LOKALPLAN NR. For et boligområde ved Sofi enbjerg - Bredballe Mark. Oktober Lokalplan nr. 191

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 191 V E J L E K O M M U N E For et boligområde ved Sofi enbjerg - Bredballe Mark Oktober 2005 Lokalplan nr. 191 Endelig godkendt den Offentliggjort den Tinglyst den Ophævelse af skovbyggelinje den

2

3 LOKALPLAN NR. 191 For et boligområde ved Sofienbjerg - Bredballe Mark Lokalplanen fastlægger rammerne for disponering af området til boligformål og offentlige og private institutioner. Horsensvej Bredballe Oversigtskort 1:25000 Horsensvej Rosasmindevej Oversigtskort med lokalplanens område 1:7.000 Sofiebjergvej Juuelsbjergvej Sto Signaturforklaring: Eksisterende bygninger Lokalplanens område Skel efter det digitale Matrikelkort (Kortet kan ikke bruges til opmåling) Areal der overføres fra landzone til byzone

4 INDHOLD Redegørelse... 5 Baggrund for lokalplanlægningen... 5 Indledning... 5 Lokalplanens område og zonestatus... 5 Eksisterende forhold... 6 Lokalplanens indhold... 6 Lokalplanens formål og områdets anvendelse... 6 Udstykning og bebyggelse... 7 Ubebyggede arealer... 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 9 Grundejerforening... 9 Andre myndigheder og anden planlægning... 9 Regionplan... 9 Kommuneplan Arkitekturpolitik Kommuneatlas Trafikforhold El, vand- og varmeforsyning Spildevandsplan Miljøforhold Zoneforhold Kystnærhedszone Naturbeskyttelsesloven Museumsloven Forundersøgelse for miljøvurdering Lokalplanbestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Lednings- og lysanlæg Miljøforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag Kortbilag A. Snit 1. Lokalplanens område/eks. forhold. 2. Fremtidige forhold/byggefelter 3. Principplan 4 LOKALPLAN NR. 191

5 REDEGØRELSE Indledning En privat bygherre ønsker mulighed for at udstykke et område mellem Johannebjergvej og Horsensvej til boliger. Bebyggelsesplanen for området er udarbejdet af Gruppen for By- og Landskabsplanlægning og omfatter ca. 75 parcelhuse og ca. 50 tæt-lav boliger, i form af kædehuse, rækkehuse, dobbelthuse eller sammenbyggede gårdhavehuse. Princip for fremtidig bebyggelse er vist på kortbilag 3. I Regionplan for Vejle Amt er området udlagt til fremtidig byudvikling. Hovedstruktur for Trekantområdet udpeger området til boligformål, nærmere bestemt haveboliger. Vejle Kommune har i 1997 udarbejdet en strukturplan for Bredballe Mark - området syd for Horsensvej mellem Rosas Minde Vej og Juelsmindevej. Strukturplanen indeholder principper JW Luftfoto 2004 Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal behandles efter lov om planlægning. Bl.a. skal borgerne kunne tage stil ling til lokalplanen og komme med indsigelser og ændringsfor slag. Efter indsigelsesfristens udløb skal byrådet tage endelig stilling til forslaget, herog retningslinier for den fremtidige udformning af området, eksempelsvis i forbindelse med udstykningsplaner, bebyggelsesplaner og lokalplaner. Strukturplanen anviser en grøn hovedstruktur, som bygger på de mange levende hegn, vandhuller og vandløb, som findes i området. Strukturplanens princip for fremtidig vej- og beplantningsstruktur er vist på side 11. Denne lokalplan følger de udstykningsog bebyggelsesregulerende principper, der er vist i strukturplanen. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for byudviklingen af området og Plan 2012s rammer for området. Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet ligger umiddelbart syd for Horsensvej. Området er mod syd afgrænset af Johannebjergvej og et nyere parcelhuskvarter, og mod vest af henholdsvis Rosas Minde Vej og et eksisterende gartneris marker. Mod Læsevejledning til lokalplanen Lokalplanen indledes med en redegørelse, der beskriver baggrunden for lokalplanlægningen. Sideløbende i den yderste spalte, beskrives processen for lokalplanens udarbejdelse og retsvirkninger. Derefter følger en beskrivelse af lokalplanens forhold til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Endelig følger lokalplanens bestemmelser med uddybende bemærkninger i den yderste spalte og sidst kortbilag. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens område. En lokalplan kan f. eks. indeholde bestemmelser om, hvad et område skal anvendes til, hvordan vej- og stisystemet skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres og udformes, hvor meget der må bygges, hvor dan friarealerne skal indrettes og en lang række andre forhold. Lokalplanen kan være mere eller mindre detaljeret. Hvorfor udarbejdes en lokalplan? I lov om planlægning er det bestemt, at der skal udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når man ønsker at gennemføre større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten er, at disse dispositioner får en hensigtsmæssig udformning og sammenhæng med anden planlægning og eksisterende bebyggelse. En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 5

