Almene boliger i Norddjurs Kommune

Transkript

1 Almene boliger i Norddjurs Kommune Oplæg til møde i dialogforum den 13. april 2016 Indholdsfortegnelse Proces...2 Status...2 Familieboliger...3 Ungdomsboliger...4 Billige boliger...4 Økonomi...4 Boligorganisationerne i Norddjurs Kommune...4 Status på udlejningssituationen...5 Nybyggeri og renoveringsprojekter...6 Forslag til prioritering...8

2 2 Proces Kommunalbestyrelsen vedtog den 18. juni 2013 en almen boligpolitik som bl.a. skal være med til at sikre: et varieret udbud af almene boliger i Norddjurs Kommune opfyldelse af boligsociale formål udvikling af land- og byområder koordinering mellem det almene boligområde og øvrig planlægning i Norddjurs Kommune fleksible, sunde og handicapvenlige boliger renovering af eksisterende boliger oprettelse af nye boliger ved reelt behov fokus på miljørigtige boligløsninger koordineret og struktureret prioritering af projekter (renovering såvel som nybyggeri) Med henblik på at virkeliggøre ovennævnte boligpolitik på bedst mulig vis vil dette ske i forlængelse af afholdte styringsdialogmøder med de boligorganisationer, som enten har hjemsted eller afdelinger beliggende i Norddjurs Kommune. Det årlige dialogmøde afholdes med samtlige de boligorganisationer, der har hjemsted i kommunen, men kun efter behov for så vidt angår de boligorganisationer der alene har afdelinger i kommunen. Der udarbejdes referat af møderne, som offentliggøres på kommunens hjemmeside. Dette dokument er et oplæg til møde i dialogforum. Dialogforum består af borgmesteren, formænd og næstformænd for miljø- og teknikudvalget, voksen og plejeudvalget samt børne- og ungeudvalget sammen med repræsentanter fra boligorganisationerne. Dialogforum skal udarbejde grundlaget for et politisk beslutningsoplæg om de kommende års investeringer i almene boliger. Status Der er i november 2013 udarbejdet en boliganalyse for Norddjurs Kommune. Boliganalysen konkluderer følgende: Analysen viser, at boligbehovet især pga. ændrede familiemønstre stiger i Norddjurs Kommune i de kommende år og med en vækst i antal boliger på ca. 3,6 % fra , svarende til en nettoforøgelse på 666 boliger. Hertil kommer, at der i perioden bl.a. i forbindelse med helhedsplaner i de almene boligafdelinger kan blive nedlagt boliger og konkret har B45 peget på en afdeling hvor der forventes nedlagt boliger. Hertil kommer, at der kan blive tale om f.eks. lejlighedssammenlægninger der resulterer i nedlæggelse af lejligheder. Efterspørgslen efter boliger som den fremgår af befolkningsprognosen bekræftes også af situationen for de almene boliger. Der er her ingen reel lejeledighed (den smule der registreres er strukturelt betinget) og boligorganisationerne oplever en efterspørgsel efter boliger og har ikke vanskeligheder med at udleje dem. Dog peger man på, at boligbehovet flytter fra land mod by.

