Køb og salg af nedlagte landbrug. Guide til konsulenter

Transkript

1 Køb og salg af nedlagte landbrug Guide til konsulenter

2 Indholdsfortegnelse Køb og salg af nedlagte landbrug Guide til konsulenter Indledning... 4 Baggrund... 4 Formål... 4 Sådan læses vejledningen... 6 Køber og sælger bliver også informeret... 7 Guide til vejledningen... 8 Henvendt til sælger... 8 Sælger henvender sig til konsulenten inden købet af en ejendom, hvor jorden ønskes beholdt, men bygningerne frasælges straks efter købet:... 8 Sælger har erhvervet sig en ejendom med jord, men ønsker at frasælge bygningerne:... 8 Sælger har haft ejendommen længe, men ønsker nu at sælge bygningerne:... 9 Ejendommens størrelse er fælles for alle tre udgangspunkter Selve handlen Henvendt til køber Køber har endnu ikke fundet den rette ejendom Køber har fundet den rette ejendom Selve handlen Vejledning til køb og salg af nedlagte landbrug Ejendommen Erhvervelsesbetingelser Bopælspligt Forbrugerbeskyttelse Arealinformation Lugt Vedligeholdelse af bygninger og udearealer Vandforsyning og spildevand Bygninger Oprydning i den eksisterende bygningsmasse Reetablering Nedrivning af opbevaringsanlæg Nedrivning af driftsbygninger Nedrivning af boliger Nedrivningsfradrag Bemærk venligst at hvert afsnit i indholdsfortegnelsen indeholder et link til det pågældende afsnit 2

3 Nedrivning i forbindelse med salg af ejendommen Fredede eller bevaringsværdige bygninger Det samlede anlæg Købers perspektiv Flytning af stuehus Genanvendelse eller salg af materialer fra saneringen Landzonetilladelse og anden anvendelse Anvendelse, der blot skal anmeldes Projekter, der kræver landzonetilladelse eller lokalplan Eksempel på anden anvendelse Jord Ejendommen skal have minimum 2 hektar jord tilknyttet Regler for frastykning af jord Enkeltbetalingsordningen beskyttet natur Tilskud til miljøvenlig drift samt etablering af natur Naturplan Etablering af natur inden salg Regler om etablering af søer Regler om jagt Regler om adgangsforhold Regler om stier og veje Fredskov Dyr Husdyrhold Heste Miljøtilladelse eller -godkendelse Følsom jord Miljøstrategi Incitamenter for at sælge til deltidslandmænd Samarbejde med deltidslandmænd hjælp til for eksempel naturpleje Opretholdelse af lokalsamfundet Det kulturhistoriske aspekt Den samlede bedrift - et visitkort Bemærk venligst at hvert afsnit i indholdsfortegnelsen indeholder et link til det pågældende afsnit 3

4 Indledning Baggrund Det danske landskab er kendetegnet ved marker med spredte gårde. Nogle af disse er store landbrug, mens andre er mindre fritidslandbrug. Afsættet for dette projekt er en antagelse om, at produktionslandmænd ofte har brug for ekstra jord til deres drift, men ikke nødvendigvis ønsker de bygninger, der følger med, når de køber en ekstra ejendom. Derfor sælges bygningerne fra med et minimum af tilhørende jord. Dette projekt hviler på en formodning om, at der findes et langt større købersegment, hvis ejendommene bliver solgt med lidt mere jord til, så der er skabt gode muligheder for eksempelvis at etablere en sø, en hestefold eller andre naturløsninger på et tilhørende jordstykke. Sådanne muligheder er med til at skabe gode rammer for familier, der vil flytte på landet. Som det er i dag, vil de købere, der overtager de nedlagte landbrug, ofte stå med en bygningsmasse, der er langt større end det, de har brug for. For de fleste af køberne er de overflødige og ofte dårligt vedligeholdte bygninger en belastning. De skæmmer landskabet og skal vedligeholdes og finansieres. Det formodes, at køberne ikke ønsker at belåne dem, men er interesseret i at få fjernet denne overflødige bygningsmasse. For at imødegå en udvikling, hvor bygningerne henfalder, tages der i dette projekt udgangspunkt i en forventning om, at det er en fordel at tiltrække ressourcestærke købere til landdistrikterne. Med ressourcestærke købere menes købere, der har overskud til at istandsætte gamle landbrugsbygninger, så de ikke forfalder. Købere, der tilføjer landdistrikterne noget positivt ved blandt andet at holde liv i skoler, butikker og sportsforeninger. Disse ressourcestærke købere vil oftest foretrække nedlagte landbrug med et passende jordtilliggende, og hvor familien har mulighed for at leve det liv, den drømmer om på landet. Stuehuset bliver sat i stand og driftsbygningerne tilpasses den produktion, der er på jorden. Her er ikke længere bygninger, der forfalder, fordi de ikke længere benyttes og vedligeholdes. For bedre at kunne tiltrække disse ressourcestærke købere, kan det være en fordel at udforme udbudsmaterialet eller tilpasse ejendommene, så det bliver mere fleksibelt eller tillokkende for eventuelle købere. Dette kan eventuelt gøres med planer eller visualiseringer, der viser, hvordan ejendomme vil kunne tage sig ud på natur eller bygningssiden. Derved vil der også være skabt et grundlag for et langt større købersegment, idet køberne gerne skulle finde det øgede udbud af ejendomme mere attraktivt og overkommeligt. Formål Med denne baggrund er det primære formål at udarbejde materiale til økonomi- og ejendomskonsulenter, der hjælper til at skabe dialog mellem køber og sælger, så ejendommen bliver tilpasset, så både køber og sælger får det optimale ud af handlen. Dette kan blandt andet munde ud i en aftale om, hvad der skal gøres ved ejendommen inden overdragelsen. Gå til start af dette afsnit (Indledning) 4