6 under eventuelle indsigelser og ændringsforslag fra borgere og myndigheder. Disse kan medføre ændringer i forslaget. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i dagspressen, og herefter er lokalplanen bindende for grundejere inden for området. Lokalplanens varige retsvirkninger Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller anvendes efter planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigel ser fra lokalplanen kan kun gennemføres efter en ny lokalplan. Efter 47 i lov om planlægning kan der foretages eks propriation af private ejendomme eller rettigheder over ejen domme, når det er af væsentlig betydning for lokalpla nens virkeliggørelse. Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalpla nen, fortrænges af planen. øst ligger området ud til marker og Tirsbækkens sideløb, der bugter sig gennem landskabet. Lokalplanområdet omfatter hele matr. nr. 5g, hele matr. nr. 10c, del af matr. nr. 18b og hele matr. nr. 21a, alle Bredballe By, Bredballe. I området ligger ejendommene Johannebjergvej 4, 18 og 27 og del af væksthuse, der tilhører gartneriet, Rosas Minde Vej 34. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 18 ha. Lokalplanens afgrænsning er vist på kortbilag 1. Eksisterende forhold Lokalplanens område ligger på et forholdsvis jævnt kuperet areal, hvor hovedparten af området dyrkes landbrugsmæssigt. Området er i landzone. Der er registret tre diger indenfor området. Digerne er beskyttede efter naturbeskyttelseslovens 4, og der kan ikke foretages ændringer uden Vejle Amts tilladelse. De to nord-syd gående jorddiger med levende hegn er begge intakte. Det øst-vest gående dige er overpløjet. Vejle Amt kan stille krav om genetablering af diget, hvis det er blevet overpløjet efter naturbeskyttelseslovens vedtagelse i Den nordlige del af området ligger indenfor naturbeskyttelseslovens 300 m skovbyggelinien i forhold til fredskov. Et sideløb til Tirsbækken udgør en del af lokalplanområdets østlige afgrænsning. Arealerne langs sideløbet er i Regionplan for Vejle Amt udlagt som ny natur. Midt i lokalplanområdet ligger gården Sofienbjerg, Johannebjergvej 27. Sydvest for gården Sofienbjerg ligger to mindre gårde, Johannebjergvej 4 og 18. De to gårde grænser op til et nyere parcelhuskvarter. Omkring gårdene er der små lunde med høje træer og buskads. Lundene ligger som øer i det ellers sparsomt beplantede landskab. Gartneriet, Rosas Minde Vej 34, ligger som et stort bygningskompleks i den vestlige del af området. De væksthuse, der ligger i lokalplanområdet, nedrives i forbindelse med udstykning af området. Johannebjergvej er vejadgang for Johannebjergvej 4, 18 og 27, samt gården Johannebjergvej 36, der ligger umiddelbart øst for lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Lokalplanens formål og områdets anvendelse Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til boligformål til helårsbeboelse som parcelhuse (åben-lav bebyggelse) og kædehuse, rækkehuse, dobbelthuse eller sammenbyggede gårdhavehuse (tæt-lav bebyggelse), så udstykning og bebyggelse følger de principper, som strukturplanen for Bredballe Mark viser for udbygningen af området. Desuden sikrer lokalplanen, at delområde 2a eller 6 kan anvendes til privat eller offentlig institution. Byrådet kan tillade, at der drives virksomheder, som normalt kan udføres i boligområder, når lokalplanens forud- 6 LOKALPLAN NR. 191

7 sætninger i øvrigt er opfyldt. Lokalplanen sikrer, at de eksisterende beplantningstræk, det vil sige de levende hegn, smålundene omkring gårdene, jorddiger, vådområder og vandløb danner udgangspunkt for boligområdets hovedstruktur. Eksisterende beplantningsbælter og smålunde skal renoveres og udbygges, så de fremstår som levende, grønne bælter. Det nye boligområde vil indgå i en historisk sammenhæng fra landbrugsland til byområde. Digerne og de levende hegn er vigtige elementer i denne fortælling, og de skal derfor bevares. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for hvor i diger og hegn, der kan ske vejgennembrud og i hvilken grad. Adgangsvej, stamveje og boligveje skal udformes med forskellig karakter. Beplantningen langs adgangsvejen skal være allébeplantning. Langs boligvejene plantes enkeltstående træer. Området skal fremstå med attraktive boligmiljøer, hvor der i forbindelse med boligvejene skabes mindre pladser og grønne arealer, der kan anvendes til leg og ophold. Pladser og grønne arealer skal have direkte adgang til de fælles friarealer langs de levende hegn. I lokalplanområdet skal trafiksikkerheden vægtes højt. Udstykning, bebyggelse og parkering Udstykning af parceller skal følge udstykningsplanen på kortbilag 2 eller en anden udstykningsplan, der følger lokalplanens principper. For at give området en varieret beboersammensætning, kan der i lokalplanområdet opføres såvel tæt-lav som åben-lav bebyggelse. For åben-lav bebyggelse gælder en mindste grundstørrelse på 800 m². Grunde til tæt-lav bebyggelse (kædehuse, rækkehuse, dobbelthuse eller sammenbyggede gårdhavehuse) må ikke udstykkes mindre end 300 m². En del af den fastsatte mindste grundstørrelse kan ved tæt-lav bebyggelse udlægges som et samlet fælles opholdsareal for delområdets beboere. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 % for åben-lav bebyggelse i en etage, 1 etage med udnyttet tagetage og 2 etager. Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse i 1 etage må ikke overstige 25 % for den enkelte ejendom. For tæt-lav bebyggelse i 1 etage med udnyttet tagetage og 2 etager må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 %. For institution gælder en max. bebyggelsesprocent på 35%. I områder med åben-lav bebyggelse kan andel i fælles opholdsarealer ikke medregnes ved bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel/ejendom. Ved tæt-lav bebyggelse kan andel af fælles friarealer udenfor delområdet ikke medregnes ved bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom. Bebyggelsen skal fremstå som en samlet bebyggelse, der skaber et harmonisk helhedsindtryk. Ydervægge skal være med teglsten, blank, vandskuret eller pudset teglstensmur, eller i træ. Tage på boligerne skal udføres med tagsten, tagpap, zink, skifer eller eternitskifer. Tagmateriale må højest have en glans, LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 7

8 der svarer til malebehandlet overflade med glanstrin 15. Ovenlysvinduer, solfangere og solceller er undtaget. Der kan tillades mindre glaspartier i tagkonstruktionen. Til mindre tagflader kan anvendes andre tagmaterialer, når disse er i harmoni med bebyggelsens og områdets karakter; dog ikke bølgeeternit. Tage kan udføres med fladt tag, ensidigt taghældning eller med sadeltag. Ved åben-lav bebyggelse skal udlægges areal til 2 p-pladser pr. bolig, og ved tæt-lav bebyggelse skal der udlægges areal til 1,5 p-plads pr. bolig. Parkeringspladser skal være på egen grund. Ubebyggede arealer I forbindelse med udstykning til åbenlav og tæt-lav boligbebyggelse skal der udlægges henholdsvis min. 5 % og 10 % af områdets grundareal som fælles opholdsarealer for bebyggelsen. Regnvandsbassiner og støjvolde kan ikke medregnes. Fælles opholdsarealer må ikke udstykkes til bebyggelse. Fælles opholdsarealer skal ved beplantning fremstå med åbne græsarealer med enkeltstående eller grupper af træer og buske, i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Plantevalget skal ligge inden for almindeligt på stedet forekommende danske arter. De skraverede felter på kortbilag 2 er beplantningsbælter og må ikke udstykkes til bebyggelse. De udlægges som fælles opholdsarealer for bebyggelsen i form af beplantningsbælter. Beplantningsbælter langs Horsensvej og langs Rosas Minde Vej skal være af tæt og kraftig karakter, og skal medvirke til at skjule vej og støjvolde. Øvrige nord-syd gående beplantningsbælter kan bibeholde deres åbne læhegnskarakter med et varieret plantevalg, der ligger inden for de på stedet forekommende danske arter. I delområde 2b skal der langs Johannebjergvej etableres afskærmende beplantningsbælte i min. 1,5 m højde. Lunden, umiddelbart vest for ejendommen Johannebjergvej 27, skal beholde skovkarakter, men kan udføres mere åben. På de fælles opholdsarealer må der etableres legepladser, mindre boldbaner, bålpladser og lignende, fælles for områdets beboere. Et bælte langs Tirsbækkens sideløb er udlagt som ny natur og skal fastholdes som et naturligt tilgroet areal, hvor der ikke må foretages ændringer. Lokalplanen giver dog mulighed for at udlægge areal til trampesti i området. Hegn i naboskel, skel mod fælles opholdsarealer og skel mod vej må kun etableres som levende hegn. Mindre udhusbygninger, læmure eller lignende kan dog også indgå som en del af hegnet. Hegn mod vej og sti må ikke plantes i skel, men skal plantes på egen grund, mindst 0,5 m fra skel. Grundenes ubebyggede arealer skal fremstå som almindelige haver. På skrånende terræn skal bebyggelsen opføres i naturligt terræn og udformes, så parcellens niveauforskelle optages i bebyggelsen. 8 LOKALPLAN NR. 191

