Notat - april Klage over gener fra erhvervsvirksomhed i landzone

Transkript

1 Modtag din post digitalt - Tilmeld dig via NemBorger på Notat - april 2013 Klage over gener fra erhvervsvirksomhed i landzone Adresse Holmenevej 31, 3140 Ålsgårde Matr.nr 12b Skibstrup By, Hellebæk Ejendom

2 Indhold: Sagens opståen o Varsling og aflevering af klage o Klagepunkter Lovgivningen o Landzonebestemmelser, landzonepraksis, kommuneplan og landskab Bygningsanvendelser nuværende ejere o Skema med hændelser og bemærkninger Luftfotos o Vurdering af bygningers og arealers anvendelser Dokumenter, der fastlægger anvendelserne Bygnings herkomst, - anvendelser og tilladelser tidligere ejere o Skema med hændelser og bemærkninger Luftfotos o Vurdering af bygningsherkomst og bygningsanvendelse Samlet set center for Teknik og Miljøs indstilling mht landzoneafgørelse o baggrunden o Klagen o Landzone- og byggetilladelser o Lovliggørelsessag o Landzonebestemmelserne formål, indhold og praksis o Vurdering og indstilling Plan for partshøring og udvalgsbehandling Bilag: Gældende tilladelser og skema med hændelsesforløb er kopieret ind i notatet Miljøgodkendelse, der beskriver tidligere virksomheds aktiviteter og medarbejderantal er medsendt Arbejdstilsynets godkendelse 9 medarbejdere Klagenævnsafgørelse mht erhverv på ejendommen Referat af besigtigelse og møde på virksomheden 8. marts 2013 er medsendt 2

3 Sagens opståen klagen Naboen Fredrik Fabian Eriksen på Holmenevej 33 har igennem længere tid følt sig generet af aktiviteter på Holmenevej 31, hvor tøjvirksomheden Ilse Jacobsen ligger. Virksomheden er en succesrig design- og salgsvirksomhed inden for tøj regnfrakker, støvler mv. Varsling af klage Fredrik Fabian rettede derfor telefonisk henvendelse til Andreas Jarløv Busch i november Her fortalte han, at han ville klage. Fredrik Fabian henvendte sig personligt 7. januar 2013 uden foregående aftale. Her viste han Hanne Wagnkilde billeder og optagelser af blandt andet opsatte lamper i træer, lys fra vinduer samt lydoptagelser, der illustrerede støjniveau ved modeshow, sommeren Hanne Wagnkilde forklarede, at vi skulle have lejlighed til at gennemgå, hvilke tilladelser, som foreligger til erhverv på ejendommen. Og at vi ville påbegynde arbejdet, og at vi skulle partshøre ejeren. Lovede, at sagen ville køre efter bogen. HW ridsede landzoneregelsættet op og forklarede, at der ikke var muligheder for udvidelse af erhverv i landzonen. Hertil, at virksomheden var indrettet i Coloplasts gamle bygninger, formentlig som lagervirksomhed. Sagen med nr. 13/422 blev oprettet, og notat lagt herpå. I forbindelse med varsling af klagen, orienterede HW One Stop Erhvervsservice Birgit Johns Nielsen. BJN fortalte Ilse og Jesper Jacobsen i anden anledning i telefonen, at HW ville gennemgå sagen og rette henvendelse til dem. Aflevering af klage 10. januar 2013 ringede Fredrik Fabian naboen til HW for straks eller dagen efter at aflevere sin klage, der mentes at fylde for meget til at være i mailboksen. Afleveringen blev aftalt til 14. januar 2013 kl

