Notat. Projekt UCC Delprojekt Botilbud og Dagcenter Beskrivelse af forskellige mulige scenarier vedrørende ejerforhold og økonomi

Transkript

1 SOCIAL OG SUNDHED Dato: 13. september 2016 Tlf. dir.: Kontakt: Anja Laub Methling Notat Projekt UCC Delprojekt Botilbud og Dagcenter Beskrivelse af forskellige mulige scenarier vedrørende ejerforhold og økonomi Indledning Af den politiske aftale om budget 2016 fremgår, at der skal udarbejdes et forslag til at samle de tre bofællesskaber for voksne med udviklingshæmning under Center for Voksne med Særlige Behov. I dette notat præsenteres forskellige forhold vedrørende kapacitetsbehov, anlægs- og driftsøkonomi for bygningen samt juridiske forhold, der kan danne grundlag for en beslutning om ejerforhold og økonomisk ramme for et kommende tilbud. Målgruppen for Botilbud og Dagcenter Målgruppen for tilbuddet er voksne med udviklingshæmning, der har behov for socialpædagogisk og praktisk støtte i et tilbud med døgndækning, og som derfor er visiteret til et botilbud efter servicelovens 108 (længerevarende botilbud). Borgerne har i overvejende grad et funktionsniveau svarende til en udviklingsalder på 3-5 år og har både fysiske og psykiske udfordringer i varierende grad. Der er flere med massive pleje- og omsorgsbehov, og alle har brug for støtte til alle daglige livsområder. Kapacitetsanalysen på handicapområdet Ballerup Kommune har aktuelt fire bofællesskaber til voksne udviklingshæmmede med tilsammen 33 boliger. Tre af bofællesskaberne hører under Center for Voksne med Særlige Behov, og det er disse tre, der tænkes sammenlagt i forbindelse med Projekt UCC. Det sidste bofællesskab hører organisatorisk under Plejecenter Sønderhaven. Alle 21 beboere i de tre bofællesskaber under Center for Voksne med Særlige Behov er oprindelige borgere i Ballerup.