9 På grunde og veje må der kun parkeres biler med tilladt totalvægt indtil 3500 kg, motorcykler og knallerter. På grundene er det tilladt at parkere påhængsredskaber (trailere, campingvogne). Vinteropbevaring af campingvogne må ikke ske mellem 1. oktober og 31. marts. Vej-, sti- og parkeringsforhold Vejadgang til området sker fra Juulsbjergvej via Sofienbjergvej. Der udlægges areal til følgende veje, som vist på kortbilag 2. Sofienbjergvej forlænges med adgangsvej A-A og stamveje B-B. Disse skal være facadeløse. På adgangsvej og stamveje skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger. Boligveje C-C, skal udformes med vendepladser og efter principperne om stilleveje med lege- og opholdsområder. Busvej D-D skal sikre, at lokalplanområdet kan trafikforsynes kollektivt. Adgangsvej E-E må benyttes til kørende trafik til ejendommen matr. 10c Bredballe By, Bredballe, fra Sofienbjergvej til og med nuværende indkørsel, og til ejendommen matr. 5g Bredballe By, Bredballe fra Rosas Minde Vej til og med regnvandsbassinet. Der kan efter aftale med vejejer etableres vejadgang fra Hindbærhaven. Johannebjergvej kan nedlægges og overgå til hovedsti a-a, hvis alle de ejendomme, som den vejbetjener, har fået anden vejadgang. Desuden udlægges, som vist på kortbilag 2, areal til hovedstierne a-a og trampestierne b-b. Fremtidig stiforbindelse til Rosas Minde Vej, vest for lokalplanens område, skal sikres ved deklaration. Beplantninger langs vejene skal ske efter principperne i Strukturplan for Bredballe Mark, med bl.a. lindeallé langs adgangsvejen og dennes forlængelse over i stamvej, samt enkeltstående frugttræer langs boligveje og busvej. Belysning af veje og stier og andre færdselsarealer skal udføres som parkbelysning med en lyspunkthøjde på højest 3,5 m, som skotbelysning eller som pullertbelysning. Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening for alle grundejere inden for lokalplanens område, Undtaget er matr. nr. 5g og 10c, begge Bredballe By, Bredballe, hvis disse optages i grundejerforeningen for Hindbærhaven-Brombærhaven. Grundejerforeningen skal stå for drift og vedligeholdelse af fællesarealer, private fællesveje og stier, og vedligeholdelse og drift af fællesantenneforeningen. Anden Planlægning Redegørelse for lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning for området. Regionplan I Regionplanen for Vejle Amt er området udlagt til fremtidig byudvikling. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens mål og retningslinier. LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 9

10 Drikkevandsområde og indsatsområde for vandindvinding Lokalplanområdet er i regionplanen udlagt som område med drikkevandsinteresse. I områder med drikkevandsinteresse skal etablering af anlæg, erhverv, aktiviteter og arealanvendelse, der medfører særlig risiko for grundvandet, så vidt muligt undgås. Der skal i alle tilfælde indgå en konkret vurdering i afgørelsen af grundvandsinteressen og grundvandets sårbarhed på det pågældende sted. En mindre del af lokalplanens område, som vist på kortbilag 1, er desuden udpeget som indsatsområde for vandindvinding. Indsatsområder er betegnelsen for de vigtigste områder for nuværende og fremtidig vandindvinding, hvor der skal ske en særlig indsats for beskyttelsen af grundvandet. Indsatsområderne er inddelt i tre tidsmæssige prioriteringer, indsatsområde 1, 2 og 3, der fortæller, hvornår Amtsrådet vil udføre kortlægning og indsatsplanlægning i et område. Lokalplanområdet er vurderet til at have 1. prioritet. Brugere af området vil først ved en indsatsplan i området indgå i arbejdet med at sikre rent grundvand. Ny natur I Regionplanen for Vejle Amt er arealer langs Tirsbækkens sideløb udlagt som ny natur, som vist på kortbilag 1. Med udpegningen af områder til ny natur skabes der bedre sammenhæng mellem naturarealer, så der kan ske en udvekslig mellem bestande og opretholdes en dynamisk og mangfoldig natur. Områderne skal så vidt muligt friholdes for aktiviteter og anlæg, der forringer denne mulighed. Lokalplanen sikrer, at dele af området udlagt som ny natur friholdes for bebyggelse for at sikre en sammenhængende natur. Området øst for lokalplanområdet er i regionplanen udlagt som økologisk forbindelsesområde. Lokalplanen fastholder dette område. Kommuneplan - Plan 2012 Hovedstruktur Hovedstruktur for Trekantområdet Lokalplanområdet er i Hovedstruktur for Trekantområdet udpeget til boligformål, nærmere bestemt haveboliger. Haveboliger er parcelhuse, række-, klynge- eller gårdhuse i byens periferi. Haveboligen er boligen i grønne omgivelser med friarealer og adgang til naturen. I Trekantområdet ønskes nye koncepter med spændende bomiljøer med nærhed til naturen, kysten, marina, golfbane eller andre faciliteter. Lokalplanen er i overensstemmelse med hovedstrukturen. Rammebestemmelser Rammer Plan 2012 Mål for lokalplanlægningen for Bredballe: Det er målet for lokalplanlægningen at området fastholdes som overvejende parcelhusområde, og planlægningen skal sikre og forbedre områdets kvaliteter. Yderligere udbygning af Bredballe Mark 10 LOKALPLAN NR. 191