5 For at nå til ovenstående dialog, mener vi, at man er nødt til at se på den traditionelle måde, hvorpå ejendommene bliver udbudt og sat til salg. Ofte vil en landmand henvende sig til en økonomi- eller ejendomskonsulent, der arbejder ved landmandens landbrugscenter. I samarbejde med landmanden fastsætter økonomikonsulenten ejendommens størrelse. Det vil sige, hvor meget jord, der kan stykkes fra ejendommen, for at landmanden får mest muligt jord ind under den blivende bedrift. Det er denne arbejdsgang, vi ønsker at påvirke. Dette gøres ved at få økonomikonsulenterne til at fokusere på samarbejde mellem forskellige fagkonsulenter. Vores ønske er, at økonomikonsulenterne bliver bedre til at henvise til andre fagkonsulenter, som for eksempel miljø- eller bygningskonsulenter. Henvendelsen skal ske allerede, når økonomikonsulenten begynder at fornemme, at en landmand ønsker at sælge en ejendom. Her er det ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at landmandens ønsker til salget af ejendommen kan have konsekvenser for den videre produktion og fremtidige udvidelsesmuligheder. Derfor er det vigtigt, at få tænkt mulighederne igennem fra flere forskellige vinkler. Når landmanden, der herefter betegnes som sælger, er blevet klar over, hvilke rammer, der er for salget af ejendommen, skal ejendomskonsulenterne udarbejde det konkrete salgsmateriale. Her er den optimale situation en meget åben salgsopstilling med mulighed for, at køber og sælger får tilpasset ejendommen, så den tilgodeser begge parter bedst muligt. Ønsket om denne åbne salgsopstilling bunder i en antagelse om, at nogle købere kommer til at fravælge nogle ejendomme, fordi ejendommene i salgsmaterialet ikke ligger inden for de rammer, som køber har stillet op. Dette kan skyldes, at ejendommen ikke dukker op i købers søgning, fordi jordtilliggendet er for lille i forhold til søgekriterierne. Det kan også være, at køber fravælger ejendommen, fordi der er for mange bygninger og køber enten ikke kan overskue at få dem revet ned, eller slet ikke kan se, hvordan ejendommen kunne tage sig ud uden. Derfor kan det være en fordel, hvis køber kan få eksempler på, hvordan ejendommen kunne komme til at tage sig ud. Herved får ejendomskonsulenterne en meget central rolle, hvor de sidder med de to parter, køber og sælger. Derfor er det vigtigt, at ejendomskonsulenterne er klædt på til at tage diskussionen om, hvad der er muligt inden for lovens rammer, samt diskutere fordele og ulemper ved forskellige ønsker. Projektet er igangsat på initiativ fra Danske Deltidslandmænd med tilskud fra Indenrigsministeriets Landdistriktspulje. Gå til start af dette afsnit (Indledning) 5

6 Sådan læses vejledningen Hensigten med denne vejledning er at skabe et overblik over de forskellige love, der har indflydelse på ejendommens størrelse og videre drift, samt informere om, hvilke muligheder og begrænsninger der er for at istandsætte ejendomme for derigennem at hjælpe konsulenterne til god rådgivning af sælger og køber. Når vejledningen er læst én gang, er det hensigten, at den siden skal bruges som opslagsværk. Det betyder, at der vil være flere steder, hvor enkelte emner bliver behandlet men ud fra forskellige vinkler. Der er generelt henvisninger til afsnit, der kan have relevans for det pågældende emne. Derfor er der også lavet en indledende guide, der efterfølgende skal lede konsulenterne hen til de rette afsnit, der har relevans for den pågældende købs- eller salgssituation. Nedenfor er en kort introduktion til henholdsvis guiden og vejledningen. Guide til vejledningen : Guiden skal bruges som en nøgle, der hjælper økonomi- og ejendomskonsulenterne igennem til de relevante afsnit i vejledningen. Guiden er yderligere delt op i to: Første del kan benyttes, når en sælger ønsker at frasælge ejendommen, men samtidig at beholde det meste af jorden selv. Anden del henvender sig til købere af landbrugsejendomme. Start med at finde den overskrift, der passer bedst for udgangspunktet. For eksempel Sælger har erhvervet sig en ejendom med jord, men ønsker at frasælge bygningerne. Følg derefter guiden trin for trin. Derved bliver læseren ført frem til netop de link til afsnit i vejledningen, der har relevans for netop det udgangspunkt, køber eller sælger kommer med. Vejledning til køb og salg af nedlagte landbrug er tænkt som et opslagsværk, der skal hjælpe økonomi- og ejendomskonsulenter til at få et overblik over forskellige forhold, der har indflydelse på køb og salg af nedlagte landejendomme. Dette opslagsværk er ikke uddybende, men indeholder flere forskellige link til relevante hjemmesider. Vejledningen består af fem hovedafsnit, der dækker emnerne: Ejendommen I dette afsnit skitseres nogle af de parametre, der har indflydelse på erhvervelsen af en landbrugsejendom. Desuden beskrives lugt som en af de gener, man må forvente i forbindelse med at bo på landet. Slutteligt henvises der til en hjemmeside, hvor man kan se, hvilke udpegninger, der kan have betydning for ejendommen. Bygninger I dette afsnit præsenteres læseren for nogle af de overvejelser, der bør gøres i forbindelse med oprydningen i den eksisterende bygningsmasse. Dette spænder lige fra nedrivning over istandsættelse til anden anvendelse. Herunder bliver der set på omstændigheder såsom nedrivningsfradrag og Gå til start af dette afsnit (Sådan læses vejledningen) 6 )