4 Her afleverede Frederiks Fabian en skriftlige klage (på papir), en oversigt, over sine forventninger til HW og filer med udskrifter af kommunens digitale byggearkiv, hvortil fotodokumentation mv. I alt 93 filer 514 mb data. HW forklarede, at en kort redegørelse for klagepunkter var tilstrækkeligt, til at vi skulle gennemgå sagen. Det blev gentaget flere gange i samtalen. HW kvitterede for modtagelsen. Orientering af ejere - partshøring 18. januar 2013 videresendte HW klagen (partshøring) til Ilse og Jesper Jacobsen, med orientering om, at vi vil gennemgå sagen og se på, hvad der er tilladelser til. Fredrik Fabian sendte yderligere materiale og spørgsmål 25. januar Klagepunkter Frederik Fabian gennemgår i brevet (benævnt sagsfremstilling): Hvorfor landzonetilladelse til ændrede aktiviteter menes påkrævet (hændelser og dokumentation fra kommunens digitale byggesagsarkiv) Ilse og Jesper Jacobsen er bekendt med der rammer, som virksomheden har, fordi (citat fra klagebrev): o Det fremgår ved skrivelse fra Teknisk Forvaltning til adv. Drachmann den blev gjort særligt opmærksom på, at benyttelsen af ejendommen ikke må afvige fra de nuværende aktiviteter (dvs de tilladelser og korrespondancer og afgørelser som ved anke kendelser.v. som blev stadfæstet omkring år 1988). Idet en landzonetilladelse jf. 35 vil blive krævet for en ændret benyttelse. Omstændighederne i forbindelse med hans og konens køb af naboejendommen i

5 Virksomheden benyttes ikke som tilladt i 1988 og anvendelsen afviger væsentligt for dette specielt inden for de sidste 2 år ved (vores opremsning): o o o o o o o o o o o o o o o Her er ansatte. 150 køretøjer små og store dagligt. Øget trafikbelastning Showroom Butiksvinduer med lysspots Kantine Entreprenørmateriel Kundetilgange Støj fra trafik og udsugning (45 85 db) Lys helt til Skindersøvej og til gene for naboen Benyttelse kl dagligt Gentagne ombygninger Benyttelse som administration/kontorer Benyttelse som showroom, mødelokale, personalekursus Manglende tilsyn (fra myndighed, som også har forklaret at virksomheden ikke kan udvides) Samlet set: Forstyrrelse af privatlivets fred Indbliksgener Oplevelse som kæmpe industri Tiltrækker tyve Fredrik Fabian retter to direkte spørgsmål til Kommunen: 1. Hvorledes finder landzonemyndigheden. Planlovens bestemmelser i overensstemmelse med ejendommens benyttelse i dag 2. Er der udstedt miljøgodkendelse til virksomheden? 5

6 Landzonebestemmelser, landzonepraksis, kommuneplan og landskab Landzonebestemmelsernes formål er at hindre spredning af bebyggelse i det åbne land med mindre her er tale om byggeri eller arealanvendelser, der har med landbrug at gøre. Landzonen er således forbeholdt landbrugsaktiviteter. Alle andre anvendelser af såvel bygninger som arealer kræver landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1. Bygningerne som virksomheden i dag er indrettet i fik i sin tid en sådan landzonetilladelse (Hovedstadsrådet 1988). Landzonetilladelser følger ejendommen det vil sige, at man ved ejerskifte kan fortsætte en aktivitet, som er tilladt efter planlovens 35 stk. 1 eller efter den tidligere by- og landzonelov. Hvis der skal bygges nyt, eller ønskes nye anvendelser af eksisterende bygninger eller arealer, er ny landzonetilladelse nødvendig. Det vil sige, at ved anvendelsesændringer og mere indgribende aktiviteter - end i den oprindelige tilladelse - er ny landzonetilladelse påkrævet. Praksis (Natur- og Miljøklagenævnet) er meget stram med hensyn til at tillade større erhvervsvirksomheder i landzonen efter planlovens 35. Ved kontinuitetsbrud på mere end 3 år skal landzonemyndigheden ifølge planlovens 56 vurdere virksomhedsforhold på ny og træffe en ny landzoneafgørelse. Men landzonebestemmelserne indebærer samtidig, at små virksomheder (ca. 5 medarbejdere) sædvanligvis kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger, uden landzonetilladelse (planlovens 37). Hensigten er at udnytte den eksisterende bygningsmasse. Den overordnede planlægning landsplandirektivet Fingerplanen regulerer, hvor der kan bygges nye virksomheder. - Altid i erhvervsområder i byzonen. Landzonen er fortsat reserveret til landbrug. Se historik og vurdering mht erhverv på ejendommen nedenfor. 6

