Forslag til behandling på Ordinær Generalforsamling i Vibenshus Boligforening 1. april 2019

Transkript

1 Forslag til behandling på Ordinær Generalforsamling i Vibenshus Boligforening 1. april 2019 Oversigt A1) FORSLAG OM ÆNDRING AF 9 STK A2) FORSLAG OM ÆNDRING AF 9 STK B1) FORSLAG OM FORHØJELSE AF BESTYRELSENS VEDERLAG... 4 C1) FORSLAG ANGÅENDE VURDERINGSPRINCIP... 6 C2) FORSLAG ANGÅENDE VALUARVURDERING... 6 C3) BEMYNDIGELSE TIL AT OPTAGE LÅN TIL VEDLIGEHOLDELSE... 6 D1) FORSLAG OM NYT ADMINISTRATIONSSELSKAB... 7 E1) FORSLAG OM ÆNDRING AF 27 STK F1) TILFØJELSE AF STK. TIL 14 OVERDRAGELSE... 9 G1) TILFØJELSE AF STK. 4 TIL 19 SAMLIVSOPHÆVELSE...10 BILAG 1 FORDELE OG ULEMPER VED VALUARVURDERING

2 Forslag A Fremsat af bestyrelsen Som følge af at altanerne er overdraget til foreningen, præciseres vedtægterne ifht. vedligeholdelsespligten på altanerne. A1) Forslag om ændring af 9 Stk. 2 Nuværende 9 stk 2: En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelses af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder, og udvendig vedligeholdelse af altan overgår i øvrigt til foreningen efter at altanen er nedskrevet over 30 år. Forslag til ny 9 stk 2: En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, og altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. For så vidt angår altaner omfatter vedligeholdelsespligten regelmæssig rengøring og træbehandling. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. A2) Forslag om ændring af 9 Stk. 5 Nuværende 9 stk. 5: Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger med forgreninger i andelsboligerne til og med første stophane, gulvafløb (bortset fra riste) og WC er (der ikke er omfattet), udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelses af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. Forslag til ny 9 stk. 5: Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger med forgreninger i andelsboligerne til og med første stophane, gulvafløb 2

3 (bortset fra riste) og WC er (der ikke er omfattet), udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse, udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen, samt vedligeholdelse af altankonstruktioner med mindre vedligeholdelsen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende rengøring og træbehandling. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. 3

4 Forslag B Fremsat af bestyrelsen Bestyrelsens vederlag har været konstant siden 2013 og afspejler dermed ikke prisudviklingen på markedet. B1) Forslag om forhøjelse af bestyrelsens vederlag Bestyrelsens vederlag forhøjes så det afspejler prisudviklingen på markedet siden Dvs. fra kr. til kr. Beregningsgrundlag: Danmarks Statistik - 4

5 Forslag C Fremsat af bestyrelsen : Af vedligeholdelsesplanen fra 2015 fremgår følgende større vedligeholdelsesarbejder og prioritering. Bygningsdel Tilstandsvurdering Prioritering Beløb Tag Kælder og fundamenter B Facader (karnapper, revner, afskalninger) A Vinduer (maling) B Udvendige døre Trapperum (køkkentrapper) Etageadskillelser Varmeforsyning Afløb B Port og gennemgange Vandinstallationer Gasinstallation Ventilation El/svagstrøm Ud fra vedligeholdelsesplanen omfatter næste store projekt facader og vinduer, som med tillæg af byggepladsomkostninger, stillads, uforudsete omkostninger, teknisk rådgivning og en prisjustering, beløber sig til op mod 4 mio. kr. En så stor vedligeholdelsesudgift vil, uanset hvordan man vender og drejer det, påvirke driftsøkonomien og de enkelte andelshaveres boligafgift, men den vil også være medvirkende til at udhule andelskronen. Det skyldes at ved nuværende vurderingsprincip, som går på den offentlige ejendomsvurdering, kan vedligeholdelse ikke tilskrives ejendomsværdien. Det vil altså sige, at medmindre vi kan tære på en opsparing til vedligeholdelse, er det altså både på andelskronen og boligafgiften at vi betaler prisen for vedligeholdelsen. 5

