Advarsel for alvorlige fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Advarsel for alvorlige fejl i en tilstandsrapport Scan-jour 2007 Afgørelse: Der tildeles hermed beskikket bygningssagkyndig en advarsel for flere alvorlige fejl i tilstandsrapporten H Advarslen tildeles i henhold til 7 stk. 1, i bekendtgørelse nr af 20. december 2006 om huseftersynsordningen. (Bestemmelsen er uændret i forhold til de udgaver af bekendtgørelsen, der var gældende ved udarbejdelsen af tilstandsrapporterne, bkg. nr. 190 af 14. marts 2006 og ændringsbkg. nr. 706 af 23. juni 2006). Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor gennemgået følgende tilstandsrapporter udarbejdet af : H , med et kontroleftersyn den 15. august 2006, og H , med et kontroleftersyn den 10. oktober 2006 De foreløbige kontrolrapporter har været forelagt den bygningssagkyndige, som har sendt kommentarer til teknisk revisor, henholdsvis den 29. august og den 25. oktober Teknisk revisor har derefter udarbejdet de endelige rapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Det fremgår af de endelige kontrolrapporter, i hvilket omfang de er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. De endelige kontrolrapporter er tilsendt Fem-sekretariatet til videre foranstaltning, og bygningsejeren til orientering. FEM-sekretariatet har efter en teknisk og juridisk vurdering af materialet sendt indstillinger til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision, henholdsvis 27. september og 20. november På denne baggrund sendte styrelsen den 6. juli 2007 et udkast til en advarsel i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter, var vedlagt som bilag. Den sagkyndige har i mail af 22. juli fremsendt indsigelse af 20. juli Den sagkyndige anførte bl.a., at partshøringen lå i ferieperioden, hvorfor styrelsen efter mailveksling den 23. juli forlængede tidsfristen til 6. august Der fremkom ikke yderligere indlæg fra den sagkyndige.

2 2/8 Indsigelsen under partshøringen Indsigelsen af 20. juli 2007 stiller spørgsmål ved forudsætningerne for udtagningen af den sagkyndige til teknisk revision. Styrelsen belyste i mail af 23. juli 2007 den anvendte fremgangsmåde, som svarer til normal praksis. Den sagkyndige angiver desuden, at han er uenig med revisor på mange punkter, uden at dette specificeres nærmere. Specifikationen fremgår heller ikke af den sagkyndiges kommentarer af 29. august og 25. oktober 2006, som i overvejende grad udtrykte enighed med teknisk revisor om de foreløbige kontrolrapporter. Der er således ikke materiale i sagen, som giver mulighed for at tage stilling til den nu angivne uenighed. Den sagkyndige angiver endeligt, at begge de kontrollerede tilstandsrapporter er mere omfattende end de forudgående for de to ejendomme. De forudgående tilstandsrapporter på ejendommene er imidlertid ikke efterkontrolleret, og kan derfor ikke anvendes som sammenligningsgrundlag for kvaliteten. Indsigelsen har ikke givet anledning til ændringer i det udkast til advarsel, der var i partshøring. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at H og H hver især belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og i beskrivelsen af skaderne. En del skader er ikke medtaget, eller de er beskrevet på en måde, så de ikke uden videre kan findes eller forstås. Der kan derved opstå problemer, hvis det skal afgøres, om en konkret skade er omfattet af rapporten eller ej, hvilket kan skabe usikkerhed i brugernes retsstilling. Denne gennemgående mangel på præcision vurderes som en alvorlig fejl i begge tilstandsrapporterne. For H er der desuden konstateret en alvorlig fejl mere, idet nogle væsentlige skader i et badeværelse ikke er omtalt i denne tilstandsrapport. Der er derfor grundlag for en advarsel ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H , og for en påtale i H Som angivet i håndbogen, kan en advarsel, der efterfølges af en påtale, medføre at beskikkelse inddrages. Da der i dette

