gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 195 Boligområde ved Søborg Hovedgade, Dickens Alle og Tolstojs Alle

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 195 Boligområde ved Søborg Hovedgade, Dickens Alle og Tolstojs Alle

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 280 Søborg eller pr. e-post: kommunen@gladsaxe.dk Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved henvendelse til: Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 195 Boligområde ved Søborg Hovedgade, Dickens Alle og Tolstojs Alle i Buddinge kvarter Baggrund Ejerne af Søborg Hovedgade 140 og 144 har søgt tilladelse til at opføre etagebebyggelse i 5 etager med udnyttelig tagetage. De to ejendomme er i dag bebygget med ældre lav bebyggelse i 1½ og 2½ etage som de eneste i husrækken Søborg Hovedgade 138A til 148, der ikke er opført med sluttet randbebyggelse i 5 etager. Den nuværende byplanvedtægt giver kun mulighed for bebyggelse langs Søborg Hovedgade i 5 etager, og det er derfor besluttet at udarbejde denne lokalplan. Kommuneplanens rammebestemmelser tillader kun randbebyggelse i 3½ etage med mulighed for partielt at bygge i 5 etager, og der er derfor sideløbende med lokalplanen fremlagt et tillæg til kommuneplan, der justerer det maksimale etageantal til 5½ etage. Som led i den løbende modernisering af de utidssvarende bestemmelser i byplanvedtægt 9 medtager lokalplanen et tilstødende område med villabebyggelse og to daginstitutioner. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at give mulighed for, at kommende byggeri på ejendommene Søborg Hovedgade 140 og 144 kan opføres med 5 etager og udnyttet tagetage. Lokalplanen har endvidere til formål at give mulighed for, at eksisterende tagetager i etageejendommene i området langs Søborg Hovedgade og Digtergangen kan inddrages til beboelse. For resten af lokalplanområdet er formålet at fastholde områdernes nuværende karakter og samtidig modernisere utidssvarende byplanvedtægtsbestemmelser. Lokalplanens område Lokalplanens område afgrænses af Søborg Hovedgade, Dickens Alle, Gorkis Alle og Tolstojs Alle og opdeles i et område til etagebebyggelse langs Søborg Hovedgade og et område til daginstitutioner ved Dickens Alle. Resten af lokalplanområdet udlægges til villabebyggelse. Historie Søborg var den første del af kommunen, som undergik en udvikling fra landområde til bymæssig bebyggelse. Omkring forrige århundredeskifte begyndte en bosætning omkring Frederiksborgvej, den senere Søborg Hovedgade. Den oprindelige bebyggelse var fritliggende villaer i 1½ eller 2 etager, ofte med to boliger. I takt med byudviklingen blev der efterhånden etableret butikker til områdets beboere i tilknytning til villabebyggelsen langs hovedgaden. Søborg Hovedgade 140 og 144 er eksempler på denne tidlige bebyggelsesform langs Søborg Hovedgade. Senere blev udbygningen langs Søborg Hovedgade præget af etagehuse og med byplanvedtægt nr. 9 fra 1952 blev det, inspireret af brogaderne i København, fastlagt, at bebyggelsen langs Søborg Hovedgade skulle udformes som høj og tæt etageboligbebyggelse. Etagehusbebyggelsen i lokalplanområdet langs hovedgaden afspejler dette udbygningsideal. Lokalplanens område Tolstojs Alle Dickens Alle 3

