i n d l e d n i n g 1 v e d t a g e l s e s p å t e g n i n g 11

Transkript

1

2 i n d h o l d l o k a l p l a n n r. 73 a i n d l e d n i n g 1 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r 1. Formål 3 2. Områdets afgrænsning og zoneforhold 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 4 5. Veje, stier og parkering 5 6. Bebyggelsens omfang, disponering og placering 6 7. Ydre fremtræden 7 8. Ubebyggede arealer 8 9. Grundejerforeninger Forudsætninger for ibrugtagen af bebyggelse Ophævelse af lokalplan 10 v e d t a g e l s e s p å t e g n i n g 11 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Områdets historie - indledning 12 Lokalplanenes baggrund og formål 13 Forholdet til anden lovgivning 14 - Naturbeskyttelsesloven, Lov om landbrugsejendomme, Museumsloven, Lov om miljøvurdering Forholdet til anden planlægning 16 - Regionplan 2005, Kommuneplan 2005, Zoneforhold, Lokalplanområdets trafikbetjening, Varmeplan, Afløbsplan spildevand og regnvand fra tage, Byøkologi og miljøhensyn, Affaldsplan l o k a l p l a n e n s r e t s v i r k n i n g e r 20 Kortbilag 1 Afgrænsning, anvendelse m.m. Kortbilag 2 Bebyggelse, veje, stier, parkering, udstykning m.m. Kortbilag 3 Vejledende landskabsplan Bilag 4 Perpektivskitser Bilag 5 Vejledende detaljeudsnit Bilag 6 Miljørapport (Alle bilagene findes bagerst i dette hæfte). Lokalplanen er udarbejdet af Værløse Kommune og rettighederne til kort tilhører kommunen.

3 i n d l e d n i n g Sådan læses lokalplanen Lokalplanens første afsnit indeholder lokalplanbestemmelser med dertil knyttede bemærkninger. Herefter følger lokalplanens vedtagelsespåtegning, et afsnit med nærmere redegørelse og et afsnit om planens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne har bindende retsvirkning for ejere og brugere af området og tinglyses på de ejendomme, som lokalplanen omfatter. Bemærkningerne til lokalplanbestemmelserne er vejledende. I lokalplanens redegørelse kan man læse om planens baggrund og formål, om forholdet til anden lovgivning og planlægning og lidt om områdets historie. I det sidste afsnit er lokalplanens retsvirkninger efter lov om planlægning omtalt. Lokalplanens indhold kort fortalt Lokalplanen udgør den tredje og sidste etape af bydelen Ryget Skovby. Ryget Skovby er en ny tæt haveby højt beliggende i landskabet mellem Værløse og Kirke Værløse. Bydelens strukturplan er fastlagt i Kommuneplan 2005 på baggrund af en arkitektkonkurrence i Den bærende idé er en indre bygrønning, hvori bydelens fordelingsvej Olaf Becks Allé forløber. Bydelens to tidligere etaper - fastlagt i lokalplan nr. 48 og nr er tæt på at være fuldt udbyggede og rummer tilsammen ca. 500 boliger, to børneinstitutioner samt et dagcenter og et bofællesskab for ældre. Lokalplanområdet ligger nord for bygrønningen og grænser mod nord op til det smukke varierede landskab ved Ryget Skov og Præsteskov, og mod vest til golfbanen. Området er på ca. 7,32 ha, hvoraf ca. 6,56 ha udlægges til boligformål. Lokalplanen giver mulighed for en udbygning af området i henhold til den bebyggelsesplan, som er udarbejdet på baggrund af vinderprojektet fra udbudskonkurrencen i efteråret Området kan bebygges med m² boliger fordelt på 69 rækkehuse og 21 enfamiliehuse. Lokalplanen erstatter den hidtil gældende lokalplan nr. 73 for det samme område. Lokalplan 73 havde karakter af en rammelokalplan, der fastlagde den samlede maksimale bebyggelsesgrad, og kommunalbestyrelsens ønske om, at der til grund for udbygningen i området udarbejdes en samlet strukturplan, der sikrer en hensynsfuld indpasning af nye boligbebyggelser i det smukt beliggende område. Lokalplan 73 fastlagde ikke detaljerede forhold, men skulle erstattes eller suppleres med et eller flere lokalplantillæg før området kunne bebygges. Hovedformålet med lokalplan 73 var at overføre hele området til byzone og få ophævet af landbrugspligten samt fastlagt skovbyggelinien 100 m fra Ryget Skov, og således klargøre området til salg og udstykning til boligformål. 1