3 3/8 tilfælde er tale om et sammenhængende revisionsforløb, har styrelsen imidlertid vurderet de to sager under et til en advarsel. Begrundelsen uddybes i det følgende under de enkelte tilstandsrapporter, hvor de fejl der indgår i vurderingen er angivet. Medmindre andet fremgår, er hver enkelt fejl desuden beskrevet og begrundet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. 1) Tilstandsrapport H Der er konstateret 25 tilfælde af utilstrækkelig præcision i beskrivelser og lokalisering af skader mv., og herunder er 5 væsentlige skader enten ikke registreret, eller beskrevet på en sådan måde, at de ikke kan erkendes ved læsning af tilstandsrapporten. 3 af disse forhold, og heraf 2 af de væsentlige skader, vedrører et badeværelse, og vurderes samlet set som en så alvorlig fejl i registreringen, at den i sig selv ville medføre en påtale efter håndbogens kapitel 3 afsnit 8.6. (Se punkt A nedenfor.) De 22 øvrige forhold fremgår ikke alle af kontrolrapporten, eller de kan være nævnt uden fejlangivelse, idet de enkeltvis kan være under bagatelgrænsen. De er imidlertid nævnt i det følgende, idet de efter styrelsens vurdering viser en alvorlig systematisk fejl i den sagkyndiges metode. (Se punkt B nedenfor.) Fejlene i tilstandsrapporten overskrider dermed niveauet for en advarsel efter håndbogens kapitel 3 afsnit 8.6. A) Badeværelset Under pkt. 9.1 er der angivet K1 for fine revner i et par gulvfliser. Det fremgår ikke at revnerne findes lige udenfor brusenichen, og at der er et underliggende træbjælkelag, hvilket indikerer en K3-skade. Hvis den lave karakter er begrundet i en konstruktion med vådrumsmembran skal det fremgå, eller hvis dette formodes, men ikke kan konstateres med sikkerhed, angives UN. under pkt. 9.2 er der ikke angivet K3 for en lodret revne i væggen i brusenichen, og under pkt. 9.4 er det ikke angivet, at risten over gulvafløbet i brusenichen er fastsiddene, hvorfor afløbet ikke kan rengøres. (Se i øvrigt fejlangivelsen under normalt tilgængelige bygningsdele nedenfor.) B) Systematiske fejl Under foreliggende materiale er det oplyst, at der var fremlagt en tegning ved besigtigelsen. Der savnes specifikation.

4 Under oplysning om arealer er der angivet kælder, 2 etager og udnyttet tagetage. Der savnes oplysning om hems i forbindelse med den udnyttede tagetage, og flere steder i tilstandsrapporten er 1. sal forvekslet med tagetagen. Det bemærkes, at hemsen på ca. 20 m2 kan være i klar konflikt med de siden 1982 gældende regler, hvilket burde indgå i den sagkyndiges vurdering af forholdet. Under normalt tilgængelige bygningsdele angives væg-til-væg tæpper på 1. salen og hemsen. Der savnes oplysning om hvorvidt det gælder alle gulve, og 1. sal er antageligt forvekslet med tagetagen ifølge billeddokumentationen under pkt. 7.1, og jf. pkt. 4.2 og 9.2 i kontrolrapporten. Der angives beplantning delvis på gadefacade hvilket antageligt skal betyde, at facaden under denne ikke kunne besigtiges men da også gårdfacaden er overgroet, opstår der tvivl om meningen. Der savnes oplysning om, at gulvafløb i stueetagens badeværelse ikke kunne besigtiges, grundet fastsiddende rist. Under termoruder er forbeholdet mod ikke synlige punkteringer formuleret bredere end nødvendigt. Under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand savnes bemærkninger om andre karakteristiske forhold end den begrænsede restlevetid for taget, således f.eks., at funderingen og kældervæggene er i grundmur, og at der er en fugtrisiko forbundet med denne konstruktionsform, eller som et andet eksempel, at et badeværelse (eller flere?) ligger på træbjælkelag, og at dette kan være forbundet med risiko. Under pkt. 2.1 er der angivet K1 for gulvkonstruktionen, med beskrivelsen let afskallet. Der savnes angivelse af gulvmaterialet og nærmere lokalisering af skaden, eller angivelse af, at den er generelt udbredt over hele kældergulvet. Under pkt. 2.5 er der angivet K1 for manglende gibsbeklædning i loft. Der savnes nærmere beskrivelse af skaden og hvor den befinder sig. Hvis gibsbeklædningen indgår i