfang kan administreres ud fra et objektivt grundlag. Side 34 af 53

87 7. Liste over figurer og tabeller i hovedrapport og bilag Figur 1: Kategoriseringsmodellens inddeling af boligområder... 6 Figur 2: Evalueringens opbygning... 8 Figur 3: Kausalmodel og datakilder brugt i evalueringen... 8 Figur 4: Udlejninger efter type for boligområder med fleksibel udlejning, Kilde: LBF, Figur 5: Udvikling i andel beskæftigede, Kilde: BoSocData Figur 6: Udvikling i andel studerende, Kilde: BoSocData Figur 7: Samlet udvikling i andel beskæftigede og studerende, Kilde: BoSocData Figur 8: Samlet udvikling i andel beskæftigede og studerende i indsatsområder samt Aarhus Kommune, Kilde: BoSocData Figur 9: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier i 2014, der er fraflyttet igen medio Figur 10: Vurdering af bo-perioden for lejere, der har gjort brug af et fortrin Figur 11: Boligorganisationernes besvarelser, efter hvilken grad de enkelte fortrinskriterier medvirker til at styrke beboersammensætningen Figur 12: Sociale udfordringer i øvrige afdelinger Figur 13: Udvikling i andel beskæftigede beboere i Frydenlund fra indførslen af første udlejningsaftale til 2016, afdelingsvis. Kilde BoSocData Figur 14: Udvikling i andel studerende i Frydenlund fra indførslen af første udlejningsredskab til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData Figur 15: Udvikling i andel beskæftigede i Langkærparken fra indførslen af første udlejningsredskab til Kilde: BoSocData Figur 16: Udvikling i andel studerende i Langkærparken fra indførslen af første udlejningsredskab til Kilde: BoSocData Figur 17: Udvikling i andel beskæftigede beboere i Gellerup/ Toveshøj fra indførslen af første udlejningsaftale til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData Figur 18: Udvikling i andel studerende i Gellerup/ Toveshøj fra indførslen af første udlejningsredskab til 2016, afdelingsvis. Kilde: BoSocData Figur 19: Københavns Kommune og BL s 1. kreds udlejningsmodel. Kilde: KK, Udlejningsmodel, Hovedaftale, Figur 20: Udvikling i andel beskæftigede i boligområder med særlige udfordringer/ behov og boligområder med udfordringer/ behov, Kilde: BoSoc Data Figur 21: Udvikling i andel studerende i røde/orange boligområder, Kilde: BoSoc Data Figur 22: Udvikling i andel beskæftigede for de gule boligområder, Kilde: BoSoc Data Figur 23: Udvikling i andel studerende for de gule boligområder, Kilde: BoSoc Data Figur 24: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier i 2014, der er fraflyttet igen medio Opdelt på boligområder Tabel 1: Brugen af fortrinskriterierne fra fleksibel udlejning. Kilde: AARHUSbolig Tabel 2: Effekten af fleksibel udlejning i boligområder med særlige udfordringer/ behov, boligområder med udfordringer og risikoområder Tabel 3: Udlejningssituationer med behov for præcisering af praksis Side 35 af 53

88 Tabel 4: Afdelinger der er omfattet af fleksibel udlejning Tabel 5: Boligområder i indsats- og kontrolgruppen Tabel 6: Udvikling i andel studerende før indførslen af fleksibel udlejning Tabel 7: Ændring i andel studerende, Tabel 8: Ændring i andel studerende efter områdets udsathed, Tabel 9: Udvikling i andel beskæftigede før indførslen af fleksibel udlejning Tabel 10: Ændring i andel beskæftigede, Tabel 11: Udvælgelse af områder til evalueringens delrapporter Tabel 12: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier, der er fraflyttet igen medio Opdelt på boligområder Tabel 13: Oversigt over kombineret udlejningshistorik. Kilde: Aarhus Kommune Side 36 af 53

89 Bilag 1. Afdelinger der er omfattet af fleksibel udlejning Boligområder Boligorganisation og afdelingsnummer Gellerup/Toveshøj Brabrand Boligforening afd. 4 & 5 Skovgårdsparken AAB Afd. 24 Brabrand Boligforening afd. 3 Langkærparken, Tilst Al2Bolig afd. 111 Viby Syd Alboa afd. 24, 26 og 31 Århus Omegn afd. 2 Vandtårnsområdet, Aarhus N AAB afd. 19 og 20 Almenbo Afd. 7 Boligkontoret Århus afd. 22, 23, 25, 28 og 29 Frydenlund, Aarhus V AAB afd. 30 Almenbo afd. 14 og 15 Boligkontoret Århus afd. 27 Ringgården afd. 18 Herredsvang, Aarhus N AAB afd. 35, 37 og 38 Almenbo afd. 19 og 22 Boligkontoret Århus afd. 31 Ringgården afd. 21 Trigeparken Ringgården afd. 19 og 20 Elstedhøj og Lystruplund Ringgården afd. 14c Århus Omegn afd. 6 Holmstrup, Brabrand Brabrand Boligforening afd. 6 Rundhøj, Holme AAB afd. 28 Alboa afd. 23 og 25 Almenbo afd. 30 Ringgården afd. 17 Åbyhøjgård Al2Bolig afd. 110 og 310 Søvangen, Brabrand Brabrand Boligforeningen afd. 2 Tabel 4: Afdelinger der er omfattet af fleksibel udlejning Side 37 af 53

90 Bilag 2. Metodiske overvejelser og datagrundlag I dette afsnit præsenterer vi evalueringens datagrundlag og den metode. Evalueringen indeholder en kvantitativ analyse, som suppleres af kvalitative fund fra en række afholdte interviews. Evalueringens datagrundlag bygger samlet set på interviews, en spørgeskemaundersøgelse blandt udlejningsansvarlige fra boligorganisationerne, data fra AARHUSbolig, Det Boligsociale Monitoreringssystem BoSocData 12, Landsbyggefonden samt boligorganisationernes egne data indberettet til den almene styringsdialog. 1. Hovedrapportens design: Difference-in-difference I det følgende afsnit præsenteres hovedrapportens analysedesign og efterfølgende præsenteres de data, som ligger til grund for evalueringens kvantitative analyser. Formålet i hovedrapporten er at identificere effekten af fleksibel udlejning. Vi måler effekten på beboersammensætningen via beboernes beskæftigelse og andelen, som modtager SU. Som nævnt i kapitlets indledende afsnit bygger designet i evalueringens hovedrapport på logikken fra det såkaldte difference-in-difference design. Dette design er meget anvendt til at estimere effekter af forskellige ændringer skabt af begivenheder, lovændringer eller indsatser, og designet kan håndtere de problemer som man typisk har, hvis man udelukkende benytter en før-efter logik til at undersøge effekten af en given indsats. Logikken i designet er at observere og sammenligne udviklingen i outcomes over tid for en given indsatsgruppe og en given kontrolgruppe. I hovedrapporten observerer og sammenligner vi derfor boligområder, der har anvendt fleksibel udlejning (indsatsgruppen) og boligområder, der ikke har anvendt fleksibel udlejning (kontrolgruppen), før og efter indførslen af indsatsen. I nedenstående tabel er det angivet, hvilke boligområder, som har anvendt fleksibel udlejning, og som dermed indgår i evalueringens indsatsgruppe, og hvilke boligområder, som ikke har anvendt fleksibel udlejning, og som er udvalgt til evalueringens kontrolgruppe. Boligområder i indsatsgruppen Boligområder i kontrolgruppen Gellerup/Toveshøj *** Vejlby Vest *** Frydenlund *** Håndværkerparken * Langkærparken *** Langenæs/Kirkedammen ** Rundhøj ** Vestergårdsparken ** Elstedhøj ** Charlottehøj ** Herredsvang ** Vistoftparken/-Ranunkelvej/Højager ** Holmstrup ** Tranbjergparken ** Lystruplund ** Skovgårdsparken *** Søvangen * Trigeparken *** Vandtårnsområdet ** Viby Syd *** Åbyhøjgård ** Tabel 5: Boligområder i indsats- og kontrolgruppen 12 BoSocData er Aarhus Kommune og boligorganisationerne i BL s 5. kreds fælles monitoreringssystem. Side 38 af 53