7 købers forudsætninger, ligesom der henvises til nogle eksempler på anden anvendelse. Jord - I dette afsnit beskrives nogle af de grundlæggende regler, der har indflydelse på ejendommens status som landbrugsejendom, herunder regler for frastykning af jord. Desuden beskrives forskellige regler, der har indflydelse på, hvordan man kan og må forvalte jorden, herunder hvilke tilskudsmuligheder der er mulighed for at søge ved etablering og pleje af natur. Dyr I dette afsnit bliver der set nærmere på, hvilke regler der gælder for dyrehold på landbrugsejendomme. Dyrehold er ofte forbundet med visse miljøregler, der også kort bliver gennemgået her. Incitamenter for at sælge til deltidslandmænd I dette afsnit ses der på, hvilke fordele der kan være ved at sælge til deltidslandmænd. Dette kan blandt andet være opretholdelse af lokalsamfundet samt produktionslandmandens samlede signal til omverden. Køber og sælger bliver også informeret Projektet skal desuden øge informationsindsatsen til personer, der ønsker at købe en ejendom på landet. Mange købere ved ikke præcist, hvilke regler, de er underlagt i forbindelse med håndtering af dyr og bygningsvedligeholdelse, samt hvad man må i det åbne land. Derfor er der sideløbende med denne vejledning udarbejdet to pjecer. Pjecerne henvender sig henholdsvis til købere og sælgere af nedlagte landbrugsejendomme. Pjecerne er udleveret til ejendomsmæglere og ejendomskonsulenter og kan deslige rekvireres via Landscentrets Netbutik (varenummer hhv. for salg: og køb: 30009). Desuden er der lavet en hjemmeside hvor der ligeledes henvises til mange relevante link, hvor man kan finde mere information. Gå til start af dette afsnit (Sådan læses vejledningen) 7 )

8 Guide til vejledningen Henvendt til sælger Nedenstående er en trinvis guide, der husker konsulenten på at komme igennem de væsentligste punkter. Guiden er opbygget over tre forskellige indgangsvinkler for sælger. Sælger henvender sig til konsulenten inden købet af en ejendom, hvor jorden ønskes beholdt, men bygningerne frasælges straks efter købet: 1) Så snart økonomi-/ejendomskonsulenten finder ud af, at sælger er interesseret i at købe mere jord, skal der foretages en analyse af, hvilke muligheder der er mest optimale. a) Ideelt set bør økonomi- og ejendomskonsulenten henvise produktionslandmanden til at få udarbejdet en miljøstrategi allerede inden, produktionslandmanden begynder at søge efter ny jord. i) Læs afsnit: Miljøstrategi. Sælger har erhvervet sig en ejendom med jord, men ønsker at frasælge bygningerne: 1) Diskutér med sælger, hvilke fordele og ulemper der er ved forskellige typer naboer. a) Diskutér hvorledes ejendommen kan sammensættes og udbudsmaterialet fremstilles. i) Læs afsnit: Ejendommen skal have minimum 2 hektar jord tilknyttet og Samarbejde med deltidslandmænd hjælp til for eksempel naturpleje. b) Indgå dialog med køber. 2) Undersøg hvor langt væk stuehuset vil komme til at ligge fra sælgers produktion. a) Det kan være en fordel at sælge ejendommen med landbrugspligt, idet ejendomme med landbrugspligt ikke indgår i lugtberegningerne. i) Læs afsnit: lugt. 3) Er der noget af den jord, man ønsker at beholde fra ejendommen, der ønskes solgt, der er sårbart (dvs. ligger i en nitratklasse, er udpeget som nitratfølsomme indvindingsområder eller fosforfølsomme områder)? a) Hvis økonomi-/ejendomskonsulenten er usikker på udpegningerne, så er det en fordel at kontakte en miljøkonsulent, der kan hjælpe til. b) Hvis dele af arealerne er følsomme, bør det overvejes, om denne jord kan følge med i salget til den nye køber, der formentligt ikke bliver påvirket af udpegningerne. Gå til start af dette afsnit (Henvendt til sælger) 8