7 Når vi vurderer, om vi kan give landzonetilladelser, afvejer vi nøje formålet med især landskabs- og miljøpåvirkninger, men i ligeså høj grad nabohensyn. Nabohøring er lovpligtig, ligesom der er klageret på landzoneafgørelser. Landskabs- og naturhensynene vurderes i forhold til udpegningen af beskyttelsesinteresser i det åbne land. I kommuneplanen er ejendommen udpeget som beskyttelsesområdet for biologiske interesser og værdifulde landskaber. Udpegningen skyldes, at her er tale om husmandssteder og smågårde langs Holmenevej og i enklaver i Holmene. Ejendommen var oprindeligt del af sådan et husmandssted, der siden blev gartneri. Det karakteristiske er de små bygninger med naturlige hegn omkring i nogen grad et lukket landskab. Retningslinjerne er bl.a.: Tilstanden og arealanvendelsen i beskyttelsesområderne må kun ændres, såfremt det kan begrundes ud fra væsentlige samfundshensyn, og såfremt det kan dokumenteres, at værdi, betydning eller funktion af værdifulde sammenhængende helheder eller enkelte elementer vil forringes. Inden for beskyttelsesområderne må der som hovedregel ikke planlægges eller gennemføres byggeri og anlæg ud over det, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri, eller inddrages arealer til byudvikling, råstofindvinding og placering af ren jord. Bygninger og anlæg indenfor beskyttelsesområder skal placeres og udformes med hensyntagen til bevaring og beskyttelse samt mulighed for forbedring af landskabs-, natur- og kulturværdierne. Udover at være værdifuldt landskab mv er her også tale om en virksomhed inden for skovbygelinjen til skovarealerne øst for Skindersøvej. Ved nybyggeri er dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17 nødvendig. 7

8 Modtag din post digitalt - Tilmeld dig via NemBorger på Bygningsanvendelser, tilladelser og hændelser relateret til nuværende ejere Dato Hændelse LZ/NBL/MBL BR (bygninger) Bemærkninger (overordnede love) 8. marts 2013 Besigtigelse og møde. Ejer Jesper Se referat Bo Jacobsen og 4 medarbejdere fra Center for Teknik og Miljø 23. januar 2013 Frederik Fabian sender supplerende dokumenter, for at påpege manglende tilladelser til virksomheden 18. januar 2013 Klage videresendt til ejer Partshøring. Fulgt op med telefonsamtale aftalt at besigtige og have plan klar i slutningen af februar (efter vinterferie) 14. januar 2013 Fredrik Fabian afleverer klage Natur og Vand meddelt, at de vil se på sagen. 15. november 2012 Møde mellem virksomhedsejerne og Planafdeling/Erhvervsservice med henblik på udvidelse af virksomheden. 24. august 2006 Kommunen beslutter at sætte skilt op, hvoraf det fremgår at Holmenevej 31B er Holmenevej juli 2006 Byggetilladelse til showroom Ingen LZ vurdering Byggetilladelse til indretning af kontorer til showroom, design og produktion - ombygning af 442 m2 sydligst På mødet blev udmeldt, at byggeri til erhverv i landzonen er i mod planlovens overordnede principper. Der henvises til konkrete erhvervsområder i byzonen. Kommunen er myndighed. Bygge- og Erhvervsstyrelsen har taget stilling til sagen. Vilkår om intet detailsalg Skiltning skal godkendes af kommunen.

9 Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) 18. juli 2006 Adresserne på de udstykkede ejendomme Knudemosevej 10 ændres til henholdsvis Holmenevej 31a (12b Skibstrup By) og Holmenevej 31b (9b Skibstrup By) 8. april 2005 Kommunen bekræfter overfor Såfremt der sker en køber af Holmenevej 31 at væsentlig benyttelses ejendommen kan benyttes inden ændring af de for rammerne af planloven nuværende aktiviteter vil det jf. planloven 35 kræve en landzonetilladelse 14. marts 2005 Købers advokat spørger om ejendommen forsat kan benyttes til kontor og lager. Formålet beskrives som import og salg af sko, tøj med videre BR (bygninger) 9 Bemærkninger Kommunen er myndighed Tegning med håndskrift, hvoraf lageraktiviteter beskrives. Af tegningen fremgår, at der er kontor og folkerum i modstrid med annullerede sag fra 28. april Af tegningen fremgår, at vinklen mod vest også indeholder garage. Der er ikke byggetilladelse til garagen. Garagen ville have krævet landzonetilladelse, da den er sammenbygget med hal og derved overstiger 50 m 2. Garagen inddraget i virksomheden uden landzone- og byggetilladelse.

