gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 185 Søborg Hovedgade

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 18 Søborg Hovedgade

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 80 Søborg eller pr. e-post: kommunen@gladsaxe.dk Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til den Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved henvendelse til: Byplanafdelingen, Rådhuset, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 18 Søborg Hovedgade i Søborg og Buddinge kvarterer Baggrund Areea Ejendomsudvikling A/S har ansøgt om tilladelse til at opføre en etagebebyggelse i 4- etager med butikker og boliger på Søborg Hovedgade 11-17, hvor der i dag ligger 4 ejendomme på 1½ etage med butikker i stueetagen. Denne lokalplan skal give mulighed for, at det ansøgte projekt kan realiseres. Herudover har lokalplanen til formål at ajourføre planbestemmelserne for området langs Søborg Hovedgade , der i dag er omfattet af byplanvedtægt 9 fra 19. Der bliver sammen med lokalplanen fremlagt et tillæg til kommuneplanen, der gør dette muligt at opføre en sammenhængende randbebyggelse på hjørnet af Søborg Hovedgade og Andersen Nexøvej. Den nuværende bestemmelse om bebyggelse i maksimalt etager fastholdes. Ejendommene langs Søborg Hovedgade er opført i op til etager. Kommuneplanens bestemmelser tillader dog maksimalt bebyggelse i 3½ etage. For at sikre overensstemmelse mellem plangrundlaget og den eksisterende bebyggelse fremlægges der sammen med lokalplanen et tillæg til kommuneplanen, som tillader bebyggelse i op til etager i området. Lokalplanens formål Lokalplan 18 skal give mulighed for, at der kan opføres butikker og etageboliger i lokal-planområdet. Lokalplanen skal sikre, at den fremtidige bebyggelse danner en arkitektonisk og bymæssig helhed langs Søborg Hovedgade. Lokalplanen skal fastholde de oprindelige intentioner om bebyggelse med sluttet facade langs Søborg Hovedgade. Lokalplanens område Lokalplanens område afgrænses af Søborg Hovedgade, Høje Søborg, Hannedal og mod syd af villabebyggelsen langs Skjoldborg Allé, Vandtårnsvej og Andersen Nexøvej. Lokalplanen er opdelt i 4 områder. Historie Søborg var den første del af kommunen, som gennemgik en udvikling fra landområde til bymæssig bebyggelse. Omkring århundredeskiftet begyndte en bosætning i Søborg omkring Frederiksborgvej, som senere blev til Søborg Hovedgade. De familier, som bosatte sig her, flyttede bl.a. ud fra Københavns tæt bebyggede arbejderkvarterer for at få bedre boligforhold og sunde omgivelser. Den første bebyggelsesform var fritliggende villaer i én til to etager, ofte med to boliger. I forbindelse med denne begyndende byudvikling etableredes også butikker, som rettede sig mod områdets beboere. Med tiden udviklede bebyggelsen langs Søborg Hovedgade sig til en tæt bebyggelse i flere etager. Skjoldborg Allé 1 3

4 Byplanvedtægt 9 fra 19 fastlægger et princip om en sammenhængende randbebyggelse i 3½ til etager langs Søborg Hovedgade. Byplanvedtægt 9 har indtil i dag dannet grundlag for områdets udformning. Med denne lokalplan fastholdes de oprindelige intentioner fra byplanvedtægt 9. Lokalplanens område Søborg Hovedgade Søborg Hovedgade 3-7 set fra Andersen Nexø Vej Indhold Fremtidigt byggeri skal opføres, så der dannes en sammenhængende facadeflugt mod Søborg Hovedgade. Lokalplanen fastlægger et samlet byggefelt langs Søborg Hovedgade, der giver mulighed for randbebyggelse i 4- etager i område 1 og 3½ til etager i lokalplanens område. Det tilladte antal etager fremgår af kortbilag. For at skabe en arkitektonisk samhørighed med den øvrige bebyggelse langs Søborg Hovedgade skal etagebebyggelsen opføres i teglsten med mulighed for mindre facadepartier i andre materialer. I stueetagen mod Søborg Hovedgade skal bebyggelsen fremstå med store vinduespartier, der giver indblik i butikker og servicefunktioner. I lokalplanens område 1 giver lokalplanen mulighed for, at facader kan fremstå i glas, træ og metal. Lokalplanen fastsætter en maksimal bygningsdybde på 10 meter. Det er dog muligt at forøge den maksimale bygningsdybde til 13 meter, hvis den enkelte lejlighed er disponeret, så der opnås tilstrækkeligt dagslys i lejlighedens opholdsrum. Det kan som eksempel være ved at samle trapper, køkken og bad i en kerne midt i bygningen. Lokalplanen fastsætter maksimale bygningshøjder for bebyggelsen langs Søborg Hovedgade. For bebyggelse i 3½ etage fastsættes den maksimale facadehøjde til 10, meter og den maksimale taghøjde til 17 meter. For bebyggelse i etager fastsættes den maksimale facadehøjde til 1, meter og den maksimale taghøjde til 3. I område 1 fastsættes facadehøjden til 1, meter med mulighed for en penthouseetage. Bygningshøjden må samlet være 1 meter. For at sikre gode sammenhængende friarealer til ejendommene langs Søborg Hovedgade fastlægger lokalplanen en zone til opførelse af skure, garager, nedkørsel til parkeringsanlæg og lignende. Lokalplanens område 1 udlægges til centerformål. Her kan der etableres butikker i stueetagen. På de øvrige etager kan der etableres boliger. Lokalplanens område udlægges til etageboliger. Her kan der etableres publikumsorienterede erhverv i stueetagen og boliger på de øvrige etager. I området ligger der i dag flere butikker. Det samlede butiksareal må ikke øges, da området i kommuneplanen ikke er fastlagt til centerformål. Lokalplanens område 3 og 4 udlægges til boligformål. Her kan der opføres fritliggende villabebyggelse. Detailhandel Lokalplanen giver mulighed for at indrette et samlet areal på 00 m² til detailhandel. Der er i den nuværende bebyggelse et areal på ca. 0 m², der anvendes til detailhandel. 4