4 i n d l e d n i n g Da dette formål nu er opnået, og da Kommunalbestyrelsen siden har vedtaget, at hele området skal færdigplanlægges på én gang, har kommunen valgt at lade udarbejde en ny samlet lokalplan for hele området i stedet for et tillæg til rammelokalplanen. Lokalplan nr. 73a vil dermed formelt set erstatte lokalplan nr. 73. Da alle bestemmelser fra lokalplan nr. 73, der stadig er aktuelle og har retlig virkning, er videreført i lokalplan nr. 73a, er der juridisk og i praksis tale om en supplering i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplan 73. 2

5 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er Lokalplan nr. 73a for udbygning af Ryget Skovbys 3. etape (Lokalplan nr tillæg) I henhold til lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at udlægge området til boligformål i form af åben lav og tæt-lav bebyggelse, at sikre at udstykning og udbygning sker i overensstemmelse med en samlet strukturplan, at områdets særlige terræn udnyttes, så der i så vidt muligt omfang sikres gode udsigtsforhold for bebyggelserne i området, at området disponeres således, at det fremtræder harmonisk og klart afgrænset set fra det omgivende landskab. Det var en del af formålet med lokalplan nr. 73, at overføre området fra landzone til byzone. Da denne zoneændring nu er trådt i kraft, udgår dette af formålsparagraffen. Lokalplan nr. 73 havde endvidere til formål at muliggøre udstykning af lokalplanens område til boligformål i én samlet ejendom. Denne udstykning fandt sted i august 2005, og punktet er dermed ikke længere aktuelt.. at sikre at bebyggelsens grønne friarealer disponeres på en harmonisk måde, at sikre at området vejbetjenes på en smuk og hensigtsmæssig måde i forhold til terrænforhold, oversigtsforhold og trafiksikkerhed, 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 15 ii og del af matr. 15 dr, Kirke Værløse, samt alle parceller, der efter den 1. februar 2006 udstykkes herfra. Før udstykning d. 1. august 2005 var hele lokalplanområdet en del af matrikel nr. 15 dr, Kirke Værløse. 3

6 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 3 Områdets anvendelse 3.1 Område til boligformål Område B vist på kortbilag 1 må kun anvendes til boligformål som helårsbeboelse, samt kollektive formål med naturlig knytning hertil Bebyggelse må opføres som åben lavt og tæt lavt byggeri. Vedr. fordelingen mellem åbent og tæt lavt byggeri henvises til Mindst 12 % af området skal disponeres som fælles grønne områder med mulighed for at færdes sammenhængende gennem området og med visuel forbindelse til det omgivende landskab Arealerne inden for 10 m fra område B s grænse mod vest og nordvest som vist på kortbilag 1 skal friholdes for bebyggelse Bronzealderhøjen (SB10) skal bevares og indgå i et offentligt tilgængeligt fællesareal. Der henvises til Offentlige grønne områder De på kortbilag 1 med priksignatur viste områder del af bygrønning og grøn kile - er udlagt som offentlige grønne område til rekreative formål, park med mulighed for ophold, leg, og boldspil. 4 Udstykning 4.1 Udstykning af lokalplanområdet må kun ske i princippet som vist på kortbilag 2. Mindre justeringer af matrikelskellenes linieføring kan tillades. Der må udstykkes 21 grunde til fritliggende enfamiliehuse. Rækkehusbebyggelsen må udstykkes, så hvert rækkehus får sin matrikel. 4.2 Hvis lokalplanområdet udstykkes til ejerboliger, må der kun være én bolig pr. parcel. 4