11 skal ske på grundlag af strukturplanen, der tager hensyn til sammenhængen med de omkringliggende erhvervs- og boligområder og en fremtidig udbygning af området. Vejadgang skal ske til Juulsbjergvej, og dennes forlængelse skal indgå i planen. Der skal endvidere foretages en landskabelig vurdering og grønne fællesarealer skal indarbejdes. Sikkerhed for cykeltrafik og fodgængere skal prioriteres højt i boligområder, især hvor der færdes mange børn og ældre. Særlige bestemmelser for området: 6BL.4 Bredballe Mark Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, lav boligbebyggelse og kollektive anlæg, som f.eks. offentlige og private institutioner. Området, der er vist med skravering på kortbilag side 3 er i landzone, men kan overføres til byzone i en lokalplan, der overholder de her angivne rammebestemmelser. Gældende lokalplan nr BL.6 Sofienbjergvej Nord Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, lav boligbebyggelse og kollektive anlæg, som f.eks. offentlige og Strukturplan for Bredballe Mark private institutioner, samt erhvervsformål langs Rosas Minde Vej. I erhvervsområdet må der placeres virksomheder indenfor klasse 1 og 2. I relation til miljølovgivningens retsningslinier vedr. ekstern støj fra virksomheder skal området betragtes som områdetype 3. Udstykning og bebyggelse skal ske efter principperne i Strukturplanen for Bredballe Mark. Erhvervsområdet skal sikre en bufferzone mellem det eksisterende erhvervsområde og boligbebyggelsen. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i Plan Strukturplan Vejle Kommune har i 1997 vedtaget en strukturplan for Bredballe Mark, området syd for Horsensvej mellem Rosas Minde Vej og Juelsmindevej. Strukturplanen indeholder principper og retningslinier for den fremtidige udformning af området, i forbindelse med udstykningsplaner, bebyggelsesplaner og lokalplaner. Strukturplanen viser en grøn hovedstruktur, som bygger på de mange levende hegn, vandhuller og vandløb, som findes i området. Strukturplanens princip for fremtidig vej- og beplantningsstruktur er vist herunder. LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 11

12 Denne lokalplan følger de udstykningsog bebyggelsesprincipper, der er fastlagt i strukturplanen. Arkitekturpolitik Der skal tages højde for arkitekturpolitikkens retningslinier i fremtidige planlægningsprojekter, nybyggerier, byfornyelsesprojekter og ved vurderinger af byggeansøgninger. Det er arkitekturpolitikkens mål at sikre visuelle og arkitektoniske sammenhængende forløb mellem de enkelte kvarterer og bydele. Alle nye byggerier, anlæg og opholdsarealer skal tilføre områderne en højere arkitektonisk kvalitet. Lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse vil fremstå som en samlet bebyggelse med materialer, konstruktioner og detaljer, der skaber et harmonisk helhedsindtryk og en god sammenhæng til eksisterende nabokvarter. Bebyggelsen skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsninger som er i overensstemmelse med en almen opfattelse af moderne arkitektur. Kommuneatlas I Vejle Kommune har alle bygninger opført før 1940 fået en bevaringsværdi. Kommuneatlasset har fastlagt en bevaringsværdi for den enkelte bygning på en karakterskala fra 1 til 9, hvor 1 er den bedste værdi. Bevaringsværdierne er inddelt i følgende kategorier: Høj bevaringsværdi, karaktererne 1-3, middel bevaringsværdi, karaktererne 4-6 og lav bevaringsværdi, karaktererne 7-9. I lokalplanområdet er de to mindre gårde, Johannebjergvej 4 og 18 vurderet til at have en henholdsvis lav (8) og middel (5) bevaringsværdi. Stuehuset, Johannebjergvej 18, er dog ikke registreret bevaringsværdigt, da det fremstår som opført efter Trafikforhold I Strukturplanen for Bredballe Mark vises princip for områdets busforsyning syd om gården Sofienbjerg, Johannebjergvej 27. Lokalplanen udlægger areal til busvej D-D nord om gården Sofienbjerg, Johannebjergvej 27, i princippet som vist på kortbilag 2. Indtil busdækningen af området er endelig fastlagt, benyttes bustraceét som hovedsti og adgang til vedligehold af forsinkelsesbassinet. Busvej D-D kan endvidere benyttes som adgangsvej for landbrugsmaskiner til gården Johannebjerg (matr. nr. 5a), og som fremtidig vejadgang til matr. 5a og parceller herfra. El-, vand- og varmeforsyning Vandforsyning Lokalplanområdet er i Vejle Kommunes vandforsyningsplan udlagt til forsyning fra et privat alment vandværk. Flere oplysninger kan findes på Vejle Kommunes hjemmeside. Varmeforsyning: Der er kollektiv varmeforsyning i området. Spildevandsplan Lokalplanområdet er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan, og der skal laves et tillæg hertil for området. Spildevandsplanen beskriver hvordan 12 LOKALPLAN NR. 191

13 spildevand og regnvand skal afledes. Området skal separatkloakeres. Regnvand tilledes Tirsbækken via ny ledning over området øst for lokalplanområdet, matr. nr. 5a. Inden tilledning kan ske, skal der ske reduktion af regnvandet efter Vejle Amts retningslinier for regnvandsbetingede udløb. Reduktionen skal ske inden for lokalplanområdet. Regnvandsbassiner skal integreres i områdets grønne arealer. Miljøforhold Støjbelastning Ved opførelse af bebyggelse i lokalplanområdet skal det ved afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger sikres, at det udendørs støjniveau fra erhvervsområde og trafik ikke overstiger de tilladte støjgrænser for lokalplanområdet. På kortbilag 2 og 3 kan ses princip for støjafskærmning langs Horsensvej og Rosas Minde Vej. Støjreducerende tiltag udenfor lokalplanens område skal sikres ved deklaration. Zoneforhold Området ligger i landzone, men skal ved lokalplanens vedtagelse overføres til byzone. Se kortbilag 1. Kystnærhedszone Lokalplanens område ligger indenfor 3 km kystnærhedszonen. Området ligger bag eksisterende boligområder og bebyggelsens bygningshøjder overstiger ikke 8,5 m. Bebyggelsen vil ikke påvirke det kystnære landskab, da den ikke kan ses fra kysten. Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinie Den nordlige del af lokalplanområdet ligger indenfor 300 m skovbyggelinien fra fredskovsområdet Bredal Kær, som vist på kortbilag 1. Lokalplanens godkendelse forudsætter godkendelse fra Skov- og Naturstyrelsen til at ophæve skovbyggelinien indenfor lokalplanområdet. Diger Der er registret tre diger indenfor området. Digerne er beskyttede efter naturbeskyttelseslovens 4, og der kan ikke foretages ændringer uden Vejle Amts tilladelse. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til byzone, hvorved Vejle kommune bliver myndighed for de beskyttede diger. Amtet skal således ikke søges om tilladelse til de beskrevne digegennembrud. Lokalplanen sikrer, at digerne bevares, dog med de på kortbilag 2 viste gennembrud. De to nord-syd gående jorddiger med levende hegn er begge intakte. Lokalplanen medfører, at nord-syd gående dige nord for gården Sofienbjerg brydes 2 steder af boligveje C-C (2 brud af hver 9 m bredde) og et sted af busvej D-D (et brud af 11 m bredde), i princippet som vist på kortbilag 2. Lokalplanen medfører endvidere, at det nord-syd gående dige langs områdets østlige grænse brydes af busvej D-D (et brud af 11 m), i princippet som vist på kortbilag 2. Det øst-vest gående dige i lokalplanområdet er overpløjet. Vejle Amt kan stille krav om genetablering af diget, hvis det er blevet overpløjet efter naturbeskyt- LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 13