9 c) Hvis store dele af arealerne er sårbare, skal sælger informeres om, at det ikke er sikkert, at der kan udbringes fuld mængde husdyrgødning i forhold til harmonikrav, hvorfor sælger selv har brug for forholdsvist mere jord. i) Læs afsnittet: Følsom jord samt Arealinformation. Sælger har haft ejendommen længe, men ønsker nu at sælge bygningerne: 1) Gør ejendommen mere indbydende for køber ved at sætte den i stand. a) En løbende vedligeholdelse af bygninger og udearealer medvirker til, at ejendommen ikke forfalder og mister sin værdi. i) Læs afsnittet: Vedligeholdelse af bygninger og udeareal, Det kulturhistoriske aspekt samt Den samlede bedrift et visitkort. 2) Hvis sælger har haft ejendommen over fem år, er det muligt at få nedrivningsfradrag. a) Undersøg, hvilke økonomiske fordele der kan være ved, at sælger står for nedrivningen af bygninger. i) Læs afsnittene: Bygninger, Nedrivningsfradrag og Genanvendelse eller salg af materiale fra saneringen. b) Vær opmærksom på, at en kommende køber kan have andre ønsker til, hvilke bygninger der er værd at bevare eller fjerne. i) Læs afsnittene: det Samlede anlæg og Købers perspektiv. c) Vær opmærksom på, at der er visse bygninger, der kan være bevaringsværdige. i) Læs afsnittet: Fredede eller bevaringsværdige bygninger. d) Hvis der ikke er nogen køber inden nedrivningen, bliver det særligt vigtigt at få ejendommen til at fremstå pæn og tiltalende. i) Læs afsnittet: Reetablering. 3) Inden sælger på eget initiativ rydder op på ejendommen, kan det være en god ide at få tjekket efter, om der er nogle specielle bevaringsværdige bygninger, der bør sættes i stand i stedet. a) Tjek hvilken indvirkning fjernelse af bygninger har for det samlede anlæg. i) Læs afsnittet: Bygninger samt Oprydning i den eksisterende bygningsmasse. 4) Overvej at få udarbejdet en naturplan, der viser mulighederne for ejendommen. a) Udfør eventuelt enkelte af tiltagene. b) Bemærk at enkelte tiltag kræver tilladelse eller kan etableres med tilskud. i) Læs afsnittet: Naturplan samt Regler om etablering af søer samt Tilskud til miljøvenlig drift samt etablering af natur. Gå til start af dette afsnit (Henvendt til sælger) 9

10 c) Bemærk også, at der på visse arealer ikke må ændres i tilstanden. i) Læs afsnittet: 3-beskyttet natur. Ejendommens størrelse er fælles for alle tre udgangspunkter 1) Det formodes, at der findes et langt større og mere ressourcestærkt købersegment til en landejendom, såfremt der eksempelvist er mulighed for at etablere en sø, en hestefold eller anden natur på et tilhørende jordstykke. a) Det anbefales at sælge ejendommen med minimum 2 ha jord, så ejendommen bibeholder sin landbrugspligt. i) Læs afsnittene: Ejendommen skal have minimum 2 hektar jord tilknyttet samt Incitamenter for at sælge til deltidslandmænd. b) Dette giver samtidig en masse andre fordele. i) Læs afsnittet: Lugt. 2) Ved at få ressourcestærke købere til at købe ejendommen, kan det være med til at holde gang i landdistrikterne. a) Dette kan være med til at sikre, at der stadig er skoler, butikker og sportsforeninger ude på landet. i) Læs afsnittet: Incitamenter for at sælge til deltidslandmænd. Selve handlen 1) Ved at sælge ejendommen med landbrugspligt vil reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven ikke finde anvendelse. a) Dette kan have særlige konsekvenser for sælger. i) Læs afsnittet: Forbrugerbeskyttelse. 2) Til selve frastykningen af jorden er der knyttet nogle regler. a) Dette gælder blandt andet regler om mindst ét stuehus samt minimum 2 ha jord. i) Læs afsnittet: Regler for frastykning af jord. Gå til start af dette afsnit (Henvendt til sælger) 10

11 Henvendt til køber Køb og salg af nedlagte landbrug Guide til konsulenter Nedenstående er en trinvis guide, der husker ejendomsmægleren på at komme igennem de væsentligste punkter. Guiden er opbygget over to forskellige indgangsvinkler for køber. Køber har endnu ikke fundet den rette ejendom 1) Undersøg hvorvidt der er nogle ejendomme, der er begrænsede af købers specifikke krav, men som gennem aftale med sælger kan leve op til flere af købers ønsker. a) Indgå dialog med sælger. b) Læg ikke ejendomme fast på et bestemt antal ha. Udbyd den med for eksempel 5-30 ha. c) Få eventuelt udarbejdet et idéforslag, der illustrerer, hvorledes ejendommen vil kunne præsentere sig, når overflødige landbrugsbygninger er fjernet. d) Har køber mulighed for at købe mere end 30 ha? i) Læs afsnittet: Erhvervelsesbetingelser. 2) Købere vil ofte være tilflyttere, derfor er det vigtigt at informere køber om fordele og ulemper ved at bo på landet. a) Nogle landboforeninger holder kurser for tilflyttere til landdistrikterne. b) Forklar, at det lugter på landet. i) Læs afsnittet: Lugt. c) Forklar, at der findes særlige regler for færdsel i naturen. i) Læs afsnittet: Regler om adgangsforhold. 3) For nogle købere kan det være aktuelt at kende nærmere til regler vedrørende dyrehold. a) Forklar betingelserne for dyrehold. i) Læs afsnittet: Dyr. b) Man kan forestille sig, at køber er særligt interesseret i de arealer, som sælger ikke kan bruge til produktion. Vær opmærksom på, at der er særlige regler for arealer, der skal bruges til jagt. i) Læs afsnittet: Regler om jagt. 4) Køber kan have en forventning om at kunne starte en lille virksomhed på landet. a) Her gælder særlige regler. i) Læs afsnittet: Landzonetilladelse og anden anvendelse. b) Nogle projekter kræver landzonetilladelse eller lokalplan. i) Læs afsnittet: Projekter der kræver landzonetilladelse eller lokalplan. Gå til start af dette afsnit (Henvendt til køber) 11

