Formålet med besigtigelserne var at foretage en tilstandsvurdering af den eksisterende bygning på Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød.

Transkript

1 Besigtigelsesnotat Sag: Tokkekøbvej 56, Allerød Bygningsbesigtigelse BETONVEJ ROSKILDE TELEFON TELEFAX Den 5. november 2018 har Mikkel Larsen og den 30. januar 2019 har Mikael Østergaard Hansen, begge ØSTERGAARD bygge & indeklimateknik a/s, foretaget besigtigelse af bygningen på adressen Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød. Besigtigelserne blev foretaget efter aftale med Lise Haugaard på vegne af ejerne Hanne og Andreas Tandrup, som alle var til stede ved besigtigelserne. Baggrunden for besigtigelsen skyldtes det forhold, at ejerne har fået afslag på at fjerne bygningen og opføre en ny bygning, hvor den eksisterende bygning ligger som følge af, at bygningen er vurderet bevaringsværdig. Formålet med besigtigelserne var at foretage en tilstandsvurdering af den eksisterende bygning på Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød. Observationer Bygningen er en 1½-plans rødstensbygning med tegltag, delvist med kælder og delvist med krybekælder. Bygningen er opført i Udvendigt fremstår bygningen på revnedannelser, defekte fuger, hvor der er foretaget diverse fugereparationer gennem tiden, defekt tagrende samt oprindelig tagdækning. Skorstenen skulle så vidt vides være rekonstrueret i Indvendigt fremstår bygningen primært i original stand, dog er der monteret cellutex-plader på ydervægge såvel i stueplan og på 1. sal. Fundamentet, som er af teglsten, er jf. oplysning ført 70 cm ned under terræn, hvor der er krybekælder. Jf. Dansk Byggeskik var det normalt at opføre bygninger med teglstensfundamenter ind til ca. år 1900 herefter var det sædvane at lade fundamenter udføre i beton. Efter år 1910 blev teglstensfundamenter en sjældenhed. At der i dette byggeri fra er anvendt teglstensfundamenter var dermed ikke normal byggeskik på opførelses-tidspunktet. Efter bestemmelser i datidens bygningsreglementer skulle et fundament udføres forsvarligt efter bygningsinspektørens anvisninger. Det fremgik ikke af datidens bygningsreglementer hvilken dybde fundamentet skulle føres ned til, men i 1930 fremgår det, at fundamentet skulle ned i 80 cm s dybde under terræn. I nugældende bygningsreglementer er kravet, at fundamentet skal ned i 90 cm s dybde under terræn. Dvs. at der er ikke sikkerhed for, at bygningens fundament er nede i frostfri dybde, hvorfor der må forventes at kunne registreres sætninger på bygningen. På den del af fundamentet, der er over terræn, er der påført en puds. Generelt fremstår den med revnedannelser som følge af at den har sluppet ydervæggen, så der kan komme vand ned bag pudslaget, hvorved der i vinterperioder er sket frostsprængninger på fundamentspuds, og stedvist også på teglsten bag fundamentspuds. Ses der nærmere på fundamenter og ydervægge fremgår det, at der mange steder registreres revnedannelser. Flere af disse revnedannelser kan henføres til sætningsskader, dels på grund af det CVRNR

