Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Sag: Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 3. september 2007, jf. 10 stk. 2 i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 9. oktober 2007 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, men fremsendte ikke kommentarer til denne. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 20. november 2007 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 11. december 2008 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremsendte efterfølgende sit høringssvar af 2. januar * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse nr af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/7 Den sagkyndiges høringssvar Projektleder Claus P. Seidel, fra OBH Ingeniørservice A/S, rejser i høringssvaret indsigelse mod udkastet til påtale på vegne af den beskikkede bygningssagkyndige. Vedrørende kontrolsynet anføres, at dette blev aflyst efter en kort udvendig gennemgang, da der ikke var adgang til bygningen og ejeren ikke var hjemme. Den sagkyndige deltog således i den udvendige besigtigelse, men blev ikke kontaktet, da der var skaffet adgang til bygningen for den indvendige besigtigelse, hvilket er kritisabelt. Styrelsens skal hertil bemærke, at ifølge de foreliggende oplysninger havde ejeren glemt aftalen, og blev kontaktet pr. telefon ved revisionens start, hvor han tilkendegav, at ville få lukket op snarest muligt. Revisionen var således kun kortvarigt afbrudt, efter den udvendige besigtigelse, hvilket den sagkyndige var vidende om, da han valgte at forlade ejendommen. Styrelsen kan ikke medgive kritisable forhold i forløbet, og skal bemærke, at den sagkyndige må påregne at afsætte den fornødne tid til kontroleftersynet. Der rettes herudover en principiel kritik af den tekniske revision, som sammen med styrelsens besvarelse er sammenfattet i nærværende afsnit. Desuden fremføres en konkret kritik af 11 af de 14 fejlangivelser, hvilket styrelsen har besvaret under de pågældende punkter, i begrundelsen for afgørelsen nedenfor. Den principielle del af indsigelsen omfatter følgende (styrelsens sammenfatning): Teknisk revisors og styrelsens begrundelser for fejlangivelser indeholder en udlægning af skadesbegrebet, som ikke har belæg i hverken bekendtgørelsen eller håndbogen. Styrelsen skal hertil bemærke, at kritikken ikke er nøjere specificeret eller eksemplificeret, og det har derfor ikke været muligt at besvare indsigelsen nærmere. Styrelsen kan dog ikke medgive, at der skulle være uoverensstemmelse imellem den her anvendte udlægning af skadesbegrebet, og de retningslinier der fremgår af bekendtgørelsen og håndbogen. Styrelsens behandling af indsigelsen har medført, at vægten af fejlangivelsen under punkt 4.1 er nedtonet, hvilket ikke har medført en ændring i styrelsens samlede vurdering af rapporten. Sagen afgøres derfor med mindre justeringer og redaktionelle ændringer i forhold til det fremsendte udkast. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8.

3 3/7 Teknisk revisor har bemærkninger til 16 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 13 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 13 forhold i rapporten. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv har vægt til at udløse en sanktion, men derimod to fejl med betydelig vægt. Selvom en del af de øvrige fejl enkeltvis har mindre betydning, er det styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten samlet set er fejlbehæftet i et omfang, der skal medføre en påtale. Fejlene, som er lagt til grund for afgørelsen, er opregnet i det nedenstående med styrelsens kommentarer og vurderinger. Medmindre andet fremgår, er hver enkelt fejl desuden beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor. Betydelige fejl: Under pkt. 1.5 har den sagkyndige ikke beskrevet, at den bærende væg i carporten er ustabil, idet den ikke er dimensioneret til det senere påbyggede altandæk, og soklen ikke forekommer at være dimensioneret til at optage jordtrykket fra det markant højereliggende terræn på ydersiden af soklen. Forholdet indebærer risiko for kollaps og skal karakteriseres med K3. Styrelsen vurderer dog at skaden i givet fald vil udvikle sig synligt over længere tid, og fejlen er derfor ikke vurderet som alvorlig. Den sagkyndige gør indsigelse og anfører, at historikken er modsat det anførte, idet altandækket er oprindeligt og senere er der gravet ud i skrænten under altanen for at etablere carport, hvilket blev opgivet, da der ikke kunne opnås byggetilladelse. Konstruktionen er således oprindelig dimensioneret til altandækket, og det er ikke eftervist at den er underdimensioneret. Styrelsen skal på grundlag af de nye oplysninger bemærke, at bortgravning af jorden under altandækket har fjernet den stabiliserende støtte fra fundamentets inderside. Fundamentet stikker herefter kun ganske få cm under terrænniveau, hvilket medfører, at det presses indad ved bunden, hvor det udefra kommende jordtryk er størst. Styrelsen skal derfor fastholde, at forholdet indebærer risiko for kollaps og skal karakteriseres med K3. Under pkt er det ikke beskrevet, at der mangler dæksel på et lampeudtag i loftet i det tidligere garagerum i kælderen. Forholdet bør karakteriseres med K3, da der er risiko for personkontakt med strømførende dele. Fejlen vurderes ikke som alvorlig, da udtaget befinder sig uden for normal rækkevidde. Den sagkyndige gør indsigelse og anfører, at teknisk revisor har vurderet forholdet til en mindre alvorlig fejl, og at det kan undre, at styrelsen ændrer den vurdering til en betydelig fejl.