12 5) Vær opmærksom på, at der er regler knyttet til erhvervelsen af en ejendom i forhold til bopælspligt. a) Kravene skal være opfyldt senest seks måneder efter erhvervelse af ejendommen. i) Læs afsnittet Bopælspligt. Køber har fundet den rette ejendom 1) Det kan være svært at gennemskue, hvilke ændringer der kan laves på ejendommen, så den kommer til at leve op til købers ønsker. Det kan blandt andet være: a) Hvilke bygninger kan med fordel fjernes? b) Kan der laves nye tilkørselsveje? i) Læs afsnittet: Oprydning i den eksisterende bygningsmasse. 2) Det er ikke alle købere, der er klar over, hvilken betydning regionplansudpegningerne kan have for ejendomme. a) Vis køber hvilke restriktioner og muligheder der ligger på ejendommen. i) Læs afsnittene: Arealinformation og Tilskud til miljøvenlig drift samt etablering af natur. Selve handlen 1) Ved at sælge ejendommen med landbrugspligt vil reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven ikke finde anvendelse. a) Dette kan have særlige konsekvenser for køber. i) Læs afsnittet Forbrugerbeskyttelse. 2) En anden ting, der skal undersøges inden købet af ejendommen, er vandforsyning og spildevand. a) Er vandkvaliteten i orden, og er der spildevandsafledning. i) Læs afsnittet Vandforsyning og spildevand. Gå til start af dette afsnit (Henvendt til køber) Henvendt til køber) 12

13 Vejledning til køb og salg af nedlagte landbrug Disposition: 1. Ejendommen 2. Bygninger 3. Jord 4. Dyr 5. Incitamenter for at sælge til deltidslandmænd Køb og salg af nedlagte landbrug Guide til konsulenter 1. Ejendommen I dette afsnit skitseres nogle af de parametre, der har indflydelse på erhvervelsen af en landbrugsejendom. Desuden beskrives lugt som en af de gener, man må forvente i forbindelse med at bo på landet. Slutteligt henvises der til en hjemmeside, hvor man kan se, hvilke udpegninger der kan have betydning for ejendommen. Erhvervelsesbetingelser For lovligt at kunne erhverve en landbrugsejendom på under 30 ha skal tre betingelser opfyldes: 1. Erhververen skal være fyldt 18 år. 2. Erhververen eller dennes børn må ikke være ejer eller medejer af en landbrugsejendom. 3. Erhververen opfylder bopælskravet, enten personligt eller ved udlejning inden seks måneder. Overholdes pkt. 2 ikke, og bliver ejendommens samlede jordtilliggende større end 30 ha, skal kravene nedenfor tillige opfyldes. Er den ønskede landbrugsejendom større end 30 ha, skal yderligere to betingelser være opfyldt: 1. Erhververen skal opfylde gældende krav til en jordbrugsuddannelse. 2. Erhververen skal selv drive ejendommen. Der kan dispenseres fra uddannelseskravet efter lovens 17, stk. 3, hvis bedriften har en størrelse, så der kan beskæftiges mindst to fuldtidsansatte, og erhververen forpligter sig til at ansætte en bestyrer i mindst fire år, der opfylder kravene til uddannelse. Der kan ligeledes dispenseres efter 17, når særlige forhold taler for det. Dette kunne eksempelvis være, at Gå til start af dette afsnit (1. Ejendommen) 13

14 det ikke er muligt at anvende mere end 30 ha af den købte ejendom som landbrugsjord i omdrift. Bopælspligt En erhverver af en landbrugsejendom skal opfylde bopælskravet i henhold til landbrugslovens 8 senest seks måneder efter erhvervelsen. Pligten består i at have fast og varig bopæl på ejendommen, hvilket blandt andet giver pligt til at overnatte på ejendommen og pligt til at have folkeregisteradresse på ejendommen. Med i vurdering tæller, om ejerens familie bor på ejendommen, om den pågældende har alt bohave på ejendommen og om der føres normal husholdning. Såfremt der er tale om erhvervelse af en ejendom på under 30 ha, kan bopælskravet opfyldes ved, at boligen lejes ud. Lejer vil herefter skulle opfylde ovenstående krav til beboelse af ejendommen, og ejerens adgang til ejendommen er begrænset til ophold, der sker som naturligt led i ejendommens drift. Ejeren må eksempelvis ikke overnatte på ejendommen. Forbrugerbeskyttelse Reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven ved køb af fast ejendom finder som udgangspunkt ikke anvendelse for ejendomme, hvorpå der er landbrugspligt. Dette gælder uden undtagelse for så vidt angår reglerne om fortrydelsesret. Sælgers mulighed for at lade en tilstandsrapport udarbejde med henblik på at belyse ejendommens stand er dog ikke udelukket af den grund. Idet reglerne om ejerskifteforsikring ikke finder anvendelse, får tilstandsrapporten dog ikke den ansvarsfraskrivende virkning for sælger, som den har i forbrugerhandler. Reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring kan dog bringes i anvendelse, hvis købsaftalen forudsætter, at landbrugspligten ophæves ved købet. Arealinformation På kan man se forskellige udpegninger, der kan have betydning for ejendommen, og det område den ligger i. Det er temaer lige fra skovbyggelinier, der lægger en begrænsning på, hvor der må bygges, til temaer om det overordnede formål med området. Eksempelvis byudvikling, landbrug eller om området er udpeget til, at der i fremtiden kan opføres vindmøller. Det er ikke alle temaer, der er ens. De følger regionplanerne for de gamle amter. Lugt Når man bor på landet, må man forvente, at der kan være lugtgener i forbindelse med produktionen af husdyr på omkringliggende ejendomme. Specielt om foråret, hvor der udbringes husdyrgødning på markerne. I forbindelse med køb af en ejendom skal man således være opmærksom på, hvor tæt stalde med husdyr ligger på den pågældende ejendom. Gå til start af dette afsnit (1. Ejendommen) 14

