Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 12. april 2009, jf. 12, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 9. juni 2009 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporten H Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse og fremsendte sine kommentarer af 21. juni 2009 til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 30. juni 2009 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 16. februar 2010 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter. Den sagkyndiges høringssvar Styrelsen har den 1. marts 2010 modtaget den sagkyndiges høringssvar. I høringssvaret rejser den sagkyndige indsigelse mod principielle forhold i den tekniske revision og styrelsens administration heraf, som sammen med styrelsens besvarelse er sammenfattet i nærværende afsnit. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1309 af 16. december 2008, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/6 Der er desuden fremført konkret kritik af 5 ud af de 8 fejlangivelser, hvilket styrelsen har besvaret under de pågældende punkter, i begrundelsen for afgørelsen nedenfor. Indsigelsen har medført, at styrelsen har frafaldet en fejlangivelse af mindre betydning og nedtonet vægten af to andre. Styrelsens behandling har ikke medført ændringer i den samlede konklusion, og sagen afgøres derfor med mindre justeringer og redaktionelle ændringer i forhold til det fremsendte udkast. Den principielle del af indsigelsen omfatter følgende (styrelsens sammenfatning): 1. Den sagkyndige rejser principiel indsigelse mod, at den planlagte dato for kontroleftersynet ikke blev ændret af hensyn til den sagkyndiges dokumenterede planlagte feriefravær. Hermed blev den sagkyndige afskåret fra at deltage og har ikke fået en fair behandling i den tekniske revision. Hertil skal styrelsen bemærke, at jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 8.05 får den sagkyndige tilbud om at være til stede ved kontroleftersynet og har endvidere også mulighed for at påvirke tidspunktet for gennemførelsen. Indflydelsen vil dog normalt være betinget af, at den sagkyndiges oplysninger om ferieperiode og andet fravær meddeles til Teknisk Revision, inden der træffes aftale om tidspunkt med ejendommens ejer. Det vil sige umiddelbart efter den sagkyndige har fået meddelelse om, at han er udtrukket til teknisk revision. Kontroleftersynet gennemføres jf. aftalen med ejeren uanset om den sagkyndige møder op. 2. Den sagkyndige rejser principiel indsigelse mod, at fravalget af sekundære bygninger er en belastning af tilstandsrapporten, der indebærer risici for brugerne, med den begrundelse at handelsprisen var aftalt før tilstandsrapporten blev bestilt; køber var ikke interesseret i en tilstandsrapport; hverken køber eller sælger har lidt tab ved fravalget. Styrelsen skal bemærke, at den sagkyndiges nye oplysning om at handelsprisen var aftalt før tilstandsrapporten blev bestilt indebærer, at tilstandsrapporten ikke har de forventede retsvirkninger, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., 2, stk. 2. Sælger kan således ikke påregne at være fritaget for det normale 10 årige sælgeransvar. Den bygningssagkyndige forventes at være bekendt med lovgrundlaget for sit arbejde, og burde her loyalt have oplyst sælger om dette forhold. Den herved opståede situation kan dog ikke afgøres inden for huseftersynsordningens rammer. Styrelsen kan endvidere ikke medgive, at fravalget er uden betydning for tilstandsrapporten, når hverken køber eller sælger har lidt tab. Den sagkyndige må ikke tilrette tilstandsrapporten efter individuelle omstændigheder og fordringer fra aktører ved den enkelte ejendomshandel, men skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke hans arbejde som bygningssagkyndig. En eventuel ny køber kan have andre præferencer og har en berettiget forventning om, at tilstandsrapporten overholder lovgrundlaget og styrelsens generelle retningslinier, herunder bekendtgørelsen og håndbogen m.v.

3 3/6 3. Den sagkyndige rejser principiel indsigelse mod styrelsens vurdering, at fravalget er ubeføjet, med den begrundelse at der ikke i håndbogen findes specifikke anvisninger på, hvordan fravalg skal beskrives. Hertil skal styrelsen bemærke, at retningslinier vedrørende fravalg af sekundære bygninger er klart beskrevet i håndbogen, som refereret af teknisk revisor i kontrolrapporten. Det fremgår, at den sagkyndige er pålagt, at vurdere om tilstanden er så dårlig, at besigtigelse ikke tjener noget formål, hvilket indebærer, jf. styrelsens praksis siden indførelsen af den skærpede revision i 2005, at bygningerne skal anses som værdiløse for alle dele af købergruppen. Styrelsens sanktionsgivende afgørelser er offentliggjort på FEM sekretariatets hjemmeside (femsek.dk). Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 14 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 9 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 8 forhold i tilstandsrapporten, herunder et forhold, der vurderes som en alvorlig fejl. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den alvorlige fejl Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige uden begrundelse fravalgt litra B, C, D og E fra besigtigelse, i alt 835 m 2 stald- og ladebygninger. Hermed er brugerne unddraget en fyldestgørende vurdering af væsentlige dele af ejendommen, og køber har ikke mulighed for at ejerskifteforsikre bygningerne. Styrelsen skal bemærke, at driftsbygninger ved nedlagte landbrug er omfattet af tilstandsrapporten jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 4.02, og kun kan fravælges, hvis tilstanden er så ringe, at besigtigelse bliver meningsløs fordi ingen i brugergruppen vil have gavn af en skadesrapport. Ud fra det foreliggende revisionsmateriale, herunder den sagkyndiges fremsendte fotoregistreringer og kommentarer til den foreløbige revisionsrapport, er det styrelsens vurdering, at bygningernes stand ikke afviger nævneværdigt fra tilsvarende aflagte driftsbygninger af samme alder, og at bygningerne rummer et væsentligt brugspotentiale for købergruppen. Driftsbygningerne burde således være omfattet af tilstandsrapporten, og efter styrelsens vurdering er den sagkyndiges fravalg en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten, der i sig selv skal medføre en påtale. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at styrelsen ikke har dokumenteret stald- og ladebygningernes stand i forhold til tilsvarende aflagte driftsbygninger, eller at de rummer et væsentligt brugspotentiale for købergruppen.