5 Det forøgede areal til detailhandel overskrider ikke den ramme, der i Kommuneplan 00 er udlagt til detailhandel langs Søborg Hovedgade. Den maksimale størrelse for butikker i området fastsættes til 400 m². Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til lov om vurdering af planer og programmer gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser af lokalplan 18. Det vurderes på baggrund af screeningen, at det ikke er nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da ændringerne er begrænsede og sker meget lokalt. Trafik Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Søborg Hovedgade og de tilstødende veje. Overkørsler til de enkelte ejendomme er markeret på kortbilag. Af hensyn til trafiksikkerheden skal biladgang fortrinsvis ske fra sidevejene til Søborg Hovedgade. I forbindelse med nybyggeri og sammenlægning af ejendommenes udearealer bør det sikres, at overkørslerne placeres på sidevejene til Søborg Hovedgade. Søborg Hovedgade 11-17, skitseforslag Parkeringsforhold I lokalplanens delområde 1 skal der i forbindelse med nybyggeri anlægges parkeringspladser under terræn. Der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. m² salgsareal og 1 parkeringsplads pr. bolig. Der skal i forbindelse med opførelse af etageboliger i delområde anlægges et parkeringsareal svarende til 1 parkeringsplads pr. bolig. Ved opførelse af enfamilieboliger i lokalplanens delområde 3 og 4 skal der udlægges parkeringspladser pr. bolig. Vejtrafikstøj / Støjafskærmning En kortlægning af vejtrafikstøj i kommunen viser, at lokalplanområdet er belastet med et støjniveau fra Søborg Hovedgade, der overstiger db(a). Søborg Hovedgade 11 Søborg Hovedgade 11-17, skitseforslag

6 I forbindelse med nybyggeri til støjfølsom anvendelse som boliger skal det sikres, at kommuneplanens krav til maksimalt støjniveau på db(a) overholdes på udendørs opholdsarealer. Varmeforsyning Lokalplanområdet er i kommunens varmeplanlægning udlagt til forsyning med naturgas. Ved nybyggeri er der tilslutningspligt til denne form for kollektiv varmeforsyning. Der skal jf. planlovens 19 stk. 4 dispenseres fra tilslutningspligten, hvis enfamiliehuse opføres som lavenergihuse. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Jordforurening Der er konstateret jordforurening i delområde 1. Forureningen er registreret og kortlagt på V niveau. På Søborg Hovedgade 1 er der ligeledes konstateret en forurening. Forureningen er under kortlægning. Igangsætning af bygge- og anlægsarbejder kræver derfor forudgående tilladelse fra Gladsaxe Kommune, Miljøafdelingen. Der er ikke registreret jordforurening i den øvrige del af lokalplanområdet. Det betyder dog ikke, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Sideløbende med lokalplan 18 fremlægges tillæg 3 til Kommuneplan 00, der ændrer kommuneplanens bestemmelser for lokalplanens område. Delområde 1 er fremover omfattet af et nyt enkeltområde 14.C., der fastsætter områdets anvendelse til bydelscenter. Bebyggelse må opføres i maksimalt etager som randbebyggelse langs Søborg Hovedgade og de tilstødende veje. Delområde og 3 er omfattet af enkeltområde 13.B., der ændres, så bebyggelse må opføres i op til etager som randbebyggelse langs Søborg Hovedgade og de tilstødende veje. Delområde 4 er omfattet af enkeltområde 13.B.11, der fastlægger områdets anvendelse til åben-lav boligbebyggelse. Byplanvedtægt Området er omfattet af Byplanvedtægt 9, tinglyst den 17. marts 19, som med vedtagelsen af lokalplan 18 ophæves for området omfattet af denne. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14.

