Thomas Stilling Klostermosevej Helsingør. Mailet dd. Landzonetilladelse - Bolig nr. 3 på 90 m 2 i overflødig landbrugsbygning (BBR 3)

Transkript

1 Thomas Stilling Klostermosevej Helsingør Mailet dd Center for By, Land og Vand Natur og Miljø Prøvestensvej Helsingør Cvr nr Dato Sagsnr. 16/18040 Sagsbehandler Hanne Wagnkilde Arkæolog Tlf Landzonetilladelse - Bolig nr. 3 på 90 m 2 i overflødig landbrugsbygning (BBR 3) Adresse Pindemosegård, Klostermosevej 131, 3000 Helsingør Matr.nr 81ol Helsingør Overdrev Ejendom Kære Thomas Stilling Vi har nu gennemgået vores arkiver og giver hermed lovliggørende landzonetilladelse (planlovens 35 stk. 1) til bolig nr. 3 på 90 m 2 i længen ud mod vejen (BBR 3) på din ejendom Pindemosegård. Ejendommen ligger også inden for skovbyggelinjen, men dispensation herfra (naturbeskyttelseslovens 17) er ikke påkrævet, da boligen er inde i en eksisterende bygning fra 1930 måske ældre. Hertil gør nylig regelforenkling, at dispensation fra skovbyggelinjen ikke er nødvendig, når der som her udstedes landzonetilladelse. Med tilladelsen følger vilkårene Boligen i bygning 3 (BBR 3) må ikke udvides. Udvidelse kræver forudgående ansøgning og landzonetilladelse.

2 SIDE 2 Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk, at (se vurdering nedenfor): Du har købt ejendommen af kommunen i Kommunen har kendt til boligen i bygning 3 (BBR 3) siden Samlet set har du berettiget forventning om, at boligen her er lovlig. En tredje bolig er uden for sædvanlig praksis - som er to boliger, - men den påvirker ikke landskab, fredning og omgivelser, da boligen er i en eksisterende bygning. Der er hertil usikkerhed om, hvorvidt der har været to boliger på ejendommen i 1963, hvor By- og landzoneloven endnu ikke er indført. By- og landzoneloven er fra 1970, hvor boliger på landet bliver nøjere regulerede. Hvis der har været stuehus med bolig (BBR 1) og forvalterbolig (BBR 2) før 1963, vil der være umiddelbar ret til den tredje bolig i overflødiggjort landbrugsbygning ifølge planlovens 37. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside (se nedenfor). Når klagefristen er udløbet vil vores byggeafdeling færdiggøre sagen i forhold til byggelov, bygningsreglement og BBR. Afgørelsen er truffet efter Skovbyggelinjebestemmelsen (naturbeskyttelseslovens 17). Undtagelsen fra skovbyggelinjebestemmelsen. (naturbeskyttelseslovens 17 stk. 2 nr. 5). Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Bestemmelsen om naboorientering (nabohøring) i planlovens 35 stk. 4 og 5. Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 og naturbeskyttelseslovens 87 (se nedenfor). EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter.

3 SIDE 3 Lovgivningen Landzonebestemmelserne, kommuneplanen og øvrige beskyttelser Planlovens 35, stk. 1 indebærer, at byggeri og/eller arealanvendelser, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, kræver landzonetilladelse. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle, planmæssige aspekter og præcedens. Planlovens 37 indebærer en umiddelbar ret til at indrette en bolig i overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt bygningerne er egnede til det og ikke ombygges væsentligt. Flere boliger end to kræver landzonetilladelse som her, med mindre der allerede før By- og Landzoneloven blev indført i 1970 har været to lovlige boliger. I kommuneplanen er ejendommen udpeget som værdifult landskab og biologisk interesseområde. Den ligger også i Helsingørs grønne, fredede Vestkile. Skovbyggelinjen Ejendommen ligger indenfor skovbyggelinjen til Teglstrup Hegn (naturbeskyttelseslovens 17), der indebærer et byggeforbud i en bræmme på 300 meter langs skovbryn. Formålet med bestemmelsen er navnlig at sikre skove som landskabselementer og at sikre dyrs og planters levesteder langs skovbryn. Når byggeri som her opnår landzonetilladelse (planlovens 35 stk. 1), bortfalder kravet om dispensation fra skovbyggelinjen (naturbeskyttelseslovens 17 stk. 2, nr. 5). Habitatdirektiv biotop- og artsbeskyttelse Før vi tillader projekter i landzonen og inden for skovbyggelinjen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. Ejendommen ligger ca. 250 meter øst for Natura området/habitatområdet Teglstrup Hegn.

