Påtale for fejl i flere tilstandsrapporter

Transkript

1 Påtale for fejl i flere tilstandsrapporter Scan-jour Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporterne H og H Påtalen tildeles i henhold til 10 stk. 2 i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor gennemgået følgende tilstandsrapporter udarbejdet af : H af 15. november 2005, med et kontroleftersyn den 4. september 2006, og H af 27. september 2006, med et kontroleftersyn den 27. oktober Den sagkyndige mødte ikke frem til kontroleftersynene, og har i førstnævnte tilfælde fået en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, som heller ikke blev kommenteret. Teknisk revisor har derefter udarbejdet de endelige rapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige, og samtidigt sendt til orientering for bygningsejerne, og til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. De endelige kontrolrapporter er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som henholdsvis den 18. oktober og 13. december 2006 har sendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen, om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 3. april 2008 et anbefalet brev om påtale til høring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Brevet blev genfremsendt den 21. april, idet det ikke blev modtaget i første omgang. Ovennævnte revisionsmateriale, bortset fra den foreløbige revisionsrapport, var vedlagt som bilag. Den sagkyndige har derefter fremsendt høringssvar af 27. april *) De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til de udgaver af bekendtgørelsen, der var gældende ved tilstandsrapporternes datering, bkg. nr af 14. dec. 2004, som ændret ved bkg.

2 2/7 nr. 846 af 8. sep og bkg. nr. 190 af 14. marts 2006, som ændret ved bkg. 706 af 23. juni Bemærk at der er ændringer i paragrafnumrene. Den sagkyndiges høringssvar: Den sagkyndige rejste indsigelse mod den påtænkte afgørelse med den begrundelse, at han ikke er enig i alle fejl, som fremgår af revisionsmaterialet. Der er som eksempel anført, at afskalningen på huset ikke var så stor på besigtigelsestidspunktet, som på billedet i revisionsmaterialet. Eksemplet vedrører punkt 3.1 i tilstandsrapporten H , men derudover er indsigelsen ikke konkretiseret. Den konkrete del af indsigelsen behandles nærmere under det pågældende punkt nedenfor, og har medført en mindre ændring i vurderingen. Den øvrige del af indsigelsen tilfører ingen nye oplysninger eller synspunkter. Den samlede vurdering af de to tilstandsrapporter er herefter fastholdt, således at der tildeles den sagkyndige en påtale. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Ifølge styrelsens vurdering er tilstandsrapporten H belastet af fejl og mangler i et omfang, som skal medføre en påtale. Der er konstateret tilsvarende problemer for tilstandsrapporten H , også i et omfang, som bør medføre en påtale. Som angivet i håndbogen, kan to påtaler medføre en advarsel. Da der er tale om et sammenhængende revisionsforløb, idet sagerne ikke er afsluttet enkeltvis, har styrelsen imidlertid vurderet de to sager under ét til én påtale. Påtalen begrundes primært i de fejl der er konstateret i H Baggrunden for påtale skal dog være bortfaldet i begge sager, hvis styrelsen skal frafalde nærværende afgørelse. Fejlene uddybes nærmere i det følgende. Medmindre andet fremgår nedenfor, er hver enkelt fejl desuden beskrevet og begrundet i de nævnte kontrolrapporter fra teknisk revisor.

3 3/7 1) Tilstandsrapport H I alt 11 punkter er efter styrelsens vurdering behæftet med fejl, mangler og unøjagtigheder, og heraf ville de 3 væsentligste være nok til en påtale. De øvrige forhold er knap så afgørende, og der er derfor ikke fundet anledning til at skærpe afgørelsen til en advarsel. Fejlene er opregnet i det følgende med styrelsens kommentarer og vurderinger. De væsentligste fejl: Under pkt. 3.4 er der angivet K2 med beskrivelsen: Rustne jern på underside af altan. Tæringer af denne type giver imidlertid risiko for kollaps, og den dermed forbundne personrisiko skal medføre karakteren K3. Forholdet burde klart fremgå af beskrivelsen, så færdsel på altanen undgås, Under punkterne 10,1 og 10,3 bygning A har den sagkyndige ingen registreringer på VVS- og afløbsinstallationer, hverken i badeværelse eller det lille teknikrum i kælderen. Teknisk revisor har fotodokumenteret at flere rørforløb har tydelige tæringer, og karakteriseret skaderne med K3, og herunder bemærkes at der er skader på en faldstamme, der tyder på gennemtæring. Forholdet efterlader tvivl hos styrelsen om den sagkyndige har besigtiget installationerne. Under pkt. 3.1, bygning B har den sagkyndige overset markante revnedannelser i garagens indervægge samt over garageport. Der er tale om væsentlige skader på bygningens grundkonstruktion og teknisk revisor har karakteriseret skaderne med K3. Ligeledes mangler under pkt. 5.1 registrering af fugtskadet loft i garage. Forholdet efterlader tvivl hos styrelsen om den sagkyndige har besigtiget garagen, bygning B. De øvrige fejl: Bygning A Under Følgende materiale forelå burde det være oplyst, om der forelå forsikringspolice, evt. tidligere tilstandsrapport og energimærke, ligesom den angivne plantegning burde være identificeret. Udeladelsen har ikke væsentlig betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke registreret af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne. Se håndbogens kap. 3 afsnit Under Antal af litra er der ikke givet fyldestgørende oplysninger om ejendommen, idet carport, brændeskur, cykelskur, skur samt en havemur med halvtag ikke er medtaget. Hvis bygningerne er så ringe, at besigtigelsen ikke tjener noget formål, kan de undtages under punktet Sekundære bygninger, således at brugerne er fuldt orienteret om den sagkyndiges vurdering. Bygninger der slet ikke nævnes, er derimod ikke omfattet af