7 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 5 Veje, stier og parkering Veje, stier og parkeringsarealer anlægges i princippet som vist på kortbilag Veje skal i videst muligt omfang følge det naturlige terræn. (5.1.1) Området vejbetjenes af en intern fordelingsvej og et antal blinde stikveje til denne. Fordelingsvejen forbindes med Olaf Becks Alle ved 2 overkørsler Veje og adgangsarealer skal i princippet udformes som stilleveje eller lege-opholdsarealer. P P Græsarmering Vendepladser skal anlægges, så biler op til 8 m kan foretage en 3-punktsvending i princippet som vist på illustrationen til højre. 5.2 Stier Der skal anlægges øst - vestgående hovedsti i det grønne område (del af bygrønning) nord for Olaf Becks Allé i princippet som vist på kortbilag 1. P (5.1.4) Principiel udformning af vendepladser bestående af en cirkulær flade med en diameter på mindst 12 m og en græsarmeret bræmme på mindst 2,5 m Der skal være nord-sydgående landskabssti i det grønne område (kile) øst i området i princippet som vist på kortbilag Der skal anlægges stier og sikres offentlig færdselsret gennem områdets fællesarealer som vist på kortbilag 2. Passage til stier og offentlig færdselsret skal have en bredde på mindst 3 m. Der henvises til (5.2.3) Selv om stiforbindelser gennem området kan have karakter af trådte stier, er der offentlig færdselsret på de på kortbilag 2 viste stier. 5.3 Parkering For rækkehusbebyggelsen skal der anlægges 1 overdækket p-plads pr. bolig, opført som carport på egen grund, og der skal indenfor en hensigtsmæssig afstand til boligen anlægges yderligere 1 fælles- og gæsteparkeringsplads pr. bolig For villabebyggelsen skal der anlægges 2 overdækkede p-pladser pr. bolig, opført som carporte på egen grund, og der skal indenfor en hensigtsmæssig afstand til boligen anlægges fælles- og gæsteparkeringspladser svarende til mindst 2/3 p-plads pr. bolig. 5

8 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er En passende del af de fælles parkeringspladser skal udformes under hensyn til handicappede Carporte opført nærmere end 5 m fra vejskel må kun udformes med åbne sider Supplerende carporte må kun opføres efter en samlet plan for de enkelte bebyggelsesafsnit. Planen skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. (5.3.3) Der henvises til DSpublikation Udearealer for alle - Anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden (5.3.4) Bestemmelsen skal sikre, at carporte udformes således, at bilens fører på betryggende vis kan overskue vejen. 6 Bebyggelsens omfang, disponering og placering 6.1 Disponering i område B (jf. kortbilag 1) må kun ske i princippet som vist i den samlede strukturplan, beskrevet med lokalplanens bilag nr. 2, 3, 4 og 5. Strukturplanen skal sikre en god disponering af bebyggelsen i forhold til det naturlige terræn såvel internt som i forhold til det omgivende landskab. 6.2 I de grønne områder (bygrønning og grøn kile) som vist på kortbilag 1 må ikke opføres bebyggelse. 6.3 Bebyggelsens omfang, etageantal, højde mm Der må højst opføres op til kvm. bruttoetageareal i område B. Heraf skal mindst kvm. udføres som åben lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse Indenfor delområde R1 må opføres 18 rækkehuse i et plan med bygningshøjde på højst 5 m. (6.1) En stor del af området er en nordvestvendt skråning, der over en strækning på m falder 8 m. Kommunalbestyrelsen ønsker, at det særlige terræn udnyttes, så der i så vidt muligt omfang sikres gode udsigtsforhold for bebyggelserne i området. Samtidig finder kommunalbestyrelser det væsentlig, at bebyggelserne udformes således, at området fremtræder harmonisk og klart afgrænset set fra det omgivende landskab. Der henvises også til 1 og lokalplanens redegørelse. (6.3) Område B har en størrelse på ca kvm. Mulighed for opførelse af kvm svarer til en bebyggelsesprocent på 18,3 for område B som helhed F Indenfor delområde R2 må opføres 51 rækkehuse i 2 etager med bygningshøjde på højst 8,5 m. R2 R1 F Indenfor delområde F1 må opføres 12 fritliggende enfamiliehuse i et plan med bygningshøjde på højst 5 m. Inddeling af området i delområderne R1, R2, F1 og F Indenfor delområde F2 må opføres 9 fritliggende enfamiliehuse i 2 etager med bygningshøjde på højst 8,5 m. 6