4 SIDE 4 Boligen og sagsforløbet Du købte ejendommen af kommunen i september Herefter bad du kommunens administration om at rette BBR (Bygnings- og Boligregistret), så det fremgik, at der var 3 boliger på ejendommen. Herved ville BBR afspejle de faktiske anvendelser. Vi har siden gennemgået vores kort, luftfotos og arkiver, og erfaret, at kommunen har kendt til den tredje bolig i 17 år (siden 1999). Vi har derfor påbegyndt en myndighedsmæssig oprydning, så tilladelser og BBR-registeret kan komme på plads herunder denne landzonetilladelse. Høring Projektet har ikke været i den lovpligtige nabohøring, da her ikke er naboer tæt på, og da her er tale om en bolig, som har været her i 17 år, uden at der er klaget til kommunen. Nærmeste naboer ligger meter fra ejendommen. Kort, luftfoto og tegning Oversigtskort med skovbyggelinjer (grøn), fredning (skraveret) og Pindemosegård (rød stjerne).

5 SIDE 5 Bolig nr. 3 (BBR 3) Bolig nr. 2 (BBR 2) Stuehus, bolig nr. 1 (BBR 1) Luftfoto 2016 Pindemosegård, Klostermosevej 131 med matrikelskel.

6 SIDE 6 Bolig nr. 2 (BBR 2). Førstesalen ses til venstre. Stuehus ikke med på tegningen Bolig nr. 3 (BBR 3). Første sal ses til højre. Stuehus ikke med på tegningen.

7 SIDE 7 Baggrund og vurdering Vi har vurderet, at her før 1970 før zoneloven blev indført - kan have været bolig/forvalterbolig/karlekammer i bygning 2 (BBR 2). Ifølge BBR er denne bygning opført i Bolig nr. 2 fremgår dog ikke af den lejekontrakt, som kommunen udstedte i Med dette ræsonnement kan der før 1970 have været to lovlige boliger stuehuset fra 1939 (BBR 1) og boligen i længen (BBR 2) fra Med henblik på at anvende overflødige landbrugsbygninger, har der siden 1970 været muligt at indrette en ekstra bolig i sådanne, uden landzonetilladelse (i dag planlovens 37). Det vil sige, at bolig nr. 3 i bygning 3 (BBR 3) kan have været lovlig i forhold til planloven allerede før kommunen beskriver boligen i et notat i august Af BBR fremgår, at bygningen er opført i 1930, og at den er ændret i Kommunen har ifølge notatet fra august 1999 godkendt boligen i bygning 3 (BBR 3), men der foreligger ikke nogen egentlig tilladelse. Formentlig ligger godkendelsen i, at kommunen har indskrevet boligen i BBR. Samlet set er de særlige omstændigheder, som har ført til landzonetilladelsen her: De sparsomme oplysninger om bygningsanvendelserne Kommunens notering af boligen i BBR for mere end 17 år siden Boligens tilstedeværelse uden kommunens påtale i mindst 17 år og din derfor berettigede forventning, om at boligen i bygning 3 (BBR 3) er lovlig Hertil kommer, at boligen ikke påvirker landskab, fredning og omgivelser generelt, da den er i eksisterende bygninger Med hensyn til det nærliggende habitatområde og eventuelle, truede dyrearter har vi vurderet, at: Boligen ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet (Bilag IV). Hertil, at den ikke influerer på habitatområdet Teglstrup Hegn, da her i mere end 100 år har været menneskers daglige færden på ejendommen og i bygningerne her.

8 SIDE 8 Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med 9. december Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen. Modtageren af afgørelsen. Ejeren af ejendommen. Offentlige myndigheder. Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø. Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen.

9 SIDE 9 En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Hanne Wagnkilde Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: helsingoer@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Erhvervsstyrelsen: (planloven/landzonebestemmelser) erst@erst.dk