14 telseslovens vedtagelse i Lokalplanen medfører, at registrerede øst-vest gående dige nord for gården Sofienbjerg brydes 1 sted af boligvej C-C (1 brud af 9 m bredde) og et sted af stamvej B-B (et brud af 12 m), i princippet som vist på kortbilag 2. Museumsloven Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende er omfattet af museumslovens kapitel 8. Der er i lokalplanområdet og syd herfor tidligere gjort fund af bopladser, affaldsgruber m.m. fra jernalderen. Vejle Museum vurderer, at der er mulighed for at finde jordfaste fortidsminder i området. Forud for byggemodning og byggeri skal Vejle Museum kontaktes for en evt. prøvegravning i området. Princip for fremtidig bebyggelse 38 Horsensvej 27 Rosas Minde Vej Brombærhaven Hindbærhaven Sofienbjergvej 14 LOKALPLAN NR. 191

15 Hvis man under anlægsarbejdet finder fortidsminder, skal arbejdet standses og Vejle Museum skal kontaktes. Forundersøgelse for miljøvurdering Der er foretaget forundersøgelse og byrådet har besluttet, at der ikke udarbejdes miljøvurdering. LOKALPLAN NR. 191 REDEGØRELSE 15

16 Vejle Kommune Teknisk Forvaltning Kirketorvet Vejle LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplan nr. 191 Efter lov om planlægning (Lov nr. 763 af 11. september 2002, med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, - at fastlægge områdets fremtidige anvendelse til boligformål som lav boligbebyggelse efter principperne i Strukturplan - Bredballe Mark, - at udstykning og bebyggelse sker under hensyntagen til områdets landskabelige beliggenhed mellem bevaringsværdige diger, levende hegn, smålunde og Tirsbækkens sideløb, - at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser m.h.t. materialeanvendelse og bygningers udformning, - at der udlægges gode og brugbare opholdsarealer med let tilgængelighed og varierende anvendelsesmuligheder, - at placering, udformning og beplantning af veje og stier sker efter principperne i strukturplanen, - at åbne mulighed for at der kan placeres en institution i delområde 2a eller 6, - at der sikres størst mulig bevægelighed for beboere igennem området, - at sikre en fleksibilitet for en del af området, så der kan opføres tæt-lav bebyggelse eller åben-lav bebyggelse efter behov, og - at overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter hele matr. nr. 5g, hele matr. nr. 10c, del af matr. nr. 18b og hele matr. nr. 21a, alle Bredballe By, Bredballe, og alle parceller, der efter den udstykkes fra ejendommene. 2.2 Ejendommene ligger i landzone. 2.3 Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres 16 LOKALPLAN NR. 191

17 lokalplanens område fra landzone til byzone. 2.4 Lokalplanens område opdeles i delområderne 1a, 1b, 2a, 2b, 3, 4, 5, 6 og 7, som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for delområde 1b, 3, 4, 5 og 7 må området kun anvendes til boligformål. Der må kun opføres åben-lav bebyggelse (fritliggende parcelhuse) som helårsbeboelse. På hver ejendom må der kun opføres en bolig. 3.2 Inden for delområde 1a, 2a, 2b og 6 må området kun anvendes til boligformål. Indenfor delområde 2a og 6 må området endvidere anvendes til institution. Der må enten opføres tæt-lav bebyggelse (rækkehuse, kædehuse og dobbelthuse) efter en samlet plan, eller åben-lav bebyggelse (fritliggende parcelhuse) som helårsbeboelse. Ved åben-lav bebyggelse må der på hver ejendom kun opføres en bolig. Ved opførelse af tæt-lav bebyggelse skal det ske efter en samlet plan. Delområde 1a: Eksempel med 7 dobbelthuse med 14 boliger LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 17

18 Stamvej Sofienbjergvej Boligvej Johannebjergvej D l åd 2A Ek l d 8 lh d Delområde 2a: Eksempel med 8 parcelhusgrunde 3.3 Der kan drives visse former for erhvervsvirksomhed i en bolig, f.eks. indehaverens egen udøvelse af liberalt erhverv. I boligområdet kan der indpasses mindr erhverv i umiddelbar tilknytning til boligen, under forudsætning af, - at det er en virksomhed i klasse 1 efter håndbog om Miljø og Planlægning, - at der opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at erhvervsarealet højest udgør 50% af det samlede bruttoetageareal på den enkelte ejendom, - at ejendommen fremstår med en karakter af beboelsesejendom både ved udformning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning eller lignende, og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Inden for området må der holdes mindre husdyr som høns, kaniner og lignende, når dette sker under ordnede forhold, og ikke er til gene for omgivelserne. 18 LOKALPLAN NR. 191

19 Delområde 2b: Eksempel med 7 parcelhusgrunde 3.4 Inden for området kan der opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 5 m² bebygget areal, og ikke er højere end 1,5 m over terræn, og når de udføres i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 4 Udstykning 4.1 Udstykninger af parceller må kun foretages i overensstemmelse med de på kortbilag 3 viste principper for udstykning eller på grundlag af en anden af byrådet godkendte udstykningsplan for et mindre område (områder, som må anvendes til tæt-lav bebyggelse). 4.2 Grunde til fritliggende parcelhuse må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 800 m². Grunde til tæt-lav bebyggelse (rækkehuse, kædehuse og dobbelthuse) må ikke udstykkes mindre end 300 m² og kun på grundlag af af en af byrådet godkendt plan jf En del af den fastsatte mindste grundstørrelse kan ved tæt-lav bebyggelse (kædehuse, rækkehuse og dobbelthuse) udlægges som et samlet fælles areal for delområdets beboere. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 19