9 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 7 Ydre fremtræden 7.1 Materialer og farver Bebyggelsen skal med hensyn til materialer og farver fremtræde på en måde, der efter kommunalbestyrelsens vurdering, er afstemt i forhold til det omgivende landskab Bebyggelsen skal fremstå med facader af blank mur i teglsten med en afdæmpet farve, som er godkendt af Kommunalbestyrelsen. Dog må mindre facadepartier fremstå i andre materialer. (7.2.1) Murværkets farve herunder kombinationen af teglsten og fuge skal godkendes af Kommunalbestyrelsen, for at sikre en harmonisk indpasning i landskabet Tage skal udføres som flade tage. (7.1.3) Ved flade tage forstås tage med meget lav hældning. 7.2 Mindre overdækninger og udhuse Mindre overdækninger og udhuse kan etableres, når de tilpasses den øvrige bebyggelse, og opføres efter en samlet plan, som er godkendt af Kommunalbestyrelsen. 7.3 Skiltning Skiltning af permanent karakter - ud over almindelig adresse-, vejvisnings- og oversigtsskiltning - må kun undtagelsesvis finde sted og kun på en måde, der efter kommunalbestyrelsens vurdering ikke virker skæmmende og kun med kommunalbestyrelsens tilladelse. 7.4 Antenner, paraboler, solfangere og lignende Antenner, paraboler og lignende må ikke opsættes med mindre særlige forhold kan begrunde det og kun med kommunalbestyrelsens tilladelse. Der henvises også til Solfangere, solceller og lignende Solfangere, solceller og lignende må kun opsættes efter retningslinier beskrevet i en samlet plan for hele bebyggelsen og kun med kommunalbestyrelsens tilladelse. 7.6 Oplag og lignende Områdets karakter af boligområde må ikke skæmmes ved f. eks. oplag eller parkering af uregistrerede køretøjer. Parkering af campingvogne, både og lignende må ikke have permanent karakter. 7

10 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 7.7 Belysning Belysning i terræn skal opsættes under hensyn til omboende og må ikke efter kommunalbestyrelsens vurdering virke skæmmende set fra det omgivende landskab. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Beplantning, hegning og terrænregulering Beplantning og pleje af områdets fællesarealer skal ske efter en samlet beplantningsplan, som skal godkendes af Kommunalbestyrelsen, i princippet som vist på landskabsplanen, kortbilag Fællesarealer behandles som enten vildtvoksende eller plejede græsflader i princippet som vist på landskabsplanen, kortbilag Fællesarealer skal indrettes på en hensigtsmæssig måde med velbeliggende arealer til ophold og leg Langs lokalplanområdets nordvestlige grænse skal der af hensyn til oplevelsen af området set fra det omgivende landskab plantes et antal grupper af hjemmehørende skovtræer Langs områdets grænse mod nord og nordvest anlægges et jorddige med en højde på ca. 75 cm og i øvrigt svarende til det eksisterende dige langs nabobebyggelsen mod øst Hegning mellem private haver må kun være hæk, og hegning mellem private haver og fællesarealer må kun være hæk eller anden lav beplantning efter retningslinierne i den samlede beplantningsplan. Jf (8.1.1) Beplantningsplanen skal vise hvordan bebyggelsens fællesarealer - herunder overgangen mellem fællesarealer og private haver - bearbejdes og beplantes på en måde, som er afstemt i forhold til bebyggelsens arkitektur, det skrånende terræn og oplevelsen af området set fra det omgivende landskab. (8.1.3) En passende del af områdets fællesarealer skal indrettes særligt til ophold og leg. Disse områder må ikke kun bestå af veje og adgangsarealer, selv om vejene udformes som legeopholdsarealer i henhold til færdselslovgivningen. Se Fald ca. 1:7 75 cm Ca. 250 cm (8.1.5) Principiel udformning af jorddige langs områdets grænse mod nord og nordvest Terrænregulering af private haver på mere end +/ 30 cm må kun ske efter en samlet plan for de enkelte bebyggelsesafsnit. 8