4 4/7 Styrelsen skal bemærke, at teknisk revisors vurdering ikke er ændret. Teknisk revisor klassificerer de vurderede fejl som enten alvorlige - eller mindre alvorlige, og FEMsekretariatet og styrelsen foretager herefter en differentieret vægtning. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå forsikringsoplysninger og energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at der på intet tidspunkt er udmeldt i Huseftersynsnyt eller fra styrelsen, at det også skal tilkendegives når et dokument ikke foreligger, og at det i hele ordningens levetid har været praksis, at lade feltet stå tomt når der ikke foreligger noget. Desuden anføres, at en husforsikring ikke kan sælges med huset, hvorfor oplysningerne har ringe relevans. Styrelsen skal hertil bemærke, at den sagkyndige korrekt henviser til håndbogen, kapitel 3, afsnit 6.03, hvoraf det fremgår, at det skal anføres om de pågældende dokumenter foreligger, hvilket medfører, at der skal svares både i bekræftende og benægtende fald. Begrundelsen er jf. ovenstående, at forebygge misforståelser om, hvorvidt materialet er blevet efterspurgt. I øvrigt skal nævnes, at det også på tidspunktet for nærværende tilstandsrapport, var styrelsens praksis, at bemærke forholdet i tekniske revisionssager. Vedrørende husforsikringens oplysninger skal det nævnes, at der her kan være anført bygningsmæssige forbehold af interesse for eftersynet. Under bygningsbeskrivelse, antal af litra har den sagkyndige ikke opdelt ejendommen i litra jf. håndbogens kap. 3 afsnit 4.05, idet carporten, der ligger uden for boligen og bærer en altan på taget, burde være selvstændigt litréret. Forholdet har ikke medført uklarhed om lokalisering af registrerede skader, men da den sagkyndige ikke har anført skader på carporten, efterlades tvivl om denne er besigtiget. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at sælgers ansøgning om byggetilladelse til en carport under altanen blev afvist af bygningsmyndigheden, hvorfor der ikke er en carport at litrére, ligesom der heller ikke fremgår en carport af BBR meddelelsen. Hertil skal styrelsen bemærke, at ifølge håndbogen, kapitel 3, afsnit 4.05 skal samtlige bygninger og bygningsdele på en ejendom medtages i litréringen uagtet de ikke er opført i BBR-ejermeddelelsen. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 1.2 har den sagkyndige givet K3 for revner i sokkel og noteret, at de giver risiko for vandindtrængning. Ifølge teknisk revisor er risikoen minimal, og der er ikke risiko for at soklens funktion vil svigte, eller at der kan opstå følgeskade på anden bygningsdel. Forholdet er overvurderet og bør karakteriseres med K1.