20 5.1 Der udlægges som vist på kortbilag 2 areal til følgende veje og stier: Adgangsvej A-A i en bredde på ca. 20 m. Inden for vejudlægget for vejen A-A skal der udlægges areal til en sti i en bredde af min. 2,5 m i hver side. Se vejprofil A-A på bilag A. Vejen skal være facadeløs, dvs. der må ikke være vejadgang til ejendomme langs vejen. Stamveje B-B i en bredde på ca. 12 m. Inden for vejudlægget for vejene B-B skal der udlægges areal til sti i en bredde på min. 2,5 m i den ene side af vejen. Se vejprofil B-B på bilag A. Vejen skal være facadeløs. Boligveje C-C i en bredde på ca. 9 m. For enden af boligvejene etableres vendepladser med mindste målet 16 x 16 m. Se vejprofil C-C på bilag A. Ad. 5.1 Busvej D-D: Busvej D-D kan indgå som fremtidig vejadgang til matr. nr. 5a (Johannebjergvej 36) og parceller herfra, hvis ejendommen ikke kan opnå vejadgang andet sted fra. Busvej D-D i en bredde af ca. 11 m. Inden for vejudlægget udlægges areal til en sti i en bredde af min. 2,5 m i en side af vejen. Indtil busdækningen af området er endelig fastlagt, benyttes bustraceét som hovedsti og adgang til vedligehold af forsinkelsesbassinet. Busvej D-D kan endvidere benyttes som adgangsvej for landbrugsmaskiner til gården Johannebjerg, Johannebjergvej 36. Ad. 5.1 Adgangsvej E-E: Såfremt ejendommene matr. nr. 10c, 5g og 5a (Johannebjergvej 4, 18 og 36) og parceller herfra ikke kan opnå vejadgang andet sted, kan Johannebjergvej fastholdes som vejadgang til ejendommene, også til en fremtidig udstykning. Adgangsvej E-E i en bredde af ca. 9 m. Inden for vejudlægget udlægges areal til en sti i en bredde af min. 2, 5 m i en side af vejen. Vejen må benyttes til kørende trafik til ejendommen matr.10c Bredballe By, Bredballe, fra Sofienbjergvej til og med den nuværende indkørsel, og til ejendommen matr. 5g Bredballe By, Bredballe fra Rosas Minde Vej til og med regnvandsbassinet. Der kan efter aftale med vejejer etableres vejadgang fra Hindbærhaven. Johannebjergvej kan nedlægges og overgå til hovedsti a-a, såfremt alle de ejendomme, som den vejbetjener, har fået anden vejadgang. Adgangsvej E-E skal sikre adgang til vedligeholdelse af forsinkelsesbassin. Ad. 5.1 Sti: I lokalplanen skelnes der mellem hovedsti og trampesti. Hovedstien er med fast belægning og forbinder lokalplanområdet med andre kvarterer og veje. Trampestier kan udføres med smågrus ell. lignende, og knytter bebyggelsen til de omkringliggende grønne områder. Hovedsti a-a i en bredde på min. 2,5 m. Der skal opsættes belysning på hovedstierne. Der skal være en ensartet belægning på stier i området, eksempelvis kvadratiske fliser, asfalt eller lignende. Trampesti b-b i en bredde af 1,5 m. 5.2 Boligveje og stier skal udformes efter principperne om stilleveje og lege- og opholdsområder. 5.3 På adgangsvej A-A og på stamvej B-B, som er adgangsvejens forlængelse, skal der forinden byggemodning etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger i form 20 LOKALPLAN NR. 191

21 af indsnævring af kørebane, forskudte kørebaner eller belægningsskifte. 5.4 Beplantninger langs vejene skal ske på følgende måde. Langs adgangsvejen A-A og dennes forlængelse over i stamvejen B-B skal der plantes en dobbeltsidig allé med lindetræer. Træernes indbyrdes afstand skal være m. Langs stamvejen B-B ind til delområder 2a og 2b skal der plantes enkeltstående lindetræer i begge sider af vejen. Langs boligvejene C-C skal der plantes enkeltstående frugttræer med ca. 30 m afstand i begge sider af vejen. Træerne skal placeres ud for naboskel for ikke at begrænse adgangsmulighederne til ejendommene. Langs busvej D-D beplantes med frugttræer. Langs adgangsvej E-E beplantes med lind eller frugttræer. 5.5 Der skal sikres mulighed for vejadgang for et evt. fremtidigt boligområde vest for lokalplanområdet. Fremtidig stiforbindelse udenfor lokalplanens område skal sikres ved deklaration. I princippet som vist på kortbilag 2. Parkering 5.6 Ved åben lav bebyggelse skal udlægges areal til 2 p-pladser pr. bolig, og ved tæt-lav bebyggelse skal der udlægges areal til 1,5 p-plads pr. bolig. Parkeringspladserne skal være på egen grund. 5.7 Ved tæt-lav bebyggelse i delområde 2a, 2b og 6 må der kun etableres adgang til boligerne fra bebyggelsens interne vej. 5.8 Ejendommen Sofienbjerg, der ligger i delområde 1b, får direkte vejadgang til adgangsvejen A-A. 6 Lednings- og lysanlæg 6.1 Ledninger til vejbelysning m.m. må kun udføres som jordkabler. 6.2 Der skal sikres mulighed for placering af master og kabelskabe for elforsyning, gadebelysning, fællesantenne m.v. på grunden indtil en afstand af 0,7 m fra skel mod vej, parkerings- og vendepladser og stier. Der skal sikres mulighed for nedlægning af vandledninger, el-, fællesantenne- og telefonkabler m.m. på grunden i en afstand af 0,5 m fra grundens skel mod vej, parkerings- og vendepladser og stier. 6.3 Eksisterende højspændingsledning over lokalplanens område skal jordlægges, i princippet som vist på kortbilag Lokalplanområdet er ikke omfattet af Vejle Kommunes Spildevandsplan, og der skal laves et tillæg hertil for området. Området skal seperatkloakeres. Ledningsanlæg mv. udenfor offentlige veje skal sikres ved servitut. Regnvandsbassiner skal LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 21