2 I maj 2016 er gennemført en kapacitetsanalyse af behovet for boliger til voksne med udviklingshæmning i kommunen, og denne er forelagt Social- og Sundhedsudvalget 31. maj Kapacitetsanalysen viser, at der ikke er grundlag for at konkludere, at antallet af borgere med udviklingshæmning med behov for botilbud vil ændre sig fremadrettet. Til gengæld kan et ønske om mindskelse af ventelisten og en fremadrettet øget brug af egne bofællesskaber, frem for køb af pladser i andre kommuner, tale for at øge boligkapaciteten. Generelt er Ballerup Kommunes egne tilbud billigere end sammenlignelige tilbud i andre kommuner. I kapacitetsanalysen konkluderes det derfor, at den nuværende lokale boligkapacitet på området bør forøges med 5-10 boliger, men at der også skal tages hensyn til den optimale størrelse for et botilbud ud fra faglige og økonomiske kriterier. I målgruppen for at få gavn af en kapacitetsudvidelse er dels 13 Ballerup-borgere, der aktuelt er på venteliste til de lokale botilbud, dels omkring 12 Ballerup-borgere der aktuelt er bosiddende i udenbys tilbud, og som vurderes at være interesseret i at flytte til lokale tilbud, hvis der var mulighed for det. På længere sigt er behovet for botilbudspladser mere usikkert. En kapacitetsudvidelse, der vil gøre det muligt at tilbyde en plads til de borgere, der aktuelt er hjemmeboende og venter på et tilbud, vil på kort sigt betyde en øget udgift. På længere sigt vurderes det dog at være en økonomisk fordel for kommunen at kunne tilbyde et billigere lokalt tilbud frem for et dyrere udenbys tilbud. Handicaprådet fik på deres møde den 15. juni 2016 en orientering vedrørende kapacitetsanalysen af boliger til voksne med udviklingshæmning. Handicaprådet gav i den forbindelse udtryk for, at den anbefalede kapacitetsudvidelse med 5-10 boliger ikke vil være tilstrækkelig og ikke er ambitiøs nok. Udover de økonomiske fordele ved en sammenlægning og udvidelse af de tre eksisterende bofællesskaber, vil der også være mange fordele i forhold til den faglige kvalitet i tilbuddet, ex. i form af et større, mere dynamisk og attraktivt socialpædagogisk fagligt miljø. Endelig vil der kunne tilbydes mere moderne og tidssvarende boliger til beboerne og skabes bedre muligheder for netværksdannelse på tværs af beboergruppen. Flytningen af dagcentret Krumtappen til det nye tilbud sker primært på grund af de økonomiske fordele men vurderes også at indebære faglige fordele i tråd med ovenstående. Bygningen Den del, som fremover skal være bofællesskab, består af 3½ blokke. Hver blok består af nogle mindre grupper af hovedsageligt undervisningsrum samlet omkring et atrium. I et tilfælde er atriet dog et overdækket torv. Blokkene vil egne sig til boliger, da undervisningsrummene forholdsvis let kan ombygges. Der vil kunne blive 6-11 boligenheder pr. blok. Arealmæssigt vil boligenhederne ligge i størrelsen fra m 2. Hertil kommer hver beboers andel af fællesarealer i form af ex. stue og spisestue. Ved indretning af 33 boliger i bofællesskabet, vil den enkelte bolig inklusive andel af fællesareal gennemsnitligt være på ca. 81 m2. Der er i nogen grad mulighed for at udnytte pladsen forskelligt, så der fås enten flere mindre hhv. færre større boligenheder, lige som der vil være mulighed for at disponere lejlighederne forskelligt fx mht. badeværelsets placering og størrelse. Der er højt til loftet i de fleste lokaler, højere end hvad en bolig har brug for. Dette kan løses med nedsænkede lofter. Side 2

3 De udendørs atriumsgårde tænkes bevaret, så de kan komme beboerne til gode. På gadesiden er der fint plads til etablering af små individuelle haver, én for hver lejlighed. For dagcentrets vedkommende vil den hidtidige vandrehal med tilhørende lokaler kunne anvendes meget fleksibelt. Der er relativt store arealer, som kan underopdeles på flere måder. Der er en kantine med kapacitet til at bespise mange hundrede mennesker. Der er lokaler, der egner sig til brug for dagcenterets personale. Mod byparken er der en bred græsplæne, som vil kunne omlægges til en sansehave. Adgangen til boligblokkene vil kunne ske separat direkte fra parkeringspladsen. Adgangen til dagcentret vil også kunne ske separat direkte fra parkeringspladsen ad den nuværende hovedindgang (med adressen Bybjergvej 25). Særlige udfordringer ved den juridiske konstruktion i de eksisterende bofællesskaber Kommunen har fire lejekontrakter med LEV om leje af tre bofællesskaber og dagtilbuddet Krumtappen. Disse lejekontrakter kan opsiges med seks måneders varsel. Kommunen har indgået lejekontrakt med de enkelte borgere i de tre bofællesskaber, og dette er ensbetydende med, at de er beskyttet af lejelovens ufravigelige regler om opsigelse, bortset fra misligholdelse med lejebetaling og overtrædelse af husordensreglerne. De enkelte borgere skal således kun fraflytte lejemålene, hvis de selv opsiger det. Det indebærer en særlig udfordring i forbindelse med ønsket om at samle de eksisterende tre bofællesskaber, idet beboerne også her er beskyttet af lejelovens regler. Samtidig vurderes det, at det har stor betydning for især de pårørende at beboerne i et nyt tilbud fortsat vil have lejekontrakter, og at dette også vil påvirke opbakningen til det at skulle flytte til et nyt tilbud. I forbindelse med Socialtilsynsreformen og regodkendelserne af de eksisterende bofællesskaber i kommunen, har Socialtilsynet gjort opmærksom på de juridiske og etiske problemstillinger ved, at borgere med et lavt funktionsniveau har lejekontrakter og på den måde indgår i et kontraktforhold. Hvis der for et nyt botilbud besluttes en model, hvor beboerne også har lejekontrakter, vil der blive behov for en stillingtagen til dette spørgsmål, herunder til spørgsmålet om værge for flere af beboerne. Beskrivelse af mulige scenarier vedrørende et nyt botilbud I det følgende belyses forhold omkring ejerforhold, mulige samarbejdspartnere, anlægs- og driftsøkonomi vedrørende bygningen samt juridiske og økonomiske konsekvenser for den enkelte borger i tilbuddet gennem beskrivelsen af tre overordnede scenarier (se skematisk oversigt herunder). Side 3