10 Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) BR (bygninger) Bemærkninger 11. maj 2005 Potentiel køber får med baggrund i udvalgsbeslutning afslag på landzonetilladelse til plantecenter på Holmenevej 31 Af bemærkninger til nabohøringen fremgår, at større trafik og støjbelastning er uønsket. Hovedstadens Udviklingsråd, udtalte, at et plantecenter er i strid med de landskabeælæige værdier i området. Bl.a med baggrund i at plantecenter hører under detailhandel. Plantecenter henvises til byzonearealer. 10

11 Luftfoto Salgstidspunktet. 11

12 Luftfoto

13 Luftfoto

14 Vurdering af bygningers og arealers anvendelser nuværende ejere De nuværende ejere af Holmenevej 31 købte ejendommen i Inden købet spurgte de, via deres advokat, kommunen om de kunne benytte ejendommen til deres virksomhed: Import af sko, tøj med videre. Med forespørgslen fulgte en plantegning med påtænkte benyttelser skrevet på i hånden (se kopi nedenfor). Kommunens svarede:. at benyttelse af bygningerne på ovennævnte ejendom kan oplyses, at benyttelse til kontor og lager for den beskrevne virksomhed er inden for rammerne af planloven. Men der må ikke være detailsalg fra ejendommen. Såfremt der sker en væsentlig benyttelses ændring af de nuværende aktiviteter vil det jf. planloven 35 kræve en landzonetilladelse. Vi vurderer i dag, at kommunen dengang ved sin udtalelse, har sidestillet den skitserede virksomhed med den, som tidligere havde været i bygningerne. en lagervirksomhed. Coloplast nedlagde sin produktion omkring Coloplasts produktion her var støbning af plasticsprøjter og andet til medicinalindustrien. Produktionen var begrænset. I kommunens miljøgodkendelse fra 1988 er anført, at virksomheden beskæftigede 8-9 medarbejdere inklusive lederen. Vi har ikke kendskab til, at der siden 1988, skulle være tale om flere medarbejdere hos Coloplast snarere tværtimod. Idet maskiner vurderes med tiden at have overtaget flere og flere af produktionsfunktionerne. 14

15 Efter købet søgte ejerne af virksomheden byggetilladelse til at ombygge kontorer i den sydligste del af hallen til: Showroom, design, produktion og salg. Omfanget af show og produktion er ikke nøjere beskrevet. Kommunen gav byggetilladelsen, men stillede vilkår om, at her ikke måtte være detailsalg. Igen vurderer vi, at vi som kommune har antaget, at virksomheden lå inden for rammerne af landzonetilladelsen til den tidligere virksomhed. Der blev ikke udstedt landzonetilladelse. Vi vurderer med baggrund i: Coloplasts produktion og lagervirksomhed Den nævnte udtalelse Byggetilladelsen til ombygning til showroom at virksomheden har vokset sig langt større, end der er landzonetilladelse til. Ejer Jesper Bo Jacobsen - har oplyst på møde 8. marts 2013, at (se referat): Der nu er 43 medarbejdere her. At showroom er flyttet. At lager er flyttet. At bygningen pt bruges til kontorer og oplag af effekter, der ikke hører til virksomheden. At garagen har ændret anvendelse til mødelokale mv og er inddraget i virksomhedsarealet. 15