91 Note: Boligområder, som er markeret med *, er i kategoriseringsmodellen for 2013 kategoriseret som et grønt øvrigt boligområde, boligområder, som er markeret med **, er i kategoriseringsmodellen for 2013 kategoriseret som et gult risikoområde og boligområder, som er markeret med ***, er røde/orange boligområder, som er udsatte eller særlig udsatte boligområder. Vi observerer og sammenligner således den gennemsnitlige udvikling i beboersammensætningen i boligområderne, som indgår i indsatgruppen med den gennemsnitlige udvikling i beboersammensætningen i boligområderne, som indgår i kontrolgruppen. Således benyttes udviklingen i kontrolgruppens beboersammensætning som proxy for udviklingen i indsatsgruppens beboersammensætning i fraværet af indsatsen, da det ikke er muligt at observere, hvordan boligområderne i indsatsgruppen ville have udviklet sig, hvis de ikke havde anvendt fleksibel udvikling. Før det er meningsfuldt at antage, at udviklingen i kontrolgruppen mht. beboersammensætningen udtrykker den kontrafaktiske udvikling for boligområderne i indsatsgruppen, er det nødvendigt, at indsatsgruppen og kontrolgruppen i gennemsnit følger den samme udvikling. Dette kaldes antagelsen om parallelle trends. Denne antagelse kan ikke testes direkte, men vi kan vurdere, hvorvidt boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen følger samme udvikling i beboersammensætning, inden indsatsområderne indførte fleksibel udlejning. Hvis det er tilfældet, og man samtidig kan observere, at den parallelle trend ophører, når fleksibel udlejning indføres, er det en kraftig indikation på, at der er en effekt af fleksibel udlejning på beboersammensætning. I det følgende afsnit vurderes det, om denne antagelse synes opfyldt i tilstrækkelig grad Vurdering af antagelsen om parallelle trends Det centrale ved antagelsen om parallelle trends er ikke det absolutte niveau i andelen af beskæftigede og andelen af studerende, men om tendensen har været det samme. Således er det afgørende, at boligområderne i indsatsgruppen og boligområderne i kontrolgruppen har oplevet samme relative udvikling i beboersammensætning, f.eks. en stigning på ca. 4. procentpoint, i perioden op til indførelsen af fleksibel udlejning i indsatsgruppen. Dette vurderes ud fra perioden fra 2009 og til og med 2012, da fleksibel udlejning blev indført i I Tabel 5 nedenfor ses boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppens udvikling mht. andelen af studerende Overordnet tendens Indsatsgruppe Gellerup/Toveshøj 9,95% 11,69% 14,04% 15,49% Positiv (+5,54 procentpoint) Frydenlund 11,46% 11,74% 12,29% 15,33% Positiv (+3,86 procentpoint) Langkærparken 5,83% 6,99% 7,69% 7,98% Positiv (+2,16 procentpoint) Rundhøj 10,72% 11,90% 10,75% 12,08% Positiv (+1,36 procentpoint) Elstedhøj 6,00% 6,40% 8,57% 9,33% Positiv (+3,33 procentpoint) Herredsvang 16,87% 17,54% 18,76% 20,10% Positiv (+3,23 procentpoint) Holmstrup 6,26% 7,69% 8,01% 8,02% Positiv (+1,76 procentpoint) Lystruplund 6,77% 7,73% 11,05% 12,37% Positiv (+5,59 procentpoint) Skovgårdsparken 16,77% 17,27% 17,94% 19,65% Positiv (+2,88 procentpoint) Søvangen 11,29% 11,03% 11,72% 10,07% Negativ (-1,22 procentpoint) Trigeparken 8,44% 8,10% 9,57% 10,18% Positiv (+1,74 procentpoint) Vandtårnsområdet 12,83% 13,79% 14,25% 15,55% Positiv (+2,72 procentpoint) Viby Syd 11,07% 12,82% 14,41% 15,58% Positiv (+4,51 procentpoint) Åbyhøjgård 10,34% 10,98% 14,25% 14,43% Positiv (+4,09 procentpoint) Gennemsnitlig udvikling 11,36% 12,43% 13,76% 15,01% Positiv (+3,65 procentpoint) Side 39 af 53

92 Kontrolgruppe Vejlby Vest 10,95% 11,38% 12,13% 15,09% Positiv (+4,14 procentpoint) Håndværkerparken 7,84% 8,07% 8,99% 9,95% Positiv (+2,11 procentpoint) Langenæs/Kirkedammen 11,24% 11,99% 13,84% 14,84% Positiv (+3,60 procentpoint) Vestergårdsparken 7,53% 8,95% 9,72% 9,95% Positiv (+2,42 procentpoint) Charlottehøj 15,71% 15,12% 14,66% 16,60% Positiv (+0,89 procentpoint) Vistoftparken/- Ranunkelvej/Højager 5,77% 5,68% 7,17% 7,84% Positiv (+2,07 procentpoint) Tranbjergparken 3,17% 5,35% 5,95% 4,86% Positiv (+1,69 procentpoint) Gennemsnitlig udvikling 10,04% 10,44% 11,25% 12,55% Positiv (+2,50 procentpoint) Tabel 6: Udvikling i andel studerende før indførslen af fleksibel udlejning I ovenstående tabel ses det, at der med undtagelsen af Søvangen, har været en stigning i andelen af studerende i alle boligområderne i både indsats- og kontrolgruppen. Derudover ses det, at boligområderne i indsatsgruppen i gennemsnit har oplevet en stigning i andelen af studerende på 3,65 procentpoint fra , og at boligområderne i kontrolgruppen har oplevet en stigning i andelen af studerende på 2,50 procentpoint. Det fremgår således, at boligområderne i indsatsgruppen i gennemsnit har oplevet en lidt større stigning i andelen af studerende forinden indførslen af fleksibel udlejning, end boligområderne i kontrolgruppen. Der er dog kun tale om en gennemsnitlig forskel mellem udviklingen for boligområderne i indsatsgruppen og boligområderne i kontrolgruppen på 1,15%. Dette understøttes af tallene i nedenstående tabel, som viser ændringen i andelen af studerende mellem de enkelte år Ændring fra Ændring fra Ændring fra Total ændring fra Gennemsnittet for indsatsgruppen 11,36% Gennemsnittet for kontrolgruppen 10,04% +1,07 procentpoint +0,40 procentpoint +1,33 procentpoint +0,81 procentpoint +1,25 procentpoint +1,29 procentpoint +3,65 procentpoint +2,50 procentpoint Tabel 7: Ændring i andel studerende, Som det fremgår af tabellen, har boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen udviklet sig nogenlunde ens mellem årene fra mht. andelen af studerende. Overordnet betragter vi derfor den gennemsnitlige udvikling i boligområderne i kontrolgruppen som en udmærket indikator for, hvordan boligområderne i indsatsgruppen ville have udviklet sig i fraværet af fleksibel udlejning. For at kvalificere difference-in-difference analysen laver vi endvidere to subgruppeanalyser, hvor vi inddeler boligområderne i subgrupper afhængigt af deres kategorisering fra kategoriseringsmodellen Boligområdernes kategorisering fra kategoriseringsmodellen 2013 er angivet i tabel 4. Vi foretager to subgruppeanalyser. Den ene analyse er en difference-in-difference analyse af boligområderne i indsats- og kontrolgruppen, som er kategoriseret som røde/orange udsatte eller særligt udsatte områder, og i den anden subgruppeanalyse indgår boligområderne fra indsatsgruppen og kontrolgruppen, som er kategoriseret som gule risikoområder. I nedenstående tabel ses forskellen i udviklingen mellem de røde boligområder fra indsats-og kontrolgruppen og forskellen i udviklingen mellem de gule boligområder fra indsats- og kontrolgruppen. Side 40 af 53