4 4/6 Efter styrelsens vurdering dokumenterer det foreliggende revisionsmateriale fuldt tilstrækkeligt stald- og ladebygningernes stand. De er uegnede til moderne landbrug, men deres grundkonstruktion udgør fortsat en økonomisk værdi med et brugspotentiale, der er relevant for væsentlige dele af den købergruppe, der efterspørger en sådan type ejendom. En bygning kan undtages på grund af dårlig stand, hvis den nærmest er værdiløs, eller så nedslidt eller skadet, at der er sammenstyrtningsfare, hvilket den sagkyndige i så fald skal gøre opmærksom på i sin begrundelse for undtagelsen. Styrelsen fastholder, at de sekundære bygningers tilstand ligger klart over det niveau, der kan berettige undtagelse. De øvrige fejl Under Bemærkninger, normalt tilgængelig har den sagkyndige bl. a. anført: Gulve under tæpper, er ikke besigtiget på grund af møbler og sandlister. Den sagkyndiges forbehold er uspecificeret, og kan skabe tvivl om brugernes retsstilling. Styrelsen skal bemærke, at bygningsdele, der undtages fra besigtigelse på grund af bohave, skal lokaliseres entydigt, så der ikke opstår tvivl, når bohavet er fjernet. Under pkt. 1.2 er der givet K1 og anført: Der er fine revner i sokkelpuds. Der mangler angivelse af, hvor på soklen revnerne befinder sig. Hvis forholdet er generelt skal dette anføres, og der bør henvises til typiske forekomster. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med henvisning til håndbogen, kapitel 3, afsnit , og anfører, at den manglende stedfæstelse er bagatelagtig og af formel karakter, da skaden ikke kan misforstås, og at en præcis og detaljeret beskrivelse af revnernes placering vil være meningsløs. Hertil skal styrelsen bemærke, at der ikke er krav om en detaljeret kortlægning, men derimod om en angivelse af skadesforholdets omfang og udbredelse, jf. håndbogen kapitel 3, afsnit Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 2.6 burde det være anført, at ventilationsrist i vestgavl ligger delvist under terræn. Der er hermed risiko for opfugtning af krybekælder, og karakteren bør være K3. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige medgiver i høringssvaret, at forholdet burde være beskrevet i tilstandsrapporten, men anfører, at det er en overkommelig opgave at grave ventilationsristen fri af terrænet. Hertil skal styrelsen bemærke, at det vil indebære en mindre, men ikke ubetydelig terrænregulering, at etablere de foreskrevne 8-10 cm afstand mellem rist og terræn. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 3.1 burde det være anført, at der er revnede/løse sten i rulleskifte i hjørner mod sydvest, sydøst og nordvest samt ved begge døre mod syd. Forholdet bør karakteriseres med K2.

5 5/6 Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at forholdet er omfattet af beskrivelsen under et tidligere punkt 3.1, hvor der er givet K1 og anført: Enkelte facadefuger trænger til udfugning, og foroven i murværk i østgavl er der enkelte revner. Styrelsen kan ikke medgive, at revnede/løse sten i rulleskifte er omfattet i denne beskrivelse og at K1 er dækkende. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 3.1 burde det være anført, at der generelt i sydfacaden mod gårdsplads er revner i en del fuger og enkelte teglsten. Ifølge teknisk revisor vil revnerne medføre yderligere nedbrydning i fuger og sten, hvorfor forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 6.2 er der givet K0 og anført: En gulvflise i bryggers er revnet. Den revnede flises placering burde være anført. Ifølge teknisk revisor er der to revnede klinker ved køkkendør og en ved entrédør, hvor omkring der mangler vedhæftning til underlaget. Forholdet er mangelfuldt registreret, og karakteren bør være K2, da der er tale om utilstrækkelig vedhæftning i gangarealer. Den sagkyndige medgiver, at placeringen af den revnede gulvklinke kunne være mere præcis, men fastholder karakteren K0 med den begrundelse, at forholdet er en betydningsløs bagatel affødt af sædvanligt slid og ælde. Hertil skal styrelsen bemærke, at det normalt ikke er forventeligt, at fliser revner med alderen, hvorfor der er tale om en egentlig skade, der mindst bør karakteriseres med K1. I området omkring revnerne har teknisk revisor tillige konstateret manglende vedhæftning, hvilket bør indgå i en faglig vurdering af årsagen til revnerne. Styrelsen fastholder, at skadesbeskrivelsen er utilstrækkelig og at forholdet er undervurderet. Under pkt burde det være anført, at der er rust på koldtvandsrørsamling ved ikke anvendt varmtvandsbeholder i naturgaskedelunit. Forholdet bør karakteriseres med K1. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at han under punkt 10.2 har givet K2 for beholderens stærkt begrænsede resterende levetid, og at det ikke er rimeligt at beskrive skader to gange. Styrelsen skal medgive den sagkyndiges indsigelse og frafalder fejlangivelsen. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 15 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 12, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8.

6 6/6 Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H er alvorligt belastet af den manglende besigtigelse af sekundære bygninger, og i mindre grad af oversete skadesforhold. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at oplysningerne er fyldestgørende. Efter styrelsens vurdering er det ubeføjede fravalg af sekundære bygninger i sig selv en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten, og der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 12, stk. 3. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 30. november Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 26. marts 2010 Jens Kieldsen Arkitekt