16 Vedlagt dokumentation Kopieret ind i notatet her er: Kopi af kommunens udtalelse før købet Skitse over indretning før køb Byggetilladelse til showroom. Design og produktion. Kommunens miljøgodkendelse til produktionsvirksomhed er hertil vedlagt særskilt. Kommunen ligger ikke inde med yngre dokumenter, der tillader aktiviteter, udover de i miljøtilladelsen nævnte. 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 Bygningsherkomst, -anvendelser og tilladelser hændelser tidligere ejere Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) 21. juni 1999 Byggetilladelse til ombygning af 550 m2 af lagerhallen (HAL 3) BR (bygninger) Byggetilladelse til ombygning af 550 m2 lagerhal til plastvirksomhed 28. april 1999 Byggetilladelse til kontorer og folkerum annulleres Bemærkninger Hal 3 er midt i bygningen. 18. februar 1999 Byggetilladelse til midlertidig pavillon. 4. februar 1999 Amt aflyser deklaration om at midlertidig pavillon skal fjernes. Coloplast er ejer. Formentlig fordi den fjernes. 18. december november 1998 Amtet giver Coloplast landzonetilladelse til at opstille midlertidig kontorpavillon Helsingør Kommune ridser op, at der er søgt om haludvidelse på 98 m 2, men at ansøgningen erstattes af ansøgning om løs pavillon. 72 m 2 løs pavillon Kan ikke identificeres på tegning? Dispensation fra skovbyggelinje mangler. Amtet har givet landzonetilladelse til udvidelsen på 98 m 2. Begrundelse fremgår ikke. Skovbyggelinjeforholdet? 22

23 Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) Bygninger (BBR) Bemærkninger 10. oktober 1997 Ansøgning om at udvide hal med Amtsbehandles. 98 m 2 LZtilladelse gives. 15. august 1997 Byggetilladelse til ombygning Byggetilladelse til ombygning og A.B. Anlæg. Hvad er det? Værksted og værktøjsrum. Tilsyneladende ikke tilbygning. 20. april 1990 Landzonetilladelse til produktionsareal på max 1100 m 2. Amtet giver en landzonetilladelse og beskriver produktionsarealet som 1100 m 2, hvortil kommer 100 m 2 kontor. 23

24 Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) Bygniger (BBR) Bemærkninger 15. juli 1988 Miljøklagenævnet stadfæster Hovedstadsrådets landzonetilladelse til produktionsvirksomhed Landzonetilladelsen går på: Ombygning af 500 m2 af drivhuset på i alt 2300 m2 til produktion og lager. Stadfæstes på vilkår: Byggetilladelse udfærdiges 2. august m2. Klager var DN, der mente at virksomheden kunne få mere permanent karakter. Der søges om ombygning af drivhus til trods for, at hal er bygget. At produktionsarealet ikke øges At den resterende del af hallens benyttelse ikke ændres At udendørs oplag ikke må finde sted At enhver form for skiltning skal godkendes af Helsingør Kommune Miljøklagenævnet slutter af med, at det skal tinglyses, at den nuværende beplantning bibeholdes. 14. januar 1988 Miljøgodkendelse Helsingør Kommune godkender virksomhed, der sprøjtestøber plastartikler til medicinalindustrien. Virksomheden beskæftiger 8-9 mand og arbejder i treholdsskift. 24

25 Dato Hændelse LZ/NBL/MBL (overordnede love) Bygninger (BBR) Bemærkninger 19. november september 1980 Tilladelse til opbevaring af vogne, skurvogne, campingvogne mv Byggetilladelse til ændring af drivhus til lager Hovedstadsrådet tillader vinteropbevaring af campingvogne i lagerhal og drivhus (2400 m 2 ) på landbrugsejendom Byggetilladelse til at ændre drivhus til lager. Ingen mål, blot plan og spærtegning. 14. juli 1977 Tilladelse til ombygning Byggetilladelse til ombygning. Bygningsattest beskriver stråtag 25