93 2009 Ændring fra Ændring fra Ændring fra Total ændring fra Gennemsnit for røde indsatsområder 10,66% Gennemsnit for røde kontrolområder 10,95% +1,26 procentpoint +0,43 procentpoint +1,57 procentpoint +0,75 procentpoint +1,44 procentpoint +2,96 procentpoint +4,28 procentpoint +4,14 procentpoint Gennemsnit for gule indsatsområder 12,82 % Gennemsnit for gule kontrolområder 10,56 % +0,87 procentpoint +0,47 procentpoint +1,03 procentpoint +0,78 procentpoint +1,14 procentpoint +0,96 procentpoint +3,04 procentpoint +2,20 procentpoint Tabel 8: Ændring i andel studerende efter områdets udsathed, Som det fremgår af tabellen, er forskellen i den gennemsnitlige udvikling for boligområderne i kontrolgruppen og indsatsgruppen blevet en smule mindre, når man sammenligner efter graden af udsathed. Forskellen i udviklingen for røde boligområder i indsatsgruppen og kontrolgruppen er således 0,14 procentpoint, mens forskellen i udviklingen for gule boligområder i indsatsgruppen og kontrolgruppen er 0,84. Tendenserne er dog stadig de samme på tværs af begge subgrupper (gule og røde boligområder). Vi mener derfor, at der er plausibelt, at udviklingen i kontrolområderne, efter indførelsen af fleksibel udlejning, kan antages at vise den kontrafaktiske udvikling i andelen af studerende i indsatsgruppen, hvis de ikke havde indført fleksibel udlejning. Samlet set vurderer vi således, at antagelsen om parallelle trends i forhold til udviklingen i andelen af studerende synes opfyldt. I det følgende vurderer vi antagelsen om parallelle trends i forhold til udviklingen i andelen af beskæftigede i boligområderne i indsatsgruppen og boligområderne i kontrolgruppen i perioden op til indførslen af fleksibel udlejning. I tabellen nedenfor ses denne udvikling fra Overordnet tendens Indsatsområder Gellerup/Toveshøj 22,72% 20,67% 19,89% 19,46% Negativ (-3,25 procentpoint) Frydenlund 31,56% 30,63% 29,60% 28,56% Negativ (-3,00 procentpoint) Langkærparken 40,80% 36,87% 36,59% 34,65% Negativ (-6,15 procentpoint) Rundhøj 40,35% 36,29% 37,12% 35,05% Negativ (-5,30 procentpoint) Elstedhøj 38,88% 37,02% 34,86% 32,05% Negativ (-6,83 procentpoint) Herredsvang 32,05% 30,78% 29,73% 28,98% Negativ (-3,06 procentpoint) Holmstrup 32,32% 31,78% 31,21% 31,07% Negativ (-1,25 procentpoint) Lystruplund 41,67% 39,69% 37,37% 33,33% Negativ (-8,33 procentpoint) Skovgårdsparken 31,24% 29,49% 27,24% 25,69% Negativ (-5,56 procentpoint) Søvangen 39,17% 41,15% 38,85% 37,30% Negativ (-1,87 procentpoint) Trigeparken 34,39% 32,24% 31,94% 31,76% Negativ (-2,63 procentpoint) Vandtårnsområdet 37,04% 34,66% 33,04% 31,11% Negativ (-5,93 procentpoint) Viby Syd 35,35% 32,72% 31,12% 30,62% Negativ (-4,73 procentpoint) Åbyhøjgård 32,69% 30,98% 29,73% 28,36% Negativ (-4,33 procentpoint) Gennemsnitlig udvikling 32,38% 30,37% 29,18% 28,13% Negativ (-4,25 procentpoint) Kontrolområder Vejlby Vest 39,71% 38,76% 35,85% 33,24% Negativ (-6,47 procentpoint) Håndværkerparken 44,43% 40,87% 38,30% 38,05% Negativ (-6,38 procentpoint) Langenæs/Kirkedammen 40,83% 37,72% 36,40% 34,82% Negativ (-6,01 procentpoint) Side 41 af 53