3 3 Den pressede situation på ejerboligmarkedet kan også resultere i en nedlæggelse af boliger i et eller andet omfang. På andelsboligområdet er der registreret et fald og man må også forvente at flytningen fra land til by vil resultere i et behov for nye boliger bl.a. i Grenaa og Auning og samtidig nedlæggelse af boliger i nogle af landområderne. Det indebærer, at bruttobehovet samlet i perioden vil være på boliger. En andel heraf vil være ungdomsboliger og efter boligorganisationernes og VidenDjurs skøn drejer det sig om en nettotilgang på ca. 50 i perioden og i Grenå. Den skønnede nettotilgang for familieboliger er altså på boliger primært i Grenaa og evt. Auning. Set i lyset af den demografiske udvikling i kommunen og flytningen fra by til land vil det store behov for store familieboliger være boliger for aldersgruppen +55 med en indretning således, at man kan blive i eget hjem også, når man bliver ældre. Det indebærer, at der skal være fokus på adgangsvejene, adgang til udearealer, gode muligheder for offentlig transport, indkøbsmuligheder m.m. Det taler for, i den udstrækning det er muligt, at det bliver bynære boliger opført som tæt/lav. Set i lyset af den nuværende situation på boligmarkedet skal det næppe forventes, at private bygherrer kan udfylde den største rolle med at dække det fremtidige boligbehov. Det taler for, at der fokuseres på nybyggeri af almene boliger, men at det i den forbindelse er vigtigt, at det sker på en måde så, der sikres områder med blandede ejerformer. Bygges der f.eks. 500 nye almene boliger i perioden vil det resultere i en andel på 15 % almene boliger af kommunens samlede boligmasse. Det anbefales, at der, såfremt vurderingerne i nærværende analyse fortsat er gældende fra 2016/17 og frem, prioriteres grundkapital til familieboliger årligt. Familieboliger Siden udarbejdelsen af boliganalysen har B45 på GD-grunden bygget 6 familieboliger, som ikke direkte kan opfylde det behov, boligorganisationerne oplyser, der er pt. Det skyldes, at de 6 nye familieboliger er i flere plan med mange trapper og derfor kun relevant for et mindre udsnit af befolkningen. Antallet af familieboliger er således på samme niveau, som da boliganalysen blev udarbejdet i november B45 oplyser, at der permanent vil blive nedlagt ca lejligheder over 3 år i forbindelse med renoveringen på De Lichtenbergsvej. Efter B45 s vurdering mangler der allerede på nuværende tidspunkt boliger, da Norddjurs Kommunes boliganalyse fra 2013 belyser, at der skulle bygges nye lejligheder årligt for at imødekomme behovet. Dette forstærkes af, at der allerede i slutningen af 2016 nedlægges minimum 18 boliger i forbindelse med at renoveringen påbegyndes. B45 vurderer, at der meget snart kommer til at mangle boliger, idet B45 indenfor kortere tid vil stoppe udlejningen på De Lichtenbergsvej for at kunne tømme den første blok, der skal renoveres for at skaffe genhusningsboliger. Herefter vil der efter B45 s vurdering løbende mangle minimum 36 familieboliger, da der løbende renoveres 2 blokke ad gangen. Da der også vil være andre boliger, der skal benyttes til genhusning, vil der hurtig mangle boliger i de kommende 3 år. Det er således B45 s vurdering sammenholdt med boliganalysen, at der på nuværende tidspunkt mangler familieboliger i Grenaa Herefter vurderer B45, som det også konkluderes i boliganalysen, at der kommer til at mangle nye familieboliger årligt fremover hen imod 2022.

4 4 GAB tilslutter sig B45 s vurdering vedrørende ovennævnte behovsbeskrivelse. Både GAB og B45 oplyser, at der er stor efterspørgsel efter familieboliger i Grenaa, og at de har mange på ventelisterne til afdelingerne beliggende i Grenaa by. Ungdomsboliger B45 vurderer, at der efter tilgangen af 53 ungdomsboliger på GD-grunden umiddelbart er et tilstrækkeligt antal ungdomsboliger. GAB oplyser, at der er ventelister på deres ungdomsboliger beliggende på Solskrænten i Grenaa, og vurderer, at der pt. er behov for yderligere nye ungdomsboliger. VidenDjurs oplyser, at de selv planlægger, at udbygge deres Campus med flere værelser, men det kommer til at ske nede ved Idrætscenteret, så deres elever er samlet omkring nogle skarpe miljøer. Værelserne vil blive opført som pavillonbyggeri, der giver VidenDjurs den største fleksibilitet. VidenDjurs vurderer således ikke, at der er et øget behov de næste 2-3 år for ungdomsboliger. Billige boliger B45 oplyser, at der altid er mangel på billige boliger især til flygtninge og efter det nye kontanthjælpsloft, men ved at der bliver bygget nye boliger, vil dette formentligt medføre, at nogle af de nuværende lejere flytter fra de billige lejligheder og til de nye lejligheder, især fordi de nye lejligheder vil være med en bedre tilgængelighed. Økonomi Kommunen skal i forbindelse med godkendte byggeprojekter bidrage med grundkapital som indtil den 31. december 2018 er fast til 10 % af den samlede byggesum. Grundkapitalindskuddet skal indbetales til Landsbyggefonden ved godkendelse af skema A, som er kommunens godkendelse af igangsætning af et projekt. Kommunalbestyrelsen har i forbindelse med vedtagelsen af budget 2016 i hvert af årene afsat 4 mio. kr. til grundkapital/kapitalindskud. Herudover er der i 2016 afsat 0,2 mio. kr. til B45 s renoveringsprojekt på De Lichtenbergsvej i Grenaa, som blev godkendt i kommunalbestyrelsen den 15. marts Boligorganisationerne i Norddjurs Kommune Boligorganisationer med hjemsted i Norddjurs Kommune er følgende: B45, Engdalen 2, 8500 Grenaa Grenaa Andelsboligforening, Passagen 2, 8500 Grenaa Lejerbo, Norddjurs, 8961 Allingåbro Herudover er der følgende boligorganisationer med afdelinger beliggende i Norddjurs Kommune: Djursbo, Hjemsted i Syddjurs Kommune