11 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 8.2 Fortidsminde Det skal sikres, at arealet med bronzealdergravhøjen (SB10) bliver sikret under byggeperioden og efterfølgende rekonstrueret i henhold til anvisninger fra Museet på Kroppedal og i øvrigt i samarbejde med Kulturarvsstyrelsen. 9 Grundejerforeninger Ca. 8 m Ca. 26 m (8.2) Vejledende skitse, der viser den rekonstruerede gravhøjs profil. Et areal på 2 meter omkring højfoden regnes med til fortidsmindet. 9.1 Grundejerforening for område B Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for ejerne indenfor område B. Jf. kortbilag Foreningens formål er at være kontaktorgan til de offentlige myndigheder, være ejer og forstå vedligeholdelse af fællesanlæg i område B (veje, stier, friarealer o. lign.), samt at varetage medlemmernes interesser i fællesspørgsmål Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 9.2 Fælles grundejerforening for Ryget Skovby Grundejerforeningen for område B er forpligtet til at være medlem af Den fælles grundejerforening for Ryget Skovby Den fælles grundejerforening har ansvaret for at holde og drive bydelens fælles friarealer og fælles anlæg i overensstemmelse med en af kommunalbestyrelsen godkendt vedligeholdelsesplan. (9.2.1) Samtlige grundejerforeninger og ejere af bebyggelser i bydelen Ryget Skovby er forpligtet til medlemskab af den fælles grundejerforening Grundejerforeningerne skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivning pålægges foreningen. 9

12 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 10 Forudsætninger for ibrugtagen af bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke ibrugtages før nedennævnte betingelser er opfyldt: Bebyggelsen skal være tilsluttet den fælles varmeforsyning i form af fjernvarme Bebyggelsen skal være tilsluttet fællesantenneanlæg eller kabel tv-net. Der henvises til Veje, stier, adgangs- og parkeringsarealer og fælles friarealer skal være anlagte indenfor delområder, der efter kommunalbestyrelsens vurdering er passende afgrænset i forhold til strukturplanen for hele området. (10.1.3) Bestemmelsen om passende afgrænsedes delområder tager sigte på at området kan udbygges i etaper. 11 Ophævelse af lokalplan 11.1 Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan nr. 73, vedtaget 31. august Kortbilag til lokalplanen Kortbilag 1 Afgrænsning, anvendelse mm. Kortbilag 2 Bebyggelse, veje, stier, parkering, udstykning mm. Kortbilag 3 Vejledende landskabsplan Bilag 4 Perpektivskitser Bilag 5 Vejledende detaljeudsnit Bilag 6 Miljørapport Lokalplanens bilag findes bagerst i dette hæfte. 10

13 v e d t a g e l s e s p å t e g n i n g Lokalplanen er i henhold til lov om planlægning vedtaget endeligt af Værløse Kommunalbestyrelse den 31. maj På Kommunalbestyrelsens vegne Jesper Bach Borgmester Hans Jørgen Mortensen Teknisk Direktør 11

14 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Områdets historie indledning Lokalplanområdet ligger i bydelen Ryget Skovby og udgør den tredje og sidste etape af bydelen. Ryget Skovby er en ny tæt haveby højt beliggende i landskabet mellem Værløse og Kirke Værløse. Bydelens strukturplan er fastlagt i Kommuneplan 2005 på baggrund af en arkitektkonkurrence i Den bærende idé i planen er at samle bydelen omkring en indre præcist formet bygrønning, hvori bydelens fordelingsvej Olaf Becks Allé forløber med karakteristiske slyng. Bydelens to tidligere etaper - fastlagt i lokalplan nr. 48 og 55 - er tæt på at være udbyggede og rummer i alt ca. 500 boliger, to børneinstitutioner samt et dagcenter og et bofællesskab for ældre. Lokalplanområdet vil kunne rumme 89 boliger. Bydelens bebyggelser har klare grænser mod bygrønningen og mod det omgivende landskab. Mellem bebyggelserne er der grønne kiler og stier. Ryget Skovbys tre etaper 12