4 Oversigt over mulige scenarier for ejerforhold og drift af botilbud for voksne udviklingshæmmede Ballerup Kommune sælger bygningen til et boligselskab Ballerup Kommune ejer bygningen Ballerup Kommune samarbejder med nonprofit-organisation om byggeri og/eller institutionsdrift Mulige scenarier 1. Boligselskabet ejer bygningen og står for driften af den bygningsmæssige del. Ballerup Kommune har visitationsretten til boligerne og leverer den socialpædagogiske, praktiske og personlige støtte til beboerne i et botilbudslignende tilbud efter servicelovens 85 (socialpædagogisk støtte) og 83 (personlig og praktisk støtte). 2. Ballerup Kommune ejer bygningen og indgår aftale med et boligselskab om at stå for driften af den bygningsmæssige del. Ballerup Kommune har visitationsretten til boligerne og leverer den socialpædagogiske, praktiske og personlige støtte til beboerne i et botilbudslignende tilbud efter servicelovens 85 (socialpædagogisk støtte) og 83 (personlig og praktisk støtte). 3. Ballerup Kommune ejer bygningen og driver et botilbud efter Servicelovens 107 (midlertidigt botilbud) og 108 (længerevarende botilbud). 4. Kombinationsmodel. Ballerup Kommune ejer bygningen. Nuværende beboere i de eksisterende bofællesskaber under Center for Voksne med Særlige Behov, der har lejerettigheder, fortsætter i det nye tilbud som lejere hos kommunen. Nye beboere i tilbuddet vi- 5. Selskab (stiftet af non-profitorganisation) ejer bygningen og er juridisk bygherre. Non-profitpartner kan også være forretningsfører for opførelse af byggeriet (udbudspligt afhængig af kontraktsummen) samt varetage efterfølgende administration af boligerne. Og / eller: 6. Ballerup Kommune indgår inhouse-institutionsdriftsaftale med ny selvejende institution (stiftet af non-profit-organisation). Den ny selvejende institution driver bofællesskabet i henhold til Ballerup Kommunes kvalitetsstandarder. Ballerup Kommune tildeler den selvejende institution budget og fører tilsyn med driften. Medarbejdere virksomhedsoverdrages fra Ballerup Kommune til den selvejende institution. Side 4

