Landzonetilladelse til en ekstra bolig

Transkript

1 Lisa Schønnemann Holmenevej Ålsgårde Mailet d.d. Center for Teknik Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej Espergærde Tlf Dato Sagsnr. 15/7450 Sagsbeh. Mette Thorsen Landzonetilladelse til en ekstra bolig Adresse Holmenevej 19, 3140 Ålsgårde Matrikelnr. 1d, Saunte by, Hornbæk Ejendomsnr Kære Lisa Schønnemann Vi har nu behandlet din ansøgning om landzonetilladelse til at indrette en ekstra bolig hvor der nu er udhus på Holmenevej 19 i Ålsgårde. Vi giver landzonetilladelse til at benytte dit hidtidige udhus til beboelse, det vil sige, du får tilladelse til at indrette en ekstra bolig på ejendommen. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk At indretningen af en ekstra bolig ikke vil påvirke det bevaringsværdige landskab eller kulturmiljøet, idet boligen indrettes i en allerede opført bygning at den ekstra bolig ikke giver gener for naboerne at anvendelsesændringen i princippet kan sidestilles med retten til at indrette ekstra bolig i overflødiggjort landbrugsbygning. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside (se nedenfor) Du må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet Tilladelsen er gyldig i 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56) Du skal også have byggetilladelse til projektet du skal være opmærksom på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen, så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1) Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 og naturbeskyttelseslovens 87 (se nedenfor) EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. 1

2 Lovgivningen Landzonebestemmelserne og kommuneplanen Landzonetilladelse er generelt nødvendig til nyt byggeri og hvis arealer skal skifte anvendelse (planlovens 35). Landzonereglerne indebærer også, at man sædvanligvis kan indrette en ekstra bolig i sine overflødiggjorte landbrugsbygninger (planlovens 37). Men idet der her er tale om genindretning af en bolig i et oprindeligt stuehus, som i en periode har været udhus, kræver det nu en landzonetilladelse at ændre udhuset tilbage til bolig. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som beskyttelsesområde for landskabelige bevaringsværdier og kulturmiljø. Inden for de udpegede beskyttelsesområder må tilstanden eller arealanvendelsen af sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette deres værdi. Landskabelige bevaringsværdier Ejendommen ligger i udkanten af Saunte ejerlav med små gårde og husmandssteder. Ejendomsstrukturen er præget af mange små parceller, som går tilbage til udstykningstiden. Her blev gårde flyttet ud langs Holmenevej, der er en ryg i landskabet og en del af Horneby Ås. Kombinationen af små markstykker, kratbevoksninger og hegn definerer landskabskarakteren her som mosaik. Tilplantning og fritliggende bebyggelse kan ødelægge de lange kig ud over de åbne vidder og den relative uforstyrrethed, der er karakteristisk for området. Kulturmiljø Saunte overdrev med husmandsudstykningerne, hvor Holmenevej ligger, er sårbart med hensyn til ændring af vejføringen og ud- og tilbygninger langs vejen gennem Saunte. I den konkrete vurdering af placering og udformning af evt. nye bygninger, anlæg mv. bør de særlige og karakteristiske kulturhistoriske træk, f.eks. bevaringsværdig bebyggelse, bebyggelsesmønster og byggetradition, ejendomsstruktur og egnstypisk beplantning indgå. Kulturhistoriske bevaringsværdier skal ses i sammenhæng med landskabs- og bygningsfredninger, samt andre beskyttelsesinteresser i det åbne land. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. 2