15 Når der skal laves en miljøgodkendelse, bliver der regnet på lugtgeneafstanden til henholdsvis byzone, samlet bebyggelse og enkeltbolig. Lugtgeneafstanden kan betragtes som et givet områdes tålegrænse, det vil sige den maksimale miljømæssigt acceptable belastning af et område. De ejendomme, som en produktionslandmand selv ejer, tæller ikke med i antallet af huse, der udgør den samlede bebyggelse. Ligesom de ejendomme, hvor der er landbrugspligt, heller ikke indgår i opgørelsen ved samlet bebyggelse. Dette kan have betydning, hvis landmanden påtænker at sælge en tiloversblivende ejendom fra eller lave ejendommen om, så den ikke længere har landbrugspligt. Idet der er et større krav til lugtgeneafstanden til samlet bebyggelse, kan det være en god ide, at en produktionslandmand overvejer konsekvenserne ved at sælge ejendomme uden landbrugspligt, frem for at sælge ejendommen med et rimeligt jordtilliggende, hvorved ejendommen bibeholder sin status med landbrugspligt. "Ved en samlet bebyggelse forstås, at der inden for en afstand af 200 m fra beboelsesbygningen ligger mere end seks andre beboelsesbygninger på hver sin samlede faste ejendom. Beboelsesbygninger på ejendomme med landbrugspligt efter landbrugslovens regler medregnes ikke". Særligt vigtigt bliver det ved enkeltbeboelse. Her skal produktionslandmanden virkelig overveje, om det kan betale sig at sælge ejendommen fra, hvis det betyder, at den nu kommer til at tælle som nærmeste enkeltbeboelse. Her gælder dog også, at hvis ejendommen bibeholder sin status med landbrugspligt, tæller den ikke som enkeltbeboelse. Vedligeholdelse af bygninger og udearealer En løbende vedligeholdelse af bygninger og udearealer medvirker til, at ejendommen ikke forfalder og mister sin værdi. Oftest undlades den løbende vedligeholdelse, hvilket kan resultere i, at bevaringsværdige bygninger går tabt, og at sælger står med en vanskelig omsættelig bygningsmasse. Man skal desuden være opmærksom på, at det kan være nødvendigt at søge en landzonetilladelse, som til nyopførelse, hvis bygningen er stærkt forfaldent og har stået uden beboere i længere tid. En klar og langsigtet plan for, hvad der skal ske med bygningerne, kan være med til afhjælpe disse problemer og desuden være en økonomisk gevinst i det lange løb. Vandforsyning og spildevand Et andet punkt, der skal overvejes ved køb og salg af en landejendom, er vandforsyningen og spildevandsafledningen. Man skal være opmærksom på, om vandkvaliteten er i orden, og om spildevandsafledningen lever op til myndighedskravene. Se hæftet Spildevand fra landbrugsejendomme fra Landscentrets Netbutik (varenummer 35023). 2. Bygninger I dette afsnit præsenteres læseren for nogle af de overvejelser, der bør gøres i forbindelse med, at oprydningen i den eksisterende bygningsmasse. Dette spænder lige fra nedrivning Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 15

16 over istandsættelse til anden anvendelse. Herunder bliver der set på omstændigheder som nedrivningsfradrag og købers forudsætninger, ligesom der henvises til nogle eksempler på anden anvendelse. Oprydning i den eksisterende bygningsmasse Fjernelse af uønskede avls- og driftsbygninger, reetablering af det tidligere bebyggede areal og de nærmeste omgivelser, samt generel oprydning kan være med til at øge værdien af ejendommen både økonomisk og arkitektonisk. For en deltidslandmand kan det virke uoverskueligt at gå i gang med sanering og oprydning. Sælger har ofte mulighed for selv at ordne meget af arbejdet i kraft af maskiner, forbindelser og know-how. Derfor kan sælger med fordel nedbryde ubrugelige og skæmmende bygninger, så som halvtage, læskure og faldefærdige bygninger uden arkitektonisk værdi. En fjernelse af bygninger og andre anlæg kan både komme på tale, før der er en køber til ejendommen og i forbindelse med salget. I begge tilfælde er det målet, at bygningssættet til slut skal fremtræde harmonisk og i sammenhæng med landskab og den tilhørende jord. Det kan være svært for både sælger og køber at vurdere, hvad der skal fjernes, når det drejer sig om større indgreb, for eksempel hvorledes undgår man at bygningssættet kommer til at fremstå disharmonisk. Det kan derfor være en fordel at kontakte en rådgiver/arkitekt og få udarbejdet et forslag til sanering, beplantning og eventuelt alternativ anvendelse af bygninger. Disse og andre overvejelser kan både sælger og køber have. Derfor kan det anbefales at få udarbejdet et forslag, der tager udgangspunkt i en kortlægning af gårdanlæggets produktionsmæssige, bygningsmæssige og landskabelige værdier. Herudfra kan der laves en plan for: Oprydning i den eksisterende bygningsmasse Anden anvendelse af tiloversblevne og bevaringsværdige bygninger Fjernelse af beplantning og nyplantning Vejføringer, stianlæg og lign. Særligt relevant for købere: Placering og proportionering af nye bygninger og anlæg. Eventuelle udvidelser. Et ideoplæg kan også bruges i salgsmaterialet som et bud på, hvorledes en kommende køber kan indrette sig på ejendommen. Det kan anvendes som en øjenåbner til køber, der måske har svært ved at se mulighederne på grund af en stor bygningsmasse eller en tilgroet have. Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 16