5 5/7 Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at der ved slagregn kan ske vandindtrængning med risiko for vand til etageadskillelse og i kælderens konstruktioner. Hertil skal styrelsen bemærke, at følgeskaderisikoen i givet fald er utilstrækkeligt beskrevet, idet de anførte bygningsdele ikke er fugtfølsomme og revnerne er små og af ældre dato. Der er ikke konstateret opfugtning, og det forekommer ikke sandsynligt, at det vil ske i skadeligt omfang. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. Under pkt. 4.1 er det ikke beskrevet, at bundrammen på terrassedøren har svigt i limsamlinger, og der kan ses fugtudbulninger på nederste lamel, som kan indikere nedbrydning inde i træet. Forholdet skal karakteriseres med K2. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at fugtmålinger ikke har dokumenteret, at der er trænedbrydning. Dermed er der ikke belæg for karakteren K2, endsige at der er tale om et skadesforhold. Styrelsen skal bemærke, at teknisk revisor har registreret afvigelser fra dørens intakte normaltilstand, der burde fremgå af rapporten. Hvorvidt forholdet indebærer risiko for trænedbrydning beror på en faglig vurdering, hvor den sagkyndige kunne have vurderet indikationerne anderledes. Fejlangivelsen fastholdes, men vægten i den samlede vurdering nedtones. Under pkt. 4.4 er der givet K1 for løse og udfaldne fuger i sålbænk mod syd. Ifølge teknisk revisor er der risiko for afsprængninger som følge af isdannelser i hulrum under klinkerne. Forholdet bør karakteriseres med K2. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at det er den sagkyndiges faglige vurdering, at der ikke vil udvikle sig med svigt inden for overskuelig tid. Styrelsen bemærker, at teknisk revisor også har konstateret løse klinker, hvilket betyder, at svigtet er indtrådt. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 6.1 er det ikke beskrevet, at gulvene i den vestlige halvdel af huset ikke er vandrette, men har en ikke ubetydelig hældning mod terrassen over carporten. Forholdet bør være nævnt i en fyldestgørende bedømmelse af ejendommens tilstand og skal karakteriseres med K1. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at gulvets skævhed ikke var visuelt konstaterbar og at teknisk revisors efterprøvning med en golfbold på det meget glatte parketgulv i hårdttræ ikke dokumenterer overskridelse af den tolerance, man accepterer i husbygning. Styrelsen skal bemærke, at der er hældende gulve i halvdelen af huset, hvilket bør registreres i den stikprøvemæssige kontrol. Se håndbogens kapitel 3, afsnit 4.03 vedrørende anbefalede hjælpemidler. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.3 er det ikke beskrevet, at rørgennemføringerne i taget ved solfangeren er utætte. Gennemføringerne ligger i toppen af eternitagpladens bølgeprofil, og har aktuelt kun medført minimale fugtaftegninger. Forholdet kan derfor karakteriseres med K1.

6 6/7 Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at teknisk revisor alene har konstateret utætheden som en følge af lysindfald ved rørgennemføringer i taget. Da lysindfald vil forekomme uanset om rørene er inddækket, er utætheden således ikke dokumenteret, med mindre, der også er konstateret manglende rørinddækning eller fugtspor på undersiden af tagplader eller på spær, hvilket ikke er tilfældet. Styrelsen skal bemærke, at lysindfald ved rørgennemføringer indikerer utæthed, hvilket bør angives i rapporten. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.5 har den sagkyndige ikke beskrevet, at der er en del trænedbrydning i vindskeden mod syd, herunder et synligt svampemycelium i siden mod vest. Forholdet skal karakteriseres med K2. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at udvendigt træværk fremstod nymalet under besigtigelsen, og svampemycelierne sad 3,5-4 m oppe, og var ikke synlige. Herudover anføres, at efteråret 2007 var usædvanligt vådt, hvilket på kort tid kan have gjort misfarvningen synlig. Efter styrelsens vurdering har der også været konstaterbare spor 5-6 uger inden kontrolbesigtigelsen, og endvidere skal bemærkes, at trænedbrydningen har et omfang, der bør registreres ved den stikprøvemæssige kontrol, om nødvendigt fra en stige. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt er det ikke beskrevet at gangbroen er interimistisk udført med løse brædder. Forholdet kan karakteriseres med K1, da der ikke skønnes risiko for gennemtrædning. Under pkt er det ikke beskrevet, at loftlemmen ikke lukker tæt. Dette giver anledning til varmetab samt risiko for kondens i tagkonstruktionen, hvilket dog aktuelt ikke har medført fugtaftegninger. Forholdet skal karakteriseres med K1. Den sagkyndige gør indsigelse med den begrundelse, at en manglende bygningsdel kun skal anføres, hvis manglen medfører nærliggende risiko for skade, hvilket ikke er tilfældet her. Styrelsen skal bemærke, at loftlemmen er deform, og opfylder ikke sin funktion, hvilket bør fremgå af tilstandsrapporten. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt er det ikke beskrevet, at sikkerhedsventilen på kedlen i kælderen ikke har overløbsrør, der er ført til recipient. Forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt er det ikke beskrevet, at carporten har en interimistisk lampeinstallation, der får strøm via en blød lampeledning, som er klemt i en vinduesfals mellem garage og carport. Forholdet skal karakteriseres med K2.

7 7/7 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den 22. juni 2009 Jens Kieldsen Arkitekt