2 anvendte fundament, og dels på grund af at den anvendte mørtel har været uden eller med begrænset cementindhold. Mørtelfugerne mellem teglstenene kan kradses ud uden brug af værktøj, dvs. denne er af meget ringe stand. Af samme årsag ses tillige at fugerne en del steder har været angrebet af murbier. Som tidligere nævnt er der foretaget diverse fugereparationer gennem tiden. Flere steder registreres det, at fugerne igen er defekte, dvs. at bygningens ydervægge ikke er stabile. Årsagen hertil kan være fundamenternes stabilitet, den anvendte mørtelfuges manglende cementindhold, eller tidens vindpåvirkninger m.v. ind på bygningen. De udførte fugereparationer anses derfor ikke udført efter god håndværksmæssig skik. Vinduerne er de originale med et lag glas, hvilket følger datidens byggeskik. Tagrende over hoveddør er forsøgt sammenholdt med tape som følge af at tagrenden er utæt og nedslidt. Vedligeholdelsen følger ikke god håndværksmæssig skik. Taget er som anført det oprindelige tegltag, som var et gængs byggemateriale på opførelsestidspunktet. I levetidstabeller for tegltage angives det i vejledning fra Forsikring og Pension, at der kan regnes med en levetid på ca. 100 år. I bogen Molio Prisdata angives levetiden for et tegltag til år. På opførelsestidspunktet var det gængs byggeskik at understryge et tegltag, hvilket også er tilfældet ved denne bygning. Understrygningen, som danner tætning mellem tagstenene, er flere steder faldet ned, hvormed taget ikke længere er tæt over for slagregn og fygesne. Af den årsag kan der derfor også registreres fugtindikationer på skråvæg på første sal. Fra tagrummets spidsloft fremgår det, at gavlvægge, som tilsyneladende er opført som halvstensvægge, mange steder mangler mørtel i fugerne, hvorved der registreres huller i murværket til det fri. Som følge af at hverken taget eller murværket er tætte er klimaskærmen ikke tæt, hvilket må være et ufravigeligt krav til en bygning, idet vandskader dels kan føre til opfugtede konstruktionsdele med risiko for skimmelvækst til følge, og dels kan føre til angreb af bygningsnedbrydende svampe-skader i trækonstruktioner. På 1. sal og i stueplan er der monteret cellutex-plader på ydervægge. Disse plader anses ikke for den oprindelige indendørs beklædning, men har på montagetidspunktet fungeret som værn mod kuldestråling, da ydervæggene er uden isolering. I stueplan er det desuden konstateret, at der bag cellutex-pladerne på vestlig ydervæg er et højt uacceptabelt fugtniveau i murværket bag pladebeklædningen. Dette kan skyldes kondensfugt i vinterperioden, eller skyldes opstigende grundfugt som følge af, at den vandrette fugtspærre på fundamentet ikke længere er intakt, og/eller skyldes, at ydervæggene ikke er tætte over for slagregn. Erfaringer fra andre bygninger viser, at der bag disse plader oftest dannes skimmel som følge af opfugtning, hvilket giver en negativ påvirkning af indeklimaet som jf. Sundhedsstyrelsens pjece Personers ophold i bygninger med fugt og skimmelsvamp. Anbefalinger for sundhedsfaglig rådgivning ikke er acceptabelt. Ydermere skal det anføres, at cellutex-plader er et brandfarligt materiale, hvorfor man allerede i 1970-erne ophørte med at bruge disse plader til indendørs beklædning. I stueplan er det tillige konstateret at østlig og sydlig væg i stue samt nordlig ydervæg i viktualierum, der ikke har beklædning, har et højt uacceptabelt fugtniveau, hvor der bl.a. ses skimmel bag tapet, hvilket også giver en negativ påvirkning af indeklimaet, som er uacceptabel. Hvor der er køkken var det ikke muligt at konstatere om der var fugt i ydervæggene, men det må formodes, som følge af, at skabene har samme funktion som anden beklædning på ydervægge. Der registreres også fugt i flere indvendige vægge. Her kan årsagen hverken skyldes kondensfugt eller slagregn. I stedet er der tale om opstigende grundfugt. Alt i alt må det vurderes, at der er mange kvadratmeter skimmel på vægge såvel ydervægge som indervægge i stueplan n _moh_Bygningsbesigtigelse 2