brandsikringen af dækket skal det fremgå, og i det tilfælde er karakteren for lav. Under pkt. 3.1 er der angivet K1 for smårevner over stik, gårdfacade. Der savnes en præcisering af om det gælder alle stik, eller kun et eller nogle få, og i så fald hvilke. Endvidere savnes en vurdering af skadens årsag og udviklingsrisiko. Under pkt. 4.1 er der ikke angivet K2 for kitudfald i altandøre. Under pkt. 4.2 savnes angivelse af en væsentlig skade, nemlig et generelt udbredt rustangreb med udskydning af vinduesbeslagene mod gaden, under samme punkt savnes en angivelse af en rådskade i kvistvinduet mod gården, under samme punkt er 2 skader beskrevet som manglende vedligeholdelse af kældervinduer og defekt kældervindue mod gård. Det fremgår ikke hvori vedligeholdelsesskaden består, eller om den gælder alle kældervinduer. Det fremgår heller ikke hvilket kældervindue der er defekt, og hvori defekten består, og under samme punkt er et tagvindue nævnt i forbindelse med 1. sal i stedet for tagetagen (2.sal). Under pkt. 6.2 er der angivet K0 for borebillehuller i gulvbelægninger. Der savnes oplysning om hvilke konkrete gulve det drejer sig om, samt note om hvorvidt angrebet er aktivt eller af ældre dato. Da borebiller kan være indikation på opfugtning, savnes tillige oplysning om orienterende fugtmåling til afklaring af udviklingsrisikoen. 4/8

5 5/8 Under pkt. 7.1 er manglende værn ved nederste del af kvartsvingstrappe ikke registreret, hvilket indebærer risiko for personskade, og under samme punkt er manglende trappegelænder ikke registreret for kældertrappen, også med risiko for personskade. Under pkt. 8.1 er angivet 2 skader, nemlig nogle lettere afskallede tagplader mod gade, og enkelte reparerede tagsten. Der savnes et entydigt sprogbrug, da det i begge tilfælde må dreje sig om naturskiffer, samt en bemærkning om betydningen af skaderne, og en lokalisering af sidstnævnte skade. Under pkt. 9.2 og 9.3 er der angivet skader i badeværelse på 1.sal, som rettelig skal være 2.sal. Under pkt er der ikke angivet K3 for en væsentlig skade i form af gennemtæring i en vandrørsbøjning. Under pkt er der for varmeinstallationen angivet: Overløb ikke ført til kloak. Der savnes oplysning om, at det drejer sig om sikkerhedsventilerne på både varmtvandsbeholderen og centralvarmeanlægget, og at afløbsforbindelse er påbudt. Under pkt er der angivet K1 for en løs kontakt. Der savnes oplysning om ulovlig kabelsamling i kælderen og manglende sikkerhedsrelæ ved måler i tagetagen. Da sidstnævnte indebærer personrisiko vurderes den manglende registrering som en væsentlig fejl i tilstandsrapporten. Installationsproblemer af denne karakter skal normalt medføre karakteren UN for hele installationen. Under sælgeroplysninger mangler oplysninger til punkt 6.1 (skader under tæpper og møbler) og 8.3 (skorstensskader), hvilket den sagkyndige burde have fremskaffet. 2) Tilstandsrapport H Der er konstateret 28 tilfælde af utilstrækkelig præcision i beskrivelser og lokalisering af skader mv., og herunder væsentlige skader som er beskrevet på en sådan måde, at de ikke med sikkerhed kan erkendes ved læsning af tilstandsrapporten. Forholdene fremgår ikke alle af kontrolrapporten, eller de kan være nævnt uden fejlangivelse, idet de enkeltvis kan være under bagatelgrænsen. De er imidlertid nævnt i det følgende, idet de efter styrelsens vurdering viser en alvorlig systematisk fejl i den sagkyndiges metode. (Se punkt C nedenfor.) Fejlene i tilstandsrapporten overskrider niveauet for en påtale efter håndbogens kapitel 3 afsnit 8.6. C) Systematiske fejl Under Andre bygningsoplysninger er det oplyst, at der var fremlagt tegninger ved besigtigelsen. Der savnes specifikation. Under normalt tilgængelig er det oplyst at gulve under væg-til-væg tæpper ikke er besigtiget. Der savnes oplysning om hvilke gulve det drejer sig om. Det er oplyst at krybekælderlem ikke kan åbnes helt. Der savnes oplysning om det har betydet begrænsninger i besigtigelsen af krybekælderen, og i hvilket omfang.