15 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet var tidligere ejet af kommunen og var en del af en større ejendom som også omfattede tilstødende områder i det åbne land. I 2005 besluttede Kommunalbestyrelsen at klargøre størstedelen af området til salg med henblik på boligbyggeri Kommunen udarbejdede derfor lokalplan nr. 73, som var en rammelokalplan, hvis formål dels var at fastlægge de overordnede retningslinier for, hvordan der fremtidigt måtte disponeres i området, og dels at overføre den del af området, der lå i landzone ca. 4,6 ha - til byzone, og klargøre området til salg. Lokalplanen havde også til formål at give baggrund for ophævelse af skovbyggelinie og landbrugspligt inden for området. Lokalplan nr. 73 indeholdt bestemmelser om den samlede maksimale bebyggelsesgrad, om bebyggelsens maksimale højde og etageantal samt fordelingen mellem tæt-lavt byggeri og fritliggende enfamiliehuse, men planen gav ikke mulighed for bebyggelse før der forelå en samlet strukturplan, der kunne sikre en hensynsfuld indpasning af nye boligbebyggelser i det smukt beliggende område. En stor del af lokalplanområdet består af en nordvestvendt skråning, der over en strækning på m falder 8 m. 47 En stor del af lokalplanområdet består af en nordvestvendt skråning, der over en strækning på m falder 8 m. Kommunalbestyrelsen ønsker, at det særlige terræn udnyttes, så der i så vidt muligt omfang sikres gode udsigtsforhold for områdets kommende bebyggelse. Samtidig finder kommunalbestyrelsen det væsentligt, at bebyggelsen udformes således, at området fremtræder harmonisk og klart afgrænset set fra det omgivende landskab. I august 2005 blev lokalplanens boligområde udstykket som én selvstændig ejendom og efterfølgende udbudt til salg til boligformål ved en offentlig udbudskonkurrence, og i december 2005 valgte Kommunalbestyrelsen en køber hvis skitseprojekt har dannet grundlag for udarbejdelsen af strukturplanen for området. Projektet består af en samlet bebyggelse med 90 boliger fordelt på en vestlig del med 69 rækkehuse og en østlig del med 21 fritliggende enfamiliehuse. Området vejbetjenes af en blødt svunget fordelingsvej med små stikveje. Boligerne opføres som 1- og 2-etages huse i 13

16 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e funktionalistisk stil, hvor de afbrudte rækker af kubistiske huse føjer sig i forhold til landskabets former. Næsten alle boliger er optimalt orienteret i forhold til både sol og udsigt. Denne lokalplan nr. 73a opfylder og viderefører alle hidtil gældende bestemmelser fra lokalplan nr. 73 og fastlægger med strukturplanen de nærmere retningslinier for byggeri og anden disponering i området. Forholdet til anden lovgivning Naturbeskyttelsesloven Lokalplanens område er siden d. 8. november 2005 ikke omfattet af skovbeskyttelseslinie efter naturbeskyttelseslovens 17. Lov om landbrugsejendomme Lokalplanens jorder er siden d. 1. august 2005 ikke pålagt landbrugspligt efter lov om landbrugsejendomme. Museumsloven Der er begrundet formodning om tilstedeværelsen af fortidsminder inden for lokalplanområdet, og disse vil i givet fald være omfattet af museumslovens kapitel 8 om sikring af kultur- og naturarven i forbindelse med den fysiske planlægning og forberedelse af jordarbejder m.v. Skov- og Naturstyrelsen har ophævet skovbeskyttelseslinien for det område, som med lokalplan nr. 73 blev overført til byzone og fastlagt linien svarende til lokalplanområdets grænse mod nord. Ophævelsen er offentligt annonceret d. 8. november Med lokalplan nr. 73 blev en del af området overført fra landzone til byzone. Ved den efterfølgende udstykning af lokalplanområdets delområde B i én selvstændig ejendom blev den hidtidige landbrugspligt for området ophævet ved erklæring fra landinspektør, jævnfør lov om landbrugsejendomme 6. Museet på Kroppedal har i sommeren 2005, efter aftale med Kommunen, foretaget arkæologiske undersøgelser i området. Undersøgelserne viste, at den overpløjede bronzealderhøj (SB10), som ligger i områdets østlige del, sandsynligvis er uberørt, og museet mener, den kan indeholde velbevarede grave. Museet på Kroppedal anbefaler at sikre af gravhøjen ved at tinglyse, at arealet (en cirkel med diameter på ca. 30 m) friholdes for bebyggelse. Højen kan så fungere som et grønt område i bebyggelsen. Evt. kan højen genskabes eller rekonstrueres i samarbejde med Museet på kroppedal og Kulturarvsstyrelsen. 14