3 Under køkken, viktualierum og entre er der kælder. På kældervæggene registreres såvel fugt som skimmel. I krybekælderen er der muglugt, dvs. at der også her forekommer skimmelvækst. Da etagedæk mod stueplan ikke er tæt, vil indeklimaet i stueetagen også påvirkes af den skimmel, der er i kælderen/krybekælderen. Alt i alt må det vurderes, at dersom bygningen skal gøres beboelig ud fra dens nuværende stade må det påregnes, at der skal foretages voldsomme indgreb. Her skal følgende nævnes: Klimaskærmen skal gøres tæt. Indenfor en kortere fremtid skal bygningen have ny tagdækning samt nye tagrender og tagnedløb. Dersom bygningens arkitektoniske udtryk skal bevares, vil det være nødvendigt at isolere konstruktionen i henhold til det gældende bygningsreglement og etablere et nyt undertag, før der lægges nye tagsten. Det vil kræve, at skunk- og skråvægge samt lofter på 1. sal fjernes. Under dette arbejde skal der tages hensyn til eventuelle miljøfarlige stoffer i de berørte konstruktioner. Det samme gør sig gældende, dersom det eksisterende tag skulle understryges, så taget blev gjort tæt. Fugerne i murværket vurderes at være i ringe stand, hvorfor disse skal udkradses og erstattes med nye fuger. Hvor der er defekte sten skal disse udskiftes. Desuden skal der ske sikring af bygningens statiske system ved indbygning af jern i fuger, hvor bygningens ydervægge har revnedannelser. Fundamentet skal stabiliseres. Hvor der er revnedannelser i fundamentet, samt hvor der er sætningsskader skal fundamentet stabiliseres, evt. ved udgravning og støbning af nyt fundament eller punktfundamenter. Pudsen på fundamentssoklerne over jordniveau er så ringe, at pudsen skal bankes af og genopbygges. Forinden skal defekte teglsten i fundamentet udskiftes. Fugtsikring mod grundfugt Det fremgår af de gennemførte undersøgelser, at der er opstigende grundfugt i dele af bygningens vægge (såvel ydervægge som indervægge). Af den årsag vil det være nødvendigt at etablere en ny vandret fugtspærre på fundamenterne. Grundet revnedannelser i bygningens ydervægge, vil det ikke være muligt at banke stålplader ind i lejefugen mellem fundament og ydervæg, da der derved er risiko for at bygningen falder sammen. Derfor vil det være nødvendigt at fjerne den nederste række sten i væggene og ilægge en egnet murpap. Det skal her bemærkes, at der er tale om 1½ stens væg, hvilket gør arbejdet besværligt og krævende. Skimmelsvamp Skimmelsvampeniveauet i bygningen har et omfang så det jf. Sundhedsstyrelsens nævnte pjece må betegnes som omfattende, hvilket kan give anledning til helbredsproblemer. Ud fra pjecens anbefalinger skal beboere ophøre med at bruge bygningen ved svær sygdom, mens beboere skal minimere brugen af bygningen ved andre helbredsproblemer, hvilket er acceptabelt i en periode på uger til få måneder. Af samme årsag kan bygningen ikke anbefales anvendt til beboelse i den nuværende stand. Som følge af at der er skimmel på bl.a. vægge i kælder, stueplan og på 1. sal. skal cellutex-plader på vægge fjernes, køkken nedtages, og opfugtet puds samt tapet fjernes. Herefter skal væggene affugtes, og der skal foretages skimmelsanering af de tilbageværende konstruktionsdele. Under dette arbejde skal der tages hensyn til eventuelle miljøfarlige stoffer i de berørte konstruktioner. Ved genopbygningen af de berørte konstruktioner skal der tages behørig hensyn til energikrav i gældende bygningsreglement, samt til fugtsikring af kælderen, dersom denne ikke nedlægges. Som følge af muglugten i krybekælderen skal denne ændres. I den forbindelse skal det anbefales at krybekælderen nedlægges, og der i stedet etableres et nyt terrændæk n _moh_Bygningsbesigtigelse 3