5 siteres til et botilbud efter Servicelovens 107 (midlertidigt botilbud) og 108 (længerevarende botilbud) og får et boligdokument i stedet for en lejekontrakt. Tilbuddet overgår gradvist til at være et tilbud efter servicelovens 108 og 107 i takt med at de nuværende beboere med lejekontrakter flytter ud, og den enkelte bolig i den forbindelse omdannes til 108/107-bolig. Mulige samarbejdspartnere Salg af kommunes faste ejendomme skal som hovedregel ske ved offentligt udbud. Med Statsforvaltningens samtykke kan offentligt udbud undlades ved mageskifter, samt salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke af salg, der fritages for offentligt udbud, der sker til markedsprisen: Forudgående markedsundersøgelse: Foreligger der særlige forhold vedr. salg af dele af ejendommen? Vil et offentligt udbud lægge hindringer i vejen for salget? Vil et offentligt udbud ikke kunne fremkalde højere købstilbud? Har tilbudsgiver en særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom? Har tilbudsgiveren et konkret og aktuelt behov for erhvervelse af netop den omhandlede ejendom? Tilknytter kommunen et boligselskab som samarbejdspartner ift. drift, er det spørgsmålet, om dette samarbejde kan undtages fra udbudspligten. Som udgangspunkt vil der være udbudspligt, hvis der er tale om en offentlig kontrakt om drift, hvis aftalens anslåede værdi over 48 mdr. overstiger 1,56 mio. kr. ekskl. moms. En boligorganisation, der er godkendt af kommunalbestyrelsen med det formål at udøve almen boligvirksomhed efter almenboligloven vil sandsynligvis kunne opfylde betingelserne for at kunne undtages fra udbudspligten ift. drift. Der findes non-profit-organisationer, der har erfaring med såvel byggeri som drift af botilbud. Ad 5. Se beskrivelse af salg af fast ejendom under scenarie 1. En række juridiske forhold i denne model skal dog undersøges nærmere. Ad 6. In-house-aftalekonceptet er afprøvet med non-profit-organisationer i en række andre kommuner. Institutionsdriften vil således ikke være udbudspligtig, men der kan gennemføres et udbud. Side 5

6 Ejendommen skal sælges til markedspris, indhentning af uvildige markedsvurderinger. Når ovenstående er undersøgt udarbejdes en ansøgning til Statsforvaltningen om anmodning om salg uden offentligt udbud. Økonomi for anlæg og bygningsdrift Kommunen vil få en salgsindtægt på grund og bygning, dog med fradrag af udgift til frikøb af hjemfaldsklausul. Byggeriet finansieres efter reglerne i almenboligloven. Kommunen vil få en udgift til grundkapitaltilskud. Der vil være en udgift til aflysning af hjemfaldspligt på ca. 10 mio. kr., hvis ejendommen skal anvendes til almene boliger. Der er taget højde for udgiften i business casen, jf. punkt B under økonomiske konsekvenser (side 3 i business casen). Byggeriet finansieres efter almenboligloven. I anskaffelsessummen medtages et beløb til grundkøb, svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Kommunen får dermed aktiveret friværdien, hvorfor der ikke opnås nogen særlig gevinst ved at sælge ejendommen til at boligselskab. Frikøb kan muligvis undgås, da kommunen blot hjemtager ejendommen før tid. Salgsomkostninger spares. Ejendommen bliver i kommunens ejerskab med den fleksibilitet og indflydelse det indebærer i forhold til ejendommens anvendelse m.v. Kommunens lånevilkår i Kommunekredit er mere fordelagtige end i almindelige realkreditinstitutter. Samme som under model 1. Finansieres efter almenboligloven. Ballerup Kommune kan eje servicearealer eller lade servicearealer eje af det nyoprettede byggeselskab mod garanti for opførelsessummen. På grund af lavere omkostninger bliver anskaffelsessummen lavere. Grundkapitallånet og huslejen bliver dermed lavere. Ad og 108 botilbud kan ikke finansieres efter almenboligloven. Finansieringen sker derfor som enhver anden kommunal an- Side 6