22 integreres i områdets grønne arealer. Alle parceller skal forsynes med en stikbrønd til regn og til spildevand. 7 Miljøforhold 7.1 En del af lokalplanområdet ligger, som vist på kortbilag 1, inden for et område med drikkevandsinteresse. Inden for områder med drikkevandsinteresse må der ikke etableres anlæg, erhverv, aktiviteter eller ske arealanvendelse, der medfører risiko for forurening af grundvandet. 7.2 I forbindelse med håndtering af regn- og overfladevand skal der etableres min. 2 regnvandsbassiner med en samlet kapacitet på 3000 m³. Herfra ledes regn- og overfladevand til offentlig kloaksystem eller Tirsbækkens sideløb efter nærmere godkendelse fra Vejle Amt. Regnvandsbassiner skal indpasses i terræn, og udformes, så de har karakter af naturligt vandhul med et permanent vandspejl. Der skal opsættes hegn. Se princip for regnvandsbassiner på kortbilag Ved opførelse af bebyggelse skal det ved afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger sikres, at det udendørs døgnækvivalente trafikstøjniveau på ejendommene ikke overstiger max. 55 db(a), målt i forhold til vejstøj fra Horsensvej, Rosas Minde Vej og den nye adgangsvej, Sofienbjergvej. Se princip for støjafskærmning på kortbilag 2. Ad 7.4 Støjgrænser Mandag-fredag kl , lørdag kl = 45 db(a) Mandag-fredag kl , lørdag kl , søn- og helligdage kl = 40 db(a) Alle dage = 35 db(a)) Ad 7.5 Støjafskærmning Mod erhvervsområdet ved Rosas Minde Vej skal opføres en sammenhængende støjvold på min. 3,8 m over terræn 7.4 I forhold til miljølovgivningens retningslinier vedr. ekstern støj fra virksomheder, skal området betragtes som områdetype Det skal sikres ved afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger, at det udendørs støjniveau fra erhvervsområde og trafik ikke overstiger de tilladte støjgrænser for boligområder med åben og lav bebyggelse. Se princip for støjafskærmning på kortbilag 2. Støjreducerende tiltag udenfor lokalplanens område skal sikres ved deklaration. 7.6 I forhold til trafikstøj og støj fra erhverv skal det ved bygningsmæssige foranstaltninger sikres, at der opnås et indendørs støjniveau på max. 30 db(a) i bebyggelsens boligrum. 7.7 Det skal ved målinger og/eller beregninger eftervises, at støjen ikke overstiger de tilladte støjgrænser. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 % for åben-lav bebyggelse i 1 etage, 1 etage med udnyttet tagetage og 2 etager. Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse i 1 etage må ikke overstige 25% for den enkelte ejendom. For tæt-lav bebyggelse i 1 etage med udnyttet tagetage og 2 etager må 22 LOKALPLAN NR. 191

23 bebyggelsesprocenten ikke overstige 35%. For institution gælder en max. bebyggelsesprocent på 35 %. 8.2 I områder med åben-lav bebyggelse kan andel i fælles opholdsarealer ikke medregnes ved fastsættelse af bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel/ejendom. Ved tæt-lav bebyggelse må andel af fælles opholdsarealer udenfor delområdet ikke medregnes ved fastsættelse af bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom. 8.3 Inden for delområderne 1b, 2a 3, 4, 5, 6 og 7 må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 8,5 m over eksisterende terræn/niveauplan målt efter bygningsreglementet. Bebyggelsen må opføres i 1 etage, 1 etage med udnyttet tagetage og 2 etager. 8.4 Inden for delområde 1a og 2b må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 5,5 m over eksisterende terræn/niveauplan målt efter bygningsreglementet. Bebyggelse må kun opføres i 1 etage. 8.5 Eventuel kælder må ikke have loftet liggende mere end 0,8 m over eksisterende terræn (niveauplan). Udføres kælder med gulv under kloakniveau må ejeren foranstalte pumpning. 8.6 Garager, udhuse og mindre bygninger, der opføres nærmere skel end 2,5 m, skal opføres i skel eller mindst 1 m derfra. Udhuse der anvendes til mindre dyrehold må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. 8.7 Fritliggende garager, carporte og udhuse, som udføres med taghældning som den øvrige bebyggelse på grunden eller lavere, kan afvige fra bygningsreglementets bestemmelse om bygningshøjde i skel. Garagers/carportes højde skal overholde en linie bestemt af højde 2,5 m i skel og højde 3,5 m i en afstand af 2,5 m fra skel. Ad 8.6 og 8.7 Bestemmelserne omfatter ikke integrerede garager, carporte, udhuse mv. Ved integrerede garager, carporte, udhuse m.v., forståes garager, carporte, udhuse m.v., der ligger under samme tagkonstruktion som enfamiliehuset. Disse bygninger skal behandles efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Skråt højdegrænseplan Skel 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Bebyggelsen skal fremstå som en samlet bebyggelse med materialer, konstruktioner og detaljer der skaber et harmonisk helhedsindtryk. 2,5 m 3,5 m 9.2 Ydervægge skal være med teglsten, blank, vandskuret eller pudset teglstensmur, eller i træ. Ad 8.7 2,5 m 9.3 Ydervægge i træ skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsninger som er i overensstemmelse med en almen opfattelse af moderne arkitektur. Træhuse med et udseende som»sommerhus«og bjælkehustype må ikke opføres i området. LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 23

24 9.4 Tage på boligerne skal udføres med tagsten, tagpap, zink, skifer eller eternitskifer. Tagmateriale må højest have en glans, der svarer til malebehandlet overflade med glanstrin 15. Ovenlysvinduer, solfangere og solceller er undtaget. Der kan tillades mindre glaspartier i tagkonstruktionen. Til mindre tagflader kan anvendes andre tagmaterialer, når disse er i harmoni med bebyggelsens og områdets karakter; dog ikke bølgeeternit. 9.5 Tage kan udføres med fladt tag, ensidigt taghældning eller med sadeltag. 9.6 Til garager, carporte og mindre udhuse må der kun anvendes teglsten, blank, vandskuret eller pudset teglstensmur, eller træ til ydervægge, og tagsten, tagpap, zink, skifer eller eternitskifer til tag. Carporte og større udhuse skal have mindst én lukket side. 9.7 Inden for lokalplanområdet skal bygningsdele, der males eller på anden måde overfladebehandles, som hovedregel have farve indenfor kategorierne jord- og kystfarver. På mindre bygningsdele, dog ikke vinduer og vindskeder/sternbrædder kan anvendes stærkere farver. 9.8 Der må ikke opstilles udendørs antenneanlæg. Dog kan der med byrådets tilladelse opstilles antenner med begrænset omfang på de enkelte ejendomme, når antennerne er beregnet for tilslutning til radioamatøranlæg og lignende. Parabolantenner skal placeres, så parabolen ikke er umiddelbart synlig fra veje, stier og fællesarealer. 9.9 Ingen form for skiltning og reklamer må finde sted. 10 Ubebyggede arealer 10.1 I forbindelse med udstykning til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse skal der henholdsvis udlægges mindst 5 % og mindst 10 % af områdets grundareal som fælles opholdsarealer for bebyggelsen. I princippet som vist på kortbilag Fælles opholdsarealer må ikke udstykkes til bebyggelse Fælles opholdsareal, vist med græssignatur på kortbilag 2, skal ved beplantning fremstå med åbne græsarealer med enkeltstående eller grupper af træer og buske, i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Plantevalget skal ligge inden for almindeligt på stedet forekommende danske arter Et bælte langs Tirsbækkens sideløb er udlagt som ny natur og skal i en afstand af min. 25 m fra vandløbets brink fastholdes som et naturligt tilgroet areal. Der kan dog udlægges en trampesti i bæltet, i princippet som vist på kortbilag LOKALPLAN NR. 191