7 Redegørelse for forslag til lokalplan 18 Søborg Hovedgade i Søborg og Buddinge kvarterer I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i nævnte område: Område 4 a, cm 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: j at give mulighed for, at der kan opføres butikker, publikumsorienteret erhverv og etageboliger i lokalplanområdet j at sikre en videreførelse af de oprindelige intentioner om en sluttet facadebebyggelse langs Søborg Hovedgade. j at samle den fremtidige bebyggelse som en arkitektonisk og bymæssig helhed langs Søborg Hovedgade j at sikre boligerne i lokalplanområdet udendørs opholdsarealer Område og zonestatus.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses og opdeles i underområder som vist på kortbilag 1.. Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Buddinge By: Område 1 ce, cn, co, cp Område b cb, cc, cd, av, ay, az, aø, 7 ae, 7 af, 7 ag, 7 al Område 3 bf 3 Områdets anvendelse Område Anvendelsen fastsættes til centerformål, bydelscenter med butikker og etageboliger. Bebyggelsens stueetage reserveres til detailhandel eller anden publikumsorienteret anvendelse. De øvrige etager kan anvendes til boliger til helårsbeboelse Der må højst opføres eller indrettes et bruttoareal til detailhandel på 00 m². Den enkelte butik må maksimalt udgøre et bruttoareal på 400 m². Område 3. Anvendelsen fastsættes til boligformål, etageboliger til helårsbeboelse med publikumsorienteret erhverv i stueplan. Område Anvendelsen fastsættes til boligformål, boligbebyggelse til helårsbeboelse i maksimalt etager. Område Anvendelsen fastsættes til boligformål, åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse På ejendommen må kun opføres én fritliggende beboelsesbygning og indrettes én bolig. 3. Det er tilladt at drive erhverv i boliger under forudsætning af: at virksomheden udøves af ejendommens beboere uden medhjælp udefra, at virksomhedens areal maksimalt udgør procent af boligen, 7

8 at erhvervsudøvelsen ikke medfører oplag på ejendommen, at erhvervsudøvelsen ikke medfører støj- eller lugtgener, at virksomheden kun opsøges af kunder og besøgende på dagtimer i hverdage, at parkering i forbindelse med virksomheden sker på egen grund. 4 Bebyggelsens omfang og placering Område 1 og 4.1 Bygninger skal opføres som randbebyggelse inden for byggefeltet, som fremgår af kortbilag. Bygninger skal følge byggefeltets afgrænsning mod vej. Altaner og karnapper må overskride byggefeltets udstrækning. 4. Den maksimale bygningsdybde er 10 meter. Hvis den enkelte lejlighed kan disponeres, så der er tilstrækkeligt dagslys i alle opholdsrum, kan den maksimale bygningsdybde øges til 13 meter. 4.3 Det maksimalt tilladte antal etager fremgår af kortbilag. 4.4 I område 1 må facadehøjden ikke overstige 1, meter. Hvor lokalplanen begrænser bebyggelsen til 4 etager, må facadehøjden ikke overstige 13, meter. Hvor lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i etager, må bygningshøjden ikke overstige 1 meter. Bygningshøjden måles i forhold til et af Bygningsmyndigheden fastsat niveauplan. 4. I område fastsættes en maksimal bygningshøjde for bebyggelse med maksimalt 3½ og etager. For bebyggelse i 3½ etage må facadehøjden ikke overstige 10, meter, og bebyggelsens højde må ikke overstige 17 meter. For bebyggelse i etager må facadehøjde ikke overstige 1, meter, og bebyggelsens højde må ikke overstige 3 meter. Bygningshøjden måles i forhold til et af Bygningsmyndigheden fastsat niveauplan. 4. Det er tilladt at etablere tagterrasser. Område Bebyggelsen må maksimalt være etager og skal opføres inden for byggefeltet, der fremgår af Kortbilag. Den maksimale bebyggelsesprocent er. Område Bygninger må opføres i 1½ etage med en maksimal bebyggelsesprocent på. Bebyggelsens ydre fremtræden Område 1.1 Facader skal fremstå i teglsten, som eventuelt kan pudses eller vandskures. Mod Søborg Hovedgade og Andersen Nexøvej kan facader fremstå i glas, træ, metal eller lignende materialer..1.1 Mod Søborg Hovedgade skal facader i stueplan fremstå med store sammenhængende vinduespartier..1. Vinduer i butiksfacader må ikke blændes med plakater og skilte, der forhindrer indblik i butikkernes salgsareal. Område. Facader skal fremstå i teglsten, som eventuelt kan pudses eller vandskures. Altaner, karnapper og mindre afgrænsede facadeudsnit, svarende til maksimalt 1/3 af facadens samlede areal, kan fremstå i andre materialer. Område 3 og 4.3 Bebyggelse skal i materialer og udformning tilpasses den omkringliggende villabebyggelse. Vejadgang Vejadgang til områdets ejendomme skal ske via de eksisterende overkørsler, der fremgår af kortbilag. Hvor det er muligt skal vejadgang ske til Andersen Nexøvej, Hannedal, Skjoldborg Allé og Vandtårnsvej. 7 Byggelinier 7.1 Langs Søborg Hovedgade gælder den til enhver tid af vejbestyrelsen fastsatte byggelinie. 7. Langs Hannedal, Vandtårnsvej og Andersen Nexøvej fastsættes byggelinien til meter fra vejskel, som vist på kortbilag. For Skjoldborg Allé fastsættes vejbyggelinien til meter fra vejskel. 8 Parkering 8.1 I lokalplanens delområde 1 skal der etableres parkeringspladser svarende til 1 parkeringsplads pr. m² salgsareal til butikker og 1 parkeringsplads pr. bolig. To parkeringspladser kan 8