17 Ud fra et ideoplæg kan sælger og køber sammen afgøre mere kvalificeret, hvilke bygninger der eventuelt skal saneres i forbindelse med salget. Køber kan eventuelt tillige bruge oplægget som en del af dokumentationen i forbindelse med finansiering af købet. På LandbrugsInfo - Bygnings- og landskabsplanlægning kan du se eksempler på ideoplæg til fjernelse af overflødige bygninger og etablering af nye ankomstarealer og udearealer. Reetablering Efter nedrivning og oprydning bør de tidligere bebyggede arealer reetableres, eventuelt tilsås med græs eller tilplantes med ny beplantning. Udearealerne er en vigtig del af en landejendom. Sælger kan med fordel overveje, om udgåede træer skal fældes. Hvis der er gode udsigtspunkter fra ejendommen, kan det overvejes at fremhæve disse ved at beskære eller fælde træer og buske. Det er til stadighed vigtigt at være opmærksom på ikke at fælde mere end nødvendigt. Det tager mange år, inden et træ bliver stort, og inden en hæk eller et læhegn skærmer og giver læ. Samtidig bør det holdes for øje, at køber måske har en anden ide end sælger om, hvad der er vigtigt at bevare. Man skal desuden være opmærksom på, om der er beskyttede jord- eller stendiger eller om der er søer og bevoksning, der ikke må røres, når man går i gang med at rydde op. På Arealinformation findes et bredt udvalg af data herom. Der findes både data inden for naturbeskyttelse, fredninger, bygge- og beskyttelseslinjer, landbrug, planlægning, jordforurening og grundvand. Arealinformation indeholder tidligere amtslige data og nationale datasæt. Hvis man vil undersøge, hvorledes ejendommen så ud i ældre tid inden eventuelle udvidelser, kan man på Kort og Matrikelstyrelsens hjemmeside søge på adressen og få vist de tilgængelige historiske kort. Nedrivning af opbevaringsanlæg Underjordiske anlæg, ajlebeholder og olietanke skal sløjfes eller fjernes, hvis brugen af dem varigt ophører. Beholdere på 100 m 3 eller derover for flydende husdyrgødning, ensilagesaft eller spildevand, der ikke tages ud af drift, skal kontrolleres mindst hvert 10. år iht. Miljøstyrelsens bekendtgørelse nr. 723 af 12. sept Det er til enhver tid brugeren af en beholder, der har ansvaret for, at reglerne for den overholdes. Gylletanke, møddinger, ensilagepladser og lignende er omfattet af bygningsreglementet, og nedrivning af sådanne skal derfor følge BR stk.1 nr. 6. Derfor skal der ske anmeldelse til kommunalbestyrelsen inden nedrivningen påbegyndes. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke har reageret inden 14 dage fra modtagelsen af anmeldelsen, kan nedrivningen sættes i gang. Selve nedrivningen skal ske i overensstemmelse med Arbejdstilsynets bekendtgørelse nr. 589 fra 2001 om indretning af byggepladser og lignende arbejdssteder. Nedrivningen skal tillige meddeles BBR-registret. Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 17

18 Olietanke, der ønskes sløjfet, skal tømmes og derefter fjernes eller afblændes, så der ikke kan ske påfyldning. Kommunalbestyrelsen skal som tilsynsmyndighed have besked om sløjfningen inden fire uger efter udførelsen. En olietank skal sløjfes, når brugen af den ophører varigt. Nedrivning af driftsbygninger Nedrivning af driftsbygninger kan ske efter samme regler i bygningsreglementet og bekendtgørelsen som nedrivning af opbevaringsanlæg. Der skal ligeledes ske anmeldelse til kommunalbestyrelsen, inden nedrivningen påbegyndes. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke har reageret inden 14 dage fra modtagelsen af anmeldelsen, kan nedrivningen sættes i gang. Nedrivning af garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger i tilknytning til énfamilieshuse kan ske uden byggetilladelse eller anmeldelse til kommunalbestyrelsen jf. BR stk. 1., men skal meddeles BBR-registret. Nedrivning af fredede bygninger kræver tilladelse af kulturministeren efter bygningsfredningslovens 11, hvorimod nedrivning af bevaringsværdige bygninger kræver tilladelse af kommunalbestyrelsen jf. bygningsfredningslovens 18, men hvis kommunen vil nægte nedrivning, skal kommunen inden et år lave en bevarende lokalplan. Nedrivning af boliger Udover opfyldelse af ovenfor omtalte krav skal kommunalbestyrelsens tilladelse foreligge i kommuner omfattet af boligreguleringsloven, før en bolig kan nedlægges. I ikke-regulerede kommuner eller hvor tilladelse foreligger, gælder samme regler for nedrivning af boliger, som for driftsbygninger. Information om, hvorvidt en kommune er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, kan indhentes på det lokale kommunekontor. Uanset, hvilken bygningstype der nedrives, er det ejerens ansvar, at affaldet fra nedrivningen sorteres og bortskaffes på korrekt vis. Den nærmere regulering findes i den enkelte kommunes affaldsregulativ, og der kan derfor ikke gives et fuldt ud dækkende overblik over reglerne her. For mere information, se eventuelt den artikelserie på LandbrugsInfo - Byggeri, der omhandler nedrivning af overflødiggjorte landbrugsbygninger: Nedrivningsfradrag I visse tilfælde kan der foretages et nedrivningsfradrag for afskrivningsberettigede bygninger og installationer. Størrelsen af nedrivningsfradraget svarer til den del af bygningen, der ikke er afskrevet (restafskrivningen). Reglerne for nedrivningsfradrag gælder for bygninger og installationer, men ikke for driftsmidler (inventar). Nedrivningsfradraget fratrækkes i den skattepligtige indkomst i nedrivningsåret. Hvis der sælges nedrivningsmateriale fra bygningen, skal salgssummen af dette materiale fratrækkes i nedrivningsfradraget. Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 18