7 lægsopgave. Kommunen får en anlægsudgift på ca. 44 mio. kr. i 2017, som vil belaste den samlede anlægsramme. Der vil blive søgt om lånetilsagn til anlægsprojektet ved Social- og Indenrigsministeriet. Der vil ikke være en salgsindtægt ved kommunalt ejerskab. Til gengæld skal hjemfaldspligten ikke aflyses på den del af grunden, hvilket muligvis kan reducere den samlede udgift til aflysning af hjemfaldspligten. Der kan være økonomiske fordele for kommunen ved at vælge en juridisk konstruktion, hvor man har traditionelle driftsherre-rettigheder, frem for en konstruktion hvor beboerne har lejerettigheder og dermed er uopsigelige. Der kan også være økonomiske fordele for kommunen ved at etablere et tilbud med forskellige typer boliger målrettet borgere med forskellige plejebehov og dermed skabe mulighed for større mobilitet internt i tilbuddet, ex ved at nogle frem for alle boliger er indrettet med henblik på ældre eller meget plejekrævende beboere. Juridiske forhold for kommunen Udlejer er et alment boligselskab og borgerne er lejere hos selskabet. Der er tale om almene boliger, hvor lejeforholdet er reguleret almenlejeloven, dvs. lejefastsættelse efter balancelejeprincippet og lejer er beskyttet af almenlejelovens opsigelsesregler. Udlejer er et alment boligselskab og borgerne er lejere hos selskabet. Der er tale om almene boliger, hvor lejeforholdet er reguleret almenlejeloven, dvs. lejefastsættelse efter balancelejeprincippet og lejer er beskyttet af almenlejelovens opsigelsesregler. I vedtægterne for institutionsdriftsselskabet kan fastlægges, at kommunen skal have et sæde i driftsselskabets bestyrelse. Derudover reguleres samarbejdet af en leverandøraftale mellem driftsselskab og kommune. En række juridiske forhold skal undersø- Side 7

8 Driftsaftalen omfatter typisk hele driften, det vil også sige administrationen af udlejningen, indgåelse af lejekontrakter og øvrig administration efter almenlejeloven. Driftsaftalen omfatter typisk hele driften, det vil også sige administrationen af udlejningen, indgåelse af lejekontrakter og øvrig administration efter almenlejeloven. ges nærmere. Ad 3. Borgerne har boligdokumenter med rettigheder efter serviceloven, jf. bek. nr. 715 af om lejerrettigheder til beboere i visse botilbud efter serviceloven. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at et botilbud kan reorganiseres eller nedlægges, og indebærer det, at beboeren må flytte, er der et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Ad 4. Kan ikke afdækkes inden for nuværende tidsramme. Juridiske forhold for den enkelte beboer Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven, dvs. lejefastsættelse efter balancelejeprincippet og lejer er beskyttet af almenlejelovens opsigelsesregler. Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven, dvs. lejefastsættelse efter balancelejeprincippet og lejer er beskyttet af almenlejelovens opsigelsesregler. Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven, dvs. lejefastsættelse efter balancelejeprincippet og lejer er beskyttet af almenlejelovens opsigelsesregler. Ad 3. Borgerne med boligdokumenter har rettigheder efter serviceloven, jf. bek. nr. 715 af om lejerrettigheder til beboere i visse botilbud efter serviceloven. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at et botilbud kan reorganiseres eller nedlægges, og indebærer det, at beboeren må flytte må et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Side 8