94 Vestergårdsparken 38,18% 33,76% 33,50% 33,08% Negativ (-5,10 procentpoint) Charlottehøj 39,93% 38,96% 37,89% 36,34% Negativ (-3,59 procentpoint) Vistoftparken/- Ranunkelvej/Højager 46,47% 44,79% 42,68% 41,69% Negativ (-4,78 procentpoint) Tranbjergparken 35,73% 32,39% 33,14% 34,57% Negativ (-1,16 procentpoint) Gennemsnitlig udvikling 41,01% 38,56% 36,96% 35,86% Negativ (-5,14 procentpoint) Tabel 9: Udvikling i andel beskæftigede før indførslen af fleksibel udlejning Som det fremgår af tabellen ovenfor, har boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen udviklet sig nogenlunde ens mellem årene fra i forhold til andelen af beskæftigede. I alle boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen er den overordnede tendens den samme: Fra er der sket et fald i andelen af beskæftigede i boligområderne. Samlet set er forskellen i udviklingen fra mellem boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen 0,89 procentpoint, og boligområderne i kontrolgruppen har oplevet et lidt større fald i andelen af beskæftigede, end boligområderne i indsatsgruppen. Vi vurderer samlet set, at antagelsen om parallelle trends i udviklingen i andelen af beskæftigede mellem indsatsgruppen og kontrolgruppen synes opfyldt. For at kvalificere difference-in-difference analysen laver vi imidlertid også her sammenligninger mellem røde boligområder i indsats- og kontrolgruppen og mellem gule boligområder i indsats- og kontrolgruppen. Disse fremgår af nedenstående tabel Ændring fra Ændring fra Ændring fra Total ændring fra Gennemsnit for røde indsatsområder 34,89% Gennemsnit for røde kontrolområder 39,71% +1,26 procentpoint +0,43 procentpoint +1,57 procentpoint +0,75 procentpoint +1,44 procentpoint +2,96 procentpoint +4,28 procentpoint +4,14 procentpoint Gennemsnit for gule indsatsområder 35,14 % Gennemsnit for gule kontrolområder 40,17% +0,87 procentpoint +0,47 procentpoint +1,03 procentpoint +0,78 procentpoint +1,14 procentpoint +0,96 procentpoint +3,04 procentpoint +2,20 procentpoint Tabel 10: Ændring i andel beskæftigede, De fremgår af tabellen, at forskellen i udviklingen i andelen af beskæftigede bliver mindre, når man inddeler boligområderne fra indsatsgruppen og kontrolgruppen i subgrupper. Tendensen er dog den samme som i den samlede forskel i udviklingen mellem boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen mht. beskæftigede. Vi vurderer derfor, at antagelsen om parallelle trends i forhold til udviklingen i andelen af beskæftigede synes opfyldt i tilstrækkelig grad mellem boligområderne i indsatsgruppen og kontrolgruppen. Samlet set vurderer vi, at udviklingen i boligområderne i kontrolgruppen kan benyttes til at vise den kontrafaktiske udvikling for boligområderne i indsatsgruppen mht. den samlede beboersammensætning, hvis boligområderne i indsatsgruppen ikke havde fået indsatsen fleksibel udlejning. I hovedrapporten laver vi tre forskellige difference-in-difference analyser. I den første analyse bruger vi udviklingen i beboersammensætningen i hele kontrolgruppen som indikator for, hvordan hele indsatsgruppen ville have udviklet sig, hvis de ikke havde indført fleksibel udlejning. Denne analyse kvalificerer vi med to yderligere analyser, som anlægger et smallere fokus på henholdsvis de røde og de gule boligområder. I anden analyse bruger vi derfor udviklingen i beboersammensætningen i røde boligområder fra kontrolgruppen som indikator for, Side 42 af 53

95 hvordan de røde boligområder fra indsatsgruppen ville have udviklet sig, hvis de ikke havde indført fleksibel udlejning. I den sidste analyse bruger vi udviklingen i beboersammensætningen i gule boligområder fra kontrolgruppen som indikator for, hvordan de gule boligområder fra indsatsgruppen ville have udviklet sig, hvis de ikke havde fået fleksibel udlejning. De to subgruppeanalyser laves for at sikre, at den variation, som trods alt findes i udviklingen mht. andelen af studerende og andelen af beskæftigede mellem indsatsgruppen og kontrolgruppen, ikke påvirker evalueringens konklusioner. 2. Udvælgelse af boligområder til delrapporter I det følgende afsnit præsenterer vi de fire områder, vi har valgt at fokusere på i evalueringens delrapporter. Vi har udvalgt områderne: Frydenlund, Gellerup/Toveshøj og Langkærparken. I delrapporterne anlægger vi et mere snævert sigte på effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen i det enkelte område, og vi vurderer effekten af fleksibel udlejning i delrapporterne på baggrund af en før-efter logik. Områderne Frydenlund, Gellerup/Toveshøj og Langkærparken er udvalgt til delrapporterne, da de adskiller sig på en række parametre. I udvælgelsen af områderne har vi således brugt logikken fra Most Different Systems Design, som kort fortalt går ud på at vælge så forskellige cases som muligt. Logikken i denne udvælgelsesmetode tilsiger, at man ved at udvælge cases, som adskiller sig på en række parametre, med undtagelse af det man undersøger (her indførslen af fleksibel udlejning), kan sandsynliggøre, at et ensartet udfald på tværs af de udvalgte cases skyldes det undersøgte. Denne udvælgelse sikrer en stærk test af fleksibel udlejning, da det gør det muligt for os at gå i dybden med effekten af fleksibel udlejning i vidt forskellige kontekster. Hvis der, på tværs af alle områder, findes en positiv effekt af fleksibel udlejning på beboersammensætningen i områderne mht. beskæftigelse og uddannelse, så tyder det på, at fleksibel udlejning virker uafhængigt af udsathed. Som det fremgår af nedenstående tabel, adskiller de tre områder sig bl.a. i forhold til andelen af beboere, som i 2012 var i beskæftigelse eller i uddannelse, samt i forhold til deres samlede kategorisering fra kategoriseringsmodellen (2013). Andel (2012) Beskæftigede Andel (2012) studerende Gellerup/Toveshøj 19,46% 15,49% 20 Frydenlund 28,56% 15,33% 17 Langkærparken 34,65% 7,98% 19 Tabel 11: Udvælgelse af områder til evalueringens delrapporter Samlet kategorisering fra kategoriseringsmodellen (2013) I de tre boligområder var der i 2012 færrest personer i beskæftigelse i Gellerup/Toveshøj (19,46%) og flest beskæftigede i Langkærparken (34,65%). I Gellerup/Toveshøj var der i 2012 flest studerende (15,49%), mens der var færrest i Langkærparken (7,98%). Endvidere adskilte områderne sig, før indførslen af fleksibel udlejning, mht. deres samlede kategorisering i kategoriseringsmodellen. I udvælgelsen af områder til delrapporterne har vi således søgt at udvælge områder, som adskiller sig i forhold til hvor mange beboere, som er studerende eller beskæftigede, og endvidere i forhold til deres grad af udsathed. Derudover adskiller de tre udvalgte boligområder sig fra hinanden på en række andre parametre, herunder omfanget af boligsociale indsatser, som i sig selv forventes at have positiv indflydelse på de undersøgte indikatorer gennem uddannelses- og beskæftigelsesindsatser. Ydermere består områderne af afdelinger af forskellig størrelse, huslejeniveauet er forskelligt, og områderne adskiller sig mht. om de er bynære eller i periferien af Aarhus. Endvidere er der Side 43 af 53