17 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Lov om miljøvurdering Efter lov om miljøvurdering, som trådte i kraft skal der udarbejdes miljøvurdering, når myndigheder tilvejebringer planer som omhandler særlige projekter omfattet af lovens bilag 3 og 4 eller andre projekter, som vurderes at have væsentlig indvirkning på miljøet. Ved udarbejdelsen af lokalplan nr. 73 blev der ikke lavet miljøvurdering idét Kommunen fandt, at der var tale om planlægning for et mindre område på lokalt niveau, og inden for rammerne af gældende region- og kommuneplanlægning, som Kommunen gennem planloven har en forpligtelse til at virke for gennemførelse af. For sådanne planer skal der iflg. Lov om miljøvurdering kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Da den overpløjede bronzealderhøj (SB10) siden har vist sig sandsynligvis at være uberørt, og kan indeholde velbevarede grave, har Kommunalbestyrelsen besluttet, at der for denne lokalplan udarbejdes en miljøvurdering. Selv om behovet for en miljøvurdering udløses af de nye oplysninger om bronzealderhøjen, har Kommunen valgt at lade flere parametre indgå i miljørapporten. De valgte parametre er: 1. Miljøpåvirkning i forhold til den overpløjede bronzealderhøj (SB10) i områdets østlige del. 2. Miljøpåvirkning for lokalplanområdets naboer i form af forringet udsigt pga. det kommende boligbyggeri. 3. Miljøpåvirkning af de omliggende naturområder i form af øget slitage fra beboere i det kommende boligbyggeri. 4. Miljøpåvirkning af landskabet i form af en ændret oplevelse af området set fra det åbne land. 5. Miljøpåvirkning i form af øget biltrafik fra det kommende boligbyggeri. 6. Herlighedsværdi og naturkvaliteter for de kommende beboere i nybyggeriet. Kommunen har under den indledende afgrænsning af miljøvurderingen fravalgt en række andre mulige parametre som eksempelvis geologiske forhold, klima- 15

18 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e påvirkning eller drikke- og grundvandsforhold idét planen ikke vurderes at have sandsynlig væsentlig indvirkning på miljøet for disse parametres vedkommende. Miljørapporten er vedlagt lokalplanen som bilag nr. 6. Forholdet til anden planlægning Regionplan 2005 Hele lokalplanområdet er udlagt som byområde i Regionplan Kommuneplan 2005 Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, som er fastlagt for hele bydelen Ryget Skovby. Bydelen er betegnet som område B51 og har følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelse: Boligformål, overvejende tæt lav bebyggelse med overvejende mindre boliger Bebyggelsens omfang: Bebyggelsesprocent max 25%. Højst 2 etager. Dog kan kommunalbestyrelsen tillade enkeltbygninger eller dele af bygninger i 3 etager. Friarealer Mindst 10 % udlægges til samlede friarealer og små vådområder sikres som del af friarealerne. Andet Området udbygges i overensstemmelse med strukturplanen for hele område B51 f.s.v.a. de primære veje, bebyggelsesområdernes afgrænsning og friarealstrukturen. Strukturplanen som fastlagt i Kommuneplan 2005 Kommuneplanen indeholder også generelle bestemmelser og retningslinier for lokalplanlægningen. De relevante for lokalplanens område er følgende: Overordnet planlægning: Der må ikke etableres forhold som strider imod kommuneplanens hovedstruktur eller den overordnede planlægning (regionplan, landsplandirektiver m.v.) Bebyggelse: Ny bebyggelse og væsentlige ændringer af eksisterende bebyggelse skal udformes, så der opnås en god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Beplantning: Kommunens grønne præg skal sikres ved retningslinier for beplantning. Parkering: Der skal sikres parkeringsareal svarende til det parkeringsbehov, der er knyttet til aktiviteter på den enkelte ejendom. 16