9 Økonomiske forhold for den enkelte beboer Boligerne varierer i størrelse og ligger mellem 28 og 60 m2 plus andel af fællesareal. Den gennemsnitlige bolig er på 45 m 2 netto ekskl. fællesareal hhv. 81 m 2 brutto inkl. fællesareal. Huslejen forventes at variere fra den mindste til den største bolig inden for intervallet kr./md. Hertil skal lægges forbrugsudgifter, som forventes at være på ca kr./måned. Samme som scenarie 1. Ad 3. Egenbetalingen for en bolig efter servicelovens 108 fastsættes efter bek. nr. 715 af om lejerrettigheder til beboere i visse botilbud efter serviceloven. Følgende kriterier indgår i kommunens beregning: boligens omkostninger beboerens indtægt. Som scenarie 1. Beboerindskud kan udregnes til kr. pr. boligenhed (i gennemsnit). Til sammenligning er den nuværende husleje for beboerne i de tre bofællesskaber under Center for Voksne med Særlige Behov på henholdsvis kr., 5964 kr. og 5760 kr. plus forbrugsudgifter. Beregning af egenbetaling forudsætter derfor oplysninger vedrørende den enkelte beboers indtægt samt formueforhold. En foreløbig beregning baseret på de tilgængelige oplysninger og på grundlag af den gennemsnitlige boligstørrelse på 81 m2 brutto inkl. fællesareal ser sådan ud: Huslejen i Bofællesskabet Sønderhaven, der er det seneste botilbud til udviklingshæmmede, der er etableret i kommunen, og som er etableret efter almenboligloven, er på kr. plus forbrugsudgifter. Lejer kan få boligstøtte, hvis lejemålet har selvstændigt køkken med afløb (boligstøtteloven). Sager om boligstøtte behandles i Udbetaling Danmark. Boligstøtten udmåles individuelt efter følgende kriterier: Lejemåles størrelse lejens størrelse borgernes indtægts forhold Egenbetaling for bolig ca kr./måned Forbrug (el, vand og varme) ca kr./md. I alt ca kr./md. Beboerne kan ikke få boligstøtte. Til sammenligning er den nuværende husleje for beboerne i de tre bofællesskaber under Center for Voksne med Særlige Behov på henholdsvis kr., 5964 kr. og 5760 kr. plus forbrugsudgifter. Huslejen i Bofællesskabet Sønderhaven, der er det seneste botilbud til udviklingshæmmede, der er etableret i kommunen, og som Side 9

10 borgernes formueforhold er etableret efter almenboligloven, er på kr. plus forbrugsudgifter. Overvejelser i forhold til beboere og pårørendes motivation til at flytte ind i et nyt tilbud Socialfaglige og pædagogiske overvejelser Baseret på den foreløbige dialog med beboere og pårørende er det klart indtrykket, at opretholdelsen af lejekontrakter og de deraf følgende rettigheder vil have afgørende betydning for opbakningen til projektet og for motivationen til at acceptere et tilbud om at flytte ind i et nyt botilbud. Huslejens størrelse vurderes også at have afgørende betydning. At vælge en konstruktion, hvor beboerne har lejekontrakter, kan være en fordel i den pædagogiske målsætning om, at beboerne har et liv så tæt på det normale som muligt. Der er imidlertid også juridiske og etiske problemer i den forbindelse (se uddybende beskrivelse af juridiske problemstillinger ovenfor), og det er ikke alle beboere, der vil være i stand til at profitere udviklingsmæssigt af at have en lejekontrakt. Beboere, der bor i et botilbud med lejekontrakt, kan ikke af kommunen opsiges fra botilbuddet, med mindre vedkommende har misligholdt aftalen. Dermed kan kommunen ikke beslutte, at beboeren skal flytte fra botilbuddet ud fra faglige begrundelser, som man kan i botilbud efter Servicelovens 107 og 108, ex. når formålet med opholdet Baseret på den foreløbige dialog med beboere og pårørende er det klart indtrykket, at opretholdelsen af lejekontrakter og de deraf følgende rettigheder vil have afgørende betydning for opbakningen til projektet og for motivationen til at acceptere et tilbud om at flytte ind i et nyt botilbud. Huslejens størrelse vurderes også at have afgørende betydning. Samme overvejelser som ved model 1. Ad 3. At vælge en konstruktion, hvor kommunen driver et botilbud efter Servicelovens 107 og 108, og beboerne bor med et boligdokument, giver kommunen større handlefrihed som driftsherre og visiterende myndighed. Ad 4. At vælge en model, hvor der inden for samme botilbud både bor beboere med lejekontrakt og beboere med boligdokument, vil kunne tilgodese ønskerne hos de eksisterende beboere i de nuværende botilbud og deres pårørende om at beholde lejekontrakterne, og samtidig vil man kunne gradvist udfase denne konstruktion, idet nye beboere, der flytter ind, vil blive visiteret efter Servicelovens 107 og 108. En udfasning vil dog formentlig have et langsigtet perspektiv, da mange beboere forventes at bli- Side 10

11 er opnået, eller det vurderes, at beboerens behov har ændret sig. ve boende mange år endnu. Side 11