96 repræsenteret flere forskellige boligorganisationer i områdernes afdelinger. Samlet set vurderer vi, at udvælgelsen af disse fire områder gør os i stand til at gå i dybden med fleksibel udlejning i forskellige kontekster. 3. Kvantitative indikatorer til analysen I dette afsnit præsenteres de kvantitative indikatorer, som vi benytter i evalueringen. I udvælgelsen af indikatorerne har vi forsøgt at opnå så valide indikatorer som muligt, hvorfor vi inddrager indikatorer fra flere forskellige datakilder. Til at måle i hvor høj grad fortrinskriterierne fra fleksibel udlejning har fundet anvendelse benytter vi data fra AARHUSbolig og Almen Styringsdialog. Tallene fra AARHUSbolig indberettes direkte fra boligforeningerne, som står for udlejningerne af boligerne i deres respektive områder. Vi vurderer derfor, at tallene overordnet set må være pålidelige, da boligforeningerne må antages at være den aktør, som har mest indgående kendskab til, hvordan lejemålene i deres boligområde udlejes. Specifikt benytter vi data for antallet af udlejninger, som er foretaget efter et af de fire fortrinskriterier, frem for antallet af boliger, som er blevet tilbudt efter et fortrinskriterie, men som er afslået. Vi mener derfor, at den indikator, vi benytter for brugen af fleksibel udlejning, må være retvisende. Det er dog vigtigt at have in mente, at det kun er ansøgeren, som skal opfylde fortrinskriteriet, og ikke eksempelvis ansøgerens ægtefælde. Hvis der f.eks. har været 50 udlejninger efter beskæftigelseskriteriet vil der således være tilflyttet 50 personer i beskæftigelse, men samtidig kan de have ægtefæller, som er på offentlig forsørgelse. Fleksibel udlejning vil således ikke have en 1 til 1 effekt på udviklingen i beboersammensætningen. Til at måle effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen benyttes socioøkonomiske data fra BoSocData. I udvælgelsen af disse indikatorer har vi lagt vægt på, at de så vidt muligt skal afspejle den effekt, vi forventer, at fortrinskriterierne har på udviklingen i beboersammensætningen. Vi har valgt følgende to indikatorer til at måle udviklingen i andelen af beskæftigede i boligområderne: 1. Andel årige som er selvforsørgede med virksomhedstilknytning. Denne indikator mener vi bør afspejle den udvikling, vi forventer i andelen af beboere i beskæftigelse. Den skal således bruges til at vise, om brugen af fortrinskriteriet vedrørende beskæftigelse har medført en øget andel beskæftigede i indsatsområderne, som har fleksibel udlejning. Endvidere mener vi, at denne indikator er et mere retvisende mål for andelen af beskæftigede, end f.eks. mål for andelen uden for arbejdsmarkedet. Det skyldes, at et fald i andelen af personer uden for arbejdsmarkedet ikke nødvendigvis indikerer, at der er kommet flere i beskæftigelse. Faldet kan også skyldes, at der er kommet flere på f.eks. SU eller folkepension. Vi mener derfor, at vi med målet for andelen af voksne fra år, som er i arbejde (selvforsørgende med virksomhedstilknytning), opnår det mest retvisende mål. Vi har valgt følgende indikator til at måle udviklingen i andelen af studerende i boligområderne: 2. Andel årige som går på en uddannelse, hvor de modtager SU. Indikatoren skal bruges til at vise, om brugen af fortrinskriteriet for studerende har medført en øget andel studerende i de områder, som anvender fleksibel udlejning. Vi mener, at denne indikator bør afspejle den udvikling, vi forventer i andelen af beboere under uddannelse. Side 44 af 53

97 4. Supplerende analyser I det følgende præsenteres grundlaget for de to analyser, vi har lavet som supplement til vores overordnede kvantitative analyse. Vi har gennemført en survey blandt de udlejningsansvarlige i boligforeningerne og afholdt interviews med nøglepersoner fra boligforeningerne. I de følgende to afsnit gennemgås vores to supplerende undersøgelser Survey Vores survey blev udsendt til de 8 udlejningsansvarlige i boligorganisationerne. Formålet med den var at spørge ind til deres brug af og erfaringer med fleksibel udlejning. De adspurgte boligorganisationer var: 1. AAB 2. Alboa 3. Almenbo 4. Al2bolig 5. Brabrand Boligforening 6. Boligkontoret Århus 7. Ringgården 8. Århus Omegn I spørgeskemaet spurgte vi bl.a. ind til deres vurdering af, om fleksibel udlejning har virket efter hensigten, og om fleksibel udlejning har bidraget til at skabe en mere balanceret beboersammensætning i de afdelinger som benytter udlejningsredskabet. Udformningen af spørgsmålene byggede til dels på tidligere gennemførte undersøgelser af fleksibel udlejning fra SFI i 2012 og Overordnet spurgte vi om, hvorvidt fleksibel udlejning har: Medvirket til at styrke beboersammensætningen Medvirket til at styrke beboersammensætning mht. beboernes tilknytning til arbejdsmarkedet Medvirket til at styrke beboersammensætning mht. at øge andelen af beboere under uddannelse Medvirket til at styrke beboersammensætning mht. at øge andelen af beboere, som er par uden hjemmeboende børn Medvirket til at styrke beboersammensætning mht. at øge andelen af beboere, som er over 55 år og uden hjemmeboende børn Betydning for bo-perioden for beboere, der har fået tildelt en bolig gennem et fortrin Gjort det vanskeligere for nogle ansøgergrupper at finde en bolig Medvirket til sociale udfordringer i afdelinger, som ikke har aftale om fleksibel udlejning 4.2. Afholdte interviews Vi har gennemført interviews blandt udvalgte centrale medarbejdere, der arbejder med udlejningen i boligorganisationerne. Helt præcist har vi gennemført 7 interviews blandt 4 udvalgte boligorganisationer. Disse boligorganisationer er Brabrand Boligforening, Alboa, Boligkontoret Århus samt Al2Bolig. Formålet var dels at afdække deres administrative praksis og belyse eventuelle (u)hensigtsmæssigheder og forbedringspotentialer. Derudover har udvalgte afdelingsformænd og boligsociale koordinatorer deltaget. Deres bidrag til undersøgelsen har været med vægt på boligområdernes sociale sammenhængskraft og fællesskab i relation til Side 45 af 53

98 beboersammensætningen. Interviewene har derfor dels adresseret boligorganisationens praksis og erfaringer med udlejningsredskabet på tværs af afdelinger og områder, samt adresseret konkrete områder og afdelingers udvikling i beboersammensætning og sociale dynamikker. Side 46 af 53

99 Andel beskæftigede Bilag 3. Kvantitative analyser i hovedrapporten 1. Difference-in-differenceanalyser 1.1. Særligt udsatte og udsatte boligområder (røde og orange områder) Difference-in-differerence-analysen viser, at fleksibel udlejning har en effekt på både andelen af beboere i beskæftigelse og andelen af studerende i boligområderne. Nedenfor er effekterne undersøgt nærmere for at se, om der er forskel på, hvor virksom fleksibel udlejning er alt efter udsatheden i de boligområder, det bliver bragt i anvendelse i. Det er undersøgt ved at splitte indsats- og kontrolgrupperne op efter deres kategorisering i kategoriseringsmodellen fra 2013, så udsatte og særligt udsatte boligområder er analyseret for sig og risikoområder 13 er analyseret for sig. Udvikling i andel beskæftigede Effekten af fleksibel udlejning (-1,12%) År Rød/orange indsatsområder Rød/orange kontrolområder Kontrafaktisk udvikling for rød/orange indsatsområder Figur 20: Udvikling i andel beskæftigede i boligområder med særlige udfordringer/ behov og boligområder med udfordringer/ behov, Kilde: BoSoc Data Det fremgår af figur 20, at effekten af fleksibel udlejning er negativ på -1,12 %. Dette betyder, at indførelsen af fleksibel udlejning har medført en mindre andel beskæftigede beboere, end hvis disse områder ikke havde 13 Særligt udsatte områder er de boligområder, der i kategoriseringsmodellen kategoriseres som røde, mens udsatte boligområder og risikoområder er de boligområder, der kategoriseres som hhv. orange og gule. Side 47 af 53