25 Tirsbækkens sideløb Landbrugsareal Naturligt begroet område Trampesti Vendeplads Grønning Kortudsnit fra området ved Tirsbækkens sideløb 10.5 De skraverede felter på kortbilag 2 er plantebælter og må ikke udstykkes til bebyggelse. De udlægges som fælles opholdsarealer for bebyggelsen i form af beplantningsbælter. Beplantningsbælter langs Horsensvej og langs Rosas Minde Vej skal være af tæt og kraftig karakter, og skal medvirke til at skjule vej og støjvolde. Øvrige nord-syd gående beplantningsbælter kan bibeholde deres åbne læhegnskarakter med et varieret plantevalg, der ligger inden for de på stedet forekommende danske arter. I delområde 2b skal der langs Johannebjergvej etableres afskærmende beplantningsbælte i min. 1,5 m højde Eksisterende beplantningsbælter og smålunde skal renoveres og udbygges, så de fremstår som levende, grønne bælter. Lunden, umiddelbart vest for ejendommen Johannebjergvej 27, skal beholde skovkarakter, men kan udføres mere åben Eksisterende diger i området skal bevares. Nord-syd gående dige nord for gården Sofienbjerg kan tillades brudt 2 steder af boligveje C-C (2 brud af hver 9 m bredde) og et sted af busvej D-D (et brud af 11 m bredde), i princippet som vist på kortbilag 2. Nord-syd gående dige langs områdets østlige grænse kan tillades brudt 1 sted af LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 25

26 busvej D-D (et brud af 11 m), i princippet som vist på kortbilag 2. Registrerede øst-vest gående dige nord for gården Sofienbjerg kan tillades brudt 1 sted af boligvej C-C (1 brud af 9 m bredde) og et sted af stamvej B-B (et brud af 12 m), i princippet som vist på kortbilag 2. Øst-vest gående dige er overpløjet. Vejle Amt kan stille krav om reetablering af registrerede øst-vest gående dige På de fælles opholdsarealer, må der uanset bestemmelserne etableres legepladser, mindre boldbaner, bålpladser og lignende, fælles for områdets beboere Hegn i naboskel, skel mod fælles opholdsarealer og skel mod vej må kun etableres som levende hegn. Mindre udhusbygninger, læmure eller lignende kan dog også indgå som en del af hegnet. Etableres der institution i delområde 2a eller 6, skal hegn holdes lukket ud mod Sofienbjergvej. Hegn mod vej og sti må ikke plantes i skel, men skal plantes på egen grund, mindst 0,5 m fra skel Grundenes ubebyggede arealer skal fremstå som almindelige haver, og fællesarealerne skal fremtræde som beplantede, befæstede eller naturligt begroede arealer På skrånende terræn skal bebyggelsen udformes, så at parcellens niveauforskelle optages i bebyggelsen. Bebyggelse skal opføres i naturlig terræn. Facadegulvkote skal svare til middelvejkoten + 50 cm. Principskitse for terrænregulering Der må ikke terrænreguleres med mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m uden byrådets tilladelse. Terrænregulering må udføres med en maksimal hældning på 1:1,5 som vist på principskitse. Terrænregulering skal udformes som naturlige skråninger uden brug af stensætninger På grunde og veje er det ikke tilladt, at sætte lystbåde og uindregistrerede køretøjer. Jfr. definitionerne i færdselsloven må der kun parkeres biler med tilladt totalvægt indtil 3500 kg, motorcykler og knallerter. Parkering af øvrige køretøjer, påhængskøretøjer og blokvogne er ikke tilladt. På grundene er det dog tilladt at parkere påhængsredskaber (trailere, campingvogne). Vinteropbevaring af campingvogne må ikke ske mellem 1. oktober og 31. marts. På grundene må der hensættes lystbåde med en længde på under 7 m Belysning af veje og stier og andre færdselsarealer skal udføres som park- 26 LOKALPLAN NR. 191

27 belysning med en lyspunkthøjde på højst 3,5 m, som skotbelysning eller som pullertbelysning. 11 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg Uanset bestemmelserne i 11.1 kan byrådet give tilladelse til indretning af alternative opvarmningsanlæg f.eks. solvarme Ny bebyggelse skal tilsluttes den fælles antenneforsyning for området. Vedligeholdelse og drift af antenneforsyningen påhviler grundejerforeningen Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret eller sikret de i 5.6 nævnte parkeringspladser, og de i 10.1 nævnte fælles opholdsarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret støjreducerende anlæg som beskrevet i 7.3, 7.5 og 7.6, og regnvandsbassiner som nævnt i Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af ejendomme inden for lokalplanens område. Undtaget er matr. nr. 5g og 10c, Bredballe By, Bredballe, hvis disse optages i grundejerforeningen for Hindbærhaven- Brombærhaven. Byrådet kan i tvivlstilfælde beslutte, i hvilken grundejerforening ejere af matr. nr. 5g og 10c skal være medlem Grundejerforeningen skal oprettes når 25 % af de udstykkede grunde i lokalplanområdet er solgt, og når byrådet stiller krav om det. Det er grundejernes pligt at indkalde og vedtage de vedtægter, der er nødvendige for foreningen Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, private fællesveje og stier inden for lokalplanens område, herunder snerydning og glatførebekæmpelse på veje og stier. Undtaget er dog adgangsvej A-A og busvej D-D, der begge er offentlig vej. Endvidere skal grundejerforeningen forestå vedligeholdelse og drift af antenneforsyningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de i 10.1, 10,3 og 10,5 nævnte fællesarealer og de i 5.1 og 7.2 nævnte vejanlæg og andre anlæg, når byrådet stiller krav herom. Undtaget er dog adgangsvej A-A og Busvej D-D, der begge er offentlig vej Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig med en LOKALPLAN NR. 191 LOKALPLANBESTEMMELSER 27