6 Bestyrelsen stiller derfor forslag vedr. foreningens vurderingsprincip samt forslag til finansiering af vedligeholdelsesarbejder med deraf følgende stigning i boligafgift. Mere specifikt går bestyrelsens forslag på at overgå til valuarvurdering, da vi hermed vil kunne indregne vedligeholdelsesarbejder i ejendommens værdi og således undgå en udhuling af andelskronen. Se i øvrigt separat dokument vedr. fordele og ulemper ved valuarvurdering. I forhold til finansiering af vedligeholdelsesplanen er der umiddelbart 2 muligheder: 1) optage et tillægslån på maks. 4 mio. kr. som medfører en stigning i boligafgiften på max. 9,5%. Beregningsgrundlaget for boligafgiftsstigningen er et fastforrentet 1,5% obligationslån over 30 år med afdrag. 2) udskyde og dermed spare op til vedligeholdelsen. Eksempelvis vil en opsparing af beløbet (4 mio kr.) over 36 mdr. kræve en boligafgiftsstigning på mere end 50%. Vedligeholdelse bliver sjældent billigere af at man udskyder det, så ved udskydelse risikerer vi at vedligeholdelsesomkostningerne stiger, da problemerne kan forværres. C1) Forslag angående vurderingsprincip Forslag om ændring af vedtægtens 15 stk. 1, 2. afsnit, 3. pkt., angående vurderingsprincip, hvorved det herefter bliver gældende, at Værdien af foreningens ejendom fremover bliver opgjort efter generalforsamlingens bestemmelse i overensstemmelse med andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra a), b) eller c). C2) Forslag angående valuarvurdering Forslag om, at der til opgørelse af værdien af foreningens ejendom i regnskabet for 2019 bliver indhentet en valuarvurdering, samt herunder bemyndigelse til bestyrelsen at regulere formueandelen i overensstemmelse hermed, når valuarvurderingen foreligger. C3) Bemyndigelse til at optage lån til vedligeholdelse Bemyndigelse til at optage tillægslån på maks. 4 mio kr. til finansiering af vedligeholdelse iht. vedligeholdelsesplanen. Optagelsen af lånet må ikke medføre en stigning i boligafgiften der overstiger 9,5%. 6

7 Forslag D Fremsat af Jens Panduro og Susanne Sommer Johansen Jens Panduro: I min tid i bestyrelsen og efterfølgende som andelshaver har jeg oplevet hvad jeg vil kalde dårlig administration, uopmærksomhed fra administrator i visse sager i foreningen, uoverensstemmelser mellem foreningens revisor og administrator i sagen om altanbyggelånet, sløseri med aflevering af referater fra generalforsamlinger i tide, samt dårlig ledelse af generalforsamlinger blandt andet med ukorrekt optælling af antal stemmeberettige og fuldmagter. Susanne Sommer Johansen: Boligforeningens nuværende administrationsselskab Rialto Advokater, har gennem flere år ikke overholdt Boligforeningen vedtægters 25, stk. 2, om fremsendelse af referater fra generalforsamlingen, senest 1 måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referaterne har været mere end 4 måneder om at blive fremsendt, selv om Rialto Advokater flere gange har lovet at overholde tidsfristen. D1) Forslag om nyt administrationsselskab Bestyrelsen vælger et nyt administrationsselskab i stedet for det nuværende Rialto Advokater, Falkoner Allé 1, 2000 Frederiksberg. 7

8 Forslag E Fremsat af Jens Panduro I min tid i bestyrelsen og efterfølgende som andelshaver har jeg oplevet flere sager, og afgørende beslutninger som bestyrelsen ikke har været i stand til, at kunne håndtere grundet deres baggrund som lægmænd. Der er derfor brug for muligheden for, at kunne få et professionelt bestyrelsesmedlem til, at assistere bestyrelsen i dens daglige arbejde, samt til bestyrelsesmøderne, så vi sikrer en god og ordentlig drift af vores forening. E1) Forslag om ændring af 27 Stk. 5 Nuværende 27 stk. 5: Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges en person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. Forslag til ny 27 stk. 5: 27 stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller, myndige husstandsmedlemmer eller et professionelt bestyrelsesmedlem, der vælges af bestyrelsen. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges en person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. Stk. 5.1: Vederlaget til det professionelle bestyrelsesmedlem kan maksimal udgøre kr ,- pr. år. 8