100 Andel studerende anvendt fleksibel udlejning. Det skal bemærkes, at udviklingen i kontrolområdet, Vejlby Vest, og indsatsområderne har en forholdsvis identisk udvikling ind til Dog er denne analyse behæftet med usikkerheder, da der ikke forekommer flere sammenlignelige boligområder end Vejlby Vest for denne røde/orange kategorisering. Resultatet er derfor usikkert ift., at der kan være talrige ukendte og lokale faktorer, der har betydning for områdets udvikling i beboersammensætning. Dog tyder analysen på, at udlejningsredskabet ikke har den forventede effekt og måske sågar den modsatte effekt, når der er tale om særligt udsatte og udsatte boligområder Udvikling i andel studerende Rød/orange indsatsområder Rød/orange kontrolområder År Kontrafaktisk udvikling for rød/orange indsatsområder Effekten af fleksibel udlejning (-0,13%) Figur 21: Udvikling i andel studerende i røde/orange boligområder, Kilde: BoSoc Data Det fremgår af figur 21, at udlejningsredskabet har lille negativ effekt (-0,13%) på udviklingen i beboersammensætningen ift. andelen af studerende. Dette betyder således, at fraværet af udlejningsaftalen havde resulteret i en bedre beboersammensætning. Ligesom den foregående analyse er denne også behæftet med usikkerheder, da der i kontrolgruppen kun indgår boligområdet Vejlby Vest. Analysen tyder altså på, at udlejningsredskabet ikke har den forventede effekt og måske sågar den modsatte effekt på beboersammensætningen ift. andel studerende, når det indføres i områder, der allerede ved indførslen er kategoriseret som særligt udsatte eller udsatte boligområder Risikoområder (gule områder) Tilsvarende analyse gennemføres for de gule kategoriserede områder. Til forskel fra ovenstående analyse af de røde/orange områder er der i denne analyse flere mulige områder i kontrolgruppen, som ikke har anvendt fleksibel udlejning. Det skal bemærkes, at der i indsatsgruppen forekommer seks boligområder og i kontrolgruppen forekommer fem boligområder. Dette styrker analysens resultater. Side 48 af 53

101 Andel beskæftigede Udvikling i andel beskæftigede År Gule indsatsområder Gule kontrolområder Kontrafaktisk udvikling for gule indsatsområder Effekten af fleksibel udlejning (2,47%) Figur 22: Udvikling i andel beskæftigede for de gule boligområder, Kilde: BoSoc Data Det fremgår af Figur 22, at der er en positiv effekt af fleksibel udlejning på 2,47%, når udviklingen i de gule boligområder i indsatsgruppen sammenholdes med de gule områder i kontrolgruppen. Dette betyder, at fleksibel udlejning siden 2013 har styrket beboersammensætningen i disse områder ift. andelen af beboere i beskæftigelse. De gule kategoriserede boligområder udvikler sig tilsyneladende således, at forskellen mellem de to grupper af boligområder mindskes i perioden. Det skal bemærkes, at udviklingen i hhv. kontrolgruppen og indsatsgruppen er tilnærmelsesvis identisk før udlejningsredskabets indførsel. Ovenstående analyse antyder dermed, at fleksibel udlejning bidrager til at styrke beboersammensætningen i de gule indsatsområder. Det skal endvidere bemærkes, at der i de gule boligområder ofte er tale om udlejningsaftaler, som omfatter op til 75% af de ledigblevne boliger, hvorimod de røde/orange boligområder har op til 100% af de ledigblevne boliger. Side 49 af 53

102 Andel studerende Udvikling i andel studerende Gule indsatsområder År Gule kontrolområder Kontrafaktisk udvikling for gule indsatsområder Effekten af fleksibel udlejning (2,27%) Figur 23: Udvikling i andel studerende for de gule boligområder, Kilde: BoSoc Data Det fremgår af figur 23, at effekten af fleksibel udlejning er 2,27 procentpoint for de gule områder. Fleksibel udlejning har da balanceret beboersammensætningen ift. andelen af studerende med 2,27 procentpoint ift. sammenlignelige boligområder uden en udlejningsaftale. Denne analyse indikerer dermed, at fleksibel udlejning har en positiv effekt ift. de gule boligområders andel af studerende i beboersammensætningen. Pointen om boligområdets omdømme er ligeledes relevant her. Man kan formode, at de studerende er mere tilbøjelige og måske tiltrukket af at vælge et gult frem for et rødt/orange boligområde i udgangspunktet, såvel som de umiddelbart kan være mere tilbøjelige til at blive boende i området. Overordnet er det bemærkelsesværdigt, at udgangspunktet mellem kontrolgruppeområderne og indsatsområderne er forskelligt ift. beboere i beskæftigelse og under studie. Indsatsområderne har således igennem hele analyseperioden en lavere andel beboere i beskæftigelse, mens de omvendt igennem hele analyseperioden har en højere andel studerende. Dertil skal det nævnes, at forskellen mellem indsats- og kontrolområderne i analyseperioden mindskes ift. andel af beboere i beskæftigelse, mens der er tale om en forøgelse af forskellen i andelen af studerende imellem indsats- og kontrolområderne i analyseperioden. 2. Fraflytningsanalyse Afsnittet Fraflytning undersøger på tværs af indsatsområder i hvilket omfang beboere, der er kommet ind via de fleksible udlejningskriterier fraflytter indenfor analyseperioden. Det første år vi har data på tilflytterne på de fleksible udlejningskriterier er 2014 og det seneste data vi har er fra maj Derfor er analysen lavet ved at se på alle tilflyttere, der er flyttet ind i 2014 via enten beskæftigelses- eller uddannelsesfortrinnet og så undersøge, hvor stor en del der er fraflyttet i maj I afsnittet fraflytning afrapporteres på indsatsområderne opdelt i Side 50 af 53

103 særligt udsatte og udsatte boligområder overfor risikoområder. Den analyse viser ikke nogen forskel i, hvor stor en andel der er fraflyttet. I nedenstående figur er data opdelt efter boligområder med udlejningsaftaler. Af hensyn til validiteten af analysen er kun boligområder med mere end 50 tilflyttere på fleksibel udlejning i 2014 taget med. Fraflyttede inden for perioden 70% 60% 60% 66% 50% 40% 41% 41% 41% 36% 46% 38% 30% 20% 29% 22% 10% 0% Alle afdelinger Herredsvang Vandtårnsområdet Frydenlund Gellerup/ Toveshøj Andel fraflyttede beskæftigede Andel fraflyttede studerende Figur 24: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier i 2014, der er fraflyttet igen medio Opdelt på boligområder. I alt flyttede 553 lejemål i 2014 ind via fleksibel udlejning disse var 222, eller 40%, af lejemålene fraflyttet inden juni 2017, heraf var 79 kommet ind på fortrinnet i arbejde og 147 kommet ind som studerende. Nedenfor fremgår antallet i de enkelte boligområder samt de andele der maj 2017 var fraflyttet. Område Indflyttede i 2014 Andel fraflyttede i alt Andel fraflyttede beskæftigede Andel fraflyttede studerende Alle afdelinger % 41% 41% Risikoområder % 41% 39% Udsatte og særligt udsatte boligområder % 41% 42% Herredsvang % 36% 41% Vandtårnsområdet 97 40% 46% 38% Frydenlund 81 23% 29% 22% Gellerup/ Toveshøj 71 62% 60% 66% Tabel 12: Andel af de beboere, der er kommet ind via de to udlejningskriterier, der er fraflyttet igen medio Opdelt på boligområder Side 51 af 53