3 Praksis og vejledning Når der som her er tale om indretning af en ekstra bolig i en eksisterende bygning, sidestiller vi projektet med den mulighed planloven giver for at inddrage overflødiggjorte landbrugsbygninger til for eksempel en mindre virksomhed eller en bolig ( 37). Naturstyrelsen (tidligere Miljøministeriet) har i Vejledning om landzoneadministration, 2002, beskrevet, at det i stedet for at opføre nye boliger er hensigtsmæssigt at udnytte eksisterende værdier i form af tomme beboelsesbygninger i landsbyer eller stuehuse på nedlagte landbrug. Projektet, ejendommen og sagsforløbet Du har søgt om landzonetilladelse til at etablere en bolig i dit eksisterende udhus på 78 m². Bygningen, hvor boligen ønskes indrettet, er gårdens oprindelige stuehus fra 1875 (BBR bygning 1). Huset har tidligere været registreret som bevaringsværdigt i kommuneplanen med SAVE karakteren 3. Imidlertid er huset i 2004 igen blevet undersøgt, hvor kommunen fandt, at det var meget ændret og slidt, og værdien blev herefter sat ned til SAVE karakteren 5 - i princippet udenfor den kategori (1-4), vi regner for bevaringsværdigt. Ejendommen er på ca. 2,1 ha og har landbrugspligt. Du har bygget nyt stuehus til landbrugsdriften på ejendommen efter kommunens byggetilladelse 11. april 2005, på vilkår, at det gamle stuehus blev ændret til udhus. Der er indrettet en virksomhed med svømmehal for hunde i en af bygningerne (BBR 2), som er opført i 1904 og ombygget i 1952 og Bygningen er med udnyttet tagetage på i alt 429 m² og hertil et overdækket areal på 104 m². På ejendommen findes i øvrigt en bygning (BBR 4), der forbinder det tidligere stuehus med længebygningen hvor der er hundesvømmehal. Bygningen er registreret som garage med 43 m². Du ønsker igen at indrette og bruge udhuset til bolig. Begrundelsen er, at du har behov for boligen af familiemæssige årsager, og at du ser en sådan ændring af anvendelsen som en umiddelbar ret efter planlovens 37. 3

4 Luftfoto 2014 af ejendommen, Holmenevej 19 i Ålsgårde Tilladelsen til en ekstra bolig gælder for bygningen, der er markeret med en rød ring. Høring Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos naboerne. Vi har også sendt høringsbrevet til Danmarks Naturfredningsformening (Helsingør-afdeling) og Friluftsrådet for Nordsjælland til orientering. Der er ikke kommet bemærkninger i høringen. Baggrund og vurdering Vi vurderer, at der ikke sker nogen negativ fysisk påvirkning af landskabet da selve bygningen, hvor boligen indrettes, allerede eksisterer. Bygningen er opført i Mosaikken af de små parceller langs Holmenevej ikke vil blive forstyrret af, at der indrettes en bolig i udhuset. Der sker heller ikke nogen påvirkning af bebyggelsesstrukturen i kulturmiljøområdet, idet den ekstra bolig etableres i allerede eksisterende bygninger på ejendommen. Boligen vil derfor ikke forringe oplevelsen af landskabs-eller kulturmiljøværdier i området. 4

5 Det taler derimod yderligere for bygningens indretning til bolig, at der derved bliver bedre mulighed for bevaring af de arkitektoniske kvaliteter, som tidligere har dannet grundlag for bygningens SAVE karakter 3. Endelig vurderer vi på baggrund af, at der ikke er kommet indsigelser fra naboerne, at der heller ikke vil være gener for dem. Vi finder, at der efter omstændighederne og i lyset af den bestemmelse i planloven ( 37) som giver mulighed for at tage en overflødiggjort landbrugsbygning i brug til eksempelvis en bolig er rimelig grund til at give landzonetilladelse til en ekstra bolig. Hvis udhuset havde beholdt sin oprindelige anvendelse til beboelse, kunne en overflødiggjort landbrugsbygning tages i brug som bolig uden landzonetilladelse. Vi har også vurderet, at projektet, som omfatter en eksisterende bygning, der allerede er i brug, ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet. Samlet set og med baggrund i, at der ikke sker nogen negativ påvirkning af landskab, kulturmiljø eller dyrearters levesteder, og at der ikke er kommet indsigelser fra de omboende, giver vi landzonetilladelse til at indrette en bolig i udhuset. Med i alt 2 boliger er retten til en ekstra bolig på ejendommen opbrugt. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med dato. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen Ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. 5

6 Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Mette Thorsen Arkitekt Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør helsingoer@dn.dk, dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland nordsjaelland@friluftsraadet.dk Danmarks Fritidsfiskerforbund teamstr@gmail.com Danmarks Sportsfiskerforbund post@sportsfiskerforbundet.dk, lbt@sportsfiskerforbundet.dk Myndigheder: Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum) 6

7 Helsingør Kommunes Museer Kulturstyrelsen Naturstyrelsen 7