19 Eksempel på nedrivningsfradrag: Bygningens anskaffelsessum Afskrevet i ejertiden Nedskrevet værdi (restafskrivningen) Salg af nedrivningsmateriale fra bygningen Nedrivningsfradraget (der kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst) Betingelser for at kunne fratrække nedrivningsfradraget i nedrivningsåret: Bygningen skal have været ejet i mindst fem år. Bygningen skal have været afskrivningsberettiget i mindst fem år, men det er ikke et krav, at der er afskrevet på bygningen. For at kunne foretage et nedrivningsfradrag skal bygningsdelen fjernes i sin helhed inklusive soklen. Ved delvis nedrivning af en bygning skal det være en lodret nedrivning og ikke en vandret, hvor blot tagkonstruktionen eksempelvis fjernes. For en bygning, der er storm- eller brandskadet, kan der ikke tages nedrivningsfradrag for den del af bygningen, der er beskadiget. For den del af bygningen, der ikke er beskadiget, kan der foretages nedrivningsfradrag, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Nedrivning i forbindelse med salg af ejendommen Ved salg af en ejendom skal nedrivningen være foretaget, inden der er indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen, for at sælgeren kan foretage et nedrivningsfradrag. Dog kan sælgeren i visse situationer foretage et nedrivningsfradrag efter, at ejendommen er solgt. Dette kræver, at sælgeren i forbindelse med salget af ejendommen skriftligt har forpligtet sig til at nedrive bygningerne og rent faktisk gør dette, så køberen ikke erhverver bygningerne. I så fald er sælgeren berettiget til at foretage et nedrivningsfradrag, uanset om nedrivningen sker før eller efter den aftalte dato for køberens overtagelse af ejendommen. Det er en grundlæggende forudsætning, at det klart fremgår af aftalen, at bygningen ikke er omfattet af overdragelsen. Når der foretages et nedrivningsfradrag, nedsættes anskaffelsessummen for restejendommen med anskaffelsessummen for den nedrevne bygning i relation til opgørelsen af ejendomsavancen ved salget af ejendommen. Anskaffelsesværdien af den nedrevne bygning skal derfor medtages i beregningen af nedrivningsfradragets reelle værdi, da denne dermed formindskes. Hvis betingelserne på nedrivningstidspunktet ikke er opfyldt vedrørende fem års ejertid eller fem års krav om bygningens afskrivningsberettigede benyttelse, kan det opgjorte nedriv- Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 19

20 ningsfradrag i nedrivningsåret gemmes til fradrag på et senere tidspunkt. Nedrivningsfradraget i den skattepligtige indkomst foretages i det år, hvori ejendommen sælges. Ved fordeling af købesummen på ejendommens aktiver vil en værdiansættelse til mere end 0 kroner af en bygning, der skal rives ned, formentlig blive underkendt af Skat. Nedrivningsudgifter De udgifter, der er forbundet med nedrivningen, kan ikke fratrækkes i den skattepligtige indkomst. Hvis der efter nedrivningen opføres en ny bygning på grunden, og nedrivningsudgiften kan anses for en forbedringsudgift, kan nedrivningsudgiften tillægges bygningens anskaffelsessum. Hvis der i forbindelse med nedrivningen ikke opføres en ny bygning, kan nedrivningsudgiften ved salget af ejendommen tillægges bygningsparcellens anskaffelsessum, såfremt nedrivningen anses for en forbedring af ejendommen. Moms Momsen af nedrivningsudgiften er kun fradragsberettiget, såfremt der ville have været fradrag for omkostninger til drift og vedligeholdelse af bygningen (erhvervsmæssig anvendelse). Ved nedrivning af en bygning anses bygningen ikke momsmæssigt at være overgået til anden anvendelse, og der kan derfor ikke være en momsreguleringsforpligtelse for den nedrevne bygning. Fredede eller bevaringsværdige bygninger Man kan se om en bygning er fredet eller bevaringsværdig på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside. Det skal dog nævnes, at ikke alle bevaringsværdige bygninger er opført i denne database, da bevaringsværdige bygninger er kommunernes ansvar ikke statens. De fleste bygninger, der bliver udpeget som bevaringsværdige, bliver udpeget i forbindelse med kommunens udarbejdelse af et såkaldt kommuneatlas. Ejeren får ikke nødvendigvis besked om, at en bygning udpeges som bevaringsværdig i en kommuneplan. En bevaringsværdig bygning må ikke rives ned uden tilladelse fra kommunen. Med hensyn til at lave ændringer på en bevaringsværdig bygning kan kommunen stille krav til husets ydre udseende. Derfor vil det altid være en god ide at kontakte teknisk afdeling i en given kommune for at høre, hvilke restriktioner der er på ejendommen. Hvis der er lokale retningslinjer, der skal følges, kan der være mulighed for at få støtte til udvendige bygningsforbedringer hos kommunen. Støtten kan højst udgøre en tredjedel af de samlede udgifter til istandsættelsen. Link der omhandler bevaringsværdige bygninger: Gå til start af dette afsnit (2. Bygninger) 20