4 4/7 tilstandsrapporten, og sælger har dermed ingen mulighed for at fraskrive sig ansvaret for deres tilstand. Herudover er det en fejl, at beboelsens senere tilbygning, der er udført i en anden konstruktion, ikke er anført som et selvstændigt litra. Det er afgørende for brugernes forståelse af rapporten, at besigtigelsen er grundlagt på en korrekt systematisk litrering, jf. håndbogens kapitel 3, afsnit Under Bemærkninger, 2: Normalt tilgængelig burde den sagkyndige have taget forbehold for besigtigelse af flere områder i huset på grund af mangelfuld adgang og placering af bohave. Når der ikke tages nogen forbehold må ejendommen forventes at være besigtiget i fuldt omfang, hvilket ikke kan være tilfældet, da der bl.a. ikke er adgang til skunken. Under Bemærkninger, 4: Sekundære bygninger burde den sagkyndige have anført, at brændeskur, cykelskur og halvtag var friholdt fra eftersynet på grund af dårlig byggeteknisk tilstand. Derimod synes carporten og skuret at have en sådan værdi, at de burde være omfattet. Under Generelle kommentarer bør der kommenteres på tilstanden af samtlige litrerede bygninger. Bygningstypen og den tilstand der kan forventes bør nævnes, så brugerne får mulighed for at danne sig et overordnet billede af ejendommen og kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Under pkt. 4.4 mangler registrering af revnede betonsålbænke. Forholdet indebærer risiko for vandindtrængning i facademur og deraf følgende frostskader. Under pkt har den sagkyndige givet K1 for løse fuger i skorsten, og samtidig noteret, at den bør repareres for at undgå yderligere nedbrydning. Dette er ikke i overensstemmelse med systematikken for karaktergivning, idet en skade i fortsat udvikling, der vil medføre svigt af bygningsdelen, som minimum skal have karakteren K2. Se håndbogen kap. 3 afsnit Under pkt.10.5, både i bygning A og B: For en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen bør her indgå en beskrivelse af et mindre solvarmeanlæg, som er placeret dels i teknikrummet i kælderen, og dels i garagen, idet den interimistiske konstruktion med haveslanger giver nærliggende risiko for skader og funktionssvigt, og dermed forringede fugtforhold i kælderen, som opvarmes af anlægget. Tilstandsrapport H I alt 13 punkter er efter styrelsens vurdering behæftet med fejl, mangler og unøjagtigheder, og heraf ville de 5 væsentligste være nok til en påtale. De øvrige forhold er knap så afgørende, og der er derfor ikke fundet anledning til at skærpe afgørelsen til en advarsel. Fejlene er opregnet i det følgende med styrelsens kommentarer og vurderinger.