5 5 Boligselskabet af 2014 (Gamle Randersegnens), hjemsted i Randers Kommune. Endelig er der følgende selvejende institutioner: Boligselskabet Broager, Ældreboliginstitution, Broagervej 3-13, 8961 Allingåbro (6 lejemål) Boligselskabet Ålunden, beboelseshus til voksne handicappede, Ålunden 18-20, 8500 Grenaa (10 lejemål). Boligselskabet Ørum Djurs, udlejet til voksne handicappede, Kornvænget 2 (6 lejemål) og Åparken 6 (6 lejemål), 8586 Ørum Djurs Status på udlejningssituationen Efter de afholdte styringsdialogmøder har boligorganisationerne oplyst følgende omkring ventelister samt den generelle udlejningssituation. Lejerbo Norddjurs Lejerbo Norddjurs har stort set ingen ventelister. Det har været vanskeligt at leje ud, men der er ikke et decideret udlejningsproblem. Lejerbo har 137 boliger, beliggende i Ørsted, Vivild og Nørager. Grenaa Andelsboligforening(GAB) Grenaa Andelsboligforening har pt. 2 ledige lejligheder i henholdsvis afd. 13 Færingegården, Bønnerup og 1 lejlighed i afd. 7 på P. Møllers vej, Fjellerup. Lejlighederne udenfor Grenaa by bliver ifølge Grenaa Andelsboligforening sværere og sværere at udleje. Dette skyldes angiveligt, at det føles som om, at yderområderne er under afvikling med mindre velfungerende infrastruktur, dog fungerer flextur. Grenaa Andelsboligforening oplyser, at der er ventelister på alle lejligheder i Grenaa, og at der ikke er noget problem med at leje lejlighederne ud. Tværtimod. Grenaa Andelsboligforening oplever, at de ældre beboere flytter mod Grenaa. I dag overvejer GAB, om boligerne i yderområderne skal renoveres, eller de bare skal holdes nødtørftigt ved lige, hvilket gør, at GAB så vil få andenrangsboliger, hvad man ikke ønsker. GAB efterlyser en tilkendegivelse fra kommunen om, hvad Kommunen vil med yderområderne, og ikke kun hvad kommunen vil med centerbyerne Auning og Grenaa. B45 Boligselskabet B45 har haft lejeledighed i de tyndere befolkede områder nærmere betegnet i afd. 39, Århusvej 222 A-H i Trustrup og Afd. 55 Vinkelvej i Nimtofte (Syddjurs), men har afhjulpet dette problem ved at bruge penge fra dispositionsfonden, så boligerne kan blive bedre og billigere at leje. På sigt vil man kunne afvikle de lejligheder man ikke kan udleje, men det vil være en større og længere sag at få gennemført. I Grenaa er der ingen lejeledighed, tværtimod er der generelt stor efterspørgsel efter B45 s lejligheder og især er der meget stor efterspørgsel på helt traditionelle 3-4 værelses boliger med tilgængelighed. Boligselskabet af 2014 (tidligere Randersegnens Boligforening) Boligselskabet af 2014 oplyser, at der er lange ventelister i Auning, og at det tager flere år før man kan få en bolig, men at der i de mindre byer, som f.eks. Glesborg og Ramten ingen ventelister er. Boligselskabet