104 Bilag 4. Kombineret udlejning Aarhus Byråd har besluttet at indføre udlejningsredskabet kombineret udlejning. Tabel 12 viser hvilke områder, hvor kombineret udlejning er indført, og hvornår udlejningsredskabet blev indført. Tabellen viser også, at det kun er i Bispehaven, hvor kombineret udlejning er virkende uden, at der også er en aftale om fleksibel udlejning. Boligorganisation Afdeling Kombineret udlejning siden (årstal) Gellerup/Toveshøj Brabrand Boligforening Afd. 4 og Bispehaven Østjysk Bolig Afd Langkærparken Al2bolig Afd Herredsvang AAB Afd. 35, Herredsvang Almenbo Afd Herredsvang Boligkontoret Århus Afd Herredsvang Ringgården Afd Tabel 13: Oversigt over kombineret udlejningshistorik. Kilde: Aarhus Kommune. Kombineret udlejning betyder, at ansøgere, der i længere tid har modtaget kontanthjælp, starthjælp og integrationsydelse5 ikke må tildeles en bolig i den pågældende afdeling. En nyere tilføjelse til loven giver endvidere mulighed for også at afvise ansøgere, der i længere tid har modtaget førtidspension, dagpenge eller sygedagpenge. Dette er der dog ikke praksis for i Aarhus Kommune. De to udlejningsredskaber virker således, at mulighederne for at udleje boligen efter prioritet 1), 2) og 3) forsøges først og derefter virker prioritet 4) og 5), hvor kommunen grundet kombineret udlejning kan afvise ansøgere, der i længere tid har modtaget kontanthjælp, starthjælp og integrationsydelse. Den tidligere nævnte Temastatistik fra 2017 fra Landsbyggefonden viser, at kombineret udlejning sjældent anvendes (i 0-1% af det samlede antal udlejninger i Aarhus Kommune). Dog er der i boligområder, der også har aftale om fleksibel udlejning tale om en højere andel udlejninger efter kombineret udlejning nemlig 27%. Denne andel kan dog primært tilskrives Gellerup/Toveshøj, da de øvrige områder som Herredsvang og Langkærparken meget sjældent benytter sig af kombineret udlejning. Bispehaven som ikke har aftale om fleksibel udlejning anvender udelukkende udlejninger efter kombineret udlejning i perioden fra (Almenstyringsdialog.dk). Side 52 af 53

105 Bilag 5: Litteraturhenvisninger Aarhus Kommune, Strategi for udlejningsredskaber, Almenboligloven: Almenstyringsdialog.dk: CFBU, Center for Boligsocial Udvikling, Ressourcestærke beboere, 2017: Christensens, Gunvor: Indsatser i udsatte boligområder, 2013 Det Boligsociale Fællessekretariat & Aarhus Kommune, Evaluering af udlejningsredskaber, 2012: Gladsaxe Kommune, Årlig erfaringsopsamling på fleksibel udlejning i Høje Gladsaxe og Værebro Park, 2014: C3%85rlig%20erfaringsopsamling%20p%C3%A5%20fleksibel%20udlejning%20i%20H%C3%B8je%20Gladsaxe%20 og%20v%c3%a6rebro%20park.pdf Krogstrup, Hanne Katrine: Evalueringsmodeller, Københavns Kommune, Udlejningsaftale, Hovedaftalen, 2015: pdf Københavns Kommune, Evaluering af udlejningsaftalens virkning : 8f ef5a4f5/Attachments/ PDF Landsbyggefonden, Temastatistik: 1 Anvisninger i den almene boligsektor i 2016, 2017: SFI, Erfaringer med at ændre det sociale miks i udsatte boligområder, 2015: SFI, Udlejningsredskaber i Almene Boligområder En analyse af brugen og effekterne af udlejningsredskaber i almene boligområder, / Side 53 af 53

106 EVALUERING AF FLEKSIBEL UDLEJNING DELRAPPORT 1 FRYDENLUND Almenbo Afd. 15 Husleje kr. pr. m 2 : 584 Antal boliger: 289 Antal beboere: 603 Udlejningsaftaler: fleksibel udlejning Almenbo Afd. 14 Husleje kr. pr. m 2 : 666 Antal boliger: 253 Antal beboere: 499 Udlejningsaftaler: fleksibel udlejning Boligkontoret Århus Afd. 27 Husleje kr. pr. m 2 : 744 Antal boliger: 195 Antal beboere: 397 Udlejningsaftaler: fleksibel udlejning AAB Afd. 30 Husleje kr. pr. m 2 : 720 Antal boliger: 193 Antal beboere: 439 Udlejningsaftaler: fleksibel udlejning 1 Ringgården Afd. 18 Husleje kr. pr. m 2 : 731 Antal boliger: 201 Antal beboere: 479 Udlejningsaftaler: fleksibel udlejning Det Boligsociale Fællessekretariat Aarhus Kommune Edith J. Hansen Julia Beck Søndergaard August Kilde: 1

107 Indhold 1. Kort om delrapporten Introduktion til området Effekten af fleksibel udlejning Brugen af fleksibel udlejning i området Udviklingen i beboersammensætningen Udvikling i andel beskæftigede Udvikling i andel studerende Samlet vurdering af effekten af fleksibel udlejning i området

108 1. Kort om delrapporten Denne delrapport er en del af en evaluering af fleksibel udlejning, som er gennemført i samarbejde mellem Aarhus Kommune og Det Boligsociale Fællessekretariat i Evalueringens primære formål er at afdække effekten af fleksibel udlejning ift. at balancere beboersammensætningen i de udsatte boligområder. Evalueringen skal ligeledes adressere de løbende opmærksomheder, der er erfaret i aftaleperioden siden 2013 samt bidrage til at synliggøre de væsentlige overvejelser i forbindelse med anvendelsen af udlejningsredskabet. I hovedrapporten redegøres der nærmere for baggrunden for evalueringen samt sammenhængen mellem den overordnede effektevaluering i hovedrapporten og de områdebaserede delrapporter, som slår ned i boligområderne Frydenlund, Gellerup/Toveshøj og Langkærparken. I denne delrapport undersøges effekten af fleksibel udlejning på beboersammensætningen i boligafdelingerne i Frydenlund. Den overordnede målsætning for fleksibel udlejning er at styrke de udsatte boligområders udvikling mod at blive attraktive bydele med en alsidig beboersammensætning, der nærmer sig Aarhus Kommunes. De parametre, der særligt fokuseres på, er andelen af henholdsvis studerende og beboere i beskæftigelse. Effekten af fleksibel udlejning vurderes på baggrund af en før-efter logik, hvor vi sammenligner beboersammensætningen før og efter indførslen af fleksibel udlejning. Denne metode er dog ikke ligetil, da flere af boligafdelingerne i Frydenlund havde andre udlejningsaftaler før 2013, hvor man indførte fælles fortrinskriterier som et led i den fælles strategi for udlejningsredskaber. Derfor trækker evalueringen på forskellige metoder, hvor sammenligning af indsats og kontrolområder er at finde i hovedrapporten. Nedenstående oversigt viser historikken for indførslen af udlejningsaftaler i de enkelte afdelinger i Frydenlund. Boligorganisation/afd. År Fortrin til boligsøgende AAB afd Beskæftigelse, studerende, par uden børn, enlige, ansøgere ved skilsmisse, +55 uden hjemmeboende børn Almenbo afd Beskæftigelse, enlige, +55 uden hjemmeboende børn, par uden børn, studerende til 1 og 2 rums boliger, pendlere. Almenbo afd Beskæftigelse, enlige, +55 uden hjemmeboende børn, par uden børn, studerende til 1 og 2 rums boliger, pendlere. Boligkontoret Århus afd Beskæftigelse, studerende til 1 og 2 rums boliger, pendlere. Ringgården afd Beskæftigelse, studerende, +55 uden hjemmeboende børn, par uden børn Tabel 1: Historik for udlejningsaftaler, Frydenlund. Kilde: Aarhus Kommune. Ovenstående oversigt viser, at 4 ud 5 fem af afdelingerne i Frydenlund havde en udlejningsaftale med fortrin til beskæftigede og studerende i Alle afdelingerne, de i alt boliger, i Frydenlund fik qua indførslen af strategien for udlejningsredskaber fælles fortrinskriterier til beskæftigede, studerende, +55 uden hjemmeboende børn og par uden børn i oktober Udover at sammenligne beboersammensætningen før og efter indførslen af fleksibel udlejning sammenlignes udviklingen i beboersammensætningen på tværs af de fem afdelinger fra afdelingerne første gang fik indført en 3