4 Villabebyggelsen langs Dickens Alle, Tolstojs Alle og Gorkis Alle er overvejende opført i første halvdel af 1900 tallet. Mange af bygningerne blev oprindelig opført som tofamiliehuse med en bolig i stuetagen og en bolig i tagetagen. Efterfølgende er der sket en sammenlægning af de to boliger, så villaerne i dag fungerer som enfamiliehuse. De to daginstitutioner ved Dickens Alle er opført af Gladsaxe Kommune i 1990erne. Søborg Hovedgade 140 i dag Indhold Lokalplanen fastlægger, at randbebyggelse mod Søborg Hovedgade skal opføres med mindst 5 etager med mulighed for nybyggeri i op til 5 ½ etage. I den eksisterende randbebyggelse i 5 etager og 3 etager kan tagetagen inddrages til beboelse. Dette kan kun ske som en udvidelse af den underliggende bolig, med mindre der etableres parkeringspladser til nye boliger på egen grund. Parkering kan udføres som kælderparkering. Den eksisterende randbebyggelse er opført med facader i røde tegl ligesom eksisterende saddeltage er dækket med røde teglsten. For at sikre en arkitektonisk sammenhæng i facadebebyggelsen skal nybyggeri opføres med samme materialer. For området til daginstitutioner fastholdes en maksimal byggehøjde på 1 etage, og for villabebyggelsen må bebyggelse højst opføres og indrettes med bebyggelse i 1½ etage. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er gennemført en screening af lokalplanens miljømæssige konsekvenser, som konkluderer, at lokalplanen ikke giver mulighed for ændringer i området, der vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Der er derfor ikke behov for at gennemføre en miljøvurdering efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Bevaring Ejendommen Tolstojs Alle 20 A er i Kommuneatlas Gladsaxe registreret som bevaringsværdig. I lokalplanen er beboelsesbygningen på ejendommen derfor pålagt en bevaringsbestemmelse. Søborg Hovedgade 140 med eksempel på nybyggeri Trafik Randbebyggelsen langs Søborg Hovedgade trafikbetjenes fra hovedgaden, og den øvrige del af lokalplanområdet betjenes fra de tilstødende veje. Parkeringsforhold I etageboligområdet langs Søborg Hovedgade skal der ved nybyggeri etableres en parkeringsdækning svarende til 1 p-plads pr. bolig. Ved nybyggeri af enfamiliehuse i villaområdet skal der reserveres areal til parkering af mindst 2 biler pr. bolig. 4

5 Vejtrafikstøj Kommunens kortlægning af vejtrafikstøj viser, at facadegrundene mod Søborg Hovedgade er belastet med et støjniveau, der overstiger 55 db(a). I forbindelse med nybyggeri på facadegrundene skal det sikres, at kommuneplanens krav til et maksimalt støjniveau på 55 db(a) overholdes på udendørs opholdsarealer, herunder opholdsaltaner. Varmeforsyning Lokalplanområdet er i kommunens varmeplanlægning udlagt til forsyning med naturgas. Ved nybyggeri er der tilslutningspligt til denne form for kollektiv varmeforsyning. Der skal jf. planlovens 19, stk.4 dispenseres fra tilslutningspligten, hvis enfamiliehuse opføres som lavenergihuse. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med tillæg 3 for så vidt angår etageboligbebyggelsen langs Søborg Hovedgade. Lokalplanens bestemmelser for den resterende del af lokalplanområdet er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan Byplanvedtægt Lokalplanområdet er omfattet af Byplanvedtægt nr. 9, tinglyst den 17. marts Byplanvedtægt 9 ophæves for lokalplanens område. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 1. Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens Miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Lokalplanens område er omfattet af rammebestemmelserne for områderne 13.B.3 (etageboligbebyggelsen), 13.B.13 (villabebyggelsen) og 13.D.10 (daginstitutionerne) i Buddinge kvarter. For område 13.B.3 er der fremlagt et forslag til tillæg 3 til Kommuneplan 2005 med den ene ændring, at det maksimale etageantal hæves fra 5 til 5½. 5