6 6/8 Der savnes ligeledes oplysning om, at der ikke er adgang til krybekælder under spisekøkkenet, og at det ikke med sikkerhed kan konstateres om denne krybekælder eksisterer. Det oplyses at tagrum kun er inspiceret fra lem, da gangbroen mangler. Gangbroen forefindes imidlertid, og besigtigelsen burde derfor være gennemført, eller undladelsen begrundet med for lav frihøjde, som angivet af teknisk revisor. Endelig oplyses at besigtigelse af facaderne har været forhindret, delvist pga. beplantning. Der savnes en mere nøjagtig lokalisering, og herunder bemærkes, at der ikke forekommer beplantning der hindrer besigtigelse på de affotograferede facader i kontrolrapporten. Under termoruder er forbeholdet mod ikke synlige punkteringer formuleret bredere end nødvendigt. Under Resumé er bygning B ikke valgt med i den automatiske sammentælling, hvilket er en fejl, da der er tale om beboelse. Oversigten mangler således 3 K1, 1 K2 og 2 K3-angivelser, og viser dermed en for god tilstand. Under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand savnes mere nuancerede bemærkninger, end at ejendommen er i god stand i forhold til sin alder, og at gulv i NØ-hjørne er delvist under terræn. Det kunne f.eks. anføres, at ejendommen består af et ca. 50 år gammelt sommerhus, hvor træfacader og vinduer har et vedligeholdelsesefterslæb, og at dette er sammenbygget med et ca. 20 år yngre parcelhus, hvor taget bør renses for begroninger og rygningen udbedres. Bygning A Under pkt. 1.2 er der angivet mindre revner for soklen. Der savnes en nærmere lokalisering og specifikation af revnerne. Under pkt. 2.6 er der angivet K1 for utilstrækkelig ventilation af krybekælder. Der savnes en nærmere begrundelse og angivelse af risikoen. Der kan desuden konstateres 2 riste i terrænhøjde, med mulighed for indtrængende overfladevand. Når der er nærliggende risiko for følgeskader skal karakteren være K3. Under pkt. 3.2 er der angivet K0 for facadetræværket med beskrivelsen trænger til beskyttende behandling. Der savnes en angivelse af hvad skaden består i, men denne findes tilsyneladende under samme punkt for bygning B, hvor der er angivet K1 med beskrivelsen manglende vedligeholdelse, udtørret for en muret facade, hvorfor det antages at være bygning A s træværk der menes. Hvis der er to karakterer for overfladeskaden i træværket, skal de i givet fald lokaliseres mere præcist i forhold til bygningen. Under pkt. 4.1 er en revnet termorude i yderdøren ikke registreret. Under pkt. 4.2 er der angivet K1 for manglende vedligeholdelse, og under samme punkt er der angivet K2 for nedslidte glaslister og topforsegling. Teksten bør være mere præcis, idet der også er tale om rådangreb, ligesom skaderne skal lokaliseres eller angives som gældende for alle vinduerne. Under samme punkt er endvidere angivet en punkteret rude i stuen, men uden præcis lokalisering. Under pkt. 8.1 nævnes et forhold vedrørende rygningen på bygning B. Der er anvendt en noget indforstået betegnelse i beskrivelsen, nemlig rygningsklodser, som måske kan forstås i forbindelse med et eternittag, men ikke ved et paptag, og dette vil i forbindelse med fejllokaliseringen af skaden indebærer en betydelig risiko for, at problemet ikke vil blive forstået.