19 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Det fornødne parkeringsareal kan tillades tilvejebragt som fælles parkering for et større område, hvis det fastlægges i en samlet plan for området. Varmeforsyning: Ny bebyggelse skal pålægges tilslutningspligt til den kollektive varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens varmeplan. Terrænregulering: Terrænregulering på mere end +/- 0,3 m må kun ske efter en samlet plan, der sikrer hensynet til omgivelserne og hensynet til adgangsforholdene herunder også for bevægelseshæmmede, dersom arealbenyttelsen gør det aktuelt. Stiforbindelser: Det skal sikres at alle kommunale stier, som indgår i kommunens stiplan som hovedstier eller vigtige forbindelsesstier enten opretholdes eller erstattes af nye velegnede ruter for cyklister og gående. Anden lovgivning: Foruden kommuneplanens rammebestemmelser henvises til en række andre love - f. eks byggelov, skovlov, naturbeskyttelseslov, miljølov, landbrugslov, museumslov og vejlov - som alle fastlægger yderligere retningslinier og begrænsninger for byggeri, anlæg og arealbenyttelse i kommunen. For områder til boligbebyggelse generelt: Anvendelse: Det skal sikres, at anvendelsen fastlægges til boligformål med mulighed for at indpasse service- og fællesfunktioner som børneinstitutioner, tekniske anlæg (f.eks. varmecentral), anlæg og lokaler til kultur og fritidsformål, samt virksomheder, som ikke ændrer områdets karakter som boligområde. Erhverv: Enhver boligindehaver kan udøve sit erhverv i egen bolig, når der ikke beskæftiges andre end boligens beboere, og når ejendommen som helhed ikke, f.eks. ved skiltning, parkering, støj- og lugtgener, ændrer karakter af bolig. Skiltning, oplag o.lign.: Det skal sikres, at områdets præg af boligområde ikke ændres/skæmmes ved f.eks. skiltning, oplag, parkering af campingvogne, både, uregistrerede køretøjer o.lign. Fælles antenneanlæg: Det skal sikres, at bebyggelse i nye boligområder tilsluttes fælles antenneanlæg eller kabel-tv. For områder til åben lav boligbebyggelse: Etageantal: Åben lav bebyggelse må højst være 1 etage med udnyttet tagetage, dog med mulighed for 2 etager for en del af bebyggelsen, hvis særlige forhold (vedr. terræn, eksisterende bebyggelse, arkitektur) taler for det. Parkering: Der skal reserveres plads til min. 2 biler pr. bolig. Byggelinier: Der må ikke bygges nærmere end 5 m fra vejskel. Dog må der opføres åbne carporte, når taget holdes ½ m fra vejskel, og ikke overstiger 2,5 m inden for 2,5 m fra vejskellet. For områder til tæt lav boligbebyggelse: Parkering: Der skal almindeligvis reserveres plads til 2 biler pr. bolig. Fælles småbygninger mv.: Der skal sikres mulighed for etablering af fælles småbygninger, udhuse og overdækkede arealer til cykler, barnevogne, oplag, affald o.lign. Samlet plan: Det skal sikres, at tæt lav bebyggelse opføres efter en samlet bebyggelsesplan. 17

20 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Zoneforhold Hele lokalplanområdet er siden 31. august 2005 byzone. Lokalplanområdets trafikbetjening Lokalplanområdet skal vejbetjenes ved stikveje fra Olaf Becks Allé som fastlagt i strukturplanen for Ryget Skovby, jf. kommuneplanens rammer for område B51. Tidligere var en del af lokalplanområdet landzone. Med vedtagelse af lokalplanen 73 blev hele området overført til byzone. Den overordnede stibetjening sker via hovedsti i bygrønningen og i lokalplanområdets østlige del giver en landskabssti adgang til det åbne lands stinet. I henhold til kommuneplanens stiplan skal der anlægges en landskabssti udenfor lokalplanområdet, langs områdets nordlige grænse. Med hensyn til kollektiv trafikbetjening er der buskørsel på Olaf Becks Allé med forbindelse til Værløse Station og videre til Bagsværd og Lyngby Station. Varmeplan. Lokalplanområdet ligger i et område, der i kommunens varmeplanlægning er udlagt til forsyning med fjernvarme og med tilslutningspligt for ny bebyggelse. Afløbsforhold - spildevand og regnvand fra tage Efter kommunens spildevandsplan skal området kloakeres ved separatsystemer for henholdsvis spildevand fra husholdninger og regnvand fra tage og befæstede arealer. Efter spildevandsplanen tilstræbes det generelt, at regnvandet i videst muligt omfang, og hvor det er teknisk og miljømæssigt forsvarligt, nedsives enten via regnvandssøer eller faskiner. Regnvand fra parkeringsarealer skal passere olieudskiller inden nedsivning. Endvidere tilskyndes til, at regnvand opsamles og bruges til formål, hvor det kan erstatte vandværksvand. Opsamlet og ledningsført i godkendte anlæg kan regnvand benyttes til tøjvask og toiletskyl i boliger efter regler i bekendtgørelse om vandkvalitet og tilsyn med vandforsyningsanlæg. Byøkologi og miljøhensyn Kommunalbestyrelsen finder det naturligt, at planlægningen af et nyt stort boligområde i videst muligt om- 18