9 anlægges som handicapparkering på terræn. De resterende skal anlægges under terræn. 8. I lokalplanens delområde skal der ved nybyggeri etableres 1 parkeringsplads pr. bolig. 8.3 I lokalplanens delområde 3 og 4 skal der ved nybyggeri etableres parkeringspladser pr. bolig. 9 Udstykning Der må ikke foretages yderligere udstykninger i lokalplanens delområde 3 og Ubebyggede arealer og hegning 10.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering eller vej, skal anlægges og vedligeholdes som have eller park efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet. 10. Udendørs oplag må ikke finde sted For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør Inden for lokalplanens område skal der i forbindelse med bebyggelse sikres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 0 % af bruttoetagearealet. Terrasser og altaner kan medregnes som dele af de samlede udendørs opholdsarealer. 10. Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer skal bevægelseshæmmedes færden sikres. 10. Hegning internt i lokalplanområdet og hegning mod naboarealer og offentlig vej og sti skal overvejende udformes som levende hegn. Hegning kan, hvor arkitektoniske hensyn taler for det, udformes som mur eller tilsvarende fast hegn. Hegning mod lokalplanområdets naboarealer kan desuden udformes som trådhegn med beplantning. 11 Skiltning Skiltning til butikker og virksomheder må kun ske i et begrænset omfang og skal følge retningslinier i Designmanual for Gladsaxe. 1 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 1.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret opholds- og parkeringsarealer i overensstemmelse med bestemmelserne i 10.1 og Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de primære udendørs opholdsarealer (altaner) er sikret mod vejtrafikstøj fra Søborg Hovedgade, der overstiger db(a). 13 Ophævelse af byplanvedtægt og deklarationer Byplanvedtægt nr. 9, tinglyst den , ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. 14. Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 9

10 Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 14. marts 007 Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 10

11 Carl Møllers Alle Hagavej Hannedal Karl Gjellerups Alle Tolstojs Alle Gustav Esmanns Alle Buddinge Batteri Digtergangen Søborg Hovedgade Skjoldborg Alle Vandtårnsvej Marienborg Alle Jacob Bulls Alle Gladsaxe Kommune byplanafdelingen 1: 3000 Buddinge skole 7ag 7af 7ae av ay az aø b cb cc cd a Christianehøj 8 7al bf Dickens Alle cm A ce cp co 9 cn B A 1A Andersen Nexø Vej A-C Chr.høj A-C A B A 0 34B 3 A 7 34A A-C 1 B B-A D-A A-C - 1A-B A 3A 34B 3B B-A B-A Lokalplan 18 Kortbilag

12 Lokalplan 18 Kortbilag Buddinge skole Byggefelt Hannedal Hagavej Zone til mindre skure, nedkørselsramper til P-kælder etc. Max. antal etager Overkørsel 3½ Tolstojs Allé Karl Gjellerups Allé Skjoldborg Alle Søborg Hovedgade Vandtårnsvej 4 Marienborg Alle Andersen Nexø Vej Gladsaxe Kommune Byplanafdelingen 1:1.000