7 7/8 Under pkt. 8.5 er skaden K1 Vindskeder udtørret angivet 2 gange. Det er en for mange, men derimod savnes oplysning om hvorvidt skaden omfatter alle vindskeder, eller i modsat fald hvilke. Under pkt. 8.6 er det 2 gange anført, at nedløb kun er ført til terræn. Det er formodentlig en for mange, og der savnes desuden oplysning om hvilket konkret(e) nedløb det drejer sig om, samt note om risikoen, bl.a. under indtryk af punkt 2.6, mangelfuld ventilation af krybekælder. Det bemærkes desuden, at der ifølge billeddokumentationen under pkt. 2.6, i mindst et tilfælde er tilslutning til en nedløbsbrønd, og at der derfor kan være tvivl om skadesregistreringen er korrekt. Under pkt er der angivet manglende gangbro i tagrummet, hvilket antageligt vedrører bygning B, da der ikke er tagrum i bygning A. Der mangler i øvrigt ikke gangbro i bygning B, jf. ovenfor under normalt tilgængelig. Under pkt er det to gange angivet som skade, at brændeovn mangler, hvilket antageligt er en gang for meget. Det kan være en udmærket oplysning, men der er ikke tale om en skade. Bygning B Under pkt. 1.1 er der ikke angivet K1 for terrænafslutning ind på formuren. Under pkt. 1.2 er fejlen gentaget fra samme punkt under bygning A. Under pkt. 3.1 er 2 skader overset, dels en løsnet armeret tegloverligger og dels afskalninger på nogle facadetegl, antageligt en afsyringsskade. Under pkt. 3.2 er anført en skade som ikke er relevant for facademurværk, men antageligt vedrører træfacaden på bygning A. Se under samme punkt der. Under pkt. 4.1 er der konstateret funktionsproblemer mv. for de indvendige døre, som ikke er registreret i tilstandsrapporten. Under pkt. 4.2 er der angivet K1 for manglende vedligeholdelse af vinduer. Der savnes en specifikation af skaden og hvilke vinduer der er omfattet. Under pkt. 8.1 savnes angivelsen fra punkt 8.1 under bygning A, hvor den fejlagtigt er anført. Samtidigt savnes en henvisning til de følgeskader der kan konstateres på taglægterne, og som burde være anført under pkt Når der er risiko for følgeskader skal karakteren være K3, ikke K2. Under samme punkt savnes en K3-angivelse af kraftig begroning på tagfladen med risiko for følgeskader. Under pkt. 8.5 er der angivet K1 for udtørrede vindskeder, men der savnes oplysning om det gælder alle, eller i modsat fald hvilke. Under pkt. 9.2 er der angivet K2 for følgeskader i flisevæggen fra revner i gasbeton. Lokaliseringen er ikke dækkende, idet revnerne ikke kun findes under vasken og elpanelet som anført. Under pkt. 9.3 angives K3 for defekte faste fuger. Karakteren betyder antageligt, at de befinder sig i vådzone, men dette kan ikke forudsættes bekendt, hvorfor der altså savnes en entydig lokalisering. Under pkt. 9.4 angives K1 med beskrivelsen Fri beton mellem rist og skål i afløb under vask. Der savnes oplysning om, at det både gælder gulvafløbet i badeværelset og bryggerset, samt en oplysende note om betydningen, idet beskrivelsen ikke kan forudsættes forstået af andre end fagfolk. Da der er risiko for følgeskader, skal karakteren være K3.

8 8/8 Under pkt mangler angivelse af, at overløbsrøret fra varmtvandsbeholderens sikkerhedsventil er ført gennem ydervæggen, med deraf følgende risiko for følgeskade ved tilfrysning. Konsekvenser af afgørelsen Advarslen gælder i 3 år. Så længe advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning på styrelsens hjemmeside Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at advarslen er modtaget. Efter 3 år slettes advarsel, navn og firmatilknytning igen. Der henvises til 7 stk. 4, i ovennævnte bekendtgørelse om huseftersyn. Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen indbringes for domstolene, kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen. Påtegning Erhvervs- og byggestyrelsen den 2007 Hans Møller Arkitekt