26 26

27 Luftfoto 1967 med drivhuse. Matrikelskellet er det nuværende. 27

28 Situationsplan ved ansøgning om lagerhal i 1980 drivhus? Luftfoto fra 1978 viser drivhus. 28

29 Luftfoto

30 Bilag 1988 kommunen havde dengang oplag af maskiner her. 30

31 Luftfoto Coloplasts hal. 31

32 Luftfoto Midlertidige pavilloner umiddelbart vest for bygningen. 32

33 Vurdering af bygningsherkomst og bygningsanvendelse tidligere ejere Bygningen bygges omkring 1980 i stedet for et drivhus. Der kan sædvanligvis ifølge Vejledning til landzoneadministration fra Miljøministeriet 2001 ikke støttes ret på drivhuse. Det vil sige drivhuse kan ikke uden landzonetilladelse ombygges til haller. Ved gennemgang af arkiver er kun en landzoneafgørelse til ombygning af 500 m 2 drivhus til hal ud af i alt 2300 m 2 drivhus fundet. Den er truffet af Hovedstadsrådet i 1988 og stadfæstet af Miljøklagenævnet. I 1988 bliver virksomheden (Coloplast) med lettere produktion i form af plaststøbning miljøgodkendt. I 1990 giver amtet landzonetilladelse til produktion i 1100 m2 af bygningen. Landzonetilladelserne synes ikke at omfatte hele den store hal, og der er formentlig på grund af den delte bygge- og landzonemyndighed unøjagtigheder. Kantineområdet mellem garage og vest for hallen mod syd - synes der ikke at være givet byggetilladelser til. Der er bl.a. kludder i tilladelserne til en midlertidig pavillon. Af luftfoto fra 1999 fremgår flere pavilloner, som i dag er borte. Sammenfattende, er her tale om knopskydning siden I kraft af, at hallen har stået der siden først i 1980erne, har den lovliggjort sig selv, og bygningsanvendelserne indtil salget i 2006 må anses for lovlige. Omfanget har - ifølge miljøtilladelsen fra været, at 8-9 medarbejdere har arbejdet her. - Svarende til, at en mindre virksomhed i dag ville kunne indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger uden landzonetilladelse. Sådanne virksomheder kræver i dag anmeldelse efter planlovens 38. Kommunen har ifølge denne anmeldeordning 14 dage til at reagere, såfremt virksomheden ikke er i overensstemmelse med reglerne eller flere oplysninger er nødvendige. 33

34 Samlet set Center for Teknik og Miljøs indstilling mht landzoneafgørelse Center for Teknik og Miljø opsummerer her: Baggrunden for, at ny landzoneafgørelse er nødvendig i forlængelse af klagen Hvad Centeret indstiller i den kommende udvalgsdagsorden Klagen Naboen har bedt kommunen forklare, hvad virksomheden har tilladelse til, og om tilladelserne er overholdt. Hertil er der klaget over en række gener som støj, kørsel, lys og aftenarrangementer på virksomheden og uden for. Landzone- og byggetilladelser Bygningen til virksomheden er overtaget i 2005 med en landzonetilladelse og en miljøgodkendelse til en begrænset aktivitet. Ejendommens bygningsareal var/er ca m 2. Det vil sige virksomheden kunne køre videre med et aktivitetsniveau som hidtil. Aktiviteten blev forud for købet i en anmodning om principgodkendelse (14. marts 2005) fremstillet som: Import og salg af sko og tøj mv Bygningen skal anvendes som kontor og lager (se side 17) Tegning viser lager i ¾ af hallen og kontor i ¼ af bygningen (se side 18) Hertil skulle en eksisterende knast benyttes til kontor/folkerum (side 18) Uden på knasten var garage. Kommunen godkendte 8. april 2005 planen, og betingede sig, at der ikke skulle foregå detailhandel. Og at der skulle søges om byggetilladelse til benyttelsesændringer (se side 19). I 2006 søgte ejerne om at ombygge 442 m 2 erhvervsareal til kontorer, showroom og produktion (se side 20). 34

35 Byggetilladelsen hertil blev givet 20. juli 2006 (side 21 og 22). Tilladelsen var i overensstemmelse med, at ca. ¼ af bygningen kunne anvendes til kontorer som skitseret i principgodkendelsen. Kommunen har således, på baggrund af arealoplysningerne forud for etablering af virksomheden, godkendt en mindre virksomhed, i lighed med den der hele tiden havde været på ejendommen. Der er ikke i perioden mellem 2005 og nu her i januar 2013 kommet klager over aktiviteten på ejendommen. Ved besigtigelse og dialogmøde 8. marts 2013, fremgik det, at garagen er indlemmet i virksomheden, uden forudgående landzone- og byggetilladelse. Såfremt kommunen havde fået ansøgning herom - forud for inddragelsen - ville erhvervsaktiviteten være belyst og afdækket tidligere. Landzoneadministrationen ville have meddelt, at virksomheden ikke kunne udvides, og at eksisterende forhold skulle lovliggøres ved neddrosling. Lovliggørelsessag Da kontorpladserne og aktiviteten i bygningen både før og efter garageinddragelsen er øget betragteligt, uden at landzone og byggemyndigheden er blevet kontaktet, er her tale om en lovliggørelsessag. - I forhold til planlovens landzonebestemmelser (planlovens 35 stk. 1). Virksomheden står uden dækkende landzonetilladelse. Det vil sige kommunen skal træffe afgørelse om, hvorvidt en virksomhed med de nuværende Bygnings- og arealanvendelser Parkeringsarealer Kørselsbehov Medarbejderantal på 43 Samlede aktivitetsniveau kan være her - på ejendommen i landzonen. 35