6 6 af 2014 oplyser, at efterspørgslen efter boliger i Auning er fordelt ligeligt på ældre, - familie,- og ungdomsboliger. Djursbo Djursbo har i Norddjurs Kommune kun afdelinger i Auning, afd. 41 på Enighedsvej(27 familieboliger) og afd. 42 på Banevænget (12 familieboliger). Djursbo har oplyst, at der er 53 på ventelisten til afd. 41 og 31 på venteliste til afd. 42. Forvaltningen har haft kontakt til en ejendomsmægler i Grenaa for at vurdere det generelle boligmarked. Ejedomsmægleren oplyser, at salget i Grenaa går bedre. Der blev solgt 16 % flere helårshuse i 8500 Grenaa i 2015 i forhold til Der er 256 ejerboliger til salg pt. I Auning har salget været stort set uændret fra 2014 til Der er pt. 64 ejerboliger til salg. Ejendomsmægleren har svært ved at vurdere, hvorvidt nye almene boliger vil påvirke boligmarkedet negativt, men vurderer, at hvis huslejen bliver for dyr, vælges ofte ejerbolig (hvis de pågældende kan blive godkendt i forhold til lånefinansiering). Der er tomme ejer- og lejeboliger både i Grenaa og Auning. Ejendomsmægleren oplyser dog, at det umiddelbart er vanskeligt for ham at vurdere lejemarkedet, da de kun sjældent beskæftiger sig med dette. Som et eksempel har ejendomsmægleren i 3 uger forsøgt at udleje et fint hus på Møgelbjergparken 20, 8500 Grenaa, 139 m 2 med stor garage i fin stand. Pris kr. + forbrug og det er ikke lejet ud endnu. Nybyggeri og renoveringsprojekter Af de ovennævnte boligorganisationer er det udelukkende B45 og Grenaa Andelsboligforening, som har planer i forhold til nybyggeri og renovering. B45 Boligselskabet B45 er, som nævnt under "status, i gang med en stor helhedsplan på De Lichtenbergs Vej. B45 har udarbejdet et projekt på GD Grunden med samlet 56 familieboliger. Dette vil kunne deles op i 2 etaper, GD 3 med 30 familieboliger og GD 4 med 26 familieboliger. I gennemsnit vil boligerne være omkring 100 m 2 og dermed er der tale om hhv og m 2, der skal opføres. Omregnes dette i forhold til det nuværende rammebeløb vil det være som følger: GD Etape m2 x = Grundkapital 10 % = GD Etape m2 x = Grundkapital 10 % = Grundkapitalbeløbet skal indskydes af kommunen og betales efter kommunens godkendelse af skema A. B45 har herudover tilkendegivet, at man derfra også gerne vil byde ind med et nybyggeri i Åbyen, såfremt Norddjurs Kommune vælger at prioritere nybygning der.