6 Lokalplan 195 Boligområde ved Søborg Hovedgade, Dickens Alle og Tolstojs Alle i Buddinge kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at sikre en arkitektonisk sammenhængende randbebyggelse med etagehuse langs Søborg Hovedgade at sikre nybyggeri i randbebyggelsen gode parkeringsforhold og udendørs opholdsarealer at ophæve utidssvarende byplanvedtægtsbestemmelser 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses og opdeles i underområder som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Buddinge Område 1 21bh, 21ck, 21cl, 21cm, 21cr, 21cs, 21ct, 21hg Område 2 21 ax, 21 bk, 21 bx Område 3 21 by, 21 bz, 21 bæ, 21 bø 21 ca, 21 cb, 21 cc, 21 cf, 21 cg, 21 ch, 21 ci, 21 cn, 21 co, 21 cp, 21 df, 21 dg, 21 dn, 21do, 21 dp, 21 dq, 21 dø, 21 ea, 21 eb, 21 ec, 21 ek, 21 el, 21 em, 21 en, 21 eo, 21 es, 21 gø, 21 hf, 21 iø, 21 kd, 21 ke 3 Områdets anvendelse 3.1 Område 1 må anvendes til etageboliger til helårsbeboelse. 3.2 Område 2 må anvendes til offentlige formål, daginstitutioner. 3.3 Område 3 må anvendes til boligformål, åben- lav boligbebyggelse til helårsbeboelse På den enkelte ejendom må kun opføres én fritliggende beboelsesbygning og indrettes én bolig I område 3 er det tilladt at drive erhverv under forudsætning af: at virksomheden udøves af ejendommens beboere uden medhjælp ude fra, at virksomhedens areal maksimalt udgør 25% af boligens etageareal, at erhvervsudøvelsen ikke medfører oplag på ejendommen, at erhvervsudøvelsen ikke medfører støj- og lugtgener, at virksomheden kun opsøges af kunder og besøgende i dagtimer på hverdage, at parkering i forbindelse med virksomheden sker på egen grund, at skiltning begrænses til almindelig navne- og husnummerskiltning i området, og at erhvervsudøvelsen finder sted, uden at ejendommens karakter af beboelsesbygning og kvarterets karakter af boligkvarter anfægtes. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 I område 1 skal ny bebyggelse opføres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter og med et maksimalt etageantal som angivet på byggefeltet. Bebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse med facaden placeret i byggefeltets afgrænsning mod Søborg Hovedgade. Den maksimale husdybde fastsættes til 13 m. Altaner og karnapper må overskride byggefeltets afgrænsning.

7 4.2 I område 2 og 3 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige Bebyggelsens højde 5.1 I område 1 må bebyggelsens facadehøjde ikke overstige 1,5 m, og bebyggelsens taghøjde må ikke overstige 23 m målt i forhold til et af bygningsmyndigheden fastlagt niveauplan. 5.2 I område 2 må bebyggelse opføres med én etage. 5.3 I område 3 må bebyggelse opføres med 1½ etage. Bebyggelsens ydre fremtræden.1 I område 1 skal facader fremstå som blank mur i teglsten. Mindre afgrænsede facadeudsnit, herunder karnapper svarende til maksimalt 1/3 af facadens samlede areal, kan fremstå i andre materialer. Tagfladerne på saddeltage skal fremstå som røde tegltage. Tagfladerne kan forsynes med kviste..2 I område 3 må ikke anvendes tagmaterialer, der kan virke blændende. 7 Bevaring af bebyggelse Bebyggelsen på Tolstojs Alle 20A, matr. nr. 21 em, må ikke nedrives, og den ydre udformning må ikke ændres uden Byrådets særlige tilladelse. 8 Vejadgang I område 1 har etagebebyggelsen på matr. nr. 21cr, 21cs og 21ct vejadgang fra Tolstojs Alle. Øvrige ejendomme i område 1 har vejadgang fra Søborg Hovedgade, idet der til den enkelte ejendom kun må etableres én overkørsel. 9 Byggelinier 9.1 Langs Søborg Hovedgade gælder den af vejbestyrelsen til enhver tid fastsatte byggelinie. 9.2 Langs Dickens Alle, Gorkis Alle og Tolstojs Alle fastsættes byggelinien til 5 m fra vejskel. 10 Parkering 10.1 I område 1 skal der ved nybyggeri etableres 1 p-plads pr. bolig I område 3 skal der på den enkelte ejendom reserveres areal til 2 p-pladser Ved nyopførelse af beboelsesbygninger i område 3, og ved tilbygning til eksisterende bebyggelse skal der så vidt muligt sikres mulighed for overdækning af mindst én p-plads pr. bolig placeret bag den i 9.2 fastlagte byggelinie Ved eksisterende beboelsesbygninger i område 3 kan Byrådet tillade etablering af højst én overdækket p-plads pr. ejendom placeret mellem vejskel og byggelinie. Det er en forudsætning for tilladelsen, at særlige forhold, som f.eks. terræn, beboelsesbygningens indretning eller placering på grunden, gør en placering bag byggelinien uhensigtsmæssig På ejendomme i lokalplanens område må der ikke ske parkering af lastbiler, busser eller større varevogne og lignende med en totalvægt over kg. 11 Udstykning 11.1 I område 3 må ingen grunde udstykkes under 800 m² Ved koteletbensudstykninger skal facadelængden mod vej være mindst 4 m. 12 Ubebyggede arealer og hegning 12.1 I område 1 skal der til den enkelte bolig etableres mindst én 7