109 udlejningsaftale til Dette gøres for at tage højde for, at 4 ud af 5 af afdelingerne havde udlejningsaftaler med tilsvarende fortrinskriterier før indførslen af strategien for udlejningsredskaber med fælles fortrinskriterier. 2. Introduktion til området Frydenlund er beliggende i Aarhus V tæt på grønne områder og med kort afstand til Aarhus centrum. Der er blandt de repræsenterede boligorganisationer i Frydenlund et velfungerende distriktssamarbejde, og boligområdet fremstår pænt og velholdt. Frydenlund består af 19 betonblokke og bebyggelsen er opført i og byggeskaderenoveret i Boligstørrelsen varierer mellem 38 til 102 m 2. Tilsammen er der boliger i Frydenlund, som huser omtrent beboere. I Frydenlund er der en høj andel beboere af anden etnisk herkomst end dansk, mange børn og unge, mange enlige forsørgere og mange beboere på overførselsindkomst. I kategoriseringsmodellen, som måler boligområdernes grad af udsathed, har Frydenlund ligget stabilt med en samlet kategorisering på point fra 2014 til 2016 (Gult Risikoområde). Frydenlund har en igangværende boligsocial helhedsplan ( ), som har til formål at fremtidssikre området, så det forbliver et attraktivt boligområde, hvor beboerne kerer sig om hinanden. Frydenlund Fælleshus danner rammerne om aktiviteterne i området, og det er herfra, at de ansatte på helhedsplanen gennemfører indsatser og aktiviteter. Den boligsociale helhedsplan arbejder for at styrke naboskab, forældreengagement og et tæt samarbejde med relevante kommunale aktører for at give Frydenlunds beboere, børn såvel som voksne, optimale betingelser for trivsel og udvikling. Tungest i den boligsociale indsats vejer indsatserne omkring børn, unge og familie samt uddannelse, beskæftigelse og erhverv. Der arbejdes desuden på en ny boligsocial helhedsplan for perioden Effekten af fleksibel udlejning I dette afsnit undersøges det, hvilken effekt fleksibel udlejning har haft i Frydenlund. Der tages dels udgangspunkt i, hvilke fortrinskriterier, der anvendes, samt hvorledes beboersammensætningen har udviklet sig over tid både før og efter indførslen af de fælles fortrinskriterier i Endelig suppleres analyserne med det afholdte interview med teamleder og beboerrådgiver i Frydenlund, Pernille Amir Shahi Brugen af fleksibel udlejning i området I Frydenlund er op til 100 % af de ledigblevne boliger omfattet af fleksibel udlejning. Det er tilmed aftalt, at Aarhus Kommune bevarer sin anvisningsret til hver fjerde ledigblevet bolig. Det er dog ikke givet, at den kommunale anvisning anvender boligen, men de har mulighed for det. Derudover har beboere i Frydenlund et såkaldt beboerfortrin, også kaldet oprykningsretten. Dette betyder, at hvis en beboer søger en anden bolig i samme afdeling, vil beboeren få tilbudt denne bolig før ansøgere på ventelisten, der kan gøre brug af et fortrin fra fleksibel udlejning, såfremt beboeren opsiger et lejemål. Ydermere har ældre og handicappede fortrin til boliger, der er velegnede til disse boligsøgende. Først undersøges det i hvilket omfang, fleksibel udlejning anvendes i udlejningen i Frydenlund. Dette gøres på baggrund af boligorganisationernes indberetningsdata til den almene styringsdialog. Figur 1 viser resultatet. 4

110 12% 0% 28% Venteliste Fleksibel udlejning Kommunal anvisning 60% Kombineret udlejning Figur 1: Udlejninger efter type i , Frydenlund. Kilde: Boligorganisationernes indberetninger til den almene styringsdialog. Af ovenstående figur fremgår det, at fleksibel udlejning i gennemsnitligt udgør 60% af udlejningerne, ventelisten 28% og den kommunale anvisning 12%. Som det fremgår af tabellen nedenfor, har antallet af fleksible udlejninger i perioden 2014 til 2016 været i stigning. Andelsmæssigt udgjorde udlejninger efter fleksibel udlejning i % af udlejningerne. Udlejning efter fortrinskriterie 1) I beskæftigelse 2) Under uddannelse 3) Par uden hjemmeboende børn 4) + 55 uden hjemmeboende børn Samlet Tabel 2: Brugen af fortrinskriterier fra fleksibel udlejning i Frydenlund. Kilde: AARHUSbolig. Samlet Som det også fremgår af tabel 2, er det fortrinskriterierne 1) i beskæftigelse og 2) under uddannelse, som er i anvendelse i Frydenlund, mens de to øvrige fortrinskriterier ikke er blevet anvendt i perioden. Dette skyldes, at der er en prioriteret rækkefølge mellem fortrinskriterierne, således at personer, som opfylder beskæftigelseskriteriet, vil stå først. Herefter kommer personerne, som opfylder uddannelseskriteriet, dernæst par uden hjemmeboende børn og til sidst +55-årige uden hjemmeboende børn. I Frydenlund gør ventelisten, at man ikke når ned til at tilbyde en bolig til de ansøgere på ventelisten, der kan gøre brug af fortrinskriterierne 3) og 4). Som ovenstående viser, er det en betydelig del af udlejningerne, der foregår via fleksibel udlejning. Når man vurderer, hvad der kan forventes af udlejningsredskabet, er der dog et par forhold som bør tages i betragtning. Disse drejer sig om 2 : 1) Det er kun den enkelte ansøger, som skal opfylde et af fortrinskriterierne for at få tilbudt en ledigbleven bolig. Hvis et ægtepar flytter ind, fordi den ene opfylder fortrinskriteriet om beskæftigelse, kan dennes partner stadig godt være uden for arbejdsmarkedet. 2 Disse er behandlet mere dybdegående i hovedrapporten. 5