9 Forslag F Fremsat af Jens Panduro Bestyrelserne har efter min opfattelse altid solgt andele efter dette princip i stedet for, som det er sket nu, at tilbyde andele internt og eksternt samtidig. Forslaget stilles for, at ensarte salgsprocessen og undgå at bestyrelsen kommer til at ligge under for pres fra enten sælgere eller købere, der ønsker at fremskynde salgs- eller købsprocessen. Eller at ulejlige for mange interesserede købere fra f.eks ventelisten, hvis andelen bliver solgt til en andelshaver i stedet. Vi har desværre oplevet uheldige episoder i forbindelse med salg de senere år hvor andele er blevet vurderet af inhabile personer, andele er blevet solgt som forældrekøb mm. F1) Tilføjelse af stk. til 14 Overdragelse 14 Stk. 1, B: Ønsker en andelshaver, at sælge sin andel skal denne efter vurderingen og prissætningen, først tilbydes internt i foreningen i 10 hverdage ved opslag i opgangene, samt på mail og derefter, hvis et salg ikke er sket, skal den tilbydes 10 hverdage til ventelisten på mail. 9

10 Forslag G Fremsat af Jens Panduro Det er urimeligt, at den fraflyttende ægtefælle ikke, som det er nu, kan komme i betragtning til et køb af en andel og derfor kan blive overgået af personer udefra, der er opskrevet på boligforeningens venteliste. G1) Tilføjelse af stk. 4 til 19 Samlivsophævelse Stk. 4: Den fraflyttende ægtefælle bevarer sit medlemskab af foreningen hvis denne i forbindelse med fraflytningen ønsker at overtage en anden andelsbolig i foreningen. Den fraflyttende ægtefælle har så mulighed for på lige fod med andre medlemmer, at overtage en andelsbolig i forhold til sin anciennitet i foreningen. Reglen i stk. 4 finder anvendelse såfremt parret har haft fælles husstand i boligforeningen i mindst de seneste 2 år før samlivsophævelsen. Den fraflyttende ægtefælle kommer ind i overdragelsesrækkefølgen i 14 Overdragelse under stk. 2 B. 10

11 Bilag 1 fordele og ulemper ved valuarvurdering Hvad er der galt med den offentlige ejendomsvurdering? Ikke tidssvarende og afspejler ikke markedsværdien den offentlige ejendomsvurdering er for øjeblikket suspenderet vurderingsmyndighedernes dårlige registergrundlag på den enkelte ejendom manglende fradrag for grundforbedringer (kan også være en fejl der ikke er opdaget for tidligere år og disse fradrag opretholdes i 30 år) manglende korrektion af arealangivelser manglende iagttagelse af tilstand (vedligeholdelse mv.) manglende sondringer af bygningers karakter, kvalitet og anvendelse. manglende korrekt sammenligning med andre tilsvarende ejendomme i området. Fordele: Ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom fastsættes til markedsprisen Ejendommens markedsværdi kan være højere/mere retvisende end den offentlige vurdering - nuværende vurdering er fra nye kommer først i En valuarvurdering kan modvirke det faktum, at ejendommen bliver mindre værd, når foreningens ejendom vedligeholdes/forbedres (f.eks. nye altaner, nyt tag, isolering mv.) Modvirker at der betales penge under bordet (køberspekulation) i foreninger, hvor ejendommen har en lav offentlig vurdering - sammenlignet med tilsvarende ejendomme. Andelsboligforeningen kan muligvis spare på bidragssatser og kursskæring Andelshavere kan muligvis opnå en rentebesparelse pga. individuel øget friværdi Ulemper: En valuarvurdering er kun gyldig i 18 måneder og der skal således foretages en vurdering hvert år Der er en omkostning forbundet med at indhente valuarvurderingen Risiko for en for høj vurdering og at lejligheder ikke kan sælges til maksimalprisen Andelsboligens værdi kan i højere grad, men ikke nødvendigvis, følge de konjunktur-bestemte prisudsving i samfundet (foreningen kan dog hensætte til værdireguleringer i årsregnskabet, således en mere jævn andelskrone kan tilsigtes Kilder: en_valuarvurdering.pdf og 11