5 5/7 De væsentligste fejl: Under pkt. 2.2 har den sagkyndige registreret 2 K1-skader for løs og afskallet puds, og for stedvis opfugtning. Teknisk revisor har flere steder målt kraftig opfugtning og registreret omfattende nedbrydning af pudslag over større områder, med forekomst af saltudfældninger samt mugog skimmeldannelser. Herudover har teknisk revisor registreret fugtbetingede følgeskader på træbeklædning samt bjælkeender langs med mur. Der er således tale om en K3- skade. Det er styrelsens vurdering, at den sagkyndiges skadesbeskrivelser her er mangelfulde og uden præcis lokalisering. Skadesudviklingen er undervurderet og der savnes en note om sammenhængen imellem de registrerede forhold. Under pkt. 3.1 har den sagkyndige registreret: Stedvis løs og afskallet puds samt mindre revner på facader og gavle og karakteriseret skaderne med K1. Teknisk revisor har registreret større område med frostafskallet og udvasket facadepuds på gavl mod gård samt omkring hushjørne ved tagnedløb til venstre for hovedtrappe, og noteret risiko for yderligere fugtbetinget skader på murværk. Der er altså tale om en K2-skade. Det er styrelsens vurdering, at den sagkyndiges skadesbeskrivelse er utilstrækkelig og uden præcis lokalisering. Skadesudviklingen er undervurderet og der savnes en note om sammenhængen imellem de registrerede forhold. Den sagkyndige erklærer anfører i sin indsigelse, at afskalningen ikke var så stor på besigtigelsestidspunktet. Styrelsen skal medgive, at skaden antageligt har udviklet sig betydeligt inden den tekniske revision 9 måneder senere, idet fotodokumentationen viser en meget omfattende skade under udvikling, der ikke vil kunne overses. Det er dog styrelsens vurdering, at selv en begyndende afskalning af denne art indikerer et væsentligt problem i overfladebehandlingen, hvor karakteren K1 er absolut misvisende. Den sagkyndige burde have reageret med skærpet opmærksomhed på denne indikation, således at udviklingsrisikoen var fagligt velbelyst og let forståelig. Styrelsens fastholder derfor fejlangivelsen. Under pkt. 8.1 har den sagkyndige registreret K2 med beskrivelsen Enkelte revnede tagtegl. Teknisk revisor har registreret: Specielt på nordsiden kan der konstateres flere tagsten, der er kraftigt forvitret og nedbrudt. Inde fra tagrum kan der på sydside ved rygning ses tagsten med kraftig forvitring på bagsiden og med større åbninger. Der er altså tale om en K3-skade. Ifølge teknisk revisor har den nye ejer oplyst, at man umiddelbart efter overtagelsen konstaterede kraftig vandindtrængning gennem stueloftet som følge af utæthederne i taget.

6 6/7 Det er styrelsens vurdering, at den sagkyndiges skadesbeskrivelse er mangelfuld og upræcis, ligesom der mangler en redegørelse for konsekvenserne. Under pkt. 9.2 har den sagkyndige registreret K1 med beskrivelsen Defekter/utætheder i vægbeklædning i bad på 1. sal. Ifølge teknisk revisor drejer det sig om åbne/utætte samlinger i en ældre vinylbelægning, opsat på pladebeklædning i bruseniche. Den nye ejer har konstateret opfugtning og vanddryp fra underliggende loft efter brug af bruseren. Styrelsen konstaterer, at den sagkyndige har fejlvurderet en typisk K3-skade til K1, og dermed ikke noteret den åbenlyse risiko for følgeskader ved utætheder i vådzone. Under pkt har den sagkyndige overset galvanisk tæring på vandinstallationen under køkkenvasken. En evt. lækage kan få væsentlige økonomiske konsekvenser, hvis ikke skaden opdages tidligt. Risikoen for alvorlig skade er således til stede, men da et vaskeskab normalt bruges dagligt vurderer styrelsen, at denne risiko er begrænset. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå savnes oplysning om forsikringspolicen, evt. tidligere tilstandsrapport og energimærke. Forholdet har ikke væsentlig betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke registreret af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne. Se håndbogens kap. 3 afsnit 6.03 Under Generelle kommentarer bør den sagkyndige kommentere på tilstanden af samtlige litrerede bygninger. Bygningstypen, og den tilstand der kan forventes, bør nævnes, så brugerne får mulighed for at danne sig et overordnet billede af ejendommen, og kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Under pkt. 3.7 har den sagkyndige overset, at fliser bag brændeovn har mangelfuld vedhæftning i større omfang og enkelte er faldet ned, samt at der er revnede fuger. Under pkt. 4.2 er det ikke registreret, at den elastisk fuge under en bundkarm er udført, så der blokeres for drypnotens funktion, ligesom det er overset at der enkelte steder kan konstateres mørning i bundkarme som følge heraf. Under pkt. 8.4 er det ikke registreret, at et aftræksrør i tagrummet mangler kondensisolering, hvilket indebærer risiko for skader på loftkonstruktionen, som følge af kondensvand fra røret. Under pkt er det ikke registreret, at hanebåndsloftet er uventileret, og at efterisolering af skråvæggene spærrer for den opgående luftstrøm under tagdækningen. Teknisk revisor skønner ikke, at forholdet i dette tilfælde giver risiko for følgeskader, men beskrivelsen hører med til en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen.

7 7/7 Under pkt er det ikke registreret, at loftlem er uisoleret og utæt, hvilket kan indebære risiko for fugtbetingede skader på lem og i tagrum i vinterhalvåret. Under pkt. 9.8 er det ikke registreret, at der mangler tætlukkende fugning mellem klosetskål og gulvbelægning. Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel, hvor den sagkyndiges navn og firmatilknytning offentliggøres. Der henvises til bekendtgørelsens 10, stk. 3. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning: Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den 8. januar 2009 Hans Møller Arkitekt