36 Landzonebestemmelserne formål, indhold og praksis Her er tale om en lovliggørelsessag. Kommunen skal sørge for, at der er gyldig plantilladelse (landzonetilladelse) til de bygningsmæssige og de udenoms arealanvendelser, der indgår i virksomheden. Naboen har henledt kommunens opmærksomhed på de manglende tilladelser. Praksis (Natur- og Miljøklagenævnets) er ganske stram, da landet er zoneinddelt. Virksomheder, der som her ikke har med landbrug at gøre, skal ifølge formålet med landzonebestemmelserne sædvanligvis placeres i byzonen. Her er faciliteter og infrastruktur til det. Kommunen skal således ifølge Miljøministeriets vejledning til landzoneadministration sikre, at landzoneadministrationen foregår på baggrund af den sammenfattende, fysiske planlægning. Hertil at egentlig byudvikling skal henvises til byzonearealer. Tiltag her en hurtigt voksende designvirksomhed der påvirker omgivelserne nævneværdigt, skal der normalt lokalplanlægges for. Men landsplandirektivet fingerplanen dæmmer op for lokalplanlægning af større erhvervsvirksomheder udenfor fingrene. Vurdering og indstilling Center for Teknik og Miljø vurderer på denne baggrund, at et medarbejderantal på 43 med daglig parkering, varelevering, kørsel og kontorarbejdspladser overskrider, hvad der kan være på ejendommen i landzonen. Den påvirker omgivelserne nævneværdigt. Center for teknik indstiller derfor, på baggrund af ovenstående redegørelse og vurdering til Ejendoms- og Miljøudvalget: At der gives påbud om at nedbringe medarbejderantallet til 10 medarbejdere At bygningen skal benyttes i overensstemmelse med de hidtidige tilladelser At de stærke udendørslamper fjernes At parkering og vareindlevering foregår i bygningens nordlige ende Baggrunden for at tillade netop 10 medarbejdere er, at virksomheder der indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger i Miljøministeriets Vejledning til Landzoneadministration er defineret ved at være små og med op til 5 medarbejdere. 36

37 Coloplasts produktionsbygning, er imidlertid ikke det samme som en overflødiggjort landbrugsbygning, men medarbejderantallet på 5 giver et fingerpeg om, hvor store virksomheder, der kan anlægges i det åbne land. Coloplast havde 8-9 medarbejdere. Og kommunen fastholder med de 10 medarbejdere dette niveau. Ved indstillingen er også lagt vægt på, at en tilladelse til en større virksomhed i landzonen, ville kunne få en præcedensskabende effekt. Således at kommunen i kraft af ligeretsprincippet vil skulle give virksomheder tilladelser til at vokse i det åbne land. I strid med landzonebestemmelsernes formål om at hindre spredning af bymæssig bebyggelse her. Plan for parthøring og udvalgsbehandling Administrationen partshører ejerne over indholdet af notatet her. Samtidig sender administrationen varsel af påbud om at nedbringe støj fra virksomheden. Støjklagen behandles separat af administrationen Partsindlæg mht landzone- og byggeforholdet indarbejdes herefter i den kommende dagsorden. Partsindlægget skal indeholde en plan for, hvorledes virksomheden kan overholde gældende tilladelser. Center for Teknik og Miljø forelægger sagen på udvalgsmødet (Ejendoms- og Miljøudvalget) 18. juni Hanne Wagnkilde 15. april