8 altan med en størrelse, der muliggør udendørs ophold for flere personer Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering eller tilkørselsareal, skal anlægges og vedligeholdes som have eller legeplads, således at de til enhver tid fremtræder i ordentlig stand Oplag af større både, uindregistrerede biler, uindregistrerede campingvogne samt lignende materialer og genstande, som Byrådet finder skæmmende, må ikke finde sted Udendørs oplag må ikke finde sted For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 12. Ved anlæg og vediigeholdelse af adgangs- og opholdsarealer i område 1 og 2 skal bevægelseshæmmedes færden sikres Inden for lokalplanens område skal hegning i naboskel overvejende udformes som levende hegn eller som trådhegn med beplantning. Hegning kan, hvor særlige forhold taler for det, udformes som mur eller tilsvarende fast hegn I område 3 skal hegning i skel mod vej udformes som levende hegn med en største højde på 1,8 m eller som stakit med en største højde på 1,0 m. Det levende hegn kan eventuelt suppleres med trådhegn. 13 Antenner og skiltning 13.1 I område 1 må skiltning til butikker og virksomheder kun ske i begrænset omfang og skal følge retningslinier i Designmanual for Gladsaxe. 14 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 14.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, naturgas Ny bebyggelse i område 1 må ikke tages i brug, før altaner er sikret mod vejtrafikstøj fra Søborg Hovedgade, der overstiger 55 db(a). 15 Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt og deklarationer Byplanvedtægt 9, tinglyst den 17. marts 1952, ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 1 Lokalplanens retsvirkninger 1.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. 1.2 Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 1.3 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 7. februar I område 3 må opsættes parabolantenner på terræn i baghaver eller på bagfacaden i indtil 1,8 meters højde over terræn under forudsætning af, at parabolantennen ikke synsmæssigt er til gene for naboerne. Andre placeringer af sådanne antenner kræver Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 8

9 21ct 21cs 21ck 21cf 21cl 21cg 21ch 21cm 21ci 21es 21ek 21el 21em 21en 21eo 21ec 21eb 21ea 21cn 21co 21dp 21do 21dn 21cp 21cc 21ca 21bh 21bx 21bk 21by 21kd 21bz 21bæ 21bø 21dg 25cd 21hf 21cb Hagavej Gorkis Allé Tolstojs Alle A A 2 21cr 21dq 21df dø 21gø ax 21ke 21iø Digtergangen B 21hg Vandtårnsvej A 21A B 20A A B B 28 3 A A 20A A-C B 25A B-A A 9 Dickens Alle D-A 30A-E Søborg Hovedgade Andersen Nexø Vej A-C - 122A-B Lokalplan 195 Kortbilag B 2 Gladsaxe Kommune byplanafdelingen 1: 2000

10 Hagavej Tolstojs Alle 2 Max. 5 etager Digtergangen Vandtårnsvej A-C Søborg Hovedgade Min. 5 etager/max. 5½ etage B-A Max. 3½ etage Dickens Alle Andersen Nexø Vej D-A Lokalplan 195 Kortbilag 2 Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000