4 Konklusion Med baggrund i besigtigelserne af bygningen må følgende konkluderes: Bygningen har statiske problemer, hvorfor der ses revnedannelser i murværket og stedvist i fundamenter, som kræver byggetekniske tiltag. Bygningen er på nuværende tidspunkt i en stand, som kræver store tiltag for blot at sikre at klimaskærmen et tæt. Bygningens vandrette fugtspærre på fundamenter er mange steder defekt, hvilket kræver indbygning af en ny vandret fugtspærre på fundamenter, såvel ved ydervægge som indervægge. Bygningen har i dag problemer med vækst af skimmelsvamp, der nødvendiggør omfattende indvendige tiltag, før bygningen igen kan gøres beboelig. Anbefaling Det anbefales, at kommunen genovervejer deres afslag på at fjerne bygningen og opføre en ny bygning. ØSTERGAARD bygge- & indeklimateknik a/s Mikael Østergaard Hansen n _moh_Bygningsbesigtigelse 4

5 MURERMESTER BENT RØMER Hanne og Andreas Tandrup Tokkekøbvej Allerød Vedr.: Besigtigelse af Tokkekøbvej 56 Lynge, 3. februar 2019 På foranledning af ejeren af ovennævnte adresse har jeg gennemgået huset på grunden med henblik på eventuel renovering og dermed gjort beboelse egnet. Bygningen fremtræder i en meget ringe stand, hvilket tydeligt fremgår af vedlagte fotos med tilhørende kommentarer. Sammenfattet kan kun konstateres at huset er nedrivningsmodent, og ikke står til at redde. Husets tilstand, de mangelfulde fundamenter, som ikke er ført ned i frostfri dybde. De dårlige fuger næsten uden cement, og den overalt indtrængende fugt, bekræfter kun at selv med en meget stor investering, vil huset aldrig blive sundt at bo i. Det vil være miljømæssigt uansvarligt at kaste sig ud i den opgave at gøre det beboeligt og dermed bevaringsværdigt. Jeg kan som erfaren murermester, der især beskæftiger sig med renovering af huse i den ældre boligmasse, ikke retfærdiggøre en renovering af dette hus. Med Venlige Hilsner Murermester Bent Rømer Rømergården Lyngevej 265 * 3540 Lynge * Tlf * Mobil * Fax

6 Hanne og Andreas Tandrup Tokkekøbvej 61, 3450 Allerød Overslag over forventede udgifter til at gøre huset på Tokkekøbvej 56 egnet til beboelse. (alle beløb er inkl. moms) Klimaskærmen: Fundamenter føres ned til frostfri dybde (90cm) eller forstærkes med punktfundamenter i henhold til sætninger, dårlige sten udskiftes, puds bankes af, undersøgelse af bæreevne, nyt puds på sokkel ialt kr Udskiftning af fuger ( næsten uden cement) med korrekte fuge, udskiftning af dårlige mursten i facaden kr Indmuring af murasfaltpap over fundament i hele huset kr Vinduer: Renovering af vindues rammer/ karme, ny hoveddør,udskiftning af små glas i vinduer med termoruder overalt, samt nye fuger kr Tag: Udskiftning af tag, opbygning med undertag, samt nutidig isoleringskrav kr Udskiftning af tagrender og nedløb kr Udgifter til stillads, op/ ned + leje samt bortskaffelse af miljøaffald fra klimaskærm + byggepladsudgifter. kr I alt overslag klimaskærm kr Indvendige arbejder Optagning af gulve i stueplan for renovering af kælder + krybekælder. Kældervægge og gulv afrenses for mug og skimmel, krybekælder fyldes op,nyt terrændæk, nyt gulv i stueplan kr Nedtagning af skunkvægge + loft 1.sal nedtages ( for tagkonstruktion). Etablering af nyt efter tag afsluttet kr Udtørring af samtlige vægge indv., som udvendige, skimmelsvampesanering kr Udskiftning af gammelt varmeanlæg inkl tidssvarende gasfyr kr Renovering/ lovliggørelse af elinstallationer kr Indvendig isolering af ydervægge, samt nye lysninger i vinduer og døre kr Renovering af utidssvarende badeværelse 1.sal kr Spartling og maling af overflader efter renovering kr I alt indv. arbejder kr samlet overslag for renovering kr ( inkl moms)