Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 12. oktober 2009, jf. 12, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 10. december 2009 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporten H Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt den foreløbige kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer af 4. januar 2010 til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige kontrolrapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 28. januar 2010 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 19. april 2010 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter. Styrelsen har ikke modtaget høringssvar fra den sagkyndige og sagen afgøres derfor i henhold til det fremsendte udkast. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1309 af 16. december 2008, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/5 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 13 punkter i kontrolrapporten og angivet 13 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 14 punkter i rapporten, herunder tre af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De betydelige fejl Under pkt. 4.2, bygning A burde det være beskrevet, at vinduesåbninger med en bredde på 45 cm i de to soveværelser på 1. sal ikke opfylder kravene til redningsåbning. I det store soveværelse er vindueshøjden ca. det dobbelte af bredden og de vil kunne passeres af de fleste. I det andet soveværelse er højden kun 45 cm og flugtvejsmuligheden vil være stærkt begrænset. Forholdet medfører risiko for personskade, der bør karakteriseres med K3. Den manglende registrering vægtes som en betydelig fejl ved tilstandsrapporten. Under pkt. 11.1, bygning B burde det være beskrevet, at der mangler dækplast ved flere huller i gruppetavle, og der er flere løse ledninger. Forholdet bør karakteriseres med K3, da der er risiko for berøring med stærkstrømsdele. Den manglende registrering vægtes som en betydelig fejl ved tilstandsrapporten. De øvrige fejl Bygning A Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport, energimærke eller andre bygningsoplysninger. Styrelsen skal bemærke, at jf. håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.05 skal den sagkyndige forholde sig aktivt til de anførte punkter og eftersøge materialet på ois.dk og hos ejer. Hvis materialet ikke kan findes, eller det konstateres, at det ikke eksisterer, skal dette anføres i de respektive felter. Forholdet er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet, eller om ejer ikke har ønsket at udlevere det. Under pkt. 1.5 burde det være beskrevet, at der er en revnedannelse forneden udvendigt på trappenedgang til kælder. Ifølge teknisk revisor er forholdet medvirkende årsag til fugtskader på loft og vægge i kældernedgang. Forholdet bør karakteriseres med K2.

3 3/5 Under pkt. 2.2 burde det være beskrevet, at der er mug og skimmeldannelser på vægge og loft i kælder, som er en del opfugtet. Ifølge teknisk revisor skyldes forholdet, at der er tale om en ældre, uisoleret og utæt betonkonstruktion uden organiske materialer i tilstødende konstruktioner. Forholdet bør karakteriseres med K3, da skimmeldannelser medfører risiko for sundhedsskade. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der flere steder kan konstateres områder med mangelfuld pudsvedhæftning, specielt langs sokkel. Facader fremstår nyrenoveret med intakt overfladebehandling, men flere steder er der spor efter pudsreparationer som følge af afskalninger ved frostpåvirkninger i hulrum ved de mangelfulde vedhæftninger. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 4.3 burde det være beskrevet, at der mangler tætlukkende fuge under hoveddørstrin. Forholdet kan give anledning til vandindtrængning i etageadskillelse med risiko for trænedbrydning, hvilket ikke kunne konstateres på grund af lukket konstruktion. Forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt. 6.2 burde det være beskrevet, at der er mange områder med markant mangelfuld vedhæftning af gulvklinker i køkken, spisestue, gang og bryggers. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt er der givet K1 og anført: Der er ingen ventilationsåbninger i undertag. Jeg anser ikke åbninger for nødvendige med denne type undertag. Ifølge teknisk revisor er der mangelfuld ventilation i tagrum, og der er skimmeldannelse flere steder på undersiden af den diffusionsåbne undertagsdug. Den sagkyndiges vurdering er ikke i overensstemmelse med de aktuelle anvisninger og vejledninger, idet åbne tagrum afgrænset af diffusionsåbne undertag skal ventileres. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af tilstandsrapporten. Under pkt. 9.3 burde det være beskrevet, at der er mug og skimmeldannelse i elastiske hjørnefuger i bruseniche på 1. sal, hvilket indikerer, at fungicideffekten ikke mere er virksom, og at fugematerialet må anses for at være nedbrudt som vådrumsfuge. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 9.5 er der givet K1 og anført: Badeværelsesgulvet er vandret uden for bruseområdet. Ifølge teknisk revisor er det vandrette gulv ikke vandbelastet og der er ikke gulvafløb, hvorfor udførelsen er i overensstemmelse med de aktuelle anvisninger. Forholdet er fejlvurderet, og der burde ikke være givet karakter. Under Bygningskonstruktioner - Oplysninger til ejerskifteforsikring burde det være anført, at gulvklinker i badeværelse på 1. sal er monteret på plademateriale. Det burde endvidere være anført, at der er to brændeovne i huset.

4 4/5 Bygning B Under pkt. 9.3 burde det være beskrevet, at der mangler tætlukkende fuge mellem toiletkumme og gulv i gæstetoilet. Forholdet har ikke særlig betydning i styrelsens vurdering, men bør karakteriseres med K1. Under pkt. 9.3 burde det være beskrevet, at der er monteret galvaniseret jernrør efter kobberrør i vandstrømmens retning to steder under bryggersvask. Der er galvanisk tæring på henholdsvis galvaniseret nippelrør og forgreningsrør. Ifølge teknisk revisor er der uorganisk gulvkonstruktion med afløb og derfor kun begrænset risiko for følgeskader på andre bygningsdele. Forholdet bør karakteriseres med K3. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 15 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 12, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H er belastet af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen og ved vurderingen af skader, idet hovedparten af fejlangivelserne beror på ikke registrerede skadesforhold. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at oplysningerne er fyldestgørende. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan medføre en påtale, men styrelsen hæfter sig ved de anførte betydelige fejl, der samlet set vurderes lidt under niveauet for en alvorlig fejl. Hertil kommer de øvrige fejl, der samlet set ligeledes vurderes lidt under niveauet for en alvorlig fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 12, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel.

5 5/5 En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 10. januar Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 10. maj 2010 Jens Kieldsen Arkitekt