7 7 Grenaa Andelsboligforening Grenaa Andelsboligforening er i gang med en helhedsplan for 2020 på Fuglevænget. Der bliver pt. behandlet 2 sager for henholdsvis afd. 2.1, 2 og afd. 2.3 (Fuglevænget og 8-14) hos Landsbyggefonden, og GAB forventer at få lov af Landsbyggefonden til at gå i gang i 2020/21. Kommunalbestyrelsen har den 23. februar 2016 godkendt en klimarenovering i Afd. 1 Lynggården (Fasanvej 45-55), og Grenaa Andelsboligforening vil gerne samtidigt have lov til at etablere 10 taglejligheder og dermed også differentiere huslejen for afdelingen. Grenaa Andelsboligforening vurderer, at såfremt taglejlighederne bliver udført sammen med klimarenoveringen, vil man kunne spare ca. 1 mio. kr. Grenaa Andelsboligafdelingen oplyser, at afdelingen om ca. 3 år alligevel skal have skiftet taget, da det efterhånden er over 60 år gammelt. Projektet med taglejlighederne vil samlet koste 17 mio. kr. hvilket indebærer, at kommunen skal bidrage med 1,7 mio. kr. i grundkapital. Grenaa Andelsboligforening vil i forlængelse af etape I i Åbyen i Grenaa gerne have lov til at opføre etape II, som består af familielejligheder. Huslejen vil blive ca. på 800 kr. pr. m 2. Åbyen Etape II (24 boliger) m2 x = Grundkapital 10 % = I forbindelse med Grenaa Andelsboligforenings byggeprojekt i Åbyen er der en udfordring i henhold til lokalplanen. Lokalplanen fastlægger, at stueetagen primært skal anvendes til publikumsorienterede funktioner, og Grenaa Andelsboligforenings beregninger (med grundkapitalindskud på kr.) forudsætter anden anvendelse af stueetagen end boliger. Grenaa Andelsboligforening vil meget gerne lave boliger i stueetagen, såfremt lokalplanen kan ændres. Det skal oplyses, at Norddjurs Kommune ejer byggegrunden i Åbyen, og indtægten ved salget af grunden vil overstige udgiften til grundkapitalen. Forslag til prioritering Norddjurs Kommune har i afsat 4 mio. kr. årligt til grundkapitalindskud. På baggrund af tilbagemeldingerne fra boligorganisationerne må det konkluderes, at der allerede er mangel på almene familieboliger særligt i Grenaa, hvilket bekræftes af ventelisterne samt tilkendegivelserne fra boligorganisationerne. Boligselskabet af 2014 har herudover tilkendegivet, at der er lange ventelister i Auning. Djursbo har ligeledes bekræftet, at der er ventelister på samtlige af deres lejligheder i Auning. I Auning er der i alt 277 almene boliger fordelt på 257 familieboliger, 12 ældreboliger og 8 ungdomsboliger. Den almene boligpolitik samt procedurebeskrivelse fastlægger følgende omkring hvilke projekter, der skal prioriteres. I vurderingen af ansøgninger om støtte til større renoveringsprojekter eller opførelse af nye almene boliger skal der lægges vægt på følgende forhold:

8 8 at der er et reelt og vedvarende behov for almene boliger i det påtænkte område, et behov som kan dokumenteres ved hjælp af den løbende behovsvurdering, herunder vurdering af udlejningsmulighederne (boligtilvæksten, tomme boliger mv.), at valg af større renoveringsprojekter eller placering af nye boliger sammentænkes med øvrig kommunal planlægning, herunder infrastruktur, indkøbsmuligheder, daginstitutioner/skoler, kollektiv trafik mv., at projekterne indeholder overvejelser om, hvilke miljørigtige løsninger der kan anvendes, at huslejeniveau, materialevalg og indretning indgår i vurdering af projektet. Det er dokumenteret, at der mangler almene boliger i både Grenaa og Auning, jf. tilkendegivelserne fra både boligorganisationerne samt konklusionen fra boliganalysen. Der er mulighed for at prioritere som nedenstående eksempel viser: 2017 GAB 10 taglejligheder på Lynggården, Fasanvej 45-55, 8500 Grenaa, Grundkapital 1,7 mio. kr. 2017/2018 Et af disse to projekter: B45 3. etape på GD-Grunden, 30 familieboliger GAB 2. etape i Åbyen, 24 familieboliger Grundkapital 5,8 mio. kr. Grundkapital 5,2 mio. kr Nyt byggeprojekt i Auning Grundkapital i alt Grundkapital 4,5-5,1 1 mio. kr. 12 mio. kr. Det kan eventuelt meddeles de involverede boligorganisationer, at der er 4,5-5,1 mio. kr. til rådighed i grundkapital til etablering af nye almene boliger i 2019 i Auning. Herefter er det muligt for boligorganisationerne at fremlægge projekter, hvorefter kommunen udvælger det bedste projekt i overensstemmelse med ovennævnte procedurebeskrivelse samt den almene boligpolitik. GAB s byggeprojekt i Åbyen er projekteret på en af kommunens grunde. Indtægten ved grundsalget vil overstige grundkapitalen, og det bør derfor overvejes, om projektet på denne baggrund kan realiseres. 1 Restbeløbet er afhængigt af hvilket projekt, der prioriteres i Grenaa i 2017/18